2021年濟南房地產(chǎn)市場研究報告濟南思源房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)2021年1月本期導(dǎo)讀政策回憶堅持調(diào)控不動搖，房產(chǎn)稅穩(wěn)步推進經(jīng)濟增速放緩，貨幣政策放松，樓市導(dǎo)向趨于利好土地市場政府管控繼續(xù)從嚴(yán)土地市場土地供給量同比減少12.3%，成交量同比增長11.2%，住宅用地仍是市場供求主力，但商服用地比例不斷提升西客站、奧體、高新唐冶板塊為市場供求熱點區(qū)域土地成交價格同比增長20%以上，城央板塊地價最高萬科首次在濟拿地，外鄉(xiāng)國企成為拿地主力住宅市場供給總量同比增加明顯，新增供給下半年集中發(fā)力，整體供給結(jié)構(gòu)發(fā)生改變市場成交下半年爆發(fā)，整體成交量遠(yuǎn)超去年東、西部供求突出，其余板塊相對均衡剛需大盤支撐市場成交成交結(jié)構(gòu)影響整體價格走勢公寓市場整體供給走高，成交量價齊跌，新入市工程領(lǐng)跑市場別墅市場單盤熱銷拉高全年整體供求，市場均價達(dá)歷史新低

目錄一、 政策回憶 5二、 濟南板塊劃分標(biāo)準(zhǔn) 9三、 土地市場分析 101、土地供給 102、土地成交 123、供求結(jié)構(gòu) 164、小結(jié) 17四、 住宅市場 181、市場供給 182、市場成交 213、小結(jié) 25五、 公寓市場 271、市場供給 272、市場成交 28六、 別墅市場 301、整體供求 302、重點工程銷售情況 30七、 后市預(yù)測 321、政策走向 322、普宅市場 323、別墅市場 33政策回憶1、行業(yè)政策——堅持調(diào)控不動搖房產(chǎn)稅穩(wěn)步推進2月6日，國土部?關(guān)于切實做好2021年保障性安居工程財政資金安排等相關(guān)工作的通知?出臺，通知要求，落實稅費優(yōu)惠政策，努力降低保障性安居工程本錢；3月5日，在十一屆全國人大五次會議上，溫家寶強調(diào)繼續(xù)做好樓市調(diào)控促進房價合理回歸；3月12日，住建部等7部門：保持首套房貸政策穩(wěn)定，在堅決抑制不合理住房需求的同時，保證首套住房貸款供給；3月19日，財政部：房產(chǎn)稅改革試點今年將穩(wěn)步推進，進一步研究制定房產(chǎn)保有、交易環(huán)節(jié)的稅收改革方案；4月4日，福建、上海、江蘇、浙江四省〔市〕經(jīng)濟形勢座談會上，溫家寶：盡快出臺預(yù)調(diào)微調(diào)措施；4月24日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部：?關(guān)于進一步加強房屋建筑和市政工程工程招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理工作的指導(dǎo)意見?5月9日，住建部：明確年內(nèi)擴大房產(chǎn)稅試點5月18日，?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定?將重修，房企資質(zhì)認(rèn)定趨向嚴(yán)苛，囤地捂盤或?qū)⒊鼍郑?月18日-20日，六省經(jīng)濟形勢座談會上，溫家寶：穩(wěn)定房地產(chǎn)市場調(diào)控政策；6月12日，?公共租賃住房管理方法?出臺，對公共租賃住房的申請條件、運營監(jiān)管、退出機制等作出明確規(guī)定；7月19日，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部：?關(guān)于進一步嚴(yán)格房地產(chǎn)用地管理穩(wěn)固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果的緊急通知?出臺，各地要嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，不得擅自調(diào)整放松要求；8月16日，財政部：房產(chǎn)稅擴圍改革方向已鎖定，決策層對房地稅正逐漸達(dá)成一致；8月17日，國務(wù)院出臺?關(guān)于深化流通體制改革加快流通產(chǎn)業(yè)開展的意見?，提及新建社區(qū)商業(yè)面積不得低于總面積10%；11月19日，住建部：標(biāo)準(zhǔn)保障房管理個人及房源信息將歸檔11月21日，財政部：要逐步在全國推開房產(chǎn)稅2、金融信貸政策——貨幣政策定向放松樓市導(dǎo)向趨于利好2月19日，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，這是自2021年12月5日，央行三年來首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率之后的第二次下調(diào)；5月12日，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，這是年內(nèi)第二次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，距離今年第一次正式下調(diào)存款準(zhǔn)備金近三個月；6月7日，下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個百分點，自6月8日起，央行將金融機構(gòu)存款利率浮動區(qū)間的上限調(diào)整為基準(zhǔn)利率的1.1倍，將貸款利率浮動區(qū)間的下限調(diào)整為基準(zhǔn)利率的0.8倍；6月8日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下調(diào)個人住房公積金存貸款利率；個人住房公積金存款利率下調(diào)0.10個百分點；貸款利率五年期以上下調(diào)0.20個百分點，五年期以下(含五年)下調(diào)0.25個百分點；6月9日，銀監(jiān)會在即將實施的?商業(yè)銀行資本管理方法〔試行〕?中，對二套房貸與首套房貸給予同樣的風(fēng)險權(quán)重；7月5日，下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率〔非對稱降息〕，金融機構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.31個百分點；個人住房貸款利率浮動區(qū)間不做調(diào)整；11月7日，全國14個城市上調(diào)首套房利率局部銀行最高調(diào)50%。3、土地政策——用地標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格限制政府管控繼續(xù)從嚴(yán)1月10日，國土部：嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點；2月2日，財政部：土地出讓收益計提10%作教育資金；2月21日，國土部：2021土地新政出爐國土部嚴(yán)打小產(chǎn)權(quán)房；3月21日，住建部出臺?建設(shè)用地容積率管理方法?，要求任何單位和個人都應(yīng)當(dāng)遵守經(jīng)依法批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的容積率指標(biāo)，不得隨意調(diào)整；4月5日，山東省國土資源廳：繼續(xù)實行差異化用地政策嚴(yán)格限制兩高一資；6月18日，國土部：住宅工程容積率不得低于1.0，別墅類房地產(chǎn)工程首次列入最新公布實施的限制、禁止用地工程目錄；7月1日，國土部：新版?閑置土地處置方法?修訂發(fā)布，明確規(guī)定出讓合同和劃撥決定書應(yīng)約定開工、竣工時間和違約責(zé)任。因開發(fā)商原因造成土地閑置超過2年的，政府有權(quán)無償收回；未開工開發(fā)滿一年的閑置土地，按照土地出讓或者劃撥價款的20%征繳土地閑置費。4、地方性政策——濟南城市建設(shè)不斷完善2月，濟南市中區(qū)籌建4座立體停車場，分別是新世界、銀座商城八一店后院、經(jīng)四緯二路口東圖大廈后院和濼源大街金龍大廈等立體停車庫建設(shè)工程；3月，2021年濟南市將建4萬套保障房，其中新建公共租賃住房15000套、經(jīng)濟適用住房3000套、城市棚戶區(qū)改造房22000套；4月，漢峪金融商務(wù)中心建設(shè)進入新的階段，南區(qū)為漢峪片區(qū)的核心區(qū)，將形成以商務(wù)辦公、科研設(shè)計、商業(yè)效勞等功能為主的金融商務(wù)中心；5月18日，山東省擬出臺?山東省湖泊保護條例?，開發(fā)商工程將不準(zhǔn)“臨湖〞開發(fā)；5月，濟南規(guī)劃八大城市公共中心，下一步將著力推進老城中心區(qū)、西客站、奧體文博三個主中心和北湖、漢峪、唐冶、東客站、大學(xué)園五個副中心的城市設(shè)計；6月29日，?濟南市住宅物業(yè)效勞收費管理實施方法?出臺，新方法規(guī)定，配套不達(dá)標(biāo)，物業(yè)費可降低30%，車位空置半年，停車效勞費可按照收費標(biāo)準(zhǔn)的50%收??；7月，濟南奧體CBD經(jīng)十路兩側(cè)將建設(shè)3座250米以上的高樓，其余樓體高度也均在150米左右，這里將被打造成為全市乃至全省的“經(jīng)濟森林〞；8月27日，凡不實行預(yù)售資金監(jiān)管的商品住房工程，暫不核發(fā)預(yù)售許可證書；同時，山東省將選擇有條件的開發(fā)工程進行商品房現(xiàn)房銷售試點；9月26日，濟南市住房公積金政策調(diào)整，個人公積金貸款的最高可貸款額度由50萬調(diào)整為25萬，90平方米以下首套房公積金貸款首付比例由30%降至20%；9月，濟南三年內(nèi)啟動地鐵建設(shè)，備受關(guān)注的城市軌道交通建設(shè)被列入“公交都市行動〞之中；10月，未來幾年，濟南將新添7個綜合汽車站，同時還要改擴建2個汽車站；10月，萬科正式進駐濟南收購濟南天泰置業(yè)60%股權(quán)；11月30日，濟南市公租房保障標(biāo)準(zhǔn)正式發(fā)布，分配的公共租賃住房按照“誰投資,誰分配〞的原那么進行定向分配。

濟南板塊劃分標(biāo)準(zhǔn)①城央板塊：經(jīng)一路以南、緯十二路以東、二環(huán)東路以西、經(jīng)十路以北②城南板塊：經(jīng)十路以南、陽光新路以東、二環(huán)南路兩側(cè)、二環(huán)東路以西③傳統(tǒng)西部板塊：緯十二路以西、陽光新路以西、二環(huán)西路以東、二環(huán)南路以北④西客站板塊：二環(huán)西路以西、京滬高鐵兩側(cè)⑤城北板塊：小清河濱河新區(qū)，經(jīng)一路以北、二環(huán)西路以東、東至華山片區(qū)⑥高新-唐冶板塊：二環(huán)東路以東、工業(yè)北路兩側(cè)、經(jīng)十路以北、東至東繞城高速⑦奧體板塊：二環(huán)東路以東、經(jīng)十路以南、旅游路沿線⑧遠(yuǎn)郊板塊：繞城高速以外的遠(yuǎn)郊區(qū)域〔注：以下所有板塊分析以此為劃分標(biāo)準(zhǔn)〕土地市場分析注：選取樣本為濟南市〔不包含長清、章丘等〕居住用地和商業(yè)金融用地，工業(yè)等其他性質(zhì)的用地不在統(tǒng)計范圍之內(nèi)。1、土地供給供給量——同比減少12.3%全年前多后少2021年土地總供給共111宗，面積589.6萬平米，同比減少12.3%。其中第一季度供給37宗地塊，面積279.0萬平米，為全年供給最頂峰，約為2021年同期供給面積的21倍。其中2月份更是表現(xiàn)突出，總供給27宗，面積189.1萬平米，為全年土地市場供給最多的月份。從季度來看，2021年，濟南土地市場供給量表現(xiàn)出前多后少，第一季度就開闡放量，隨后第二季度大幅縮減，第三季度在全國土地市場回暖的帶動下雖大幅反彈，但仍沒超出第一季度的頂峰，而年終收尾的第四季度更是大幅縮減，成為全年土地市場供給的最低谷。從月度來看，2021年，濟南土地市場除了1月份和12月份，其余各月均有一定量的土地供給。其中，2月份表現(xiàn)最突出。全月總供給27宗，面積18.91萬平米，為全年土地供給最多的月份。其次，10月份為有土地供給的月份中供給量最少的月份。全月總供給才3宗，面積僅為20.37萬平米。其余各月表現(xiàn)比擬均衡，無多大差距。供給區(qū)域——西客站、奧體、高新唐冶為主供給區(qū)域面積占比高達(dá)78.8%從供給區(qū)域來看，西客站、奧體、高新唐冶三片區(qū)為濟南土地市場主要供給區(qū)域。其中，西客站無論是供給宗數(shù)，還是供給面面積，都是2021年濟南土地供給的最多區(qū)域，是2021年濟南土地市場名符其實的土地王。全年總供給地塊51宗，面積204.31萬平米。其次，奧體也是濟南土地供給的熱點區(qū)域，全年總供給地塊20宗，面積154.31萬平米；接下來，高新唐冶供給14宗，面積106.16萬平米。三個板塊供給的總面積占整個濟南市場78.8%，是濟南土地市場的主供給區(qū)域。2、土地成交成交量——同比增長11.2%全年表現(xiàn)平穩(wěn)2021年土地共成交107宗，面積579.3萬平米，同比增長11.2%。其中第一季度成交25宗，面積158.9萬平，是2021年同期的10.5倍，超過2021整個上半年的土地成交量；第二季度成交28宗，面積156.9萬平米，同比增長18.9%；第三季度成交35宗，面積150.87萬平米，同比下降17.3%；第四季度成交19宗，面積112.67萬平米，同比下降43.3%。相比2021年來看，全年表現(xiàn)出前火后冷的特征，上半年要好于2021年，而下半年要弱于2021年。從月度來看，全年只有1、2、6月沒有成交，其余各月均有成交。成交面積最多的三個月份為3、4、8月。其中3月無論是宗數(shù)，還是面積，都是全年之最。整個月份共成交27宗，面積189.11萬平米。接下來的是4、8月。4月共成交9宗，面積87.12萬平米；8月共成交13宗，面積64.51萬平米。成交區(qū)域——西客站、奧體和高新唐冶為主要成交區(qū)域三者成交面積占比高達(dá)80.0%從成交區(qū)域來看，西客站、奧體和高新唐冶片區(qū)是濟南2021年土地市場的主要成交區(qū)域。其中，西客站無論是宗數(shù)，還是面積都是成交最大的片區(qū)。全年共成交51宗，面積204.31萬平米，占全部成交面積的35.3%；其次，是奧體片區(qū)，成交20宗，面積是154.31萬平米，占全部成交面積的26.6%；第三，是高新唐冶片區(qū)，成交13宗，面積104.87萬平米，占全部成交面積的18.1%。三個片區(qū)成交面積占全部成交面積的80.0%。由此可見西客站、奧體和高新唐冶三個片區(qū)是開發(fā)商今年拿地的熱點區(qū)域。成交價格——同比增長均超20%城央土地價值最高從成交單價來看，2021年的土地成交單價為371萬元/畝，明顯高于2021年，增長21.2%；從樓面地價來看，2021年樓面地價為1769元/平米，也高于2021年1463元/平米的樓面地價，增長20.9%。雖然土地成交單價及樓面地價同比增長較大，但底價成交仍是2021年土地市場主流趨勢，僅少數(shù)優(yōu)質(zhì)地塊出現(xiàn)溢價。在堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖的大背景下，市場雖有回暖，但不確定性仍然存在，開發(fā)商拿地仍普遍保持謹(jǐn)慎態(tài)度。從各板塊的成交價格來看，土地價格最高的是城央板塊，由于土地稀缺，該區(qū)域土地成交單價和樓面地價分別到達(dá)784萬元/畝和3885元/平米；土地價格最低的是位置相對偏遠(yuǎn)的遠(yuǎn)郊板塊，土地成交單價及樓面地價分別是186萬元/畝和971元/平米；其余板塊因土地供給位置及用地性質(zhì)的不同，土地價格存在一定差異。開發(fā)商——外鄉(xiāng)國企開發(fā)商仍主導(dǎo)，外地品牌開發(fā)商開始活潑從開發(fā)商拿地情況可以看出，2021年在濟南拿地面積前三大的開發(fā)商依次為城建、西城投資以及恒大，三家開發(fā)商拿地面積占濟南全年土地成交面積的48.8%。其中，排名第一的城建2021年在濟南共拿地129.56萬平米，超出第三名的恒大近90萬平米，占濟南全部土地成交面積的22.4%，是2021年濟南土地市場最大的買家；緊追其后的是西城投資，2021年共拿地110.40萬平米，占濟南全部土地成交面積的19.0%；接下來的恒大那么要比前兩名遜色不少，全年僅拿地42.75萬平米，占濟南全部土地成交面積的7.3%。從所有開發(fā)商拿地情況來看，濟南外鄉(xiāng)的國企大開發(fā)商還是濟南土地市場絕對主角，如前兩名的城建、西城投資都濟南外鄉(xiāng)的國企大開發(fā)商，二者拿地面積占到整個市場的41.4%。而其他的一些品牌開發(fā)商，拿地最多的恒大也不到整個市場的10%，而最小的融匯僅占2.4%。從拿地總量來看，外鄉(xiāng)國企開發(fā)商仍主宰著濟南的土地市場。但隨著濟南房地產(chǎn)市場不斷開展，其市場前景開始不斷得到全國各主要品牌開發(fā)商的關(guān)注。2021年，萬科在濟南終于拿到了其第一塊住宅用地。再加上之前的恒大、保利、華潤、綠地、綠城、碧桂園，現(xiàn)在進入濟南土地市場的全國主要品牌開發(fā)商已達(dá)7家之多。隨著濟南房地產(chǎn)市場的不斷開展，相信未來會有越來越多的全國品牌開發(fā)商進駐濟南土地市場民。3、供求結(jié)構(gòu)住宅仍是市場供求主力，但商服用地比例不斷提升從近兩年濟南土地市場供求情況來看，不管是供給還是成交，住宅都是市場的絕對主力。但隨著這輪號稱史上最嚴(yán)調(diào)控以來，很多開發(fā)商開始把目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，使得商業(yè)地產(chǎn)不斷走入人門的視線，從而導(dǎo)致土地市場中商服用地得到各路資金的青睞，在市場中的比例不斷提升。住宅和商服用地供給比由2021年的4.21降至2021年的2.69；成交比由2021年的4.12降至2021年的2.65。市場波動小于2021年，供求根本平衡2021年，濟南的土地市場總得來說波動要小于2021年，供求根本平衡。從住宅來看，供求比由2021年的1.19降至2021年1.02；從商服來看，供求比由2021年的1.02降至2021年的1.01。4、小結(jié)2021年，在剛需的支撐下，濟南的房地產(chǎn)市場開始不斷回暖，使得濟南土地市場也開始漸漸走出低迷，土地成交總價、樓面地價不斷刷新，回暖跡象明顯。同時，全國房地產(chǎn)老大萬科終于在濟南拿到其第一塊住宅用地，相信其對濟南土地市場品牌化趨勢將產(chǎn)生更加深遠(yuǎn)的影響。未來，在土地資源也不斷稀缺的濟南土地市場，競爭將隨著品牌開發(fā)商的不斷進駐而變得更加劇烈。附：2021年土地成交五宗“最“工程用地性質(zhì)位置面積〔萬㎡〕成交總價〔億元〕單價〔萬元/畝〕樓面地價(元/㎡)競得人土地面積最大居住歷下區(qū)花園路以南、化纖廠路以東〔2021-G114〕19.115.85953430濟南萬科房地產(chǎn)開發(fā)成交金額最大居住歷城區(qū)桑園路以南、電建路以西〔2021-G103〕18.116.15953430南海置富開展土地單價最高居住原省體育訓(xùn)練中心10.413.999004500濟南恒大翡翠華庭置業(yè)樓面地價最高居住原省體育訓(xùn)練中心10.413.999004500濟南恒大翡翠華庭置業(yè)競拍次數(shù)最多居住歷城區(qū)桑園路以南、電建路以西〔2021-G103〕18.116.15953430南海置富開展住宅市場1、市場供給供給量——總體相較去年明顯增加新增供給下半年集中發(fā)力整體供給結(jié)構(gòu)發(fā)生改變2021年，濟南住宅總供給量、新增供給量較2021年均有所提升。其中，總供給量為36929套，420.4萬平米，環(huán)比分別增加10.7%和13.8%；新增供給量為27013套，308.9萬平米，環(huán)比增加4.1%和6.9%。具體來看，2021年住宅市場上、下半年差異較大，新增供給集中在下半年爆發(fā)。2021年初，住宅市場庫存量高企，購房者預(yù)期下降，市場觀望氣氛濃厚，整體住宅市場十分冷清，開發(fā)商放緩?fù)票P節(jié)奏，市場以去庫存為主，新增供給量明顯減少；下半年隨著市場好轉(zhuǎn)，多工程集中入市，供給量尤其是新增供給量，呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，整體市場以新增房源占據(jù)主導(dǎo)。從月份數(shù)據(jù)來看，2021年濟南住宅市場呈現(xiàn)總供給量相對均衡、月度供給結(jié)構(gòu)穩(wěn)步調(diào)整的規(guī)律。隨著住宅市場的全面回暖，新房源不斷入市，存量房源加速去化，使得庫存占主導(dǎo)的市場格局發(fā)生改變，新增供給量所占比重逐漸增大，市場庫所占比重逐漸減少，截年末，新增供給與庫存的比值到達(dá)0.8:1。附：2021年工程推盤次數(shù)較多的工程工程名稱推盤次數(shù)平均認(rèn)購率鑫苑·名家953.6%重汽翡翠東郡843.1%外海中央花園765.5%凱旋新城672.2%綠地新里凡爾賽公館671.9%中建鳳棲第651.6%恒大城544.0%魯能領(lǐng)秀城565.6%魯商·常春藤566.0%萬象新天555.5%中海國際社區(qū)550.3%供給區(qū)域——東西部供給突出其余板塊相對均衡2021年，濟南住宅市場新增供給呈現(xiàn)的格局是，東西兩部相對突出，其余板塊較為均勻。具體從各板塊新增供給來看，高新唐冶板塊無疑為2021年住宅市場最大的熱點區(qū)域，下半年大量新工程的集中入市，使得該板塊新增供給量遠(yuǎn)超其余板塊，位居第一，其中新增供給量為6869套，68.92萬平米；其次是大型房企占主導(dǎo)的西客站板塊，新增供給4280套，46.83萬平米，位居第二；城北板塊在鑫苑名家、綠地凡爾賽公館、重汽翡翠外灘等工程帶動下，新增供給量位居第三，新增供給3582套，41.09萬平米；排名第四的是傳統(tǒng)西部板塊，在售工程的屢次加推，直接拉高板塊新增供給，其中新增供給量為3785套，39.29萬平米；奧體板塊和城南板塊新增供給量大致相當(dāng)，分別是31.99萬平米和31.16萬平米；城央板塊、遠(yuǎn)郊板塊相對較少，新增供給量分別是24.50萬平米和10.70萬平米。2、市場成交成交量——下半年市場爆發(fā)整體成交遠(yuǎn)超去年2021年住宅市場共成交35354套，394.9萬平米，環(huán)比分別增加53.0%和56.4%，2021年整體形勢明顯好于去年。具體從半年情況來看，濟南市場開始回暖發(fā)生在上半年，集中爆發(fā)出現(xiàn)在下半年。主要原因，2021下半年政策顯現(xiàn)，市場進入“冬眠〞狀態(tài)，銷售量急劇萎縮，市場濃厚的觀望氣氛延續(xù)至2021年初，隨后在各地微調(diào)政策頻出、貨幣政策趨向適度寬松等利好因素刺激下，剛需入市拉動成交，市場開始轉(zhuǎn)暖；至下半年，政策層面趨向穩(wěn)定，購房者觀望情緒變淡，在大量新房源集中入市刺激下，壓抑許久的購置需求集中釋放，直接推高市場成交。從2021年各月份的成交情況來看，市場成交最高值出現(xiàn)在11月，成交量51.28萬平米，最低值出現(xiàn)在1月，成交量為1.30萬平米，全年月成交的平均值為32.9萬平米。從存銷比走勢來看，2021年濟南市場存銷比呈現(xiàn)逐月遞減之勢，存銷比從年初的18.96降至年末的0.94，反映出整體市場向暖，去庫存壓力明顯減弱。具體分析來看，2021年年初市場狀態(tài)為庫存量高企、新增供給明顯缺乏，購房者觀望氣氛濃厚，開發(fā)商多依靠“特價房、一口價〞等降價促銷手段刺激市場。在剛需入市拉動下，第一季度濟南住宅市場迎來“樓市小陽春〞，成交較2021年同期有所上升；第二季度濟南樓市全面回暖，“紅五六月〞再現(xiàn)泉城；第三季度“金九銀十〞發(fā)力，整體呈現(xiàn)供需兩旺；第四季度市場持續(xù)發(fā)力，無論區(qū)域分布還是成交結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)“四面開花〞局面；伴隨著十二月的結(jié)束，2021年濟南住宅市場在市場成交方面可謂完美收場。成交板塊——高新唐冶表現(xiàn)搶眼其余板塊相對均衡從區(qū)域板塊成交量來看，高新唐冶板塊位列第一，全年成交8360套，91.37萬平米，區(qū)域內(nèi)在售樓盤持續(xù)發(fā)力〔如市場熱度高較高的萬象新天、恒大城、海信慧園等〕，新入市工程成交搶眼〔如高性價比的力高國際、尚品燕園、明湖白鷺郡、中建鳳棲第等〕，兩者綜合，使得該板塊成為年內(nèi)濟南市場上聲音最響亮的區(qū)域；其次是城南板塊，共成交63.58萬平米，魯能領(lǐng)秀城、中海國際社區(qū)、華潤中央公園等大盤成交優(yōu)異，直接拉升板塊成交；再次是西客站板塊，共成交55.91萬平米，位列第三，在綠地、恒大、中建等幾個剛需大盤熱銷帶動下，西部崛起之勢已儼然成事；城北板塊、傳統(tǒng)西部成交相當(dāng)，成交量在53-54萬平米左右，區(qū)域內(nèi)加推及入市新工程支撐市場成交；奧體板塊、城央板塊，受供給量有限影響，成交暫時落后?？傮w來看，2021年濟南住宅市場的整體分布已發(fā)生改變，由過去東部一枝獨秀的局面逐漸變成東、西、南、北四面開花的均衡格局。隨著剛需及改善性需求的入市，市場供求結(jié)構(gòu)調(diào)整更趨合理。附：2021年住宅工程大定成交金額TOP10排名工程名稱所屬區(qū)域成交套數(shù)〔套〕成交面積〔萬㎡〕成交均價〔元/㎡〕成交金額〔億元〕1中海國際社區(qū)城南板塊265437.65745228.12魯能領(lǐng)秀城城南版塊145018.90894216.93萬象新天高新唐冶板塊199720.32650013.24綠地國際花都西客站板塊178619.64609012.05鑫苑名家城北板塊136113.80818811.36綠地泉景天沅傳統(tǒng)西部板塊110411.61857010.07中海奧龍觀邸奧體板塊3409.4493668.98南益名泉春曉城北板塊8929.6984898.29恒大帝景城央板塊2554.91165008.110恒大雅苑西客站板塊88410.3668507.1成交價格——剛需大盤支撐市場成交成交結(jié)構(gòu)影響整體價格走勢2021年，濟南整體市場成交均價為7684元/平米，相較去年整體成交均價下降6.4%。從全年走勢來看，除少數(shù)月份變化幅度較大外，整體成交均價走勢相對平穩(wěn)。具體分析來看，市場成交均價最高出現(xiàn)12月，為8721元/平米，當(dāng)月均價相對較高的恒大帝景、和信·城市廣場、萬科天泰金域國際等工程首次開盤熱銷，直接推高市場成交均價；市場成交均價最低出現(xiàn)11月，為7323元/平米，結(jié)合當(dāng)月市場情況來看，均價較低的銀豐唐郡、魯商鳳凰城等新工程入市熱銷，拉低市場成交均價。由此不難發(fā)現(xiàn)，濟南住宅市場成交多跟隨新推房源變化，整體成交均價變化主要受當(dāng)月市場供給結(jié)構(gòu)的影響。從優(yōu)惠措施等方面來看，根據(jù)樓盤實地調(diào)研，2021年初在售樓盤降價促銷力度較大，以價換量策略明顯，但隨著市場好轉(zhuǎn)，各工程優(yōu)惠力度開始減緩，進入四季度后，隨著銷售任務(wù)的完成，局部工程在保證走量的前提下，逐漸開始追求利潤最大化，促使成交均價出現(xiàn)一定程度的上升。注：成交均價=成交總金額/成交總面積2021年，成交均價突破萬元的分別是城央板塊、奧體板塊，分別是12359元/平米和10175元/平米，由于板塊位置的優(yōu)越，區(qū)域在售多以高端產(chǎn)品為主；成交均價在8000-9000元/平米的是城南板塊，該板塊自然環(huán)境優(yōu)美，多個在售樓盤均為中高檔的區(qū)域大盤；成交均價在7000-8000元/平米的板塊較多，分別是傳統(tǒng)西部板塊、城北板塊、高新唐冶板塊，板塊內(nèi)在售樓盤多是市場主流的剛需大盤；成交均價6000-7000元/平米的板塊是西客站板塊，該板塊在西客站帶動下新興的住宅板塊，各項配套尚不完善，在售產(chǎn)品多為中等品質(zhì)的剛需大盤；成交均價在4000-5000元/平米的是遠(yuǎn)郊板塊，由于位置偏遠(yuǎn)，整體價格低于其余板塊，在售產(chǎn)品多以中檔剛需產(chǎn)品為主。3、小結(jié)2021年濟南市場的走勢，大致分為四個階段：寒冬期，1-2月，市場極度低迷，庫存量高企，新增供給、成交均處歷史低值，市場觀望氣氛濃厚；剛需復(fù)蘇期，3-4月，各地政策微調(diào)，不斷釋放利好信號，“特價房、一口價〞等降價促銷手段刺激市場，剛需開始躍躍欲試；剛需升溫期，5-8月，央行連續(xù)兩次降準(zhǔn)降息，貨幣政策趨向適度寬松，新推產(chǎn)品應(yīng)市調(diào)整，刺激剛性需求持續(xù)釋放；市場全面回暖期：9-12月，市場回暖跡象明顯，整體向好之勢確定，多個大盤以相對適宜價格集中入市，市場可選房源充裕，剛性需求獲得最大程度滿足，改善需求取得一定程度突破。站在歷年走勢角度來講，2021年住宅市場整體呈現(xiàn)“量價齊升〞走勢，整體市場在經(jīng)歷拐點后呈現(xiàn)觸底反彈局面。在宏觀政策調(diào)控趨于常量化，各種利好信號不斷釋放的刺激下，開發(fā)商應(yīng)市積極調(diào)整銷售策略，購房者觀望情緒逐漸消除，積壓兩年之久的購房需求集中爆發(fā)，從而促成濟南市場成交的全面回暖。

公寓市場1、市場供給——新入市工程領(lǐng)跑市場整體供給走高庫存壓力不斷增大2021年濟南公寓市場供給總量為30.36萬方，同比2021年增加6.9%，其中新增供給量為25.66萬方，同比增加5.2%。受政策影響，2021上半年的公寓供給市場相對疲憊，而下半年受住宅市場全線回暖的影響，公寓市場也后繼發(fā)力，有所起色。從整年度來看，一方面在售工程上半年推售節(jié)奏減緩，下半年開始泄量，如丁豪廣場；另一方面新工程入市較多，新增供給量較大，祥泰匯東國際、卓越時代廣場、世貿(mào)國際廣場等新入市工程的推貨量較大。從庫存量來看，2021年整體庫存量為12.54萬，是2021年庫存量的1.6倍，庫存的增加將對2021年的去化造成一定壓力。1-5月份庫存量相對較少，均在8萬平米以下；6月份庫存量激增，下半年各月份的庫存量都在15萬平米左右，處于較高狀態(tài)。從新增供給量來看，一季度處于庫存消化期，新增供給量較少；4月份祥泰匯東國際新入市，華強廣場加推，整體供給量激增；6月份卓越時代廣場入市，且一次性推出所有房源，新增量最大；8月份世貿(mào)國際廣場入市，9月份匯東國際和名泉春曉A街區(qū)加推，10月份祥泰廣場公寓入市，11月份和12月份，逸城山色公館、保利中心和海信龍奧九號等新工程入市，但推貨量不大。從供給角度來看，2021年新入市工程較多，整體推售體量較大，供給市場相對火爆。2、市場成交——成交慘淡價格走低四季度發(fā)力為時已晚2021年公寓市場成交量為17.82萬平米，同比2021年減少24.5%；2021年成交價格約為1.01萬元/㎡，同比降低27.3%，同2021年的繁榮景象相比，2021年的公寓市場可謂是量價齊跌。從各月份的成交量及價格走勢來看，前三季度成交慘淡，月均成交量缺乏1萬平米，第四季度公寓市場開始發(fā)力，成交再度飆升，月均成交量在3萬平米左右；從成交價格來看，第四季度成交均價明顯降低。從成交量來看，一季度與住宅市場的小陽春相左，濟南公寓市場仍處于寒冬季，由于暫無新工程入市，月成交量缺乏0.5萬平；二三季度雖有新工程入市，但由于蓄客等因素，成交量仍舊平淡。四季度成交提升較快，一方面新入市工程增多，拉動整個公寓市場成交；另一方面在售工程通過降價、來訪有禮及各式各樣的促銷活動吸引客戶來訪，有助于成交；同時，高性價比的投資產(chǎn)品也是支撐公寓市場成交的主要因素，如保利中心、卓越時代廣場等。從成交價格來看，2021年各月份成交價格波動較大，主要是個別工程的大體量成交直接影響當(dāng)月整體市場成交價格的緣故。如第四季度成交均價較低主要是10-12月份，祥泰廣場、逸城山色公館、保利中心和海信龍奧九號等新工程相繼入市，開發(fā)商為提升銷量而采取低價入市的策略，從而拉低整個市場的成交均價。

別墅市場1、整體供求——單盤帶動整體成交市場均價創(chuàng)歷史新低2021年別墅市場共成交12.90萬平米，成交金額為14.78億元，較2021年面積、金額均有所增加；整體成交均價為1.15萬/平米，為近4年來最低值。主要原因是均價較低的碧桂園·鳳凰城11月份開盤，實現(xiàn)成交約280套，6.8萬平米，推高市場成交量，拉低整體均價。除去單個工程影響，整體去化以城市別墅為主。2021年在限購限貸政策不放松背景下，整體別墅市場雖有起色但并不明顯，。2、重點工程銷售情況2021年別墅市場成交情況匯總別墅工程套數(shù)銷售面積(萬㎡)銷售總價(億)銷售均價(萬/㎡)套數(shù)占比中海國際社區(qū)862.993.681.23118.7%魯能漫山香墅551.893.511.85711.9%魯商御龍灣260.931.001.0765.6%中建瀛園00.000.001.2800.0%建邦原香溪谷40.100.121.2120.9%藍(lán)石大溪地10.050.102.1000.2%國華印象20.060.122.1980.4%國華東方美郡30.080.293.4520.7%碧桂園鳳凰城2846.805.960.87761.6%總計46112.9014.7815.283——3、市場小結(jié)受國家政策調(diào)控影響，2021年濟南高端市場中多數(shù)工程成交量持續(xù)低迷，甚至個別郊區(qū)別墅零成交。但中海國際社區(qū)、碧桂園鳳凰城等工程憑借低價策略，以面積小、總價低等優(yōu)勢，實現(xiàn)了較為理想的銷售業(yè)績。漫山香墅通過積極提升工程品質(zhì)、拓展高端渠道等策略，有效實現(xiàn)了銷售突破，處于市場前列?？v觀2021年濟南別墅市場，可謂“冰火兩重天〞。

后市預(yù)測1、政策走向自房地產(chǎn)市場商品化以來，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控伴隨著市場的開展而不斷開展和完善。此輪號稱史上最嚴(yán)的調(diào)控，到目前為止，從成交量這個層面來看可以說已經(jīng)起到其一定的作用，但對民眾最敏感的房價而言，其目標(biāo)仍任重道遠(yuǎn)。因此，可想而知，2021年，此輪房地產(chǎn)調(diào)控的主要手段及內(nèi)容仍將持續(xù)，限購限貸的根本政策短期內(nèi)難言退出。目前中央房地產(chǎn)調(diào)控“促供給、抑需求〞的思路仍為改變，由此推斷未來政策主要走向：1〕不斷加強市場供給，完善保障房政策，積極促進保障房入市；2〕從一刀切地打壓繼續(xù)轉(zhuǎn)向分類調(diào)控需求。從嚴(yán)抑制投資性需求，鼓勵和支持自主性需求及改善性需求。繼續(xù)實施差異化的信貸政策和地方調(diào)控政策，以適應(yīng)地方房地產(chǎn)市場的開展；3〕繼續(xù)完善房地產(chǎn)稅收政策，在時機成熟的情況下，適時推出房產(chǎn)稅。2、普宅市場供求情況——住宅持續(xù)供需兩旺城鎮(zhèn)化和收入增加是兩大核心動力2021年濟南成交住宅用地420.94萬平米，合算建面為1057.13萬平米。從供給角度來看，2021濟南的住宅仍舊保持較高的供給量。2021年濟南城鎮(zhèn)化率大致在65%以上，從城鎮(zhèn)化率與房地長開展?fàn)顩r規(guī)律來看，濟南房地產(chǎn)仍處于快速開展階段。且濟南住宅市歷來以剛性需求占據(jù)主導(dǎo)，總體呈現(xiàn)健康態(tài)勢，在總體政策環(huán)境無大的異動情況下，未來整體向好的開展仍為大勢，預(yù)計未來城鎮(zhèn)化及收入增加將是支撐濟南市場繼續(xù)向好的兩大核心動力。市場格局——東西部有望繼續(xù)引領(lǐng)市場整體供求格局或?qū)⒏吘鈴?021年成交土地區(qū)域分布來看，高新唐冶板塊、奧體板塊、西客站板塊為土地成交的三大區(qū)域，未來區(qū)域供給充裕；從2021年在售樓盤來看，東部高新唐冶板塊，西部西客站板塊多為新入市的剛需大盤，市場熱度高，潛在供給量巨大，因而，東西部有望繼續(xù)引領(lǐng)市場。此外，隨著城北板塊濱河新區(qū)建設(shè)的加快及南部在售大盤的繼續(xù)發(fā)力，整體市場的供求格局或?qū)⒏吘?。開發(fā)企業(yè)—行業(yè)聚集度進一步提高品牌企業(yè)之間競爭日益劇烈2021年成交金額排名前十的樓盤，有8個是外地大型房企所開發(fā)，濟南目前的房地產(chǎn)市場由大型房企主導(dǎo)的局面已經(jīng)形成。從年內(nèi)購置土地的企業(yè)來看，排名前十的開發(fā)企業(yè)所拿土地約占全年總成交土地的75%，可見未來行業(yè)聚集度將進一步提高，并且隨著萬科的進駐，中海、綠地、恒大等在售樓盤的不斷入市，未來品牌企業(yè)的之間的競爭將日益劇烈。價格走勢—剛性需求主導(dǎo)市場背景下，整體成交均價穩(wěn)步上升或是大勢從2021年濟南市場成交來看，剛需大盤主導(dǎo)市場成為一大趨特征，結(jié)合在售工程潛在供給來看，雖然2021年高端樓盤放量或?qū)⒂兴黾?，但中等價位的大盤仍為市場最大的供給來源。受制限貸限購政策，高端市場仍難有大的發(fā)力，在無大的政策變動下，整體成交均價穩(wěn)步上升或是大勢所趨。3、別墅市場政策調(diào)控持續(xù)，高端市場仍面臨較大壓力。但高端客戶的購房需求經(jīng)過近兩年的抑制后，將逐步釋放，預(yù)計出現(xiàn)“小陽春〞，但不會全面復(fù)蘇。預(yù)計2021年，隨著中海鉑宮東區(qū)、華潤別墅區(qū)等工程的入市，城市別墅競爭更為劇烈，城市別墅極有可能呈現(xiàn)漫山香墅、中海和華潤三分天下的局面。而郊區(qū)別墅中，除了碧桂園鳳凰城繼續(xù)以低總價的策略來領(lǐng)跑郊區(qū)別墅市場外，其它郊區(qū)別墅工程如繼續(xù)保持價格平穩(wěn)，那么很難翻開銷售局面，銷售壓力加劇。濟南思源房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)2021年1月附一：2021年1-12月份土地掛牌及成交信息一覽表：地塊編號地塊位置用地性質(zhì)出讓年限土地面積

〔㎡〕地上容積率地下容積率建筑密度保證金

〔萬元〕公告日期成交日期競得單位成交價格

〔萬元〕單價

〔萬元/畝〕樓面地價

〔元/㎡〕2021-G001天橋區(qū)清河北路以南，規(guī)劃展覽館以東商業(yè)金融業(yè)402826152.3≤32%40002021/2/8濟南濱河新區(qū)建設(shè)投資集團20580485.4751456.4242021-G002槐蔭區(qū)經(jīng)七路以南，緯七路以西商業(yè)金融業(yè)4082776.53≤30%25002021/2/8濟南舊城開發(fā)投資集團129251041.0372402.3942021-G003槐蔭區(qū)經(jīng)七路以南，緯七路以西居住70122311.850.8≤20%15002021/2/8濟南舊城開發(fā)投資集團8075440.1383568.6902021-G004長清區(qū)經(jīng)十西路以西商業(yè)金融業(yè)406432131.5≤40%40002021/2/8山東龐大樂業(yè)汽車銷售效勞17366.67180.000900.0002021-G005山東建筑大學(xué)北側(cè)居住7051288.13.51.6≤18%45002021/2/8山東建大教育置業(yè)22310289.9961242.8392021-G006西客站片區(qū)安置一區(qū)南側(cè)七-1商業(yè)金融業(yè)401893852.4≤30%30002021/2/8濟南恒大西區(qū)置業(yè)13919489.9851469.9552021-G007西客站片區(qū)安置一區(qū)南側(cè)七-2居住705323731.4≤18%70002021/2/8濟南恒大西區(qū)置業(yè)34314429.7012148.5062021-G008西客站片區(qū)安置一區(qū)南側(cè)八-1商業(yè)金融業(yè)40218284.52.1≤35%30002021/2/8濟南恒大西區(qū)置業(yè)15061459.9901533.3012021-G009西客站片區(qū)安置一區(qū)南側(cè)八-2居住701085082.81.3≤18%140002021/2/8濟南恒大西區(qū)置業(yè)68360420.0002249.9992021-G010西客站核心區(qū)體育公園東側(cè)地塊A商業(yè)金融業(yè)4010857273.2≤45%160002021/2/8濟南恒大城西置業(yè)78660482.9971034.9952021-G011原省體育訓(xùn)練中心A地塊居住7010365431.4≤18%250002021/2/8濟南恒大翡翠華庭置業(yè)139932899.9944499.9712021-G012原省體育訓(xùn)練中心B地塊商業(yè)金融業(yè)401276752.3≤30%40002021/2/8濟南恒大翡翠華庭置業(yè)18767979.9742939.9232021-G013歷下區(qū)旅游路以南，龍洞路以西〔西蔣峪B地塊〕居住7015471421≤20%120002021/2/13濟南城市建設(shè)投資集團66139.95284.9992137.4912021-G014歷下區(qū)旅游路以南，龍洞路以西〔西蔣峪C地塊〕居住701713591.50.7≤20%150002021/2/13濟南城市建設(shè)投資集團68115.16265.0002649.9982021-G015歷下區(qū)旅游路以南，龍洞路以西〔西蔣峪D地塊〕居住701420961.10.7≤20%100002021/2/13濟南城市建設(shè)投資集團46251.38216.9962959.0352021-G016歷下區(qū)旅游路以南，龍洞路以西〔三角峪地塊〕居住7019168110.6≤20%130002021/2/13濟南城市建設(shè)投資集團60379.2209.9993149.9842021-G017西客站片區(qū)臘山河西路以西商業(yè)金融業(yè)401203852.4≤35%18002021/2/14濟南西城投資開發(fā)集團8848490.0041470.0122021-G018西客站片區(qū)臘山河西路以西，德州路以北居住709748431.4≤18%130002021/2/14濟南西城投資開發(fā)集團62877429.9992149.9942021-G019西客站片區(qū)臘山河西路以西，聊城路以北居住709806331.4≤18%130002021/2/14濟南西城投資開發(fā)集團63251430.0022150.0122021-G020西客站片區(qū)臘山河西路以西，青島路以北商業(yè)金融業(yè)40209594.52.1≤35%30002021/2/14濟南西城投資開發(fā)集團14462460.0091533.3642021-G021西客站片區(qū)臘山河?xùn)|路以西，興福寺路以南商業(yè)金融業(yè)40464894.62.1≤39%60002021/2/14濟南西城投資開發(fā)集團31380449.9991467.3882021-G022歷下區(qū)姚家鎮(zhèn)下井村居住7013321.7520.491≤16%2002021/2/14山東惠喜德置業(yè)開展720360.3603085.2772021-G023歷下區(qū)姚家鎮(zhèn)下井村居住705241.180.589≤20%502021/2/14山東惠喜德置業(yè)開展229.1291.4763705.2012021-G024興隆片區(qū)二環(huán)南路北側(cè)A-3地塊居住701500041.800.8≤18%13000華潤置地〔山東〕開展57375254.9932124.9432021-G025興隆片區(qū)二環(huán)南路北側(cè)B-1地塊居住701522640.800.4≤25%12000華潤置地〔山東〕開展52543.5230.0544313.5202021-G029市中區(qū)館驛街以南片區(qū)居住70408703.400.6≤27%5000濟南舊城開發(fā)投資集團24576400.8811768.5922021-G030槐蔭區(qū)經(jīng)一路北側(cè)、緯十二路東側(cè)商業(yè)金融業(yè)40193344.301.8≤35%4000濟南保利置業(yè)20840718.5962506.7302021-G031高新區(qū)舜華路以東、龍奧北路以南居住70476683.40≤20%4500中國重型汽車集團房地產(chǎn)開發(fā)公司22165309.9911367.6092021-G032歷城區(qū)彩石鎮(zhèn)三龍路以東、旅游路以北批發(fā)零售用地4026140.30≤20%400濟南市歷城區(qū)城燕土石方工程處1794457.53622876.8172021-G034槐蔭區(qū)張莊路北側(cè)、二環(huán)西路東側(cè)居住70870734.10≤18%5000山東龍騰房地產(chǎn)開發(fā)公司25852197.934724.1472021-G035槐蔭區(qū)張莊路北側(cè)、二環(huán)西路東側(cè)商務(wù)金融用地402883550≤30%2500山東龍騰房地產(chǎn)開發(fā)公司11174258.343775.0302021-G036歷下區(qū)花園路以南、化纖廠路以東居住7071834.72.451.0≤18%7500山東萊鋼建設(shè)置業(yè)54000501.1513068.2692021-G037歷下區(qū)旅游路北側(cè)〔奧體東側(cè)1號地塊〕居住701261883.5012000濟南市城市建設(shè)投資集團56784299.9971285.7012021-G038歷下區(qū)旅游路北側(cè)〔奧體東側(cè)2-1號地塊〕居住701818392.9017000濟南市城市建設(shè)投資集團77736.6285.0021474.1462021-G039歷下區(qū)旅游路北側(cè)〔奧體東側(cè)2-2號地塊〕

居住701058253.5010000濟南市城市建設(shè)投資集團47622300.0051285.7352021-G040歷下區(qū)旅游路北側(cè)〔奧體東側(cè)4-1號地塊〕

居住701088672.9010000濟南市城市建設(shè)投資集團46540.5284.9991474.1332021-G041歷下區(qū)旅游路北側(cè)〔奧體東側(cè)4-2號地塊〕

居住701130493.5010000濟南市城市建設(shè)投資集團50871299.9941285.6882021-G042西客站片區(qū)橫支6號路以南，齊州路以西商業(yè)金融業(yè)用地40159235.52.56≤20%2200濟南西城投資開發(fā)集團10987460.0051254.5602021-G043西客站片區(qū)橫支6號路以南,縱支4號路以西商業(yè)金融業(yè)用地40160425.52.555≤20%2200濟南西城投資開發(fā)集團11069460.0011254.5482021-G044西客站片區(qū)橫支6號路以南,臨沂路以西商業(yè)金融業(yè)用地40136655.52.555≤20%2000濟南西城投資開發(fā)集團9429460.0071254.5652021-G045西客站片區(qū)威海路以南,臨沂路以西商業(yè)金融業(yè)用地〔不含商務(wù)公寓〕40450555.52.553≤20%6500濟南西城投資開發(fā)集團31088460.0011254.5472021-G046西客站片區(qū)臨沂路以西,日照路以北商業(yè)金融業(yè)用地〔不含商務(wù)公寓〕40514325.52.553≤20%7000濟南西城投資開發(fā)集團35488459.9991254.5432021-G047西客站片區(qū)臨沂路以西,橫支8號路以北商業(yè)金融用地4024037031600濟南西城投資開發(fā)集團7932219.9941099.9712021-G048西客站片區(qū)齊魯大道以東,橫支9號路以北商業(yè)金融用地40160035.52.56≤20%2200綠地地產(chǎn)(濟南)11042459.9971254.5382021-G049西客站片區(qū)齊州路以東,橫支9號路以北商業(yè)金融用地40169315.52.555≤20%2500綠地地產(chǎn)(濟南)11682459.9851254.5042021-G050西客站片區(qū)臨沂路以西,橫支9號路以北商業(yè)金融用地40140505.52.555≤20%2000綠地地產(chǎn)(濟南)9695460.0241254.6102021-G051西客站片區(qū)齊魯大道以東,橫支9號路以南居住70169283.51.618≤30%2200綠地地產(chǎn)(濟南)10919430.0171842.9312021-G052西客站片區(qū)臨沂路以西,橫支9號路以南居住70103363.51.618≤30%1500綠地地產(chǎn)(濟南)6667430.0181842.9352021-G053西客站片區(qū)齊魯大道以東,煙臺路以北居住70350243.51.618≤30%4500綠地地產(chǎn)(濟南)22590429.9911842.8182021-G054西客站片區(qū)臨沂路以西,煙臺路以北居住70225833.51.618≤30%3000綠地地產(chǎn)(濟南)14566429.9991842.8532021-G055西客站片區(qū)高鐵西側(cè)商業(yè)金融用地4010918.64.50.8351500濟南西城投資開發(fā)集團6889420.6281402.0932021-G056西客站片區(qū)臘山河西路西側(cè)、煙臺路北側(cè)商業(yè)金融用地401360552.0351900濟南西城投資開發(fā)集團9183449.9821349.9452021-G057西客站片區(qū)臘山河西路西側(cè)6號地塊商業(yè)金融業(yè)40220715.52.2≤35%3200濟南西城投資開發(fā)集團15063454.9861240.8712021-G058高新區(qū)鳳凰路以西膠濟客運專線以南居住7051184.62.61.1≤18%3800山東北城置業(yè)18810244.9961413.4362021-G059歷下區(qū)經(jīng)十路以南、漿水泉路以東居住627532.080.59≦14%100山東南豐房地產(chǎn)開展452400.1772885.8922021-G060歷下區(qū)經(jīng)十路以南、漿水泉路以東居住628242.080.59≦14%120山東南豐房地產(chǎn)開展496401.2942893.9512021-G061歷下區(qū)經(jīng)十路以南、漿水泉路以東居住6222552.080.59≦14%400山東南豐房地產(chǎn)開展1352399.7042882.4832021-G062經(jīng)十東路以北、唐冶中路以東商業(yè)金融40103732.2752.3≦3510000濟南唐冶帝華置業(yè)48236310.003930.0102021-G063唐冶東路以東、圍子山以西居住7081949.32.41.1≦186000山東華廈帝苑房地產(chǎn)29500239.9861499.9112021-G064市中區(qū)分水嶺村居住707058631.4≦188000山東融匯建設(shè)開發(fā)7494.4470.783353.9152021-G065市中區(qū)分水嶺村居住70208181.80.8≦201600山東融匯建設(shè)開發(fā)10955.95350.8492923.7392021-G066市中區(qū)分水嶺村居住70265602.41.1≦202500山東融匯建設(shè)開發(fā)10548264.7591654.7442021-G067槐蔭區(qū)津浦線西側(cè)、經(jīng)十路以南居住7019520.931.4≦202000山東連城置業(yè)14044479.6232398.1132021-G068天橋區(qū)順河高架東側(cè)、水屯北路南側(cè)居住70311093.51.6≦203000濟南濱河新區(qū)建設(shè)投資集團35998.68771.4533306.2262021-G069天橋區(qū)順河高架東側(cè)、水屯北路南側(cè)居住70215413.21.5≦202000濟南濱河新區(qū)建設(shè)投資集團8900275.4441291.1422021-G070歷下區(qū)花園路以南、化纖廠路以東居住70112393.32.91.415000濟南保利置業(yè)121000717.7183712.3332021-G071歷城區(qū)遙墻鎮(zhèn)大陳家村、稼軒路以西、臨唐路以北商業(yè)金融40573591.10.51000濟南溫泉空港置業(yè)456053.000722.7212021-G072歷下區(qū)龍洞片區(qū)西南部〔龍洞E地塊A-2地塊〕居住70700341.10.5≦286000上海永隆商業(yè)投資開展28363.5269.9973681.7832021-G073歷下區(qū)龍洞片區(qū)西南部〔龍洞E地塊A-3地塊〕居住70591131.10.5≦285000上海永隆商業(yè)投資開展23940.9270.0023681.8392021-G074歷下區(qū)龍洞片區(qū)西南部〔龍洞E地塊A-4地塊〕居住70517521.10.5≦284500上海永隆商業(yè)投資開展20960.1270.0073681.9132021-G075歷下區(qū)龍洞片區(qū)西南部〔龍洞E地塊A-5地塊〕居住70207791.10.5≦282000上海永隆商業(yè)投資開展8415.9270.0133681.9952021-G076歷下區(qū)龍洞片區(qū)西南部〔龍洞E地塊B-1地塊〕商業(yè)金融40178731.60.7≦352000上海永隆商業(yè)投資開展7774.9290.0052718.8012021-G077歷下區(qū)龍洞片區(qū)西南部〔龍洞E地塊B-2地塊〕商業(yè)金融40222001.60.7≦352000上海永隆商業(yè)投資開展9657290.0002718.7502021-G078槐蔭區(qū)經(jīng)十路南

側(cè)、二環(huán)西路兩側(cè)商業(yè)金融40176045.52.5≤30%3000山東建邦集團14628553.9651510.8142021-G079槐蔭區(qū)經(jīng)十路南

側(cè)、二環(huán)西路兩側(cè)居住70630673.31.5≤18%9000山東建邦集團41964443.5922021.3262021-G080槐蔭區(qū)高鐵站房南側(cè)、大金路西側(cè)商業(yè)金融40115996.51.6≤43%2100山東交運房地產(chǎn)開發(fā)10440600.0517291384.7352021-G081槐蔭區(qū)西客站片區(qū)會展中心南側(cè)商業(yè)金融40792036.03.0≤5011000.0濟南西城投資開發(fā)集團54648459.9831149.9562021-G082槐蔭區(qū)西客站片區(qū)會展中心南側(cè)商業(yè)金融40873616.03.0≤4513000.0濟南西城投資開發(fā)集團60260459.8541149.6362021-G083槐蔭區(qū)西客站片區(qū)會展中心南側(cè)商業(yè)金融40417430.03.0≤302800.0濟南西城投資開發(fā)集團13772219.9491099.7452021-G084大學(xué)科技園核心區(qū)居住701027762.81.2≤188000.0山東高速濟南投資建設(shè)29290.4189.9951017.8312021-G085西客站片區(qū)臨沂路東側(cè)、橫支5路北側(cè)居住70196583.01.4≤182600濟南西城投資開發(fā)集團11795400.0072000.0342021-G086西客站片區(qū)臘山河西路西側(cè)、橫支5號路北側(cè)居住70257873.01.4≤183500濟南西城投資開發(fā)集團15472399.9951999.9742021-G087西客站片區(qū)臨沂路東側(cè)、橫支6路北側(cè)商業(yè)金融40179075.02.2≤302500濟南西城投資開發(fā)集團12087449.9921349.