物業(yè)管理法律知識培訓(xùn)物業(yè)管理概念建立單位的義務(wù)物業(yè)效勞費的交納物業(yè)管理效勞2page物業(yè)管理概念前期物業(yè)管理物業(yè)管理概念3page什么是物業(yè)管理？是指業(yè)主物通過選聘業(yè)效勞企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)效勞企業(yè)按照物業(yè)效勞合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進展維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。概念理解合同雙方、管理依據(jù)、管理內(nèi)容物業(yè)管理的概念4page什么是前期物業(yè)管理在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建立單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。概念理解簽訂時間、合同雙方、合同效力物業(yè)管理的概念5page王先生與方正公司簽訂了商品房買賣合同。合同約定，由大成公司提供物業(yè)管理效勞。王先生承受方正公司與大成公司之間簽訂的前期物業(yè)管理協(xié)議。入住后，方正公司將制定的臨時管理規(guī)約張貼在小區(qū)公告欄，臨時管理規(guī)約中列明了應(yīng)業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，及違反公約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。收取管理費時，王先生以臨時管理規(guī)約無效為由，拒絕繳納。問：臨時管理規(guī)約是否有效？王先生是否能以臨時管理規(guī)約無效拒絕繳納物業(yè)管理費？前期物業(yè)管理協(xié)議6page分析：有效的臨時管理規(guī)約應(yīng)滿足的條件物業(yè)管理費收取的依據(jù)雖未簽訂雙方合同，但已形成了事實上的物業(yè)效勞法律關(guān)系。前期物業(yè)管理協(xié)議7page【法律依據(jù)】物業(yè)管理條例第二十二條建立單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。

建立單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

第二十三條建立單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。

物業(yè)買受人在與建立單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。前期物業(yè)管理協(xié)議8page【法律依據(jù)】最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)效勞糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問題的解釋第一條建立單位依法與物業(yè)效勞企業(yè)簽訂的前期物業(yè)效勞合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)效勞企業(yè)簽訂的物業(yè)效勞合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。前期物業(yè)管理協(xié)議9page物業(yè)管理概念建立單位的義務(wù)物業(yè)管理效勞物業(yè)效勞費的交納10page建立單位的義務(wù)房屋維保建立物業(yè)用房11page物業(yè)管理中建立單位應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)：建立過程中：配置物業(yè)管理用房售前：向物業(yè)管理企業(yè)移交竣工驗收資料制定臨時管理規(guī)約全程〔按合同或質(zhì)量保修書約定時間〕建立單位對物業(yè)的保修責(zé)任物業(yè)管理中建立單位應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)12page物業(yè)效勞用房：面積：建筑面積的千分之二最低不少于五十平方米，最高不超過三百平方米樓層：地面以上的房屋；沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)效勞用房所在樓層不得高于四層功能：獨立成套裝修房屋，具備水、電使用功能權(quán)屬：全體業(yè)主用途：專用于物業(yè)管理效勞工作，不得挪作他用物業(yè)效勞用房13page【法律依據(jù)】廣東省物業(yè)管理條例第三十八條建立單位應(yīng)當(dāng)按照不少于物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積千分之二的比例，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)效勞用房，最低不少于五十平方米，最高不超過三百平方米；其中，業(yè)主委員會辦公用房最低不少于十平方米，最高不超過六十平方米。分期開發(fā)建立的物業(yè)，建立單位應(yīng)當(dāng)在先期開發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開發(fā)房屋建筑面積千分之二的比例配置物業(yè)效勞用房。

物業(yè)效勞用房應(yīng)當(dāng)為地面以上的獨立成套裝修房屋，具備水、電使用功能；沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)效勞用房所在樓層不得高于四層。

物業(yè)效勞用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主，專用于物業(yè)管理效勞工作，不得挪作他用。

第三十九條建立單位應(yīng)當(dāng)在商品房預(yù)售時予以公布。

縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在辦理所有權(quán)初始登記時，在房地產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)效勞用房面積和房號以及物業(yè)的其他共有局部。業(yè)主有權(quán)查詢。物業(yè)效勞用房14page在正常使用條件下，建立工程的最低保修期限為：設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限：根底設(shè)施工程、地基根底工程和主體構(gòu)造工程５年：屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間房間和外墻面的防滲漏２年：電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程２個采暖期、供冷期：供熱與供冷系統(tǒng)

房屋維保15page保修期的起始時間：起算時間：住宅質(zhì)量保修書約定：

約定的交樓日期或?qū)嶋H交付日期中較早的日期終止時間：

期間屆滿

提問：為何為較早的時間？

房屋維保16page物業(yè)管理概念建立單位的義務(wù)物業(yè)管理效勞物業(yè)效勞費的交納17page

徐先生和徐太太去小女兒家住了半年多，最近才回來。

物業(yè)管理員上門收取物業(yè)管理費，徐先生以家里沒人為由拒交物業(yè)管理費。徐先生一家是否應(yīng)當(dāng)交物業(yè)管理費？物業(yè)公司怎么收取物業(yè)管理費物業(yè)效勞費的交納18page分析：物業(yè)效勞定義物業(yè)效勞范圍：專有局部+共有局部業(yè)主沒有交物業(yè)管理費的，業(yè)主大會及業(yè)主委員的催促義務(wù)書面催繳后業(yè)主無正當(dāng)理由或在規(guī)定期限內(nèi)仍未交納的，可起訴。物業(yè)效勞費的交納19page【法律依據(jù)】廣東省物業(yè)管理條例第四十七條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)效勞合同的約定，按時交納物業(yè)效勞費用；物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)效勞企業(yè)結(jié)清物業(yè)效勞費用。物業(yè)管理條例第六十七條違反物業(yè)效勞合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)效勞費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)催促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)效勞企業(yè)可以向人民法院起訴。物業(yè)效勞費的交納20page物業(yè)管理效勞21page【法律依據(jù)】審理物業(yè)效勞糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問題的解釋第六條經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)效勞企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)效勞企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供效勞，業(yè)主僅以未享受或者無需承受相關(guān)物業(yè)效勞為抗辯理由的，人民法院不予支持物業(yè)管理效勞22page物業(yè)管理概念建立單位的義務(wù)物業(yè)管理效勞物業(yè)效勞費的交納23page物業(yè)管理效勞裝修期間的管理效勞平安保護效勞共有物24page徐先生，欲裝修房屋，應(yīng)該：通知物業(yè)管理企業(yè)告知鄰里提交登記資料普通裝修房屋所有權(quán)證；申請人身份證；裝飾裝修方案；施工單位的資質(zhì)證書復(fù)印件特殊裝修超出標準裝修的應(yīng)提交原設(shè)計單位或具有同等資質(zhì)單位的設(shè)計變更方案；需要政府部門同意的裝修活動，還應(yīng)當(dāng)提交政府部門的批準文件房屋裝修25page【法律依據(jù)】物業(yè)管理條例第五十三條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)效勞企業(yè)。住宅裝飾裝修管理方法第十三條裝修人在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)或者房屋管理機構(gòu)〔以下簡稱物業(yè)管理單位〕申報登記。

非業(yè)主的住宅使用人對住宅室內(nèi)進展裝飾裝修，應(yīng)當(dāng)取得業(yè)主的書面同意。

第十五條裝修人對住宅進展裝飾裝修前，應(yīng)當(dāng)告知鄰里。房屋裝修26page【法律依據(jù)】住宅裝飾裝修管理方法第十四條申報登記應(yīng)當(dāng)提交以下材料。

〔四〕變動建筑主體或者承重構(gòu)造的，需提交原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出的設(shè)計方案；

〔五〕涉及本方法第六條行為的，需提交有關(guān)部門的批準文件，涉及本方法第七條、第八條行為的，需提交設(shè)計方案或者施工方案；

〔六〕委托裝飾裝修企業(yè)施工的，需提供該企業(yè)相關(guān)資質(zhì)證書的復(fù)印件。房屋裝修27page得知徐先生裝修，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)做出哪些反響？開工前履行告知義務(wù)告知業(yè)主裝修制止及限制性的行為簽訂裝修管理協(xié)議開工后對裝修活動的監(jiān)視檢查權(quán)違規(guī)行為報告義務(wù)房屋裝修28page住宅裝飾裝修管理方法第十五條物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的制止行為和本卷須知告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業(yè)。第十六條裝修人，或者裝修人和裝飾裝修企業(yè)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理效勞協(xié)議。住宅室內(nèi)裝飾裝修管理效勞協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：裝飾裝修工程的實施內(nèi)容；實施期限；允許施工的時間；廢棄物的清運與處置；住宅外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求；

制止行為和本卷須知；管理效勞費用；違約責(zé)任；其他需要約定的事項房屋裝修29page徐先生想把書房改大一點，他方案把書房與陽臺間的隔墻敲掉。為了增加臥室的采光，徐先生打算在外墻上開一個窗。他看見朋友家裝了一個巨型浴缸，也想在自家裝一個。徐先生的方案是否都能實現(xiàn)？

房屋裝修30page分析：撤除隔墻假設(shè)隔墻為承重墻，須原設(shè)計單位或具有同等資質(zhì)的單位出具設(shè)計方案外墻開窗更改外立面，須物業(yè)所在地的規(guī)劃部門同意。假設(shè)外墻為承重墻，則須設(shè)計單位同意；假設(shè)為填充墻，則無須安裝巨型浴缸假設(shè)巨型浴缸超過樓面荷載，須原設(shè)計單位或具有同等資質(zhì)的單位出具設(shè)計方案房屋裝修31page【法律依據(jù)】住宅裝飾裝修管理方法第五條住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，制止以下行為：〔一〕未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，變動建筑主體和承重構(gòu)造；〔二〕將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間；〔三〕擴大承重墻上原有的門窗尺寸，撤除連接陽臺的磚、混凝土墻體；〔四〕損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；〔五〕其他影響建筑構(gòu)造和使用平安的行為。

房屋裝修32page本方法所稱建筑主體，是指建筑實體的構(gòu)造構(gòu)造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點和根底等。

本方法所稱承重構(gòu)造，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞給根底地基的主要構(gòu)造構(gòu)件和其連接接點，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。房屋裝修33page【法律依據(jù)】住宅裝飾裝修管理方法第六條裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，未經(jīng)批準，不得有以下行為：

〔一〕搭建建筑物、構(gòu)筑物；

〔二〕改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；

〔三〕拆改供暖管道和設(shè)施；

〔四〕拆改燃氣管道和設(shè)施。

本條所列第〔一〕項、第〔二〕項行為，應(yīng)當(dāng)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準；第〔三〕項行為，應(yīng)當(dāng)經(jīng)供暖管理單位批準；第〔四〕項行為應(yīng)當(dāng)經(jīng)燃氣管理單位批準。

房屋裝修34page【法律依據(jù)】住宅裝飾裝修管理方法第七條住宅室內(nèi)裝飾裝修超過設(shè)計標準或者標準增加樓面荷載的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案。

第八條改動衛(wèi)生間、廚房間防水層的，應(yīng)當(dāng)按照防水標準制訂施工方案，并做閉水試驗。

第九條裝修人經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案變動建筑主體和承重構(gòu)造的，或者裝修活動涉及本方法第六條、第七條、第八條內(nèi)容的，必須委托具有相應(yīng)資質(zhì)的裝飾裝修企業(yè)承擔(dān)。房屋裝修35page【法律依據(jù)】廣東省物業(yè)管理條例第五十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)制止以下行為：

〔二〕違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約，改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房；〔六〕損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位；〔七〕損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；〔八〕損毀樹木、園林；

〔九〕存放不符合平安標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，存放、鋪設(shè)超負荷物品；〔十〕亂丟垃圾，高空拋物；

〔十一〕發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲或者影響鄰居采光、通風(fēng)；〔十二〕法律法規(guī)和管理規(guī)約制止的其他行為。房屋裝修36page

樓下的余先生得知徐先生打算安裝的浴缸超過了樓面荷載，余先生建議徐先生更換一個輕便型的浴缸，徐先生對余先生的建議，不予理會。余先生這時該怎么辦？房屋裝修37page房屋裝修38page【法律依據(jù)】廣東省物業(yè)管理條例第五十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生上述行為時，業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)投訴、舉報，物業(yè)效勞企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)效勞合同或者管理規(guī)約及時予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，物業(yè)效勞企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時報告有關(guān)行政主管部門，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法及時處理，相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)積極予以配合。

房屋裝修39page【法律依據(jù)】廣東省物業(yè)管理條例第三十條物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修管理效勞協(xié)議進展現(xiàn)場檢查，對違反法律、法規(guī)和裝飾裝修管理效勞協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)要求裝修人和裝飾裝修企業(yè)糾正，并將檢查記錄存檔。

房屋裝修40page共有局部包括法定共有和約定共有。法定共有：綠地道路物業(yè)效勞用房維修資金建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所或共用設(shè)施約定共有：車庫、車位〔首先滿足業(yè)主需求〕會所共有物41page“欣欣苑〞共有1200套房屋，車位1500個。開發(fā)商方正公司，將24個車位租給了毗鄰小區(qū)月亮灣的業(yè)主，租期為1年。欣欣苑的業(yè)主強烈反對，方正公司負責(zé)人說“車位所有權(quán)是我們公司的，業(yè)主無權(quán)干預(yù)〞。方正公司是否可以對外出租小區(qū)內(nèi)的車位？共有物42page分析車庫、車位的所有權(quán)歸屬〔地塊規(guī)劃用途〕假設(shè)為方正公司所有：車位是否滿足本小區(qū)業(yè)主需求；租期不得超過6個月假設(shè)為業(yè)主所有：業(yè)主決定是否出租租金收益分配共有物43page【法律依據(jù)】物權(quán)法第七十四條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。共有物44page【法律依據(jù)】廣東省物業(yè)管理條例第五十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域業(yè)主的需要。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，建立單位應(yīng)當(dāng)首先出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人。在滿足本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建立單位將車位、車庫出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人以外的其他人的，其租賃合同期限不得超過六個月。建立單位依法取得車位、車庫權(quán)屬登記前方能出售車位、車庫。建立單位應(yīng)當(dāng)在出售車位、車庫一個月前，以書面形式告知本區(qū)域全體業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示擬出售車位、車庫的產(chǎn)權(quán)證明文件和出售價格。擬出售車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時，每戶業(yè)主只能購置一個車位、車庫。

共有物45page大成公司，將由其負責(zé)物業(yè)管理的大廈底層大堂〔200平方米〕出租給一個企業(yè)做電腦展臺。大廈局部業(yè)主認為，此面積已在購房時由各業(yè)主分攤，各業(yè)主對此局部共有使用權(quán)。據(jù)此，要求物業(yè)管理公司不要侵犯業(yè)主權(quán)益，撤除展臺或給予業(yè)主一定的賠償。問：物業(yè)管理公司是否應(yīng)當(dāng)對業(yè)主給予賠償？共有物46page分析：共有面積和共有設(shè)備為全體業(yè)主所共有。利用業(yè)主共同所得收益，歸全體業(yè)主。費用分配：貼補物業(yè)管理費的缺乏；納入到維修基金之中；比例向全體業(yè)主分配。共有物47page【法律依據(jù)】物權(quán)法第五十五條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進展經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)效勞企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

共有物48page某日早上徐先生出門時發(fā)現(xiàn)屋頂在滴水，他疑心是樓上漏水，向物業(yè)公司反映了該情況后，就出去了。物業(yè)公司得知此情況后，立刻聯(lián)系了樓上的佘先生，佘先生以自己在外等各種理由推諉不予配合。中午徐先生發(fā)現(xiàn)自己家的天花板、燈具等不同層次的都已遭受損失。為了防止損失擴大徐先生建議物業(yè)公司直接進入佘先生家。物業(yè)公司是否可以破門而入？此時應(yīng)當(dāng)怎么處理？物業(yè)管理效勞49page分析風(fēng)能進、雨能進，國王不能進鄰居有配合檢查的義務(wù)緊急避險。確有危險；危險正在發(fā)生；侵犯第三人合法權(quán)益；正當(dāng)?shù)谋茈U意圖；損害較小的利益保護較大的利益物業(yè)管理效勞50page2002年的第一場雪后，天氣寒冷，路面濕滑。賈君鵬去上班，在通往載貨電梯的臺階時，因三樓漏水未修理，滴水正好滴在臺階上，天氣寒冷地面出現(xiàn)結(jié)冰。賈君鵬走上臺階滑倒摔傷。賈君鵬要求物業(yè)公司對此事承擔(dān)責(zé)任，物業(yè)公司認為沒有義務(wù)承擔(dān)。應(yīng)由誰承擔(dān)責(zé)任？物業(yè)管理效勞51page

物業(yè)管理效勞物業(yè)公司行為分析物業(yè)公司是否有過錯賈君鵬是否遭受損失兩者之間是否有因果聯(lián)系物業(yè)公司是否盡到平安提醒義務(wù)52page

物業(yè)管理效勞賈君鵬行為分析賈君鵬是否盡到注意義務(wù)賈君鵬是否有過錯物業(yè)公司是否有過錯綜上：物業(yè)公司和賈君鵬共同承擔(dān)責(zé)任53page邱先生與大成物業(yè)公司簽訂了一份物業(yè)管理效勞合同。合同約定：甲方將居住小區(qū)的公共物業(yè)管