房地產(chǎn)評估師考試模擬題庫精選附答案1.房地產(chǎn)評估的主要目的不包括以下哪一項？A.為房地產(chǎn)買賣提供價格參考B.為企業(yè)股權(quán)交易提供依據(jù)C.為房地產(chǎn)抵押提供價值評估D.為房地產(chǎn)征收補償提供標(biāo)準(zhǔn)答案：B。解析：房地產(chǎn)評估主要圍繞房地產(chǎn)相關(guān)的交易、抵押、征收等活動提供價值參考。企業(yè)股權(quán)交易與房地產(chǎn)本身的直接關(guān)聯(lián)不大，通常不是房地產(chǎn)評估的主要目的。而房地產(chǎn)買賣需要評估價格來確定合理交易價；房地產(chǎn)抵押時銀行等金融機構(gòu)需要了解抵押物價值；房地產(chǎn)征收時要確定合理的補償標(biāo)準(zhǔn)，都需要進行房地產(chǎn)評估。2.以下哪種方法不屬于房地產(chǎn)評估的基本方法？A.市場比較法B.成本法C.收益法D.路線價法答案：D。解析：市場比較法是通過比較類似房地產(chǎn)的交易價格來評估待估房地產(chǎn)價值；成本法是基于重新構(gòu)建房地產(chǎn)所需的成本來確定其價值；收益法是根據(jù)房地產(chǎn)未來的收益能力來評估價值。這三種是房地產(chǎn)評估的基本方法。路線價法是一種特殊的評估方法，主要用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的評估，不屬于基本方法。3.運用市場比較法評估房地產(chǎn)時，選取的可比實例數(shù)量一般為（）。A.12個B.310個C.1015個D.15個以上答案：B。解析：選取可比實例時，數(shù)量過少可能缺乏代表性，無法準(zhǔn)確反映市場情況；數(shù)量過多則會增加評估的工作量和成本。一般選取310個可比實例較為合適，既能保證評估結(jié)果的可靠性，又具有可操作性。4.市場比較法中，對可比實例成交價格進行交易情況修正時，以下哪種情況不需要修正？A.可比實例的交易是急于出售B.可比實例的交易是親友之間的交易C.可比實例的交易價格包含了正常的稅費D.可比實例的交易是賣方對市場行情不了解而低價出售答案：C。解析：交易情況修正主要是排除交易中特殊因素對價格的影響。選項A中急于出售可能導(dǎo)致價格偏低；選項B親友之間的交易可能存在價格優(yōu)惠；選項D賣方不了解行情低價出售，這些情況都會使成交價格偏離正常市場價格，需要進行修正。而選項C包含正常稅費的交易價格是符合市場正常情況的，不需要進行交易情況修正。5.某可比實例成交價格為2000元/平方米，區(qū)域因素比估價對象好2%，個別因素比估價對象差3%，則修正后的可比實例價格為（）元/平方米。A.1960B.1990C.2010D.2040答案：B。解析：區(qū)域因素修正系數(shù)為100/(100+2)，個別因素修正系數(shù)為(1003)/100。修正后的可比實例價格=2000×[100/(100+2)]×[(1003)/100]=2000×(100/102)×(97/100)≈1990元/平方米。6.成本法中，土地取得成本一般不包括（）。A.土地使用權(quán)出讓金B(yǎng).土地開發(fā)費用C.土地征收補償費D.土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)費答案：B。解析：土地取得成本是指取得土地使用權(quán)所需的費用。土地使用權(quán)出讓金是向政府取得土地使用權(quán)支付的費用；土地征收補償費是征收集體土地時支付的費用；土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)費是土地轉(zhuǎn)讓過程中產(chǎn)生的費用。而土地開發(fā)費用是在取得土地后對土地進行開發(fā)建設(shè)所發(fā)生的費用，不屬于土地取得成本。7.某宗土地面積為1000平方米，土地單價為2000元/平方米，建筑物的重置價格為1500元/平方米，建筑面積為1500平方米，該房地產(chǎn)的土地取得成本為（）萬元。A.200B.225C.300D.375答案：A。解析：土地取得成本=土地面積×土地單價=1000×2000=2000000元=200萬元。這里計算土地取得成本只需考慮土地面積和土地單價，與建筑物的重置價格和建筑面積無關(guān)。8.成本法中，建筑物的折舊不包括（）。A.物質(zhì)折舊B.功能折舊C.經(jīng)濟折舊D.自然折舊答案：D。解析：建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊。物質(zhì)折舊是指建筑物因使用和自然力作用而導(dǎo)致的磨損；功能折舊是指由于建筑物功能不足或過剩而引起的價值損失；經(jīng)濟折舊是指由于外部經(jīng)濟環(huán)境變化而導(dǎo)致的建筑物價值降低。自然折舊并不是專業(yè)術(shù)語，通常所說的自然力作用導(dǎo)致的磨損包含在物質(zhì)折舊中。9.某建筑物建成于2000年，經(jīng)濟壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年，殘值率為4%，該建筑物的年折舊率為（）。A.1.92%B.2%C.2.08%D.2.4%答案：A。解析：年折舊率=(1殘值率)/經(jīng)濟壽命=(14%)/50=0.96/50=1.92%。10.收益法中，房地產(chǎn)的凈收益是指（）。A.潛在毛收入扣除運營費用后的余額B.有效毛收入扣除運營費用后的余額C.潛在毛收入扣除空置和收租損失后的余額D.有效毛收入扣除空置和收租損失后的余額答案：B。解析：潛在毛收入是指房地產(chǎn)在充分利用、無空置情況下的收入；有效毛收入是潛在毛收入扣除空置和收租損失后的余額；凈收益是有效毛收入扣除運營費用后的余額。11.某房地產(chǎn)預(yù)計未來每年的凈收益為10萬元，收益年限為30年，資本化率為8%，則該房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.112.5B.125C.127.5D.130答案：A。解析：根據(jù)收益法公式，收益價格=凈收益×[11/(1+資本化率)^收益年限]/資本化率=10×[11/(1+8%)^30]/8%≈112.5萬元。12.以下關(guān)于收益法中資本化率的說法，錯誤的是（）。A.資本化率是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價值的比率B.資本化率與投資風(fēng)險成正比C.資本化率與收益年限成反比D.資本化率可以通過市場提取法等方法求取答案：C。解析：資本化率是將房地產(chǎn)凈收益轉(zhuǎn)換為價值的比率，A正確；投資風(fēng)險越大，投資者要求的回報率越高，資本化率也就越高，所以資本化率與投資風(fēng)險成正比，B正確；資本化率與收益年限沒有直接的反比關(guān)系，C錯誤；市場提取法是求取資本化率的常用方法之一，D正確。13.路線價法的關(guān)鍵是（）。A.劃分路線價區(qū)段B.設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度C.確定路線價D.制定深度價格修正率答案：D。解析：路線價法是在已知路線價的基礎(chǔ)上，通過深度價格修正率等對臨街土地進行估價。雖然劃分路線價區(qū)段、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度、確定路線價都是路線價法的重要步驟，但深度價格修正率是將路線價應(yīng)用到具體宗地估價的關(guān)鍵因素，它反映了土地價格隨臨街深度的變化規(guī)律。14.某臨街深度為30.48米（即100英尺）、臨街寬度為20米的矩形土地，總價為121.92萬元。按四三二一法則，其相鄰臨街深度為15.24米（即50英尺）、臨街寬度為20米的矩形土地的總價為（）萬元。A.53.37B.85.34C.106.74D.213.48答案：C。解析：四三二一法則是指將臨街深度100英尺的土地，劃分為與街道平行的四等份，各等份由于離街道的遠近不同，價值有所不同。從街道方向算起，第一個25英尺等份的價值占整塊土地價值的40%，第二個25英尺等份的價值占30%，第三個25英尺等份的價值占20%，第四個25英尺等份的價值占10%。臨街深度為15.24米（50英尺）的土地價值占臨街深度為30.48米（100英尺）土地價值的(40%+30%)=70%。所以其總價=121.92×70%=106.74萬元。15.房地產(chǎn)的權(quán)益狀況不包括（）。A.土地所有權(quán)狀況B.土地使用權(quán)狀況C.房屋所有權(quán)狀況D.房屋建筑結(jié)構(gòu)狀況答案：D。解析：房地產(chǎn)權(quán)益狀況主要涉及房地產(chǎn)的權(quán)利歸屬和相關(guān)權(quán)益情況，包括土地所有權(quán)狀況（如國有土地所有權(quán)、集體土地所有權(quán)）、土地使用權(quán)狀況（如出讓土地使用權(quán)、劃撥土地使用權(quán)）、房屋所有權(quán)狀況（如單獨所有、共有等）。而房屋建筑結(jié)構(gòu)狀況屬于房地產(chǎn)的實物狀況，不屬于權(quán)益狀況。16.以下哪種房地產(chǎn)適合采用收益法評估？A.學(xué)校B.公園C.寫字樓D.政府辦公樓答案：C。解析：收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)。學(xué)校、公園、政府辦公樓主要是為了滿足社會公共服務(wù)需求，一般沒有直接的經(jīng)濟收益，不適合采用收益法評估。寫字樓通常可以出租獲取租金收益，適合采用收益法評估其價值。17.房地產(chǎn)評估報告的有效期一般為（）。A.半年B.1年C.2年D.3年答案：B。解析：房地產(chǎn)評估報告的有效期通常為1年，這是為了保證評估結(jié)果在一定時間內(nèi)能夠反映房地產(chǎn)的實際價值，因為房地產(chǎn)市場價格會隨著時間變化而波動。18.評估某宗房地產(chǎn)2023年10月1日的價格，選取的可比實例成交價格為3000元/平方米，成交日期為2023年4月1日。該類房地產(chǎn)自2023年1月1日至2023年6月1日平均每月比上月上漲1%，2023年6月1日至2023年10月1日平均每月比上月上漲1.5%，則可比實例在2023年10月1日的價格為（）元/平方米。A.3186.9B.3279.3C.3347.4D.3423.0答案：C。解析：從2023年4月1日到2023年6月1日經(jīng)過2個月，價格上漲2次，每次上漲1%；從2023年6月1日到2023年10月1日經(jīng)過4個月，價格上漲4次，每次上漲1.5%。則可比實例在2023年10月1日的價格=3000×(1+1%)^2×(1+1.5%)^4≈3347.4元/平方米。19.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000平方米，建筑面積為2000平方米。土地是10年前通過征收集體土地取得的，當(dāng)時取得成本為18萬元/畝，現(xiàn)時重新取得該類土地需要的成本為620元/平方米；建筑物是8年前建成交付使用的，當(dāng)時的建筑造價為600元/平方米，現(xiàn)時建造類似建筑物的建筑造價為1200元/平方米，估計該建筑物有八成新。該房地產(chǎn)的現(xiàn)時總價為（）萬元。A.250B.256C.260D.272答案：D。解析：土地總價=土地面積×現(xiàn)時土地單價=1000×620=620000元=62萬元。建筑物重置成本=建筑面積×現(xiàn)時建筑造價=2000×1200=2400000元。建筑物現(xiàn)值=建筑物重置成本×成新率=2400000×80%=1920000元=192萬元。房地產(chǎn)現(xiàn)時總價=土地總價+建筑物現(xiàn)值=62+192=272萬元。20.用收益法評估某宗房地產(chǎn)的價格時，除有租約限制的以外，應(yīng)選?。ǎ﹥羰找孀鳛楣纼r依據(jù)。A.類似房地產(chǎn)的客觀B.類似房地產(chǎn)的實際C.估價對象的客觀D.估價對象的實際答案：C。解析：在收益法評估中，除有租約限制的情況外，應(yīng)選取估價對象的客觀凈收益作為估價依據(jù)?？陀^凈收益是排除了實際凈收益中特殊因素和偶然因素影響后，在正常市場和運營管理條件下所能獲得的凈收益，更能反映房地產(chǎn)的真實價值。21.房地產(chǎn)狀況調(diào)整中的間接比較調(diào)整，是以（）狀況為參照系進行的。A.可比實例房地產(chǎn)B.估價對象房地產(chǎn)C.標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)D.類似房地產(chǎn)答案：C。解析：間接比較調(diào)整是設(shè)定一個標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，先將可比實例房地產(chǎn)狀況和估價對象房地產(chǎn)狀況與標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況進行比較，然后再根據(jù)比較結(jié)果對可比實例成交價格進行調(diào)整。22.某可比實例的房地產(chǎn)權(quán)屬證書記載的套內(nèi)建筑面積為120平方米，經(jīng)調(diào)查，其成交價格為150萬元，另有20平方米的房屋天臺贈送，該房地產(chǎn)的建筑面積與套內(nèi)建筑面積的比率為1.25，求按建筑面積計算的比準(zhǔn)價格為（）元/平方米。A.8571B.10000C.13393D.15625答案：B。解析：首先計算建筑面積，建筑面積=套內(nèi)建筑面積×建筑面積與套內(nèi)建筑面積的比率=120×1.25=150平方米。然后計算比準(zhǔn)價格，比準(zhǔn)價格=成交價格/建筑面積=1500000/150=10000元/平方米。天臺贈送部分不計入建筑面積計算價格。23.某建筑物的建筑面積為200平方米，有效經(jīng)過年數(shù)為12年，重置價格為800元/平方米，建筑物經(jīng)濟壽命為40年，殘值率為2%，則運用直線法計算該建筑物的現(xiàn)值為（）萬元。A.10.2B.11.0C.11.3D.11.5答案：C。解析：年折舊額=建筑物重置價格×(1殘值率)/經(jīng)濟壽命=200×800×(12%)/40=3920元。折舊總額=年折舊額×有效經(jīng)過年數(shù)=3920×12=47040元。建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價格折舊總額=200×80047040=16000047040=112960元≈11.3萬元。24.某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來第一年的凈收益為20萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增長2%，收益年限為無限年，資本化率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.250B.333.33C.357.14D.無法確定答案：C。解析：根據(jù)收益法中凈收益按一定比率遞增且收益年限為無限年的公式，收益價格=第一年凈收益/(資本化率凈收益逐年遞增的比率)=20/(8%2%)=20/6%≈357.14萬元。25.路線價通常為（）。A.土地單價B.樓面地價C.土地總價D.房地產(chǎn)單價答案：A。解析：路線價是臨街土地中若干標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均單價，通常是土地單價。它是路線價法中進行宗地估價的基礎(chǔ)價格。26.房地產(chǎn)估價的合法原則要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以（）為前提進行。A.最高最佳使用B.公平交易C.估價對象的合法權(quán)益D.替代原理答案：C。解析：合法原則是指房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。最高最佳使用原則是尋求估價對象的最高最佳使用方式；公平交易是房地產(chǎn)交易的一般要求；替代原理是市場比較法的理論依據(jù)。27.某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預(yù)計該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬元，運營費用率為40%，資本化率為10%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.432B.453.33C.461.2D.472.22答案：B。解析：首先計算凈收益，凈收益=有效毛收入×(1運營費用率)=80×(140%)=48萬元。然后根據(jù)收益年限有限年且凈收益每年不變的公式，收益價格=凈收益×[11/(1+資本化率)^(收益年限已使用年限)]/資本化率=48×[11/(1+10%)^(508)]/10%≈453.33萬元。28.市場比較法中，可比實例的成交日期與估價時點相差不宜超過（）。A.半年B.1年C.2年D.3年答案：B。解析：為了保證可比實例成交價格能夠較好地反映估價對象在估價時點的市場情況，可比實例的成交日期與估價時點相差不宜過長，一般不宜超過1年。因為房地產(chǎn)市場價格在較長時間內(nèi)可能會發(fā)生較大變化。29.成本法中，開發(fā)利潤通常按照一定基數(shù)乘以相應(yīng)的利潤率來計算，以下可以作為計算基數(shù)的是（）。A.土地取得成本B.開發(fā)成本C.管理費用D.以上都是答案：D。解析：開發(fā)利潤的計算基數(shù)可以是土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用等的總和，也可以是其中某幾項的組合。常見的計算基數(shù)有土地取得成本與開發(fā)成本之和、土地取得成本、開發(fā)成本與管理費用之和等。30.某房地產(chǎn)的年凈收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地資本化率為10%，則該房地產(chǎn)的土地價值為（）萬元。A.360B.400C.420D.460答案：B。解析：建筑物凈收益=建筑物價值×建筑物資本化率=200×12%=24萬元。土地凈收益=房地產(chǎn)年凈收益建筑物凈收益=6024=36萬元。土地價值=土地凈收益/土地資本化率=36/10%=400萬元。31.以下關(guān)于房地產(chǎn)估價本質(zhì)的說法，錯誤的是（）。A.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格B.房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價C.房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證D.房地產(chǎn)估價有誤差是完全可以避免的答案：D。解析：房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值，價值是客觀的，價格是價值的貨幣表現(xiàn)，A正確；估價師是模擬市場參與者的思維和行為，對房地產(chǎn)價值進行評估，而不是直接決定價格，B正確；估價機構(gòu)和估價師提供的是專業(yè)的價值意見，而不是對價格作出保證，C正確；由于房地產(chǎn)市場的復(fù)雜性和不確定性，以及估價師的主觀判斷等因素，房地產(chǎn)估價誤差是不可避免的，但可以將誤差控制在合理范圍內(nèi)，D錯誤。32.某宗房地產(chǎn)的建筑面積為500平方米，土地面積為200平方米，市場上同類房地產(chǎn)的土地單價為1800元/平方米，建筑物單價為1600元/平方米，則該宗房地產(chǎn)的總價為（）萬元。A.90B.80C.170D.180答案：C。解析：土地總價=土地面積×土地單價=200×1800=360000元=36萬元。建筑物總價=建筑面積×建筑物單價=500×1600=800000元=80萬元。房地產(chǎn)總價=土地總價+建筑物總價=36+80=116萬元。33.運用收益法評估房地產(chǎn)價值時，關(guān)于收益期限的確定，以下說法正確的是（）。A.對于土地與建筑物合成體的估價對象，當(dāng)建筑物的經(jīng)濟壽命晚于或與土地使用年限一起結(jié)束時，應(yīng)根據(jù)土地使用年限確定收益期限B.對于土地與建筑物合成體的估價對象，當(dāng)建筑物的經(jīng)濟壽命早于土地使用年限而結(jié)束時，應(yīng)根據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命確定收益期限C.對于單獨的土地或建筑物，應(yīng)根據(jù)土地使用年限或建筑物的經(jīng)濟壽命確定收益期限D(zhuǎn).以上說法都正確答案：D。解析：在確定收益期限時，對于土地與建筑物合成體，若建筑物經(jīng)濟壽命晚于或與土地使用年限一起結(jié)束，按土地使用年限確定收益期限；若建筑物經(jīng)濟壽命早于土地使用年限結(jié)束，按建筑物經(jīng)濟壽命確定收益期限。對于單獨的土地或建筑物，分別根據(jù)土地使用年限或建筑物經(jīng)濟壽命確定收益期限。34.市場比較法中，對可比實例的成交價格進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整時，不包括以下哪種調(diào)整？A.區(qū)位狀況調(diào)整B.實物狀況調(diào)整C.權(quán)益狀況調(diào)整D.交易日期調(diào)整答案：D。解析：房地產(chǎn)狀況調(diào)整包括區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整，是對可比實例與估價對象在房地產(chǎn)狀況方面的差異進行修正。而交易日期調(diào)整是對可比實例成交日期與估價時點之間房地產(chǎn)市場價格變化的調(diào)整，不屬于房地產(chǎn)狀況調(diào)整。35.某建筑物的重置價格為1000萬元，經(jīng)濟壽命為40年，已使用10年，殘值率為5%，用直線法計算該建筑物的折舊額為（）萬元。A.23.75B.25C.26.25D.27.5答案：A。解析：年折舊額=建筑物重置價格×(1殘值率)/經(jīng)濟壽命=1000×(15%)/40=23.75萬元。36.某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來3年的凈收益分別為18萬元、20萬元、22萬元，從第4年起，每年的凈收益將穩(wěn)定在25萬元左右，該類房地產(chǎn)的資本化率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.280.5B.281.6C.282.7D.283.8答案：B。解析：首先計算前3年凈收益的現(xiàn)值，$P_1=18/(1+8\%)+20/(1+8\%)^2+22/(1+8\%)^3$。然后計算第4年起凈收益在第3年末的現(xiàn)值，$P_2=25/8\%/(1+8\%)^3$。房地產(chǎn)收益價格$P=P_1+P_2$，經(jīng)計算可得$P\approx281.6$萬元。37.路線價法中，深度價格修正率是基于（）制定的。A.土地形狀B.土地臨街深度C.土地面積D.土地用途答案：B。解析：深度價格修正率反映了土地價格隨臨街深度的變化規(guī)律，是根據(jù)土地臨街深度來制定的。不同的臨街深度，土地的價值會有所不同。38.房地產(chǎn)估價師在進行實地查勘時，應(yīng)重點關(guān)注的內(nèi)容不包括（）。A.房地產(chǎn)的位置B.房地產(chǎn)的周邊環(huán)境C.房地產(chǎn)的歷史成交價格D.房地產(chǎn)的實物狀況答案：C。解析：實地查勘主要是了解房地產(chǎn)的實際情況，包括房地產(chǎn)的位置、周邊環(huán)境、實物狀況等。而房地產(chǎn)的歷史成交價格可以通過查閱相關(guān)資料等方式獲取，不是實地查勘的重點關(guān)注內(nèi)容。39.某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為40年，至今已使用5年，預(yù)計該房地產(chǎn)未來每年的凈收益為30萬元，資本化率為10%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.272.73B.285.71C.290.91D.300答案：C。解析：根據(jù)收益年限有限年且凈收益每年不變的公式，收益價格=凈收益×[11/(1+資本化率)^(收益年限已使用年限)]/資本化率=30×[11/(1+10%)^(405)]/10%≈290.91萬元。40.成本法中，銷售稅費不包括（）。A.增值稅B.城市維護建設(shè)稅C.土地增值稅D.所得稅答案：D。解析：銷售稅費是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由賣方繳納的稅費，包括增值稅、城市維護建設(shè)稅、土地增值稅等。所得稅是對企業(yè)或個人的所得征收的稅，不屬于銷售環(huán)節(jié)的稅費，不包含在成本法的銷售稅費中。41.運用市場比較法評估房地產(chǎn)時，可比實例的成交價格必須是（）。A.正常成交價格B.實際成交價格C.市場價格D.評估價格答案：A。解析：為了保證市場比較法評估結(jié)果的準(zhǔn)確性，可比實例的成交價格應(yīng)是正常成交價格，即排除了特殊交易情況（如急于出售、親友之間交易等）影響后的價格。實際成交價格可能存在特殊因素，市場價格是一個寬泛的概念，評估價格是我們要通過各種方法得出的結(jié)果，都不符合可比實例成交價格的要求。42.某建筑物的建筑面積為300平方米，重置價格為1200元/平方米，已使用10年，經(jīng)濟壽命為40年，殘值率為5%，用直線法計算該建筑物的現(xiàn)值為（）萬元。A.25.65B.26.55C.27.45D.28.35答案：C。解析：年折舊額=建筑物重置價格×(1殘值率)/經(jīng)濟壽命=300×1200×(15%)/40=8550元。折舊總額=年折舊額×已使用年限=8550×10=85500元。建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價格折舊總額=300×120085500=36000085500=274500元=27.45萬元。43.收益法中，凈收益的求取應(yīng)考慮（）。A.實際收益B.客觀收益C.潛在收益D.以上都不是答案：B。解析：收益法中應(yīng)選取客觀收益作為凈收益的求取依據(jù)。實際收益可能受到特殊因素和偶然因素的影響，不能準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)的正常盈利能力；潛在收益是一種理論上的最大收益，不具有現(xiàn)實可行性?？陀^收益是排除了這些不利因素后，在正常市場和運營管理條件下所能獲得的收益。44.路線價法適用于（）的土地估價。A.城市商業(yè)街道兩側(cè)B.城市居住小區(qū)內(nèi)C.農(nóng)村集體土地D.工業(yè)廠區(qū)內(nèi)答案