房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議糾紛中訴訟時(shí)效抗辯四種類型及裁判規(guī)則一、不動(dòng)產(chǎn)交付與產(chǎn)權(quán)變更登記是否適用訴訟時(shí)效1、案例王某和A企業(yè)于11月簽署《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》。協(xié)議約定了王某支付房款時(shí)間,同時(shí)明確A企業(yè)應(yīng)在11月18日前交付房屋。協(xié)議簽署后,王某按約支付了房款,但截止1月．A企業(yè)仍然沒(méi)有向王某交付房屋,也未辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)。1月,王某訴至法院,要求A企業(yè)交付房屋并支付自12月2日起至1月逾期交房違約金97405元。A企業(yè)則認(rèn)為:依協(xié)議約定,假如王某在11月18日前沒(méi)有收到房屋,應(yīng)該在兩年內(nèi)行使訴訟權(quán)利,故其訴訟請(qǐng)求超出訴訟時(shí)效。2、案例3月,張某與B企業(yè)簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》,協(xié)議約定:房屋總價(jià)款為164155元．B企業(yè)當(dāng)在10月31日之前將房屋交付張某,并在交付房屋后90日內(nèi)到登記機(jī)關(guān)辦理立案,立案后90日內(nèi)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)。后張某按約支付購(gòu)房款,但B企業(yè)直到11月26日才向張某交付房屋,且未辦理房屋權(quán)屬證書(shū)。7月,張某起訴至法院,要求B企業(yè)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)并支付逾期交房、辦證違約金46000元。B企業(yè)辯稱:依據(jù)約定,我企業(yè)當(dāng)在5月1日前辦好房屋權(quán)屬證書(shū),張某從知道權(quán)利受侵害到起訴之日已經(jīng)超出訴訟時(shí)效,法院不應(yīng)支持。3、案例10月,鄭某與C企業(yè)簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》,協(xié)議約定:房屋總價(jià)款為282069元．C企業(yè)應(yīng)該在8月30日前,將符合約定房屋交付給鄭某,拖延交房,當(dāng)按日支付已付購(gòu)房款萬(wàn)分之二違約金。后鄭某依約定支付了購(gòu)房款,但C企業(yè)直到11月8日才將房屋交付鄭某。11月19日,鄭某將C企業(yè)訴至法院,要求其支付違約金44860元。C企業(yè)認(rèn)為:自9月1日起,我企業(yè)拖延交房事實(shí)已定,故張某主張已經(jīng)超出兩年訴訟時(shí)效,應(yīng)該駁回其訴訟請(qǐng)求。上述3則案例所包含均是在房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議糾紛中,當(dāng)買(mǎi)受人要求出賣(mài)人推行交付房屋、產(chǎn)權(quán)變更登記、支付違約金等義務(wù)時(shí),出賣(mài)人以訴訟時(shí)效為由拒絕推行相關(guān)義務(wù)。從司法實(shí)踐來(lái)看,不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議糾紛爭(zhēng)議點(diǎn)關(guān)鍵集中在3個(gè)方面:交付不動(dòng)產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)變更登記和違約金支付。在買(mǎi)受人因上述事由訴至法院以后,出賣(mài)人時(shí)常以訴訟時(shí)效為由提出抗辯。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)在推行過(guò)程中,包含問(wèn)題含有多樣化特征,故本文擬以房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議糾紛為視角,從當(dāng)事人所提出不一樣類型訴訟時(shí)效抗辯入手,分析不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中訴訟時(shí)效適用范圍。另外,因?yàn)榉课葙I(mǎi)賣(mài)協(xié)議包含種類較多,為了便于分析,本文在敘述中將房屋性質(zhì)限定為可自由上市交易商品房,并將開(kāi)發(fā)商與自然人之間新建房屋買(mǎi)賣(mài)、自然人與自然人之間二手房屋買(mǎi)賣(mài)中房屋產(chǎn)權(quán)取得方法統(tǒng)稱為產(chǎn)權(quán)變更登記。二、不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)糾紛中以時(shí)效抗辯四種類型具體到司法實(shí)踐,不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)糾紛中,出賣(mài)人援引訴訟時(shí)效抗辯情形較多,以房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議糾紛為例,關(guān)鍵有以下四種。第一,無(wú)房無(wú)證型抗辯。即如本文所舉案例1中情形。協(xié)議簽署后,買(mǎi)受人已按約支付房款,出賣(mài)人卻并未將房屋交付給買(mǎi)受人也未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記,而買(mǎi)受人也未在約定義務(wù)推行期限屆滿后兩年內(nèi)向出賣(mài)人主張上述權(quán)利,推行期限屆滿兩年以后,買(mǎi)受人起訴要求出賣(mài)人推行交付房屋和辦理產(chǎn)權(quán)變更登記義務(wù),出賣(mài)人以超出訴訟時(shí)效為由進(jìn)行抗辯。在因房屋未交付而引發(fā)爭(zhēng)議中,還存在兩種情形:其一是房屋已含有交付條件,買(mǎi)受人卻并未在約定時(shí)限屆滿后兩年內(nèi)主張交付:其二是自約定房屋交付期限屆滿以后一段時(shí)間甚至于買(mǎi)受人起訴之時(shí),房屋一直未含有約定交付條件。第二,有證無(wú)房型抗辯。協(xié)議簽署后,買(mǎi)受人已按約支付房款,房屋也已辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記,但房屋并未交付使用,而買(mǎi)受人也未在約定義務(wù)推行期限屆滿后兩年內(nèi)向出賣(mài)人主張上述權(quán)利,推行期限屆滿兩年以后,買(mǎi)受人起訴要求出賣(mài)人推行交付房屋義務(wù),出賣(mài)人則以超出訴訟時(shí)效為由進(jìn)行抗辯。第三,有房無(wú)證型抗辯。即如本文所舉案例2中情形。協(xié)議簽署后,買(mǎi)受人已按約支付房款,房屋也已交付給買(mǎi)受人,但出賣(mài)人卻并未在約定時(shí)限屆滿以后兩年內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)變更登記,推行期限屆滿兩年以后,買(mǎi)受人起訴要求出賣(mài)人辦理產(chǎn)權(quán)變更登記,出賣(mài)人以訴訟時(shí)效進(jìn)行抗辯。第四,一次阻斷型抗辯。與上述3種情形相隨而生是違約金。房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議糾紛中所產(chǎn)生違約金大致有兩種類型。其一為數(shù)額確定一時(shí)性違約金,其敘述方法大致以下:如出賣(mài)人未根據(jù)約定時(shí)限交付房屋,則自違約之日起10日內(nèi),一次性支付買(mǎi)受人違約金20萬(wàn)元:其二為按日（月）計(jì)算繼續(xù)性違約金,其敘述方法大致以下:如因出賣(mài)人原因,造成買(mǎi)受人未按協(xié)議約定時(shí)限取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū),則出賣(mài)人自約定時(shí)限屆滿之日起按日向買(mǎi)受人支付已付購(gòu)房款萬(wàn)分之三違約金,直至買(mǎi)受人取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)之日止。上述兩種類型違約金中,第二種較為多見(jiàn)。就違約金是否應(yīng)適用訴訟時(shí)效而言,肯定說(shuō)當(dāng)無(wú)異議,然實(shí)踐中存在另外一個(gè)分歧在于,對(duì)于繼續(xù)性違約金訴訟時(shí)效適用,是一次性阻斷權(quán)利人相關(guān)全部違約金勝訴權(quán),還是將其劃分為段,參考分期推行債務(wù)規(guī)則,分別適用訴訟時(shí)效。但對(duì)于出賣(mài)人而言,在面對(duì)相關(guān)違約金請(qǐng)求權(quán)時(shí),其多引用"一次阻斷型"時(shí)效抗辯,即如本文所列案例3中情形。三、法院判決三大分歧針對(duì)實(shí)踐中存在上述四種情形,各地法院認(rèn)識(shí)并不統(tǒng)一,故而裁判結(jié)果也存有差異。1．支持與判駁并存對(duì)于第1種情形,有法院在判決中并未針對(duì)訴訟時(shí)效是否應(yīng)適用進(jìn)行深入敘述,如在本文列舉案例l中,法院認(rèn)為出賣(mài)人違約行為一直連續(xù),其所提出訴訟時(shí)效抗辯,缺乏依據(jù),故最終判決出賣(mài)人將房屋交付買(mǎi)受人并支付對(duì)應(yīng)違約金。但同時(shí)也有法院判決認(rèn)為,買(mǎi)受人未在約定時(shí)限屆滿以后兩年之內(nèi)推行對(duì)應(yīng)請(qǐng)求權(quán),在賣(mài)房人提出訴訟時(shí)效抗辯前提下,應(yīng)該駁回買(mǎi)房人要求交付房屋和違約金訴訟請(qǐng)求。2．物權(quán)屬性排斥訴訟時(shí)效對(duì)于第2種和第3種情形,筆者經(jīng)過(guò)中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)查詢方法,共搜集到10則案例。經(jīng)過(guò)分析,筆者發(fā)覺(jué),對(duì)此兩類情形而言,只要房屋已交付或已辦理完成產(chǎn)權(quán)變更手續(xù),那么買(mǎi)受人起訴要求辦理產(chǎn)權(quán)變更登記或者交付房屋,都得到了法院支持。其理由大多認(rèn)為在房屋已交付前提下要求辦理產(chǎn)權(quán)變更登記或者在已變更完成產(chǎn)權(quán)變更登記前提下要求交付房屋請(qǐng)求權(quán)不適用訴訟時(shí)效。3．訴訟時(shí)效起算點(diǎn)各異對(duì)于第4種情形,即相關(guān)逾期交付房屋或者辦理產(chǎn)權(quán)變更登記所產(chǎn)生違約金應(yīng)怎樣適用訴訟時(shí)效,各地判決亦是在有限統(tǒng)一基礎(chǔ)上存在差異。當(dāng)然,此一問(wèn)題存在是建立在房屋交付和辦理產(chǎn)權(quán)變更登記不適用訴訟時(shí)效基礎(chǔ)上,不然,在房屋交付和產(chǎn)權(quán)變更登記喪失勝訴權(quán)時(shí),違約金主張肯定難以得到法院支持。對(duì)于上述情形中產(chǎn)生違約金請(qǐng)求權(quán)是否應(yīng)該適用訴訟時(shí)效,實(shí)務(wù)界和理論界意見(jiàn)趨于一致,即違約金請(qǐng)求權(quán)從本質(zhì)上而言,屬于債權(quán)請(qǐng)求權(quán),應(yīng)適用訴訟時(shí)效,然對(duì)于違約金約定為繼續(xù)性計(jì)算性質(zhì)者,訴訟時(shí)效該怎樣具體適用？筆者經(jīng)過(guò)對(duì)搜集到相關(guān)判例進(jìn)行分析后發(fā)覺(jué),司法裁判中大致存在4種思緒。第一個(gè)思緒認(rèn)為,違約金請(qǐng)求權(quán)訴訟時(shí)效期間應(yīng)該從出賣(mài)人逾期沒(méi)有辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更之日起開(kāi)始計(jì)算,假如買(mǎi)受人向法院起訴請(qǐng)求出賣(mài)人支付違約金時(shí),已超出了2年訴訟時(shí)效期間,則不再受法律保護(hù),而買(mǎi)受人認(rèn)為逾期辦證違約金是在違約期間天天都產(chǎn)生,屬于分期推行債務(wù),各期債務(wù)訴訟時(shí)效期間分別從各次推行期限屆滿時(shí)起計(jì)算,所以出賣(mài)人應(yīng)該支付其起訴時(shí)間倒推兩年期間違約金,缺乏法律依據(jù),法院不予支持。依據(jù)此思緒,逾期交付房屋違約金一樣適用此規(guī)則,即只要從約定推行期限屆滿之日超出2年,則違約金請(qǐng)求權(quán)被根本"斬?cái)?,權(quán)利人不再享受勝訴權(quán)。本文所列舉案例3最終裁判理由和結(jié)果即是如此。第二種思緒認(rèn)為,訴訟時(shí)效期間應(yīng)分段計(jì)算,既然買(mǎi)賣(mài)雙方約定了違約金按日（月）計(jì)算,則出賣(mài)人在逾期通知辦證第1天（月）起支付違約金,故此,相關(guān)逾期辦證第1天（月）違約金,訴訟時(shí)效期間應(yīng)該從該天（月）起計(jì)至滿兩年止,逾期通知辦證第2天（月）違約金訴訟時(shí)效期間從該天（月）起計(jì)至滿兩年止,其她依次類推,故買(mǎi)受人相關(guān)違約金請(qǐng)求權(quán)從起訴之日向前計(jì)算兩年期間內(nèi)受法律保護(hù),其她因已過(guò)時(shí)效,不予保護(hù)。此種裁判思緒參考了分期推行債務(wù)適用訴訟時(shí)效方法,最大程度地保護(hù)了權(quán)利人訴訟利益。第三種思緒認(rèn)為,協(xié)議有效成立以后,出賣(mài)人未根據(jù)協(xié)議約定交房行為組成違約,且至買(mǎi)受人起訴之日,出賣(mài)人違約狀態(tài)一直處于連續(xù)之中,故對(duì)于出賣(mài)人以訴訟時(shí)效作為抗辯理由,不予采納,出賣(mài)人應(yīng)該支付給買(mǎi)受人從應(yīng)該交房之日起到實(shí)際交房之日止全部違約金。與第一個(gè)裁判思緒根本"斬?cái)?勝訴權(quán)截然相反,該思緒結(jié)果是根本支持,即只要違約行為仍然連續(xù),則訴訟時(shí)效無(wú)適用空間,其裁判思緒與連續(xù)性侵權(quán)請(qǐng)求權(quán)保護(hù)頗為類似。第四種思緒認(rèn)為,因協(xié)議簽署后,買(mǎi)受人已按協(xié)議約定推行了支付購(gòu)房款義務(wù),但出賣(mài)人沒(méi)有依據(jù)約定時(shí)間交付房屋,直到4月20日才實(shí)際交房,出賣(mài)人逾期交房行為是連續(xù)性行為,應(yīng)參考侵權(quán)行為訴訟時(shí)效起算訴訟時(shí)效,因拖延交房天數(shù)到實(shí)際交房時(shí)才能確定,故買(mǎi)受人知道出賣(mài)人逾期交房實(shí)際天數(shù),應(yīng)從實(shí)際交房時(shí)起算,訴訟時(shí)效也應(yīng)從實(shí)際交房之日起算（即4月20日）,買(mǎi)受人在2月15日起訴至法院,并未超出兩年法定訴訟時(shí)效。該裁判思緒與第三種在本質(zhì)上含有相同之處,只不過(guò)其將違約行為終止之日明確為訴訟時(shí)效起算之日。四、不動(dòng)產(chǎn)交付與產(chǎn)權(quán)變更登記是否適用訴訟時(shí)效？不動(dòng)產(chǎn)交付與產(chǎn)權(quán)變更登記是否適用訴訟時(shí)效,處理該問(wèn)題前提無(wú)疑需要明確兩個(gè)問(wèn)題:其一是訴訟時(shí)效適用何種范圍:其二是不動(dòng)產(chǎn)交付和產(chǎn)權(quán)變更登記性質(zhì)是否屬于訴訟時(shí)效適用范圍。（一）訴訟時(shí)效適用范圍訴訟時(shí)效本身含有一定適用范圍。盡管中國(guó)《民法通則》中沒(méi)有明確要求訴訟時(shí)效是適適用于債權(quán),還是適適用于物權(quán)請(qǐng)求權(quán),但現(xiàn)在多數(shù)法律界人士共識(shí)見(jiàn)解是,訴訟時(shí)效適用是債權(quán),至于物權(quán)是否適用,則存在著不一樣意見(jiàn),但主流見(jiàn)解認(rèn)為物權(quán)請(qǐng)求權(quán)不應(yīng)該適用訴訟時(shí)效。至于其中具體理由,限于篇幅和關(guān)重視點(diǎn)不一樣,本文不再深入敘述。故而,在上述主流見(jiàn)解基礎(chǔ)上,對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交付與產(chǎn)權(quán)變更登記法律性質(zhì)作出分析是處理本文所提出之問(wèn)題一大關(guān)鍵。（二）不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)法律階段分析就不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議而言,其法律意義上階段可細(xì)分為三:一是買(mǎi)受人支付價(jià)款行為:二是出賣(mài)人交付不動(dòng)產(chǎn)行為:三是出賣(mài)人幫助買(mǎi)受人辦理產(chǎn)權(quán)變更登記行為。與動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)不一樣,上述第三個(gè)階段為不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)產(chǎn)生公告效力普遍性行為。對(duì)于這類協(xié)議中,出賣(mài)人所負(fù)有兩項(xiàng)義務(wù)性質(zhì),理論界存在不一樣認(rèn)識(shí)。有見(jiàn)解認(rèn)為交付不動(dòng)產(chǎn)是出賣(mài)人從給付義務(wù),辦理產(chǎn)權(quán)變更登記才是主給付義務(wù):有見(jiàn)解認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)根據(jù)協(xié)議要求日期交給了買(mǎi)受人,就是出賣(mài)人推行了主給付義務(wù),至于未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù),只是出賣(mài)人未推行從給付義務(wù)。臨時(shí)脫離義務(wù)性質(zhì)之爭(zhēng),從協(xié)議本質(zhì)出發(fā),與上述買(mǎi)賣(mài)協(xié)議中行為所緊密依附無(wú)疑是請(qǐng)求權(quán)集合:出賣(mài)人對(duì)買(mǎi)受人支付價(jià)款請(qǐng)求權(quán),買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人交付不動(dòng)產(chǎn)請(qǐng)求權(quán),買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人幫助辦理產(chǎn)權(quán)變更登記請(qǐng)求權(quán),以及在發(fā)生違約行為之時(shí),守約方請(qǐng)求違約方支付違約金請(qǐng)求權(quán)。對(duì)上述請(qǐng)求權(quán)做深入分析,明確其屬于物權(quán)范圍還是債權(quán)范圍,無(wú)疑是區(qū)分訴訟時(shí)效適用范圍關(guān)鍵前提。（三）不動(dòng)產(chǎn)交付與產(chǎn)權(quán)變更登記法律性質(zhì)1．不動(dòng)產(chǎn)交付法律性質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)交付依靠于請(qǐng)求權(quán),不動(dòng)產(chǎn)交付請(qǐng)求權(quán)屬于何種性質(zhì),債權(quán)請(qǐng)求權(quán)說(shuō)有之,物權(quán)請(qǐng)求權(quán)說(shuō)亦有之。何為債權(quán)請(qǐng)求權(quán)？其是指權(quán)利人基于債關(guān)系而產(chǎn)生、請(qǐng)求特定人為特定行為權(quán)利。何為物權(quán)請(qǐng)求權(quán)？其是指物權(quán)圓滿狀態(tài)受到妨害或者有被妨害之虞時(shí),物權(quán)人為恢復(fù)其物權(quán)圓滿狀態(tài),得請(qǐng)求妨害人為一定行為或不為一定行為權(quán)利。物權(quán)請(qǐng)求權(quán),"在全部權(quán)存在之期間,不停地發(fā)生,其為獨(dú)立之權(quán)利,蓋無(wú)可疑,蓋物上請(qǐng)求權(quán)以回復(fù)物權(quán)支配力為目,得隨物之所在而追及之。"鑒于不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)交易根本完成包含交付和產(chǎn)權(quán)變更登記兩個(gè)關(guān)鍵步驟,故筆者認(rèn)為,對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)交付請(qǐng)求權(quán)性質(zhì)需要分情況進(jìn)行分析。(1)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議簽署后,不動(dòng)產(chǎn)并未交付和辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。在以前提下,物權(quán)并未轉(zhuǎn)移,對(duì)于買(mǎi)受人而言,其本質(zhì)上并未取得物權(quán),只是基于協(xié)議約定取得了對(duì)出賣(mài)人交付不動(dòng)產(chǎn)請(qǐng)求權(quán),故此,此時(shí)買(mǎi)受人所享受不動(dòng)產(chǎn)交付請(qǐng)求權(quán)當(dāng)屬于債權(quán)請(qǐng)求權(quán),標(biāo)準(zhǔn)上應(yīng)該適用訴訟時(shí)效。然在此情形中,還有一個(gè)問(wèn)題需要明確:訴訟時(shí)效起算時(shí)間是否需要考慮不動(dòng)產(chǎn)本身含有不含有交付條件。筆者認(rèn)為訴訟時(shí)效本質(zhì)含義,在于催促權(quán)利人立刻行使權(quán)利,勿使權(quán)利處于睡眠狀態(tài),但假如不動(dòng)產(chǎn)本身在約定交付期限屆滿之時(shí)甚至以后更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)根本就不含有交付條件,此時(shí)仍然從約定交付期限屆滿之時(shí)起算訴訟時(shí)效就有失偏頗。因?yàn)榇朔N情形下,假如嚴(yán)格根據(jù)協(xié)議約定不動(dòng)產(chǎn)交付期限起算訴訟時(shí)效,則買(mǎi)受人只能有以下3種權(quán)利可行:一是繼續(xù)要求出賣(mài)人推行協(xié)議交付不動(dòng)產(chǎn):二是追究出賣(mài)人未按時(shí)交付不動(dòng)產(chǎn)違約責(zé)任;三是解除協(xié)議。在第一個(gè)情況下,因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)未經(jīng)過(guò)完工驗(yàn)收或其她程序,本身不含有法定交付條件,故此,假如買(mǎi)受人要求出賣(mài)人交付不動(dòng)產(chǎn),根本就不存在事實(shí)推行基礎(chǔ),出賣(mài)人也無(wú)法推行交付義務(wù);在第二種情況下,買(mǎi)受人雖可得到經(jīng)濟(jì)上賠償,但其簽署協(xié)議目并未實(shí)現(xiàn);在第三種情況下,假如買(mǎi)受人行使解除權(quán)利,勢(shì)必造成在出賣(mài)人違約時(shí),大量協(xié)議被解除,從而破壞交易市場(chǎng)穩(wěn)定,同時(shí)在不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí),還將對(duì)買(mǎi)受人產(chǎn)生不利后果,也會(huì)成為惡意出賣(mài)人謀取不法利益常見(jiàn)手段。訴訟時(shí)效關(guān)鍵功效是什么？誠(chéng)如史尚寬先生所言:時(shí)效制度之設(shè),在于尊重久已繼承之事實(shí)狀態(tài),即在于社會(huì)秩序之維護(hù)。實(shí)際上,維持交易安全和既定社會(huì)秩序、維護(hù)社會(huì)公共利益才是訴訟時(shí)效關(guān)鍵價(jià)值之所在。故而,在不動(dòng)產(chǎn)未含有交付條件之前,假如以買(mǎi)受人怠于行使訴訟權(quán)利為由而適用訴訟時(shí)效話,不僅有失公允,亦違反了訴訟時(shí)效制度最初目。(2)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議簽署后,出賣(mài)人已經(jīng)將不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更到買(mǎi)受人名下,不過(guò)并未交付不動(dòng)產(chǎn)。此時(shí),買(mǎi)受人對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)交付請(qǐng)求權(quán)與第一個(gè)情況存在本質(zhì)區(qū)分。就不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)而言,出賣(mài)人義務(wù)關(guān)鍵包含兩方面內(nèi)容:交付不動(dòng)產(chǎn)給買(mǎi)受人;將不動(dòng)產(chǎn)全部權(quán)證交付給買(mǎi)受人,即辦理或幫助辦理權(quán)屬證書(shū)。在經(jīng)典不動(dòng)產(chǎn)即房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議中,崔建遠(yuǎn)教授就認(rèn)為:盡管買(mǎi)賣(mài)房屋已經(jīng)根據(jù)房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議要求日期交給了購(gòu)房人占有、使用,但這只是出賣(mài)人推行了移轉(zhuǎn)所售房屋占有義務(wù),只要在協(xié)議要求期限屆滿時(shí)因出賣(mài)人原因仍未辦理過(guò)戶登記手續(xù)場(chǎng)所,就屬于主給付義務(wù)不推行,組成違約,甚至是根本違約,根據(jù)《民法通則》第137條要求,訴訟時(shí)效自協(xié)議要求辦理過(guò)戶登記手續(xù)期限屆滿次日起算,據(jù)此見(jiàn)解,出賣(mài)人有權(quán)援引訴訟時(shí)效已經(jīng)完成抗辯,拒絕辦理房屋全部權(quán)過(guò)戶登記手續(xù),并拒絕交付房地產(chǎn)權(quán)證。照此見(jiàn)解進(jìn)行法理推論,假如出賣(mài)人已經(jīng)將房屋產(chǎn)權(quán)變更登記在買(mǎi)受人名下,則其已經(jīng)將主給付義務(wù)推行完成,故鑒于從給付義務(wù)依附性,交付房屋當(dāng)不應(yīng)適用訴訟時(shí)效。然筆者認(rèn)為,不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中,買(mǎi)受人實(shí)際占有標(biāo)物和進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更登記乃是其完整地享受物權(quán)方法,二者共同組成物權(quán)完整統(tǒng)一體,在買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中,同為主給付義務(wù),而交付不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū)則能夠了解為從給付義務(wù)。所以,當(dāng)買(mǎi)受人已經(jīng)取得了不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更登記以后,其基于此向出賣(mài)人主張不動(dòng)產(chǎn)交付請(qǐng)求權(quán),已經(jīng)演變?yōu)楹形餀?quán)性質(zhì)請(qǐng)求權(quán)。2．產(chǎn)權(quán)變更登記法律性質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更登記請(qǐng)求權(quán)屬于何種性質(zhì)？現(xiàn)在也存在兩種見(jiàn)解。第一個(gè)見(jiàn)解認(rèn)為,首先需要區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)是否已經(jīng)交付,假如"出賣(mài)人已經(jīng)將房屋交付給買(mǎi)受人,買(mǎi)受人亦已實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋占有,買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人辦理房屋全部權(quán)登記請(qǐng)求權(quán)含有物權(quán)屬性,不適用訴訟時(shí)效要求":第二種見(jiàn)解認(rèn)為,即使房屋產(chǎn)權(quán)登記為確立物權(quán)形式,不過(guò)作為買(mǎi)賣(mài)協(xié)議而言,不管出賣(mài)人是否已經(jīng)交付房屋,買(mǎi)受人基于買(mǎi)賣(mài)協(xié)議請(qǐng)求賣(mài)房人幫助辦理過(guò)戶手續(xù)顯然是債權(quán)請(qǐng)求權(quán),當(dāng)然適用訴訟時(shí)效。筆者認(rèn)為就不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更登記而言,誠(chéng)如上述就不動(dòng)產(chǎn)交付進(jìn)行分析,二者共同組成了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)取得完整性。與確定不動(dòng)產(chǎn)交付性質(zhì)需要分析是否辦理產(chǎn)權(quán)變更登記一樣,在確定不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更登記性質(zhì)之時(shí),亦需要區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)是否已經(jīng)交付。假如不動(dòng)產(chǎn)并未完成交付,此時(shí),物權(quán)仍然歸屬于出賣(mài)人,并未發(fā)生變動(dòng),買(mǎi)受人基于協(xié)議請(qǐng)求出賣(mài)人變更產(chǎn)權(quán)登記請(qǐng)求權(quán)屬于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。假如不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)完成交付,則會(huì)出現(xiàn)如此情形,即買(mǎi)受人占有使用不動(dòng)產(chǎn),出賣(mài)人持有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。出賣(mài)人用權(quán)屬證書(shū)當(dāng)可證實(shí)其對(duì)尚處于買(mǎi)賣(mài)中不動(dòng)產(chǎn)擁有一定物權(quán)權(quán)利。但對(duì)于買(mǎi)受人而言,其一樣也對(duì)不動(dòng)產(chǎn)享受一定物權(quán)權(quán)利,該權(quán)利起源于占有。依據(jù)《物權(quán)法》第241條要求"基于協(xié)議關(guān)系等產(chǎn)生占有,相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)使用、收益、違約責(zé)任等,根據(jù)協(xié)議約定;協(xié)議沒(méi)有約定或者約定不明確,依據(jù)相關(guān)法律要求。"《物權(quán)法》設(shè)置占有意義之一在于明確占有是一個(gè)法律事實(shí),占有是行為正當(dāng)性一個(gè)推定,占有作為全部權(quán)權(quán)能一部分,是法律給予當(dāng)事人正當(dāng)行使民事權(quán)利。在不動(dòng)產(chǎn)協(xié)議推行過(guò)程中,出賣(mài)人將不動(dòng)產(chǎn)交付給買(mǎi)受人以及買(mǎi)受人接收交付不動(dòng)產(chǎn)并實(shí)際占有、使用事實(shí),足以表明出賣(mài)人有真實(shí)轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)全部權(quán)意思表示。而買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人辦理產(chǎn)權(quán)變更登記,其目就是為了完成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記,取得不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū),享受含有排她權(quán)利全部權(quán)。所以,在不動(dòng)產(chǎn)已完成交付前提下,買(mǎi)受人請(qǐng)求辦理產(chǎn)權(quán)變更登記請(qǐng)求權(quán)不一樣于通常債權(quán)請(qǐng)求權(quán),是一個(gè)含有物權(quán)性質(zhì)請(qǐng)求權(quán)。從另外一個(gè)層面分析,假如買(mǎi)受人要求出賣(mài)人辦理產(chǎn)權(quán)變更登記請(qǐng)求權(quán)因訴訟時(shí)效期間屆滿而消亡,那么必將造成標(biāo)物長(zhǎng)久處于歸屬不清或者權(quán)利真空之狀態(tài),即不動(dòng)產(chǎn)占有使用者對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)缺乏其名下產(chǎn)權(quán)證書(shū),而持有該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)者并未真正對(duì)其進(jìn)行利用。這種"分離"狀態(tài)不僅對(duì)真正權(quán)利人不利,而且還會(huì)縱容出賣(mài)人拖延辦證或根本不予幫助辦證等不法行為,從而使標(biāo)物得不到正常利用,這顯然與訴訟時(shí)效制度立法本旨相背離。3．相關(guān)違約金時(shí)效范圍對(duì)于逾期交付不動(dòng)產(chǎn)或者辦理產(chǎn)權(quán)變更登記所產(chǎn)生連續(xù)性違約金,怎樣看待其訴訟時(shí)效適用范圍？是根本"斬?cái)?或"支持"買(mǎi)受人勝訴權(quán)還是將其主張違約金視為連續(xù)性分期債務(wù),即即使買(mǎi)受人喪失了起訴日兩年之前勝訴權(quán),但鑒于違約行為連續(xù)性,能夠主張最近兩年違約金。這一問(wèn)題在司法實(shí)踐中爭(zhēng)議頗大。筆者認(rèn)為,確定此時(shí)應(yīng)怎樣適用訴訟時(shí)效,亦需對(duì)違約金性質(zhì)作出界定。此種違約金不一樣于通常買(mǎi)賣(mài)協(xié)議中所約定一次性或者定額違約金,其性質(zhì)乃是伴伴隨違約義務(wù)連續(xù)存在而繼續(xù)計(jì)算不定額債權(quán),且權(quán)利人能夠定時(shí)要求義務(wù)人給付一定時(shí)間違約金,即這類債務(wù)推行含有分期性質(zhì)。故而,其在適用訴訟時(shí)效之時(shí),亦當(dāng)參考分期債務(wù)訴訟時(shí)效適用方法,即從違約金應(yīng)該支付時(shí)間起算,在不存在法定中止、中止情形時(shí),如已超出兩年訴訟時(shí)效期間者則喪失勝訴權(quán),未超出兩年期限者仍然享受勝訴權(quán)。五、確立不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)行為屬性前提下訴訟時(shí)效差異規(guī)則（一）不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中應(yīng)區(qū)分物權(quán)請(qǐng)求權(quán)和債權(quán)請(qǐng)求權(quán)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中含有法律意義階段,如前所述,其大致有三。就以上三個(gè)階段而言,首先需要明確各個(gè)階段性質(zhì),從而再深入判定是否適用訴訟時(shí)效。出賣(mài)人對(duì)于買(mǎi)受人支付錢(qián)款請(qǐng)求權(quán)無(wú)疑屬于債權(quán)請(qǐng)求權(quán):買(mǎi)受人對(duì)于出賣(mài)人轉(zhuǎn)移標(biāo)物并辦理產(chǎn)權(quán)變更登記請(qǐng)求權(quán)亦屬于債權(quán)請(qǐng)求權(quán),以上二者皆嚴(yán)格依據(jù)協(xié)議內(nèi)容產(chǎn)生。不過(guò),鑒于物權(quán)取得全方面性特征,即在通常不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中,交付不動(dòng)產(chǎn)和辦理產(chǎn)權(quán)變更登記應(yīng)含有統(tǒng)一性,故而,假如已轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)占有或者變更完成產(chǎn)權(quán)登記手續(xù),則對(duì)應(yīng)基于占有要求變更產(chǎn)權(quán)登記或者基于產(chǎn)權(quán)變更登記要求轉(zhuǎn)移標(biāo)物占有請(qǐng)求權(quán),都應(yīng)該屬于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。（二）訴訟時(shí)效區(qū)分性適用在明確不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)各個(gè)階段不一樣屬性基礎(chǔ)上,即可確定訴訟時(shí)效適用范圍。不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議中,出賣(mài)人請(qǐng)求買(mǎi)受人依據(jù)協(xié)議約定支付錢(qián)款請(qǐng)求權(quán)當(dāng)然適用訴訟時(shí)效。買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人交付不動(dòng)產(chǎn)和辦理產(chǎn)權(quán)變更登記請(qǐng)求權(quán),則當(dāng)分情況處理。假如出賣(mài)人并未將不動(dòng)產(chǎn)交付給買(mǎi)受人也未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記,此時(shí)買(mǎi)受人依據(jù)協(xié)議請(qǐng)求出賣(mài)人交付不動(dòng)產(chǎn)和辦