-PAGE10-招商策劃方案（參考模板）XXXX購物中心

目錄簡介◎XXX概況◎發(fā)展商簡介◎項目簡介◎策略提供商簡介◎管理機構簡介經(jīng)營戰(zhàn)略◎文化理念◎經(jīng)營定位◎經(jīng)營規(guī)劃◎營運模式招商方案◎招商理念◎招商原則◎招商范圍◎招商對象◎招商方式◎招商政策◎招商須知◎招商周期◎品牌規(guī)劃◎媒體推廣◎工作流程◎組織構成◎招商及推廣費用預算◎招商進度

□簡介部分一、XXX市基本概況描述項目所在市地理位置、氣候、人口、交通、產(chǎn)業(yè)等二、項目發(fā)展商簡介三、項目簡介XXX購物中心——XXX市標志性建筑之一，由XXX開發(fā)有限公司投資上億元興建的一座集購物、餐飲、娛樂、休閑于一體的多功能、高檔次、智能化的大型綜合性商城，是XXX首家超大型一站式購物中心，名副其實的XXX“第一商城”。她座落在XXX市XX路商業(yè)街中段黃金區(qū)位，直XX大街，毗鄰二環(huán)路，周邊XXX等一大批零售商業(yè)單位云集，項目總建筑面積XXX平方米，總占地面積XXX畝，共分為X層，總高XXX米，地上四層為商城，地下一層為大型停車場。其中一層前廳為精品百貨，后廳為全封閉式農(nóng)改超型肉菜市場，前后廳完全分離；二、三樓為中高檔服裝精品；四層為家居飾品及床上用品等；地下一層停車場可供XXX輛車同時停放，是XXX市目前最大的停車場；XXX購物中心設計獨特、氣勢宏偉，內部配套設施齊全，有XX多部品牌客、貨梯，一流的中央空調及排風系統(tǒng)，一流的電子商務網(wǎng)絡系統(tǒng)，一流的閉路紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，是你投資經(jīng)營及休閑購物的最佳場所。同時有專業(yè)的經(jīng)營管理公司為你全程打理，為你投資經(jīng)營保駕護航，免除一切投資經(jīng)營的后顧之憂,勢必成為XXX商業(yè)的新沸點。四、專業(yè)策略提供商簡介五、專業(yè)管理機構簡介

□經(jīng)營戰(zhàn)略部分一、經(jīng)營定位1、消費者定位經(jīng)調查分析，可以基本確定本項目的消費主流群體應為：·主群體：政府機關公務員、各類業(yè)主、各私營企業(yè)主、城市品牌追逐一族、學生、過往客商、中高收入家庭、灰色收入者?！ご稳后w：城市及鄉(xiāng)村居民，城市職業(yè)工作者、企業(yè)員工、自由打工者、轄區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)從事農(nóng)業(yè)的生活群體。2、功能定位·集購物、休閑、餐飲、娛樂等多種綜合功能于一體的大型現(xiàn)代化購物中心；3、商業(yè)規(guī)劃組成·主題精品百貨；·大型現(xiàn)代化生鮮超市；·便利食品日化超級超市；·西餐、小吃店；·特色專營店；·主題賣場。4、經(jīng)營理念定位打造XXX地區(qū)首個“一站式”購物休閑中心。5、商品定位走中高檔消費路線，以中檔商品為主，約占70%，高檔商品兼?zhèn)?，約占10%，低檔商品約占5%，其他經(jīng)營品類或主題招商項目約占15%。二、經(jīng)營規(guī)劃1、一層功能劃分·前場——特色專營店 面積：1500㎡左右（首選麥當勞、屈臣氏等品牌店進駐，否則進行黃金珠寶、化妝品等品類的招商） ·后場——現(xiàn)代化超市型肉菜市場 面積：4200㎡左右2、二層功能劃分：（都市流行館）（主經(jīng)營男女品牌服飾）·時尚女裝區(qū)如：時尚裝淑女裝青春裝休閑裝等；·紳士男裝區(qū)如：正裝、休閑、褲區(qū)、夾克、襯衫、內衣等；·運動休閑區(qū)如：運動裝、休閑裝、皮裝、帽子、飾品、服裝裁剪設計等；·伊人風采區(qū)如：珠寶首飾化妝品女子飾品、女子生活館等；3、三層功能劃分：（精品人生館）·個性時尚區(qū)如：男女鞋皮具箱包鐘表工藝品、眼鏡、禮品等；·精品針織區(qū)如：內衣、針織、毛織、羊毛衫、布料、美容化妝等；（部分兒童用品據(jù)招商情況可考慮布局在三樓）4、四層功能劃分：（時尚生活館）經(jīng)營品類如：大小家電；數(shù)碼通訊；兒童娛樂；健身器材；特色美食；家居飾品；床上用品；裝飾布藝；圖書音像；辦公用品；咖啡廳等。四、營運模式營運總原則：因本項目是產(chǎn)權式商鋪經(jīng)營模式，即實行所有權和經(jīng)營權分離，投資者獲得其產(chǎn)權和收益權，商鋪的經(jīng)營權交由專業(yè)的經(jīng)營管理公司統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理。經(jīng)營管理公司再整合各大品牌商業(yè)，保證經(jīng)營的成功。一樓現(xiàn)代化超市型肉菜市場全部實行自買自營，但要求統(tǒng)一物業(yè)管理，即：擁有產(chǎn)權并自主經(jīng)營、但要接受商城統(tǒng)一物業(yè)管理、統(tǒng)一的布局規(guī)劃及著裝要求，服務及商品質量的監(jiān)督等。一樓前廳和二、三、四樓全部進行統(tǒng)一經(jīng)營管理，統(tǒng)一招銷政策。具體分述如下：統(tǒng)一招商管理即一樓前廳和二、三、四樓由我商場統(tǒng)一招商，統(tǒng)一規(guī)劃，確保本項目的商品組合、業(yè)態(tài)、檔次、價格等定位準確，保障后期持續(xù)經(jīng)營；2、統(tǒng)一營銷推廣除一樓菜市場外，百貨商場部分由經(jīng)營管理公司統(tǒng)一進行營銷策劃、宣傳推廣、進行促銷活動的開展，費用按銷售額相應比例分攤，營銷效果共享；3、統(tǒng)一營業(yè)管理一樓菜市場將側重物業(yè)方向的統(tǒng)一管理。百貨商場部分所有經(jīng)營戶要求統(tǒng)一營業(yè)時間，統(tǒng)一營業(yè)紀律管理；4、統(tǒng)一服務監(jiān)督本項目所有經(jīng)營戶要求統(tǒng)一服務標準，統(tǒng)一處理售前、售中、售后服務、統(tǒng)一接受商場的服務考核監(jiān)督等；5、統(tǒng)一物業(yè)管理本項目所有經(jīng)營戶均由本項目成立的專業(yè)物業(yè)管理公司進行統(tǒng)一物業(yè)全面管理，包括衛(wèi)生、水電、保安、維修等項目，免去投資者和經(jīng)營者的后顧之憂；6、統(tǒng)一形象管理一樓現(xiàn)代化超市型肉菜市場經(jīng)營戶店面形象統(tǒng)一，人員圍裙著裝統(tǒng)一；一樓前廳和二、三、四樓經(jīng)營要素的軟硬件全部由專業(yè)經(jīng)營公司進行統(tǒng)一審核設計形象，并進行形象的監(jiān)督管理；7、統(tǒng)一收銀結算一樓菜市場除外；百貨商場部分所有經(jīng)營戶要求進行統(tǒng)一收銀，統(tǒng)一銀行結算，結算時間暫定為7天結算一次；8、統(tǒng)一證照稅務除一樓菜市場經(jīng)營戶按要求自己辦理經(jīng)營執(zhí)照外，一樓前廳和二、三、四樓均由商場統(tǒng)一辦理經(jīng)營執(zhí)照和統(tǒng)一核算收取相關經(jīng)營費用；9、統(tǒng)一培訓考核百貨商場部分所有經(jīng)營戶的營業(yè)導購人員、基層管理人員均由商場統(tǒng)一組織培訓學習，進行定期考核，確保商場的營銷力和服務質量。

□招商方案部分一、招商理念合作雙贏共同發(fā)展 一個要長遠發(fā)展的企業(yè)，應該與經(jīng)銷商利益相通，命運相連，風險共擔，合作雙贏，共同發(fā)展，形成真正意義上的，長久而穩(wěn)固的戰(zhàn)略伙伴，這才是我們本次招商的工作理念。1.根據(jù)上述的經(jīng)營模式，實施多主體經(jīng)營即經(jīng)營風險與負擔不是由商場一肩挑，而是分散到各經(jīng)營主體，共同承擔。2.以適應市場為先導，滿足需求為中心，根據(jù)XXX市場和商圈競爭狀況，結合XXX購物中心的總體定位，進行各門類各業(yè)種的定位，合理鎖定商品，重在突出品牌化、前衛(wèi)化、個性化。3.培育市場，營造XXX購物中心的良好商譽，樹立XXX購物中心形象。在保證經(jīng)濟利益的同時以最快的速度、最大的能量、最小的投入，提升XXX購物中心的知名度、美譽度、信譽度，提升企業(yè)的無形資產(chǎn)價值，拓寬融資渠道，創(chuàng)名牌企業(yè)。4.通過1F—4F招商吸引人流，創(chuàng)造人氣，推動商鋪的銷售。二、招商原則公司秉承以客戶為中心，誠信為本、信譽至上、互惠合作、永續(xù)經(jīng)營、先做人氣、后做生意的原則。努力尋求廠、商和消費者之間的利益平衡點，讓公司和客戶共同分享市場的巨額利潤。1.以租賃為主的原則按規(guī)劃的功能區(qū)域盡量引進代理商、經(jīng)銷商及其它經(jīng)營業(yè)主，以租賃的方式進場經(jīng)營，最大限度的提高有保障收益，向場地要效益。2.堅持品牌經(jīng)營的原則旨在突出XXX購物中心的經(jīng)營特色，以國內知名品牌及XXX市場暢銷品牌為主，尤其要注意中高檔品牌中價位帶適宜的品種，XXX還未有過的新型換代商品及在XXX有良好的消費基礎的傳統(tǒng)品牌等。3.堅持商品的連帶性的原則招商時應嚴格按樓層經(jīng)營門類規(guī)劃進行，并作好不同門類之間的商品的合理過渡，作到自然過渡，避免生硬連接。4.堅持多品種、不交叉、不重復的原則為滿足不同類型消費者的多種需求，不同店鋪之間形成“差異化經(jīng)營”，充分體現(xiàn)多業(yè)態(tài)、多功能的“一站式”購物特點。5.堅持質優(yōu)價廉的原則在保證商品質量、規(guī)格的前提下，價格不能高于同類商品專營店，以提高XXX購物中心的商品競爭力，因此在招商組貨時，應盡可能的引進廠家、總代理商、總經(jīng)銷商等源頭貨、一手貨較好。6.堅持以“固本吸遠、遠交近攻”的招商原則本項目的招商要以商業(yè)地產(chǎn)全程整合理論為指導思想，先期招商的目的是為銷售商鋪，后期招商的目的是為保證經(jīng)營，根據(jù)項目的銷售時機把握好招商的節(jié)奏，堅持以“固本吸遠、遠交近攻”的招商原則。本地市場的商品結構、檔次、價位是與消費者經(jīng)過長期磨合而形成的，能比較全面地反映大多數(shù)消費者的需求，抓住本地市場資源開發(fā)的同時，要更注重XX、XX、XX等周邊市場新的品牌資源的引進，為XXX購物中心創(chuàng)造出新的亮點。同時也對本地的經(jīng)銷商產(chǎn)生較大的刺激力和吸引力，利于招商的進行。三、招商范圍主營項目概述：服裝服飾類；皮鞋皮具類；珠寶飾品類；精品百貨類；兒童用品類；餐飲娛樂類；綜合服務類；專業(yè)賣場類；細述：化妝品、黃金珠寶、中高檔男女服裝、休閑裝、高檔手表、高檔皮具、工藝品、手袋、女飾品、精品男女鞋、精品褲店、女士內衣、領帶、絲巾、眼鏡、鐘表、水晶、羊絨羊毛制品、兒童用品、高檔床品、飾品店、體育服裝、體育器材、兒童樂園、車載精品、高檔辦公用品、家居用品、精美禮品、大小家電、數(shù)碼通訊、家私布藝、廚房用品、圖書音像等；2、配套項目A、肯德基 、麥當勞、 必勝客、羅杰斯、酒吧、咖啡茶座、特色小吃、量販KTV等；B、屈臣氏、健身中心、美容中心、寫真工作室、數(shù)碼工作中心、藥店、醫(yī)療診所等；C、銀行、郵局、電信服務、票務中心等。四、招商對象具備一定經(jīng)營能力和經(jīng)濟實力的廠家、公司或個人；有強烈的經(jīng)營意識和成功欲望；認同XXX購物中心的經(jīng)營模式；組織觀念強，服從領導，能自覺接受XXX購物中心提供的統(tǒng)一培訓和輔導；愿配合XXX購物中心統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理和各項營銷活動；講求信譽，可長期合作；能夠按規(guī)定及時交納各種費用；嚴格按照XXX購物中心的各項要求及流程操作；9、辦理合法的經(jīng)營證件及相關手續(xù)。五、招商方式針對本項目產(chǎn)權式商鋪經(jīng)營模式的特點，對購鋪不經(jīng)營的商鋪（委托我商場招商或由商場返租形式），要進行招商考慮，從而確保商場的如期開業(yè)。具體的招商方式分述如下：1、租賃方式（現(xiàn)做首選方式）1）分完全租賃方式（收銀由商戶自收，自主經(jīng)營，自主確定營業(yè)時間。如沿街獨立的專營店形式）；2）不完全租賃（收銀由商場統(tǒng)一收銀，后集中結算，統(tǒng)一營銷推廣和現(xiàn)場經(jīng)營管理。如二、三、四樓的品牌商戶）；2、聯(lián)營方式（次選方式，商場自營部分可以這樣考慮）：采用營業(yè)額扣點式，分保底和不保底兩種；商場的經(jīng)營風險較大，建議不做首選；經(jīng)銷和代銷方式，是針對商場自營項目部分的考慮，重在先培育品牌，培育成熟后再轉給投資者經(jīng)營或銷售產(chǎn)權；六、租金策略本項目的招銷工作仍然考慮到產(chǎn)權式商鋪經(jīng)營模式的特點，并充分考慮到投資者投資形式的多樣性，故分類確定適宜的政策，具體分述如下：商鋪自購自營型1）一樓后廳菜場商鋪全部是自購自營型，其商鋪銷售價格（建面）基本上下限為：；2）一樓前廳和二、三、四樓若是自購自營型的，其商鋪銷售均價為：一層前廳均價元/㎡，二層均價元/㎡，三層均價元/㎡，四層均價元/㎡。3）付款方式：一次性付款：（略） 分期付款：（如：首付60%，進場前支付到80%，開業(yè)后三個月內付清余款）。 銀行按揭：（如：5成5年，6成10年，另首付款可以在20%—50%范圍內優(yōu)選。首付不足部分占用開發(fā)商資金，按銀行同等貸款利息計算，客戶在開業(yè)有一年半內還清開發(fā)商本息）。4）品牌及項目審核，要必須符合本案的定位要求（招商人員完成本版塊的工作）（菜場除外）2、商鋪自購自租型商鋪自購自己招租的情況可能很少，若自購自招租的，租價自定，但品牌及項目由本案招商部審核把握。商鋪購買委托招商型在商鋪銷售中，可能有部分業(yè)主購買商鋪后委托商場招商，原則價格由業(yè)主制定，招商人員給予建議，商場收取相應的提成，招商的品牌和項目由商場招商部把握。招商時間控制在三個月以內。否則交還業(yè)主或重新確定價格。商鋪返租招商型（此方式暫不考慮）投資者所購買的商鋪自己不經(jīng)營，自愿接受商場統(tǒng)一返租政策，交由商場統(tǒng)一招商管理，針對這類商鋪，制定銷售和返租政策時，要充分考慮到合理的招商政策制定；①此類商鋪的銷售價格標準為：二樓： 三樓： 四樓：（初步定價原則：要結合當?shù)厥袌鲎饨饍r，按10—12年的回收期計算此商鋪銷售價格，并考慮到銀行的利息）。優(yōu)惠辦法：。②確定此類商鋪的返租價格標準制定辦法為：（初步租價定價原則：以交納幾年租金價等同于購買此商鋪價格推算）。此返租價格及付款方式在談判時要考慮到招商的難度問題。=3\*GB3③此類商鋪的招商價格方式：首選租賃，具體招商租賃價格標準為：（按該商鋪的銷售價格，幾年回報推算）租金繳納辦法為：；=4\*GB3④商場負責品牌商的招商洽談落實及品牌項目審核工作。=5\*GB3⑤說明：此類業(yè)主只收商鋪產(chǎn)權的相應收益租金，商鋪的物業(yè)、經(jīng)營管理費用等由租用商鋪者支付。具體明細詳見有關規(guī)定。投機炒鋪型商鋪銷售中注意適宜發(fā)展投機炒鋪者，發(fā)展太多導致招商困難或影響開業(yè)，投機炒鋪政策制定辦法為：。6、商場代理經(jīng)銷區(qū)域自營型（適宜做一部分）①中高檔品牌服裝（男、女）②高檔化妝品③非常有市場發(fā)展?jié)摿Φ钠放粕唐?，利潤較高。七、招商須知所有招商人員首先要對本項目的經(jīng)營定位十分清晰，下來確定具體的品牌結構，一定結合當?shù)仄放频匿N售情況，制定本項目的品牌組合戰(zhàn)略。當?shù)匾延械钠放朴诌m合本項目定位的，一定要設法引進，如果當?shù)貨]有的品牌，該品牌又在本項目鎖定品牌的組合群中，更要設法引進。品牌的選擇一定要遵循寧缺毋濫的原則，千萬不要濫竽充數(shù)，品牌的搭配一定要合理，跑量的和撐門面的牌子都要有，少任何一方面都不可以。品牌的組合和選擇是關系到未來的經(jīng)營成敗的主線，千萬不可掉以輕心。必須仔細分析要引進的每一個品牌含括的客層，在當?shù)劁N售的數(shù)量，在當?shù)匾M發(fā)展時間，未來該品牌的發(fā)展趨勢等。品牌的選擇中強勢的品牌要戰(zhàn)居主導的地位，一定要不惜代價拿進這些品牌。促進本項目商鋪銷售是一方面，更重要的是要考慮今后的經(jīng)營。八、招商周期本項目開盤前期的策略招商；項目開業(yè)前的集中招商。九、品牌規(guī)劃1、主力店品牌招商，如麥當勞、屈臣氏、蘇寧、國美等；2、其它商品品牌（招商籌備期提交）；目標品牌（A、B、C類）預備品牌十、媒體推廣策略1、推廣目標結合項目定位，篩選有實力有特色的主力品牌入駐。

2、推廣方式和周期A．推廣方式：（1）使用主力媒體發(fā)布招商廣告；媒體選擇對象：報紙硬廣、戶外廣告、燈桿掛旗、立招、站牌廣告、過街或樓體條幅、DM海報、招商手冊