承接查驗管理分享目錄住宅物業(yè)承接查驗管理流程圖………….……………..1一

、適用范圍及術(shù)語………….……………..2二、職責(zé)…………..….2三、辦法要點……………….……..…4四、相關(guān)文件支持…………………….…………10五、記錄表格…………………….…………11

一、適用范圍及術(shù)語Page2適用范圍適用于各區(qū)域公司開發(fā)的工程項目（以下簡稱開發(fā)工程項目），并由物業(yè)服務(wù)項目（以下簡稱物業(yè)服務(wù)項目）承接物業(yè)項目公共區(qū)域及其配套設(shè)施設(shè)備（含自持物業(yè)）的承接查驗移交工作。物業(yè)服務(wù)項目在承接新建物業(yè)項目前與和開發(fā)工程項目部按照國家有關(guān)規(guī)定及前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行檢查和移交的活動。術(shù)語定義物業(yè)共用部位、設(shè)施設(shè)備承接查驗為完成物業(yè)共用部分的交接，開發(fā)工程項目部與物業(yè)服務(wù)項目工程管理部門一起對物業(yè)共用部位、共用設(shè)備、共用設(shè)施的建造質(zhì)量、運行狀況、管理資料、使用功能等進行的綜合性查驗。

地產(chǎn)開發(fā)板塊相關(guān)職責(zé)2.1.1開發(fā)工程項目部負(fù)責(zé)按政府相關(guān)法規(guī)要求履行物業(yè)承接查驗相關(guān)職責(zé)，通過與物業(yè)服務(wù)項目的溝通，形成針對項目的具體承接查驗實施計劃，負(fù)責(zé)召集和組織物業(yè)承接查驗的啟動、資料移交、現(xiàn)場查驗組織、查驗問題整改、承接查驗協(xié)議的簽訂、設(shè)施設(shè)備維護操作培訓(xùn)及實體移交工作，形成相應(yīng)的承接查驗成果。二、承接查驗職能職責(zé)分工

2.1.2開發(fā)工程項目部負(fù)責(zé)開發(fā)的項目在與物業(yè)服務(wù)項目進行承接查驗時發(fā)現(xiàn)的問題督促施工單位限時整改完成。配合物業(yè)服務(wù)項目做好整改問題的復(fù)驗及升級備案和房地產(chǎn)行政主管部門備案手續(xù)的辦理。2.1.3開發(fā)區(qū)域公司項目管理部門負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)相關(guān)職能部門提供方案和支持，推動工程疑難問題的整改。2.1.4開發(fā)公司項目管理部門負(fù)責(zé)承接查驗的歸口管理。Page3物業(yè)板塊相關(guān)職責(zé)2.2.1物業(yè)服務(wù)項目響應(yīng)開發(fā)工程項目部召集和組織的物業(yè)交付查驗工作，并按相關(guān)法規(guī)要求履行物業(yè)管理承接查驗相關(guān)職責(zé)。主動配合開發(fā)項目做好承接查驗的啟動、資料移交、現(xiàn)場查驗、查驗問題整改跟蹤及實體移交等工作。接受開發(fā)組織的設(shè)施設(shè)備維護操作培訓(xùn)。2.2.2物業(yè)服務(wù)項目負(fù)責(zé)收集整理查驗過程中的質(zhì)量問題記錄，跟蹤現(xiàn)場查驗及移交相關(guān)信息，填寫《承接查驗及移交信息總覽表》及《承接查驗及移交信息明細(xì)表》，掌握承接查驗及移交進度，將《承接查驗及移交信息總纜表》報嘉寶工程管理部門備案。對雙方存在整改爭議的工程問題按第4.4條“升級備案流程”要求進行升級備案。2.2.3物業(yè)服務(wù)項目負(fù)責(zé)對查驗、整改、移交全過程的資料進行整理，形成項目承接驗收檔案。2.2.4物業(yè)服務(wù)項目負(fù)責(zé)共用部位、設(shè)施設(shè)備承接查驗及移交過程相關(guān)問題整改復(fù)檢。負(fù)責(zé)到房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)。2.2.5物業(yè)工程管理部門負(fù)責(zé)參與新接物業(yè)項目的承接查驗、升級問題的討論及承接查驗相關(guān)工作的協(xié)調(diào)、指導(dǎo)。二、承接查驗職能職責(zé)分工Page4物業(yè)承接查驗的條件3.1.1建設(shè)工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案。3.1.2供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計要求建成，投入正常使用，供水、供電、供氣、供熱已安裝計量表具。3.1.3教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計要求建成，房屋幢、戶編號經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。3.1.4道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要求建成，并滿足使用功能要求。3.1.5電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器等共用設(shè)施設(shè)備正常運行，并取得使用合格證書。3.1.6物業(yè)使用、維護和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全。3.1.7法律法規(guī)、政策規(guī)定的其他條件。3.1.8無違反《新建物業(yè)承接查驗安全底線》標(biāo)準(zhǔn)的情況。三、承接查驗要點承接查驗依據(jù)3.2.1物業(yè)買賣合同3.2.2臨時管理規(guī)約3.2.3前期物業(yè)服務(wù)合同3.2.4物業(yè)規(guī)劃設(shè)計方案3.2.5建設(shè)單位移交的圖紙資料3.2.6建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。三、承接查驗要點Page5承接查驗啟動開發(fā)工程項目部在竣工交付業(yè)主前

30日內(nèi)啟動物業(yè)承接查驗工作，承接查驗工作可與開發(fā)項目質(zhì)量內(nèi)部驗收（初驗）一并啟動。物業(yè)承接查驗工作啟動時，應(yīng)落實移交范圍、資料移交、現(xiàn)場查驗及操作培訓(xùn)的具體參與人員及開展時間等。三、承接查驗要點承接查驗通知交房前30日內(nèi)開發(fā)工程項目部將具備承接查驗的共用部位、設(shè)施設(shè)備以書面形式（見：XXXX項目承接查驗通知）通知物業(yè)服務(wù)項目。物業(yè)服務(wù)項目接到通知

1個工作日內(nèi)向開發(fā)板塊進行回應(yīng)，就具體的承接查驗事宜進行溝通，同時將“通知”報嘉寶工程管理中心備案三、承接查驗要點承接查驗小組成立開發(fā)工程項目部組織相關(guān)部門召開專題會議，并參照《關(guān)于成立XXXX項目承接查驗小組通知》成立物業(yè)承接查驗小組【小組人員包括：I）開發(fā)工程項目部專業(yè)工程師，II）物業(yè)項目及工程管理部門相關(guān)專業(yè)工程人員，III）施工單位專業(yè)人員及施工單位負(fù)責(zé)人】。三、承接查驗要點承接查驗計劃承接查驗小組成立時，開發(fā)工程項目部應(yīng)組織物業(yè)服務(wù)項目依據(jù)《物業(yè)承接查驗管理流程圖》要求制定承接查驗方案和計劃，落實具體移交范圍，資料移交、現(xiàn)場查驗及操作培訓(xùn)的具體參與人員及開展時間等，并按照計劃要求實施承接查驗工作；承接查驗實施計劃須納入開發(fā)板塊計劃考核系統(tǒng)進行考核。三、承接查驗要點Page6查驗成果物業(yè)服務(wù)項目簽收的《XXXX項目承接查驗通知》，開發(fā)項目及物業(yè)服務(wù)項目雙方簽章（字）的《關(guān)于成立XXXX項目承接查驗小組通知》，開發(fā)項目及物業(yè)服務(wù)項目雙方簽章（字）的《XXXX項目承接查驗實施計劃》三、承接查驗要點資料移交在進行現(xiàn)場查驗5日前，開發(fā)工程項目部應(yīng)當(dāng)逐步向物業(yè)公司移交下列資料（壟斷行業(yè)施工工程除外）:1、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料。2、共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料。

3、

供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件。4、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件。5、開發(fā)工程項目部負(fù)責(zé)將移交的物業(yè)資料收集整理后歸檔，按《XXXX工程項目移交物業(yè)公司資料清單》與物業(yè)服務(wù)項目辦理資料交接手續(xù)，嘉寶區(qū)域公司工程管理部門督促指導(dǎo)資料移交，相關(guān)移交人在移交資料清單上簽字。接收的資料由物業(yè)服務(wù)項目存檔及查閱。6、開發(fā)工程項目部未能按時全部移交所列資料的，應(yīng)按《XXXX項目承接查驗資料移交缺失整改計劃》列出整改計劃，落實補交的具體時限和責(zé)任部門；對于缺損資料確實無法彌補的，應(yīng)在承接查驗協(xié)議中注明，同時在《XXXX項目承接查驗資料移交缺失整改計劃》的“項目缺失資料報備”欄中注明，并作為升級備案的依據(jù)。三、承接查驗要點Page77、

移交時間控制：所有資料原則上應(yīng)在交房后2個月內(nèi)完成（壟斷行業(yè)施工工程除外）。

8、成果：物業(yè)服務(wù)項目及開發(fā)工程項目雙方簽字的《XXXX工程項目移交物業(yè)公司資料清單》9、現(xiàn)場查驗：現(xiàn)場查驗前開發(fā)工程項目應(yīng)準(zhǔn)備好所需資料、表單和工具，現(xiàn)場查驗應(yīng)分組或分專業(yè)進行，承接查驗小組應(yīng)根據(jù)承接查驗計劃的時間節(jié)點，按照開發(fā)公司統(tǒng)一驗收標(biāo)準(zhǔn)，對下列物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行現(xiàn)場檢查和驗收，填寫《XXXX驗收檢查表》（參見附件，開發(fā)公司修改后按新表格執(zhí)行）。共用部位：包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；共用設(shè)備：包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；共用設(shè)施：包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機動車（非機動車）停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。（注：開發(fā)工程項目部應(yīng)當(dāng)依法移交有關(guān)單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設(shè)施設(shè)備，不作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)場檢查和驗收的內(nèi)容）三、承接查驗要點資料移交Page8控制要點

1、現(xiàn)場查驗記錄：現(xiàn)場查驗須形成書面記錄，《XXXX驗收檢查表》記錄由開發(fā)板塊和管理板塊參加查驗的人員簽字確認(rèn)，物業(yè)服務(wù)項目收集整理。2、現(xiàn)場查驗問題整改：現(xiàn)場承接查驗工作結(jié)束后，物業(yè)服務(wù)項目組織參加驗收人員召開承接查驗現(xiàn)場會，并做好會議紀(jì)要。承接查驗現(xiàn)場會會議紀(jì)要內(nèi)容包含：提出本次承接查驗的主要問題及整改要求，開發(fā)工程項目部在1個工作日內(nèi)按附件模板制定整《XXXX項目承接查驗問題整改計劃》并提交給物業(yè)服務(wù)項目，并在計劃時間節(jié)點內(nèi)完成整改；為推動整改計劃完成，整改計劃需納入開發(fā)公司ERP專項計劃進行考核。3、成果：物業(yè)服務(wù)項目及開發(fā)工程項目部雙方簽字的各專業(yè)系統(tǒng)《XXXX驗收檢查表》及開發(fā)工程項目部簽字的《XXXX項目承接查驗問題整改計劃》4、查驗時間控制：所有需移交系統(tǒng)的查驗原則上應(yīng)在交房后3個月內(nèi)完成。5、整改復(fù)驗：物業(yè)服務(wù)項目應(yīng)嚴(yán)格按照開發(fā)工程項目部簽字的《XXXX項目承接查驗問題整改計劃》對項目的各個系統(tǒng)進行復(fù)驗，對復(fù)驗查出的問題應(yīng)形成查驗匯總記錄。整改復(fù)驗期間，開發(fā)工程項目應(yīng)排組織施工單位或項目工程技術(shù)人員積極參與，確保整改復(fù)驗工作順利開展。6、協(xié)議簽訂：按《承接查驗問題整改計劃》整改復(fù)驗完成后，開發(fā)項目應(yīng)組織物業(yè)簽訂承接查驗協(xié)議，共同確認(rèn)承接查驗結(jié)果，開發(fā)項目對遺留問題列入整改計劃，并將復(fù)驗查出的匯總問題和整改計劃做為協(xié)議附件。三、承接查驗要點Page9控制要點7、操作培訓(xùn)：共用設(shè)施設(shè)備移交前，開發(fā)工程項目部應(yīng)組織設(shè)備廠家、施工單位對物業(yè)服務(wù)項目的設(shè)施設(shè)備維護員和秩序員進行培訓(xùn)，培訓(xùn)時間原則上控制在交房前10日內(nèi)完成，并形成消防、弱電、強電、給排水、空調(diào)系統(tǒng)等培訓(xùn)記錄。8、交接手續(xù)：交接手續(xù)應(yīng)在物業(yè)承接查驗協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理。開發(fā)工程項目應(yīng)按《物業(yè)移交附表》對各專業(yè)系統(tǒng)進行逐項移交，并形成物業(yè)服務(wù)項目及開發(fā)工程項目部雙方簽字的各專業(yè)系統(tǒng)《物業(yè)移交附表》，對未移交或移交中存在的問題記錄在《XXXX項目承接查驗實物移交缺項整改計劃》中，由開發(fā)工程項目部落實具體整改時間和整改部門，納入開發(fā)公司ERP專項計劃進行考核。分期開發(fā)的物業(yè)項目，可以根據(jù)開發(fā)進度，對符合交付條件的物業(yè)分期承接查驗，開發(fā)與物業(yè)服務(wù)項目在承接最后一期物業(yè)時，辦理物業(yè)項目整體交接手續(xù)。三、承接查驗要點物業(yè)資料備案辦理完成承接查驗移交手續(xù)后，物業(yè)服務(wù)項目應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)：a)前期物業(yè)服務(wù)合同；b)臨時管理規(guī)約；c)物業(yè)承接查驗協(xié)議；d)建設(shè)單位移交資料清單；e)查驗記錄；f)交接記錄；g)其它承接查驗有關(guān)的文件三、承接查驗要點Page10升級備案及緊急處置流程

1、問題申請：物業(yè)服務(wù)項目應(yīng)對資料移交、承接查驗和實體移交過程中的需升級處理的遺留問題按《XXXX項目問題升級申請表》表要求進行填寫。并按如下流程進行升級：2、一級升級：開發(fā)區(qū)域公司負(fù)責(zé)人和區(qū)域公司負(fù)責(zé)人共同對上報升級問題進行分析討論，決定是否升級。3、二級升級：開發(fā)項目管理部門負(fù)責(zé)人和工程管理中心負(fù)責(zé)人共同對一級升級問題進行分析討論，決定是否升級。4、三級升級：開發(fā)體系分管領(lǐng)導(dǎo)和總裁對上報二級升級問題進行裁決，裁決整改，則返回開發(fā)工程項目部進行整改，開發(fā)區(qū)域公司項目管理部門負(fù)責(zé)相關(guān)部門提供技術(shù)、方案和資金支持。裁決不整改的問題，按流程到集團備案。5、項目對備案遺留問題及審批意見進行存檔備查。