居民小管理制度?總則目的為了加強本居民小區(qū)的管理，營造安全、整潔、舒適、文明的居住環(huán)境，維護小區(qū)全體居民的合法權(quán)益，特制定本管理制度。適用范圍本制度適用于本居民小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主、使用人以及小區(qū)內(nèi)的各類物業(yè)服務企業(yè)、商家及其他相關人員?；驹瓌t1.依法管理原則：嚴格遵守國家法律法規(guī)，依法進行小區(qū)的各項管理活動。2.服務至上原則：以業(yè)主需求為導向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務，不斷提升居民的滿意度。3.公平公正原則：對待所有業(yè)主和使用人一視同仁，公平公正地處理小區(qū)內(nèi)的各類事務。4.民主協(xié)商原則：充分尊重業(yè)主的意見和建議，通過民主協(xié)商的方式解決小區(qū)管理中的重大問題。小區(qū)基本信息小區(qū)概況1.小區(qū)名稱：[小區(qū)具體名稱]2.地理位置：[詳細地址]3.占地面積：[X]平方米4.建筑面積：[X]平方米5.總戶數(shù)：[X]戶6.停車位數(shù)量：[地上停車位數(shù)量]個，[地下停車位數(shù)量]個小區(qū)配套設施1.綠化景觀：小區(qū)內(nèi)綠化覆蓋率達到[X]%，設有多個景觀小品和休閑步道。2.公共設施：配備有健身器材、兒童游樂設施、老年活動中心等公共設施，滿足居民的休閑娛樂需求。3.物業(yè)服務用房：位于[具體位置]，面積為[X]平方米，為物業(yè)服務企業(yè)提供辦公場所。4.其他設施：包括消防設施、安防設施、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、通信網(wǎng)絡等基礎設施，確保小區(qū)的正常運行。業(yè)主與使用人管理業(yè)主大會與業(yè)主委員會1.業(yè)主大會業(yè)主大會由本小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主組成，是小區(qū)的最高權(quán)力機構(gòu)。業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主大會行使下列職權(quán)：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；籌集和使用專項維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設施；有關共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。2.業(yè)主委員會業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，對業(yè)主大會負責。業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。業(yè)主委員會行使下列職責：召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實施；業(yè)主大會賦予的其他職責。業(yè)主權(quán)利與義務1.業(yè)主權(quán)利依法享有建筑物專有部分的所有權(quán)，對專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。依法享有建筑物共有部分的共有權(quán)，包括電梯、樓道、屋頂、外墻等共有部分，對共有部分享有共同管理的權(quán)利。參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)。選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)。監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，提出批評和建議。監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)的工作，對物業(yè)服務質(zhì)量不滿意的，可以要求物業(yè)服務企業(yè)改進，也可以通過業(yè)主大會決定選聘其他物業(yè)服務企業(yè)。對小區(qū)內(nèi)的公共事務享有知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)。法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。2.業(yè)主義務遵守國家法律法規(guī)和本小區(qū)的管理規(guī)約。遵守業(yè)主大會議事規(guī)則，按時參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)，履行業(yè)主大會決定的各項義務。按照物業(yè)服務合同的約定，按時足額交納物業(yè)服務費用。配合物業(yè)服務企業(yè)的管理工作，提供必要的協(xié)助。愛護小區(qū)內(nèi)的公共設施、設備和綠化景觀，不得擅自占用、損壞。不得在小區(qū)內(nèi)從事違法違規(guī)活動，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。使用人管理1.使用人定義：使用人是指在小區(qū)內(nèi)居住、使用房屋的業(yè)主以外的其他人員，包括租戶、借住人員等。2.使用人入住手續(xù)使用人入住前，應當向物業(yè)服務企業(yè)提供有效身份證件、租賃合同等相關資料，辦理入住手續(xù)。物業(yè)服務企業(yè)應當與使用人簽訂《臨時管理規(guī)約》，明確雙方的權(quán)利和義務。使用人應當按照物業(yè)服務企業(yè)的要求，繳納相關費用，如押金、物業(yè)費等。3.使用人權(quán)利與義務使用人享有在小區(qū)內(nèi)居住、使用房屋的權(quán)利，但應當遵守本小區(qū)的管理規(guī)約和各項規(guī)章制度。使用人應當配合物業(yè)服務企業(yè)的管理工作，提供必要的協(xié)助。使用人應當按照物業(yè)服務合同的約定，按時足額交納物業(yè)服務費用。使用人不得擅自改變房屋用途，不得在小區(qū)內(nèi)從事違法違規(guī)活動，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。物業(yè)服務管理物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)與選擇1.物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)要求：物業(yè)服務企業(yè)應當具備相應的資質(zhì)等級，按照國家和地方有關規(guī)定從事物業(yè)服務活動。2.物業(yè)服務企業(yè)選擇業(yè)主大會可以通過招標、協(xié)議等方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。選聘物業(yè)服務企業(yè)應當簽訂書面物業(yè)服務合同，明確雙方的權(quán)利和義務。物業(yè)服務合同應當包括服務內(nèi)容、服務標準、服務費用、服務期限、違約責任等條款。物業(yè)服務內(nèi)容與標準1.物業(yè)服務內(nèi)容房屋及共用設施設備的維修、養(yǎng)護和管理。小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理，包括清掃、保潔、垃圾分類處理等。小區(qū)綠化養(yǎng)護管理，包括花草樹木的修剪、澆水、施肥、病蟲害防治等。小區(qū)安全秩序維護管理，包括門禁管理、巡邏、監(jiān)控等。車輛停放管理，包括停車位的規(guī)劃、收費管理等。物業(yè)檔案資料管理，包括業(yè)主檔案、房屋檔案、維修檔案等。其他物業(yè)服務事項，如代收水電費、快遞收發(fā)等。2.物業(yè)服務標準房屋及共用設施設備完好率達到[X]%以上。小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生達標率達到[X]%以上。小區(qū)綠化養(yǎng)護達標率達到[X]%以上。小區(qū)安全秩序維護達標率達到[X]%以上。車輛停放管理規(guī)范，無亂停亂放現(xiàn)象。物業(yè)服務投訴處理及時率達到[X]%以上，業(yè)主滿意度達到[X]%以上。物業(yè)服務費用管理1.物業(yè)服務費用標準：物業(yè)服務費用由業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)小區(qū)實際情況協(xié)商確定，并在物業(yè)服務合同中明確約定。2.物業(yè)服務費用收繳物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，向業(yè)主和使用人收取物業(yè)服務費用。業(yè)主和使用人應當按照物業(yè)服務合同的約定，按時足額交納物業(yè)服務費用。物業(yè)服務企業(yè)應當定期公布物業(yè)服務費用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。3.物業(yè)服務費用調(diào)整物業(yè)服務費用需要調(diào)整的，物業(yè)服務企業(yè)應當提前[X]個月書面通知業(yè)主，并說明調(diào)整的理由和依據(jù)。業(yè)主大會應當對物業(yè)服務費用調(diào)整事項進行審議，并經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。物業(yè)服務質(zhì)量監(jiān)督與考核1.監(jiān)督方式業(yè)主大會和業(yè)主委員會有權(quán)對物業(yè)服務企業(yè)的服務質(zhì)量進行監(jiān)督，提出批評和建議。業(yè)主可以通過業(yè)主意見箱、業(yè)主論壇、投訴電話等方式，向物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主委員會反映物業(yè)服務質(zhì)量問題。物業(yè)服務企業(yè)應當定期向業(yè)主公布服務質(zhì)量報告，接受業(yè)主的監(jiān)督。2.考核機制業(yè)主委員會應當建立物業(yè)服務質(zhì)量考核機制，定期對物業(yè)服務企業(yè)的服務質(zhì)量進行考核?？己藘?nèi)容包括服務內(nèi)容、服務標準、服務費用、服務態(tài)度、業(yè)主滿意度等方面?？己私Y(jié)果應當向業(yè)主公布，并作為續(xù)聘或解聘物業(yè)服務企業(yè)的重要依據(jù)。房屋及設施設備管理房屋管理1.房屋裝修管理業(yè)主或使用人進行房屋裝修前，應當向物業(yè)服務企業(yè)提交裝修申請，并提供裝修圖紙、施工單位資質(zhì)證明等相關資料。物業(yè)服務企業(yè)應當對裝修申請進行審核，審核通過后與業(yè)主或使用人簽訂《房屋裝修管理協(xié)議》，明確雙方的權(quán)利和義務。裝修過程中，物業(yè)服務企業(yè)應當對裝修施工進行監(jiān)督檢查，確保裝修施工符合相關規(guī)定，不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和其他業(yè)主的正常生活。裝修結(jié)束后，業(yè)主或使用人應當通知物業(yè)服務企業(yè)進行驗收，驗收合格后方可退還裝修押金。2.房屋安全管理物業(yè)服務企業(yè)應當定期對房屋進行巡查，及時發(fā)現(xiàn)和處理房屋安全隱患。業(yè)主或使用人不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和用途，不得在房屋內(nèi)搭建違章建筑。如發(fā)現(xiàn)房屋存在安全隱患，物業(yè)服務企業(yè)應當及時通知業(yè)主或使用人進行整改，業(yè)主或使用人應當積極配合。共用設施設備管理1.共用設施設備維護保養(yǎng)物業(yè)服務企業(yè)應當建立共用設施設備維護保養(yǎng)制度，定期對電梯、消防設施、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、通信網(wǎng)絡等共用設施設備進行維護保養(yǎng)，確保設施設備正常運行。維護保養(yǎng)記錄應當詳細、完整，并妥善保存。2.共用設施設備維修管理共用設施設備出現(xiàn)故障或損壞時，物業(yè)服務企業(yè)應當及時組織維修，確保設施設備盡快恢復正常運行。維修費用按照相關規(guī)定從專項維修資金中列支，如專項維修資金不足的，由業(yè)主按照規(guī)定分攤。3.共用設施設備更新改造共用設施設備需要更新改造的，物業(yè)服務企業(yè)應當制定更新改造方案，并提交業(yè)主大會審議。更新改造方案應當包括更新改造的內(nèi)容、費用預算、資金來源等方面。經(jīng)業(yè)主大會審議通過后，按照相關規(guī)定進行更新改造。環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理環(huán)境衛(wèi)生管理1.清掃保潔標準小區(qū)道路、廣場、樓道等公共區(qū)域每天清掃保潔，保持干凈整潔。垃圾收集容器定期清理，做到垃圾日產(chǎn)日清，無堆積現(xiàn)象。公共衛(wèi)生間每天定時清潔消毒，無異味。2.垃圾分類管理按照當?shù)乩诸悩藴?，設置垃圾分類投放點，引導業(yè)主進行垃圾分類投放。物業(yè)服務企業(yè)應當定期對垃圾分類投放情況進行檢查，對不按照規(guī)定分類投放的業(yè)主進行勸導和糾正。3.環(huán)境衛(wèi)生檢查與考核物業(yè)服務企業(yè)應當建立環(huán)境衛(wèi)生檢查制度，定期對小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生進行檢查。檢查結(jié)果應當向業(yè)主公布，并作為績效考核的重要依據(jù)。綠化管理1.綠化養(yǎng)護標準花草樹木定期修剪、澆水、施肥、病蟲害防治，保持綠化景觀美觀。及時清理綠化區(qū)域內(nèi)的雜物，保持綠化區(qū)域整潔。2.綠化設施維護綠化設施如景觀小品、休閑步道等定期檢查和維護，確保設施完好。3.綠化管理檢查與考核物業(yè)服務企業(yè)應當建立綠化管理檢查制度，定期對小區(qū)綠化進行檢查。檢查結(jié)果應當向業(yè)主公布，并作為績效考核的重要依據(jù)。安全秩序管理門禁管理1.門禁系統(tǒng)設置：小區(qū)出入口設置門禁系統(tǒng)，對進出小區(qū)的人員和車輛進行登記和管理。2.業(yè)主門禁卡管理業(yè)主辦理入住手續(xù)時，物業(yè)服務企業(yè)應當發(fā)放門禁卡，并告知業(yè)主門禁卡的使用方法和注意事項。業(yè)主應當妥善保管門禁卡，不得轉(zhuǎn)借他人。如門禁卡丟失或損壞，業(yè)主應當及時向物業(yè)服務企業(yè)申請補辦。3.外來人員與車輛管理外來人員進入小區(qū)時，應當在門崗處進行登記，經(jīng)業(yè)主確認后方可進入。外來車輛進入小區(qū)時，應當按照規(guī)定繳納停車費用，并在指定區(qū)域停放。巡邏管理1.巡邏制度物業(yè)服務企業(yè)應當建立巡邏制度，安排專人負責小區(qū)的巡邏工作。巡邏人員應當按照規(guī)定的時間和路線進行巡邏，及時發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患和突發(fā)事件。2.巡邏記錄：巡邏人員應當做好巡邏記錄，記錄巡邏時間、地點、發(fā)現(xiàn)的問題及處理情況等。監(jiān)控管理1.監(jiān)控系統(tǒng)設置：小區(qū)內(nèi)設置監(jiān)控系統(tǒng)，對小區(qū)公共區(qū)域進行24小時監(jiān)控。2.監(jiān)控資料保存：監(jiān)控資料應當保存[X]天以上，以備查閱。3.監(jiān)控系統(tǒng)維護：物業(yè)服務企業(yè)應當定期對監(jiān)控系統(tǒng)進行維護保養(yǎng)，確保監(jiān)控系統(tǒng)正常運行。消防安全管理1.消防設施配備：小區(qū)內(nèi)按照規(guī)定配備消防設施和器材，如滅火器、消火栓、自動噴水滅火系統(tǒng)等。2.消防設施維護：物業(yè)服務企業(yè)應當定期對消防設施進行維護保養(yǎng)，確保消防設施完好有效。3.消防安全檢查：物業(yè)服務企業(yè)應當定期組織消防安全檢查，及時發(fā)現(xiàn)和消除消防安全隱患。4.消防安全宣傳：物業(yè)服務企業(yè)應當定期組織消防安全宣傳活動，提高業(yè)主的消防安全意識。車輛停放管理1.停車位規(guī)劃：小區(qū)內(nèi)合理規(guī)劃停車位，包括地上停車位和地下停車位，滿足業(yè)主的停車需求。2.停車收費管理物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定收取停車費用，并公示收費標準。停車費用應當用于停車位的維護和管理，不得挪作他用。3.車輛停放秩序管理物業(yè)服務企業(yè)應當引導車輛在指定區(qū)域停放，保持停車秩序井然。對亂停亂放的車輛，物業(yè)服務企業(yè)應當進行勸導和糾正，情節(jié)嚴重的可采取鎖車等措施。公共秩序與文明行為管理公共秩序管理1.禁止行為規(guī)定禁止在小區(qū)內(nèi)大聲喧嘩、吵鬧，影響他人正常生活。禁止在小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)家禽、家畜。禁止在小區(qū)內(nèi)焚燒垃圾、雜物等。禁止在小區(qū)內(nèi)私拉亂接電線、違規(guī)使用電器。禁止在小區(qū)內(nèi)從事傳銷、賭博等違法活動。2.違規(guī)處理措施對違反公共秩序管理規(guī)定的行為，物業(yè)服務企業(yè)應當及時進行勸阻和制止。對勸阻無效的，物業(yè)服務企業(yè)可以報告相關部門進行處理。文明行為倡導1.倡導文明行為倡導業(yè)主之間相互尊重、相互幫助，共同營造和諧的居住環(huán)境。倡導業(yè)主愛護公共設施、設備和綠化景觀，保持小區(qū)整潔美觀。倡導業(yè)主遵守社會公德，文明出行，禮貌待人。2.文明行為宣傳物業(yè)服務企業(yè)應當通過小區(qū)公告欄、業(yè)主微信群等方式，宣傳文明行為規(guī)范，引導業(yè)主自覺遵守。專項維修資金管理專項維修資金的繳存1