第四章建筑物及在建工程評估要求理解和把握房地產評估的特點、影響房地產評估的因素，以及各種評估方法在房地產評估中的具體應用。第一節(jié)概述一、概念與特性房地產：本章講狹義房地產，指土地上的永久性建筑物和由它們衍生出來的所有權。特點：1、位置固定性2、長期使用性3、個體差異性4、投資風險性投資額大、生產周期長、空間位置固定5、經濟地理位置可變性6、受政策、環(huán)境等因素的影響明顯7、具有保值增值趨勢二、房地產的價值與價格的關系房地產價值是在交易前由評估人員給出的公正性價值判斷。房地產價格是交易雙方的實際成交價格，是對價值的反映。三、房地產價格的種類（一）按房地產的實物形態(tài)劃分1.土地價格2.建筑物價格3.房地產價格房地合一的價格。（二）按房地產價格的形成方式劃分1.市場交易價格2.評估價格根據使用目的及其作用分為基準地價、標定地價、房屋重置價格、交易底價、課稅價格等。前三項由政府制定并定期公布。（三）按房地產的交易方式劃分拍賣價格：采用拍賣方式形成的成交價格。招標價格：采用招標方式形成的成交價格。協議價格：采用協議方式形成的成交價格。（四）按房地產的權屬性質劃分所有權價格：是指房地產所有權的價格。使用權價格：是指房地產使用權的交易價格。轉讓價格：是指房地產權利人將其合法的房地產轉移給他人時所形成的價格。抵押價格：是指為貸款抵押的房地產評估的價格。（五）按房地產價格的表示單位劃分房地產總價格：是指一宗房地產的整體價格?？梢允强偟貎r、總房價、房地總價。房地產單位價格：是指分攤到房地產單位面積的價格。樓面地價：又稱單位建筑面積地價，是指平均到每單位建筑面積上的土地價格。其計算公式為：樓面地價=土地總價格建筑總面積=土地單價容積率容積率=建筑占地總面積建筑總面積例4-1：某棟6層的建筑物占地面積為500平方米，首層建筑面積為350平方米，2至6層每層建筑面積為280平方米。試計算容積率。容積率=（350+2805）/500=3.5例4-2：有一宗地，占地面積為500平方米，地上建有一幢3層的樓房，建筑密度為0.7，容積率為2.0，土地單價為3000元/平方米，則樓面地價為多少？樓面地價=土地單價/容積率=3000/2=1500元/平方米四、房地產的評估步驟（自己看!）五、房地產的評估原則1、合法性原則合法產權、合法使用、合法處分等方面。2、最有效使用原則是指房地產的評估應該以獲利最大的使用方式來衡量其評估價值。也就是說，房地產的評估應該以土地獲利最大的使用用途和使用強度作為房地產的評估前提和基礎。3、供求原則由于供給缺乏彈性及壟斷的存在，使該原則受到限制。4、替代原則評估時可找一些與被評估房地產具有替代性的房地產作為參照物。5、房地合一原則原因：房產和地產價格的性質不同。表現在：1）建筑物和土地相結合使房地產最終成為商品2）建筑物環(huán)境質量的區(qū)別是由土地產生的，它在很大程度上影響建筑物的價格。6、評估基準期原則該原則要求房地產評估值應該是評估對象的評估基準期的客觀合理價值。第二節(jié)建筑物及其分類不講!第三節(jié)建筑物的評估一、影響建筑物價值的因素基本因素：房屋建筑成本、稅金、建房利潤、其他附加費、國家征收的土地使用費。其他因素：經濟地理因素；環(huán)境因素；房屋裝修標準；房屋設備；房屋附屬設施；地段、層次、朝向；房屋的磨損和完好程度；用途；產權等。二、建筑物評估的特性1.受土地使用權年限的制約大多情況下，以土地使用權剩余年限為準來評估建筑物的價值。2.單獨評估地上建筑物可以采用成本法3.建筑物的評估應該在適法的前提下進行包括國家的政策、法規(guī)。三、房屋建筑物現場勘察規(guī)模大的，可分為A、B、C三類，以明確重點，區(qū)別對待。注意：了解房屋現狀和使用情況；做好勘察記錄。四、建筑物評估的成本法是從建筑物的再建造或投資角度，估算待估建筑物在全新狀態(tài)下的重置成本，再扣減由于各種損耗因素造成的貶值，從而求得建筑物價值的評估方法。其計算公式為：建筑物評估價值=建筑物重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經濟性貶值（一）建筑物重置成本構成

1.土地取得費用是指企業(yè)以受讓方式取得土地使用權所支付的價款，或者企業(yè)以劃撥方式取得土地使用權所支付的征地拆遷及各種補償費用。2.前期工程費規(guī)劃和可行性研究費；測量、勘察、設計費。3.基礎設施建設費4.建筑安裝工程費是指房屋建筑物及其基地的全部建筑安裝工程所消耗的費用。（1）直接工程費施工過程中發(fā)生的各項費用。（2）間接費企業(yè)管理費、財務費用、其他費用（3）計劃合理利潤是指為開發(fā)建設建筑物而應獲得的平均利潤。（4）稅金是指在房屋開發(fā)建設過程中需交納的各種稅項，如營業(yè)稅等。（5）公共配套設施建設費是指由開發(fā)商支付的非經營性用房、附屬工程的建設費用。5.工程附加支出6.資金成本（二）建筑物重置成本的測算方法1.重編預算法該方法是按工程預算的編制方法，評估對象成本構成項目按現時價格重新估算其重置成本。

用這種方法估算其重置成本，準確性相對比較高，但是費時。該方法用于：估算建筑物的更新重置成本；評估構造比較簡單的建筑物。2.預決算調整法是以待估建筑物決算中的工程量為基礎，按現行工程預算價格、費率將其調整為按現價計算的建筑工程造價，再加上間接成本，估算出建筑物重置成本。使用該方法的前提：以建筑物原工程量是合理的為假設前提，且有完整的工程預決算檔案資料。3.指數調整法。是指根據待估建筑物的賬面成本，運用建筑業(yè)產值價格指數或其他相關價格指數推算出建筑物重置成本的一種方法。

該方法由于方法本身的緣故，在推算待估建筑物重置成本的準確性方面略顯不足。因此，應盡量控制此法的使用范圍。對于大型、價高的建筑物一般不宜采用此法。一般只限使用于單位價值小、結構簡單，以及運用其他方法有困難的建筑物的重置成本估算。另外，待估建筑物賬面成本不清、不實的，也不宜采用此法。重置成本=賬面成本價格指數例：某企業(yè)一簡易倉庫，賬面價值為100000元，建筑面積為1000平方米，竣工于1999年底。要求估算2004年底該倉庫的重置成本。經查詢，企業(yè)所在地區(qū)建筑業(yè)產值價格環(huán)比指數2000-2004年分別為：10%、16%、20%、9%和5%。（1）計算價格指數。X=(1+10%)(1+16%)(1+20%)(1+5%)100%=175.25%（2）估算倉庫重置成本重置成本=100000175.25%=175250元4.市場價格調查法（1）向當地有關管理部門調查向當地建設銀行咨詢重置價格信息；向當地定額管理站咨詢工程造價調整系數和重置價格信息；向當地建委規(guī)劃局咨詢房屋建筑收費的地方性規(guī)定。（2）向有關單位調查向建筑企業(yè)調查工程造價信息；向房地產開發(fā)公司調查工程造價和商品房市價信息；向有關企事業(yè)單位調查工程造價和商品房市價信息；向產權登記部門調查房屋價格信息。（三）建筑物實體性貶值的估算建筑物實體性貶值是指建筑物在使用過程中由物理、化學因素引起的，因人工使用或自然力影響而形成的價值損失。估算方法有：1.使用年限法。是指利用建筑物的實際已使用年限占建筑物全部使用壽命（年限）的比率作為建筑物有形損耗率；或以估測建筑物尚可使用年限占建筑物全部使用壽命（年限）的比率作為建筑物的成新率。建筑物實體性貶值率=已使用年限/

（已使用年限+尚可使用年限）×100%

2.評分法。是指評估人員借助于建筑物成新率的評分標準，分解建筑物整體成新率評分標準，以及按不同構成部分的評分標準進行對照打分，得出建筑物的成新率，再通過成新率來計算建筑物實體性貶值率的評估方法。成新率=（結構部分合計得分G+裝修部分合計得分S+設備部分合計得分B）G、S、B分別為每部分的評分修正系數。建筑物實體性貶值率=1-建筑物成新率

建筑物成新率的評分標準，可參考原城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部于1984年頒發(fā)的《房屋完損等級評定標準》表4-1。修正系數見表4-2.例4-4：某混合結構三層建筑，經評估人員現場打分，結構部分得分為70分，裝修部分得分為50分，設備得分為70分。又通過查詢相關數據可知，結構部分修正系數為0.6，裝修部分修正系數為0.2，設備部分修正系數為0.2，試測算該建筑的成新率。被評估建筑的成新率=（70

0.6+50

0.2+70

0.2）/100100%=66%（四）建筑物功能性貶值的估算建筑物功能性貶值是指由于建筑物用途、使用強度、設計、結構、裝修、設備配備等不合理造成的建筑物功能不足或浪費形成的價值損失。原因：1.建筑物用途與使用強度不合理造成的功能性貶值。這種貶值是相對于其所占用的土地的最佳使用而言的。其功能性貶值的量，相當于建筑物所占用土地的現實用途與其最佳使用之間的價值差。在具體評估時，還要考慮建筑物是房地合一評估，還是房地分估，再來分析判定其功能性貶值。

2.建筑物的設計以及結構上的缺陷，將導致建筑物不能充分發(fā)揮其應有功能和最大限度發(fā)揮其效用。該部分貶值可用被評估建筑物的有效使用面積與其建筑面積的比例，與正常建筑物有效使用面積與其建筑面積的比例的差額來測算。3.建筑物的裝修、設備與其總體功能的不協調，也會造成建筑物的功能性貶值。（五）建筑物經濟性貶值的估算。建筑物經濟性貶值是指由于外界條件的變化而影響了建筑物效用的發(fā)揮，導致其價值貶損。主要表現為利用率下降，從而導致收益下降。所以有：建筑物經濟性貶值=五、建筑物評估的市場法市場法是與在近期內發(fā)生或即將發(fā)生的同類型區(qū)域類似建筑物交易價格為基礎，經必要的修正來確定待估建筑物最可能實現的合理價格。房屋建筑物評估的市場法與土地使用權評估相比，有關區(qū)域因素、交易情況、交易時間等的修正方面一樣（參見土地使用權評估），只是個別因素方面不同。（一）市場房價對照法掌握參照物的市場成交價格，并剔除地價的因素，然后將被評估房屋建筑物與參照物進行對比，分析兩者的差異并量化，在參照物市場成交價格的基礎上作出調整和修正，得到被評估建筑物評估值。（二）單位造價調整法是以現行單位建筑面積的造價為基礎，調整估算待估建筑物市場價值的一種方法。其步驟為：1.搜集與被評估建筑物相同結構、相同用途的建筑物的現行單位造價，以此作為評估待估建筑物價值的基礎。2.調整被評估建筑物在地基處理、室內結構、裝修標準、附屬設施、建造時間、市場行情等方面與現行單位造價所依據的標準之間的差異，對搜集的建筑物現行標準單位造價進行調整并加上正常合理的利潤作為房屋建筑物的評估值。六、收益法是指對于能夠獲得收益的房屋建筑物，將其獲得的每年的收入扣除相關稅費等的余額按一定的折現率折現，估算房屋建筑物評估值的方法。收益通常用租金表示，假設房屋收益年期為無限年期。1.年收益比較穩(wěn)定的房屋建筑物的評估：P=A/r2.年收益前期不等，后期為年金形式的房屋建筑物的評估例4-5：一棟房屋預計在今后5年每年分別收取租金為100萬元、100萬元、110萬元、120萬元和130萬元，從第六年起，租金為168萬元，本金化率為10%，試評估該房屋的價值。P=100（1+10%）-1+100（1+10%）-2+110（1+10%）-3+120（1+10%）-4+130（1+10%）-5+168/10%（1+10%）-5=1462.01萬元在建工程評估不講！9、春去春又回，新桃換舊符。在那桃花盛開的地方，在這醉人芬芳的季節(jié)，愿你生活像春天一樣陽光，心情像桃花一樣美麗，日子像桃子一樣甜蜜。5月-255月-25Tuesday,May13,202510、人的志向通常和他們的能力成正比例。19:19:4319:19:4319:195/13/20257:19:43PM11、夫學須志也，才須學也，非學無以廣才，非志無以成學。5月-2519:19:4319:19May-2513-May-2512、越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。19:19:4319:19:4319:19Tuesday,May13,202513、志不立，天下無可成之事。5月-255月-2519:19:4319:19:43May13,202514、ThankyouverymuchfortakingmewithyouonthatsplendidoutingtoLondon.ItwasthefirsttimethatIhadseentheToweroranyoftheotherfamoussights.IfI'dgonealone,Icouldn'thaveseennearlyasmuch,becauseIwouldn'