灣城北路東側(cè)、義烏路南側(cè)（QQ070211-01）地塊項(xiàng)目規(guī)劃及建筑概念設(shè)計(jì)VIEWPEFORMANCE沿街效果圖/效果展示VIEW

PEFORMANCE洋房透視圖/效果展示VIEWPEFORMANCE高層透視圖/效果展示VIEW

PEFORMANCE售樓處效果圖/效果展示VIEWPEFORMANCE售樓處效果圖/效果展示目錄01/

背景分析BACKGOUND

ANYALYSIS02/

規(guī)劃策略PLANNING

STRATEGY03/

規(guī)劃詳解DETAILED

PLANNING04/

產(chǎn)品設(shè)計(jì)PRODUCT

DESIGN05/

示范區(qū)設(shè)計(jì)DEMONSTRATION

DESIGN06/

立面設(shè)計(jì)FACEADE

DESIGN背景分析BACKGOUND

ANYALYSIS區(qū)位分析/背景分析SIDE本案位于江蘇省常州市經(jīng)開區(qū)潞城街道，東至智博路、南至東方西路、西至灣城北路、北至義烏路。常州，簡稱“?！保瑒e稱龍城，是江蘇省地級市，地處江南、長江三角洲中心地帶，是長江三角洲地區(qū)中心城市之一、先進(jìn)制造業(yè)基地和文化旅游名城，截至2018年，全市下轄5個區(qū)、代管1個縣級市，總面積4375平方千米，建成區(qū)面積261平方千米，常住人口472.9萬人，城鎮(zhèn)人口342.8萬人，城鎮(zhèn)化率72.5%。江蘇長江經(jīng)濟(jì)帶重要組成部分，與蘇州、無錫構(gòu)成蘇錫常都市圈。BACKGOUND

ANYALYSIS文化特征/背景分析龍城——據(jù)史料記載，明隆慶六年，常州知府施觀民建“龍城書院”，書院取名龍城，由此，常州400多年前就有龍城之名。京杭大運(yùn)河——運(yùn)河在常州穿城而過，成為一條融風(fēng)景名勝和歷史人文景觀于一體的旅游文化走廊。丁塘河濕地公園——公園位于基地東北角。丁塘河濕地公園是常州市2013年的重點(diǎn)工程。公園建設(shè)過程中，保留原有的蘆葦?shù)?，引入多種濕生植物。為讓游客從不同角度欣賞濕地景觀，將建伸入濕地的木棧道。常州北站BACKGOUND

ANYALYSIS區(qū)位分析/背景分析以項(xiàng)目為中心，周邊教育資源和休閑公園設(shè)施完善，常州地鐵二號線建成后，使用市區(qū)配套資源將更為便利。常州奔牛國際機(jī)場常州站SITE戚墅堰站BACKGOUND

ANYALYSIS區(qū)位分析/背景分析運(yùn)動球場紫荊公園以項(xiàng)目為中心，周邊教育資源和休閑公園設(shè)施完善，常州地鐵二號線建成后，使用市區(qū)配套資源將更為便利。常州站904軍醫(yī)常州市第一人民醫(yī)院新龍運(yùn)動館紅梅公園常州市中醫(yī)醫(yī)院常州市第二人民醫(yī)院文筆塔常州市高級中學(xué)分校紫云小學(xué)常州市常州市潞城中學(xué)潞城小學(xué)丁塘河濕地公園常州市德安醫(yī)院3KM常州市潞城幼兒園SITE常州經(jīng)開區(qū)初級中學(xué)三十七度國際馬術(shù)學(xué)院嘉宏體育中心鳳凰新城實(shí)驗(yàn)小學(xué)常州市丁堰小學(xué)常州市麗華醫(yī)院鳳凰公園常州市戚墅堰實(shí)驗(yàn)中學(xué)教育配套休閑配套公園配套醫(yī)療配套火車頭體育中心BACKGOUND

ANYALYSIS區(qū)位分析/背景分析項(xiàng)目用地位于常州市經(jīng)開區(qū)潞城街道，東至智博路、南至東方西路、西至灣城北路、北至義烏路。常州站區(qū)域周邊路網(wǎng)豐富，用地南側(cè)有東方西路連接主城各區(qū)，北部臨近龍城大道以及青洋路高架口貫通常州東西南北。軌道交通二號線丁塘河公園站位于項(xiàng)目東南角，地鐵口500M范圍內(nèi)基本全面覆蓋項(xiàng)目用地。三角場站五角場站紅梅站紫云站500M青洋路站五一路站SITE潞城站500M丁塘河公園站青洋路高架BACKGOUND

ANYALYSIS場地現(xiàn)狀/背景分析項(xiàng)目基地智博路建材市場SITE已建成學(xué)校已建成學(xué)校灣城北路基地西側(cè)為建材市場，東側(cè)為已建成學(xué)校，南北側(cè)均為空置用地。已建成學(xué)校建材市場BACKGOUND

ANYALYSIS周邊肌理/背景分析名桂坊龍東花園美的世茂云筑公園壹號花園丁塘河SITE濕地公園嘉州楓景苑御景瀾灣通過場地輪廓與周邊住宅肌理研究得出，除美的世茂云筑為正南北朝向，周邊住宅順應(yīng)地形朝向居多。設(shè)計(jì)應(yīng)考慮如何呼應(yīng)場地肌理，同時視線景觀利用最大化。BACKGOUND

ANYALYSIS商業(yè)價值分析/背景分析場地東南側(cè)靠地鐵口區(qū)域＞場地北側(cè)

場地西側(cè)區(qū)域＞場地南側(cè)區(qū)域所具備的優(yōu)勢需關(guān)注的思考點(diǎn)1.周邊地鐵便利，有軌道交通2號線規(guī)劃，臨近主干道，交通便利1.地塊影響因素多，規(guī)劃如何布局2.如何充分利用周邊景觀資源2.以學(xué)校為代表的周邊附加設(shè)施齊全，產(chǎn)品硬件、配套設(shè)施、軟性服務(wù)完備3.周邊競品較多，如何從中脫穎而出3.景觀資源尚可，臨近丁塘河濕地公園BACKGOUND

ANYALYSIS總結(jié)/背景分析周邊景觀配套完善地段價值TownscapeHousingLandscapeServiceAround地段價值——常州未來的高速發(fā)展地，周邊景觀——離丁塘河濕地公園半公里，配套完善——鄰近多個學(xué)校，以及公園潛力巨大。但能看到的景觀視野有限景點(diǎn)，體育休閑設(shè)施，醫(yī)療資源欠佳。BACKGOUND

ANYALYSIS規(guī)劃條件/背景分析BACKGOUND

ANYALYSIS周邊項(xiàng)目/背景分析常州經(jīng)開區(qū)規(guī)劃打造為住宅區(qū)和內(nèi)陸開放型經(jīng)濟(jì)示范區(qū)，發(fā)展格局已初步成型，配套逐漸完善。區(qū)域供地平均容積率在2.3左右，聚集了眾多知名房企，未來發(fā)展?jié)摿薮螅蛟炝己玫谋就疗放菩蜗蟊憧稍谖磥硎袌鲋姓嫉孟葯C(jī)。旭輝·都會上著容積率：2.2面積段：115-140㎡物業(yè)類型：高層美的·世茂云筑容積率：2.0面積段：100-160㎡物業(yè)類型：洋房、高層嘉宏·蔚藍(lán)天地容積率：2.8面積段：160-200㎡物業(yè)類型：小高層、高層?xùn)|方君開容積率：2.2面積段：96-116㎡物業(yè)類型：多層、高層本案BACKGOUND

ANYALYSIS競品分析/背景分析產(chǎn)品單一,缺乏高溢價產(chǎn)品。樓盤名稱：東方君開容積率：2.2建筑面積：15.1萬㎡高層：116㎡

3面寬3房2衛(wèi)高層：96㎡

3面寬3房1衛(wèi)BACKGOUND

ANYALYSIS競品分析/背景分析產(chǎn)品單一，缺乏低面積端產(chǎn)品，總價太高。樓盤名稱：嘉宏·蔚藍(lán)天地容積率：2.8建筑面積：51萬㎡高層：160㎡

3面寬4房2衛(wèi)高層：185㎡

3面寬4房3衛(wèi)高層：200㎡

4面寬5房3衛(wèi)BACKGOUND

ANYALYSIS競品分析/背景分析產(chǎn)品相對成熟，舒適。樓盤名稱：旭輝·都會上著容積率：2.2建筑面積：17.55萬㎡高層：115㎡

3面寬3房2衛(wèi)高層：140㎡

4面寬橫廳4房2衛(wèi)高層：140㎡

4面寬5房2衛(wèi)BACKGOUND

ANYALYSIS主要競品分析/背景分析SIDE100㎡

40%118㎡

16%125㎡

13%136㎡

20%142㎡

7%160㎡

11%樓盤名稱：美的·世茂云筑容積率：2.5建筑面積：38.39萬㎡均價：2.0萬/㎡COMPETITIVE

ANYALYSIS競品分析/背景分析戶型特點(diǎn)：中間戶連廊戶型戶型特點(diǎn)：端戶高層主力戶型，套數(shù)占比：40%高層主力戶型，套數(shù)占比：16%競品100㎡產(chǎn)品分布競品118㎡產(chǎn)品分布高層：100㎡

3面寬3房1衛(wèi)高層：118㎡

3面寬3房2衛(wèi)COMPETITIVE

ANYALYSIS競品分析/背景分析戶型特點(diǎn)：雙拼T2中間戶，端戶洋房主力戶型，套數(shù)占比：13%戶型特點(diǎn)：端戶連廊戶型高層主力戶型，套數(shù)占比：20%競品125㎡產(chǎn)品分布競品136㎡產(chǎn)品分布57006000洋房：125㎡

3.5面寬橫廳3房2衛(wèi)高層：136㎡

3.5面寬橫廳3房2衛(wèi)COMPETITIVE

ANYALYSIS競品分析/背景分析戶型特點(diǎn)：雙拼T2中間戶，端戶洋房溢價戶型，套數(shù)占比：7%戶型特點(diǎn)：點(diǎn)式T2端戶洋房溢價戶型，套數(shù)占比：4%競品142㎡產(chǎn)品分布競品160㎡產(chǎn)品分布5850洋房：160㎡

4.5面寬橫廳4房3衛(wèi)洋房：142㎡

4面寬橫廳4房2衛(wèi)規(guī)劃策略用地指標(biāo)N地塊編號指標(biāo)用地性質(zhì)要求二類居住用地（R2）用地面積87705㎡76925㎡地下用地面積QQ070211-01QQ070211-01計(jì)容建筑面積192951㎡容積率建筑密度綠地率1.0＜R≤2.2≤22%≥35%建筑高度≤80M周邊日照設(shè)計(jì)難點(diǎn)控制線1：大寒日兩小時建筑日照陰影控制線入射角15°以內(nèi)不計(jì)入有效日照（經(jīng)規(guī)劃局確認(rèn)）周邊日照設(shè)計(jì)難點(diǎn)：①本地塊規(guī)劃建筑日照陰影不得超過其北側(cè)地塊日照陰影控制線（要求滿足大寒日不低于2小時標(biāo)準(zhǔn)）QQ070211-01左側(cè)地塊鏡像日照分析②控制線2要求滿足冬至日不低于3小時日照標(biāo)準(zhǔn)且與規(guī)劃幼兒園滿足1:1.57的日照間距系數(shù)要求。規(guī)劃幼兒園③左側(cè)地塊鏡像日照影響控制線2：幼兒園冬至日三小時日照陰影控制線設(shè)計(jì)要求第二輪設(shè)計(jì)要求：30°n

建筑朝向：沿著南側(cè)東方路排布n

示范區(qū)位置：地塊東側(cè)靠近地鐵口位置n

建筑風(fēng)格：現(xiàn)代n

產(chǎn)品配置：高低配n

不考慮小面積投資產(chǎn)品戶配比：34°示范區(qū)落位地鐵站北側(cè)高層日照分析設(shè)計(jì)條件：北側(cè)日照控制線大寒日兩小時北側(cè)排布方案1北側(cè)排布方案1北側(cè)排布方案1北側(cè)五棟27F產(chǎn)品-不可行北側(cè)四棟27F產(chǎn)品(需難退較多)-可行北側(cè)27F+18F-T2產(chǎn)品-可行西側(cè)高層日照分析西側(cè)最大量測算設(shè)計(jì)條件：規(guī)劃局要求西側(cè)考慮住宅鏡像分析西側(cè)排布方案1西側(cè)四棟T5-27F產(chǎn)品-不可行西側(cè)排布方案2西側(cè)四棟T4-27F產(chǎn)品可行競品規(guī)劃分析大高層27F+洋房無18F產(chǎn)品操盤策略1:（基礎(chǔ)型）正面競爭

采用27F+9F方案1:27F+9FPlanning產(chǎn)品策略體塊模型本案面積27F-98本案配置對標(biāo)美的100-3房1衛(wèi)3房2衛(wèi)3+1房2衛(wèi)27F-11527F-125洋房-14227F-118-3房2衛(wèi)27F-136-3.5開間4開間常規(guī)戶型4開間4開間微創(chuàng)新戶型規(guī)劃解讀n

北側(cè)日照需要,27F高層南退20m，南側(cè)空間剛好規(guī)劃三排洋房n

U型布局，高層無遮擋，空間視線開闊n

高層T4-27F為主,總量13.86萬㎡n

洋房總量4.98萬㎡n

住宅貨值：38.16億方案1:27F+9FPlanningRequirnments項(xiàng)目待提升點(diǎn)1.產(chǎn)品差異性一般2.需進(jìn)一步提升產(chǎn)品力彌補(bǔ)朝向先天不足3.地塊北側(cè)土地利用率較低操盤策略2：（差異型）產(chǎn)品差異化競爭,全面超越競品高層以大開間18F為主PK競品27F方案2.1:27F+18F+9FU型

高層排布體塊模型產(chǎn)品策略-高層18F為主

全面超越競品本案面積27F-98本案配置3房2衛(wèi)對標(biāo)美的100-3房1衛(wèi)18F-11518F-1253+1房2衛(wèi)4開間27F-118-3房2衛(wèi)27F-136-3.5開間4開間常規(guī)戶型洋房-142

4開間微創(chuàng)新戶型規(guī)劃解讀n

西側(cè)一列T4-27F高層，n

18F-U型布局，北側(cè)四棟18F滿足北側(cè)日照n

洋房居中布置，規(guī)劃結(jié)構(gòu)清晰n

高層27F,總量4.8萬㎡n

高層T2-18F,總量10萬㎡n

洋房總量4.0萬㎡n

住宅貨值：38億方案2.1:27F+18F+9FU型

高層排布總圖分險點(diǎn)研究規(guī)劃要求，臨近幼兒園宜為小高層有一定規(guī)劃風(fēng)險可嘗試L型總圖形態(tài)方案2.2:27F+18F+9FL型

高層排布體塊模型產(chǎn)品策略-高層18F為主

全面超越競品本案面積27F-98本案配置3房2衛(wèi)對標(biāo)美的100-3房1衛(wèi)18F-11518F-1253+1房2衛(wèi)4開間27F-118-3房2衛(wèi)27F-136-3.5開間4開間常規(guī)戶型洋房-142

4開間微創(chuàng)新戶型規(guī)劃解讀n

西側(cè)一列T4-27F高層，n

18F-L型布局，北側(cè)四棟18F滿足北側(cè)日照n

洋房組團(tuán)規(guī)劃于南側(cè)n

高層27F,總量4.8萬㎡n

高層T2-18F,總量9.1萬㎡n

洋房總量4.9萬㎡n

住宅貨值：38.16億方案2.2:27F+18F+9FL型

高層排布總圖分險點(diǎn)研究幼兒園西側(cè)有兩個18F風(fēng)險較小如完全避免風(fēng)險

可考慮東西分區(qū)總圖方案2.3:27F+18F+9F東西分區(qū)

高層排布體塊模型產(chǎn)品策略-高層18F為主

全面超越競品本案面積27F-98本案配置3房2衛(wèi)對標(biāo)美的100-3房1衛(wèi)18F-11518F-1253+1房2衛(wèi)4開間27F-118-3房2衛(wèi)27F-136-3.5開間4開間常規(guī)戶型洋房-142

4開間微創(chuàng)新戶型規(guī)劃解讀n

西側(cè)一列T4-27F高層，n

18F組團(tuán)規(guī)劃于西側(cè)n

洋房組團(tuán)規(guī)劃于東側(cè)n

高層27F,總量4.8萬㎡n

高層T2-18F,總量9.6萬㎡n

洋房總量4.4萬㎡n

住宅貨值：38.07億方案2.3:27F+18F+9F東西分區(qū)

高層排布總圖無分險點(diǎn)高層18F為主

方案比對方案2.1

高層U型方案2.2

高層L型方案2.3

東西分區(qū)nnnn27F-4.8萬㎡18F-10萬㎡洋房-4.0萬㎡住宅貨值38億nnnn27F-4.8萬㎡18F-9.1萬㎡洋房-4.9萬㎡住宅貨值38.16億nnnn27F-4.8萬㎡18F-9.6萬㎡洋房-4.4萬㎡住宅貨值38.07億貨值差異較小,空間品質(zhì)各具優(yōu)點(diǎn)方案2.1

2.2為高層無遮擋，空間開闊方案2.3完全滿足規(guī)劃局要求高層18F為主高多配

洋房配比20%左右，能否進(jìn)一步提升洋房配比？操盤策略3：（激進(jìn)型）適當(dāng)突破營銷條件，洋房最大化方案3:極致高多配不考慮西側(cè)鏡像日照產(chǎn)品策略-新增3開間118洋房體塊模型本案面積本案配置3房2衛(wèi)對標(biāo)美的27F-9827F-11518F-130洋房-118洋房-14327F-100-3房1衛(wèi)27F-118-3房2衛(wèi)27F-136-3.5開間125-3.5開間3+1房2衛(wèi)3.5開間3開間4開間微創(chuàng)新戶型4開間常規(guī)戶型規(guī)劃解讀n

高層10.6萬㎡n

洋房8.2萬㎡n

住宅貨值：38.8億n

貨值最大方案3:極致高多配不考慮西側(cè)鏡像日照優(yōu)勢利潤增加0.7億風(fēng)險1.西南側(cè)一棟T6造成日照鏡像有風(fēng)險2.一部分三開間洋房操盤策略4:（保守型）傳統(tǒng)正南北朝向，大開間全高層方案4:正南北

全高層產(chǎn)品策略-高層大面寬體塊模型本案面積27F-98本案配置對標(biāo)美的3房2衛(wèi)3+1房2衛(wèi)4開間27F-100-3房1衛(wèi)27F-118-3房2衛(wèi)27F-136-3.5開間洋房-4開間高總價18F-11527F-12518F-1424開間低總價規(guī)劃解讀n

西側(cè)一列27F高層n

南側(cè)沿路22F高層n

中部北部兩排18F高層n

住宅貨值：37.31億n

特點(diǎn)：傳統(tǒng)朝向，大面寬方案4:正南北

全高層優(yōu)勢朝向優(yōu)98-2衛(wèi)PK1衛(wèi)115-18F

PK

27F125-4開間PK3.5開間大戶型142總價低方案1:基礎(chǔ)型27F高多配方案2：差異型18F為主高多配方案3：激進(jìn)型洋房最大化nnnn27F-4.8萬㎡18F-10萬㎡洋房-4.0萬㎡住宅貨值38億nnn高層10.6萬㎡洋房8.2萬㎡住宅貨值：38.8億nnnn27F-4.8萬㎡18F-9.1萬㎡洋房-4.9萬㎡住宅貨值38.16億nnn27F-13.86萬㎡洋房-4.98萬㎡住宅貨值38.16億方案4：保守型正南北nnnn27F-4.8萬㎡18F-9.6萬㎡洋房-4.4萬㎡住宅貨值38.07億nn高層18.8萬㎡住宅貨值：37.3億選取方案2

三個方案進(jìn)行深化設(shè)計(jì)規(guī)劃分析設(shè)計(jì)愿景DESIGN

VISION大隱于市繁華俗世浮沉戲慶得浮生半日閑設(shè)計(jì)愿景DESIGN

VISION歸家體驗(yàn)入則靜謐，出則繁華生活流線與景觀層積交錯設(shè)計(jì)愿景DESIGN

VISION納景筑園吐故納新，創(chuàng)造精神園林空間設(shè)計(jì)愿景DESIGN

VISION中軸禮序空間延展，尊貴有序DETAILEDPLANNING總圖詳解/規(guī)劃詳解Option

2.1總圖指標(biāo)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)單位名稱數(shù)值備注規(guī)劃用地面積87705㎡總建筑面積地上計(jì)容建筑面積住宅面積258700.842192951.00188509.9014859639913.904441.101810.911778.5650.82㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡高層洋房其中規(guī)劃配套建筑面積物業(yè)用房總建面的7%o每千人350平米每千人10平米每千人10平米其中商業(yè)社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施其中公廁50.82郵政服務(wù)配電房50700.0065749.845302.8360447.022.2地下建筑面積非機(jī)動車庫地下車庫容積率其中1.0＜R≤2.2≤22%建筑密度綠地率19%35%≥35%建筑高度80m個≤80

米普通商業(yè)：P機(jī)≥0.8車位/百平方米單元式住宅及其他配套用房：P機(jī)≥1.0車位/百平方米機(jī)動車停車位1919地上機(jī)動車位地下機(jī)動車位192個個其中1727普通商業(yè)：P非≥5.0車位/百平方米，單元式住宅及其他配套用房：P非≥非機(jī)動車停車位2946個1.5車位/百平方米?？倯魯?shù)15885082戶人規(guī)劃人數(shù)DETAILEDPLANNING總圖詳解/規(guī)劃詳解Option

2.1鳥瞰圖DETAILEDPLANNING總圖詳解/規(guī)劃詳解Option

2.1規(guī)劃亮點(diǎn)1：U型布局，社區(qū)中心感強(qiáng)U“U”字布局巧妙結(jié)合“U”字，形成極強(qiáng)的社區(qū)中心空間關(guān)系，營造特有的標(biāo)示性。DETAILEDPLANNING總圖詳解/規(guī)劃詳解Option

2.1規(guī)劃亮點(diǎn)2：八景筑園步道濃蔭景廊景廊綠坪閑亭綠坪架空景觀步道濃蔭綠坪綠坪景廊景廊景廊景廊書閣書閣景廊靜軒DETAILEDPLANNING總圖詳解/規(guī)劃詳解Option

2.1規(guī)劃亮點(diǎn)3：三重禮序的空間軸線府門街坊門院門府門巷院門院門坊門里院門院門院門院回歸傳統(tǒng)的空間禮序，打造三重空間。張弛有度，層層遞進(jìn)。DETAILEDPLANNING總圖詳解/規(guī)劃詳解Option

2.1規(guī)劃亮點(diǎn)4：18F為主，差異化競爭，產(chǎn)品力極強(qiáng)本案面積27F-98本案配置3房2衛(wèi)對標(biāo)美的100-3房1衛(wèi)18F-11518F-1253+1房2衛(wèi)4開間27F-118-3房2衛(wèi)27F-136-3.5開間4開間常規(guī)戶型洋房-142

4開間微創(chuàng)新戶型房型配比表面積98戶數(shù)48643239626014套數(shù)比要求配比35%30.6%27.2%24.9%115128143180合計(jì)25%20%17.3%100%20%27F-98㎡18F-115㎡18F-125㎡洋房-140㎡1/3F-商業(yè)及配套1588100%DETAILEDPLANNING總圖詳解/規(guī)劃詳解Option

2.1交通流線分析沿線日照分析-滿足日照要求城市主干道城市次干道小區(qū)車行道小區(qū)人行道小區(qū)車行出入口小區(qū)人行出入口地庫坡道DETAILEDPLANNING總圖詳解/規(guī)劃詳解Option

2.1歸家動線社區(qū)車行出入口城市空間會所（社區(qū)入口）會所(社區(qū)入口)社區(qū)主軸社區(qū)主軸社區(qū)次出入口景觀連廊景觀庭院洋房雅園人行入口高層景苑高層景苑洋房雅園家家典型回家流線DETAILEDPLANNING總圖詳解/規(guī)劃詳解Option

2.1歸家動線-會所(社區(qū)入口)社區(qū)入口會所主入口簡潔大氣，典雅現(xiàn)代，靜靜的彰顯著居者的尊貴氣質(zhì)，舉步緩行，煙霧環(huán)繞之中更多的空間靜待探索。DETAILEDPLANNING總圖詳解/規(guī)劃詳解Option

2.1歸家動線-社區(qū)主軸社區(qū)主軸蔥蔥綠樹，潺潺流水，超長視野的景觀無一不彰顯著樓王的尊貴氣質(zhì)。放慢腳步，或坐下小憩或駐足觀景，兩側(cè)綠樹蔭濃，景觀成趣。DETAILEDPLANNING總圖詳解/規(guī)劃詳解Option

2.1歸家動線-景觀庭院景觀庭院景觀庭院走在庭院里，漫步在光影間，快節(jié)奏的城市生活也變得緩慢；下雨天，孩子們在連廊下奔跑，什么也阻擋不了成長的快樂。DETAILEDPLANNING總圖詳解/規(guī)劃詳解Option

2.2總圖指標(biāo)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)數(shù)值名稱單位㎡備注規(guī)劃用地面積87705258700.842總建筑面積㎡地上計(jì)容建筑面積住宅面積192951.00188518.19139580㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡高層其中洋房48938.194432.811810.911770.72規(guī)劃配套建筑面積物業(yè)用房總建面的7%o每千人350平米每千人10平米每千人10平米其中商業(yè)社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施公廁50.5950.5950其中郵政服務(wù)配電房700.0065749.845302.3360447.512.2地下建筑面積非機(jī)動車庫地下車庫容積率其中1.0＜R≤2.2≤22%建筑密度綠地率19%35%≥35%建筑高度80m≤80米普通商業(yè)：P機(jī)≥0.8車位/百平方米單元式住宅及其他配套用房：P機(jī)≥1.0車位/百平方米機(jī)動車停車位1919個地上機(jī)動車位192個個其中地下機(jī)動車位1727普通商業(yè)：P非≥5.0車位/百平方米單元式非機(jī)動車停車位2946個住宅及其他配套用房：P非≥1.5車位/百平方米。總戶數(shù)15815059戶人規(guī)劃人數(shù)DETAILEDPLANNING總圖詳解/規(guī)劃詳解Option

2.2鳥瞰圖DETAILEDPLANNING總圖詳解/規(guī)劃詳解Option

2.2高層18F為主

全面超越競品本案面積27F-98本案配置對標(biāo)美的3房2衛(wèi)3+1房2衛(wèi)4開間100-3房1衛(wèi)18F-11518F-12527F-118-3房2衛(wèi)27F-136-3.5開間4開間常規(guī)戶型洋房-142

4開間微創(chuàng)新戶型房型配比表面積98戶數(shù)48643232432613套數(shù)比要求配比35%30.7%27.3%20.5%115128143180合計(jì)25%20%21.4%100%20%1581100%27F-98㎡18F-115㎡18F-125㎡洋房-140㎡1/3F-商業(yè)及配套DETAILEDPLANNING總圖詳解/規(guī)劃詳解內(nèi)部景觀分析沿線日照分析-滿足日照要求入口景觀十字景觀軸組團(tuán)景觀中心景觀DETAILEDPLANNING總圖詳解/規(guī)劃詳解Option

2.3總圖指標(biāo)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)數(shù)值名稱單位備注規(guī)劃用地面積總建筑面積87705258700.842192951.00188517.01144524㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡地上計(jì)容建筑面積住宅面積高層其中洋房43993.014433.99規(guī)劃配套建筑面積物業(yè)用房1810.91總建面的7%o其中商業(yè)1771.84每千人350平米社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施其中50.62㎡每千人10平米每千人10平米公廁郵政服務(wù)配電房50.6250㎡㎡㎡㎡㎡㎡700.0065749.845302.4060447.442.2地下建筑面積非機(jī)動車庫地下車庫容積率其中1.0＜R≤2.2≤22%建筑密度綠地率19%35%≥35%建筑高度80m≤80米普通商業(yè)：P機(jī)≥0.8車位/百平方米單元式住宅及其他配套用房：P機(jī)≥1.0車位/百平方米機(jī)動車停車位1919個地上機(jī)動車位地下機(jī)動車位192個個其中1727普通商業(yè)：P非≥5.0車位/百平方米

單元式住宅及其他配套用房：P非≥非機(jī)動車停車位2946個1.5車位/百平方米?？倯魯?shù)15825062戶人規(guī)劃人數(shù)DETAILEDPLANNING總圖詳解/規(guī)劃詳解Option

2.3鳥瞰圖DETAILEDPLANNING總圖詳解/規(guī)劃詳解Option

2.3沿街透視圖DETAILEDPLANNING總圖詳解/規(guī)劃詳解Option

2.3本案面積27F-98本案配置3房2衛(wèi)對標(biāo)美的100-3房1衛(wèi)18F-11518F-1253+1房2衛(wèi)4開間27F-118-3房2衛(wèi)27F-136-3.5開間4開間常規(guī)戶型洋房-142

4開間微創(chuàng)新戶型房型配比表面積98戶數(shù)48636043229410套數(shù)比要求配比35%30.7%22.8%27.3%115128143180合計(jì)25%20%19.2%100%20%1582100%27F-98㎡18F-115㎡18F-125㎡洋房-140㎡1/3F-商業(yè)及配套DETAILEDPLANNING總圖詳解/規(guī)劃詳解內(nèi)部景觀分析沿線日照分析-滿足日照要求入口景觀十字景觀軸中心景觀組團(tuán)景觀DETAILEDPLANNING總圖詳解/規(guī)劃詳解方案比選Option

2.1-U型高層Option

2.2-L型高層Option

2.3-東西分區(qū)nnnnn中軸對稱，空間整體性強(qiáng)27F-4.8萬㎡18F-10萬㎡洋房-4.0萬㎡住宅貨值38億nnnnn半圍合型，洋房相對私密27F-4.8萬㎡18F-9.1萬㎡洋房-4.9萬㎡住宅貨值38.16億nnnnn分組團(tuán)布局，高層相對局促27F-4.8萬㎡18F-9.6萬㎡洋房-4.4萬㎡住宅貨值38.07億VIEW

PEFORMANCE地庫分析/規(guī)劃詳解圖例：在車道交叉點(diǎn)及主車道上設(shè)置采光天窗非機(jī)動車庫采光天窗來實(shí)現(xiàn)地下室自然采光和通風(fēng)VIEWPEFORMANCE地庫分析/規(guī)劃詳解VIEW

PEFORMANCE地庫分析/規(guī)劃詳解產(chǎn)品設(shè)計(jì)PRODUCT

DESIGN戶型/產(chǎn)品設(shè)計(jì)高層95+95戶型—戶型亮點(diǎn)N95戶型三房兩廳兩衛(wèi)等寬通廳主臥套間豪華主臥套間南向三面寬3.6m5.7mS戶型95套內(nèi)面積(含陽臺）

建筑面積75.54

98.2陽臺占比10.95%公攤得房率75.3%24.77PRODUCT

DESIGN戶型/產(chǎn)品設(shè)計(jì)高層95戶型—對比分析美的戶型（100㎡）本案戶型（98㎡）

減少面積，降低總價流線分析①①②本案設(shè)計(jì)兩個衛(wèi)生間競品為一個衛(wèi)生間主人流線客人流線PRODUCT

DESIGN戶型/產(chǎn)品設(shè)計(jì)高層95+95戶型大堂戶型95套內(nèi)面積(含陽臺）

建筑面積75.54

98.2陽臺占比10.95%公攤得房率75.3%一層平面圖全贈送半贈送24.77PRODUCT

DESIGN戶型/產(chǎn)品設(shè)計(jì)高層125+115戶型—戶型亮點(diǎn)N125戶型115戶型四房兩廳兩衛(wèi)四房兩廳兩衛(wèi)南北雙陽臺等寬通廳南北通透等寬通廳主臥套間3.6m主臥套間3.8m豪華主臥套間南向四面寬豪華主臥套間南向三面寬5.6m6.0mS戶型115125套內(nèi)面積(含陽臺）

建筑面積陽臺占比公攤19.7621.82得房率82.68%92.17104.2114.09126.0214.83%8.63%PRODUCT

DESIGN戶型/產(chǎn)品設(shè)計(jì)高層115戶型—對比分析美的戶型（118㎡）本案戶型（114㎡）

減少面積，降低總價流線分析④③③①②②①10.2m主人流線客人流線競品為三房10.5m本案設(shè)計(jì)四房PRODUCT

DESIGN戶型/產(chǎn)品設(shè)計(jì)高層125戶型—戶型對比美的戶型（136㎡）本案戶型（126㎡）

減少面積，降低總價流線分析③④②①②①③11.3m13.2m競品為三房，3.5面寬本案設(shè)計(jì)四房，四面寬主人流線客人流線PRODUCT

DESIGN戶型/產(chǎn)品設(shè)計(jì)高層125+115戶型大堂戶型115125套內(nèi)面積(含陽臺）

建筑面積陽臺占比9.91%公攤20.5323.21得房率一層平面圖全贈送半贈送92.17104.2112.781.78%127.418.63%PRODUCT

DESIGN戶型/產(chǎn)品設(shè)計(jì)洋房143戶型N143戶型四房兩廳兩衛(wèi)入戶衣帽間等寬通廳豪華主臥套間4.2m主臥套間南向四面寬7.1mS戶型143套內(nèi)面積(含陽臺）

建筑面積127.42

142.38陽臺占比9.61%公攤得房率14.9689.49%PRODUCT

DESIGN戶型/產(chǎn)品設(shè)計(jì)洋房143戶型—對比分析美的戶型（142㎡）本案戶型（142㎡）流線分析14.2m14.15m本案設(shè)計(jì)獨(dú)立入戶衣帽間、家政間主人流線客人流線PRODUCT

DESIGN戶型/產(chǎn)品設(shè)計(jì)洋房143戶型贈送地下室面積60㎡大堂戶型143套內(nèi)面積(含陽臺）

建筑面積127.42

142.38陽臺占比9.61%公攤得房率一層平面圖全贈送半贈送14.9689.49%PRODUCT

DESIGN戶型/產(chǎn)品設(shè)計(jì)洋房143戶型—頂部180戶型超大露臺中西廚結(jié)合豪華主臥套主臥套間5.95m頂層平面圖示范區(qū)設(shè)計(jì)建造一個與自然相似的世界在這里體驗(yàn)生活中關(guān)于藝術(shù)與美的一面空間、流動感，尋找建筑與環(huán)境的和諧美學(xué)空間鏈接

體驗(yàn)美學(xué)示范區(qū)形象策略Demonstration

strategy提升品牌展示形象，沿街商業(yè)溢價方案一VIEW

PEFORMANCE售樓處效果圖/效果展示VIEWPEFORMANCE售樓處效果圖/效果展示VIEW

PEFORMANCE效果展示/規(guī)劃詳解示范區(qū)空間體驗(yàn)以步行方式行進(jìn)，沉浸式體驗(yàn)新時代美學(xué)空間，伴隨著探索且驚奇的驚喜的心態(tài)，在放松的心情下選擇了留戀……345吸引——極具昭示性的精品建筑好奇——圍墻后的景色讓人產(chǎn)生探索的欲望期待——小而安靜的入口空間6712321104親切——如歸家般舒適的接待服務(wù)醞釀——怡人的綠化庭院56驚喜——巨大鏡面水景與精致的建筑立面沉浸——魅力的水中休憩空間89789品味——時尚的售樓中心安心——讓家長放心的兒童活動場所歸屬——樣板房體驗(yàn)區(qū)中尋覓屬于自己的家10VIEWPEFORMANCE效果展示/規(guī)劃詳解吸引——極具昭示性的精品建筑1VIEW

PEFORMANCE效果展示/規(guī)劃詳解33期待——小而安靜的入口空間22好奇——圍墻后的景色讓人產(chǎn)生產(chǎn)生探索的欲望VIEWPEFORMANCE效果展示/規(guī)劃詳解4

親切——如歸家般舒適的接待服務(wù)45醞釀——怡人的綠化庭院5VIEW

PEFORMANCE效果展示/規(guī)劃詳解驚喜——巨大鏡面水景與精致的建筑立面6VIEWPEFORMANCE效果展示/規(guī)劃詳解8品味——時尚的售樓中心787沉浸——魅力的水中休憩空間VIEW

PEFORMANCE效果展示/規(guī)劃詳解9安心——讓家長放心的兒童活動場所10910歸屬——樣板房體驗(yàn)區(qū)中尋覓屬于自己的家VIEWPEFORMANCE效果展示/規(guī)劃詳解示范區(qū)平面圖一進(jìn)院落——靜水入口庭院預(yù)接待預(yù)接待廳二進(jìn)院落——綠園綠化庭院樣板房區(qū)主水景庭院三進(jìn)院落——水鏡樣板房區(qū)售樓中心售樓中心戶外活動地鐵出入口VIEW

PEFORMANCE效果展示/規(guī)劃詳解示范區(qū)前期后期對比前期景觀拆除，成本可控主體建筑全部保留小區(qū)入口后期兩層商業(yè)前期售樓中心后期物業(yè)+商業(yè)+社區(qū)用房方案二DETAILEDPLANNING展示區(qū)詳解/區(qū)域分析區(qū)域分析Area

Analysis住宅開發(fā)商業(yè)展示區(qū)DETAILEDPLANNING展示區(qū)詳解/總平面圖CHAPTER1︱平面分析PLAN

ANALYSIS總平面圖Master

Plan62137584形象展示入口臨時停車迎賓庭院水景庭院景觀回廊濱水通廊水景庭院展示區(qū)DETAILEDPLANNING展示區(qū)詳解/流線分析CHAPTER1︱平面分析PLAN

ANALYSIS流線分析Transportation

Analysis車行動線-私家車停車流線人行動線-主要參觀流線人行流線-景觀體驗(yàn)流線人行流線-樣板房參觀流線人行流線-樣板房參觀回程流線后勤動線-后勤人員流線DETAILEDPLANNING展示區(qū)詳解/流線分析流線分析Transportation

Analysis12訪客到訪停車景觀回廊3水景庭院1244

售樓處5

樣板房35DETAILEDPLANNING展示區(qū)詳解/體塊分析體塊分析Block

Analysis狹長的用地退讓景觀前場，確定入口展示面退讓周邊建筑，圍合景觀庭院?增加細(xì)部，呼應(yīng)環(huán)境，融入環(huán)境，作為景觀的延續(xù)調(diào)和周邊環(huán)境，局部產(chǎn)生進(jìn)退關(guān)系功能分區(qū)，分割體塊DETAILEDPLANNING展示區(qū)詳解/平面分析一層平面(展示功能)1L

Plan一層平面總建筑面積:1750平方米DETAILEDPLANNING展示區(qū)詳解/平面分析二層平面（展示功能）2L

PlanDETAILEDPLANNING展示區(qū)詳解/平面分析一層平面(配套功能)1L

Plan前場改造：改造后，展示區(qū)前場水域改為嘗試廣場，同時增加地面停車位供改造后社區(qū)及物業(yè)用房使用。DETAILEDPLANNING展示區(qū)詳解/平面分析二層平面（配套功能）2L

PlanDETAILEDPLANNING展示區(qū)詳解/剖面分析改造思路：改造前，展示區(qū)西側(cè)兩層通高，作為大空間，室內(nèi)裝修可以靈活處理；改造后，加建二層樓板，一層作為社區(qū)用房，二層作為養(yǎng)老用房，西側(cè)整體后期交還政府。改造前東區(qū)一層為洽談，二層作為辦公用房；改造后可直接作為物業(yè)用房。展示功能剖面輔助用房剖面DETAILEDPLANNING展示區(qū)詳解/前場設(shè)計(jì)前場設(shè)計(jì)Entrance

DesignDETAILEDPLANNING展示區(qū)詳解/前場設(shè)計(jì)前場設(shè)計(jì)Entrance

DesignDETAILEDPLANNING展示區(qū)詳解/前場設(shè)計(jì)前場設(shè)計(jì)Entrance

DesignDETAILEDPLANNING展示區(qū)詳解/前場設(shè)計(jì)前場設(shè)計(jì)Entrance

DesignDETAILEDPLANNING展示區(qū)詳解/前場設(shè)計(jì)前場設(shè)計(jì)Entrance

DesignDETAILEDPLANNING展示區(qū)詳解/方案效果圖方案效果圖Rendering沿河展示虛實(shí)結(jié)合變化豐富DETAILEDPLANNING展示區(qū)詳解/方案效果圖方案效果圖Rendering入口大堂莊嚴(yán)端正簡潔純粹DETAILEDPLANNING展示區(qū)詳解/方案效果圖方案效果圖Rendering沿河展示虛實(shí)結(jié)合變化豐富DETAILEDPLANNING展示區(qū)詳解/入口意向示

范

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略方

案

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略效果展示入口意向EntranceDETAILEDPLANNING展示區(qū)詳解/入口意向示

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略效果展示入口意向EntranceDETAILEDPLANNING展示區(qū)詳解/入口意向示

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略效果展示入口意向EntranceDETAILEDPLANNING展示區(qū)詳解/入口意向示

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略效果展示入口意向EntranceDETAILEDPLANNING展示區(qū)詳解/入口意向入口意向EntranceDETAILEDPLANNING展示區(qū)詳解/大堂意向大堂意向LobbyDETAILEDPLANNING展示區(qū)詳解/入口意向大堂意向LobbyDETAILEDPLANNING展示區(qū)詳解/入口意向大堂意向LobbyDETAILEDPLANNING展示區(qū)詳解/節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)Details

DesignDETAILEDPLANNING展示區(qū)詳解/節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)示

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略效果展示節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)Details

DesignDETAILEDPLANNING展示區(qū)詳解/節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)示

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略方

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略效果展示節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)Details

Design屋頂排水節(jié)點(diǎn)示意屋頂節(jié)點(diǎn)示意DETAILEDPLANNING展示區(qū)詳解/節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)（分縫石材）Details

DesignDETAILEDPLANNING展示區(qū)詳解/節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)Details

Design開縫石材立面示意開縫石材節(jié)點(diǎn)示意DETAILEDPLANNING展示區(qū)詳解/節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)（玻璃幕墻）Details

DesignDETAILEDPLANNING展示區(qū)詳解/節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)示

范

區(qū)

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略方

案

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略效果展示節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)Details

Design玻璃幕墻立面示意玻璃幕墻節(jié)點(diǎn)示意DETAILEDPLANNING展示區(qū)詳解/節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)（仿銅鋁板幕墻）Details

DesignDETAILEDPLANNING展示區(qū)詳解/節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)（仿銅鋁板幕墻）Details

Design立面設(shè)計(jì)立面形象策略Starting

area

strategy提升形象溢價、深化建筑外立面FEACEADEDESIGN立面策略/立面設(shè)計(jì)FEACEADEDESIGN立面策略/立面設(shè)計(jì)簡約大氣精致典雅規(guī)整韻律FEACEADEDESIGN立面生成/立面設(shè)計(jì)整體在現(xiàn)代主義風(fēng)格的基礎(chǔ)上，對立面劃分及材料進(jìn)行優(yōu)化，體現(xiàn)時代特征。1.

沒有過分的裝飾，從功能考慮出發(fā)，以框架為主要元素，強(qiáng)調(diào)縱向分隔，講究造型比例適度。2.

主體框架采用灰色石材,局部采用深灰色鋁板，劃分材質(zhì)層級，空間構(gòu)圖明確美觀。3.