獅子山工程商業(yè)籌劃方案第一局部：工程分析1、工程現(xiàn)狀工程為低洼地，地面無建筑附屬物，平整難度較小，無拆遷工程。2、工程四至分析工程位于冷新公路北側(cè)，東面緊靠平安駕校，南接冷新公路，北與村集體用地接壤，西臨居民樓，區(qū)域空氣環(huán)境較好，擁有山體自然景觀資源。3〕工程東側(cè)平安駕校訓(xùn)練基地，無建筑物阻檔，緊靠工業(yè)園路。4〕工程南側(cè)為在建中的云峰大酒店，西南側(cè)為獅子山公園。2〕工程西面為居民樓，該路段主要經(jīng)營汽車美容及汽車修理等，有一定人流量。1〕工程北側(cè)為山體，靠鐵牛中學(xué)，無建筑物遮擋，視野開闊。3、工程SWOT分析本工程位于梅苑工業(yè)園區(qū)，區(qū)域生活配套暫不夠完善，同時伴隨許多不可預(yù)測的因素，下面通過本案的SWOT分析來強(qiáng)化優(yōu)勢、減弱劣勢，把握時機(jī)，回避風(fēng)險。S〔STRENGTH優(yōu)勢〕工程周邊暫無開發(fā)工程，自然景觀較好，展示效果好；地塊方正，地面無建筑附屬物，施工難度小，可有效控制開發(fā)本錢；獅子山公園近在咫尺，休閑便利，為工程重要賣點之一。W〔WEAKNESS劣勢〕市政設(shè)施整體規(guī)劃建設(shè)較為緩慢，片區(qū)人居氣氛不夠濃厚，離市區(qū)較遠(yuǎn)，周邊生活配套設(shè)施還不完善；地段較為偏僻，招商有一定難度；O〔OPPORTUNITY時機(jī)〕婁底作為湖南“3+5〞城市群的中部區(qū)域性的城市，是湖南省未來重點開展的區(qū)域之一；梅苑開發(fā)區(qū)開發(fā)進(jìn)一步推進(jìn)了新區(qū)的城市化進(jìn)程，同時有利于商業(yè)進(jìn)行升級，同時彌補了城市市政配套設(shè)施缺陷。第二局部：建筑規(guī)劃建議一期二期說明：本項目擬分兩期開發(fā)多層住宅（1-2層底商）多層住宅高層住宅示意圖片第三局部：商業(yè)定位理由：通過對工程的考察，目前不管是人流量、還是地段，都不具備打造成集中式商業(yè)的條件。商家或是消費者都將購物、休閑、娛樂集中在銻都商圈。根椐市場調(diào)研，本工程所處地段繁華程度不夠，車流、人流稀少，要想吸引大客戶前來此處的可能性不大，由于工程周邊的市政配套暫未完善，人居氣氛不夠濃厚，因此，做社區(qū)商業(yè)條件不夠。但工程臨江，周邊已自發(fā)形成具有一定規(guī)模的汽車美容、汽車配件銷售及汽車銷售點，此類經(jīng)營業(yè)態(tài)由于其屬特色經(jīng)營范疇，不需區(qū)域有旺盛的人氣支撐，只需形成產(chǎn)業(yè)經(jīng)營規(guī)模和集聚效應(yīng)。有數(shù)據(jù)顯示，近年來金融機(jī)構(gòu)汽車信貸業(yè)務(wù)開展迅猛，一度成為百姓繼房貸之后第二大信貸業(yè)務(wù)。汽車金融廣場“汽車4S店〞與金融機(jī)構(gòu)〔汽車信貸〕相結(jié)合1、總體定位定位背景、支撐4S店剛興起時，經(jīng)銷商利潤豐厚，甚至有暢銷品牌的4S店創(chuàng)下了3個月收回本錢的神話，所以4S店引得無數(shù)商家競折腰，2003年眾多資金潮水般涌入汽車品牌專賣；北京現(xiàn)代準(zhǔn)備建造100多家4S店的方案一出，報名競標(biāo)者到達(dá)了2300多家。國產(chǎn)寶馬當(dāng)初在全國挑選24家經(jīng)銷商，更是讓3000多個商家擠破了頭。奔馳還沒有進(jìn)入中國，就有人開出1億元的天價要建奔馳品牌專賣店。汽車行業(yè)是一個新興的、充滿著生機(jī)和希望的行業(yè)，隨著中國經(jīng)濟(jì)的開展，人民生活水平的提高，中國汽車工業(yè)邁入前所未有的興盛階段，百姓購車量持續(xù)增長仍是不爭的事實，汽車用品市場前景廣泛，商機(jī)無限。同時，汽車信貸將是汽車消費的一個開展趨勢。本工程建立了全國首家汽車金融廣場，汽車廣場參加了汽車金融成為本工程的一大亮點。面積業(yè)態(tài)2、業(yè)態(tài)定位樓層分布4S店（1家）3500-4000㎡2層（一樓6-7M；二樓4-5M）銀行（1家）600-800㎡2層保險公司服務(wù)點100-200㎡1樓政府部門辦證點100㎡1樓臨街商鋪2000-3000㎡1-2樓合計6300-8300㎡說明：本工程可適當(dāng)加大商業(yè)局部面積，從長遠(yuǎn)考慮，相比住宅而言，商鋪面積才是實現(xiàn)價值最大化的最正確產(chǎn)品。3、經(jīng)營定位輻射區(qū)域：新化、冷江。新化作為婁底的湘中明珠，地理位置和經(jīng)濟(jì)地位都極為重要。汽車作為一種高檔的消費品，人們選購的時候考慮的不僅僅是便利，還包括質(zhì)量，效勞，品牌的齊全，可信程度等。就目前為止，婁底的一些4s店的輻射區(qū)域已經(jīng)是整個市區(qū)，我們的汽車輻射區(qū)域定為新化、冷江是完全可行的。

4、輻射區(qū)定位領(lǐng)導(dǎo)潮流。雖然目前長沙、婁底等地都有很多知名度較高，功能齊全的汽車交易市場，他們的經(jīng)營比較靈活，但同時也有很多的劣勢。但就新化、冷江而言，目前尚無一家大型的專業(yè)性較高的汽車4s店。目前來說，一般的汽車經(jīng)銷商都不能提供一站式的效勞，至多幫助辦理牌照。隨著經(jīng)濟(jì)的開展，汽車越來越趨向于群眾消費品，提供便利是一種開展趨勢，因此，汽車交易市場是適應(yīng)環(huán)境開展的一種形態(tài)。5、客戶定位第四局部：招商策略1、假設(shè)想做好招商工作，首先要做以下幾方面的工作：首先，查找汽車生產(chǎn)廠商的相關(guān)資料，了解汽車開展方向；

其次，借鑒以前各工程招商的情況，特點，從中獲取招商經(jīng)驗；

再次，走訪一些汽車經(jīng)銷商，代理商，了解他們的需求點，并在一些4s店了解他們的經(jīng)營模式和現(xiàn)狀。

了解消費者的信息，這點可以通過市場調(diào)查的形式，在現(xiàn)實中和網(wǎng)上分別進(jìn)行，獲得數(shù)據(jù)的同時可以起到造勢的作用。

借助文化搭臺、經(jīng)濟(jì)唱戲的方法，可以先聚人氣；這是采用了“推〞的手法。

借助此時機(jī)可以建立企業(yè)品牌，有利于公司長遠(yuǎn)開展。

3、招商策略◎市場招商，采取先大戶、后小戶，先品牌戶、后一般戶的招商策略。

◎市場營銷，針對招商商戶展開廣告、推廣和促銷。

◎市場管理，做好商戶入住工作、管理工作和市場規(guī)劃工作。

2、招商原那么◎前期遵循“高品味，低門檻〞原那么。4、招商步驟及目標(biāo)◎招商采用“媒體宣傳+公關(guān)活動推廣+直銷推廣〞形式進(jìn)行，同時與工程進(jìn)度配合。◎以純租金形式為主，風(fēng)險較低；5、招商條件6、租賃期限行業(yè)租期4S15-20年金融行業(yè)8-15年街鋪1-3年（如出售由業(yè)主自理）7、招商期限期限招商階段時間招商目標(biāo)1認(rèn)知階段1個月各龍頭商戶作內(nèi)部推廣2全面招商2-3個月全面招商完成（不含臨街鋪）第五局部：營銷推廣1、賣點提煉2、實施策略◎現(xiàn)場包裝，包括售樓處、工地功能牌、導(dǎo)視牌、形象識別、大賣場店面和門頭等；

◎招商人員工作分工和潛在客戶摸底；

◎制訂詳細(xì)的廣告和促銷方案；

◎物料到位，包括海報、樓書、招商手冊、銷售手冊；

◎廣告創(chuàng)意、設(shè)計；

◎售樓員現(xiàn)場接待，局部招商展開；

3、實施步驟◎廣告內(nèi)容及推廣步驟

廣告內(nèi)容必須與汽車金融廣場的市場定位緊密結(jié)合，尤其要強(qiáng)調(diào)突出本市場的亮點：“金融產(chǎn)品〞效勞和“一站式〞的效勞

對公司的宣傳：宏揚汽車文化，光大汽車金融。即要突出汽車市場的定位，又要為公司的以后開展奠定一個企業(yè)文化根底。

經(jīng)過系統(tǒng)的分析，我們決定將招商工作分三步來進(jìn)行推廣。

第一步以高屋建瓴之勢使目標(biāo)群體對汽車金融廣場有一個明確的認(rèn)識，全面而又系統(tǒng)的介紹汽車金融廣場，使得能夠讓更多的人來關(guān)注，同時讓目標(biāo)群體感受到本工程即將有大的動作推出。

第二步我們?yōu)榱藰淞⑵鹦禄踔潦菉涞资准移嚱鹑趶V場〞之形象，和市政府聯(lián)辦汽車展覽會，同時開啟汽車文化和汽車金融論壇，同時開始招商活動。

第三步那么通過舉行答謝酒會來向社會各界表示謝意與敬意，樹立好的社會公眾形象。

4、廣揭發(fā)布4S店規(guī)劃設(shè)計要求：1、要求分為五個功能區(qū)塊：展示廳、維修保養(yǎng)車間、鈑金油漆車間、新車庫、備件倉庫。2、4S店分為兩個檔次[旗艦店]占地面積約為11050平方米，建筑面積4070平方米，展廳面積1290平方米；[標(biāo)準(zhǔn)店]占地面積約為9380平方米，建筑面積3435平方米，展廳面積1175平方米。三、以下是按照"旗艦"類型4S店要求進(jìn)行描述：1、展廳中可用作展示面積不少于800平米；2、展廳中的綜合效勞區(qū)為兩層式結(jié)構(gòu)，后面的局部〔包括維修保養(yǎng)車間、鈑金油漆車間、新車庫、備件倉庫〕的二層作為停車場；3、展廳前的綠化帶上設(shè)置兩個框