寫字樓物業(yè)安全管理實務(wù)操作手冊一、手冊目的與適用范圍本手冊旨在規(guī)范寫字樓物業(yè)安全管理工作流程，明確各崗位安全管理職責(zé)，提升安全風(fēng)險防控能力與應(yīng)急處置水平，保障樓宇內(nèi)人員生命安全、財產(chǎn)安全及公共秩序穩(wěn)定。適用于寫字樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)安全管理崗位人員開展日常安全管理、風(fēng)險管控及應(yīng)急處置工作。二、安全管理組織架構(gòu)與職責(zé)分工（一）組織架構(gòu)寫字樓物業(yè)安全管理體系應(yīng)建立“垂直管理、分級負(fù)責(zé)”的組織架構(gòu)，一般包含安全管理領(lǐng)導(dǎo)小組（由項目經(jīng)理、安全主管等核心人員組成，統(tǒng)籌安全管理戰(zhàn)略與重大決策）、安全管理部門（設(shè)安全主管、治安組、消防組、設(shè)施巡查組等崗位，負(fù)責(zé)具體安全管理執(zhí)行）、基層執(zhí)行崗（安全員、監(jiān)控員、消防員、設(shè)施維護員等，落實一線安全管理工作）三級管理架構(gòu)。（二）核心崗位職責(zé)1.安全主管統(tǒng)籌制定年度安全管理計劃、應(yīng)急預(yù)案及培訓(xùn)方案，組織實施安全檢查與隱患整改；對接屬地公安、消防等監(jiān)管部門，協(xié)調(diào)處理重大安全事件；定期向項目經(jīng)理匯報安全管理工作，提出優(yōu)化建議。2.治安安全員執(zhí)行門禁管理（驗證訪客身份、登記出入人員/物品、管控外來車輛）；按既定路線開展日常巡邏（重點檢查消防通道、公共區(qū)域設(shè)施、可疑人員/行為），填寫《巡邏記錄表》；協(xié)助處理治安糾紛、突發(fā)事件，配合警方開展調(diào)查。3.消防管理員維護消防設(shè)施設(shè)備（滅火器、消火栓、煙感報警器、噴淋系統(tǒng)等），確保每月巡檢、季度功能性測試；監(jiān)督裝修動火作業(yè)（審核動火申請、現(xiàn)場旁站監(jiān)管、作業(yè)后復(fù)查）；組織消防知識培訓(xùn)與演練，建立消防設(shè)施臺賬。4.設(shè)施維護員定期巡檢電梯、配電房、空調(diào)系統(tǒng)、給排水管網(wǎng)等設(shè)施，記錄運行參數(shù)；制定設(shè)施設(shè)備維護計劃，及時處理故障報修，防范因設(shè)備故障引發(fā)的安全事故；參與設(shè)施安全風(fēng)險評估，提出改造升級建議。5.監(jiān)控室值班員24小時監(jiān)控樓宇公共區(qū)域、消防系統(tǒng)、電梯運行等畫面，發(fā)現(xiàn)異常及時通知現(xiàn)場人員處置；保存監(jiān)控錄像（至少保留30天），配合事件調(diào)查調(diào)閱；接收并傳達應(yīng)急指令，記錄突發(fā)事件處置過程。三、安全風(fēng)險識別與評估（一）風(fēng)險識別維度寫字樓安全風(fēng)險需從人員、設(shè)施、環(huán)境、管理四個維度開展識別：人員風(fēng)險：訪客管理疏漏、租戶違規(guī)操作（如私拉電線、違規(guī)動火）、員工安全意識薄弱；設(shè)施風(fēng)險：電梯故障、消防設(shè)施老化、配電系統(tǒng)過載、玻璃幕墻松動；環(huán)境風(fēng)險：臺風(fēng)暴雨（防汛防澇）、極端高溫（設(shè)備過載）、高空墜物（廣告牌、窗臺雜物）；管理風(fēng)險：安全制度執(zhí)行不到位、應(yīng)急預(yù)案缺失、培訓(xùn)演練流于形式。（二）風(fēng)險評估流程1.風(fēng)險清單梳理：由安全主管牽頭，聯(lián)合各崗位人員梳理歷史隱患、行業(yè)典型事故案例，形成《寫字樓安全風(fēng)險清單》。2.風(fēng)險等級評定：采用“可能性×后果嚴(yán)重性”矩陣法，將風(fēng)險劃分為“重大（紅）、較大（橙）、一般（黃）、低（藍）”四級（例如：消防系統(tǒng)癱瘓為“紅”級，電梯困人30分鐘以上為“橙”級）。3.防控措施制定：針對不同等級風(fēng)險，制定“工程改造、制度約束、培訓(xùn)教育、應(yīng)急準(zhǔn)備”四類防控措施（例如：“紅”級風(fēng)險需立即啟動改造計劃，“橙”級風(fēng)險需優(yōu)化維保頻率并強化應(yīng)急救援能力）。四、日常安全管理實務(wù)（一）治安管理1.門禁管控辦公時段：實行“刷卡/人臉識別+訪客登記”制度，訪客需憑有效證件登記，由被訪人確認(rèn)后發(fā)放臨時通行卡；非辦公時段：關(guān)閉部分出入口，僅保留主出入口，對進入人員核驗身份（員工刷卡、訪客需聯(lián)系被訪人下樓接待）；物品管控：嚴(yán)禁易燃易爆、管制刀具等危險物品進入樓宇，對大件物品搬運需核驗《物品放行條》。2.巡邏管理頻次要求：工作日每2小時巡邏1次，節(jié)假日每4小時巡邏1次，夜間（22:00-次日6:00）加密至每1小時1次；重點區(qū)域：消防通道（是否堵塞）、電梯廳（是否有雜物）、地下車庫（車輛停放秩序、充電樁安全）、天臺（是否上鎖、有無人員違規(guī)進入）；記錄要求：巡邏人員需在《巡邏記錄表》中詳細記錄時間、地點、異常情況（如“10:0015樓消防通道堆放紙箱，已通知租戶清理”），并由主管每日抽查。3.糾紛處置原則：“快速響應(yīng)、中立調(diào)解、依法依規(guī)”，避免沖突升級；流程：接到糾紛報告后5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，隔離沖突雙方，了解事件經(jīng)過，聯(lián)系物業(yè)主管或警方協(xié)助，記錄處置過程并跟蹤后續(xù)反饋。（二）消防管理1.設(shè)施維護滅火器：每月檢查壓力、外觀，每2年稱重（干粉滅火器），5年強制檢測；消火栓：每月檢查閥門、水帶、水槍，確保無漏水、配件齊全；消防報警系統(tǒng)：每日測試主機功能，每月抽查煙感、溫感報警器（采用煙槍/溫槍模擬觸發(fā)）；噴淋系統(tǒng)：每季度檢查末端試水裝置，確保水壓正常、噴頭無堵塞。2.動火作業(yè)管理審批流程：租戶/施工單位需提前1個工作日提交《動火作業(yè)申請表》，注明作業(yè)時間、地點、內(nèi)容、防護措施，經(jīng)消防管理員、安全主管審批后方可實施；現(xiàn)場監(jiān)管：作業(yè)時需配備滅火器材、設(shè)置專人監(jiān)護，作業(yè)后30分鐘內(nèi)復(fù)查，確認(rèn)無殘留火種；禁止行為：嚴(yán)禁在消防通道、易燃材料堆放區(qū)動火，嚴(yán)禁無證人員操作電焊、氣焊。3.消防通道與標(biāo)識管理通道要求：消防通道寬度≥1.1米（高層寫字樓≥1.2米），嚴(yán)禁堆放雜物、設(shè)置障礙物；標(biāo)識要求：疏散指示標(biāo)志間距≤20米，應(yīng)急照明連續(xù)供電時間≥90分鐘，標(biāo)識需清晰、無遮擋。（三）設(shè)施設(shè)備安全管理1.電梯安全維保要求：委托有資質(zhì)的電梯公司每月維保1次，每季度進行制動系統(tǒng)、限速器測試；困人處置：監(jiān)控室發(fā)現(xiàn)困人后，立即通知維保人員（30分鐘內(nèi)到達），同時通過電梯對講安撫乘客，禁止非專業(yè)人員撬門施救；隱患排查：每周檢查電梯轎廂通風(fēng)、照明，每月檢查鋼絲繩、導(dǎo)軌油杯，每半年檢查安全鉗、緩沖器。2.配電系統(tǒng)安全巡檢要求：每日檢查高低壓配電室溫度、濕度、異響，每月檢查電纜接頭、開關(guān)觸點，每季度測試絕緣電阻；負(fù)荷管理：夏季、冬季用電高峰前，分析租戶用電負(fù)荷，避免變壓器過載；應(yīng)急供電：每月測試柴油發(fā)電機（空載運行30分鐘），確保燃油儲備充足，市電中斷后30秒內(nèi)自動切換。3.給排水系統(tǒng)安全巡檢要求：每周檢查水泵房、水箱間，每月清洗二次供水水箱（并送檢水質(zhì)），每季度檢查管網(wǎng)閥門、地漏；防汛管理：雨季前清理屋面、地下室排水溝，檢查抽水泵功能，儲備沙袋、擋水板等防汛物資。（四）環(huán)境安全管理1.防高空墜物隱患排查：每季度檢查外墻廣告牌、窗戶玻璃、空調(diào)外機固定情況，督促租戶清理窗臺雜物；警示措施：在樓宇周邊設(shè)置“高空墜物危險”警示標(biāo)識，提醒行人遠離幕墻下方區(qū)域。2.防滑防摔清潔管理：清潔公共區(qū)域地面后（如衛(wèi)生間、走廊），需放置“小心地滑”警示牌，干燥前禁止人員通行；設(shè)施維護：每月檢查樓梯扶手、臺階防滑條，及時修復(fù)松動、破損部位。3.有害生物防治消殺要求：每月開展一次公共區(qū)域（垃圾站、下水道、地下室）消殺，雨季加密至每兩周一次；藥品管理：使用低毒環(huán)保消殺藥品，設(shè)置警示標(biāo)識，避免人員接觸。五、應(yīng)急管理體系（一）應(yīng)急預(yù)案分類針對寫字樓常見風(fēng)險，需制定火災(zāi)、電梯困人、停電、防汛、疫情、治安事件等專項應(yīng)急預(yù)案，明確“應(yīng)急指揮組（項目經(jīng)理任組長）、搶險救援組、醫(yī)療救護組、后勤保障組、信息發(fā)布組”職責(zé)分工。（二）應(yīng)急響應(yīng)流程1.預(yù)警階段：通過監(jiān)控、巡邏、設(shè)備報警等渠道發(fā)現(xiàn)異常，立即評估風(fēng)險等級，啟動預(yù)警（如臺風(fēng)預(yù)警發(fā)布后，加固門窗、轉(zhuǎn)移地下車庫車輛）。2.處置階段：火災(zāi)：監(jiān)控室觸發(fā)消防報警→通知搶險組滅火、疏散組引導(dǎo)人員從安全通道撤離→醫(yī)療組在安全區(qū)待命→后勤組保障物資（滅火器、擔(dān)架）→信息組向租戶、主管部門通報；電梯困人：監(jiān)控室發(fā)現(xiàn)困人→通知維保人員→安撫乘客→救援后檢查電梯、填寫《電梯困人處置記錄》。3.善后階段：清點傷亡/損失情況，配合警方、保險公司調(diào)查，發(fā)布事件通報，總結(jié)教訓(xùn)并修訂預(yù)案。（三）應(yīng)急物資儲備建立“應(yīng)急物資倉庫”，儲備以下物資：消防類：滅火器、滅火毯、消防斧、破拆工具；救援類：擔(dān)架、急救包、應(yīng)急燈、對講機；防汛類：沙袋、抽水泵、雨衣、雨靴；防疫類：口罩、消毒液、防護服（疫情期間）。六、培訓(xùn)與演練（一）培訓(xùn)體系1.新員工培訓(xùn)：入職1周內(nèi)完成“安全管理制度、崗位操作規(guī)范、應(yīng)急處置流程”培訓(xùn)，考核合格后方可上崗；2.定期培訓(xùn)：每季度組織一次全員安全培訓(xùn)，內(nèi)容包括“消防知識（滅火器使用、疏散技巧）、治安防范（防詐騙、防暴力）、設(shè)施安全（電梯自救、配電房禁入）”；3.專項培訓(xùn)：針對特殊崗位（消防員、設(shè)施維護員）每年開展技能提升培訓(xùn)，邀請行業(yè)專家授課。（二）演練要求1.頻次：每年至少開展2次綜合演練（含火災(zāi)、電梯困人），每半年開展1次專項演練（如防汛、停電）；2.流程：演練前：制定方案、明確角色、培訓(xùn)參演人員、發(fā)布演練通知（避免租戶恐慌）；演練中：模擬真實場景（如火災(zāi)時觸發(fā)煙感、播放警報），記錄處置時間（如從報警到人員疏散完畢≤3分鐘）；演練后：召開復(fù)盤會，分析不足（如疏散路線擁堵、救援速度慢），提出改進措施并落實。七、監(jiān)督與持續(xù)改進（一）安全檢查機制1.日常檢查：安全員、設(shè)施維護員按崗位要求開展日檢、周檢，填寫《安全檢查記錄表》，發(fā)現(xiàn)隱患立即整改；2.月度大檢查：安全主管牽頭，聯(lián)合各崗位開展月度綜合檢查，重點排查消防、電梯、配電等關(guān)鍵設(shè)施；3.專項督查：針對季節(jié)風(fēng)險（如夏季防火、冬季防凍）、政策要求（如消防新規(guī)）開展專項檢查。（二）隱患整改閉環(huán)1.分級處置：重大隱患（如消防系統(tǒng)故障）立即停工整改，較大隱患（如電梯異響）限期3日內(nèi)整改，一般隱患（如通道雜物）當(dāng)日整改；2.跟蹤驗證：整改完成后，安全主管現(xiàn)場復(fù)查，確認(rèn)隱患消除后閉環(huán)，并存檔整改資料（含整改前后照片、檢測報告）。（三）持續(xù)改進1.數(shù)據(jù)分析：每月統(tǒng)計安全事件（如電梯困人次數(shù)、消防報警誤報率），分析趨勢（如某季度電梯故障增多，需加強