物業(yè)管理企業(yè)會計規(guī)范與實務(wù)演講人：日期:目錄02代管基金專項管理01物業(yè)管理企業(yè)會計概述03住宅專項維修資金會計處理04酬金制服務(wù)計費方式會計處理05特殊業(yè)務(wù)會計處理06會計監(jiān)督與內(nèi)部控制01PART物業(yè)管理企業(yè)會計概述物業(yè)管理企業(yè)會計特點物業(yè)管理企業(yè)屬于服務(wù)性行業(yè)，其會計特點主要體現(xiàn)在收入確認(rèn)、成本核算和會計分錄等方面。服務(wù)性行業(yè)會計特點物業(yè)管理企業(yè)涉及大量資金往來，包括物業(yè)費、維修基金、代收代付款項等，需要建立完善的內(nèi)部控制制度。物業(yè)管理企業(yè)需要嚴(yán)格控制成本，加強費用管理，以提高經(jīng)濟效益。大量資金往來物業(yè)管理企業(yè)的會計科目設(shè)置相對復(fù)雜，需要反映企業(yè)各項經(jīng)濟活動的細(xì)節(jié)和分類。會計科目設(shè)置復(fù)雜01020403強調(diào)成本控制和費用管理相關(guān)法規(guī)體系（財基字第7號等）《會計法》規(guī)范了會計行為，明確了會計信息的真實性、完整性、可靠性等基本要求。《企業(yè)會計準(zhǔn)則》規(guī)定了企業(yè)會計的確認(rèn)、計量、記錄和報告等方面的具體準(zhǔn)則?！段飿I(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》（財基字[1998]第7號）針對物業(yè)管理企業(yè)的特點，規(guī)定了財務(wù)管理和會計核算的具體要求。其他相關(guān)法規(guī)如稅法、公司法等，也對物業(yè)管理企業(yè)的會計行為產(chǎn)生約束和影響。會計制度適用性分析統(tǒng)一會計制度有利于規(guī)范行業(yè)行為01統(tǒng)一的會計制度可以規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的會計行為，提高會計信息的質(zhì)量和可比性。會計制度需與稅法相協(xié)調(diào)02會計制度在確認(rèn)、計量和報告會計事項時，需要與稅法相協(xié)調(diào)，以確保企業(yè)依法納稅。會計制度應(yīng)考慮行業(yè)特點03在制定會計制度時，需要充分考慮物業(yè)管理企業(yè)的特點，如服務(wù)性、資金往來頻繁等，以確保制度的適用性和可操作性。會計制度需要不斷完善04隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展和會計環(huán)境的變化，會計制度需要不斷修訂和完善，以適應(yīng)新的情況和需求。02PART代管基金專項管理指物業(yè)服務(wù)企業(yè)代業(yè)主管理的，由業(yè)主按照業(yè)主大會決定或物業(yè)服務(wù)合同約定繳納的，用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新改造等用途的資金。代管基金的定義包括但不限于房屋維修基金、電梯維修基金、二次供水設(shè)施維修基金等。代管基金的范圍代管基金的定義與范圍房屋共用部位維修基金核算維修基金籌集根據(jù)業(yè)主大會決定或物業(yè)服務(wù)合同約定，按期足額籌集維修基金。維修基金使用嚴(yán)格按照房屋共用部位維修基金的使用范圍和程序進行使用，不得挪作他用。維修基金分?jǐn)偘凑諛I(yè)主擁有的房屋建筑面積比例或業(yè)主大會決定的方式，合理分?jǐn)偩S修費用。維修基金明細(xì)核算對維修基金的籌集、使用、分?jǐn)偟让骷?xì)進行核算，確保資金的去向和使用情況清晰明了。對維修基金進行專戶存儲、核算和管理，確保資金安全、有效使用。對維修工程進行嚴(yán)格審核，并按照約定的結(jié)算方式進行結(jié)算，確保維修費用合理、合規(guī)。定期向業(yè)主公示維修基金的籌集、使用和管理情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。與房屋共用部位維修基金類似，需按照約定籌集和使用維修基金。共用設(shè)施設(shè)備維修基金核算維修基金籌集與使用維修基金管理維修工程審核與結(jié)算維修基金公示與監(jiān)督代管基金應(yīng)設(shè)立專戶進行存儲，不得與物業(yè)服務(wù)企業(yè)其他賬戶混用。代管基金必須?？顚Ｓ茫坏门沧魉没蛴糜趬|支其他費用。代管基金的使用應(yīng)接受業(yè)主大會、業(yè)主委員會或政府相關(guān)部門的監(jiān)管，確保資金使用的合法性和合規(guī)性。對代管基金進行會計核算和審計，確保資金的流向和使用情況真實、準(zhǔn)確、合規(guī)。專戶存儲與?？顚Ｓ靡髮舸鎯？顚Ｓ觅Y金監(jiān)管會計核算與審計03PART住宅專項維修資金會計處理《核算辦法》核心要點維修資金會計核算的目標(biāo)確保維修資金的安全、完整和合規(guī)性，規(guī)范維修資金的籌集、使用和管理。02040301會計科目設(shè)置設(shè)置專門的會計科目，用于核算維修資金的來源、使用和結(jié)余情況。會計確認(rèn)與計量根據(jù)維修資金的實際收支情況，采用合適的會計政策和會計估計進行確認(rèn)和計量。資金監(jiān)管加強維修資金的監(jiān)管，確保資金?？顚Ｓ?，防范資金被挪用或濫用。獨立會計主體核算要求獨立性維修資金應(yīng)作為獨立的會計主體進行核算，與物業(yè)管理企業(yè)的其他資金相區(qū)分。會計核算體系建立完整的維修資金會計核算體系，包括賬簿設(shè)置、憑證編制、報表編制等環(huán)節(jié)。財務(wù)信息披露定期向業(yè)主公開維修資金的收支情況，保障業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。維修資金收支明細(xì)管理資金籌集明確維修資金的籌集渠道和方式，確保資金及時足額到位。資金使用按照規(guī)定的程序和范圍使用維修資金，確保資金的合理性和有效性。收支明細(xì)核算對維修資金的收入和支出進行明細(xì)核算，確保資金的來源和去向清晰可查。資金監(jiān)管與審計加強維修資金的監(jiān)管和審計力度，防范資金風(fēng)險。會計信息披露規(guī)范披露內(nèi)容定期向業(yè)主披露維修資金的籌集、使用、結(jié)余等財務(wù)信息，以及會計核算方法和政策變更等信息。披露方式披露責(zé)任通過公開透明的渠道進行披露，如業(yè)主大會、公示欄、官方網(wǎng)站等，確保業(yè)主能夠及時獲取相關(guān)信息。明確信息披露的責(zé)任人和責(zé)任追究機制，確保披露信息的真實性和準(zhǔn)確性。12304PART酬金制服務(wù)計費方式會計處理酬金制計費方式指物業(yè)管理企業(yè)按照合同約定或業(yè)主大會決定，從物業(yè)服務(wù)資金中提取一定比例的酬金作為服務(wù)費，其余部分則用于物業(yè)服務(wù)成本的支出和業(yè)主共有部分維護費用的支出。酬金制的特點酬金制服務(wù)計費方式的特點是物業(yè)服務(wù)費用與物業(yè)服務(wù)成本及業(yè)主共有部分維護費用掛鉤，物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)的風(fēng)險較小，但業(yè)主需承擔(dān)一定的費用風(fēng)險。酬金制計費方式定義物業(yè)服務(wù)資金構(gòu)成劃分包括人員費用、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用、清潔衛(wèi)生費用、綠化養(yǎng)護費用、秩序維護費用等。物業(yè)服務(wù)成本指用于業(yè)主共有部分的大修、中修和更新改造等費用，如電梯維修、外墻粉刷等。業(yè)主共有部分維護費用物業(yè)管理企業(yè)按照合同約定或業(yè)主大會決定提取的酬金，通常包括管理服務(wù)費用、利潤及稅金等。物業(yè)管理企業(yè)酬金酬金提取方式一般根據(jù)合同約定或業(yè)主大會決定執(zhí)行，可以按照固定比例提取，也可以按照實際成本加合理利潤率的方式提取。酬金提取方式酬金制下的會計核算方法應(yīng)遵循相關(guān)會計準(zhǔn)則和制度，確保物業(yè)服務(wù)資金的合理使用和業(yè)主權(quán)益的保障。具體核算方法包括物業(yè)服務(wù)成本的歸集、分配和結(jié)轉(zhuǎn)，業(yè)主共有部分維護費用的計提和使用，以及酬金的提取和結(jié)轉(zhuǎn)等。核算方法酬金提取與核算方法資金結(jié)余處理規(guī)范資金結(jié)余歸屬酬金制下的資金結(jié)余應(yīng)歸全體業(yè)主所有，由業(yè)主大會決定使用方式，可用于補充業(yè)主共有部分維護費用、抵扣下一年度物業(yè)服務(wù)費用等。結(jié)余資金使用審批在使用結(jié)余資金時，應(yīng)經(jīng)過業(yè)主大會的審批，確保資金使用的合法性和合理性。財務(wù)信息公開透明物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)定期向業(yè)主公開物業(yè)服務(wù)資金的收支情況和結(jié)余資金的使用情況，接受業(yè)主的監(jiān)督和質(zhì)詢。05PART特殊業(yè)務(wù)會計處理物業(yè)費預(yù)收按照物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定，提前收取的業(yè)主物業(yè)費，計入預(yù)收賬款。分期確認(rèn)根據(jù)物業(yè)服務(wù)實際提供進度，按期確認(rèn)物業(yè)費收入，計入主營業(yè)務(wù)收入。預(yù)收賬款核算設(shè)立專門預(yù)收賬款科目，記錄物業(yè)費預(yù)收與分期確認(rèn)情況。預(yù)收賬款結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)年末預(yù)收賬款余額較大時，按照一定方法進行結(jié)轉(zhuǎn)，以反映實際經(jīng)營狀況。物業(yè)費預(yù)收與分期確認(rèn)明確公共收益的來源，如電梯廣告、車位出租等。按照業(yè)主大會決議或合同約定，將公共收益分配給業(yè)主或用于物業(yè)服務(wù)支出。設(shè)立專門公共收益科目，記錄公共收益的收支及分配情況。定期向業(yè)主公開公共收益的收支及分配情況，接受業(yè)主監(jiān)督。公共收益分配核算公共收益來源公共收益分配核算方法公開透明維修工程成本歸集維修工程范圍明確維修工程的范圍，包括大修、中修和日常維修等。成本歸集方法按照維修工程實際發(fā)生的費用，進行成本歸集和核算。會計核算設(shè)立專門維修工程成本科目，記錄維修工程的成本支出情況。成本分?jǐn)偢鶕?jù)業(yè)主大會決議或合同約定，將維修工程成本分?jǐn)偟较嚓P(guān)業(yè)主或使用人。稅費計提與申報稅費種類明確物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)繳納的稅費種類，如增值稅、所得稅等。稅費計提按照稅法規(guī)定，計提應(yīng)繳納的稅費，計入當(dāng)期損益。稅費申報按照稅法規(guī)定的期限和要求，向稅務(wù)機關(guān)申報應(yīng)繳納的稅費。稅務(wù)籌劃合法合規(guī)地進行稅務(wù)籌劃，降低企業(yè)稅負(fù)，提高企業(yè)經(jīng)濟效益。06PART會計監(jiān)督與內(nèi)部控制資金使用審批流程審批程序規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全資金使用審批程序，明確審批人員、審批權(quán)限和審批流程，確保資金使用的合法性和合規(guī)性。資金使用監(jiān)督審批記錄保存對于大額資金使用，應(yīng)當(dāng)實行集體決策審批或者聯(lián)簽制度，加強資金使用的監(jiān)督，防止資金挪用和濫用。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)妥善保存資金使用審批記錄，以便日后查閱和審計。123定期對賬與公示制度物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立定期對賬制度，與業(yè)主、供應(yīng)商等相關(guān)方進行對賬，確保資金往來清晰、準(zhǔn)確無誤。對賬制度物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公示財務(wù)狀況和資金使用情況，增加透明度，保障業(yè)主的知情權(quán)。公示制度對賬結(jié)果應(yīng)當(dāng)及時公示，對于差異部分應(yīng)當(dāng)及時查明原因并處理，確保公示信息的真實性。對賬與公示的銜接物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強內(nèi)部審計，重點關(guān)注資金管理、成本控制、收益分配等方面，確保財務(wù)報告的真實性和準(zhǔn)確性。審計要點與常見問題審計要點在審計過程中，常見的問題包括資金挪用、虛假報銷、違規(guī)采購等，應(yīng)當(dāng)加強審計監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)并糾正這些問題。常見問題審計結(jié)果應(yīng)當(dāng)作為改進內(nèi)部管理、加強內(nèi)部控制的重要依據(jù)，對于發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)當(dāng)及時整改，并追究相關(guān)責(zé)