北京市房屋質(zhì)量缺陷損失評估規(guī)程

目次

1總則

2術語

3房屋質(zhì)量缺陷鑒定與評定

4房屋質(zhì)量缺陷戰(zhàn)失評估程序

5房屋質(zhì)量缺陷頂失評估方法

5.1成本法

5.2資本化法

5.3價差法

5.4市場比較法

6房屋質(zhì)量缺陷殞失評估方法的應用

7房屋質(zhì)量缺陷根失評估結(jié)果

8房屋質(zhì)量缺陷殞失評估報告

附錄A房屋質(zhì)量缺陷損失評估報告的規(guī)范格式（敘述式）

附錄B房屋質(zhì)量缺陷損失評估報告的規(guī)范格式（表格式）

1總則

1.0.1為了維護房屋買賣當事人的合法權益，有效解決房屋質(zhì)

量缺陷引發(fā)的經(jīng)濟糾紛，規(guī)范房屋質(zhì)量缺陷損失評估行為，統(tǒng)一

評估程序和方法，使評估結(jié)果客觀、公正、合理，制定本規(guī)程。

1.0.2本規(guī)程適用于北京市行政區(qū)域內(nèi)住宅類房屋質(zhì)量缺陷損

失的評估，但存在安全隱患的房屋除外。

1.0.3本規(guī)程依據(jù)《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和

國城市房地產(chǎn)管理法》、《建設工程質(zhì)量管理條例》等法律、法規(guī),

國家建筑工程質(zhì)量驗收規(guī)范及《房地產(chǎn)估價規(guī)范》編制。

1.0.4房屋質(zhì)量缺陷損失評估除應執(zhí)行本規(guī)程外，尚應符合國

家和北京市現(xiàn)行有關強制性標準、規(guī)范的規(guī)定。

1.0.5其他類型的房屋質(zhì)量缺陷損失評估，可參照本規(guī)程執(zhí)行。

2術語

2.0.1房屋質(zhì)量

在國家相應標準或合同約定中，對房屋的實休、功能、環(huán)境

等方面的要求。

2.0.2房屋質(zhì)量缺陷

房屋的實體、功能、環(huán)境等不符合國家相應標準或合同約定

的要求。

2.0.3房屋質(zhì)量缺陷認可

房屋質(zhì)量缺陷各方當事人對房屋質(zhì)量缺陷的部位、類型、程

度等達成共識，并簽訂書面協(xié)議。

2.0.4房屋質(zhì)量缺陷鑒定

由具有法定資質(zhì)的專業(yè)檢測、鑒定機構對房屋質(zhì)量缺陷的部

位、類型、程度等給予技術判斷，并出具書面專業(yè)意見。

2.0.5房屋質(zhì)量缺陷評定

由房地產(chǎn)估價機構對房屋質(zhì)量缺陷的部位、類型、程度等給

予技術判斷，并出具書面專業(yè)意見。

2.0.6可修復的房屋質(zhì)量缺陷

可通過采取技術上可能、經(jīng)濟上可行的施工措施予以修復的

房屋質(zhì)量缺陷。

2.0.7不可修復的房屋質(zhì)量缺陷

因技術上不可能或經(jīng)濟上不可行，不能修復的房屋質(zhì)量缺

陷。

2.0.8房屋質(zhì)量缺陷損失

房屋質(zhì)量缺陷所造成的房地產(chǎn)經(jīng)濟價值降低。

2.0.9房屋質(zhì)量缺陷損失評估

房地產(chǎn)估價機構對房屋質(zhì)量缺陷損失進行分析、估算和判

定，其結(jié)果作為確定房屋質(zhì)量缺陷損失補償金額的參考依據(jù)。

2.0.10成本法

求取修復房屋質(zhì)量缺陷所必需的各項費用之和作為房屋質(zhì)

量缺陷損失的方法。

2.0.11資本化法

求取房屋質(zhì)量缺陷所引起的未來收益損失的現(xiàn)值作為房屋

質(zhì)量缺陷損失的方法。

2.0.12價差法

求取類似的無質(zhì)量缺陷房屋和有質(zhì)量缺陷房屋市場價值之

差作為房屋質(zhì)量缺陷損失的方法。

2.0.13市場比較法

與類似房屋質(zhì)量缺陷進行比較，對其損失補償金額進行修

正、調(diào)整來求取房屋質(zhì)量缺陷損失的方法。

3房屋質(zhì)量缺陷鑒定與評定

3.0.1房屋質(zhì)量缺陷損失評估之前，應當進行房屋質(zhì)量缺陷認

可或鑒定、評定。

3.0.2進行房屋質(zhì)量缺陷評定的，應當由房屋質(zhì)量缺陷各方當

事人共同委托。

3.0.3房屋質(zhì)量缺陷認可協(xié)議、鑒定報告、評定報告，應當包

括下列內(nèi)容：

1房屋質(zhì)量缺陷的部位；

2房屋質(zhì)量缺陷的類型；

3房屋質(zhì)量缺陷的程度；

4房屋質(zhì)量缺陷的影響。

3.0.4房屋質(zhì)量缺陷的類型如下：

1按照性質(zhì)，分為房屋實體質(zhì)量缺陷、房屋功能質(zhì)量缺陷、

房屋環(huán)境質(zhì)量缺陷。其中，房屋環(huán)境質(zhì)量缺陷又分為房屋室內(nèi)環(huán)

境質(zhì)量缺陷和房屋室外環(huán)境質(zhì)量缺陷。

2按照是否可修復，分為可修復的房屋質(zhì)量缺陷和不可修

復的房屋質(zhì)量缺陷。

3按照缺陷存在的時間，分為暫時性的房屋質(zhì)量缺陷和永

久性的房屋質(zhì)量缺陷。

3.0.5對于可修復的房屋質(zhì)量缺陷，應當有科學、合理、可行

的修復方案。

3.0.6房屋質(zhì)量缺陷修復方案，可以采取下列三種方式之一確

定:

1房屋質(zhì)量缺陷各方當事人對房屋質(zhì)量缺陷修復方案協(xié)商

一致的，由房屋質(zhì)量缺陷各方當事人共同簽訂房屋質(zhì)量缺陷修復

方案認可協(xié)議；

2房屋質(zhì)量缺陷當事人一方委托或者各方共同委托，由具

有相應資質(zhì)的機構出具房屋質(zhì)量缺陷修復方案；

3房屋質(zhì)量缺陷各方當事人共同委托，由受托進行房屋質(zhì)

量缺陷損失評估的房地產(chǎn)估價機構出具房屋質(zhì)量缺陷修復方案。

4房屋質(zhì)量缺陷損失評估程序

4.0.1進行房屋質(zhì)量缺陷損失評估，應當按照下列程序進行：

1受理評估委托；

2擬定評估作業(yè)方案；

3搜集評估所需資料；

4實地查勘房屋質(zhì)量缺陷狀況；

5選定評估方法進行測算；

6確定評估結(jié)果；

7撰寫評估報告；

8審核評估報告；

9出具評估被告；

10評估資料歸檔。

4.0.2房地產(chǎn)估，介機構受理房屋質(zhì)量缺陷損失評估業(yè)務時，應

當與房屋質(zhì)量缺陷當事人簽訂房屋質(zhì)量缺陷損失評估委托合同。

4.0.3房地產(chǎn)估價機構接受房屋質(zhì)量缺陷損失評估委托后，應

當指定至少一名專職注冊房地產(chǎn)估價師負責該項目，直至完成。

4.0.4房屋質(zhì)量缺陷損失評估作業(yè)方案應當包括下列內(nèi)容：

1擬采用的評估技術路線和評估方法；

2擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道；

3評估作業(yè)時間進度。

評估作業(yè)方案的主要內(nèi)容應當告知委托人。

4.0.5評估人員應當對房屋質(zhì)量缺陷進行實地查勘，做好實地

查勘記錄，拍攝反映房屋質(zhì)量缺陷狀況的影像資料。

在房屋質(zhì)量缺陷認可協(xié)議或鑒定報告基礎上進行損失評估

的，應當對委托人提供的認可協(xié)議或鑒定報告的內(nèi)容進行實地核

對，并在評估報告中披露核對的情況。

4.0.6房屋質(zhì)量缺陷損失評估應當選用成本法、資本化法、價

差法、市場比較法中的一種或者多種進行測算。

4.0.7房屋質(zhì)量缺陷損失評估報告應當由房地產(chǎn)估價機構出

具，加蓋房地產(chǎn)估價機構公章，并有至少二名專職注冊房地產(chǎn)估

價師簽字。

有相關工程技術人員提供技術支持的，相關工程技術人員應

當在評估報告上簽字，并注明提供技術支持的內(nèi)容。

5房屋質(zhì)量缺陷損失評估方法

5.1成本法

5.1.1成木法的公式為：

V=G+Cz+Cs+G-G(5.1.1)

式中V——房屋質(zhì)量缺陷損失評估值；

G——拆除工程費用；

C2——修繕工程費用；

C3-----恢復工程費用；

a——直接經(jīng)濟損失；

c5一一被拆除物殘值。

5.1.2拆除、修繕、恢復工程費用應當參照房屋修繕工程預算

定額，并通過廣泛搜集評估時點的建筑工程市場價格水平確定。

5.1.3拆除、修繕、恢復工程費用包括直接費、間接費、利潤

和稅金等。

直接費包括人工費、材料費、機械設備使用費和措施費，問

接費包括規(guī)費和企業(yè)管理費。

5.1.4直接費應當參照房屋修繕工程預算定額中相關規(guī)則進行

測算，間接費、利潤和稅金以定額規(guī)定的基數(shù)按照合理的費率測

算。

5.1.5直接經(jīng)濟損失是指修復施工期間或修復后所造成的經(jīng)濟

損失，包括：

1房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費用；

2房屋空置的收益損失；

3房屋使用面積減少的損失；

4房屋室內(nèi)凈高降低的損失；

5房屋采光面積減少的損失；

6房屋耐久性降低的損失；

7鄰近房屋殞壞的補償；

8施工影響的補償；

9其他直接經(jīng)濟損失。

5.1.6被拆除物殘值應當根據(jù)評估時點的回收市場價格合理確

定。

5.2資本化法

5.2.1適用于凈收益損失的資本化法公式為:

(5.2.1)

式中V——房屋質(zhì)量缺陷損失評估值;

△Ai一—未來第i年的凈收益損失額;

R——折現(xiàn)率;

m——凈收益損失年限。

5.2.2適用于收益年限減少的資本化法公式為:

”4mA

v=(5.2.2)

i=i(1+K)i=\U+K)

式中V一—房屋質(zhì)量缺陷損失評估值;

A,——未來第i年可獲得的正常市場凈收益;

R一—折現(xiàn)率；

n——無質(zhì)量缺陷房屋剩余使用年限；

m——有質(zhì)量缺陷房屋剩余使用年限。

5.2.3凈收益損失額包括：

1租金等收入減少所造成的凈收益損失額；

2能源消耗等運營費用增加所造成的凈收益損失額。

5.3價差法

5.3.1價差法的公式為：

V=V-V2(5.3.1)

式中V——房屋質(zhì)量缺陷損失評估值；

%——類似的無質(zhì)量缺陷房屋的市場價值；

v2一一類似的有質(zhì)量缺陷房屋的市場價值。

5.3.2類似的無質(zhì)量缺陷房屋和有質(zhì)量缺陷房屋的市場價值,

按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中的市場比較法評估求取。

5.4市場比較法

5.4.1市場比較法的公式為：

V=PXF1XF2XF3(5.4.1)

式中V一一房屋質(zhì)量缺陷損失評估值；

P——可比實例補償金額；

F1一一補償情況修正系數(shù)；

F2——補償日期修正系數(shù)；

F.——缺陷狀況修正系數(shù)。

5.4.2采用市場比較法評估時，應當選取三個或三個以上類似

房屋質(zhì)量缺陷的可比實例。

5.4.3進行補償暗況修正，應當將可比實例補償金額修正為正

常補償金額。

5.4.4進行補償日期修正，應當將可比實例在補償日期的補償

金額調(diào)整為在評估時點的補償金額。

5.4.5進行缺陷狀況修正，應當將可比實例房屋質(zhì)量缺陷狀況

下的補償金額調(diào)整為被評估房屋質(zhì)量缺陷狀況下的補償金額。

5.4.6不同可比實例修正后的補償金額的簡單算術平均值為市

場比較法的評估結(jié)果。

6房屋質(zhì)量缺陷損失評估方法的應用

6.0.1評估可修復的房屋質(zhì)量缺陷損失，應當以成本法為主。

6.0.2成本法中的拆除、修繕、恢復工程費用除參照相關工程

預算定額進行測算外，也可首先確定各項工程內(nèi)容的綜合單價水

平，然后根據(jù)各項工程內(nèi)容的工程量進行測算。

6.0.3房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費用，按照安置對象每天所需安置

費用與安置天數(shù)的乘積進行測算。

安置對象每天所需安置費用，應當在詳細調(diào)查評估對象所處

區(qū)域生活服務消賽水平的基礎上，并參照市場上同類情況的安置

費用水平確定。

安置天數(shù)根據(jù)修復方案的合理工期確定。

6.0.4房屋空置的收益損失，宜采用資本化法進行測算。

6.0.5房屋使用面積減少、室內(nèi)凈高降低、采光面積減少、耐

久性降低的損失，宜采用資本化法、價差法進行測算。

6.0.6鄰近房屋損壞的補償，應根據(jù)具體情況，選用成本法、

資本化法、價差法、市場比較法進行測算。

6.0.7施工影響的補償，根據(jù)有關規(guī)定的標準或參照市場上類

似影響的補償水平進行測算。

6.0.8評估不可修復的房屋質(zhì)量缺陷損失，可根據(jù)評估對象實

際狀況分別選用資本化法、價差法、市場比較法進行測算。

6.0.9評估不可修復、出租房屋的質(zhì)量缺陷損失，宜選用資本

化法。

6.0.10評估不可修復、自用房屋的質(zhì)量缺陷損失，宜選用價差

法或市場比較法。

7房屋質(zhì)量缺陷損失評估結(jié)果

7.0.1采用一種評估方法進行房屋質(zhì)量缺陷損失評估的，其評

估結(jié)果為最終評估結(jié)果。

7.0.2采用兩種或兩種以上評估方法進行房屋質(zhì)量缺陷損失評

估的，不同方法評估結(jié)果的簡單算術平均數(shù)為最終評估結(jié)果。

7.0.3一個房屋質(zhì)量缺陷損失評估項目中包含多項房屋質(zhì)量缺

陷并分項進行評估的，各項評估結(jié)果之和為最終評估結(jié)果。

8房屋質(zhì)量缺陷損失評估報告

8.0.1房屋質(zhì)量缺陷損失評估報告，應當包括下列部分：

1封面；

2目錄；

3致委托人函；

4房地產(chǎn)估價師聲明；

5評估的假設和限制條件；

6評估結(jié)果報告；

7評估技術很告；

8附件。

8.0.2房屋質(zhì)量缺陷損失評估報告有敘述式和表格式兩種格

式。評估報告除單一房屋實體質(zhì)量缺陷損失評估可采用表格式

外，應當采用敘述式。

8.0.3房屋質(zhì)量缺陷損失評估報告應當記載下列事項：

1評估項目名稱；

2委托人名稱或姓名和住所；

3房地產(chǎn)估價機構名稱和住所：

4房屋質(zhì)量缺陷狀況；

5評估目的；

6評估時點；

7房屋質(zhì)量缺陷損失定義；

8評估原則；

9評估依據(jù)；

10評估技術路線、方法和測算過程；

11評估結(jié)果及其確定的理由；

12評估作業(yè)期；

13評估報告應用的有效期；

14評估人員；

15房地產(chǎn)估價師聲明；

16評估的假設和限制條件；

17附件，應當包括反映房屋質(zhì)量缺陷狀況的影像資料，房

屋質(zhì)量缺陷認可協(xié)議或鑒定報告、評定報告，修復方案，評估機

構資質(zhì)證明和注冊房地產(chǎn)估價師資格證明、提供技術支持的相關

工程技術人員的資格證明等。

8.0.4房地產(chǎn)估，介師聲明應當包括下列內(nèi)容，并有至少兩名專

職注冊房地產(chǎn)估價師簽名：

1評估報告中房地產(chǎn)估價師陳述的事實，是真實的和準確

的。

2評估報告中的分析、意見和結(jié)論，是房地產(chǎn)估價師自己

公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到評估報告中已說明的假設

和限制條件的限制。

3房地產(chǎn)估，介師與評估對象沒有（或有已載明的）利害關

系，也與有關當事人沒有（或有已載明的）個人利害關系或偏見。

4房地產(chǎn)估，介師是依照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和《北京市房

屋質(zhì)量缺陷損失評估規(guī)程》進行分析測算，形成意見和結(jié)論，撰

寫評估報告。

5房地產(chǎn)估價師已（或沒有）對評估對象進行了實地查勘,

并應當列出對評估對象進行了實地查勘的房地產(chǎn)估價師的姓名。

6沒有人對評估報告提供了重要專業(yè)幫助（若有例外，應

當說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名、專業(yè)資格及其所提供重要專

業(yè)幫助的內(nèi)容）。

7其他需要聲明的事項。

附錄A房屋質(zhì)量缺陷損失評估報告的規(guī)范格式

（敘述式）

1、封面

標題：房屋質(zhì)量缺陷損失評估報告

評估項目名稱：說明本評估項目的全稱

委托人：說明本評估項目的委托單位全稱或個人全名

評估機構：說明房地產(chǎn)估價機構的全稱

評估人員：說明參加本評估項目的房地產(chǎn)估價師姓名

評估作業(yè)日期：說明本次評估的起止年月日，即正式接受評估委

托的年月日至完成評估報告的年月日。

評估報告編號：說明本評估報告在本估價機構內(nèi)的編號。

2、目錄

3、致委托人函

標題：致委托人函

內(nèi)容：致函對象（為委托人的全稱）、房屋質(zhì)量缺陷狀況、評估

目的、評估時點、評估依據(jù)、評估結(jié)果、評估報告應用有效期、

致函落款（為評估機構的全稱，并加蓋其公章、法定代表人簽章）、

致函日期（為致函的年月日）。

4、房地產(chǎn)估價師聲明

標題：房地產(chǎn)估價師聲明

我們鄭重聲明：

（1）評估報告中房地產(chǎn)估價師陳述的事實，是真實的和準確的。

（2）評估報告中的分析、意見和結(jié)論，是房地產(chǎn)估價師自己公

正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到評估報告中已說明的假設和

限制條件的限制。

（3）房地產(chǎn)估價師與評估對象沒有（或有已載明的）利害關系,

也與有關當事人沒有（或有已載明的）個人利害關系或偏見。

（4）房地產(chǎn)估價師是依照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和《北京市房屋

質(zhì)量缺陷損失評估規(guī)程》進行分析測算，形成意見和結(jié)論，撰寫

評估報告。

（5）房地產(chǎn)估價師已（或沒有）對評估對象進行了實地查勘。

（列出對評估對象進行了實地查勘的房地產(chǎn)估價師的姓名）。

（6）沒有人對評估報告提供了重要專業(yè)幫助（若有例外，應當

說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名、專業(yè)資格及其所提供重要專業(yè)

幫助的內(nèi)容）。

（7）其他需要聲明的事項。

參加本次評估的房地產(chǎn)估價師：姓名、房地產(chǎn)估價師注冊證號、

簽名。

5、評估的假設和限制條件

標題：評估的假設和限制條件

說明本次評估的假設前提，未經(jīng)調(diào)查確認或無法調(diào)查確認的資料

數(shù)據(jù)，評估中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響，本

評估報告使用的限制條件。

6、評估結(jié)果報告

（1）委托人（說明本評估項目的委托單位的全稱、法定代表人

和住所，個人委托的為個人的姓名和住所）

（2）評估機構（說明房地產(chǎn)估價機構的全稱、法定代表人或執(zhí)

行合伙人、住所、資質(zhì)等級）

（3）房屋質(zhì)量缺陷狀況（包括房屋質(zhì)量缺陷的部位、類型、程

度和影響等）

（4）評估目的（說明本次評估的目的和應用方向）

（5）評估時點（說明評估結(jié)果所對應的年月日）

（6）房屋質(zhì)量缺陷損失定義

（7）評估依據(jù)（說明本次評估依據(jù)的國家和地方的法律、法規(guī),

房屋質(zhì)量缺陷認可協(xié)議或鑒定報告、評定報告，修復方案，委托

人提供的有關資料，房地產(chǎn)估價機構和房地產(chǎn)估價師掌握和搜集

的有關資料）

（8）評估原則（說明本次評估遵循的評估原則）

（9）評估方法（說明本次評估的思路和采用的方法以及這些評

估方法的定義）

（10）評估結(jié)果（說明本次評估的最終結(jié)果，并附大寫金額。若

用外幣表示，應當說明評估時點中國人民銀行公布的人民幣市場

匯率中間價，并注明所折合的人民幣價格）

（11）評估人員（列出所有參加本次評估的人員的姓名、估價資

格或職稱，并由本人簽名）和提供技術支持的相關工程技術人員

（姓名、資格證書名稱及編號、簽名）

（12）評估作業(yè)期（說明本次評估的起止年月日）

（13）評估報告應用的有效期（說明本評估報告應用的有效期，

可表達為到某個年月日止，也可表達為一定年限，如一年）

（14）有關說明

7、評估技術報告

標題：房屋質(zhì)量缺陷損失評估技術報告

（1）房屋質(zhì)量缺陷狀況分析（包括對房屋質(zhì)量缺陷的位、類型、

程度和影響等的分析）

北京市房屋質(zhì)量缺陷損失評估規(guī)程

目次

1總則

2術語

3房屋質(zhì)量缺陷鑒定與評定

4房屋質(zhì)量缺陷祖失評估程序

5房屋質(zhì)量缺陷很失評估方法

5.1成本法

5.2資本化法

5.3價差法

5.4市場比較法

6房屋質(zhì)量缺陷很失評估方法的應用

7房屋質(zhì)量缺陷求失評估結(jié)果

8房屋質(zhì)量缺陷根失評估報告

附錄A房屋質(zhì)量缺陷損失評估報告的規(guī)范格式（敘述式）

附錄B房屋質(zhì)量缺陷損失評估報告的規(guī)范格式（表格式）

1總則

1.0.1為了維護房屋買賣當事人的合法權益，有效解決房屋質(zhì)

量缺陷引發(fā)的經(jīng)濟糾紛，規(guī)范房屋質(zhì)量缺陷損失評估行為，統(tǒng)一

評估程序和方法，使評估結(jié)果客觀、公正、合理，制定本規(guī)程。

1.0.2本規(guī)程適用于北京市行政區(qū)域內(nèi)住宅類房屋質(zhì)量缺陷損

失的評估，但存在安全隱患的房屋除外。

1.0.3本規(guī)程依據(jù)《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和

國城市房地產(chǎn)管理法》、《建設工程質(zhì)量管理條例》等法律、法規(guī),

國家建筑工程質(zhì)量驗收規(guī)范及《房地產(chǎn)估價規(guī)范》編制。

1.0.4房屋質(zhì)量缺陷損失評估除應執(zhí)行本規(guī)程外，尚應符合國

家和北京市現(xiàn)行有關強制性標準、規(guī)范的規(guī)定。

1.0.5其他類型的房屋質(zhì)量缺陷損失評估，可參照本規(guī)程執(zhí)行。

2術語

2.0.1房屋質(zhì)量

在國家相應標準或合同約定中，對房屋的實休、功能、環(huán)境

等方面的要求。

2.0.2房屋質(zhì)量缺陷

房屋的實體、功能、環(huán)境等不符合國家相應標準或合同約定

的要求。

2.0.3房屋質(zhì)量缺陷認可

房屋質(zhì)量缺陷各方當事人對房屋質(zhì)量缺陷的部位、類型、程

度等達成共識，并簽訂書面協(xié)議。

2.0.4房屋質(zhì)量缺陷鑒定

由具有法定資質(zhì)的專業(yè)檢測、鑒定機構對房屋質(zhì)量缺陷的部

位、類型、程度等給予技術判斷，并出具書面專業(yè)意見。

2.0.5房屋質(zhì)量缺陷評定

由房地產(chǎn)估價機構對房屋質(zhì)量缺陷的部位、類型、程度等給

予技術判斷，并出具書面專業(yè)意見。

2.0.6可修復的房屋質(zhì)量缺陷

可通過采取技術上可能、經(jīng)濟上可行的施工措施予以修復的

房屋質(zhì)量缺陷。

2.0.7不可修復的房屋質(zhì)量缺陷

因技術上不可能或經(jīng)濟上不可行，不能修復的房屋質(zhì)量缺

陷。

2.0.8房屋質(zhì)量缺陷損失

房屋質(zhì)量缺陷所造成的房地產(chǎn)經(jīng)濟價值降低。

2.0.9房屋質(zhì)量缺陷損失評估

房地產(chǎn)估價機構對房屋質(zhì)量缺陷損失進行分析、估算和判

定，其結(jié)果作為確定房屋質(zhì)量缺陷損失補償金額的參考依據(jù)。

2.0.10成本法

求取修復房屋質(zhì)量缺陷所必需的各項費用之和作為房屋質(zhì)

量缺陷損失的方法。

2.0.11資本化法

求取房屋質(zhì)量缺陷所引起的未來收益損失的現(xiàn)值作為房屋

質(zhì)量缺陷損失的方法。

2.0.12價差法

求取類似的無質(zhì)量缺陷房屋和有質(zhì)量缺陷房屋市場價值之

差作為房屋質(zhì)量缺陷損失的方法。

2.0.13市場比較法

與類似房屋質(zhì)量缺陷進行比較，對其損失補償金額進行修

正、調(diào)整來求取房屋質(zhì)量缺陷損失的方法。

3房屋質(zhì)量缺陷鑒定與評定

3.0.1房屋質(zhì)量缺陷損失評估之前，應當進行房屋質(zhì)量缺陷認

可或鑒定、評定。

3.0.2進行房屋質(zhì)量缺陷評定的，應當由房屋質(zhì)量缺陷各方當

事人共同委托。

3.0.3房屋質(zhì)量缺陷認可協(xié)議、鑒定報告、評定報告，應當包

括下列內(nèi)容：

3房屋質(zhì)量缺陷的部位；

4房屋質(zhì)量缺陷的類型；

3房屋質(zhì)量缺陷的程度；

4房屋質(zhì)量缺陷的影響。

3.0.4房屋質(zhì)量缺陷的類型如下：

1按照性質(zhì)，分為房屋實體質(zhì)量缺陷、房屋功能質(zhì)量缺陷、

房屋環(huán)境質(zhì)量缺陷。其中，房屋環(huán)境質(zhì)量缺陷又分為房屋室內(nèi)環(huán)

境質(zhì)量缺陷和房屋室外環(huán)境質(zhì)量缺陷。

2按照是否可修復，分為可修復的房屋質(zhì)量缺陷和不可修

復的房屋質(zhì)量缺陷。

3按照缺陷存在的時間，分為暫時性的房屋質(zhì)量缺陷和永

久性的房屋質(zhì)量缺陷。

3.0.5對于可修復的房屋質(zhì)量缺陷，應當有科學、合理、可行

的修復方案。

3.0.6房屋質(zhì)量缺陷修復方案，可以采取下列三種方式之一確

定:

1房屋質(zhì)量缺陷各方當事人對房屋質(zhì)量缺陷修復方案協(xié)商

一致的，由房屋質(zhì)量缺陷各方當事人共同簽訂房屋質(zhì)量缺陷修復

方案認可協(xié)議；

2房屋質(zhì)量缺陷當事人一方委托或者各方共同委托，由具

有相應資質(zhì)的機構出具房屋質(zhì)量缺陷修復方案；

3房屋質(zhì)量缺陷各方當事人共同委托，由受托進行房屋質(zhì)

量缺陷損失評估的房地產(chǎn)估價機構出具房屋質(zhì)量缺陷修復方案。

4房屋質(zhì)量缺陷損失評估程序

4.0.1進行房屋質(zhì)量缺陷損失評估，應當按照下列程序進行：

1受理評估委托；

2擬定評估作業(yè)方案；

3搜集評估所需資料；

4實地查勘房屋質(zhì)量缺陷狀況；

5選定評估方法進行測算；

6確定評估結(jié)果；

7撰寫評估報告；

8審核評估報告；

9出具評估被告；

10評估資料歸檔。

4.0.2房地產(chǎn)估，介機構受理房屋質(zhì)量缺陷損失評估業(yè)務時，應

當與房屋質(zhì)量缺陷當事人簽訂房屋質(zhì)量缺陷損失評估委托合同。

4.0.3房地產(chǎn)估價機構接受房屋質(zhì)量缺陷損失評估委托后，應

當指定至少一名專職注冊房地產(chǎn)估價師負責該項目，直至完成。

4.0.4房屋質(zhì)量缺陷損失評估作業(yè)方案應當包括下列內(nèi)容：

1擬采用的評估技術路線和評估方法；

2擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道；

3評估作業(yè)時間進度。

評估作業(yè)方案的主要內(nèi)容應當告知委托人。

4.0.5評估人員應當對房屋質(zhì)量缺陷進行實地查勘，做好實地

查勘記錄，拍攝反映房屋質(zhì)量缺陷狀況的影像資料。

在房屋質(zhì)量缺陷認可協(xié)議或鑒定報告基礎上進行損失評估

的，應當對委托人提供的認可協(xié)議或鑒定報告的內(nèi)容進行實地核

對，并在評估報告中披露核對的情況。

4.0.6房屋質(zhì)量缺陷損失評估應當選用成本法、資本化法、價

差法、市場比較法中的一種或者多種進行測算。

4.0.7房屋質(zhì)量缺陷損失評估報告應當由房地產(chǎn)估價機構出

具，加蓋房地產(chǎn)估價機構公章，并有至少二名專職注冊房地產(chǎn)估

價師簽字。

有相關工程技術人員提供技術支持的，相關工程技術人員應

當在評估報告上簽字，并注明提供技術支持的內(nèi)容。

5房屋質(zhì)量缺陷損失評估方法

5.1成本法

5.1.1成木法的公式為：

V=G+Cz+Cs+G-G(5.1.1)

式中V——房屋質(zhì)量缺陷損失評估值；

G——拆除工程費用；

C2——修繕工程費用；

C3-----恢復工程費用；

a——直接經(jīng)濟損失；

c5一一被拆除物殘值。

5.1.2拆除、修繕、恢復工程費用應當參照房屋修繕工程預算

定額，并通過廣泛搜集評估時點的建筑工程市場價格水平確定。

5.1.3拆除、修繕、恢復工程費用包括直接費、間接費、利潤

和稅金等。

直接費包括人工費、材料費、機械設備使用費和措施費，問

接費包括規(guī)費和企業(yè)管理費。

5.1.4直接費應當參照房屋修繕工程預算定額中相關規(guī)則進行

測算，間接費、利潤和稅金以定額規(guī)定的基數(shù)按照合理的費率測

算。

5.1.5直接經(jīng)濟損失是指修復施工期間或修復后所造成的經(jīng)濟

損失，包括：

10房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費用;

11房屋空置的收益損失；

12房屋使用面積減少的損失；

13房屋室內(nèi)凈高降低的損失；

14房屋采光面積減少的損失；

15房屋耐久性降低的損失；

16鄰近房屋殞壞的補償；

17施工影響的補償；

18其他直接經(jīng)濟損失。

5.1.6被拆除物殘值應當根據(jù)評估時點的回收市場價格合理確

定。

5.2資本化法

5.2.1適用于凈收益損失的資本化法公式為:

(5.2.1)

式中V——房屋質(zhì)量缺陷損失評估值;

△Ai一—未來第i年的凈收益損失額;

R——折現(xiàn)率;

m——凈收益損失年限。

5.2.2適用于收益年限減少的資本化法公式為:

”4mA

v=(5.2.2)

i=i(1+K)i=\U+K)

式中V一—房屋質(zhì)量缺陷損失評估值;

A,——未來第i年可獲得的正常市場凈收益;

R一—折現(xiàn)率；

n——無質(zhì)量缺陷房屋剩余使用年限；

m——有質(zhì)量缺陷房屋剩余使用年限。

5.2.3凈收益損失額包括：

1租金等收入減少所造成的凈收益損失額；

2能源消耗等運營費用增加所造成的凈收益損失額。

5.3價差法

5.3.1價差法的公式為：

V=V-V2(5.3.1)

式中V——房屋質(zhì)量缺陷損失評估值；

%——類似的無質(zhì)量缺陷房屋的市場價值；

v2一一類似的有質(zhì)量缺陷房屋的市場價值。

5.3.2類似的無質(zhì)量缺陷房屋和有質(zhì)量缺陷房屋的市場價值,

按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中的市場比較法評估求取。

5.4市場比較法

5.4.1市場比較法的公式為：

V=PXF1XF2XF3(5.4.1)

式中V一一房屋質(zhì)量缺陷損失評估值；

P——可比實例補償金額；

F1一一補償情況修正系數(shù)；

F2——補償日期修正系數(shù)；

F.——缺陷狀況修正系數(shù)。

5.4.2采用市場比較法評估時，應當選取三個或三個以上類似

房屋質(zhì)量缺陷的可比實例。

5.4.3進行補償，青況修正，應當將可比實例補償金額修正為正

常補償金額。

5.4.4進行補償日期修正，應當將可比實例在補償日期的補償

金額調(diào)整為在評估時點的補償金額。

5.4.5進行缺陷狀況修正，應當將可比實例房屋質(zhì)量缺陷狀況

下的補償金額調(diào)整為被評估房屋質(zhì)量缺陷狀況下的補償金額。

5.4.6不同可比實例修正后的補償金額的簡單算術平均值為市

場比較法的評估結(jié)果。

6房屋質(zhì)量缺陷損失評估方法的應用

6.0.1評估可修復的房屋質(zhì)量缺陷損失，應當以成本法為主。

6.0.2成本法中的拆除、修繕、恢復工程費用除參照相關工程

預算定額進行測算外，也可首先確定各項工程內(nèi)容的綜合單價水

平，然后根據(jù)各項工程內(nèi)容的工程量進行測算。

6.0.3房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費用，按照安置對象每天所需安置

費用與安置天數(shù)的乘積進行測算。

安置對象每天所需安置費用，應當在詳細調(diào)查評估對象所處

區(qū)域生活服務消賽水平的基礎上，并參照市場上同類情況的安置

費用水平確定。

安置天數(shù)根據(jù)修復方案的合理工期確定。

6.0.4房屋空置的收益損失，宜采用資本化法進行測算。

6.0.5房屋使用面積減少、室內(nèi)凈高降低、采光面積減少、耐

久性降低的損失，宜采用資本化法、價差法進行測算。

6.0.6鄰近房屋損壞的補償，應根據(jù)具體情況，選用成本法、

資本化法、價差法、市場比較法進行測算。

6.0.7施工影響的補償，根據(jù)有關規(guī)定的標準或參照市場上類

似影響的補償水平進行測算。

6.0.8評估不可修復的房屋質(zhì)量缺陷損失，可根據(jù)評估對象實

際狀況分別選用資本化法、價差法、市場比較法進行測算。

6.0.9評估不可修復、出租房屋的質(zhì)量缺陷損失，宜選用資本

化法。

6.0.10評估不可修復、自用房屋的質(zhì)量缺陷損失，宜選用價差

法或市場比較法。

7房屋質(zhì)量缺陷損失評估結(jié)果

7.0.1采用一種評估方法進行房屋質(zhì)量缺陷損失評估的，其評

估結(jié)果為最終評估結(jié)果。

7.0.2采用兩種或兩種以上評估方法進行房屋質(zhì)量缺陷損失評

估的，不同方法評估結(jié)果的簡單算術平均數(shù)為最終評估結(jié)果。

7.0.3一個房屋質(zhì)量缺陷損失評估項目中包含多項房屋質(zhì)量缺

陷并分項進行評估的，各項評估結(jié)果之和為最終評估結(jié)果。

8房屋質(zhì)量缺陷損失評估報告

8.0.1房屋質(zhì)量缺陷損失評估報告，應當包括下列部分：

1封面；

2目錄；

3致委托人函；

4房地產(chǎn)估價師聲明；

5評估的假設和限制條件；

6評估結(jié)果報告；

7評估技術很告；

8附件。

8.0.2房屋質(zhì)量缺陷損失評估報告有敘述式和表格式兩種格

式。評估報告除單一房屋實體質(zhì)量缺陷損失評估可采用表格式

外，應當采用敘述式。

8.0.3房屋質(zhì)量缺陷損失評估報告應當記載下列事項：

1評估項目名稱；

2委托人名稱或姓名和住所；

3房地產(chǎn)估價機構名稱和住所：

4房屋質(zhì)量缺陷狀況；

5評估目的；

6評估時點；

7房屋質(zhì)量缺陷損失定義；

8評估原則；

9評估依據(jù)；

10評估技術路線、方法和測算過程；

11評估結(jié)果及其確定的理由；

12評估作業(yè)期；

13評估報告應用的有效期；

14評估人員；

15房地產(chǎn)估價師聲明；

16評估的假設和限制條件；

17附件，應當包括反映房屋質(zhì)量缺陷狀況的影像資料，房

屋質(zhì)量缺陷認可協(xié)議或鑒定報告、評定報告，修復方案，評估機

構資質(zhì)證明和注冊房地產(chǎn)估價師資格證明、提供技術支持的相關

工程技術人員的資格證明等。

8.0.4房地產(chǎn)估，介師聲明應當包括下列內(nèi)容，并有至少兩名專

職注冊房地產(chǎn)估價師簽名：

1評估報告中房地產(chǎn)估價師陳述的事實，是真實的和準確

的。

2評估報告中的分析、意見和結(jié)論，是房地產(chǎn)估價師自己

公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到評估報告中已說明的假設

和限制條件的限制。

3房地產(chǎn)估，介師與評估對象沒有（或有已載明的）利害關

系，也與有關當事人沒有（或有已載明的）個人利害關系或偏見。

4房地產(chǎn)估，介師是依照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和《北京市房

屋質(zhì)量缺陷損失評估規(guī)程》進行分析測算，形成意見和結(jié)論，撰

寫評估報告。

5房地產(chǎn)估價師已（或沒有）對評估對象進行了實地查勘,

并應當列出對評估對象進行了實地查勘的房地產(chǎn)估價師的姓名。

6沒有人對評估報告提供了重要專業(yè)幫助（若有例外，應

當說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名、專業(yè)資格及其所提供重要專

業(yè)幫助的內(nèi)容）。

7其他需要聲明的事項。

附錄A房屋質(zhì)量缺陷損失評估報告的規(guī)范格式

（敘述式）

1、封面

標題：房屋質(zhì)量缺陷損失評估報告

評估項目名稱：說明本評估項目的全稱

委托人：說明本評估項目的委托單位全稱或個人全名

評估機構：說明房地產(chǎn)估價機構的全稱

評估人員：說明參加本評估項目的房地產(chǎn)估價師姓名

評估作業(yè)日期：說明本次評估的起止年月日，即正式接受評估委

托的年月日至完成評估報告的年月日。

評估報告編號：說明本評估報告在本估價機構內(nèi)的編號。

2、目錄

3、致委托人函

標題：致委托人函

內(nèi)容：致函對象（為委托人的全稱）、房屋質(zhì)量缺陷狀況、評估

目的、評估時點、評估依據(jù)、評估結(jié)果、評估報告應用有效期、

致函落款（為評估機構的全稱，并加蓋其公章、法定代表人簽章）、

致函日期（為致函的年月日）。

4、房地產(chǎn)估價師聲明

標題：房地產(chǎn)估價師聲明

我們鄭重聲明：

（1）評估報告中房地產(chǎn)估價師陳述的事實，是真實的和準確的。

（2）評估報告中的分析、意見和結(jié)論，是房地產(chǎn)估價師自己公

正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到評估報告中已說明的假設和

限制條件的限制。

（3）房地產(chǎn)估價師與評估對象沒有（或有已載明的）利害關系,

也與有關當事人沒有（或有已載明的）個人利害關系或偏見。

（4）房地產(chǎn)估價師是依照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和《北京市房屋

質(zhì)量缺陷損失評估規(guī)程》進行分析測算，形成意見和結(jié)論，撰寫

評估報告。

（5）房地產(chǎn)估價師已（或沒有）對評估對象進行了實地查勘。

（列出對評估對象進行了實地查勘的房地產(chǎn)估價師的姓名）。

（6）沒有人對評估報告提供了重要專業(yè)幫助（若有例外，應當

說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名、專業(yè)資格及其所提供重要專業(yè)

幫助的內(nèi)容）。

（7）其他需要聲明的事項。

參加本次評估的房地產(chǎn)估價師：姓名、房地產(chǎn)估價師注冊證號、

簽名。

5、評估的假設和限制條件

標題：評估的假設和限制條件

說明本次評估的假設前提，未經(jīng)調(diào)查確認或無法調(diào)查確認的資料

數(shù)據(jù)，評估中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響，本

評估報告使用的限制條件。

6、評估結(jié)果報告

（1）委托人（說明本評估項目的委托單位的全稱、法定代表人

和住所，個人委托的為個人的姓名和住所）

（2）評估機構（說明房地產(chǎn)估價機構的全稱、法定代表人或執(zhí)

行合伙人、住所、資質(zhì)等級）

（3）房屋質(zhì)量缺陷狀況（包括房屋質(zhì)量缺陷的部位、類型、程

度和影響等）

（4）評估目的（說明本次評估的目的和應用方向）

（5）評估時點（說明評估結(jié)果所對應的年月日）

（6）房屋質(zhì)量缺陷損失定義

（7）評估依據(jù)（說明本次評估依據(jù)的國家和地方的法律、法規(guī),

房屋質(zhì)量缺陷認可協(xié)議或鑒定報告、評定報告，修復方案，委托

人提供的有關資料，房地產(chǎn)估價機構和房地產(chǎn)估價師掌握和搜集

的有關資料）

（8）評估原則（說明本次評估遵循的評估原則）

（9）評估方法（說明本次評估的思路和采用的方法以及這些評

估方法的定義）

（10）評估結(jié)果（說明本次評估的最終結(jié)果，并附大寫金額。若

用外幣表示，應當說明評估時點中國人民銀行公布的人民幣市場

匯率中間價，并注明所折合的人民幣價格）

（11）評估人員（列出所有參加本次評估的人員的姓名、估價資

格或職稱，并由本人簽名）和提供技術支持的相關工程技術人員

（姓名、資格證書名稱及編號、簽名）

（12）評估作業(yè)期（說明本次評估的起止年月日）

（13）評估報告應用的有效期（說明本評估報告應用的有效期，

可表達為到某個年月日止，也可表達為一定年限，如一年）

（14）有關說明

7、評估技術報告

標題：房屋質(zhì)量缺陷損失評估技術報告

（1）房屋質(zhì)量缺陷狀況分析（包括對房屋質(zhì)量缺陷的部位、類

型、程度和影響等的分析）

（2）評估方法選用（詳細說明評估的技術路線和采用的方法及

其理由）

（3）評估測算過程（詳細說明測算過程，參數(shù)確定等）

（4）評估結(jié)果確定（詳細說明評估結(jié)果及其確定的理由）

8、附件

附件應當包括反映房屋質(zhì)量缺陷狀況的影像資料，房屋質(zhì)量缺陷

認可協(xié)議或鑒定報告、評定報告，修復方案，房地產(chǎn)估價機構資

質(zhì)證明和房地產(chǎn)估價師資格證明、提供技術支持的相關工程技術

人員的資格證明等。

制作要求：評估報告應當做到圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂

應當有較好的質(zhì)量。紙張大小應當采用A4紙規(guī)格。

附錄B房屋質(zhì)量缺陷損失評估報告的規(guī)范格式

（表格式）

1、標題：房屋質(zhì)量缺陷損失評估報告

評估項目名稱：說明本評估項目的全稱

評估報告編號：

2、評估結(jié)果報告

一、委托人

名稱/姓名

住所

聯(lián)系人聯(lián)系電話

二、評估機構

名稱

住所

資質(zhì)證書號

聯(lián)系人聯(lián)系電話

三、評估對象

房屋用途

建筑結(jié)構

房屋質(zhì)量缺陷部位

房屋質(zhì)量缺陷類型

房屋質(zhì)量缺陷程度

房屋質(zhì)量缺陷影響

其他情況

四、認可協(xié)議/鑒定報告/評定報告摘要

出具人

出具日期

報告編號

內(nèi)容摘要

五、修復方案摘要

出具人

出具日期

方案編號

內(nèi)容摘要

六、評估目的

七、評估時點

八、房屋質(zhì)量缺陷損失定義

九、評估依據(jù)

十、評估原則

H^一、評估方法

十二、評估結(jié)果

十三、評估人員

姓名資格/職稱注冊號/證書號

評估人員簽名

十四、提供支持的工程技術人員

姓名資格/職稱注冊號/證書號

專業(yè)人員簽名

十五、評估作業(yè)期

自年月日至年月日

十六、評估報告應用有效期

評估機構（蓋章）

法定代表人（簽章）

年月日

3、附件

內(nèi)容要求與“敘述式”相同。

（2）評估方法選用（詳細說明評估的技術路線和采用的方法及

其理由）

（3）評估測算過程（詳細說明測算過程，參數(shù)確定等）

（4）評估結(jié)果確定（詳細說明評估結(jié)果及其確定的理由）

8、附件

附件應當包括反映房屋質(zhì)量缺陷狀況的影像資料，房屋質(zhì)量缺陷

認可協(xié)議或鑒定報告、評定報告，修復方案，房地產(chǎn)估價機構資

質(zhì)證明和房地產(chǎn)估價師資格證明、提供技術支持的相關工程技術

人員的資格證明等。

制作要求：評估報告應當做到圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂

應當有較好的質(zhì)量。紙張大小應當采用A4紙規(guī)格。

附錄B房屋質(zhì)量缺陷損失評估報告的規(guī)范格式

（表格式）

1、標題：房屋質(zhì)量缺陷損失評估報告

評估項目名稱：說明本評估項目的全稱

評估報告編號：

2、評估結(jié)果報告

一、委托人

名稱/姓名

住所

聯(lián)系人聯(lián)系電話

二、評估機構

名稱

住所

資質(zhì)證書號

聯(lián)系人聯(lián)系電話

三、評估對象

房屋用途

建筑結(jié)構

房屋質(zhì)量缺陷部位

房屋質(zhì)量缺陷類型

房屋質(zhì)量缺陷程度

房屋質(zhì)量缺陷影響

其他情況

四、認可協(xié)議/鑒定報告/評定報告摘要

出具人

出具日期

報告編號

內(nèi)容摘要

五、修復方案摘要

出具人

出具日期

方案編號

內(nèi)容摘要

六、評估目的

七、評估時點

八、房屋質(zhì)量缺陷損失定義

九、評估依據(jù)

十、評估原則

H^一、評估方法

十二、評估結(jié)果

十三、評估人員

姓名資格/職稱注冊號/證書號

評估人員簽名

十四、提供支持的工程技術人員

姓名資格/職稱注冊號/證書號

專業(yè)人員簽名

十五、評估作業(yè)期

自年月日至年月日

十六、評估報告應用有效期

評估機構（蓋章）

法定代表人（簽章）

年月日

3、附件

內(nèi)容要求與“敘述式”相同。

北京市房屋質(zhì)量缺陷損失評估規(guī)程

條文說明

目次

1總則

2術語

3房屋質(zhì)量缺陷鑒定與評定

4房屋質(zhì)量缺陷農(nóng)失評估程序

5房屋質(zhì)量缺陷農(nóng)失評估方法

5.1成本法

5.2資本化法

5.3價差法

5.4市場比較法

6房屋質(zhì)量缺陷殞失評估方法的應用

7房屋質(zhì)量缺陷農(nóng)失評估結(jié)果

8房屋質(zhì)量缺陷殞失評估報告

1總則

1.0.1本條明確了制定本規(guī)程的目的。隨著住房制度的改革和

住宅商品化的不斷深入，商品房交易數(shù)量日益增大，由房屋質(zhì)量

缺陷引發(fā)的經(jīng)濟糾紛也隨之出現(xiàn)。為了有效解決這種糾紛，給當

事人各方提供房屋質(zhì)量缺陷的補償參考依據(jù)，當事人可以委托具

有房地產(chǎn)估價資質(zhì)的估價機構對房屋質(zhì)量缺陷損失進行評估。本

規(guī)程是規(guī)范房屋質(zhì)量缺陷損失評估行為、統(tǒng)一評估程序和方法的

技術標準性文件。

1.0.2本條明確了本規(guī)程的適用范圍。一是適用的區(qū)域：北京

市行政區(qū)域內(nèi)，二是適用的房屋類型：住宅類房屋，三是特別指

出“存在安全隱患的房屋”不適用本規(guī)程。

1.0.3本條說明了制定本規(guī)程的編制依據(jù)。第一類是國家法律

文件，即《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國城市房地

產(chǎn)管理法》等；第二類是國家行政法規(guī)文件，即《建設工程質(zhì)量

管理條例》等；第三類是標準性文件，即建筑工程質(zhì)量驗收規(guī)范、

《房地產(chǎn)估價規(guī)范》等。

其中國家現(xiàn)行的建筑工程質(zhì)量驗收規(guī)范主要有:

《建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標準》GB50300-2001

《建筑地基基礎工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》GB50202-2002

《砌體工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》GB50203-2002

《混凝土結(jié)構工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》GB50204-2002

《鋼結(jié)構工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》GB50205-2001

《木結(jié)構工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》GB50206-2002

《屋面工程質(zhì)量驗收規(guī)范》GB50207-2002

《地下防水工程質(zhì)量驗收規(guī)范》GB50208-2002

《建筑地面工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》GB50209-2002

《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗收規(guī)范》GB50210-2001

《建筑防腐蝕工程施工及驗收規(guī)范》GB50212-2002

《建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》GB50242-2002

《通風與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》GB50243-2002

《電梯工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》GB50310-2002

《建筑電氣工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》GB50303-2002

1.0.4本條明確了本規(guī)程與國家和北京市現(xiàn)行有關強制性標

準、規(guī)范的關系。

1.0.5本條規(guī)定了參照執(zhí)行的范圍，主要是指住宅之外的其他

類型房屋或房屋買賣之外其他活動出現(xiàn)房屋質(zhì)量缺陷時，可參照

本規(guī)程的相關程序、方法等估算其補償價格。

2術語

2.0.1?2.0.2本規(guī)程中對于“房屋質(zhì)量”和“房屋質(zhì)量缺陷”的

定義，主要是從房屋實體、功能、環(huán)境等方面的實際狀況與國家

相應標準或合同約定內(nèi)容是否一致予以確定。

房屋實體是指房屋實際存在的有形組成部分，包括主體結(jié)

構、圍護結(jié)構、裝飾裝修等。

房屋功能是指房屋水電、暖通、燃氣、通信、保溫、隔熱、

防水、采光、日照等方面的使用狀態(tài)與指標。

房屋環(huán)境是指對房屋使用人及其活動造成影響的空氣、水、

聲、光、輻射、景觀等因素，可分為室內(nèi)環(huán)境和室外環(huán)境。

2.0.3缺陷認可必須是各方當事人對質(zhì)量缺陷達成一致意見，

并形成書面文件，以作為評估的依據(jù)。

2.0.4由具有法定資質(zhì)的專業(yè)檢測、鑒定機構進行房屋質(zhì)量缺

陷鑒定時，應由當事人一方委托或者各方共同委托。

2.0.5由房地產(chǎn)估價機構進行房屋質(zhì)量缺陷評定時，應由各方

當事人各方共同委托。

2.0.6-2.0.7這兩條說明了確定房屋質(zhì)量缺陷是否可修復的原

則和依據(jù)，即主要從技術上可能和經(jīng)濟上可行兩方面予以考慮。

技術上可能是指修復方案在施工技術手段、建筑裝飾材料性

能等方面能夠達到在國家相應標準或合同約定中，對房屋的實

體、功能、環(huán)境等方面的要求。

經(jīng)濟上可行是指修復方案在技術可能的前提下，修復費月是

符合市場正常水平、可以被各方接受。

2.0.8因房屋質(zhì)量缺陷造成的房地產(chǎn)經(jīng)濟價值降低，主要包括

房地產(chǎn)交易價值或收益價值降低、修復質(zhì)量缺陷需支付的各項工

程費用、修復施工造成的人員周轉(zhuǎn)安置費用及房屋空置收益損失

等直接經(jīng)濟損失。

2.0.9本條明確了房屋質(zhì)量缺陷損失評估的性質(zhì)、內(nèi)涵、外延

以及評估結(jié)果的作用。

2.0.10-2.0.13本規(guī)程中共有四種方法用于求取房屋質(zhì)

量缺陷損失，分別適用于不同情況下的損失價值估算。評估人員

應根據(jù)房屋質(zhì)量缺陷的實際狀況選用相應的評估方法。

3房屋質(zhì)量缺陷鑒定與評定

3.0.1委托人委托房地產(chǎn)估價機構進行房屋質(zhì)量缺陷損失評估

前，首先應當根據(jù)當事人自己的意愿，對房屋質(zhì)量缺陷進行認可

或鑒定、評定，并提供房屋質(zhì)量缺陷書面協(xié)議或報告，作為缺陷

損失評估的重要前提條件和文件依據(jù)。

3.0.2為了保證房屋質(zhì)量缺陷損失評估的順利進行，由房地產(chǎn)

估價機構對房屋質(zhì)量缺陷進行評定前，應當由房屋質(zhì)量缺陷各方

當事人，包括房屋出賣人、買受人、房屋質(zhì)量缺陷影響到的相鄰

關系人，以及對質(zhì)量缺陷房屋享有他項灰利的權利人等達成一致

意見，共同委托并承認由房地產(chǎn)估價機構對房屋質(zhì)量缺陷進行評

定工作。

3.0.3房屋質(zhì)量缺陷的部位是指質(zhì)量缺陷在房屋實體結(jié)構中

的具體位置。例如房屋出現(xiàn)破損、裂縫，可能是發(fā)生在地面、墻

面、頂棚等不同的部位。

房屋質(zhì)量缺陷的類型詳細分類見本規(guī)程3.0.4條。

房屋質(zhì)量缺陷的程度是指房屋質(zhì)量缺陷的作用范圍及大小.

例如：存在質(zhì)量缺陷的房屋地基有不均勻沉降現(xiàn)象，超過設計規(guī)

劃允許的偏差值。

房屋質(zhì)量缺陷的影響是指房屋質(zhì)量缺陷對房屋實體、功能、

環(huán)境等方面的不良作用。例如房屋質(zhì)量缺陷造成裝飾裝修損壞、

使用人無法入住、房屋收益水平降低等情況。

3.0.4本條是從不同的角度對房屋質(zhì)量缺陷進行了分類。

其中：

暫時性的房屋質(zhì)量缺陷是指依據(jù)質(zhì)量缺陷修復方案進行修

復后，房屋質(zhì)量缺陷可以完全消除，房屋耐久性、適用性等方面

完全符合國家相應標準以及合同約定中的要求，不影響對房屋的

正常使用。

永久性的房屋質(zhì)量缺陷是指伴隨整個房屋經(jīng)濟壽命周期的

不可修復的房屋質(zhì)量缺陷，或是依據(jù)可行的質(zhì)量缺陷修復方案進

行修復后，房屋可以使用，但房屋耐久性、適用性等方面不能完

全符合國家相應標準及合同約定中的要求。例如對房屋室內(nèi)進行

加固修復后，造成室內(nèi)面積的減少，室內(nèi)凈高的降低等房屋質(zhì)量

缺陷。

3.0.5科學、合理、可行的修復方案，是以技術上可能與經(jīng)濟

上可行為原則制定。

3.0.6對于房屋質(zhì)量缺陷部位明顯、類型簡單、程度輕微、影

響不大的情況，房屋質(zhì)量缺陷各方當事人愿意自行協(xié)商解決的，

由房屋質(zhì)量缺陷各方當事人共同簽訂房屋質(zhì)量缺陷修復方案認

可協(xié)議。

對于房屋質(zhì)量缺陷嚴重，當事人不能自行確定修復方案，或

各方當事人不能達成一致意見協(xié)商解決的情況，房屋質(zhì)量缺陷當

事人可以一方委托或者共同委托，由具有相應資質(zhì)的機構（國家

及北京市主管機關承認或授予資質(zhì)的房屋質(zhì)量鑒定單位或設計

單位等）出具房屋質(zhì)量缺陷修復方案。

房屋質(zhì)量缺陷各方當事人一致同意，也可以共同委托由受托進行

房屋質(zhì)量缺陷損失評估的房地產(chǎn)估價機構出具房屋質(zhì)量缺陷修

復方案。

4房屋質(zhì)量缺陷損失評估程序

4.0.1本條規(guī)定了進行房屋質(zhì)量缺陷損失評估所必須遵循的工

作流程。

4.0.2房地產(chǎn)估價機構受理房屋質(zhì)量缺陷損失評估業(yè)務委托

時，委托方的房屋質(zhì)量缺陷當事人應是具有法定資格的房屋產(chǎn)權

人或受托的房屋產(chǎn)權處分代理人，也可是房屋質(zhì)量缺陷責任人或

受托的房屋質(zhì)量缺陷責任代理人，房地產(chǎn)估價機構與其簽訂房屋

質(zhì)量缺陷損失評估業(yè)務委托合同。

4.0.3本條規(guī)定房地產(chǎn)估價機構接受房屋質(zhì)量缺陷損失評估委

托后，應當指定至少一名專職注冊房地產(chǎn)估價師負責該項目，是

為了體現(xiàn)房地產(chǎn)估價機構的責任，有利于整個房屋質(zhì)量缺陷損失

評估活動中各種相關問題的合理判斷、協(xié)調(diào)處理，以保證房屋質(zhì)

量缺陷損失評估活動的工作質(zhì)量。

4.0.4制訂房屋質(zhì)量缺陷損失評估作業(yè)方案并告知委托人，以

保證作業(yè)方案的科學合理性和委托人的知情權。

4.0.5房屋質(zhì)量缺陷的表現(xiàn)形式、成因繁多，使房屋質(zhì)量缺陷

損失評估活動具有較為鮮明的個案特點。在擬定房屋質(zhì)量缺陷損

失評估作業(yè)方案時應做到具體情況具體分析，密切結(jié)合實際c對

于涉及到主體結(jié)構或復雜程度的房屋質(zhì)量缺陷應當由具有建筑

工程質(zhì)量檢驗資質(zhì)、環(huán)境質(zhì)量檢驗資質(zhì)等的專業(yè)檢測機構進行鑒

定。

為落實房屋質(zhì)量缺陷損失評估依據(jù)的真實可靠性，房地產(chǎn)估

價師與工程技術人員必須進行房屋質(zhì)量缺陷的現(xiàn)場查勘驗證。

實地查勘核對結(jié)果必須在報告中予以披露。若不一致時，評估人

員應在評估報告中說明處理方法及對評估結(jié)果的影響。

4.0.6房屋質(zhì)量缺陷損失評估可根據(jù)項目的復雜程度和計算方

法的適用范圍，選用本規(guī)程所規(guī)定的一種或者多種方法進行測算

評估。

4.0.7本條規(guī)定了出具評估報告的合法性和有效性，并明確參

與評估活動相關工程技術人員的責任，體現(xiàn)各有關參與估價活動

的人員的工作范圍和要求。

5房屋質(zhì)量缺陷損失評估方法

5.1成本法

5.1.1修復房屋質(zhì)量缺陷所必需的各項費用一般包括拆除工

程、修繕工程、恢復工程等修復活動支出的施工費用，以及由于

修復活動造成直接經(jīng)濟損失而支出的補償費用。當被拆除物具有

可回收殘值而產(chǎn)生收益時，應在上述支出費用的基礎上扣除該部

分收益后確定評估值。

針對具體的房屋質(zhì)量缺陷，公式5.1.1中的費用構成可能是

全部5項費用或部分項目費用。評估人員應根據(jù)收集的資料和現(xiàn)

場查勘情況，分析房屋質(zhì)量缺陷修復活動產(chǎn)生的影響，包括對房

屋原有裝飾裝修、附屬設備設施、使用人及周邊環(huán)境等的影響，

合理確定缺陷損失的費用構成。

5.1.2評估人員應參照相應的房屋修繕工程預算定額確定拆

除、修繕、恢復工程的費用構成（詳見5.1.3條）及計算規(guī)則，定額

中的預算價格可以作為參考依據(jù)，或是在市場價格依據(jù)不充分時

采用。

5.1.3本條中工程費用的構成內(nèi)容是根據(jù)相應的房屋修繕工程

預算定額的計算規(guī)則確定的。

5.1.4直接費按工程量與其單價的乘積進行測算，其中工程量

應按照房屋修繕工程預算定額中相關工程量計算規(guī)則測算，而單

價應按照收集的市場價格水平并結(jié)合房屋質(zhì)量缺陷狀況綜合確

定。

間接費是按直接費與間接費率的乘積進行測算，利潤是按直

接費、間接費之和與利潤率的乘積進行測算，稅金是按直接費、

間接費、利潤之和與國家規(guī)定稅率的乘積進行測算，工程費月則

是上述直接費、恒接費、利潤、稅金之和。

上述各項費用的費率應根據(jù)房屋質(zhì)量缺陷的實際狀況、現(xiàn)場

施工條件等因素，參照房屋修繕工程預算定額中的指導費率綜合

確定。

如果委托人能夠提供相關專業(yè)機構出具的修復方案工程造

價，其結(jié)果可作為確定工程費用的參考依據(jù)。

5.1.5本條列舉了幾種常見的直接經(jīng)濟損失，應用中尚應根據(jù)

實際情況確定其他類型的直接經(jīng)濟損失。

5.1.6被拆除物僅為暫時性拆除，并且在修繕工程完成后仍將

其復位的，不應計算其回收殘值，而且在計算恢復工程直接費時

不應計算相應的材料費用。

被拆除物拆除后不再利用的，評估人員應收集評估時點的回

收市場價格確定其價值。

5.2資本化法

5.2.1房屋質(zhì)量缺陷僅造成