沒有一個(gè)冬天不可逾越———協(xié)信中心2021營銷新論2021.2序言任志強(qiáng)：不要對(duì)2021年抱有任何夢(mèng)想，2021僅僅是秋天，2021才是冬天。領(lǐng)域觀點(diǎn)：探討目錄第一局部：2021協(xié)信中心認(rèn)知第二局部：寫字樓產(chǎn)品優(yōu)化建議第三局部：公寓營銷優(yōu)化建議第一局部：2021協(xié)信中心認(rèn)知工程認(rèn)知定位中國重慶·觀音橋步行街北重慶國際商務(wù)領(lǐng)銜大作功能四大高端物業(yè)功能會(huì)聚一身國際商務(wù)寫字樓+時(shí)尚精品MALL+五星級(jí)酒店+行政酒店公寓項(xiàng)目構(gòu)成國內(nèi)酒店第一品牌錦江酒店入駐總面積26879㎡國際鉑金5A甲級(jí)寫字樓總面積41705.5㎡全球第一商業(yè)管家仲梁聯(lián)行提供國際化商業(yè)物業(yè)管理的時(shí)尚購物MALL總面積30000㎡國際超五星精裝修頂級(jí)行政酒店公寓總面積24206㎡總戶數(shù)420戶工程認(rèn)知重大時(shí)間節(jié)點(diǎn)2007年12月亮相2007年12月銷售中心開放2021年10月15日更名為“協(xié)信中心〞2021年11月公寓樓開盤2021年6月寫字樓取得預(yù)售許可證2021年12月25日商業(yè)開業(yè)2021年2月14日酒店開業(yè)2021年2月28日公寓交房工程認(rèn)知營銷推廣工程認(rèn)知小結(jié)當(dāng)前在售物業(yè)類型：行政酒店公寓總量：420套已售：96套現(xiàn)均價(jià)報(bào)價(jià)：13300元/㎡銷售率：22.85%其中：2021年9月15日前銷售36套〔不帶租約〕2021年11月—2021年1月銷售54套〔帶租約〕工程認(rèn)知公寓局部銷售數(shù)據(jù)工程認(rèn)知公寓局部小結(jié)

公寓的定位及價(jià)格，決定了其屬于慢銷型產(chǎn)品第二局部：寫字樓優(yōu)化建議產(chǎn)品優(yōu)化寫字樓劃分本案寫字樓原有設(shè)計(jì)方案中，尚有局部不合理之處，在此提出改進(jìn)建議，便于產(chǎn)品及時(shí)優(yōu)化調(diào)整。產(chǎn)品優(yōu)化①寫字樓劃分建議依據(jù)面積段所占比例100平方米以下56.60%100-150平方米28.30%150-200平方米0200-300平方米5.66%300平方米以上9.44%合計(jì)100.00%注：1、本次數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)所采樣本為：同聚遠(yuǎn)景、未來國際、世紀(jì)英皇、重慶世貿(mào)中心等4個(gè)項(xiàng)目；2、標(biāo)準(zhǔn)層面積段劃分以其當(dāng)前在售面積劃分和入駐公司租用面積進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。本工程原有的樓層面積劃分中，局部單套面積過大，不符合市場(chǎng)上的主力面積需求，不利于寫字樓的快速銷售。因此，我們有必要對(duì)寫字樓單層面積進(jìn)行重新劃分。樓層原協(xié)信劃分面積區(qū)間樓層領(lǐng)域建議劃分面積區(qū)間23-27F橫向一剖二500-600㎡23-27F豎向一剖二500-600㎡13-22F一層四套250-360㎡17-22F一層八套120-150㎡4-12F一層六套150-250㎡4-16F一層十二套80-120㎡1-3F整體銷售3000余㎡1-3F整層銷售，考慮后期可分零1000-1300㎡產(chǎn)品優(yōu)化寫字樓劃分建議產(chǎn)品優(yōu)化②1-3F電梯考慮到1-3F日后分層銷售的可能性以及1-2F的交通動(dòng)線組織，建議取消1-3F的兩部低層無機(jī)房電梯，1-2F的人流動(dòng)向問題由樓梯解決。產(chǎn)品優(yōu)化③環(huán)道及衛(wèi)生間現(xiàn)方案過道不能環(huán)通，在后期使用中要進(jìn)入廁所必然會(huì)繞很大一個(gè)圈，建議采取公用盥洗臺(tái)以壓縮衛(wèi)生間面積來保證過道環(huán)通。同時(shí)通過對(duì)市場(chǎng)上同類型寫字樓的研究發(fā)現(xiàn)，樓道寬度普遍在2米以上，而本工程1.8米的過道偏窄，可考慮加寬至2米。產(chǎn)品優(yōu)化④空調(diào)機(jī)房與筒體奇數(shù)層空調(diào)機(jī)房占用面積過大，對(duì)走道環(huán)線形成影響，同時(shí)噪音偏大，對(duì)相鄰幾家寫字樓用戶影響會(huì)造成一定的影響。建議壓縮空調(diào)機(jī)房的面積及優(yōu)化筒體。產(chǎn)品優(yōu)化⑤柱位此處兩個(gè)柱子會(huì)對(duì)日后寫字樓的空間布局造成很大的影響，建議通過優(yōu)化使其更靠近墻體。產(chǎn)品優(yōu)化⑥電梯直達(dá)車庫寫字樓內(nèi)電梯均不能直接到達(dá)車庫，必須經(jīng)過一次轉(zhuǎn)梯才能進(jìn)入寫字間，這將對(duì)日后的使用造成巨大不便，建議寫字樓內(nèi)所有電梯均能直達(dá)車庫。產(chǎn)品優(yōu)化⑦1F商務(wù)中心一層商務(wù)中心應(yīng)盡量設(shè)置充足的的商務(wù)配套功能，可考慮2間可分合的多功能會(huì)議室、商務(wù)會(huì)客室、打印制圖等，以強(qiáng)化工程的商務(wù)功能配套.產(chǎn)品優(yōu)化⑧平臺(tái)人流疏散當(dāng)前人行進(jìn)出工程公寓、酒店、寫字樓主要通過平臺(tái)的主出入口，極不利于人流動(dòng)向組織，建議在平臺(tái)電梯處增設(shè)一部電梯，同時(shí)考慮平臺(tái)電梯的雙向開門，以保證人員分流。建新北路北城天街人流主入口產(chǎn)品優(yōu)化⑨寫字樓銷售中心目前銷售中心位置開口朝向建新北路，由于交通動(dòng)線等原因造成目標(biāo)客戶對(duì)工程認(rèn)知的心理距離偏離步行街，讓人覺得本工程只是建新北路上的工程而非商圈中心的工程，地段位置優(yōu)勢(shì)不能充分展示出來。寫字樓銷售中心建議在商場(chǎng)臨北城天街入口處〔也可將公寓銷售中心搬遷至此〕；銷售中心北城天街步行街以上是對(duì)寫字樓現(xiàn)階段的調(diào)整建議，望盡快落實(shí)到位以便后期工作的順利開展第三局部：公寓營銷優(yōu)化領(lǐng)域觀察購置目的的認(rèn)知第一目的第二目的自用自己過渡性居住〔自住〕贈(zèng)予他人、借予他人〔他住〕偶爾階段性居住〔偶住〕其他功能〔其他〕領(lǐng)域觀察第三目的收藏身份象征第四目的沒有明確目的，沖動(dòng)購置第五目的購置目的的認(rèn)知領(lǐng)域觀點(diǎn)通過分析，我們不難發(fā)現(xiàn)，五種目的都含有一個(gè)潛在共性——資本不動(dòng)產(chǎn)任意一種購置目的，都帶有保值、增值、獲取財(cái)務(wù)性收益的潛在欲望。領(lǐng)域觀點(diǎn)解決之道1、以產(chǎn)權(quán)式酒店為主力形態(tài)3、擴(kuò)大非產(chǎn)權(quán)式酒店樓層功能外延放棄原先的單一功能，將公寓按樓層劃分為私家公寓區(qū)、產(chǎn)權(quán)式酒店區(qū)、商務(wù)行政區(qū)、企業(yè)會(huì)館區(qū)四大功能板塊產(chǎn)權(quán)式酒店可實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營管理，同時(shí)又可以保證穩(wěn)定的租金收益。公寓優(yōu)化功能優(yōu)化樓層劃分產(chǎn)品功能32F企業(yè)會(huì)館專區(qū)14F---31F產(chǎn)權(quán)式酒店專區(qū)9F---14F私家公寓專區(qū)（非返租區(qū)）3F---8F 商務(wù)行政專區(qū)商務(wù)行政專區(qū)企業(yè)會(huì)館專區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店區(qū)私家公寓專區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃樓層裝修使用功能銷售方式銷售價(jià)格銷售政策回購保障商務(wù)行政專區(qū)3-8F清水商務(wù)SOHO層單套起賣清水底價(jià)——----私家公寓專區(qū)9-14F清水居住單套起賣清水底價(jià)--------產(chǎn)權(quán)式酒店區(qū)14-31F精裝精品酒店入住單套起賣提升價(jià)格，以保證返租8%年返租收益每年20天免費(fèi)客房原價(jià)回購+利息企業(yè)會(huì)館專區(qū)32F清水企業(yè)會(huì)館、辦公商務(wù)居住半層起賣、贈(zèng)送過道、屋頂花園清水底價(jià)----——公寓優(yōu)化營銷策略示范面積（㎡）銷售單價(jià)（元/㎡)總價(jià)（元）簽約付款（元）月供（元）月穩(wěn)定回報(bào)（元）月度盈余（元）五年回報(bào)合計(jì)（元）實(shí)際成交單價(jià)（元/㎡）實(shí)際成交總價(jià)（元）穩(wěn)定年收益率43.051358058491813295926523412760204721