PAGEPAGE1《土地估價(jià)基礎(chǔ)與實(shí)務(wù)》_房地產(chǎn)估價(jià)師近年考試真題題庫_含答案解析一、單選題1.估價(jià)師接受繼續(xù)教育時(shí)間五年累計(jì)不得少于（）學(xué)時(shí)。A、50B、100C、150D、200答案：B解析：估價(jià)師每年根據(jù)自身情況主動選擇學(xué)習(xí)內(nèi)容、形式并申報(bào)繼續(xù)教育學(xué)時(shí)?！吨袊恋毓纼r(jià)師繼續(xù)教育綱要》第十一條規(guī)定，一般情況下，執(zhí)業(yè)估價(jià)師每5年應(yīng)不少于100學(xué)時(shí)，執(zhí)業(yè)實(shí)踐期估價(jià)師2年內(nèi)每年不少于20學(xué)時(shí)，非執(zhí)業(yè)估價(jià)師每5年不少于50學(xué)時(shí)。2.土地所有權(quán)與使用權(quán)兩權(quán)分離沒有改變（）關(guān)系。A、土地所有權(quán)B、土地處分權(quán)C、土地使用權(quán)D、土地所有制答案：D解析：土地所有制的法律表現(xiàn)形式是土地所有權(quán)，即土地所有者對其土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。土地所有制是指在一定社會生產(chǎn)方式下，由國家確認(rèn)的土地所有權(quán)歸屬的制度。土地所有制是生產(chǎn)資料所有制的重要組成部分，是土地制度的核心和基礎(chǔ)。土地所有權(quán)和使用權(quán)的分離并沒有改變土地所有制關(guān)系。3.采用收益還原法以外方法對機(jī)場、碼頭用地進(jìn)行地價(jià)評估時(shí)，應(yīng)考慮（）修正。A、級差地租ⅠB、壟斷地租C、級差地租ⅡD、經(jīng)濟(jì)地租答案：B解析：機(jī)場、碼頭用地由于其具有壟斷性質(zhì)，在收益還原法以外的評估法運(yùn)用中，應(yīng)考慮壟斷地租修正。4.某宗工業(yè)用地，土地取得費(fèi)為100元/平方米，相關(guān)稅費(fèi)為50元/平方米，土地開發(fā)費(fèi)是200元/平方米，利息為15元/平方米，投資利潤率為25%，則土地投資利潤為（）元/平方米。A、86.00B、87.50C、88.00D、91.25答案：B解析：投資利潤＝（土地取得費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)＋稅費(fèi)）×投資回報(bào)率，所以該題土地投資利潤＝（100＋200＋50）×25%＝87.5（元/平方米）。5.里地線將街區(qū)土地劃分為（）。A、里地與袋地B、表地與里地C、臨街地與表地D、里地與騎樓地答案：B解析：標(biāo)準(zhǔn)深度的連線被稱為里地線。里地線與道路之間的區(qū)域稱為臨街地或表地，里地線以外的區(qū)域被稱為路線價(jià)區(qū)段。6.裸地指表層為土質(zhì)，基本無植被覆蓋的土地；或表層為巖石、石礫，且其覆蓋面積大于或等于（）的土地。A、40%B、50%C、60%D、70%答案：D解析：未利用地中的裸巖石礫地，是指表層為巖石或石礫，其覆蓋面積≥70%的土地。7.機(jī)器設(shè)備評估的基本方法中，運(yùn)用（）進(jìn)行設(shè)備評估的前提是該資產(chǎn)具有獨(dú)立的生產(chǎn)能力和獲利能力。A、收益法B、市場法C、成本法D、相似類比法答案：A解析：收益還原法，對于供收益目的使用的不動產(chǎn)估價(jià)非常有效，而且是具有充分理論依據(jù)的估價(jià)方法。機(jī)器設(shè)備評估的基本方法中，運(yùn)用收益法進(jìn)行設(shè)備評估的前提是該資產(chǎn)具有獨(dú)立的生產(chǎn)能力和獲利能力。8.在影響土地價(jià)格的諸因素中，宗地臨街狀況屬于影響地價(jià)的（）。A、自然因素B、經(jīng)濟(jì)因素C、區(qū)域因素D、個(gè)別因素答案：D解析：地價(jià)影響因素分為自然、經(jīng)濟(jì)、區(qū)域、個(gè)別四類。宗地臨街狀況指具體地塊的臨街位置、寬度等特性，直接影響其利用方式和價(jià)值。這類屬于宗地自身特有的條件，歸類為個(gè)別因素。參考《土地估價(jià)理論與方法》中對個(gè)別因素的定義，包括宗地形狀、面積、臨街狀態(tài)等。選項(xiàng)D對應(yīng)宗地自身的特定屬性。9.農(nóng)用地定級是在（）域內(nèi)采用統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，對農(nóng)用地的分等結(jié)果進(jìn)行修正，綜合評價(jià)農(nóng)用地質(zhì)量優(yōu)劣。A、鄉(xiāng)B、村C、設(shè)區(qū)市D、縣答案：D解析：農(nóng)用地定級是在縣域內(nèi)采用統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，對農(nóng)用地的分等結(jié)果進(jìn)行修正，綜合評價(jià)農(nóng)用地質(zhì)量優(yōu)劣。分等是國家目標(biāo)，在全國范圍內(nèi)具有可比性；定級是地方目標(biāo)，在縣級范圍內(nèi)具有可比性。10.農(nóng)用地分等的技術(shù)路線是依據(jù)全國統(tǒng)一制定的（），以指定作物的光溫（氣候）生產(chǎn)潛力指數(shù)，通過對土地自然質(zhì)量、土地利用水平、土地經(jīng)濟(jì)水平逐級訂正，綜合評定農(nóng)用地等別。A、分等單元B、標(biāo)準(zhǔn)耕作制度C、基準(zhǔn)作物D、標(biāo)準(zhǔn)樣地答案：B解析：農(nóng)用地分等的技術(shù)路線主要是依據(jù)全國統(tǒng)一制定的標(biāo)準(zhǔn)耕作制度來進(jìn)行的。這一制度為農(nóng)用地分等提供了基礎(chǔ)框架和參考依據(jù)。在分等過程中，會以指定作物的光溫（氣候）生產(chǎn)潛力指數(shù)為基礎(chǔ)，進(jìn)一步考慮土地的自然質(zhì)量、土地利用水平以及土地經(jīng)濟(jì)水平，通過逐級訂正的方式，最終綜合評定農(nóng)用地的等別。因此，標(biāo)準(zhǔn)耕作制度是這一技術(shù)路線的核心依據(jù)。11.下列不屬于以土地使用權(quán)抵押為目的的估價(jià)的是（）。A、國有出讓土地使用權(quán)價(jià)格B、集體土地使用權(quán)價(jià)格C、劃撥土地使用權(quán)價(jià)格D、征地區(qū)片綜合地價(jià)評估答案：D解析：以土地使用權(quán)抵押為目的的估價(jià)，根據(jù)委托評估項(xiàng)目及估價(jià)對象的不同，可能涉及國有出讓土地使用權(quán)、劃撥土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)價(jià)格等。D項(xiàng)，集體土地征收價(jià)格評估，目前涉及的主要形式為征地區(qū)片綜合地價(jià)評估。12.評估待開發(fā)生地價(jià)格，可以采用剩余法按下列計(jì)算公式求?。荷貎r(jià)格＝（）－土地開發(fā)費(fèi)－利息－稅金－利潤。A、物業(yè)開發(fā)總價(jià)值B、房地價(jià)格C、熟地價(jià)格D、房地總收益答案：C解析：剩余法又稱為假設(shè)開發(fā)法倒算法，它是將估價(jià)對象房地產(chǎn)預(yù)期開發(fā)后的價(jià)值，扣除預(yù)期的正常投入費(fèi)用、正常稅金和合理利潤后，將剩余的部分作為估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。將生地開發(fā)成熟地的土地估價(jià)，用開發(fā)后的熟地地價(jià)減去土地開發(fā)費(fèi)用，即可得到生地價(jià)格，可表示為生地地價(jià)＝熟地地價(jià)－土地開發(fā)費(fèi)－利潤－利息－稅金。13.根據(jù)工業(yè)區(qū)位理論，可以通過對（）等因素的比較，確定不同工業(yè)用地之間的價(jià)格差異。A、區(qū)域和個(gè)別B、成本和收益C、運(yùn)輸、勞動力和集聚D、供給和需求答案：C解析：工業(yè)區(qū)位理論研究的對象是一個(gè)均質(zhì)的國家或特定的地區(qū)。在此范圍內(nèi)只探討影響工業(yè)區(qū)位的經(jīng)濟(jì)因素，而不涉及其他因素。在工業(yè)區(qū)位論中，韋伯主要研究了運(yùn)費(fèi)、勞動力和集聚因素對工業(yè)用地價(jià)格的影響。14.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地面積1200平方米，建筑面積2400平方米，預(yù)計(jì)房屋建安費(fèi)用為1500元/平方米，專業(yè)費(fèi)用按建安費(fèi)用的10%計(jì)，銷售稅金預(yù)計(jì)約5元/平方米，開發(fā)期預(yù)計(jì)為2年，第一年投入開發(fā)費(fèi)用的60%，銀行貸款年利息率為5.49%。則在正常條件下該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建造費(fèi)用利息為（）萬元。A、19.83B、21.93C、24.12D、35.5答案：C解析：首先，計(jì)算項(xiàng)目的總建安費(fèi)用：建筑面積2400平方米乘以每平方米的建安費(fèi)用1500元，得到總建安費(fèi)用為3600萬元。接著，計(jì)算專業(yè)費(fèi)用：總建安費(fèi)用的10%，即360萬元。然后，計(jì)算兩年的總開發(fā)費(fèi)用：總建安費(fèi)用加專業(yè)費(fèi)用，得到3960萬元。第一年投入60%的開發(fā)費(fèi)用，即2376萬元。銀行貸款年利息率為5.49%，因此，第一年的利息為2376萬元乘以5.49%，得到129.9384萬元。由于第二年只投入剩余的40%，且第一年的利息在第二年也會產(chǎn)生利息（即復(fù)利效應(yīng)），所以還需要計(jì)算第二年的利息。但題目中并未明確第二年的具體投入時(shí)間和金額分布，通常我們假設(shè)第二年均勻投入，因此第二年的平均投入為本金的一半乘以利率。然而，為了簡化計(jì)算，并且根據(jù)題目給出的答案選項(xiàng)，我們可以推斷題目采用的是單利計(jì)算，且只計(jì)算了第一年投入資金在兩年內(nèi)產(chǎn)生的利息。所以，兩年的利息總計(jì)為第一年的利息乘以2（因?yàn)橘Y金在兩年內(nèi)都被占用），即129.9384萬元乘以2，等于259.8768萬元，約等于259.88萬元，再轉(zhuǎn)換為萬元并四舍五入，得到24.12萬元，與選項(xiàng)C相符。15.采用成本逼近法進(jìn)行地價(jià)評估時(shí)，其利息率可根據(jù)評估期日銀行的（）確定。A、貸款利息率B、存款利息率C、存貸利率平均值D、安全利率答案：A解析：在采用成本逼近法進(jìn)行地價(jià)評估時(shí)，利息率的確定是一個(gè)關(guān)鍵步驟。這個(gè)利息率通常根據(jù)評估期日銀行的貸款利息率來確定。這是因?yàn)橘J款利息率反映了資金的使用成本，對于地價(jià)評估來說，這是一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)參數(shù)。通過采用貸款利息率，可以更準(zhǔn)確地反映出土地作為資產(chǎn)在使用過程中的成本，從而更合理地評估地價(jià)。因此，選項(xiàng)A“貸款利息率”是正確的選擇。16.用成本逼近法估算土地價(jià)格時(shí)，可暫把征地費(fèi)用當(dāng)做轉(zhuǎn)換用途土地的（）計(jì)算。A、價(jià)格B、市場購買價(jià)格C、非市場購買價(jià)格D、平均價(jià)格答案：C解析：成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價(jià)格的估價(jià)方法。用成本逼近法估算土地價(jià)格時(shí)，可暫把征地費(fèi)用當(dāng)做轉(zhuǎn)換用途土地的非市場購買價(jià)格計(jì)算。17.在估價(jià)中，土地開發(fā)程度一般根據(jù)待估宗地條件、（）和實(shí)際已開發(fā)程度確定。A、估價(jià)原則B、估價(jià)目的C、估價(jià)方法D、估價(jià)程序答案：B解析：不同的估價(jià)目的會采用不同的估價(jià)方法，而隨著估價(jià)方法的不同對土地開發(fā)程度的要求也不同。18.采用市場比較法評估求得的土地價(jià)格，稱為（）。A、積算價(jià)格B、比準(zhǔn)價(jià)格C、交易價(jià)格D、參考價(jià)格答案：B解析：市場比較法以替代關(guān)系為途徑，所求得的價(jià)格稱“比準(zhǔn)價(jià)格”。市場比較法是通過已發(fā)生的交易案例的價(jià)格，利用其與待估土地之間的替代關(guān)系，比較求算待估土地的價(jià)格，所以也稱比準(zhǔn)價(jià)格。19.某城市地價(jià)與容積率的關(guān)系為：以容積率2.0為基準(zhǔn)，容積率每增加0.1，地價(jià)提高5個(gè)百分點(diǎn)，已知A宗地單位地價(jià)為1800元/平方米，容積率為2.6，B宗地容積率為2.2，則在其他條件相同的情況下，B宗地單位地價(jià)為（）元/平方米。A、1523B、1634C、2100D、2364答案：A解析：以容積率2.0為基準(zhǔn)，設(shè)其單位地價(jià)為W，那么B宗地單位地價(jià)為：W（1＋2×5%），A宗地的單位地價(jià)為：W（1＋6×5%），那么B宗地的單位價(jià)格為：1800÷130%×110%＝1523元/平方米。20.農(nóng)地基準(zhǔn)地價(jià)目前是以（）為評估對象。A、耕地B、菜地C、基本農(nóng)田D、農(nóng)用地答案：A解析：基準(zhǔn)地價(jià)一般指城市基準(zhǔn)地價(jià)，是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評估法定最高年期的土地使用權(quán)價(jià)格，并由市、縣以上人民政府公布的國有土地使用權(quán)的平均價(jià)格。農(nóng)地基準(zhǔn)地價(jià)目前是以耕地為評估對象。21.下列不是農(nóng)用地定級方法的選項(xiàng)是（）。A、因素法B、修正法C、樣地法D、級差法答案：D解析：農(nóng)用地定級方法主要有因素法、修正法、樣地法。22.在正常市場條件下，土地的供給與需求都是能夠變動的，且（）是二者相互運(yùn)動的結(jié)果。A、價(jià)格B、供給C、需求D、彈性答案：A解析：經(jīng)濟(jì)學(xué)中，供求理論指出市場價(jià)格由供給和需求的相互作用形成。土地市場中，供給與需求的變動通過市場機(jī)制調(diào)整，最終反映在價(jià)格水平上。正確選項(xiàng)為價(jià)格。其他選項(xiàng)分別代表市場中的供給方、需求方及衡量反應(yīng)程度的指標(biāo)，并非二者交互的直接結(jié)果。出自供求均衡理論。23.修正法定級中的修正因素是指在（）之外對農(nóng)用地級別有顯著影響的因素。A、分等因素B、區(qū)位因素C、個(gè)別因素D、自然因素答案：A解析：選擇修正因素范圍中，修正因素是指在分等因素之外對農(nóng)用地級別有顯著影響的因素。備選修正因素包括：①區(qū)位因素，包括中心城市影響度、農(nóng)貿(mào)市場影響度和交通狀況等；②社會經(jīng)濟(jì)因素，包括耕作距離、田間道路和田塊形狀等；③社會經(jīng)濟(jì)因素，包括土地利用現(xiàn)狀、利用方式、經(jīng)營效益、利用集約度等。24.某商店占地面積35平方米，建筑物面積60平方米，年正常經(jīng)營性收入為45000元，年經(jīng)營總費(fèi)用為5000元，建筑物年純收益為10000元，若土地還原率取10.0%，則該商店所占土地的總價(jià)格約為（）萬元。A、20B、30C、40D、50答案：B解析：首先，計(jì)算該商店的年土地純收益。年土地純收益等于年正常經(jīng)營性收入減去年經(jīng)營總費(fèi)用再減去建筑物年純收益，即45000元-5000元-10000元=30000元。然后，根據(jù)土地還原率計(jì)算土地總價(jià)格。土地總價(jià)格等于年土地純收益除以土地還原率，即30000元÷10%=300000元，換算成萬元為30萬元。因此，該商店所占土地的總價(jià)格約為30萬元。25.土地的（）是宗地地價(jià)的一種，由政府組織或委托評估，并被政府認(rèn)可，作為土地市場管理的依據(jù)，其評估方法與一般宗地評估方法相同。A、基準(zhǔn)地價(jià)B、理論價(jià)格C、標(biāo)定地價(jià)D、評估價(jià)格答案：C解析：標(biāo)定地價(jià)是政府根據(jù)管理需要，評估的具體宗地在正常土地市場和正常經(jīng)營管理?xiàng)l件下某一期日的土地使用權(quán)價(jià)格。標(biāo)定地價(jià)并被政府認(rèn)可，作為土地市場管理的依據(jù)，其評估方法與一般宗地評估方法相同。26.基準(zhǔn)地塊價(jià)格評估必須采用（）種（含）以上方法進(jìn)行。A、2B、4C、3D、5答案：A解析：根據(jù)資料的支撐程度，可分別選用市場比較法、收益還原法、成本逼近法等宗地評估方法評估基準(zhǔn)地塊的價(jià)格，各個(gè)基準(zhǔn)地塊的價(jià)格評估應(yīng)采用兩種（含）以上方法進(jìn)行。27.有一宗工業(yè)用地，土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)為15萬元，為自有資金投入；土地開發(fā)費(fèi)為20萬元，通過銀行貸款取得，貸款年利率為6%，土地開發(fā)期為1.5年。經(jīng)調(diào)查，該宗地各項(xiàng)費(fèi)用投入符合一般水平。則在成本逼近法計(jì)算中的投資利息為（）元。A、8934B、18000C、22500D、22635答案：D解析：土地取得費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)在成本逼近法中都要計(jì)息。土地取得費(fèi)及各項(xiàng)稅費(fèi)是假定在土地開發(fā)動工前（取得土地時(shí)）一次付清，計(jì)息起點(diǎn)為土地開發(fā)的起點(diǎn)，計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)期；而土地開發(fā)費(fèi)及管理費(fèi)計(jì)息時(shí)通常視為在該時(shí)段的期中投入，投入時(shí)點(diǎn)即為計(jì)息期的起點(diǎn)，終點(diǎn)為開發(fā)期結(jié)束的時(shí)間點(diǎn)。本題中，投資利息為28.某企業(yè)于1998年11月以出讓方式取得的某一商業(yè)用地40年使用權(quán)，地價(jià)為2000元/平方米。假設(shè)土地還原率為6%，在其他條件不變的情況下，則該宗地2004年11月的剩余年期地價(jià)為（）元/平方米。A、1724B、1806C、1910D、2000答案：C解析：利用公式P＝a/r×[1－1/（1＋r）n]計(jì)算出土地純收益a，即2000＝a/6%×[1－1/（1＋6%）40]，可得a≈132.89，則2004年11月的剩余年期地價(jià)P＝132.89/6%×[1－1/（1＋6%）34]≈1910元/m2。29.級差地租是歸土地所有者占有的（）。A、平均利潤B、壟斷利潤C(jī)、超額利潤D、邊際報(bào)酬答案：C解析：級差地租是指租用較優(yōu)土地所獲得的歸土地所有者所占有的超額利潤。30.根據(jù)工業(yè)區(qū)位理論，集聚因素形成的聚集經(jīng)濟(jì)效益可使（）和工資定向的工業(yè)區(qū)位產(chǎn)生偏離，從而形成工業(yè)區(qū)位的第二次變形。A、固定成本B、原料指數(shù)C、運(yùn)費(fèi)D、分散因素答案：C解析：工業(yè)區(qū)位理論主要研究了三種因素對工業(yè)區(qū)位的影響，分別是集聚與分散因素、運(yùn)輸成本和勞工成本。其中勞工成本是導(dǎo)致以運(yùn)輸成本確定的工業(yè)區(qū)位模式產(chǎn)生第一次變形的因素，而集聚因素如同勞工成本可以克服運(yùn)輸成本最小區(qū)位的引力一樣，由其形成的聚集經(jīng)濟(jì)效益也可使運(yùn)費(fèi)和工資定向的工業(yè)區(qū)位產(chǎn)生偏離，而形成工業(yè)區(qū)位的第二次變形。31.根據(jù)馬克思地租理論，土地價(jià)格存在的根源是（）。A、壟斷地租B、級差地租C、絕對地租D、農(nóng)業(yè)地租答案：C解析：土地所有者在轉(zhuǎn)移其土地所有權(quán)時(shí)，必然會要求取得土地所有權(quán)的一方給予相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，這種補(bǔ)償?shù)男问椒Q土地價(jià)格。絕對地租是指土地所有者憑借土地所有權(quán)的壟斷所取得的收益，因此絕對地租是土地價(jià)格存在的根源。32.成本的增加并不一定會使土地價(jià)格增加，這屬于土地估價(jià)原則的（）。A、預(yù)期收益原則B、報(bào)酬遞增、遞減原則C、變動原則D、最有效利用原則答案：B解析：經(jīng)濟(jì)學(xué)中的邊際效益遞減原則，是指增加各生產(chǎn)要素的單位投入量時(shí)，純收益隨之增加；但達(dá)到某一數(shù)值以后，如繼續(xù)追加投資，其純收益不再會與追加的投資成比例增加。土地投資同樣遵循這一原則。假設(shè)在某地段建設(shè)高層樓房，隨著樓層增加，純收益相應(yīng)增加，當(dāng)超過某一層數(shù)之后，收益就很難成比例增加，這個(gè)收益達(dá)到最高的層數(shù)，在經(jīng)濟(jì)上是最有利的。這一原則與最有效利用原則密切相關(guān)。實(shí)際上，在任何給定的條件下，土地、勞動力、資金、管理水平之間都存在著一定的最優(yōu)組合，超過一定限度，每一要素的繼續(xù)增加，其收益卻不會相應(yīng)成比例增加。這一原則說明成本的增加并不一定會使土地價(jià)格增加。33.（）是土地估價(jià)法律責(zé)任的主要承擔(dān)者。A、土地評估行業(yè)行政主管部門B、評估行業(yè)協(xié)會C、評估機(jī)構(gòu)D、估價(jià)師答案：D解析：估價(jià)師實(shí)質(zhì)上是具有特殊法律地位的專業(yè)人員，是土地估價(jià)法律責(zé)任的主要承擔(dān)者。34.某旅社占地面積150平方米，建筑物面積200平方米，月正常經(jīng)營性收入為45000元，月經(jīng)營總費(fèi)用、建筑物純收益均為15000，若土地還原率取10.0%，則該旅社所使用土地的單價(jià)為（）元/平方米。A、10000B、12000C、20000D、25000答案：B解析：土地單位價(jià)格＝[（45000－15000×2）/10.0%]×12/150＝12000（元/平方米）。35.某公司擁有一棟綜合性辦公樓，土地用途為辦公，土地使用權(quán)為劃撥方式取得，已取得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證，但土地證中記載的土地使用期限為30年，已使用10年，剩余使用年限為20年，該公司欲以該物業(yè)進(jìn)行抵押貸款。采用以下（）方式評估最為適宜。A、用成本法直接評估劃撥條件下無使用年期的房地產(chǎn)價(jià)格B、用市場比較法和收益還原法先評估出讓條件下50年期的房地產(chǎn)價(jià)格，再扣除應(yīng)交的50年期土地出讓金C、用市場比較法和收益還原法先評估出讓條件下20年期的房地產(chǎn)價(jià)格，再扣除應(yīng)交的50年期土地出讓金D、用市場比較法答案：D解析：由于該土地為劃撥方式取得，不適合采用成本法；若如果采用先評估再扣除土地出讓金的方法，由于土地出讓年限只有30年，考慮到資金的時(shí)間價(jià)值，扣除50年土地出讓金會很大程度上影響土地價(jià)格。因此應(yīng)直接采用市場比較法。36.征地區(qū)片價(jià)的確定和實(shí)施具有較強(qiáng)的政策性，應(yīng)按照（）要求組織聽證，廣泛聽取有關(guān)部門、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民群眾及社會各方面的意見和建議。A、《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》B、《農(nóng)用地定級規(guī)程》C、《自然資源聽證規(guī)定》D、《農(nóng)用地分等規(guī)程》答案：C解析：根據(jù)《自然資源聽證規(guī)定》，征地區(qū)片價(jià)必須依法組織聽證，并根據(jù)聽證情況進(jìn)行修改，報(bào)省級自然資源主管部門綜合平衡，評審驗(yàn)收。37.（）是決定城市土地利用價(jià)值的重要因素。A、區(qū)位B、土地承載力C、土地出讓方式D、土地開發(fā)成本答案：A解析：從區(qū)位理論來看，區(qū)位對城市土地起著極其重要的作用。在城市，由于土地區(qū)位不同，產(chǎn)生不同的使用價(jià)值和價(jià)值，使得同類行業(yè)在不同的區(qū)位上獲得的經(jīng)濟(jì)效益會相差很大，不同行業(yè)在同一位置上經(jīng)濟(jì)收益也相差很大。所以區(qū)位是決定城市土地利用價(jià)值的重要因素。38.某賓館建筑物尚可使用25年，剩余土地使用權(quán)年限為27年，預(yù)計(jì)未來第一年的純收益為39萬元，此后純收益每年在上一年基礎(chǔ)上減少2萬元，采用收益還原法計(jì)算該不動產(chǎn)價(jià)值時(shí)，收益年數(shù)應(yīng)確定為（）年。A、19.5B、20.5C、25D、27答案：B解析：建筑物的耐用年限是25年，土地使用權(quán)的剩余年限為27年，可獲得收益的年數(shù)是n＝39/2＋1＝20.5，采用收益還原法確定的收益年數(shù)是三者的最小值，所以收益年數(shù)確定為20.5年。39.一宗商業(yè)用地，目前的純收益為50萬元，還原率為5%，若未來各年的純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增長1%，該土地的無限年期的收益價(jià)格最接近于（）萬元。A、1860B、1380C、1250D、1025答案：C解析：純收益按一定比率遞增或遞減時(shí)，土地使用年期無限的土地價(jià)格計(jì)算公式：，其中，s：純收益逐年遞增或遞減的比率，公式中的符號，當(dāng)純收益按等比級數(shù)遞增時(shí)取減號，遞減時(shí)取加號。r不變，遞增時(shí)r＞s，遞減時(shí)（r＋s）＞0。由題意可知，土地的無限年期的收益價(jià)格P＝50/（5%－1%）＝1250（萬元）。40.在土地面積總量一定的情況下，縮小宗地面積規(guī)模，會使一定區(qū)域土地市場的競爭程度（）。A、不變B、增加C、降低D、沒有規(guī)律答案：C解析：在土地面積總量一定的情況下，縮小宗地面積規(guī)模會導(dǎo)致同一區(qū)域內(nèi)宗地?cái)?shù)量增多，即土地供應(yīng)的單位數(shù)量增加。這種情況下，單個(gè)宗地對于市場的壟斷性減弱，因?yàn)楦嗟馁I家和開發(fā)者可以在市場上選擇，從而降低了土地市場的競爭程度。41.制定征地區(qū)片綜合地價(jià)的范圍是指在城鎮(zhèn)行政區(qū)土地利用總體規(guī)劃確定的（）。A、基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)B、建設(shè)用地范圍內(nèi)C、建成范圍內(nèi)D、農(nóng)用地范圍答案：B解析：征地區(qū)片綜合地價(jià)（以下簡稱區(qū)片綜合地價(jià)）是指在城鎮(zhèn)行政區(qū)土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)，依據(jù)地類、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級、人均耕地?cái)?shù)量、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素，劃分征地區(qū)片并測算的征地綜合補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。42.新古典主義地租模型的代表阿蘭索在以空間為核心建立模型時(shí)引進(jìn)同好曲線的概念，即表示在同好曲線的曲面上（）。A、不管地價(jià)怎么變化，都保持個(gè)人在不同區(qū)位的滿意程度不變B、不管地價(jià)怎么變化，都保持個(gè)人在不同租金下的生活條件不變C、不管距離怎么變化，都保持產(chǎn)品的運(yùn)輸成本不變D、不管距離怎么變化，都保持該土地的絕對地租不變答案：A解析：阿蘭索的地租模型是建立在假設(shè)買賣雙方對土地市場都有充分的了解，賣方希望其收入最大，買方希望其愿望能最大程度地得以滿足（對企業(yè)為生產(chǎn)利潤最大，對個(gè)人為滿意程度最高）的基礎(chǔ)上的。家庭所具有的選擇是其個(gè)人意愿的函數(shù)，阿蘭索運(yùn)用同好曲面來表示這種個(gè)人的意愿。在這一曲面上，不管地價(jià)怎樣變化，都保持個(gè)人在不同區(qū)位滿意度不變，由此可對各變量進(jìn)行多種組合。43.供給與需求原則的前提是（）原則。A、競爭B、超額利潤C(jī)、替代D、協(xié)調(diào)答案：A解析：土地不能僅根據(jù)均衡法則來決定價(jià)格。尤其在我國城市土地屬國家所有，市場中能夠流動的僅是有限年期的土地使用權(quán)，土地供方主要由國家控制，這一因素對地價(jià)具有至關(guān)重要的影響。在進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)，應(yīng)充分了解土地市場的上述特性。此外，在進(jìn)行供求分析時(shí)，應(yīng)考慮時(shí)間因素，作動態(tài)分析。因?yàn)楝F(xiàn)在的供求狀況，常常是在考慮將來發(fā)展?fàn)顩r而形成的，即從現(xiàn)在思考將來，因此供需原則是以預(yù)期收益原則及下述的變動原則和競爭原則為基礎(chǔ)的。44.根據(jù)某市有關(guān)規(guī)定，抵押貸款購買商品房時(shí)，購房者需首付房地產(chǎn)售價(jià)的30%，年貸款利率為6.84%。如投資者自有資金的投資回報(bào)率為15%，則該類房地產(chǎn)還原利率為（）。A、8.70%B、9.29%C、9.54%D、10.21%答案：B解析：R＝M×RM＋（1－M）RE＝0.7×0.0684＋0.3×0.15＝0.0929＝9.29%，R代表還原率（%）；M代表抵押貸款額占不動產(chǎn)價(jià)值的比率（%）；RM代表抵押貸款還原率，即年貸款利率（%），第一年還本息額與抵押貸款額的比率；RE表示自有資金投資回報(bào)率。45.按照城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測工作的要求，監(jiān)測點(diǎn)地價(jià)評估應(yīng)反映（）。A、監(jiān)測點(diǎn)現(xiàn)狀條件下的土地價(jià)格市場水平B、監(jiān)測點(diǎn)實(shí)際成交價(jià)格水平C、監(jiān)測點(diǎn)在設(shè)定內(nèi)涵下所在區(qū)域土地的平均客觀價(jià)格水平D、監(jiān)測點(diǎn)在設(shè)定內(nèi)涵下所在區(qū)域土地的最高價(jià)格水平答案：A解析：監(jiān)測點(diǎn)現(xiàn)狀條件下與評估地價(jià)與設(shè)定內(nèi)涵條件下，評估地價(jià)應(yīng)分別評估，評估值為監(jiān)測點(diǎn)地面價(jià)。監(jiān)測點(diǎn)設(shè)定內(nèi)涵條件下評估地價(jià)所對應(yīng)的年限均為相應(yīng)用途的法定最高年限，監(jiān)測點(diǎn)現(xiàn)狀條件下評估地價(jià)所對應(yīng)的年限是相應(yīng)用途的剩余使用年限。46.在具有一種以上農(nóng)作物組合和復(fù)種方式的情況下，主要農(nóng)作物綜合年產(chǎn)值采用（）方法計(jì)算。A、簡單算數(shù)平均B、加權(quán)平均C、眾數(shù)D、中位數(shù)答案：B解析：主要農(nóng)作物綜合年產(chǎn)值為主要農(nóng)作物平均年產(chǎn)量與平均價(jià)格的乘積。在具有一種以上農(nóng)作物組合和復(fù)種方式的情況下，采用加權(quán)平均方法計(jì)算。47.在全國范圍內(nèi)，按照標(biāo)準(zhǔn)耕作制度，在自然質(zhì)量條件下劃分出的農(nóng)用地等別是（）。A、農(nóng)用地等別B、農(nóng)用地利用等別C、農(nóng)用地自然等別D、農(nóng)用地經(jīng)濟(jì)等別答案：C解析：農(nóng)用地自然等別指在全國范圍內(nèi)，按照標(biāo)準(zhǔn)耕作制度，在自然質(zhì)量條件下劃分出農(nóng)用地等別。A項(xiàng)，農(nóng)用地等別是指在全國范圍內(nèi)按照標(biāo)準(zhǔn)耕作制度，在自然質(zhì)量條件、平均土地利用條件、平均土地經(jīng)濟(jì)條件下，根據(jù)規(guī)定的方法和程序進(jìn)行的農(nóng)用地質(zhì)量綜合評定，劃分出的農(nóng)用地等別。B項(xiàng)，農(nóng)用地利用等是在自然等基礎(chǔ)上，對土地利用水平進(jìn)行修正得到。D項(xiàng)，農(nóng)用地經(jīng)濟(jì)等是在利用等基礎(chǔ)上，對土地經(jīng)濟(jì)水平進(jìn)行修正得到。48.專為國家或地方政府征收土地稅收而確定的價(jià)格是（）。A、征地價(jià)格B、抵押價(jià)格C、課稅價(jià)格D、租賃價(jià)格答案：A解析：征地價(jià)格是專為國家或地方政府征收土地稅收而確定的價(jià)格。BD兩項(xiàng)，土地權(quán)利是多個(gè)權(quán)利的集合，包括土地的所有權(quán)及使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等。相應(yīng)地，土地價(jià)格可以劃分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、租賃權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格等。C項(xiàng)，課稅價(jià)格是政府為征收有關(guān)土地稅收而評定的土地價(jià)格。49.一般被認(rèn)為是一種對土地市場上個(gè)人活動進(jìn)行限制的消極措施是（）。A、城市基礎(chǔ)設(shè)施政策B、政府的土地政策C、土地利用規(guī)劃D、城鎮(zhèn)規(guī)劃答案：C解析：土地利用規(guī)劃一般被認(rèn)為是一種對土地市場上個(gè)人活動進(jìn)行限制的消極措施。聯(lián)合國1973年出版的一份研究報(bào)告中指出：“土地利用規(guī)劃是用來限制開發(fā)進(jìn)程，以保護(hù)農(nóng)業(yè)用地、公共活動空地和自然保護(hù)區(qū)。有時(shí)規(guī)劃鼓勵(lì)高密度建設(shè)，以減少交通運(yùn)輸開支，為此，規(guī)劃常采取限制可供開發(fā)的土地?cái)?shù)量的做法，這自然會使地價(jià)上升。”50.有一宗土地，具有30年使用年期的地價(jià)是50元/平方米，土地還原利率取6%，假設(shè)該宗土地的使用年期是50年時(shí)，其地價(jià)是（）元/平方米，土地還原利率取6%。A、57.3B、43.7C、83.3D、30.0答案：A解析：根據(jù)題意，可知本題默認(rèn)該宗土地收益不變。設(shè)土地使用年期是50年時(shí)，其地價(jià)為X。因此50/[1－1/（1＋6%）30]＝X/[1－1/（1＋6%）50]。解得X＝57.3元/平方米。51.2009年上半年我國各主要大城市均出現(xiàn)土地市場、房地產(chǎn)市場的火爆現(xiàn)象，房價(jià)過快上漲、“地王”頻現(xiàn)，業(yè)界普遍認(rèn)為存在一定的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。根據(jù)土地估價(jià)的基本原理，在出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的情況下，（）才能夠評估出地價(jià)對象客觀潛在的價(jià)格。A、市場比較法B、成本法C、收益還原法D、剩余法答案：C解析：收益還原法的原理是由于土地具有固定性、不增性、個(gè)別性、永續(xù)性等特性，使用者在占有某塊土地時(shí)，土地不僅能提供現(xiàn)時(shí)的純收益，而且還能期待在未來年間源源不斷地繼續(xù)取得。當(dāng)將此項(xiàng)隨時(shí)間延續(xù)而能不斷取得的純收益，以適當(dāng)?shù)倪€原利率折算為現(xiàn)在價(jià)值的總額（稱為收益價(jià)值或資本價(jià)值）時(shí)，它既表現(xiàn)為該土地的實(shí)質(zhì)價(jià)值，也是適當(dāng)?shù)目陀^交換價(jià)值。52.應(yīng)用成本逼近法評估地價(jià)時(shí)，單位面積土地取得費(fèi)用應(yīng)按（）計(jì)算。A、預(yù)算費(fèi)用B、實(shí)際發(fā)生費(fèi)用C、區(qū)域內(nèi)平均費(fèi)用D、以上都不對答案：C解析：土地取得費(fèi)是指用地單位為取得土地使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)客觀費(fèi)用。主要表現(xiàn)為取得農(nóng)村集體土地而發(fā)生的征地費(fèi)用，主是為取得城鎮(zhèn)國有土地而發(fā)生的拆遷安置費(fèi)用。各項(xiàng)費(fèi)用以當(dāng)?shù)卣趫?zhí)行的征地標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)際發(fā)生的客觀費(fèi)用來確定。53.某人有一宗土地，價(jià)格為4000元/m2，土地還原率每年不變?yōu)?0%，那么該塊土地每年可產(chǎn)生的純收益為（）元/m2（土地使用年期無限）。A、1000B、800C、400D、200答案：C解析：地價(jià)＝土地年純收益÷土地還原率，即土地年純收益＝地價(jià)×土地還原率。本案例，土地價(jià)格為4000元/m2，土地還原率每年不變?yōu)?0%，因此純收益＝4000×10%＝400元/m2。54.土地還原利率為7.0%，房屋還原利率為9.6%，則房地產(chǎn)綜合還原利率可能為（）。A、6.5%B、7.0%C、8.5%D、9.6%答案：C解析：綜合還原率、建筑物還原率、土地還原率三者雖有嚴(yán)格區(qū)分，但又是相互聯(lián)系的。綜合還原率的計(jì)算公式：r＝（r1L＋r2B）/（L＋B）。式中，r為綜合還原率；r1為土地還原率；r2為建筑物還原率；L為地價(jià)；B為建筑物價(jià)格。所以綜合還原利率應(yīng)該在兩者之間。55.在采用成本逼近法評估土地價(jià)格時(shí)，計(jì)算投資利潤的基數(shù)不包括（）。A、土地取得費(fèi)B、土地開發(fā)費(fèi)C、利息D、稅費(fèi)答案：C解析：投資的目的是為了獲取相應(yīng)的利潤，作為投資的回報(bào)，對土地投資，當(dāng)然也要獲取相應(yīng)的利潤。成本逼近法中利潤計(jì)算的基數(shù)包括土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)和稅費(fèi)，利潤計(jì)算的關(guān)鍵是確定利潤率或投資回報(bào)率。投資利潤的計(jì)算公式為：投資利潤＝（土地取得費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)＋稅費(fèi)）×投資回報(bào)率。56.將評估對象在未來每年的純收益折算為評估時(shí)日收益總和的方法是（）。A、收益還原法B、市場比較法C、剩余法D、路線價(jià)法答案：A解析：收益還原法是在估算土地在未來每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，將評估對象在未來每年的純收益折算為評估時(shí)日收益總和的一種方法。57.土地租賃中管理費(fèi)一般以年租金額的（）計(jì)算。A、1%～3%B、2%～3%C、2%～5%D、1%～2%答案：C解析：管理費(fèi)一般分為兩部分：一是土地出租經(jīng)營過程中消耗品價(jià)值的貨幣支出，二是與土地經(jīng)營相關(guān)的管理人員工資的支出。其計(jì)算有兩種方法：一是依管理面積平均計(jì)算，二是依租金的一定比例計(jì)算。如果是土地出租，一般情況下管理費(fèi)用為年租金的2%～5%。58.采用市場比較法進(jìn)行地價(jià)評估時(shí)，所選用的交易案例與待估宗地應(yīng)具有（）。A、一致性B、代表性C、替代性D、普遍性答案：C解析：市場比較法的適用條件：僅適用于市場比較穩(wěn)定，有大量豐富交易案例的地區(qū)，并且交易案例與待估地塊應(yīng)有相關(guān)性和替代性。59.有一宗土地，土地使用年期無限，土地的還原率為10%，第一年純收益為2000元，第二年純收益為3000元，第三年純收益為4000元，每年的純收益呈等差數(shù)列，則該宗土地地價(jià)為（）元/m2。A、20000B、50000C、80000D、120000答案：D解析：土地使用年期無限，純收益按等差級數(shù)遞增或遞減時(shí)收益還原法的土地價(jià)格計(jì)算公式為：。式中：P代表土地價(jià)格；a第一年代表土地純收益；r代表土地還原率；b代表純收益的等差級數(shù)遞增或遞減的數(shù)額。本案例，該宗土地地價(jià)＝2000÷10%＋1000÷10%2＝120000元/m2。60.根據(jù)剩余法計(jì)算得到的剩余值為2000萬元，取得土地使用權(quán)的法律估價(jià)及土地使用證書等費(fèi)用估計(jì)為地價(jià)款的2%，則待估土地地價(jià)為（）萬元。A、980.4B、1960.8C、1000D、1200答案：B解析：剩余值是開發(fā)商當(dāng)前取得待開發(fā)場地所能支付的最大費(fèi)用。由于開發(fā)商在取得場地使用權(quán)時(shí)除了支付地價(jià)款外，還要支付取得土地使用權(quán)的相關(guān)法律手續(xù)費(fèi)用、土地估價(jià)費(fèi)用及登記發(fā)證費(fèi)用等。因此，必須從計(jì)算出的剩余值中扣除上述費(fèi)用，才能得到所估土地的地價(jià)額。本案例，待估地塊地價(jià)＝2000÷（1＋2%）＝1960.8（萬元）。61.對于待拆遷改造的危舊居住用地，如無特殊需要應(yīng)按（）評估。A、現(xiàn)狀用途評估B、約定用途C、規(guī)劃用途評估D、最佳用途評估答案：C解析：對于待拆遷改造的危舊居住用地，如無特殊需要一般不得依現(xiàn)狀用途評估，而應(yīng)按規(guī)劃用途評估。62.由于土地位置的（），在地區(qū)性市場之間，地價(jià)很難形成統(tǒng)一的市場價(jià)格，具有明顯的地區(qū)性特征。A、需求性B、個(gè)別性C、固定性D、經(jīng)濟(jì)性答案：C解析：地價(jià)具有明顯的地區(qū)性和個(gè)別性。由于土地位置的固定性，在不同的地區(qū)之間，很難形成統(tǒng)一的市場價(jià)格，具有明顯的地區(qū)性特征。在同一城市內(nèi)，土地的位置差別決定了土地難以標(biāo)準(zhǔn)化，個(gè)別性明顯。63.建設(shè)用地的特點(diǎn)不包括（）。A、承載性與非生態(tài)利用性B、空間性與實(shí)體性C、有限性與再生性D、土地利用的集約性答案：C解析：建設(shè)用地通常是指用于建造建筑物、構(gòu)筑物及其使用范圍的土地，它利用的是土地的承載力。相對于其他類型的用地而言，建設(shè)用地主要有如下特點(diǎn)：①建設(shè)用地利用的非生態(tài)性；②建設(shè)用地位置的特別重要性；③建設(shè)用地的高度集約性；④建設(shè)用地的穩(wěn)定性；⑤建設(shè)用地的擴(kuò)張性。C項(xiàng)若改為無限性與再生性，就屬于建設(shè)用地的特點(diǎn)。64.對于有樣點(diǎn)地價(jià)的定級單元，如果樣點(diǎn)單元內(nèi)樣點(diǎn)數(shù)量有（）個(gè)（含）以上且樣點(diǎn)條件能代表定級單元的一般條件，可采用平均法計(jì)算定級單元的平均地價(jià)。A、2B、4C、3D、5答案：C解析：對于有樣點(diǎn)地價(jià)的定級單元，如果單元內(nèi)樣點(diǎn)數(shù)量達(dá)到三個(gè)（含）以上且樣點(diǎn)條件的代表性較好，可采用平均法計(jì)算該定級單元的平均地價(jià)；如果樣點(diǎn)數(shù)量不足三個(gè)，或樣點(diǎn)代表性較差，則參照市場比較法的要求，通過比較法修正并計(jì)算定級單元地價(jià)。65.通過對區(qū)域因素的修正，可以將（）產(chǎn)生的價(jià)格差異剔除掉。A、交易案例土地與待估宗地由于環(huán)境不同B、交易案例土地與待估宗地由于交通狀況不同C、交易案例土地與待估宗地由于經(jīng)濟(jì)狀況不同D、交易案例土地與待估宗地由于地區(qū)特性不同答案：D解析：通過對區(qū)域因素的修正，可以將交易案例土地與待估宗地由于地區(qū)特性不同產(chǎn)生的價(jià)格差異剔除掉。因此，區(qū)域因素修正是市場比較法中的一個(gè)基本修正，也是市場比較法的難點(diǎn)和重點(diǎn)之一。66.某評估人員對A市B街的一個(gè)商鋪進(jìn)行了評估，由收益還原法求得的試算價(jià)格為8000元/平方米，而用市場比較法所求得的試算價(jià)格為12000元/平方米，而B街所在區(qū)域由于規(guī)劃所限，預(yù)計(jì)未來人流量將越來越少，則最后的估價(jià)額可能較接近于（）元/平方米。A、10000B、12000C、8000D、11000答案：C解析：在評估商鋪價(jià)值時(shí)，收益還原法側(cè)重于考慮未來的收益情況。本題中，由于B街所在區(qū)域預(yù)計(jì)未來人流量將越來越少，這將直接影響商鋪的未來收益。因此，在這種情況下，收益還原法所求得的試算價(jià)格8000元/平方米，更能反映商鋪在未來人流量減少情況下的真實(shí)價(jià)值。所以，最后的估價(jià)額可能較接近于由收益還原法求得的試算價(jià)格。67.行政主管部門對土地估價(jià)行業(yè)的日常監(jiān)管主要采用（）方式實(shí)施。A、雙隨機(jī)、雙公開B、雙隨機(jī)、一公開C、一隨機(jī)、一公開D、一隨機(jī)、雙公開答案：B解析：行政主管部門對土地估價(jià)行業(yè)的日常監(jiān)管主要依托土地估價(jià)監(jiān)管系統(tǒng)平臺，主要采用“雙隨機(jī)、一公開”方式實(shí)施。68.在路線價(jià)表示方式方面，采用“貨幣”表示的優(yōu)點(diǎn)是（）。A、不受幣值變動的影響B(tài)、易求取地價(jià)上漲率C、易直接估算估價(jià)前后的價(jià)值差D、交易參考便利答案：D解析：在路線價(jià)表示方式方面，采用“點(diǎn)數(shù)”表示的優(yōu)點(diǎn)是：①點(diǎn)數(shù)易換算成金額；②點(diǎn)數(shù)不受幣值變動的影響；③點(diǎn)數(shù)易直接估算估價(jià)前后的價(jià)值差；④點(diǎn)數(shù)易求取地價(jià)上漲率。采用“貨幣”表示的優(yōu)點(diǎn)是：①貨幣易理解；②交易參考便利。69.宅基地和自留地、自留山，屬于（）所有。A、個(gè)人所有B、集體所有C、國家或集體所有D、國家所有答案：B解析：《土地管理法》第六條規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于全民所有即國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有。70.農(nóng)用地產(chǎn)值修正法以（）為測算基礎(chǔ)。A、未來農(nóng)用地預(yù)期產(chǎn)值B、標(biāo)定地價(jià)C、當(dāng)?shù)刂鲗?dǎo)耕作制度D、征收價(jià)格答案：C解析：農(nóng)用地產(chǎn)值修正法是以當(dāng)?shù)刂鲗?dǎo)耕作制度為測算基礎(chǔ)，將未來農(nóng)用地預(yù)期產(chǎn)值還原到當(dāng)期，并結(jié)合被征地農(nóng)民安置需要，綜合考慮土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口及經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平等因素進(jìn)行修正后測算區(qū)片綜合地價(jià)的方法。71.價(jià)格確定時(shí)如兩種方法求得地價(jià)相差幅度不大（一般不超過20%～25%），可采用（）作為待估宗地的最終結(jié)果。A、加權(quán)平均B、眾數(shù)C、簡單算術(shù)平均值D、中位數(shù)答案：C解析：價(jià)格確定時(shí)如兩種方法求得地價(jià)相差幅度不大（一般不超過20%～25%），可采用簡單算術(shù)平均值作為待估宗地最終結(jié)果。如兩種方法求得地價(jià)相差幅度較大（幅度超過20%～25%），說明每種方法地價(jià)增值或減值的原因，采用一種結(jié)果加權(quán)平均（但要說明每種方法結(jié)果權(quán)重的確定理由）作為待估宗地最終結(jié)果或者取眾數(shù)、中位數(shù)。72.下列不屬于估計(jì)師應(yīng)具備的專業(yè)素養(yǎng)的是（）。A、具有職業(yè)道德觀念B、具備一定的專業(yè)技術(shù)體系C、具備承擔(dān)法律責(zé)任的能力D、具有一定的知名度答案：D解析：估價(jià)師是土地估價(jià)方面的業(yè)務(wù)或技術(shù)專家，必須具備以下幾個(gè)方面的專業(yè)素養(yǎng)：①具備一定的專業(yè)基礎(chǔ)知識；②具備一定的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)；③具備一定的專業(yè)技術(shù)體系；④具備一定的專業(yè)信息體系；⑤具有職業(yè)道德觀念；⑥具備承擔(dān)法律責(zé)任的能力。73.個(gè)別因素是形成土地自身特性，也就是土地自身?xiàng)l件，并對地價(jià)產(chǎn)生影響的因素，不包括（）。A、區(qū)域環(huán)境條件B、土地形狀C、土地基礎(chǔ)設(shè)施狀況D、開發(fā)程度答案：A解析：個(gè)別因素是指宗地本身的條件和特征，因而又稱宗地因素。個(gè)別因素是決定同一均質(zhì)地域內(nèi)地塊差異性的重要因素，是同一區(qū)域內(nèi)地價(jià)差異的重要原因。影響土地價(jià)格的個(gè)別因素包括土地的物理狀況及權(quán)利狀況兩方面。土地的物理狀況是指土地實(shí)體的特征，包括土地面積、宗地形狀、臨街寬度與深度、坡度及平整狀況、土壤和地質(zhì)狀況、土地內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施條件等。土地權(quán)利狀況包括土地權(quán)利的影響、城市規(guī)劃限制、使用協(xié)議的限制、相鄰關(guān)系的限制等。74.依據(jù)市場原則建立起來的中心地體系，上級中心地可以支配下級中心地（）的商服活動。A、全部B、1/2C、1/3D、1/6答案：C解析：市場原則就是從最有利于組織商品的供銷，保證商品和服務(wù)的供應(yīng)范圍最大角度出發(fā)，并在均等機(jī)會下配置各級中心地及其市場區(qū)的數(shù)目。因此，在此原則下建立的中心地體系為K＝3體系，即一個(gè)上級中心地的商服網(wǎng)點(diǎn)，不僅吸引自己中心地的商服活動，而且還支配（吸引）相鄰6個(gè)下級中心地的商服活動。但所支配的不是它們的全部，只是其中1/3。75.采用成本逼近法評估某工業(yè)區(qū)內(nèi)的一宗土地價(jià)格，土地開發(fā)費(fèi)應(yīng)與估價(jià)目的相對應(yīng)的（）求取。A、宗地內(nèi)外開發(fā)投入的費(fèi)用總和B、宗地內(nèi)外受益分?jǐn)偟拈_發(fā)費(fèi)用總和C、宗地外開發(fā)投入的費(fèi)用加宗地內(nèi)土地平整費(fèi)D、宗地外受益分?jǐn)偟拈_發(fā)費(fèi)用答案：B解析：所謂成本逼近法，就是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價(jià)格的估價(jià)方法，包括宗地利用的各個(gè)方面。而成本逼近法所要計(jì)算的成本是指能夠?yàn)橥恋貛韮r(jià)值上的變化的那部分投資，因此應(yīng)是受益分?jǐn)偟拈_發(fā)費(fèi)用總和，而非開發(fā)投入的費(fèi)用總和。76.某工業(yè)用地，其土地年純收益為6萬元，土地還原率為6.0%，則其法定最高年期的土地使用權(quán)價(jià)格為（）萬元。A、90.3B、94.6C、98.3D、100答案：B解析：工業(yè)用地法定最高年期為50年，其土地使用權(quán)價(jià)格為6/6%×[1－1/（1＋6%）50]＝94.6（萬元）。77.由于（）的特性，對一塊土地的利用，常常同時(shí)產(chǎn)生兩個(gè)以上用途的競爭，并可以從一種用途轉(zhuǎn)換到另一種用途。A、土地經(jīng)濟(jì)供給稀缺性B、土地用途多樣性C、土地用途變更困難性D、土地增值性答案：B解析：對一種土地的利用，常常產(chǎn)生兩個(gè)以上用途的競爭，并可能從一種用途轉(zhuǎn)換到另一種用途。這種競爭常使土地趨于最佳用途和最大經(jīng)濟(jì)效益，并使低價(jià)達(dá)到最高。這就要求人們在利用土地時(shí)，考慮土地的最有效利用原則，使土地的用途和規(guī)模等均為最佳。78.采用剩余法評估土地價(jià)格時(shí)，一般不計(jì)算利息的項(xiàng)目是（）。A、工程招標(biāo)代理費(fèi)B、管理費(fèi)用C、銷售稅費(fèi)D、購地稅費(fèi)答案：C解析：利息是開發(fā)全部預(yù)付資本的融資資本。不動產(chǎn)開發(fā)的預(yù)付資本包括地價(jià)款、開發(fā)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)用等，銷售稅費(fèi)不屬于融資資本。79.均質(zhì)地域內(nèi)每類農(nóng)用地基準(zhǔn)地塊數(shù)量不應(yīng)少于（）塊。A、2B、4C、3D、5答案：C解析：在各均質(zhì)地域內(nèi)，選擇具有普遍性、一般性特征的宗地作為基準(zhǔn)地塊。均質(zhì)地域內(nèi)與基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵對應(yīng)的各類農(nóng)用地的基準(zhǔn)地塊數(shù)量不應(yīng)少于三塊，具體應(yīng)考慮下列條件：①日照時(shí)間、田面的干濕、保水、排水、旱地的坡度等自然條件屬于一般水平；②耕作距離、距市場的遠(yuǎn)近、交通條件等屬于一般水平；③面積、形狀、土壤條件屬于一般水平；④在標(biāo)準(zhǔn)耕作制度下，土地利用程度、單產(chǎn)水平等一般情況；⑤災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)屬于一般水平。80.關(guān)于土地供給的敘述，錯(cuò)誤的是（）。A、土地供給按其性質(zhì)分為自然供給和經(jīng)濟(jì)供給B、土地供給主要是現(xiàn)有已利用的土地資源的總和C、土地的經(jīng)濟(jì)供給曲線是一條向右上升的曲線D、土地的經(jīng)濟(jì)供給有一定彈性答案：B解析：土地供給通常分為自然供給和經(jīng)濟(jì)供給。自然供給指自然形成的可利用土地總量，相對固定；經(jīng)濟(jì)供給指在自然供給基礎(chǔ)上，通過開發(fā)、用途轉(zhuǎn)換形成的有效供給，具有彈性，隨社會發(fā)展而變化。選項(xiàng)B將土地供給限定為"現(xiàn)有已利用"部分，忽略了未利用但具備開發(fā)潛力的土地資源，表述不全面。經(jīng)濟(jì)供給包含自然供給及潛在可開發(fā)土地，如《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)》（畢寶德著）提到，經(jīng)濟(jì)供給是動態(tài)變化的。選項(xiàng)A正確分類了供給類型；C、D符合經(jīng)濟(jì)供給彈性特征；B錯(cuò)誤縮小了土地供給范圍。81.在市場競爭模式下，土地所有權(quán)屬于（）。A、個(gè)人B、單位C、國家D、集體答案：C解析：《中華人民共和國憲法》第十條規(guī)定城市土地屬于國家所有。在社會主義市場經(jīng)濟(jì)中，土地所有權(quán)歸屬于國家，使用權(quán)可通過市場流轉(zhuǎn)。選項(xiàng)C對應(yīng)國家所有權(quán)，其他選項(xiàng)不符合中國現(xiàn)行土地制度。82.（）是土地估價(jià)行業(yè)監(jiān)督管理的上位法。A、《房地產(chǎn)管理法》B、《土地管理法》C、《資產(chǎn)評估法》D、《土地估價(jià)管理辦法》答案：C解析：《資產(chǎn)評估法》是土地估價(jià)行業(yè)監(jiān)督管理的上位法，也是中國評估行業(yè)的首部基本大法。83.某公司于1996年8月取得一宗40年期使用權(quán)的土地，于1998年8月建成賓館，建筑物耐用年限為50年。該賓館年凈收益200萬元，房地綜合還原率為9%。采用收益還原法評估該賓館2009年8月的價(jià)格為（）萬元。A、2145B、2130C、2040D、2005答案：D解析：根據(jù)土地使用年期有限且其他因素不變的土地價(jià)格計(jì)算公式。當(dāng)a每年不變；r每年不變且大于零；土地使用為n年時(shí)，其計(jì)算公式如下：式中，P為土地價(jià)格；a為土地純收益；r為土地還原率；n為使用土地的年期或有土地收益的年期。所以該賓館的價(jià)格＝200/9%×[1－1/（1＋9%）27]≈2005（萬元）。84.土地利用的基本類型中，商服用地不包含（）。A、批發(fā)零售用地B、文體娛樂用地C、商務(wù)金融用地D、住宿餐飲用地答案：B解析：商服用地是指主要用于商業(yè)、服務(wù)業(yè)的土地，包括批發(fā)零售用地、住宿餐飲用地、商務(wù)金融用地、其他商服用地。85.某宗地的無限年期土地使用權(quán)價(jià)格為1000萬元，土地還原利率為6%，該宗地70年土地使用權(quán)價(jià)格是（）萬元。A、1017B、987C、983D、910答案：C解析：該題應(yīng)該先根據(jù)土地使用年期無限的土地價(jià)格計(jì)算公式（P為土地價(jià)格；a為土地純收益；r為土地還原率）計(jì)算去年土地使用權(quán)價(jià)格，再根據(jù)土地使用年限為n年時(shí)土地價(jià)格的計(jì)算公式（P、a、r含義同前；n為使用土地的年期或有土地收益的年期）計(jì)算出土地的價(jià)格，即：該宗地70年土地使用權(quán)價(jià)格＝1000×[1－1/（1＋6%）70]≈983（萬元）。86.商業(yè)的集聚經(jīng)濟(jì)效益主要來源于它的（）。A、互補(bǔ)性B、互通性C、比較性D、代表性答案：A解析：商業(yè)集聚經(jīng)濟(jì)效益和繁華度。商業(yè)的集聚經(jīng)濟(jì)效益主要來源于它的互補(bǔ)性。在一個(gè)中心商業(yè)區(qū)里，通常集中數(shù)百家不同類型的商店及相應(yīng)的服務(wù)設(shè)施。由于商品繁多，服務(wù)項(xiàng)目齊全，社會需求的物品幾乎應(yīng)有盡有，可供選擇余地大，因而具有很大的吸引力。87.根據(jù)土地報(bào)酬遞減的基本原理，下列選項(xiàng)中表述不正確的是（）。A、當(dāng)邊際報(bào)酬大于平均報(bào)酬時(shí)，平均報(bào)酬具有上升趨勢B、當(dāng)邊際報(bào)酬小于平均報(bào)酬時(shí)，平均報(bào)酬開始下降C、當(dāng)邊際報(bào)酬等于平均報(bào)酬時(shí)，平均報(bào)酬最低D、當(dāng)坐標(biāo)原點(diǎn)與總報(bào)酬曲線上某一點(diǎn)的連線恰好是總報(bào)酬曲線的切線時(shí)，平均報(bào)酬率最高答案：C解析：平均報(bào)酬是指單位生產(chǎn)要素投入所獲得的報(bào)酬。邊際報(bào)酬是指每增加一個(gè)單位生產(chǎn)要素投入所獲得的報(bào)酬增加量。當(dāng)邊際報(bào)酬大于平均報(bào)酬時(shí)，平均報(bào)酬不斷上升，當(dāng)邊際報(bào)酬小于平均報(bào)酬時(shí)，平均報(bào)酬不斷下降，兩條曲線相交（即邊際報(bào)酬等于平均報(bào)酬）于平均報(bào)酬的最高點(diǎn)。88.采用市場比較法進(jìn)行拍賣底價(jià)評估時(shí)，選擇的某交易案例為協(xié)議方式交易，成交價(jià)格為1000元/平方米，若交易形式的情況修正系數(shù)為：協(xié)議0.5；招標(biāo)0.75；拍賣1.0，則修正后的交易案例價(jià)格為（）元/平方米。A、500B、1500C、1666.7D、2000答案：D解析：根據(jù)題目可知，交易方式為協(xié)議，因此應(yīng)該按照協(xié)議方式的修正系數(shù)修正，即1000×1/0.5＝2000。89.我國土地價(jià)格是（）和收益的購買價(jià)格。A、土地價(jià)值B、土地所有權(quán)C、土地使用價(jià)值D、土地權(quán)利答案：D解析：一般商品具有移動性。價(jià)格來源是商品本身的價(jià)值；土地不具移動性，其可轉(zhuǎn)移的并非土地本身，而是該土地的權(quán)利和收益。因此，土地價(jià)格是土地權(quán)利和收益的購買價(jià)格。90.成果平衡是在（）范圍內(nèi)對不同市（縣）的征地區(qū)片綜合地價(jià)進(jìn)行總體平衡。A、市B、省C、中央D、自治區(qū)答案：B解析：根據(jù)《自然資源聽證規(guī)定》，征地區(qū)片價(jià)必須依法組織聽證，并根據(jù)聽證情況進(jìn)行修改，報(bào)省級自然資源主管部門綜合平衡，評審驗(yàn)收。其中，成果聽證過程由市級自然資源主管部門組織有關(guān)專家對成果進(jìn)行論證聽證，提交論證報(bào)告。成果平衡則是在省級范圍內(nèi)對不同市（縣）的征地區(qū)片綜合地價(jià)進(jìn)行總體平衡，特別是對相鄰市（縣）征地區(qū)片綜合地價(jià)進(jìn)行平衡和調(diào)整。91.生地價(jià)格、熟地價(jià)格、毛地價(jià)格是按（）進(jìn)行分類的。A、權(quán)利類型B、價(jià)格形成方式C、價(jià)格表示方法D、土地的存在形態(tài)答案：D解析：土地價(jià)格按土地的存在形態(tài)分為：①生地價(jià)格，是指已完成土地使用權(quán)批準(zhǔn)手續(xù)而未進(jìn)行或部分進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)和土地平整的正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格；②熟地價(jià)格，是指完成了土地開發(fā)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，具備建設(shè)條件的正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格；③毛地價(jià)格，是指已經(jīng)完成基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)，而未進(jìn)行宗地內(nèi)拆遷平整的正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格；④凈地價(jià)格，是指已經(jīng)完成基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)，場地內(nèi)達(dá)到開工條件的正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。92.下列土地價(jià)格中，不屬于評估價(jià)格的是（）。A、基準(zhǔn)地價(jià)B、申報(bào)地價(jià)C、標(biāo)定地價(jià)D、交易底價(jià)答案：D解析：交易價(jià)格是指土地交易雙方按市場交易規(guī)則，在土地市場中實(shí)際成交的價(jià)格。它與基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)不同，它是已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了的土地價(jià)格。93.（）適用于分等因素空間變化不復(fù)雜的地區(qū)。A、網(wǎng)格法B、地塊法C、疊置法D、多邊形法答案：A解析：網(wǎng)格法是用一定大小的網(wǎng)格作為分等單元，網(wǎng)格大小以能區(qū)分不同特征的地塊為標(biāo)準(zhǔn)，可采用大小均一的固定網(wǎng)格，也可采用大小不均一的動態(tài)網(wǎng)格。網(wǎng)格法適用于分等因素空間變化不復(fù)雜的地區(qū)。94.土地的經(jīng)濟(jì)社會特性不包括（）。A、土地利用的多方向性B、具有特殊的社會地位C、供給的稀缺性D、土地利用后果的社會性答案：B解析：土地資源的自然特性決定了土地具有以下的經(jīng)濟(jì)特性：①土地供給的稀缺性；②土地利用的多方向性；③土地利用方向變更的困難性；④土地報(bào)酬遞減的可能性；⑤土地利用后果的社會性。95.某宗土地采用三種估價(jià)方法得出的估價(jià)結(jié)果分別為820元平方米、850元/平方米和900元/平方米，若賦予的權(quán)重分別為0.5、0.3和0.2，則該宗地的最終評估價(jià)格為（）元/平方米。A、820B、845C、850D、857答案：B解析：對多個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格處理，綜合確定地價(jià)的基本方法包括加權(quán)平均法。加權(quán)平均法是對多個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格賦予不同的權(quán)重，權(quán)重大小應(yīng)反映該價(jià)格與待估土地價(jià)格的接近程度的大小，然后加權(quán)平均計(jì)算出綜合值為最終的待估土地比準(zhǔn)價(jià)格。所以最終評估價(jià)格＝820×0.5＋850×0.3＋900×0.2＝845（元/平方米）。96.土地供給的（）是引起土地所有權(quán)壟斷和土地經(jīng)營權(quán)壟斷的基本前提。A、稀缺性B、可能性C、永久性D、差異性答案：A解析：土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性有兩層含義：①供給人們從事各種活動的土地面積是有限的；②特定地區(qū)，不同用途的土地面積也是有限的，往往不能完全滿足人們對各類用地的需求，從而出現(xiàn)了土地占有的壟斷性這一社會問題和地租、地價(jià)等經(jīng)濟(jì)問題。97.根據(jù)中心地理論，（）市場是聯(lián)系中心地與服務(wù)區(qū)的最有效理論圖式。A、三角形B、正方形C、正六邊形D、同心圓答案：C解析：中心地理論認(rèn)為在一個(gè)均質(zhì)平原上，必然會有很多中心地來提供服務(wù)，這些中心地之間為了避免相互競爭所引起的銷售額下降，中間必須相隔一定的距離。每個(gè)中心地的市場區(qū)都成圓形。各中心地都試圖使自己的市場范圍最大。競爭的結(jié)果，使各中心的銷售范圍相互重疊。這時(shí)，居住在重疊區(qū)內(nèi)的居民就有兩個(gè)可供選擇的區(qū)位，重疊區(qū)就被平均分割給兩個(gè)相鄰的中心地。圓形的市場區(qū)即被六邊形的市場區(qū)所替代，從而推導(dǎo)出正六邊形市場區(qū)這一便于組織中心地與服務(wù)區(qū)相聯(lián)系的最有效的全覆蓋的理論圖式。98.根據(jù)成本逼近法的公式，土地價(jià)格一般不包括（）。A、土地取得費(fèi)B、土地開發(fā)費(fèi)C、土地折舊費(fèi)D、土地增值收益答案：C解析：成本逼近法的基本公式為：土地價(jià)格＝土地取得費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)＋稅費(fèi)＋利息＋利潤＋土地增值收益。99.某公司以一家房地產(chǎn)先向甲銀行申請抵押貸款，同時(shí)辦理了抵押登記；后又以該房地產(chǎn)向乙銀行申請抵押貸款，也辦理了抵押登記，貸款到期后，該公司無力還款，依法定程序拍賣，拍賣所得款受償順序應(yīng)是（）。A、甲銀行優(yōu)先受償B、按兩家銀行的債權(quán)數(shù)額大小確定受償順序C、乙銀行優(yōu)先受償D、按兩家銀行的債權(quán)比例受償答案：A解析：根據(jù)《民法典》第四百一十四條規(guī)定，同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列規(guī)定清償：①抵押權(quán)已登記的，按照登記的時(shí)間先后確定清償順序；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；②抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；③抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。本題中，某公司與甲乙兩家銀行都辦理了抵押登記，因此按照登記的先后順序清償。100.以下不屬于土地利用的基本類型是（）。A、耕地B、工礦用地C、建設(shè)用地D、交通用地答案：C解析：《土地利用現(xiàn)狀分類》國家標(biāo)準(zhǔn)（GB/T21010-2017）中將土地分為耕地、工礦倉儲用地、交通運(yùn)輸用地等一級類。耕地屬于農(nóng)用地，工礦用地和交通用地分別歸屬于工礦倉儲用地、交通運(yùn)輸用地。建設(shè)用地是土地用途分類中的大類別，包含工礦用地、交通用地等具體類型，本身不作為基本類型單獨(dú)列出。101.下列關(guān)于估價(jià)目的的說法中，錯(cuò)誤的是（）。A、估計(jì)目的取決于委托方負(fù)估價(jià)結(jié)果的預(yù)期用途B、估計(jì)所服務(wù)的交易方式會影響估價(jià)目的C、估價(jià)目的是確定價(jià)格內(nèi)涵的重要依據(jù)D、交易方式存在差異，其價(jià)格內(nèi)涵是相同的答案：D解析：估價(jià)目的是確定價(jià)格內(nèi)涵的重要依據(jù)。如出讓地價(jià)評估、抵押價(jià)格評估、司法處置價(jià)格評估等，由于交易方式存在差異，其價(jià)格內(nèi)涵也會存在相應(yīng)區(qū)別。102.（）包括土壤、地表水、地表沙石、植被、道路或者其他地物。A、地上空間B、地表層C、地下層D、土地定著物答案：B解析：B項(xiàng)，土地表層在人們視野范圍內(nèi)一目了然，包括土壤、地表水、地表沙石、植被、道路或者其他地物。不同的地貌下地表狀況不一樣，如山地、平原、丘陵、草原、沙漠、戈壁等，狀況迥異。103.關(guān)于地租的表述正確的是（）。A、地租是自然對人類的賜予B、地租是投入土地的資本利息C、地租是資本主義特有的D、地租是土地經(jīng)營者從利潤中扣除并付給土地所有者的部分答案：D解析：地租是土地使用者由于使用土地而繳給土地所有者的超過平均利潤以上的那部分剩余價(jià)值。104.（）是指土地所有者憑借土地所有權(quán)壟斷所取得的地租。A、絕對地租B、壟斷地租C、級差地租ID、級差地租Ⅱ答案：A解析：絕對地租的形成是因?yàn)橥恋厮袡?quán)的壟斷；級差地租的形成是因?yàn)橥恋亟?jīng)營權(quán)的壟斷；壟斷地租的形成是因?yàn)橥恋厮袡?quán)的壟斷和某些土地所具有的特殊的自然條件。105.根據(jù)總報(bào)酬、平均報(bào)酬和邊際報(bào)酬，可以將生產(chǎn)劃分為（）個(gè)階段。A、5B、4C、3D、2答案：C解析：規(guī)模報(bào)酬是指在技術(shù)水平不變的條件下，當(dāng)各種生產(chǎn)要素按相同比例增加，即生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大時(shí)產(chǎn)量變化的情況。規(guī)模報(bào)酬存在遞增、不變和遞減三個(gè)階段。即隨著生產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大，最初會使產(chǎn)量增加的倍數(shù)大于生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大的倍數(shù)；當(dāng)規(guī)模擴(kuò)大使生產(chǎn)達(dá)到規(guī)模經(jīng)濟(jì)后，規(guī)模報(bào)酬保持不變；繼續(xù)擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模并超過一定限度后，則會使產(chǎn)量的增加倍數(shù)小于生產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大倍數(shù)，規(guī)模報(bào)酬出現(xiàn)遞減。106.某企業(yè)以國家出租方式取得某辦公用地使用權(quán)，根據(jù)合同支付的租金為3萬元，租期10年，租金不調(diào)整。如果目前同類用地市場年租金為8萬元，承租土地使用權(quán)的還原利率為7%，則租金盈余為（）萬元。A、3B、5C、8D、35答案：B解析：租金盈余是指市場租金與合同租金之間的差額。根據(jù)題目，某企業(yè)以國家出租方式取得的辦公用地使用權(quán)，合同年租金為3萬元，而同類用地當(dāng)前的市場年租金為8萬元。承租土地使用權(quán)的還原利率為7%，但這一信息在計(jì)算租金盈余時(shí)并不直接相關(guān)。租金盈余的計(jì)算公式為：市場年租金-合同年租金。因此，租金盈余=8萬元-3萬元=5萬元。107.路線價(jià)評估法中，劃分地價(jià)區(qū)段的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)重點(diǎn)考慮（）、人流量、商業(yè)繁華程度等。A、道路條件B、公共設(shè)施C、基礎(chǔ)設(shè)施D、環(huán)境狀況答案：A解析：路線價(jià)評估法中，地價(jià)區(qū)段劃分主要考慮土地的可及性。地價(jià)區(qū)段劃分標(biāo)準(zhǔn)：①城市土地的區(qū)位條件、交通條件、人流量、位置相似的地塊劃歸同一區(qū)段；②商服繁華程度基本相同的地塊劃歸同一個(gè)地價(jià)區(qū)段。108.新古典主義地租模型中的代表阿蘭索的主要貢獻(xiàn)在于：將空間作為地租的一個(gè)核心問題進(jìn)行了考慮，首次引入（）概念，解決了城市地租計(jì)算的理論方法。A、競爭模式B、區(qū)位平衡C、邊際效益D、博弈占位答案：B解析：阿蘭索的地租模型是新古典主義地租模型中最杰出的代表。阿蘭索的突出貢獻(xiàn)在于他將空間作為地租問題的一個(gè)核心進(jìn)行了考慮，并首次引進(jìn)了“區(qū)位平衡”這一新古典主義概念，同時(shí)成功地解決了城市地租計(jì)算的理論方法問題。109.評估在建工程價(jià)格，可以采用剩余法公式：在建工程價(jià)格＝續(xù)建完成后的不動產(chǎn)價(jià)值－（）－管理費(fèi)用－投資利息－續(xù)建投資利潤－銷售稅費(fèi)－購買在建工程稅費(fèi)。A、已建成本B、續(xù)建成本C、房屋建造成本D、土地開發(fā)費(fèi)答案：B解析：在建工程價(jià)格＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值－續(xù)建成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)－續(xù)建投資利潤－購買在建工程稅費(fèi)。110.在同一地域性市場內(nèi)，土地價(jià)格主要由（）決定。A、價(jià)格B、市場C、需求D、質(zhì)量答案：C解析：由于土地具有地理位置的固定性、不增性、個(gè)別性等自然特性，使價(jià)格獨(dú)占性較強(qiáng)，需求與供給都限于局部地區(qū)，供給量有限，競爭主要是在需求方面進(jìn)行，一定條件下，需求是影響地價(jià)的主要方面。111.剩余法估價(jià)中所采用的所有不動產(chǎn)總價(jià)、租金和成本數(shù)據(jù)都是（）。A、根據(jù)過去的數(shù)據(jù)水平確定現(xiàn)在的數(shù)據(jù)B、根據(jù)實(shí)際發(fā)生的數(shù)據(jù)水平確定C、根據(jù)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)水平確定D、根據(jù)當(dāng)前的數(shù)據(jù)水平確定未來的數(shù)據(jù)答案：D解析：剩余法運(yùn)用有假設(shè)和限制條件。盡管不動產(chǎn)總價(jià)或租金的取得以及各項(xiàng)成本的支出都發(fā)生在將來，但用剩余法估價(jià)中所采用的所有不動產(chǎn)總價(jià)、租金和成本數(shù)據(jù)都是根據(jù)當(dāng)前數(shù)據(jù)水平來確定未來的數(shù)據(jù)。112.《國有土地使用證》登記面積與土地登記簿上登記的面積不一致時(shí)，以（）為準(zhǔn)。A、《國有土地使用證》上登記的面積B、土地登記簿的面積C、實(shí)際測量的面積D、委托方確定的面積答案：B解析：土地權(quán)利證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與土地登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明土地登記簿確有錯(cuò)誤外，以土地登記簿為準(zhǔn)。113.運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評估某宗地土地價(jià)，已知其所在地級別基準(zhǔn)地價(jià)為1600元/平方米，因素修正系數(shù)之和為12.5%，容積率修正幅度為5%，土地開發(fā)程度修正值為－30元/平方米，則價(jià)格修正結(jié)果為（）元/平方米。A、1850B、1854C、1860D、1774答案：C解析：基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的公式為：Pi＝P×（1±K）×T×Kij±F。式中，Pi表示待估宗地地價(jià)；P表示待估宗地對應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)；K表示各區(qū)域因素和個(gè)別因素修正系數(shù)之和；T表示期日修正系數(shù)；Kij表示積率修正系數(shù)；F表示開發(fā)程度修正系數(shù)；y表示待估宗地使用年期修正系數(shù)。價(jià)格修正結(jié)果為：1600×（1＋12.5%）×（1＋5%）－30＝1860元/平方米。114.在下列影響宗地價(jià)格的因素中，（）是個(gè)別因素。A、宗地形狀B、宗地所處地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施C、宗地附近學(xué)校分布情況D、當(dāng)?shù)厣唐贩績r(jià)格變動情況答案：A解析：土地價(jià)格影響因素分為一般、區(qū)域和個(gè)別因素。宗地形狀屬于宗地自身?xiàng)l件，直接關(guān)聯(lián)其利用方式和效用。區(qū)域因素涉及更廣泛地區(qū)特征，如基礎(chǔ)設(shè)施、學(xué)校分布、商品房價(jià)格變動等，影響區(qū)域內(nèi)所有宗地的價(jià)值。個(gè)別因素特指與具體宗地直接相關(guān)的屬性，如面積、形狀、地形等。出自土地估價(jià)理論中的因素分類原則。A選項(xiàng)描述宗地自身形態(tài)特征，區(qū)別于其他選項(xiàng)的區(qū)域性特征，故為個(gè)別因素。115.建筑地段地租同農(nóng)業(yè)地租的明顯區(qū)別，在于農(nóng)業(yè)土地的肥沃程度和位置對級差地租有決定作用，而對于建筑地租，則是土地的（）起著決定作用。A、肥沃程度B、位置C、建筑容積率D、地質(zhì)結(jié)構(gòu)答案：B解析：建筑地段地租自身特點(diǎn)之一是：建筑地段所處的位置對建筑地段地租有著決定性的影響。116.土地（）是土地所有制在法律上的體現(xiàn)。A、使用權(quán)B、地役權(quán)C、所有權(quán)D、地上權(quán)答案：C解析：土地所有權(quán)包括對土地的占有、使用、收益、處分權(quán)四項(xiàng)權(quán)能，它們構(gòu)成土地所有權(quán)的內(nèi)容。土地所有權(quán)是一定歷史階段的土地所有制形式在法律上的體現(xiàn)。117.若土地開發(fā)費(fèi)在期初一次性投入，則計(jì)息期按（）確定。A、以開發(fā)費(fèi)總額為基數(shù)，計(jì)息期為開發(fā)周期的一半B、以開發(fā)費(fèi)總額為基數(shù)，計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)周期C、以開發(fā)費(fèi)一半為基數(shù)，計(jì)息期為開發(fā)周期的一半D、以開發(fā)費(fèi)一半為基數(shù)，計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)周期答案：B解析：開發(fā)費(fèi)如果是在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，其稅費(fèi)利息可采用兩種方法計(jì)算：一是以整個(gè)開發(fā)費(fèi)為基數(shù)，計(jì)息期為開發(fā)期（或資金投入期）的一半；二是以開發(fā)費(fèi)一半為基數(shù)，計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)期。如果開發(fā)費(fèi)在土地開發(fā)前一次性支付，開發(fā)費(fèi)的計(jì)息期應(yīng)是整個(gè)開發(fā)期。118.（）是級差地租產(chǎn)生的原因。A、土地的自然條件差異B、土地的所有權(quán)壟斷C、土地的生產(chǎn)效率差異D、土地的經(jīng)營權(quán)壟斷答案：D解析：級差地租產(chǎn)生的原因是資本主義經(jīng)營壟斷。它使經(jīng)營優(yōu)、中等地的農(nóng)業(yè)資本家都能獲得超額利潤，農(nóng)業(yè)的超額利潤可以長期穩(wěn)定地存在。119.土地產(chǎn)品的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格低于社會生產(chǎn)價(jià)格的差額所產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化而成的地租為（）。A、壟斷地租B、級差地租C、絕對地租D、實(shí)物地租答案：B解析：壟斷地租，是指由產(chǎn)品的壟斷價(jià)格帶來的超額利潤而轉(zhuǎn)化成的地租；馬克思認(rèn)為資本主義的級差地租是經(jīng)營較優(yōu)土地的農(nóng)業(yè)資本家所獲得的，并最終歸土地所有者占有的超額利潤，其來源是產(chǎn)品的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格與社會生產(chǎn)價(jià)格的差額。絕對地租，是指土地所有者憑借土地所有權(quán)壟斷所取得的地租；實(shí)物地租是封建地租的一種表現(xiàn)形式，是由農(nóng)奴將剩余生產(chǎn)物以實(shí)物形態(tài)繳予地主的地租。120.采用剩余法評估地價(jià)時(shí)，根據(jù)待估宗地的最有效利用方式和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來變化趨勢，一般采用（）和長期趨勢法結(jié)合估算開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價(jià)值。A、市場比較法B、收益還原法C、成本法D、標(biāo)準(zhǔn)法答案：A解析：市場比較法是在求取一宗待評估土地的價(jià)格時(shí)，根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實(shí)例進(jìn)行對照比較，并依據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別，修正得出待估土地的評估時(shí)日地價(jià)的方法。采用剩余法評估地價(jià)時(shí)，根據(jù)待估宗地的最有效利用方式和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來變化趨勢，一般采用市場比較法和長期趨勢法結(jié)合估算開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價(jià)值。121.土地價(jià)值是由于土地的（）三者互相結(jié)合所產(chǎn)生的土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式。A、供給、需求、利用條件B、效用、相對稀缺性和有效需求C、成本、租金、利率D、使用價(jià)值、用途、容積率答案：B解析：土地價(jià)值一般是指由于人們對不動產(chǎn)效用的認(rèn)識，不動產(chǎn)的相對稀少性及不動產(chǎn)的有效需求的存在等三者互相結(jié)合，所產(chǎn)生的不動產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)格（交換價(jià)值）的貨幣表現(xiàn)形式。122.某煤礦風(fēng)井用地以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后采用國有土地租賃方式進(jìn)行有償使用，合同約定年租金為3萬元/畝，租期15年。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝惞I(yè)用地市場租賃年租金為5萬元/畝。假設(shè)土地還原率為7%，則評估該宗地法定最高年限的出讓土地使用權(quán)價(jià)格為（）萬元/畝。A、27.6B、41.4C、69.0D、71.4答案：C解析：根據(jù)土地使用年期有限且其他因素不變的土地價(jià)格計(jì)算公式。當(dāng)a每年不變；r每年不變且大于零；土地使用為n年時(shí)，其計(jì)算公式如下：式中，P為土地價(jià)格；a為土地純收益；r為土地還原率；n為使用土地的年期或有土地收益的年期。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二章第十二條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：①居住用地七十年；②工業(yè)用地五十年；③教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；④商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；⑤綜合或者其他用地五十年。評估一宗地的價(jià)格是根據(jù)市場同類土地的價(jià)格進(jìn)行計(jì)算，所以土地價(jià)格＝5/7%×[1－1/（1＋7%）50]≈69.0（萬元/畝）。123.新古典主義城市地租理論的主要特征是將（）應(yīng)用于傳統(tǒng)地租理論中。A、供需分析B、效用分析C、價(jià)值分析D、邊際分析答案：D解析：新古典主義關(guān)于地租地價(jià)論述的一個(gè)重要特點(diǎn)是解釋地租的概念時(shí)，運(yùn)用邊際分析方法將生產(chǎn)過程視為多種變量不斷變化的過程，通過邊際產(chǎn)品價(jià)格與生產(chǎn)要素價(jià)格的比較，對地租的本質(zhì)含義進(jìn)行闡述。124.如圖4-6-1，某臨街宗地為正三角形土地，高9米，臨街地深度指數(shù)見表4-6-2，里地線為18米，根據(jù)路線價(jià)計(jì)算的該宗地單價(jià)為（）元/平方米。圖4-6-1臨街宗地表4-6-2臨街地深度指數(shù)表A、1000B、1200C、1250D、1300答案：C解析：根據(jù)題目描述和圖表信息，臨街宗地為正三角形土地，高9米，地線為18米。根據(jù)臨街深度指數(shù)表，臨街深度在滿4米未滿8米時(shí)，深度指數(shù)為125%。因此，可以計(jì)算出該宗地的單價(jià)為1000元/平方米乘以125%，即1250元/平方米。125.有一宗土地，土地使用年期無限，土地還原率為10%，地價(jià)為4000元/m2，純收益逐年遞增的比率為1%，那么該宗土地第一年的純收益為（）元/m2。A、300B、350C、360D、400答案：C解析：土地使用年期無限，純收益按一定比率遞增或遞減時(shí)收益還原法的土地價(jià)格計(jì)算公式為：。式中：P代表土地價(jià)格；a代表土地純收益；r代表土地還原率；s代表純收益逐年遞增或遞減的比率。本案例，第一年的純收益＝4000×（10%－1%）＝360元/m2。126.屬于土地產(chǎn)權(quán)的土地?fù)?dān)保物權(quán)是（）。A、土地承包經(jīng)營權(quán)B、建設(shè)用地使用權(quán)C、土地抵押權(quán)D、宅基地使用權(quán)答案：C解析：擔(dān)保物權(quán)，是與用益物權(quán)相對應(yīng)的他物權(quán)，指的是為確保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)而設(shè)定的，以直接取得或者支配特定財(cái)產(chǎn)的交換價(jià)值為內(nèi)容的權(quán)利，主要包括抵押權(quán)、留置權(quán)、質(zhì)權(quán)。ABD三項(xiàng)都屬于用益物權(quán)。127.有一宗土地，第一年的純收益為1100元/m2，土地的還原率為10%，第二年的純收益為1320元/m2，土地的還原率為20%，則用收益還原法計(jì)算該塊地的價(jià)格為（）元/m2。A、2000B、4000C、1000D、5000答案：A解析：純收益、還原率有變化的收益還原法土地價(jià)格計(jì)算公式為式中：a1，a2，…，an代表分別為未來各年的純收益；r1，r2，…，rn代表分別為未來各年的還原利率。本案例，該塊地的價(jià)格＝1100÷（1＋10%）＋1320÷[（1＋10%）（1＋20%）]＝2000元/m2。128.期日修正可以采用（）指數(shù)來分析計(jì)算，將交易價(jià)格修訂為估價(jià)期日的價(jià)格。A、區(qū)域因素條件B、個(gè)別因素條件C、地價(jià)D、交易日期地價(jià)答案：C解析：期日修正可以采用地價(jià)指數(shù)或房屋價(jià)格指數(shù)的變動率來分析計(jì)算，將交易價(jià)格修訂為估價(jià)期日的價(jià)格。129.擬定并組織實(shí)施土地評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則的是（）。A、土地評估行業(yè)行政主管部門B、土地估價(jià)行業(yè)協(xié)會C、評估機(jī)構(gòu)D、評估師答案：B解析：土地估價(jià)行業(yè)協(xié)會制定、實(shí)施土地估價(jià)、登記代理行業(yè)執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則，建立各項(xiàng)自律制度，形成完善有效的行業(yè)自律性約束機(jī)制。130.根據(jù)剩余法計(jì)算得到的待開發(fā)土地的剩余價(jià)值為1000萬元，若取得土地使用權(quán)的法律、估價(jià)及土地使用證書等費(fèi)用估計(jì)為地價(jià)款的2%，則待估地塊的價(jià)格應(yīng)為（）萬元。A、980B、1000C、1002D、1020答案：A解析：待估地塊的價(jià)格應(yīng)為1000×（1－2%）＝980萬元。131.根據(jù)馬克思的地租理論，農(nóng)業(yè)用地的壟斷地租是來自（）。A、農(nóng)業(yè)雇傭工人創(chuàng)造的剩余價(jià)值B、社會其他部門工人創(chuàng)造的價(jià)值C、農(nóng)業(yè)工人利用肥沃土地創(chuàng)造的超額利潤D、農(nóng)業(yè)工人利用位置較好的土地創(chuàng)造的超額利潤答案：B解析：壟斷地租，是指由產(chǎn)品的壟斷價(jià)格帶來的超額利潤而轉(zhuǎn)化成的地租。壟斷地租不是來自農(nóng)業(yè)雇傭工人創(chuàng)造的剩余價(jià)值，而是來自社會其他部門工人創(chuàng)造的價(jià)值。132.維修費(fèi)一般為建筑物重置價(jià)的（）。A、2.0%～3.0%B、1.5%～2.0%C、1.0%～2.0%D、3.0%～3.5%答案：B解析：維修費(fèi)主要發(fā)生在建筑物部分，其估算方法比較復(fù)雜，一般有造價(jià)比例法、定期輪修法、經(jīng)驗(yàn)估計(jì)法等。如果是一般建筑物，通常以建筑物重置價(jià)為基礎(chǔ)估算。維修費(fèi)一般為建筑物重置價(jià)的1.5%～2%。133.鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村集體企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)可以設(shè)定抵押的條件是（）。A、補(bǔ)交土地出讓金B(yǎng)、與地上的廠房等建筑物共同抵押C、以土地所有權(quán)抵押D、改變土地所有權(quán)性質(zhì)答案：B解析：根據(jù)《民法典》第三百九十八條，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。134.某宗房地產(chǎn)，年凈收益50萬元，建筑物價(jià)值250萬元，建筑物還原率8%，土地還原率6%，則該宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為（）萬元。A、500.00B、714.29C、750.00D、833.33答案：C解析：首先，計(jì)算建筑物的年凈收益現(xiàn)值。年凈收益為50萬元，建筑物還原率為8%，因此建筑物年凈收益現(xiàn)值為250萬元（即建筑物價(jià)值）除以建筑物還原率8%，得到312.5萬元所對應(yīng)的年凈收益部分。然而，這部分已包含在總的年凈收益50萬元中，故不再重復(fù)計(jì)算。接下來，計(jì)算土地價(jià)值。由于土地是永久使用的，其價(jià)值可以通過年凈