年物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理考試真題卷（物業(yè)管理師）總分：100分考試時(shí)間：120分鐘一、單項(xiàng)選擇題（共20題，每題2分，共40分）1.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的核心對(duì)象是（）。A.自用型物業(yè)B.收益性物業(yè)C.公共物業(yè)D.居住物業(yè)答案：B2.下列屬于管理型物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作重點(diǎn)的是（）。A.設(shè)備設(shè)施維護(hù)B.客戶關(guān)系管理C.物業(yè)價(jià)值評(píng)估D.基礎(chǔ)服務(wù)執(zhí)行答案：C3.綠色建筑運(yùn)行管理中，不屬于物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理范疇的是（）。A.能耗監(jiān)測(cè)系統(tǒng)維護(hù)B.可再生能源設(shè)備管理C.綠化灌溉節(jié)水技術(shù)應(yīng)用D.建筑設(shè)計(jì)方案優(yōu)化答案：D4.寫字樓按照功能差異分類，不包括（）。A.單純型寫字樓B.商住型寫字樓C.綜合型寫字樓D.租售型寫字樓答案：D5.政府在道路、公園等公共設(shè)施投資提高附近房地產(chǎn)價(jià)值，體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資的（）特點(diǎn)。A.各異性B.適應(yīng)性C.相互影響性D.政策影響性答案：C6.物業(yè)租賃中，最終衡量物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值的重要指標(biāo)是（）。A.評(píng)估價(jià)格B.租金水平C.投資價(jià)值D.理論價(jià)值答案：B7.償債能力狀況修正指標(biāo)中，我國(guó)較好的流動(dòng)比率為（）左右。A.100%B.120%C.150%D.180%答案：C8.某舊住宅重置價(jià)格100萬(wàn)元，功能折舊10萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)折舊5萬(wàn)元，其現(xiàn)值評(píng)估為（）萬(wàn)元。A.15B.55C.85D.90答案：C9.住宅小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)后，物業(yè)服務(wù)合同的甲方是（）。A.業(yè)主委員會(huì)B.建設(shè)單位C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.居民委員會(huì)答案：A10.房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的特點(diǎn)不包括（）。A.彈性較大B.非同質(zhì)性C.高度壟斷性D.檔次差異答案：A11.房地產(chǎn)投資中，大多數(shù)項(xiàng)目的股本收益率能達(dá)到（）水平。A.10%B.20%C.30%D.40%答案：B12.空置的寫字樓屬于（）。A.收益性物業(yè)B.非收益性物業(yè)C.增量房地產(chǎn)D.非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)答案：A13.體育場(chǎng)館物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中，確保媒體正常直播的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是（）。A.應(yīng)急預(yù)案準(zhǔn)備B.電力供應(yīng)保障C.突發(fā)事件處理D.秩序維護(hù)答案：B14.寫字樓租金定價(jià)中，采用市場(chǎng)平均租金的方法屬于（）。A.聲望性定價(jià)B.整數(shù)定價(jià)C.比較定價(jià)D.習(xí)慣性定價(jià)答案：D15.確定租金時(shí)，首先應(yīng)根據(jù)業(yè)主投資收益率目標(biāo)和最低租金水平確定（）。A.基礎(chǔ)租金B(yǎng).附加租金C.市場(chǎng)租金D.實(shí)際租金答案：A16.用貨幣衡量的商品或有價(jià)物的價(jià)值稱為（）。A.市場(chǎng)價(jià)值B.交換價(jià)值C.投資價(jià)值D.使用價(jià)值答案：B17.風(fēng)險(xiǎn)管理中，按風(fēng)險(xiǎn)對(duì)象劃分的類型包括（）。A.財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)、人身風(fēng)險(xiǎn)B.自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、人身風(fēng)險(xiǎn)C.財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、人身風(fēng)險(xiǎn)D.政治風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)答案：A18.成本固定預(yù)算通常每年編制（）次。A.1B.2C.3D.4答案：A19.風(fēng)險(xiǎn)的（）特點(diǎn)使其可通過(guò)大量觀測(cè)揭示必然性。A.負(fù)面性B.不確定性C.可測(cè)性D.確定性答案：C20.現(xiàn)金流發(fā)生在計(jì)息周期期間時(shí)，公認(rèn)的簡(jiǎn)化計(jì)算方法是（）。A.成熟市場(chǎng)法B.矩陣法C.綜合評(píng)價(jià)法D.期末慣例法答案：D二、簡(jiǎn)答題（共5題，每題8分，共40分）1.簡(jiǎn)述物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的核心目標(biāo)。答案：在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶需求，實(shí)現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化，同時(shí)保持和提升物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值及未來(lái)發(fā)展?jié)摿Α?.列出收益性物業(yè)價(jià)值評(píng)估的主要方法。答案：市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法。3.簡(jiǎn)述物業(yè)管理成本控制的主要環(huán)節(jié)。答案：事先控制（預(yù)算編制）、事中控制（執(zhí)行監(jiān)督）、事后控制（績(jī)效評(píng)估）。4.說(shuō)明物業(yè)租賃管理的核心流程。答案：租戶篩選、租賃合同簽訂、租金收繳、設(shè)施維護(hù)、續(xù)租與退租管理。5.簡(jiǎn)述智慧物業(yè)在設(shè)備管理中的應(yīng)用場(chǎng)景。答案：AI故障預(yù)測(cè)、物聯(lián)網(wǎng)設(shè)備監(jiān)控、能耗數(shù)據(jù)分析、遠(yuǎn)程運(yùn)維調(diào)度。三、案例分析題（共1題，20分）案例：某商業(yè)綜合體建筑面積12萬(wàn)平方米，包含百貨、超市、專賣店及餐飲區(qū)。現(xiàn)需制定2025年運(yùn)營(yíng)策略，目標(biāo)提升出租率至95%，降低能耗成本15%。問(wèn)題：1.分析該綜合體可能面臨的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。2.提出提升出租率的具體措施。3.設(shè)計(jì)能耗成本控制方案。答案：1.風(fēng)險(xiǎn)：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)