營銷部2021天津市房地產(chǎn)市場年度報告篇首語：永遠值得銘記的“地獄人間〞的2021年保障性住房百年一遇，發(fā)達國家深陷衰退4萬億直接拉動GDP增長1-2%降息6年來首降，3月降息5次熊市73%歷史最大跌幅9千億投資抄底降薪裁員降價12月全國70大中城市房價3年半來首降退房萬科退房風波流拍2007瘋狂，2008沒錢住宅？商業(yè)？誰能抄底？開源節(jié)流目錄

宏觀形勢及政策走勢分析2008年天津土地市場走勢分析商品房、商品住宅銷售形勢分析未來市場預測重點關注企業(yè)情況

宏觀形勢及政策走勢分析宏觀經(jīng)濟房地產(chǎn)投資開發(fā)天津市政建設“救市”政策效應興旺國家深陷衰退，未來數(shù)年經(jīng)濟將顯著低于潛在增長率，中國經(jīng)濟面臨比1998年更嚴峻的挑戰(zhàn)。中國經(jīng)濟下行壓力加大，挑戰(zhàn)“保八〞。PPI直線快速下跌，出口大幅回落，經(jīng)濟下滑速度較快。就中國而言，GDP增速8%以下已是經(jīng)濟衰退，2021年“保八〞任務艱巨。2021年8%？7.3%？2003年中央經(jīng)濟工作會議2004年2005年2006年2007年實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性穩(wěn)健的財政政策和貨幣政策，鞏固宏觀調控成果堅持實施穩(wěn)健的財政政策和貨幣政策，保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長的良好勢頭穩(wěn)健的貨幣政策和財政政策，實現(xiàn)又好又快發(fā)展實行從緊的貨幣政策，綜合運用多種貨幣政策工具，采取有力措施，加強流動性管理，防止經(jīng)濟轉向過熱和明顯通脹2008年“保增長，促發(fā)展”；實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策存款準備金，中國人民銀行根據(jù)法律的規(guī)定，要求各商業(yè)銀行按一定的比例將吸收的存款存入在人民銀行開設的準備金賬戶，對商業(yè)銀行利用存款發(fā)放貸款的行為進行控制。2007-2021年6月年內(nèi)14次提高存款準備金率，2021年9月開始5次調低存款準備金率。2021年9月央行6年首度降息，通脹壓力繼續(xù)消失，通縮風險增大。中國CPI通脹已連續(xù)6個月放緩至10月份的4.0%，PPI自8月份后已見頂回落，11月大幅放緩至2%，由于出口與內(nèi)需放緩和全球大宗商品價格泡沫的破滅，中國通脹壓力將繼續(xù)消失，而出現(xiàn)通縮的可能性在不斷增大。CPI繼續(xù)走低，下半年開始5次調整存貸款利率，未來降息預期強烈。中國1978-2021年GDP增長率走勢圖宏觀經(jīng)濟房地產(chǎn)投資開發(fā)天津市政建設“救市”政策效應2021年天津商品房新開工、竣工、施工面積有望同比持平。

依據(jù)2007年天津市各項宏觀開發(fā)數(shù)據(jù)表現(xiàn)，2021年天津市各項指標將同比持平，面對目前銷售不暢，竣工面積形成供給推向市場后，將使得市場呈現(xiàn)更加明顯的供大于求態(tài)勢。

注：2007年1-11月天津市商品房竣工面積731.23萬平米注：2007年1-11月天津市商品房施工面積3728.52萬平米注：2007年1-11月天津市商品房新開工面積1214.84萬平米2021年天津市存款額同比增幅超過貸款額，房地產(chǎn)市場資金來源同比國內(nèi)貸款、其他資金大幅增加。宏觀經(jīng)濟天津市政建設10月22日11月9日12月17日對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。金融機構對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。同時,下調個人住房公積金貸款利率,各檔次利率分別下調0.27個百分點國務院出臺擴大內(nèi)需十項政策，其中涉及加快建設保障性安居工程并用4萬億資金拉動內(nèi)需，突出點明房地產(chǎn)行業(yè)的支柱地位加大保障性住房建設力度；進一步鼓勵普通商品住房消費。對已貸款購買一套住房但人均面積低于當?shù)仄骄?，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。對住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策12月21日新“國六條”2021年10月北京、上海、深圳成交量都大幅上升，天津表現(xiàn)相對較為平淡。深圳、北京房價調整幅度較大且10月來仍呈繼續(xù)直線下降，天津房價相較比較平穩(wěn)，環(huán)比增減幅為5%左右。2021年天津市多個區(qū)域新建商品住宅房價全面回調，因而使得天津新建商品住宅成交均價主要受成交區(qū)域結構調整影響呈現(xiàn)增減，但環(huán)比增減幅為5%左右。不同于北京、深圳等城市，房價同比增幅來看，天津市也是表現(xiàn)最為平穩(wěn)的，深圳、北京都出現(xiàn)了較大幅度的下降。2008年天津土地市場走勢分析土地（經(jīng)營性用地）成交地價、樓面價重點成交地塊2021年土地成交面積同比大幅增加，其中工業(yè)用地占比50%。2021年天津市成交土地用地面積、規(guī)劃建筑面積都到達2007年2倍以上。但工業(yè)用地成交面積占比到達50%，經(jīng)營性用地占比大幅減小，特別是純住宅用地占比由30%縮減至10%。單位：面積—萬平米金額—億元樓面價—元/平米注：合計樓面價為經(jīng)營性用地2007年環(huán)城四區(qū)土地市場不斷刷新紀錄--62億昆明星耀，華潤置地、華僑城等都高價買進土地，而事隔一年，環(huán)城四區(qū)土地遇冷，成交占比份額大幅下降且年內(nèi)成交土地46%為工業(yè)用地，經(jīng)營性用地成交面積同比減少21%。2021年環(huán)城四區(qū)房價水平領跌全市，在售工程銷售均價與2007年地塊樓面價持平，未來1-2年內(nèi)存量房、保障性住房供給都使得環(huán)城四區(qū)開發(fā)前景不被看好。2021年環(huán)城四區(qū)占比下降，遠郊區(qū)縣、濱海新區(qū)是成交土地的主要分布區(qū)域3127122019131449543827174656217土地〔經(jīng)營性用地〕成交地價、樓面價重點成交地塊除商業(yè)用地外，居住、商業(yè)綜合地塊以及純住宅用地樓面價都呈現(xiàn)大幅回落。其中綜合地塊主要分布在塘沽、薊縣和東麗，地價較低；純住宅用地主要分布在遠郊區(qū)縣的寶坻、武清。從各大區(qū)域經(jīng)營性用地地價來看，環(huán)城四區(qū)降幅顯著，2021年平均地價已跌回至2006年水平。市內(nèi)六區(qū)由于多為商業(yè)地塊，地價走勢平穩(wěn)。2021年經(jīng)營性用地樓面價走低主要由于居住、商業(yè)綜合地塊價格下降幅度較大。2021年全國范圍內(nèi)土地市場遇冷，流拍、退地等屢次上演。2007年開發(fā)商高價拿地導致目前開發(fā)遇阻，資金鏈緊張，而且對后市看淡，因而2021年土地市場慘淡。反觀，局部具有資金實力房企趁低吸納土地。未來城市中心區(qū)具有地段優(yōu)勢綜合體地塊可成為企業(yè)躲避市場風險尋求的方向。流拍流標地塊流拍流標原因上?；菽湘?zhèn)東城區(qū)C6-1儲備地塊無人競買而流標深圳寶安2宗地塊無開發(fā)商報名流拍北京廣渠路15號地塊競買商不夠流標南京河西南部地區(qū)4號地塊無人競買而流標上海長風生態(tài)商務區(qū)的7C北地塊無人競買而流標土地市場“遇冷〞---資金鏈緊張，前景看淡2021年全國局部優(yōu)質地塊流拍流標情況表2021年全國局部地塊退地情況表地塊名稱原競得單位上海普陀長風生態(tài)商務區(qū)4號東南地塊上海志成企業(yè)發(fā)展有限公司上海黃浦區(qū)163地塊蘇寧環(huán)球集團福建白馬路地塊福建融信地產(chǎn)廣州天河區(qū)員村絹麻廠地塊恒大地產(chǎn)鄭州建設西路北、伏牛路西地塊鑫苑（中國）置業(yè)有限公司商品房、商品住宅銷售形勢分析新建商品房成交量新建商品房成交均價二手房成交重點監(jiān)測樓盤2021年天津商品住宅成交量近三年來首次呈現(xiàn)低迷，同比減少48.78%。2021年各月供求比始終低位徘徊，市場供大于求趨勢明朗。2021年的“金九銀十〞----成交低迷，降聲一片，局部片區(qū)整體調整幅度超20%。

板塊主要在售項目9月均價（元/m2)降價幅度整體降價幅度東南板塊領世達觀600023%22%領世深白500027%金地格林世界洋房7000高層550018%京津公路沿線長瀛御龍灣高層500024%22%澤天下500028%城際美景400016%潮白河板塊錦繡香江298037%37%老城廂板塊中新城上城1000023%27%富力城940028%金盛國際起價700030%9-10月相對活潑的片區(qū)在價風格整上也是較活潑的，比照之前，津南的東南板塊、北辰的京津公路板塊、寶坻的潮白河板塊、南開的老城廂板塊調整幅度最為顯著，也是秋季市場上最有代表性的區(qū)域整體價風格整，其區(qū)域整體調整幅度均超過20%。東南、老城廂板塊整體直降均價幅度的加深使得其成交量也明顯領先其他區(qū)域。四大片區(qū)成交占比呈均衡開展，2021年環(huán)城四區(qū)價格快速大幅回落，成交量持續(xù)攀升。經(jīng)過3年開發(fā)，天津市四大區(qū)域板塊齊頭并進均衡布局已初具規(guī)模，從2021年各區(qū)域成交占比來看，各板塊占比都達20%以上，其中環(huán)城四區(qū)由于價格的深度回調，成交量攀升。從各區(qū)域成交量占比走勢圖來看，遠郊區(qū)縣是量價變化高度敏感，波動起伏極大的區(qū)域，10月保利上河雅頌開盤使得區(qū)域成交量堪比其他區(qū)域，但隨后大幅下降，區(qū)域開發(fā)市場風險性較高。80-100平米實用小戶型以及120-150平米中大戶型占據(jù)主要地位。全市與市內(nèi)六區(qū)數(shù)據(jù)比照來看，市內(nèi)六區(qū)各成交戶型面積分布較為平均。天津市主流戶型始終為實用型80-120平米和改善型120平米以上大戶型，以改善型需求為主的自住用家占有相當比例。2021年天津市新建商品住宅與二手房成交情況新建商品房成交量新建商品房成交均價二手房成交重點監(jiān)測樓盤2021年價格呈現(xiàn)寬幅波動整理，區(qū)域結構性調整為主導因素。全市范圍內(nèi)多個區(qū)域價格直線下降已是不爭的事實，而且已由環(huán)城四區(qū)蔓延至市內(nèi)六區(qū)。開發(fā)商為促進消化存量也紛紛轉換銷售策略，“不是沒有需求，只是價格沒有調整到位〞已成消費者普遍共識，局部價格降到位的工程往往能取得突出的銷售業(yè)績。市內(nèi)六區(qū)房價已顯下降趨勢，遠郊區(qū)縣量價變化敏感度較高。遠郊區(qū)縣還處于有待開發(fā)上升期，雖然區(qū)域內(nèi)進駐了大量品牌開發(fā)商，但由于客源有限且基建、配套設施有待開展，都限制了遠郊區(qū)縣房地產(chǎn)市場的開發(fā)。開發(fā)商各自為戰(zhàn)，地段價格聯(lián)盟不復存在。老城廂梅江各工程根據(jù)自身銷售策略分別選擇適時調價，特別是11-12月個別弘澤印象、橡樹原大幅降價，整體而言，個別樓盤降價行為并未形成梅江區(qū)域降價，區(qū)域也并非影響全市房價的主導因素。市內(nèi)六區(qū)率先主動價格回調的區(qū)域，特別是上城豪苑，但其他工程也并未迅速跟進，各工程都依據(jù)自身的價格體系而進行調整。老城廂由于年內(nèi)整體價格回調，成交量表現(xiàn)亮眼，是天津市內(nèi)六區(qū)房價水平的方向標。東南西青中北鎮(zhèn)東南板塊陷入惡性“價格戰(zhàn)〞。區(qū)域內(nèi)同質樓盤供給集中，領世郡率先發(fā)動全面降價的價格戰(zhàn)，其他工程被動跟從降價。東南板塊為環(huán)城四區(qū)惡性價格戰(zhàn)的區(qū)域，這也使得區(qū)域內(nèi)2007年高價拿地的開發(fā)商無所適從。東南板塊的降價也促使西青中北鎮(zhèn)開始降價，其中假日風景作為區(qū)域內(nèi)代表工程在其他工程已開始陷入降價的價格戰(zhàn)中，價格依然保持相對平穩(wěn)。新建商品房成交量新建商品房成交均價二手房成交重點監(jiān)測樓盤二手房市場低迷甚于新建商品住宅，但成交價格相對較為平穩(wěn)。從一手房與二手房2021年均價同比增幅來看，10月以來新房同比已呈負增長，二手房那么表現(xiàn)較為穩(wěn)健，由此可見，當前市場期房有風險，銷售者更傾向選擇現(xiàn)房。二手房房價表現(xiàn)更為穩(wěn)健，現(xiàn)房更受認可。新建商品房成交量新建商品房成交均價二手房成交重點監(jiān)測樓盤2021年樓盤TOP202021年開發(fā)商按成交金額排名開發(fā)商在售項目數(shù)量成交面積(萬平方米)成交金額(億元)萬科731.3327.13富力420.8819.27中新214.4916.31融創(chuàng)312.1713.07萬通412.8512.65紅磡116.8011.66樂康49.866.60金地19.806.26首創(chuàng)18.975.81泰達建設56.545.11遠洋35.774.75合計

149.47128.62占比全市

29.88%37.16%未來市場預測宏觀經(jīng)濟、政策存量供應、需求價格周期論中國經(jīng)濟加速下滑，最快2021年底復蘇，未來經(jīng)濟增長模式由出口導向型轉為內(nèi)需推動型。宏觀經(jīng)濟、政策存量供應、需求價格周期論保障性住房建設成為拉動內(nèi)需、刺激消費的主要消費形式，住宅市場結構面臨重大轉變，商品住宅價格壓力較大。08年全年新增供給量845萬平米，而同期僅銷售了500萬平米，市場尚有345萬平米的存量。2007-2021年土地出讓量較大，但由于2021年市場銷售不佳，眾多地塊紛紛選擇推遲開發(fā)，因而預計2021年市場總供給量將到達1600萬平米左右。天津正常每年新建住宅消化量約在800-900萬平米，08年成交量低位徘徊，同比減少近50%，但由于天津市場仍以自住剛性需求為主，2021年積壓的有待釋放，但外部市場環(huán)境仍不明朗，09年市場仍較為敏感，成交量難以大幅上升。市場消化存量尚需時日，成交量水平與2021年持平，2021年市場呈現(xiàn)更為顯著的供大于求。宏觀經(jīng)濟、政策存量供應、需求價格周期論房價深度下降趨勢已形成，此輪市場調整時間較預期長。結合房地產(chǎn)市場特征，將房價走勢分為短期走勢即3月均線，中期走勢即6月均線，長期走勢即年均線。從具有代表性的市內(nèi)六區(qū)價格來看，從2005-2021年上半年數(shù)據(jù)看，在幾次大的調整過程中，短期均線均未跌破中期均線，在中期均線附近有強支撐，并形成新的上漲動力。但是均價走勢從9月開始已經(jīng)跌破中期均線，掉頭向下，10月已擊穿年度均線，市場已呈現(xiàn)深度下跌趨勢。由此分析，此輪房價下降形勢仍將持續(xù)，市場調整時間也仍將持續(xù)。存量供給、需求價格周期論依據(jù)周期論，天津市場還處于復蘇期至高漲期間的中間開展期。只有價風格整到位，潛在剛性需求有望轉化有效需求。

市場以用家為主導市場以炒家為主導用家離場市場只剩炒家炒家虧損嚴重用家觀望復蘇期高漲期危機期蕭條期天津市場長時間以來都以用家為主導，特別是改善型需求始終占據(jù)主導。2007年市場瘋狂、價格飆升也使得2021年的市場調整對于消費者、開發(fā)商都是必然的，市場終究要回歸“理性〞。

重點關注企業(yè)情況萬科中海萬通富力仁恒置地遠洋金地融創(chuàng)萬科項目名稱區(qū)域成交面積(萬平方米)成交套數(shù)(套)成交金額(億元)均價（元/平米）套均面積（平米）套均總價（萬元）東麗湖萬科城東麗13.7714168.68630597.2361.30萬科假日風景西青4.594563.337245100.6772.94萬科假日潤園西青2.803091.70607390.4754.95萬科金色家園南開0.80970.76950282.3378.23萬科金域藍灣開發(fā)區(qū)4.283634.3210079117.98118.91萬科魅力之城東麗2.522361.716776106.9672.48霞光道五號南開2.571026.6425879251.68651.32合計

31.33297927.13

占比

6.26%6.40%7.84%

2021年不惜本錢低價推出中海御湖翰苑工程，樹立了逆勢中品牌央企的勇氣，而開盤價起價7998元/平方米，給予區(qū)域板塊在售工程非常大的價格沖擊。

而從12月成交情況來看，銷售業(yè)績并不理想，僅成交38套，成交額4000萬，成交均價僅為8186元/平方米。中海萬通新城國際以及年內(nèi)新上市的豪宅萬通華府是萬通銷售額的主要來源，特別是萬通華府充分奠定了萬通的高端品牌。萬通項目名稱區(qū)域成交面積(萬平方米)成交套數(shù)(套)成交金額(億元)均價（元/平米）套均面積（平米）套均總價（萬元）萬通華府開發(fā)區(qū)2.07753.3516176276.06446.55萬通上北新新家園塘沽3.763742.767329100.6173.74萬通上游國際紅橋1.901541.899925123.57122.65萬通新城國際開發(fā)區(qū)5.113784.669111135.20123.18合計

12.8598112.65

占比

2.57%2.11%3.66%

2021年天津富力多個工程銷售表現(xiàn)不佳，但富力津門湖趕超富力城成為富力銷售額的主要來源，市場份額依然位居第二位。富力資金鏈緊張仍未得到緩解，2021年富力將更大幅度促銷完成銷售任務。富力項目名稱區(qū)域成交面積(萬平方米)成交套數(shù)(套)成交金額(億元)均價（元/平米）套均面積（平米）套均總價（萬元）富力城南開3.813274.3011280116.61131.54富力津門湖河西7.875348.6310969147.33161.61富力桃園津南2.883011.90661695.5963.24富力灣西青6.326434.44701398.3668.98合計

20.88180519.27

占比

4.17%3.88%5.57%

2021年12月仁恒置地工程仁恒海河廣場樣板間推出，工程開發(fā)進程加快。工程從2007年1月啟動一期建設，一期規(guī)劃的住宅和效勞式公寓建筑面積分別為227,300平方米和46,300平方米，第二期規(guī)劃的零售和辦公樓建筑面積分別為74,300平方米和33,600平方米。作為開發(fā)高級物業(yè)知名的仁恒置地，海河廣場一期推出的住宅和效勞式公寓是2021年天津市場最為期待的高品質工程。河北區(qū)耳閘地塊2021年也將開工，工程總建筑面積30萬平米左右，定位高品質精裝修宜居生態(tài)住宅社區(qū)。仁恒置地隨著遠洋新天地銷售結束和遠洋城2021年12月的開盤，遠洋未來在天津布局將集中于開發(fā)遠洋城工程，開發(fā)周期至少為10年左右。此外，作為新開路板塊的綜合體工程也將于2021年亮相。遠洋項目名稱區(qū)域成交面積(萬平方米)成交套數(shù)(套)成交金額(億元)均價（元/平米）套均面積（平米）套均總價（萬元）遠洋城塘沽1.401170.775537119.2866.04遠洋新干線東麗2.993372.08696788.6961.79遠洋新天地河東1.39531.8913649261.34356.70合計

5.775074.75

占比

1.15%1.09%1.37%

金地集團僅有金地格林世界在售，戶型設計較為出色。津塘公路地塊方案繼續(xù)推遲，由于地價過高，產(chǎn)品設計仍未有定案，待2021年后市場時機好轉。金地格林世界容積率調整后總規(guī)模已達80萬平米，保證天津公司未來幾年銷售業(yè)績。金地項目名稱區(qū)域成交面積(萬平方米)成交套數(shù)(套)成交金額(億元)均價（元/平米）套均面積（平米）套均總價（萬元）金地格林世界津南9.88036.266388122.0477.96融創(chuàng)在津土地儲藏較少，兩大工程銷售結束后公司業(yè)績將受到明顯影響。而由于2021年融創(chuàng)出手在北京拿地，公司資金鏈相當緊張。2021年西康路地塊將上市。融創(chuàng)項目名稱區(qū)域成交面積(萬平方米)成交套數(shù)(套)