房地產(chǎn)評(píng)估案例

房地產(chǎn)評(píng)估案例一

港灣酒店房地產(chǎn)評(píng)估

一、評(píng)估對(duì)象概況

港灣酒店是由S公司獨(dú)資創(chuàng)辦的四星級(jí)商務(wù)酒店，總建筑的

積17000平方米，其中主體部分建筑面積12800平方米，中心俱樂(lè)部

建筑面積4200平方米，總用地面積14500平方米。該酒店的土地使

用權(quán)屬S公司，自1994年6月28日至2034年6月28日。

該酒店主體部分為七層框架樓房，于1994年開(kāi)始動(dòng)工，1996

年竣工并投入使用。一層為前廳大堂，內(nèi)設(shè)服務(wù)總臺(tái)、餐廳、咖啡廳

等，二層設(shè)有宴會(huì)廳、酒吧、商場(chǎng)，三層以上為客房，擁有各類客房

168間套，258個(gè)床位，有單人房、雙人房、豪華單間與套間等，各

種客房?jī)?nèi)裝修豪華，設(shè)有中央空調(diào)、程控直撥國(guó)內(nèi)國(guó)際電話、遙控音

響、國(guó)際衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)及有線電視裝置、私人保險(xiǎn)箱及特有的溫

泉浴。

中心俱樂(lè)部為三層框架樓房，是該酒店附屬娛樂(lè)配套設(shè)施，

通過(guò)一個(gè)連接長(zhǎng)廊與主體部分相連，于1998年底竣工，1999年下半

年正式營(yíng)業(yè)。其一層設(shè)有美容廳、貴賓廳、男女桑拿浴室、室內(nèi)溫泉

游泳池，二層設(shè)電子游樂(lè)室、卡拉OK舞廳及KTV、中型高級(jí)會(huì)議室、

壁球室，三層為多功能大型國(guó)際會(huì)議室，三層屋面為露天網(wǎng)球場(chǎng)。中

心俱樂(lè)部?jī)?nèi)部裝修高檔，地面均鋪磨光花崗巖，內(nèi)墻貼柚木板，礦棉

板鋁合金吊頂，古鈾色鋁合金窗，藝術(shù)門。

該酒店設(shè)有停車場(chǎng)一個(gè)，電梯四部，其中兩部專供中心俱樂(lè)

部使用。

該酒店地處W市政治、經(jīng)濟(jì)、涉外活動(dòng)的中心區(qū)域，西鄰WS

路，北與WM大樓大鄰,南面與正在興建的“GM廣場(chǎng)”相連接,地理

位置得天獨(dú)厚，周圍生活?yuàn)蕵?lè)服務(wù)配套設(shè)施齊全，火車站約10分鐘

車程，離飛機(jī)場(chǎng)約40分鐘車程，目前有54路無(wú)軌電車經(jīng)過(guò)，17、5、

28路公共汽車及多路大小巴士均可通達(dá)，交通便捷，是從事商務(wù)活

動(dòng)及旅游下榻的理想場(chǎng)所。

二、評(píng)估目的

為以該酒店作抵押向銀行申請(qǐng)貸款提供公允的市場(chǎng)價(jià)格依

據(jù)。

三、評(píng)估基準(zhǔn)日

評(píng)估基準(zhǔn)日為2000年5月28日。

四、評(píng)估估算過(guò)程

（一）選擇評(píng)估方法

考慮到評(píng)估對(duì)象具有明顯收益的特點(diǎn)，擬選用收益法進(jìn)行評(píng)估。計(jì)算

公式為：

V=AX[1-1^（1+r）n]

式中：V為房地產(chǎn)價(jià)值；A為年純收益；r為資本化率；n為

收益年期。

（二）確定資本化率

2

資本化率的確定，本評(píng)估以銀行存款利率、物價(jià)指數(shù)、房地

產(chǎn)企業(yè)和酒店的平均收益率為依據(jù)推算。

1.以一年期定期存款利率為基礎(chǔ)，考慮物價(jià)變動(dòng)指數(shù)，綜合

確定資本化率。中心俱樂(lè)部于1998年底竣工。w市1989—1999年

底物價(jià)上漲指數(shù)加權(quán)平均變動(dòng)率為9%,以W市1998年銀行一年期

存款利率4.14%為基礎(chǔ)，考慮物價(jià)變動(dòng)因素，則：

4.14%X（1+9%）=4.5%

2.W市房地產(chǎn)企業(yè)平均投資收益率為15%o

3.w市酒店業(yè)平均投資收益率為18%。

分析以上數(shù)據(jù)，可確定資本化率在4.5%?18%之間，取

15%。

（三）確定純收益

由于中心俱樂(lè)部于1999年下半年開(kāi)始正式營(yíng)業(yè)，有關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)

據(jù)無(wú)法提供，故將酒店主體部分與中心俱樂(lè)部分開(kāi)評(píng)估。

1.酒店主體部分純收益A1。根據(jù)w市XX會(huì)計(jì)師事務(wù)所為

港灣酒店所作的1997、1998、1999年度審計(jì)報(bào)告書(shū)及該酒店財(cái)務(wù)部

提供的有關(guān)資料，將三年的財(cái)務(wù)資料列表如下（見(jiàn)表4—4）。表

4—4前三年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)表單位：萬(wàn)元

年

份199719981999

項(xiàng)目

年純收益543454598

3

年成本（含經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)）297231268

年收益840685666

從目前的經(jīng)營(yíng)情況看，2000年的效益將好于1999年，取1999年的

純收益作為A”即A尸598萬(wàn)元。

2.中心俱樂(lè)部純收益A?。中心俱樂(lè)部按功能分為：美容廳、

健身房、游泳池、高級(jí)會(huì)議室、壁球室、桑拿浴室、卡拉0K舞廳、

電子游樂(lè)室、大型會(huì)議室、網(wǎng)球室，以下對(duì)其進(jìn)行分項(xiàng)評(píng)估。

（1）總收益。

①美容廳。提供設(shè)計(jì)各種發(fā)型及美容服務(wù)，消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為50元

/次，正常營(yíng)業(yè)每天容納12人次，滿客率為80%,每月按28天計(jì),

則年收益為：

50X12X28X12X80%=161280（元）

②健身房。提供各種健身器材，消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)30元/次，正常營(yíng)

業(yè)平均每天按15人次計(jì)，滿客率60%,每月按28天計(jì)，則年收益

為：

30X15X28X12X60%=90720（元）

③室內(nèi)溫泉游泳池。規(guī)格約為25mxi5m的橢圓形游泳池，一

天可容納約60人，滿客率為70%,消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)30元/人次，每門按

28天計(jì)，則年收益為：

30X60X28X12X70%=423360（元）

4

④高級(jí)會(huì)議室。高級(jí)會(huì)議室內(nèi)裝修豪華，一次可容納70人，

按會(huì)議收費(fèi)1300元/天，以每月5次、一次2天計(jì)，則年收益為：

1300X5X2X12=156000（元）

⑤壁球室。消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)25元/45分鐘，按每天5人次、每月28

大計(jì)，滿客率為80%,則年收益為：

25X5X28X12X80%=33600（元）

⑥男女桑拿浴室。男女桑拿浴室各有5間桑拿浴室和多間按

摩室，外有一大熱池，高級(jí)裝修，消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：一次桑拿（帶按摩）男

138元/次，女130元/次，每天正常平均人數(shù)男按25人、女按20

人計(jì)，擬定滿客率為60%,每月按28天計(jì)，則年收益為：

（138X25+130X20）X60%X28X12=1219680（元）

⑦電子游樂(lè)室。室內(nèi)共有85臺(tái)游戲機(jī)，根據(jù)w市目前同類型

游樂(lè)室的經(jīng)營(yíng)狀況，每月平均收益為80000元，則年收益為：

80000X12=960000（元）

⑧大型多功能廳。為大型表演臺(tái)，帶可分隔包廂，配有同聲

翻譯設(shè)備，可容納200人。根據(jù)w市目前同類型多功能廳的營(yíng)業(yè)狀況,

平均每月收益為25000元，則年收益為：

25000X12=300000（元）

⑨卡拉OK廳及KTV。廳內(nèi)高級(jí)裝修，可容納60人，根捱目

前W市同類型場(chǎng)所營(yíng)業(yè)狀況，每天平均收益1500元，每月按28天

計(jì)，則年收益為：

1500X28X12=504000（元）

5

⑩網(wǎng)球場(chǎng)。露天網(wǎng)球場(chǎng)內(nèi)有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)，消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)50元

川、時(shí)，每天以6小時(shí)計(jì)，滿客率70%,每月按20天計(jì)，則年收益

為：

50X6X20X12X70%=50400（元）

（11）會(huì)員費(fèi)。該酒店娛樂(lè)場(chǎng)所采取會(huì)員制，會(huì)員繳了會(huì)費(fèi),

就可免費(fèi)在有關(guān)娛樂(lè)場(chǎng)所活動(dòng)。會(huì)員費(fèi)收入1358300元，年利率

4.14%,則年收益為：

1358300X4.14%=56234（元）

中心俱樂(lè)部年總收益=161280+90720+423360+156000

+33600+1219680+960000+300000

+504000+50400+56234

=395.53（萬(wàn)元）

（2）總支出。水電費(fèi)用60萬(wàn)元；職工工資6.5萬(wàn)元；營(yíng)

業(yè)稅金（3%）11,9萬(wàn)元；維修費(fèi)用5萬(wàn)元；營(yíng)業(yè)費(fèi)用50萬(wàn)元。合

計(jì)年總支出為133.4萬(wàn)元。

（3）經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。

133.4X18%=24（萬(wàn)元）

（4）純收益A?。

A2=395.53-133.4-24=238.13（萬(wàn)元）

3.純收益Ao

A=A1+A2=598+238.13=836.13（萬(wàn)元）

（四）計(jì)算評(píng)估V

6

V=5526

五、評(píng)估結(jié)果

經(jīng)實(shí)地勘估和測(cè)算，港灣酒店按收益法進(jìn)行評(píng)估，在2000年

5月28日的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為5526萬(wàn)元。

六、案例評(píng)價(jià)

根據(jù)評(píng)估對(duì)象一一酒店能帶來(lái)連續(xù)收益，而且收益比較穩(wěn)定

的特點(diǎn)，采用收益法進(jìn)行評(píng)估更符合酒店實(shí)際情況。本案例選用方法

適當(dāng)，評(píng)估過(guò)程正確，評(píng)估結(jié)果符合實(shí)際情況，但如下幾點(diǎn)應(yīng)值得注

忌、:

1.針對(duì)酒店房地產(chǎn)評(píng)估的特殊性，要對(duì)當(dāng)?shù)赝愋途频赀M(jìn)行

市場(chǎng)調(diào)查，以便確定酒店業(yè)的投資收益率、滿客率、不同功能部分的

消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及成本支出等。在中心俱樂(lè)部的純收益計(jì)算中，這一點(diǎn)比

較突出。

2.該酒店娛樂(lè)場(chǎng)所采用會(huì)員制，考慮到會(huì)員費(fèi)的特殊性，

不能按全收益考慮，應(yīng)按年存款利息作為收益，但不需繳納營(yíng)業(yè)稅。

3.在確定純收益時(shí)，應(yīng)以客觀收益為準(zhǔn)，即以W市同類型酒

店的平均收益為準(zhǔn)，不應(yīng)采用實(shí)際收益。本例中，中心俱樂(lè)部的收益

計(jì)算是依據(jù)客觀收益，但酒店主體部分的收益計(jì)算卻采用實(shí)際收益是

欠妥的。

4.《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅》條例規(guī)定，娛樂(lè)業(yè)的營(yíng)業(yè)稅率

為5%?10%,本例采用3%的營(yíng)業(yè)稅率是沒(méi)有依據(jù)的。

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5.資本化率的確定方法不妥，酒店房地產(chǎn)的資本化率應(yīng)以：

當(dāng)?shù)鼐频昶骄顿Y收益率18%來(lái)確定。

房地產(chǎn)評(píng)估案例二

案例

評(píng)估對(duì)象為XX有限公司位于上海市XX開(kāi)發(fā)區(qū)XX路XX號(hào)

工業(yè)用途房地產(chǎn)（土地為出讓）。該公司因需以評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)向法

院提供財(cái)產(chǎn)擔(dān)保，委托XX評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該房地產(chǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行

評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為2003年2月21日。該案例采用房地分估然后加

總的方法對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

一、基本情況

（一）估價(jià)對(duì)象概況

此次委托評(píng)估的是位于上海市XX開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的工業(yè)用房地產(chǎn)。

1、估價(jià)對(duì)象的登記和權(quán)屬狀況

根據(jù)委托方提供的［滬房地x字（2002）第XXX號(hào)］房地產(chǎn)權(quán)證

及估價(jià)師實(shí)地查勘，估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)狀況如下：

權(quán)利人：XX有限公司

坐落：XX路XX號(hào)

土地權(quán)屬性質(zhì)：國(guó)有出讓

土地用途：工業(yè)

地號(hào)：（略）

8

土地使用期限：1996-04-05至2046-04-04止

土地總面積：29,032面

建筑面積：6,791m2

房屋類型：工廠

建筑結(jié)構(gòu)：鋼混

未發(fā)現(xiàn)估價(jià)對(duì)象有抵押或其他權(quán)利限制現(xiàn)象，目前處于正常使用

狀態(tài)。

2、估價(jià)對(duì)象四至情況

估價(jià)對(duì)象位于上海市義義開(kāi)發(fā)區(qū)XX路XX號(hào)，土地等級(jí)屬上海

市基準(zhǔn)地價(jià)十級(jí)地段。距奉浦大橋30公里，距虹橋機(jī)場(chǎng)52公里，距

上?；疖囌?5公里，距浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)30公里。估價(jià)對(duì)象四至:東為

待租土地，西為XX路，北為XX路，南為XXX有限公司。

3、估價(jià)對(duì)象土地利用狀況

估價(jià)對(duì)象土地上已建設(shè)總建筑面積為6,791平方米的廠房，估價(jià)

對(duì)象屬大型現(xiàn)代化廠區(qū)，廠區(qū)道路為水泥地坪，路面平整，能承載大

型貨車，綠化種植有序，廠區(qū)周圍有集中綠化帶。

（二）影響因素說(shuō)明

1、個(gè)別因素分析

（1）建筑物狀況

根據(jù)實(shí)地勘察，估價(jià)對(duì)象為XX有限公司位于上海市XX開(kāi)發(fā)區(qū)

XX路XX號(hào)內(nèi)房地產(chǎn)，建筑物狀況如下：

幢號(hào)12345678

9

類型工廠工廠工廠工廠工廠工廠xr工廠

部位全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢

危險(xiǎn)

工程工程生產(chǎn)綜合

用途品門衛(wèi)倉(cāng)庫(kù)門衛(wèi)

樓樓車間樓

倉(cāng)庫(kù)

結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混

層數(shù)11113121

建筑面積

32145881504,04580498250

(m2)

“高(ni)6.06.06.04.87.58.04.04.8

室內(nèi)地坪水泥水泥水泥地磚水泥水泥地磚地磚

涂料涂料涂料涂料涂料涂料涂料涂料

內(nèi)墻面

刷白刷白刷白刷白刷白刷白刷白刷白

鋁合鋁合鋁合鋁合鋁合鋁合鋁合鋁合

門窗金金金金金金金金

門窗門窗門窗門窗門窗門窗門窗門窗

條形條形條形條形條形條形條形條形

外墻面

面磚面磚面磚面磚面磚面磚面磚面磚

1998.1998.1998.1998.1998.1998.1998.1998.

建造年份

88888888

維護(hù)狀況較好較好較好較好較好較好較好較好

10

(2)廠區(qū)內(nèi)狀況

估價(jià)對(duì)象屬于大型現(xiàn)代化廠區(qū)，廠區(qū)道路為水泥地坪，路面平整,

能承載大型貨車，綠化種植有序，廠區(qū)周圍有集中綠化帶。

(3)交通條件

估價(jià)對(duì)象距奉浦大橋30公里，距虹橋機(jī)場(chǎng)52公里，距上?；疖?/p>

站45公里，距浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)30公里，估價(jià)對(duì)象的交通條件較好，主

干道為XX公路。

(4)基礎(chǔ)設(shè)施狀況

估價(jià)對(duì)象紅線外具備道路、上水、下水、電力、通訊、供氣等基

礎(chǔ)設(shè)施條件。基本生產(chǎn)、生活設(shè)施完善。

2、區(qū)域因素

估價(jià)對(duì)象所在的XX區(qū)位于上海的南翼，杭州灣北岸，東西長(zhǎng)

41公里，南北寬22公里，總面積687平方公里。XX區(qū)歷史悠久，

人杰地靈，氣候宜人，土地肥沃，資源豐富，海岸線長(zhǎng)31.6公里，

江岸線長(zhǎng)13.6公里，港口碼頭等設(shè)施齊全，開(kāi)發(fā)前景廣闊，是上海

市的南大門。

近年來(lái)XX區(qū)抓住機(jī)遇以吸收上海大企.業(yè)和全國(guó)大企、也為方向，

以開(kāi)發(fā)市級(jí)工業(yè)區(qū)為重點(diǎn)，吸引外資，開(kāi)拓國(guó)際市場(chǎng)，逐步形成機(jī)電

設(shè)備、汽車配件等一批新型支柱產(chǎn)業(yè)框架，全區(qū)經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入適度和相

對(duì)平穩(wěn)發(fā)展的軌道，區(qū)內(nèi)海關(guān)、商檢、外匯銀行、國(guó)際貨運(yùn)、國(guó)際商

務(wù)等機(jī)構(gòu)俱全，1999年被國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心列入首批全國(guó)10家小

康縣之一。

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義X區(qū)水陸交通便捷，特別是近年來(lái)開(kāi)展以路橋?yàn)橹攸c(diǎn)的基礎(chǔ)建

設(shè)和工業(yè)園區(qū)建設(shè)，建成以“十字路”為主干道的九縱六橫公路網(wǎng)絡(luò),

與X義港、XX運(yùn)河等組成相當(dāng)容量和應(yīng)變能力的綜合交通體系。

3、市場(chǎng)背景分析

2002年國(guó)然經(jīng)濟(jì)形勢(shì)由于受恐怖事件的影響，呈現(xiàn)出復(fù)雜、低

迷的局面。我國(guó)實(shí)行了適當(dāng)?shù)呢?cái)政、貨幣等宏觀應(yīng)對(duì)政策，使國(guó)內(nèi)政

治局面穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)平穩(wěn)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)在此基礎(chǔ)上保持高速發(fā)展，據(jù)

統(tǒng)計(jì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度已達(dá)到8%。

上海是我國(guó)的特大型城市，2002年12月成功獲得了2010年世

博會(huì)的舉辦權(quán)，上海將獲得更大的發(fā)展機(jī)遇。根據(jù)國(guó)際國(guó)內(nèi)形勢(shì)的發(fā)

展和國(guó)家的要求，上海長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的總體目標(biāo)是：到2010年，把上海

建成為國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易中心之一，在后十年上海需要繼續(xù)保持

二位數(shù)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，人民生活水平接近發(fā)達(dá)國(guó)家（地區(qū)）水平。要

基本實(shí)現(xiàn)與世界經(jīng)濟(jì)的全面接軌和功能的根本改變。

由于我國(guó)已加入WT0,作為國(guó)家最大經(jīng)濟(jì)中心的上海市與國(guó)際間

的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)更趨于頻繁，投資增加，進(jìn)出口業(yè)務(wù)量的增加，使廠房類

物業(yè)需求將會(huì)增加，對(duì)其價(jià)格產(chǎn)生刺激作用，估計(jì)近期其價(jià)格將會(huì)穩(wěn)

步上升。

二、評(píng)估價(jià)值定義

本次評(píng)估所揭示的是XX有限公司位于上海市XX開(kāi)發(fā)區(qū)X義

路XX號(hào)的房地產(chǎn)（建筑總面積6,791m2,土地總面積29,032/）

在滿足全部假設(shè)和限制條件下，于評(píng)估基準(zhǔn)日的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。

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三、評(píng)估方法的選擇

1、估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法

根據(jù)委托方確定的估價(jià)目的以及可以收集到的資料，采取適宜的

估價(jià)方法。估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域及附近區(qū)域，存在較多與估價(jià)對(duì)象類似

用途、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)的土地近期成交實(shí)例，但缺乏與估價(jià)對(duì)象類似用途、

規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)近期交易實(shí)例，故采用房地分估的估價(jià)方法，即

對(duì)土地采用市場(chǎng)比較法估價(jià)，對(duì)建筑物采用成本法估價(jià)，然后土地使

用權(quán)價(jià)格與建筑物價(jià)格之和即為評(píng)估值。

2、市場(chǎng)比較法

市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房

地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯?/p>

算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。即估價(jià)人員通過(guò)市場(chǎng)調(diào)

查，選擇了三個(gè)屬于同一供需圈、房屋類型一致的交易案例作為參照

物，然后，經(jīng)過(guò)估價(jià)人員對(duì)案例的實(shí)地助察，對(duì)交易情況、交易日期、

區(qū)域因素和個(gè)別因素分別進(jìn)行比較和修正，計(jì)算得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)

在估價(jià)期日的比準(zhǔn)價(jià)格，用算術(shù)平均法求得估價(jià)對(duì)象土地為工業(yè)用

地、出讓方式獲得、熟地狀態(tài)在估價(jià)期日的市場(chǎng)價(jià)格。

3、成木法

成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除

折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。即根據(jù)委托

方提供和估價(jià)人員實(shí)地勘察收集的資料?，以上海市同類地區(qū)建筑行業(yè)

造價(jià)信息中典型工程建安費(fèi)為依據(jù)，運(yùn)用類比法將估價(jià)時(shí)象與典型工

13

程的差異因素進(jìn)行比較分析，增減調(diào)整后確定估價(jià)對(duì)象建筑物的建安

費(fèi)，在此基礎(chǔ)上加上必要的增容及管理工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)、利

息、利潤(rùn)和稅金，得出建筑物的重置成本，按其成新率得出估價(jià)對(duì)象

建筑物的現(xiàn)實(shí)價(jià)格。

四、評(píng)估技術(shù)說(shuō)明

（一）土地使用權(quán)價(jià)值估算（市場(chǎng)比較法）

1、計(jì)算公式

估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格=比較案例價(jià)格X交易日期修正指數(shù)X交易

情況修正指數(shù)X區(qū)域因素修正指數(shù)X個(gè)別因素修正指數(shù)

2、比較實(shí)例選擇

選擇比較案例時(shí)，根據(jù)估價(jià)對(duì)象情況，應(yīng)符合以下要求：用途相

同、交易類型相同、屬于正常交易、與估價(jià)期日接近、區(qū)域及個(gè)別因

素相近。

3、估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格測(cè)算

本次估價(jià)，選擇了與估價(jià)對(duì)象條件類似的三個(gè)交易案例作為比較

實(shí)例。

（1）估價(jià)對(duì)象和交易實(shí)例土地因素條件描述見(jiàn)表1。

表1土地比較因素條件說(shuō)明表

實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例c

對(duì)象

待估土地XX工業(yè)區(qū)XX開(kāi)發(fā)區(qū)XX

因素條

XX鎮(zhèn)土地土地工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)

卡柚區(qū)捕竺的十匆+織十知十爾

14

交易日期2003.22003.22003.2

交易單價(jià)（元

210190180

/m2）

交易情況正常正常正常

主干道XX主干道XX主干道XX主干道XX

區(qū)

道路級(jí)別

公路公路公路公路

域

產(chǎn)\11/案隹轉(zhuǎn)高?能轉(zhuǎn)高轉(zhuǎn)小

因

距火車站、距火車站較距火車站較距火車站、機(jī)距火車站較

素

環(huán)培狀況轉(zhuǎn)好轉(zhuǎn)好的好轉(zhuǎn)好

個(gè)容和歡小干1小干1小干1小干1

仲出住阻佃講SO年sn在：so在在

宗地自然地勢(shì)平坦地勢(shì)平坦地勢(shì)平坦地勢(shì)平坦

別

宗Wl臨路臨主干道臨豐一干道臨主干道臨主干道

宗地面積較大,適宜建較大，適宜建較大，適宜建較大，適宜建

因

宗地形狀矩形較規(guī)則矩形較規(guī)則矩形較規(guī)則矩形較規(guī)則

市政配套紅線外紅線外紅線外紅線外

素

（2）編制比較因素條件指數(shù)表

以估價(jià)對(duì)象土地的各因素條件為基礎(chǔ)，相應(yīng)指數(shù)為100,將交易

實(shí)例相應(yīng)因素條件與估價(jià)對(duì)象相比較，確定相應(yīng)的指數(shù)，詳見(jiàn)表2。

表2土地比較因素條件指數(shù)表

Pk左衣14-1多注/上岸44h*立的1A寸柘llR立俯1r

15

右且口甘日1nninninninn

亦且，卜主XI1nninn1nn1nn

區(qū);若史攵如星||1nninninninn

*\山殷住莊innQ7inn

域距火車站、機(jī)場(chǎng)、碼100102100102

1t1鈦他寸中）口彳甘少奇inninninninn

個(gè)於王口宓inninninninn

/由田偉陽(yáng)1nninninninn

別巨皿1白秋攵住inninninn1nn

季W(wǎng)i1底收Ac住1nninninn1nn

因J+hHn,工口1nninn1nn1nn

e1由輪UPinninninninn

素

市政配套齊全度100100100100

（3）交易實(shí)例修正后的土地價(jià)格（比準(zhǔn)價(jià)格）

經(jīng)比較修正，交易實(shí)例修正后達(dá)到估價(jià)對(duì)象條件時(shí)的價(jià)格，詳見(jiàn)

表3。

表3土地比較因素修正系數(shù)表

山松:田妻在仿llA卅傷iln在柘ilr

市14上出隹品〃卜，彳/??、91nian1on

右且,口甘日inn/inninn/inninn/1nn

右且小圭）口1nn/1nn1nn/1nn1nn/1nn

區(qū)；昔艮攵鄉(xiāng)H勁1inn/inninn/inninn/inn

*\山盟隹序inn/Q7inn/inninn/。二

域距火車站、機(jī)場(chǎng)、碼100/102100/100100/102

1.1TX住寸牛）口語(yǔ)少點(diǎn)inn/inninn/inninn/inn

個(gè)柒壬口宓inn/inn1nn/1nn1nn/1nn

/出田件RH1nn/1nn1nn/inn1nn/inn

別巨料1白軟以住inn/inninn/inninn/inn

季￥由1底政卒住1nn/inn1nn/1nn1nn/1nn

因吟：lihrfri,工口1nn/1nn1nn/inn1nn/inn

*4由第4Cinn/inninn/inn1nn/inn

素

市政配套齊全度100/100100/100100/100

16

修正后的單價(jià)（元加2）212190186

（4）估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的確定（假設(shè)50年使用權(quán)）

對(duì)上述3個(gè)交易實(shí)例經(jīng)因素條件修正后的比準(zhǔn)價(jià)格，采用簡(jiǎn)單算

術(shù)平均計(jì)算得出估價(jià)對(duì)象土地的評(píng)估單價(jià)，即：

估價(jià)對(duì)象土地評(píng)估單價(jià)=（212元\2+190元/痛+186元簡(jiǎn)）/3

=196元/一

合13.07萬(wàn)元/'畝

（5）估算估價(jià)對(duì)象土地現(xiàn)狀的市場(chǎng)單價(jià)和總價(jià)

估價(jià)對(duì)象土地為1996年4月出讓取得，使用年限為50年，工業(yè)

用途，使用期限自1996年4月5日至2046年4月4日止，尚可使用

年限為43.11年。通過(guò)以下公式對(duì)估價(jià)對(duì)象土地進(jìn)行年期修正，計(jì)算

年期修正系數(shù)為：

R_l-l/（l+rr

yl-l/a+r）77

式中：Ry：年期修正系數(shù)；

r：土地折現(xiàn)率，取r=6%；

n：土地剩余有效使用年限（43.11年）；

N：土地法定最高使用年限（工業(yè)用地50年）。

經(jīng)計(jì)算，Rv=0.97,則:

估價(jià)對(duì)象土地評(píng)估單價(jià)=196元/n?X0.97=190元/nf>

估價(jià)對(duì)象土地總價(jià)=29,032m2X190元/n?=5,516,080元,取整

為551.61萬(wàn)元

17

(二)建筑物及構(gòu)筑物估價(jià)(成本法)

1、建安費(fèi)測(cè)算

經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘察，獲悉估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀如下:

幢號(hào)12345678

類型工廠工廠工廠工廠工廠工廠工廠工廠

部位全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢

危險(xiǎn)

工程生產(chǎn)車

用途工程樓品門衛(wèi)倉(cāng)庫(kù)綜合樓門衛(wèi)

樓間

倉(cāng)庫(kù)

結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混

層數(shù)11113121

建筑面積

32145881504,04580498250

(m2)

層高(m)6.06.06.04.87.58.04.04.8

室內(nèi)地坪水泥水泥水泥地磚水泥水泥地豉地磚

涂料涂料刷涂料涂料刷涂料刷涂料刷涂料刷涂料刷

內(nèi)墻面

刷白白刷白白白白白白

鋁合鋁合

鋁合金鋁合金鋁合金鋁合金鋁合金鋁合金

門窗金金

門窗門窗門窗門窗門窗門窗

門窗門窗

條形條形面條形條形面條形面條形面條形面條形面

外墻面

面磚磚面磚磚磚磚磚穆

18

1998.1998.

建造年份1998.81998.81998.81998.81998.81998.8

88

維護(hù)狀況較好較好較好較好較好較好較好較好

根據(jù)以上建筑物的特點(diǎn)，查閱近期《上海市房地產(chǎn)估價(jià)》、《上海

房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》、《上海市工程造價(jià)信息》等資料，獲悉與估價(jià)對(duì)象

相同結(jié)構(gòu)的典型工程概況:

典型工建安費(fèi)

工程概況

程（元/ID?）

多層廠房:框架結(jié)構(gòu)；建筑面積11,656m2；層數(shù)

八層；總高度36.9m；預(yù)制鋼碎方樁獨(dú)立基礎(chǔ)；

樓地面細(xì)石碎整體面層；局部同質(zhì)地磚地坪；鋁

合金門窗，硬木框三夾板門，鋼板分戶門；外墻

典型工1,157.7

面磚；內(nèi)粉刷乳膠漆，局部白瓷磚，輕鋼龍骨吊

程15

頂；屋面三元乙丙橡膠防水卷材，現(xiàn)澆正主巖保

溫；電氣由主干線電纜、普通開(kāi)關(guān)、熒光燈、防

火報(bào)警系統(tǒng)組成；管道由聚氯乙烯給水管、塑料

排水管、普通衛(wèi)深設(shè)施、消火栓系統(tǒng)組成。

19

倉(cāng)庫(kù):框架結(jié)構(gòu)；建筑面積3,523?；層數(shù)一層；

總高度8.6m；獨(dú)立基礎(chǔ)；水泥砂漿樓地面；鋁合

金門窗，鋁合金卷簾門；外墻苯丙乳膠漆；內(nèi)粉

典型工

刷803涂料；聚乙烯橡膠防水卷材；主干線電纜；947

程2

普通開(kāi)關(guān)插座、防塵防水燈、吸頂燈、自動(dòng)防災(zāi)

報(bào)警系統(tǒng)；鍍鋅鋼管、消火栓、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、

照明配電箱。

獨(dú)立別墅：磚混；二層；總高度（檐口）7.8米；

帶型基礎(chǔ)；水泥砂漿樓地面，局部鋪設(shè)花崗巖；

噴塑鋁合金門窗，柚木大門，GRC板門窗套；外

典型工墻為花崗巖及高級(jí)涂料；混合砂漿內(nèi)粉刷；自粘1,776.6

程3型橡膠瀝青防水卷材.；擠塑聚苯乙烯隔熱板保7

溫，小西瓦斜屋面；普通開(kāi)關(guān)及插座，座頭燈，

軟線吊燈；復(fù)合銅管，鋼塑復(fù)合管，塑料排水管，

普通衛(wèi)生潔具；照明配電箱；離心泵。

以此為依據(jù)，運(yùn)用類比法將估價(jià)對(duì)象與典型工程的差異因素進(jìn)行

比較分析，增減調(diào)整，確定估價(jià)對(duì)象的建安費(fèi)如下:

估價(jià)估價(jià)估價(jià)估價(jià)估價(jià)估價(jià)估價(jià)估價(jià)

幢號(hào)對(duì)象對(duì)象對(duì)象對(duì)象對(duì)象對(duì)象對(duì)象對(duì)象

12345678

類型工廠工廠工廠工廠工廠工廠工廠工廠

20

部位全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢

危險(xiǎn)

工程工程生產(chǎn)綜合

用途品門衛(wèi)倉(cāng)庫(kù)門衛(wèi)

樓樓車間樓

倉(cāng)庫(kù)

結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混鋼混

層數(shù)11113121

建筑面積4,04

321458815080498250

(m2)5

層高(m)6.06.06.04.87.58.04.04.8

1,401,70

建安費(fèi)850850850800940800

00

以上建安費(fèi)含室內(nèi)外裝修。

2、室外工程費(fèi)

每平方米取45元。

3、增容及管理工程費(fèi)

每平方米取95元。

4、專業(yè)費(fèi)

專業(yè)費(fèi)包括前期規(guī)劃、可行性研究、勘察、設(shè)計(jì)咨詢等費(fèi)用，根

據(jù)上海市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)、上海市房地產(chǎn)估價(jià)所編印的《上海房地

產(chǎn)估價(jià)》，上海市社會(huì)科學(xué)院房地產(chǎn)研究中心、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)、

中房上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司研究所編印的《上海房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》等

21

統(tǒng)計(jì)資料獲悉，目前上海市建設(shè)工程項(xiàng)目的專業(yè)費(fèi)，一般為建安費(fèi)的

3—8%之間，考慮估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)，專業(yè)費(fèi)取5%。

5、建設(shè)單位管理費(fèi)

根據(jù)上海市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)、上海市房地產(chǎn)估價(jià)所編印的《上

海房地產(chǎn)估價(jià)》，上海市社會(huì)科學(xué)院房地產(chǎn)研究中心、上海市房地產(chǎn)

市場(chǎng)、中房上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司研究所編印的《上海房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)

告》等統(tǒng)計(jì)資料獲悉，目前上海市建設(shè)工程項(xiàng)目的建設(shè)單位管理費(fèi)為

建安費(fèi)的2—5%之間，考慮估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)，取建設(shè)單位管理

費(fèi)為3%。

6、貸款利息

根據(jù)“建設(shè)工期定額”及估價(jià)對(duì)象建設(shè)特點(diǎn)，綜合確定該項(xiàng)目建

設(shè)期為半年，年貸款利息按中國(guó)人民銀行公布的一年期貨款利率

5.31%o

利息=（建安費(fèi)+室外工程費(fèi)+增容及管理工程費(fèi)+專業(yè)費(fèi)+建

設(shè)單位管理費(fèi)）X工期（年）X年貸款利息X1/2

7、利潤(rùn)

根據(jù)目前上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)一般狀況，該類型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均利

潤(rùn)率在10—15%之間，木估價(jià)項(xiàng)目利潤(rùn)率取10%。

利潤(rùn)=（建安費(fèi)+室外工程費(fèi)+增容及管理工程費(fèi)+專業(yè)費(fèi)+建

設(shè)單位管理費(fèi)）X利潤(rùn)率

8、營(yíng)業(yè)稅及附加

上海市營(yíng)業(yè)稅及附加為5.5775虬

22

營(yíng)業(yè)稅及附加=（建安費(fèi)+室外工程費(fèi)+增容及管理工程費(fèi)+專

業(yè)費(fèi)+建設(shè)單位管理費(fèi)+利息+利潤(rùn)）X5.5775%

9、建筑物重置價(jià)值

建筑物重置價(jià)值=建安費(fèi)+室外工程費(fèi)+增容及管理工程費(fèi)+

專業(yè)費(fèi)+管理費(fèi)+利息+利潤(rùn)+營(yíng)業(yè)稅及附加

10、建筑物價(jià)格

根據(jù)建筑物的用途和實(shí)際維護(hù)狀況，以及建筑物不同的竣工年

月，確定綜合成新率時(shí)，以觀察法為主，并考慮建筑物功能性、實(shí)體

性和經(jīng)濟(jì)性損耗進(jìn)行綜合修正。

運(yùn)用如下公式確定估價(jià)值：

建筑物價(jià)值=建筑物重置價(jià)值X綜合成新率

詳細(xì)計(jì)算見(jiàn)下表：

建筑物估價(jià)對(duì)象1估價(jià)對(duì)象2估價(jià)對(duì)象3估價(jià)對(duì)象4

建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混

裝修標(biāo)準(zhǔn)一般標(biāo)準(zhǔn)一般標(biāo)準(zhǔn)一般標(biāo)準(zhǔn)一般標(biāo)準(zhǔn)

行車無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)

工程造價(jià)850.00850.00850.00800.00

專業(yè)費(fèi)用5%42.5042.5042.5040.00

管理費(fèi)用3%25.5025.5025.5024.00

增容及管理工程

95.0095.0095.0095.00

費(fèi)

23

室外工程費(fèi)45.0045.0045.0045.00

小計(jì)1,058.001,058.001,058.001,004.00

建設(shè)期0.500.500.500.50

籌資成本5.31%14.0414.0414.0413.33

利潤(rùn)率10%10%10%10%

利潤(rùn)105.80105.80105.80100.40

營(yíng)業(yè)稅及附加

65.6965.6965.6962.34

5.5775%

重置成本1,243.531,243.531,243.531,180.07

建筑面積321.00458.0081.0050.00

評(píng)估原值399,173.13569,536.74100,725.9359,003.50

規(guī)定年限40404040

建成年月1998■1998年1998年1998年

年限成新率88%88%88%38%

觀察成新率90%90%90%90%

綜合成新率90%90%90%90%

評(píng)估單價(jià)1,119.181,119.181,119.181,062.06

建筑面積321.00458.0081.0050.00

建筑物價(jià)值359,256.78512,584.4490,653.5853,103.00

建筑物估價(jià)對(duì)象5估價(jià)對(duì)象6估價(jià)對(duì)象7估價(jià)對(duì)象8

建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混

24

裝修標(biāo)準(zhǔn)一般標(biāo)準(zhǔn)一般標(biāo)準(zhǔn)一般標(biāo)準(zhǔn)一般標(biāo)準(zhǔn)

行車無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)

工程造價(jià)1,400.00940.001,700.00800.00

專業(yè)費(fèi)用5%70.0047.0085.0040.00

管理費(fèi)用3%42.0028.2051.0024.00

增容及管理工程

95.0095.0095.0095.00

費(fèi)

室外工程費(fèi)45.0045.0045.0045.00

小il1,652.001,155.201,976.001,004.00

建設(shè)期0.500.500.500.50

籌資成本5.31%21.9315.3426.2313.33

利潤(rùn)率10%10%10%10%

利潤(rùn)165.20115.52197.60100.40

營(yíng)業(yè)稅及附加

102.5871.73122.7062.34

5.5775%

重置成本1,941.711,357.792,322.531,180.07

建筑面積4,045.00804.00982.0050.00

7,854,216.91,091,663.12,280,724.

評(píng)估原值59,0