第一章寫字樓背景分析

第一節(jié)寫字樓概述及特點(diǎn)

“寫字樓”一詞原是粵港一帶對辦公樓宇的稱謂，80年代以后，隨著“物業(yè)”和“物

業(yè)管理”等名詞及相關(guān)行業(yè)的引入而廣泛運(yùn)用。

寫字樓是指為商業(yè)類型的公司、商社、財團(tuán)、企業(yè)、辦事處、聯(lián)絡(luò)處所提供的。用

于商務(wù)、辦公用的樓宇及配套設(shè)施、設(shè)備、場地；是以出租、出售、自用為目的的單元

性房地產(chǎn)。目前市場上寫字樓一般分為普通型（50年代至80年代），綜合型（80年代

至90年代）和智能型（90年代后）三種類型。

在高樓林立的現(xiàn)代城市中，寫字樓各式各樣，建筑外觀、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)施等都

不盡相同，但它們都有著共同的現(xiàn)代寫字樓的特點(diǎn)：

1.一般位于經(jīng)濟(jì)中心城市

現(xiàn)代寫字樓大都位于以金融、貿(mào)易、信息為中心的大都市，并且一般都建造在城區(qū)

的中心地段或新建的開發(fā)區(qū)內(nèi)。交通便利便于收集和匯集大量的國際性和全國性的貿(mào)易

信息因而經(jīng)濟(jì)活動頻繁、交易量大、交易的功率高。

2.建筑規(guī)模大，檔次高

大多數(shù)現(xiàn)代寫字樓為高層建筑，外觀宏偉、裝飾考究，建筑外形有自己獨(dú)特的風(fēng)格。

內(nèi)部都裝配先進(jìn)的設(shè)備、設(shè)施，能為客戶提供舒適快捷的工作環(huán)境。

3.功能齊全

現(xiàn)代寫字樓能提供各種功能，加前臺服務(wù)、大小會議室、酒吧、商場、餐廳、車庫

等。能為客戶提供工作和生活上的方便，滿足客戶高效率的辦公需要。

4.有良好的管理

許多客戶在選擇樓宇的時候不但重視樓宇的地段、質(zhì)量、價格，而且十分重視管理

隊伍，現(xiàn)代化的大樓應(yīng)該有一支訓(xùn)練有素的管理隊伍，能向客戶提供規(guī)范的優(yōu)質(zhì)的服

務(wù)。

第二節(jié)寫字樓投資背景

在過去的幾年里，中國寫字樓市場有過輝煌也有過低迷。從1993年到1995年是寫

字樓市場的黃金時代，但是在1996年寫字樓租金明顯回落，1997、1998年隨著各大城市

寫字樓竣工量的增大，租金及售價下調(diào)，空置率逐步上升，整體市場處于持續(xù)低迷，調(diào)

整的狀態(tài)中，這段時期開發(fā)商及行業(yè)主管部門都已意識到寫字樓市場的嚴(yán)峻形勢，同時

開始對寫字樓實行控制開發(fā)。1999年至2000年高檔寫字樓供應(yīng)量比前幾年有明顯減少,

2000年全國各地房地產(chǎn)市場的寫字樓出現(xiàn)強(qiáng)勁的反彈，綜觀各類房產(chǎn)，寫字樓租樓租金

指數(shù)漲幅較大，寫字樓租售價格漸趨合理，房產(chǎn)市場再度興旺。2001年可以供應(yīng)的高檔

寫字樓已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于97年和98年的高峰，現(xiàn)在，幾年前對寫字樓的控制開發(fā)已開始見

效。而且，現(xiàn)在隨著我國加入WTO,各地對寫字樓的需求量在不斷的增加，在未來一兩

年內(nèi)高檔寫字樓市場將繼續(xù)調(diào)整，寫字樓售價會穩(wěn)中有升，市場將進(jìn)入一個供求持續(xù)增

長的理性發(fā)展階段。

2003年度在中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況良好的背景下，全國寫字樓市場發(fā)展迅速。雖然受到

卜半年疫情的影響，但隨后強(qiáng)勁的反彈使國內(nèi)外企業(yè)對中國的投資信心逐慚增播。在“非

典”之后，各地的寫字樓市場逐漸回升，寫字樓租金逐步走高，租售率增加，市場趨于活

躍。2003年1至10月，全國寫字樓新開工面積達(dá)1,004萬平方米，同比增長8.10%。

全國寫字樓銷售價格上漲較快,2003年1至10月全國寫字樓平均銷售價格達(dá)到4,895元

/平方米，同比增長12.60%。[1]

如果說房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)的晴雨表，那么寫字樓就是房地產(chǎn)的晴雨表。隨著申奧及入世

成功，面對日趨火熱的寫字樓市場，今天CBD,明天中關(guān)村，后天金融街。近年來，寫

字樓市場的升溫，已引起投資性買家的再次關(guān)注，如方圓大廈，數(shù)碼大廈等就吸引了大

批投資性買家進(jìn)場。第三批以國內(nèi)富裕階層和機(jī)構(gòu)投資者為主的房地產(chǎn)投資性買家走到

了市場的前沿。投資理念的嫡變首先發(fā)生在開發(fā)理念的改變。20世紀(jì)90年代，以嘉

里中心、東方廣場、恒基中心為代表的頂級寫字樓物業(yè)，幾乎都貼著香港房地產(chǎn)巨頭的

標(biāo)簽。[2]

以中國目前經(jīng)濟(jì)狀況而言，隨著我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展，不斷培育、壯大著一批

國內(nèi)企業(yè)，使之成為高檔寫字樓的主要吸納力量。而隨著世貿(mào)條款的逐步履行，越來越

多的外資公司進(jìn)入中國、進(jìn)入北京。原來已經(jīng)進(jìn)入的外資公司也隨著業(yè)務(wù)發(fā)展，對辦公

物業(yè)面積有了進(jìn)一步需求c北京、深圳寫字樓新增供應(yīng)強(qiáng)勁，上海、廣州新增供應(yīng)平淡。

隨著中國經(jīng)濟(jì)的良好快速發(fā)展，寫字樓需求增加，寫字樓租金水平據(jù)高不下。

由于市場積壓量大、需求淡靜、加之特殊的商務(wù)用途，使寫字樓項目在市場操作上

遭遇更高的難度，于是開發(fā)商很自然對寫字樓市場形成一些“共識”。

共識一：價格高。只有少量的大企業(yè)才有能力購買，市場需求不旺。

共識二：壓力大。寫字樓用戶（買家和租客）只有?在現(xiàn)房時才會購買和租用，前期

壓力大。

共識三：周期長。租的比買的多，回收期太長。

共識四：風(fēng)險大。投入成本比住宅大得多，而回收期長，受政策、經(jīng)濟(jì)形勢影響大，風(fēng)

險不言而喻。隨著市場的變化，新推出的寫字樓在設(shè)計上也出現(xiàn)了新的特點(diǎn)，少了些豪

華與張揚(yáng)，多了些質(zhì)樸和實用。

第三節(jié)寫字樓風(fēng)險背景和風(fēng)險防范

由于房地產(chǎn)開發(fā)的高額利潤和各地對經(jīng)濟(jì)形勢的過度樂觀估計以及銀行在放款方

面的把關(guān)不嚴(yán)，中國一度出現(xiàn)了房地產(chǎn)熱，投資持續(xù)加劇，中高檔寫字樓建筑面積迅速

膨脹。隨著經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的調(diào)整，大量重復(fù)的企業(yè)因為經(jīng)濟(jì)效益的不佳不得不關(guān)停并轉(zhuǎn)，加

上東南亞經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響.企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益下滑，企業(yè)更多的注重運(yùn)營成本核算，降低企

業(yè)運(yùn)營成本，從而對寫字樓市場的總體需求減少。另外，由于開發(fā)初期的惡性炒作導(dǎo)致

地價颼升，寫字樓的租賃過程中價格高昂；配套設(shè)施不健全；物業(yè)管理落后；寫字樓智

能化程度低，以不能再滿足現(xiàn)代化辦公條件需要，使寫字樓的租賃困難加劇0大多數(shù)企

業(yè)沒能客觀分析市場需求而盲目興建高檔寫字樓，盲目追求豪華裝修而不注重功能和周

邊環(huán)境的完善，從而不能做到運(yùn)銷對路。購買對象的相對狹窄，使得寫字樓的消化更加

困難。[3]

寫字樓主要用于商務(wù)活動和行政辦公，微觀方面與其所處的區(qū)域的整體狀況和樓內(nèi)

設(shè)施的現(xiàn)代化辦公程序有關(guān)，物業(yè)管理水平也直接影響其價值定位和收益水準(zhǔn)。但動態(tài)

來看，寫字樓的風(fēng)險還主要來自宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，經(jīng)濟(jì)上升和繁榮時期，寫字樓市場需求

增長很快，反之亦然。區(qū)域經(jīng)濟(jì)相關(guān)性是寫字樓投資的明顯特征。

投資寫字樓要防范主要來自5個方面的風(fēng)險：

1.地段風(fēng)險：主要是地段貶值和未來新興樓盤的涌現(xiàn)對現(xiàn)在寫字樓市場定位和市場

價值構(gòu)成的沖擊，地段的好壞影響客戶的選擇。

2.功能風(fēng)險：現(xiàn)代寫字樓要求樓宇有高規(guī)格的硬件配置，從空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計到會議系

統(tǒng)4+1同聲傳譯的配置,5A智能化管理、寬帶數(shù)字網(wǎng)、進(jìn)口原裝電梯等，功能不全必然

會導(dǎo)致其價格下降和客戶的減少。

3、規(guī)劃風(fēng)險：房地產(chǎn)的增值主要來源干土地的增值，而城市主中心區(qū)范圍有限，增值的

空間更大。是否位于CBD（CBD即CentralBusinessDistrict的縮寫，中文多解釋為“中

心商務(wù)區(qū)”）區(qū)域，是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價值的首選要素。城市建

設(shè)規(guī)劃的變更與確立，都將對這一因素產(chǎn)生重大影響。

4、空置風(fēng)險：由于寫字樓開發(fā)規(guī)模偏大、市場需求不足、價格偏高，使得投資的寫字

樓入住率不高，租金下降，帶來風(fēng)險。

5、商住樓競爭風(fēng)險：商住樓（是一種集商業(yè)、文化、娛樂、辦公、餐飲、社交、居住

等多種功能為一體的綜合性大樓）具有一些寫字樓無法比擬的優(yōu)勢。立項為住宅比立項

為商業(yè)的出讓金便宜50%；商住樓和寫字樓的按揭政策差別很大，寫字樓最多八成20

件按揭，而商住樓可以達(dá)八成30年按揭；兩者技術(shù)指標(biāo)差距很大，比如消防系統(tǒng)，國家

規(guī)定住宅可以不安裝消防系統(tǒng)，但是寫字樓一定得有；住宅的電費(fèi)比寫字樓便宜約1/3。

第二章寫字樓投資風(fēng)險的識別

第一節(jié)風(fēng)險概述

投資與風(fēng)險并存，高投資收益率往往伴隨著高風(fēng)險，而且企業(yè)投資的成功與否不但直

接決定著投資項目的成敗，而且還可能決定著整個企業(yè)的興衰與成敗。因此，投資風(fēng)險是

企業(yè)投資時必須認(rèn)真考慮的因素。

風(fēng)險識別可定義為“系統(tǒng)地、持續(xù)地鑒別、歸類和評估建設(shè)項目風(fēng)險重要性的過程”。

風(fēng)險如果不能被識別，它就不能被控制，轉(zhuǎn)移或者管理，因而風(fēng)險識別是風(fēng)險分析和采取

措施前的一個必須步驟。風(fēng)險識別是風(fēng)險管理的首要環(huán)節(jié),是風(fēng)險控制的基礎(chǔ)。只有認(rèn)識

風(fēng)險，才能對其進(jìn)行控制C風(fēng)險識別是風(fēng)險投資家根據(jù)獲取的大量信息資料及風(fēng)險投資過

程中出現(xiàn)的各種跡象，運(yùn)用職業(yè)判斷對風(fēng)險的種類和大小作出的辨別的過程。其目的是為

了增強(qiáng)識別風(fēng)險的能力，了解風(fēng)險的性質(zhì)、原因及后果，為風(fēng)險評估和風(fēng)險控制打下良好

的基礎(chǔ)。

本文將風(fēng)險投資的風(fēng)險分為政策風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、社會風(fēng)險、國際風(fēng)險

等風(fēng)險。各種風(fēng)險因素由于產(chǎn)生的原因不同,其性質(zhì)和影響程度也不相同。對于不同行業(yè)、

不同規(guī)模的風(fēng)險投資項目及同一風(fēng)險投資項目的不同發(fā)展階段，同一風(fēng)險因素的影響程

度也各不相同。

風(fēng)險投資企業(yè)只有充分認(rèn)識自己所面臨的風(fēng)險類型、各種風(fēng)險的性質(zhì),才能了解將要

可能發(fā)生的損失。在對風(fēng)險投資項目具體的識別過程中，風(fēng)險企業(yè)家既需要有卓識遠(yuǎn)見,

敏銳的洞察能力,又需要收集和利用風(fēng)險企業(yè)大量豐富的歷史資料，通過客觀、系統(tǒng)的對

被投資企業(yè)的研究開發(fā)、生產(chǎn)經(jīng)營的信息收集和了解，弄清存在的各種風(fēng)險因素，然后通

過對所收集的信息進(jìn)行科學(xué)的整理分析，達(dá)到正確地識別風(fēng)險的種類、性質(zhì)、范疇及可能

造成的損失的目的,以便采取行之有效的措施。

第二節(jié)風(fēng)險識別的方法

風(fēng)險識別主要采用以下一些方法：

（1）分解法

其原則為化大系統(tǒng)為小系統(tǒng)，將復(fù)雜事物分解成較簡單、可以被認(rèn)識的事物。具體

步驟為將一投資項目按類別和層次分成若干個子項目，找出它們各自存在的風(fēng)險因素,

然后進(jìn)一步分解子項目，層層分解，直至能基本確定全部風(fēng)險因素為止。最后再進(jìn)行綜

合，繪出分解圖。

（2）專家調(diào)查法

該方法是基于專家對風(fēng)險的認(rèn)識水平高于一般人的基礎(chǔ)之上，通過提出問題，交由專家進(jìn)行判

斷，然后對調(diào)查結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計、分析，從而得出結(jié)論。

本文在對寫字樓投資風(fēng)險影響因素的識別中即采用了專家調(diào)查法，由專家對各風(fēng)險對投資的影

響程度做出判斷。

（3）財務(wù)報表分析法

它是以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計紀(jì)錄和財務(wù)報表為基礎(chǔ)，將每一會計科目作為一風(fēng)險

單位進(jìn)行分析并發(fā)現(xiàn)可能存在的風(fēng)險，然后進(jìn)行匯總，得出結(jié)論的方法。

（4）流程圖法

它是根據(jù)房地產(chǎn)公司的開發(fā)經(jīng)營活動，建立一系列流程圖.通過對流程圖的分析,

揭示投資全過程中的“瓶頸”分布位置及影響，從而識別可能存在的風(fēng)險。

第三節(jié)寫字樓投資過程與風(fēng)險

寫字樓投資全過程是指寫字樓投資意向的產(chǎn)生到寫字樓出租出售、資金回收的整個過程。這是一個

動態(tài)的過程，一般分為前期決策、投資實施和寫字樓經(jīng)營及管理四大階段，每個階段都有著不同的風(fēng)

險特點(diǎn)。

一、項目前期準(zhǔn)備階段

寫字樓項目開發(fā)前期工作階段的主要目的是為了開工建設(shè)做好準(zhǔn)備。通過征地拆遷

落實建設(shè)場地問題，通過工程勘察、規(guī)劃、設(shè)計得到一個滿足城市總體規(guī)劃要求的項目

實施藍(lán)圖，通過開工準(zhǔn)備為開工建設(shè)創(chuàng)造必備條件，通過預(yù)租、預(yù)售來早日落實客戶，及

早收取資金或銷售收入。所以在此階段投資的風(fēng)險很大，但是一旦投資成功，所獲利潤

也很高。

（1）在開發(fā)前期工作階段投資的主要風(fēng)險有：

（2）征地工作困難重重。

（3）融資工作進(jìn)展緩慢，資金缺口較大。

（4）地質(zhì)情況不好，規(guī)劃條件限制過嚴(yán)，施工圖紙出現(xiàn)問題。

（5）開工條件難以具備，如滿意的施工隊伍未找到，施工用水、用電等不落實,

臨時占道不允許等。

預(yù)期的預(yù)租、預(yù)售工作開展不起來，給資金造成很大的缺口。

設(shè)備材料價格上漲太高，人工費(fèi)用漲幅過大等。

在寫字樓開發(fā)的整個過程中，前期決策是投資過程中最關(guān)鍵的一步，也是擁有最大的不

確定性與機(jī)動性的階段。由于寫字樓項目投資一旦展開進(jìn)行，所面臨的將是一個相對狹

窄的消費(fèi)市場，這就具有較大的風(fēng)險性。評價寫字樓投資項目的可行性要在城市規(guī)劃條

例、政府政策法規(guī)等約束條件下.根據(jù)市場的供求現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，確定投資項目的用

途、規(guī)模、類型，并對開發(fā)成本、需求量、售價或租金等做出預(yù)測，這些預(yù)測面臨著大

量的不確定因素，所以風(fēng)險也是極大的，對這些不確定性因素，投資者只能做出概率性

的估計。因此，前期決策階段對風(fēng)險的估計、分析正確與否，將直接影響到投資項目的

成功與否。

二、項目實施建設(shè)階段

寫字樓投資的實施階段是指項目投資計劃的具體實現(xiàn)過程，它包括從獲取土地、籌

措資金到設(shè)計施工等過程C

開發(fā)企業(yè)首先要獲得可供開發(fā)的土地，可通過協(xié)議、招標(biāo)或拍賣競投等方式來獲得

所需土地，這三種獲得土地方式的選擇都具有一定的風(fēng)險。協(xié)議地價最低，但獲得一般

是毛地，前期拆遷等工作量大并且復(fù)雜，風(fēng)險因素最多。拍賣地價最高，但一般是凈地,

前期工作量相對較小，風(fēng)險因素相對要少一些。

開發(fā)企業(yè)獲得土地時，還涉及到許多法律問題。因此這一階段將面臨的不確定性主

要來自土地的自然特性和使用特性（土地的地理位置、對土地開發(fā)有利或不利的配套設(shè)

施要求等），以及規(guī)劃部門對土地使用性質(zhì)和范圍的認(rèn)可及限定。

土地購買通常是投資者投入的第一筆主要費(fèi)用。隨著開發(fā)過程的進(jìn)行，開發(fā)企業(yè)可

采用借貸、預(yù)租預(yù)售樓花等融資手段進(jìn)行滾動開發(fā)，這時就要面臨融資籌資風(fēng)險。貸款

期限、開發(fā)商的資信程度、貸款利率的變化等都是開發(fā)商所要面臨的風(fēng)險。房地產(chǎn)市場

供求的變化、國家政策的調(diào)整、工程進(jìn)度的快慢將會對預(yù)租預(yù)售產(chǎn)生極大影響C

在設(shè)計與施工階段，主要不確定性因素緣自建設(shè)成本和工期。通貨膨脹、物價上漲

將導(dǎo)致建材漲價，使建筑成本增加。施工期的長短在一開始也是難以確定的。對開發(fā)商

而言，施工期越短越好，因為風(fēng)險會減少，但要付出一定的趕工措施費(fèi)。但若遇上地質(zhì)條

件勘測不準(zhǔn)、氣候變化、施工隊伍不過關(guān)等，必然會面臨工期延長的風(fēng)險。

開發(fā)階段的主要目的是保證按期、按質(zhì)、按量、節(jié)約、安全的完成寫字樓開發(fā)項目

的建設(shè)。通過落實監(jiān)理單位實現(xiàn)工程建設(shè)的專人管理和分擔(dān)風(fēng)險；通過工程控制使得開

發(fā)項目的工期短、投資省、質(zhì)量好；通過施工驗收全面檢驗工程建設(shè)成果，并結(jié)清與有

關(guān)單位的權(quán)利義務(wù)關(guān)系；像前期工作一樣，通過預(yù)租預(yù)售早日落實客戶并收取資金。

（1）在寫字樓項目開發(fā)建設(shè)階段投資的主要風(fēng)險有：

（2）由于材料、設(shè)備、人工費(fèi)的價格上漲，致使工程造價上升。

（3）由于設(shè)計或施工問題，發(fā)生重大質(zhì)量事故。

（4）由于社會動蕩或氣候影響，使工期嚴(yán)重拖長。

（5）竣工驗收時交不了工。

（6）發(fā)生自然災(zāi)害或意外事故，造成工程損失。

（7）預(yù)售租落空。

（8）新的競爭性項目出現(xiàn)。

（9）籌措資金不到位。

三、項目經(jīng)營階段

寫字樓租售與物業(yè)管理階段是整個項目投資過程中最后一個也是非常重要的一個環(huán)節(jié)。

項目開發(fā)完畢后開發(fā)商面臨的主要任務(wù)即是盡快實現(xiàn)投資回收并獲取利潤已建好的建

筑產(chǎn)品，也只有在該階段通過各種渠道將其租售出去，才能實現(xiàn)商品轉(zhuǎn)化實現(xiàn)開發(fā)利

潤。相反，已建好的建筑產(chǎn)品因種種原因不能租售出去，則會導(dǎo)致建筑產(chǎn)品積壓使公司

財務(wù)狀況出現(xiàn)危機(jī)，影響公司的經(jīng)營和發(fā)展。

寫字樓作為房地產(chǎn)商品在銷售或出租這一進(jìn)入市場的過程中，將也要面臨著來自房地產(chǎn)市場的諸多

風(fēng)險因素的威脅，如市場需求類型與數(shù)量的變化,其他開發(fā)商的競爭以及社會政治經(jīng)濟(jì)形勢的變化

等。沒有一個開發(fā)企業(yè)能保證在開發(fā)項目完成之時.市場的各種情況能滿足其需要并能百分之百實

現(xiàn)其原定的盈利目標(biāo)C預(yù)售或預(yù)租可以避免因市場條件變化所帶來的風(fēng)險損失.但也將使開發(fā)企'II，

損失一部分利潤。

四、項目管理階段

項目開發(fā)投資競爭日益激烈，客戶不僅注重其價格和質(zhì)量，而且還十分注重其租后

服務(wù)即物業(yè)管理。所謂物業(yè)管理即是投資者委托物業(yè)管理公司以商業(yè)經(jīng)營的手段管理房

地產(chǎn)商品，為業(yè)主和消費(fèi)者提供高效優(yōu)質(zhì)和經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，包括物業(yè)及其設(shè)備日常維護(hù)及

修繕綠化、衛(wèi)生、治安等使物業(yè)發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)價值利使用價值。在物業(yè)管理階段，物

業(yè)管理需要一些專業(yè)的管理人員來進(jìn)行管理，這也面臨著一些不確定因素，如專業(yè)管理

隊伍、管理結(jié)構(gòu)、管理公約以及管理費(fèi)用等。良好的物業(yè)管理不僅有助于樹立和提升開

發(fā)商自身的市場形象，加快寫字樓租售速度而且有助于維護(hù)客戶和投資者的利益，達(dá)到

物業(yè)保值和增值的目的。反之，則會導(dǎo)致投資者信譽(yù)受損，寫字樓租售不暢，并最終影響

投資收益。[4]

物業(yè)管理風(fēng)險主要有：

(1)選擇物業(yè)管理公司風(fēng)險。物業(yè)管理公司一般分為兩類，即社會化專業(yè)物業(yè)管理

公司和房地產(chǎn)投資商附屬物業(yè)管理公司或物、業(yè)管理部。房地產(chǎn)投資者在選杼物業(yè)管理公

司時應(yīng)充分了解其背景業(yè)績及能力等，首選目標(biāo)是那些管理水平高、經(jīng)驗豐富、服務(wù)周

到和信譽(yù)良好的物業(yè)管理公司。

(2)管理者素質(zhì)風(fēng)險。無論哪種形式公司都存在素質(zhì)不一的情況，若選擇不當(dāng)則不

僅達(dá)不到優(yōu)良服務(wù)的目的，甚至連物業(yè)的價值也會因管理不善而下降，使房地產(chǎn)投資者

蒙受巨大風(fēng)險。

(3)收費(fèi)風(fēng)險。物業(yè)管理收費(fèi)是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對

物業(yè)及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目，開展口常維護(hù)、

修繕、整治服務(wù)及提供其他服務(wù)所收取的費(fèi)用，包括管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定計提

的福利費(fèi)、公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維修及保養(yǎng)費(fèi)、綠化管理費(fèi)、清潔衛(wèi)生費(fèi)、保安費(fèi)、

辦公費(fèi)、物'業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)和法定稅費(fèi)等。物業(yè)管理收費(fèi)風(fēng)險主要來源于能

否合理制訂收費(fèi)科目標(biāo)準(zhǔn)以及能否及時足額收取物業(yè)管理費(fèi)。

(4)事故風(fēng)險。事故風(fēng)險是指除了自然災(zāi)害之外，人們的過失行為或侵權(quán)行為所致的

損失，如對物業(yè)及其設(shè)備的保養(yǎng)維修不當(dāng)引起的修理費(fèi)增加或壞人縱火、員工在施工現(xiàn)

場抽煙等，引起的物業(yè)及設(shè)備損毀。

房地產(chǎn)商品投資過程是一個長期的、涉及面廣而且復(fù)雜的過程。這一過程存在著大量不

確定的風(fēng)險因素，同時還涉及到開發(fā)企業(yè)與政府部門、最終用戶等之間的諸多關(guān)系，涉

及到大量的政策、法規(guī)和法律問題，要做出一系列非確定性決策，這些決策屬于風(fēng)險性

決策范疇。決策是否正確，直接影響到投資的效果甚至投資的成敗。因此，必須對投資

過程作全面、系統(tǒng)的分析C

第四節(jié)投資風(fēng)險因素與其結(jié)構(gòu)系統(tǒng)

寫字樓投資過程中引起風(fēng)險的因素眾多，其嚴(yán)重后果程度各異。完全不考慮這些風(fēng)

險因素或遺漏了主要因素，風(fēng)險分析就失去了意義，但要把每個風(fēng)險因素都加以考慮,

則會導(dǎo)致問題的復(fù)雜化，是不現(xiàn)實、不恰當(dāng)?shù)摹?/p>

為了保證風(fēng)險分析的質(zhì)量，有必要對寫字樓投資過程中可能存在的各種風(fēng)險因素進(jìn)

行科學(xué)的分析，使投資決貪者能更好的把握風(fēng)險的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應(yīng)措施

或?qū)Σ邅頊p少風(fēng)險損失。圖2.1給出了寫字樓項目投資風(fēng)險因素的結(jié)構(gòu)系統(tǒng)。

政策風(fēng)險

寫

字

樓經(jīng)濟(jì)風(fēng)險

投

資

技術(shù)風(fēng)險

風(fēng)

險

因社會風(fēng)險

素

國際風(fēng)險

圖2.1寫字樓項目投資風(fēng)險因素

一、政策風(fēng)險

政策風(fēng)險，由于房地產(chǎn)業(yè)與國家經(jīng)濟(jì)緊密相關(guān)，因此在很大程度上受到政府的控

制。政府對土地出讓、使用政策，對環(huán)境保護(hù)的政策，尤其對固定資產(chǎn)投資規(guī)模的宏觀調(diào)

控政策和稅務(wù)政策，都給房地產(chǎn)投資者帶來風(fēng)險。在我國房地產(chǎn)市場很不完善、房地產(chǎn)

制度尚不健全的情況下，政策風(fēng)險尤其需要引起投資者的關(guān)注。

1.經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險。一個國家的經(jīng)濟(jì)體制決定著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向和國民經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)比

例。如果對這種體制進(jìn)行改革，就意味著對各種工業(yè)之間進(jìn)行調(diào)整以及對整個經(jīng)濟(jì)運(yùn)行

機(jī)制的改變。對房地產(chǎn)業(yè)來說這種改變會出現(xiàn)兩種情況，一是通過改革，政府將房地產(chǎn)

業(yè)在整個經(jīng)濟(jì)中的地位進(jìn)行調(diào)整，可能是在國民經(jīng)濟(jì)中的比例提高，也可能是降低。另

一種情況是經(jīng)濟(jì)體制改變后房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)發(fā)牛改變，即各種房地產(chǎn)市場在整個房地

產(chǎn)業(yè)中占的比例改變。這會給有些房地產(chǎn)市場帶來生機(jī)，但對另一些房地產(chǎn)市場則帶來

損失。

2、產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險。產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險是指因產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化導(dǎo)致對房地產(chǎn)商品需求結(jié)構(gòu)的

變化。例如當(dāng)工業(yè)和制造業(yè)在工業(yè)中占的比重增大時，制造加工的廠房就會增加。這就

可能導(dǎo)致對其他商品和服務(wù)業(yè)的樓宇需求下降，或至少商業(yè)和服務(wù)業(yè)樓宇市場活動會減

少。

3、法律風(fēng)險。法律風(fēng)險是指房地產(chǎn)商品經(jīng)營者在房地產(chǎn)市場中進(jìn)行各種活動時，因法律

糾紛，導(dǎo)致延誤時間、增加成本或直接造成經(jīng)濟(jì)損失而產(chǎn)生的風(fēng)險。產(chǎn)生法律風(fēng)險的主

要風(fēng)險源是房地產(chǎn)交易雙方在簽訂各種合同時，可能未能就所有各方面的義務(wù)和責(zé)任作

詳細(xì)規(guī)定，或在執(zhí)行合同過程中因理解偏差而造成的糾紛。

二、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險

經(jīng)濟(jì)風(fēng)險因素是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定性因素，他們會對房

地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。

1.市場供求風(fēng)險。房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系是不斷運(yùn)動變化的，必然造成房地產(chǎn)價格

的波動，進(jìn)而使房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益率發(fā)生偏離。當(dāng)市場內(nèi)某種房地產(chǎn)的供給大于需

求達(dá)到一定程度時,房地產(chǎn)投資者將面臨房地產(chǎn)商品積壓而蒙受巨大損失。另外,市場供

求結(jié)構(gòu)的非均衡性會導(dǎo)致市場價格嚴(yán)重的不合理性，即價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和

社會購買力的現(xiàn)狀，既扭曲了房地產(chǎn)投資者的有效供給，又抑制了消費(fèi)者的有效需求。

2.財務(wù)風(fēng)險。財務(wù)風(fēng)險是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險中的一大類，它主要是由于各種財務(wù)因素發(fā)生變

化而給房地產(chǎn)商品經(jīng)營者帶來的各種損失。包括通貨膨脹風(fēng)險；利率變化風(fēng)險；資金變

現(xiàn)風(fēng)險；開發(fā)費(fèi)用變化風(fēng)險。

3.地價風(fēng)險。地價風(fēng)險是房地產(chǎn)市場風(fēng)險因素中最重要的一類風(fēng)險。它主要是指因地價

的變化而給投資者帶來更多的開發(fā)成本，增加了房地產(chǎn)商品的成本，提高了房地產(chǎn)商品

的市場價格，因此也給房地產(chǎn)商品經(jīng)營者帶來間接損失。

4、融資風(fēng)險。房地產(chǎn)融資風(fēng)險是指融資方式和條件發(fā)生變化對房地產(chǎn)商品生產(chǎn)者和經(jīng)

營者帶來損失的可能性。房地產(chǎn)投資在資金運(yùn)用方面有其自身的特點(diǎn)，表現(xiàn)為資金運(yùn)用

量大，資金運(yùn)用周期長，可以抵押貸款，籌資渠道較多，非自有資金比重大等特點(diǎn)。

5、管理風(fēng)險。經(jīng)濟(jì)管理風(fēng)險是指由于管理活動和行為不合適生產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)活動發(fā)展而給

開發(fā)商和經(jīng)營者帶來經(jīng)濟(jì)損失的可能性。經(jīng)濟(jì)管理風(fēng)險主要有以下三個因素：企業(yè)商業(yè)

信譽(yù)風(fēng)險、時間管理風(fēng)險、合同管理風(fēng)險。

三、技術(shù)風(fēng)險

房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險是指由于科學(xué)技術(shù)進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)及其相關(guān)變量的變動給房地產(chǎn)開

發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。比如，技術(shù)進(jìn)步可能對房地產(chǎn)商品的適用性形成威脅,

迫使開發(fā)商追加投資進(jìn)行房地產(chǎn)的翻修和改造。

1.建筑材料改變和更新的風(fēng)險0裝潢潮流的變化或其他原因可能會導(dǎo)致建筑材料的

更新和改變。建筑材料更新和改變，一方面會影響到原有設(shè)計，造成建筑成本的增加；

另一方面會造成原有材料的浪費(fèi)。

2.建筑生產(chǎn)力短缺風(fēng)險。建筑生產(chǎn)力因素包括建筑技術(shù)工人、建筑原材料及半成品、建

筑期需要的流動資金等。這些因素的短缺會影響到建設(shè)周期，從而增加房地產(chǎn)商品的開

發(fā)成本。建筑生產(chǎn)力突然短缺，將會影響施工工程，要么增加薪水聘請新的技術(shù)力量，要

么工期延遲。

3,信息風(fēng)險。信息風(fēng)險是指因信息不精確或錯誤，信息短缺，信息處理緩慢,信息傳

遞錯誤等造成損失的可能性。與房地產(chǎn)市場有關(guān)的許多信息，比如，建材價格信息、地

價信息、設(shè)計信息、施工隊信息、招標(biāo)信息等。這些信息掌握不及時、管理不善會間接

增加房地產(chǎn)商品的開發(fā)成本。

4、自然風(fēng)險。自然風(fēng)險是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營

過程造成的影響.以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成

經(jīng)濟(jì)上的損失，主要包括火災(zāi)風(fēng)險、風(fēng)暴風(fēng)險、洪水風(fēng)險、地震風(fēng)險等等，這些風(fēng)險出

現(xiàn)的機(jī)會較少，但是一旦出現(xiàn)，造成的災(zāi)害是相當(dāng)嚴(yán)重的。對于這些風(fēng)險的防范，開發(fā)商

一般是利用投保來減少或避免損失。但是在投保之前，如果能對該地區(qū)的環(huán)境條件、天

文資料、地質(zhì)地貌、氣候條件等做一定的了解和分析，則可增加投資效益。

四、社會風(fēng)險

社會風(fēng)險因素主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化對房地產(chǎn)市場的影響，從而給

從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失的可能性。

1.城市規(guī)劃風(fēng)險。城市規(guī)劃的變動對已建成的、正在建設(shè)的以及即將建設(shè)的房地產(chǎn)商品

的價值量會產(chǎn)生影響，其負(fù)面影響就是會給經(jīng)營者帶來經(jīng)濟(jì)上的損失。城市規(guī)劃中對建

筑物容積率、建筑覆蓋率、用途都有一定的規(guī)定。容積率大小直接影響可開發(fā)的利用面

積大小，當(dāng)批準(zhǔn)的容積率G于開發(fā)商預(yù)期估計面積，銷售收入就會減少。房地產(chǎn)與規(guī)劃

用途不一致時，將面臨賠償和拆遷的風(fēng)險。

2、公眾干預(yù)風(fēng)險。這是由于某項房地產(chǎn)的興建影響到周圍居民的利益而使公眾自覺的

進(jìn)行干預(yù)，阻止該項目的發(fā)展，從而給開發(fā)商帶來的損失。

3、治安風(fēng)險。如果建筑物所在地區(qū)的治安狀況不佳，則光顧的消費(fèi)者將會大大減少，從

而間接的影響房產(chǎn)價格。

五、國際風(fēng)險

國際風(fēng)險對一個社會的所有經(jīng)濟(jì)活動都有很大的影響。它主要是指國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的

變化導(dǎo)致地區(qū)性經(jīng)濟(jì)活動的影響。

1.國際經(jīng)營風(fēng)險。是指因國際經(jīng)營環(huán)境和條件變化對國際房地產(chǎn)市場上的經(jīng)營投資

者造成影響或損失。比如，在商品生產(chǎn)和銷售過程中，由于當(dāng)?shù)厥袌鰲l件的變化和生產(chǎn)

技術(shù)的變化而引起開發(fā)成本的增加。

2、國際投資環(huán)境風(fēng)險°國際投資環(huán)境風(fēng)險是指投資者對別國的環(huán)境不熟悉或認(rèn)識

不全面。例如，投資國的有關(guān)法律、法規(guī)、基礎(chǔ)設(shè)施條件、社會文化習(xí)慣、民族風(fēng)俗、

自然地理條件以及天氣等，投資者因不熟悉造成風(fēng)險。

3、貨幣匯率變化風(fēng)險。一般來說，在海外投資房地產(chǎn)，都要承擔(dān)匯率風(fēng)險。在這個

過程中，會有兩次貨幣兌換行為。首先要將本國貨幣兌換成當(dāng)?shù)刎泿?，從而購置房地產(chǎn)

或從事房地產(chǎn)開發(fā)。其次，出租或銷售商品后，又要將所得貨幣兌換成本國貨幣。因此

如果在一個國家或地區(qū)匯率預(yù)期在將來會下降時，便會降低該地物業(yè)對海外投資者的吸

引力。

本文在此選用了表2.2（見附表一）體現(xiàn)前面討論的各種風(fēng)險因素對不同房地產(chǎn)市

場的影響程度。

上述關(guān)于各種房地產(chǎn)市場所面臨的風(fēng)險程度的分析可以幫助投資者或房地產(chǎn)市場

中經(jīng)營者認(rèn)識各種風(fēng)險，并且認(rèn)識到它們對不同房地產(chǎn)市場的影響程度是不一樣的，從而

可以采取相應(yīng)的措施來減少因風(fēng)險而可能帶來的損失。

第三章模糊綜合評價

第一節(jié)寫字樓投資風(fēng)險的綜合評價方法

寫字樓投資是一個多風(fēng)險、多目標(biāo)的決策問題。定性分析具有不確定性，傳統(tǒng)的數(shù)學(xué)方

法需要對所有因素都進(jìn)行測定。在寫字樓投資風(fēng)險分析中，常常包含有不能測定的因素

或不易給出確切的評價函數(shù)，因而需要用模糊綜合評價的方法。模糊綜合評價方法是利

用模糊集合和隸屬函數(shù)筆概念，應(yīng)用模糊變換原理，從多方面對事物進(jìn)行整體評價。

在運(yùn)用模糊綜合評價時，首先將那些模糊的概念給出定量描述，進(jìn)而得到量的綜合評

價。這樣可以減少以至避免靠人腦進(jìn)行綜合評價的主觀性、片面性，把原有的經(jīng)驗系統(tǒng)

化、條理化。風(fēng)險的量化使得風(fēng)險影響一目了然，投資商對寫字樓是否可投資就有了清

楚地認(rèn)識。

第二節(jié)模糊綜合評價步驟

一、確定評價對象

本文以寫字樓投資項目風(fēng)險為評價對象，具有通用性。在具體項目中選用不同的隸屬函

數(shù)，確定各個因素的權(quán)重，評定因素的分值也就不相同。

二、建立評價指標(biāo)體系

即確定投資風(fēng)險因素。根據(jù)表3.1所示(見附表二)因素確定各級評價因素集，第一因

素集設(shè)為yi(i=l,2,3,4,5)第二級因素集為xij(j=l,2,3…)

三、層次分析法確定各指標(biāo)體系的權(quán)重

該權(quán)重采用專家調(diào)查法確定，其值反映第二級因素對上一級主因素的重要程度，以

“政策風(fēng)險”為例，說明：

影響因素:4個(xll,xl2,xl3,xl4)；

影響的重要程度：不均等。

為了反映各指標(biāo)的重要程度，對每個指標(biāo)賦予相應(yīng)的權(quán)重。

標(biāo)度的含義：含義

標(biāo)度

1指標(biāo)xi與xj比較，具有相同的重要性

3指標(biāo)xi與xj比較,xi比xj有稍微重要性

5指標(biāo)xi與xj比較,xi與xj有明顯重要性

7指標(biāo)xi與xj比較,xi與xj有強(qiáng)烈重要性

9指標(biāo)xi與xj比較,xi與xj極端重要性

指標(biāo)Xi與Xj比較，Xi與Xj極端重要性

2,4,分別表示相鄰判斷1-3,3-5,5~7,7?9的中值

6,8

1/3,1/5,1/7,1/9,表示指標(biāo)xi與xj比較得判斷uij,

1/2,1/4,1/6,1/8指標(biāo)xj與xi比較的標(biāo)度uji=l/uij,

指標(biāo)Xj與Xi比較的標(biāo)度Uji=1/Uij,

(1)以“政策風(fēng)險”為例：

經(jīng)過參評專家評定的判斷矩陣為:

XuX12X13Xl4

Xu121/31/5

X121/211/51/7

X133511/3

Xl45731

1,11

yi(政策風(fēng)險)的判斷矩陣p=257（階數(shù)n=4）

351-

3

5731

(2)用方根法得矩陣p的特征向量(權(quán)重分配)

步驟：①對判斷矩陣按行求積Mi=(為連乘)

②計Mi的n次方根M二啊

丁產(chǎn)(1X2x1xl)1/4=0.604

35

卬2二(Ixixlx-)=4=0.346

257

一1

卬3二(3X5X1XA)1/4=1.495

3

(5X7X3X1)"4=3.021

Z=5.646

③對二（1,2,3,4）T歸一化（0W<1,且=1）

—*W：

即

Wi=——n_

￡叱

/=1

向量w=（VV1W2W3.?…卬〃）,即為特征向量（權(quán)重分配）;

則yl（政策風(fēng)險）歸一化后的權(quán)重:

z0.6040.3461.4953.201、⑺皿八八小八”。八―

w=（--------------------）=（0.1070.0610.2650.567）

5.6465.6465.6465.646

④檢驗（一致性檢驗）：檢驗權(quán)數(shù)分配是否合理。

為了檢驗判斷矩陣的一致性，需要計算它的隨機(jī)一致性指標(biāo)CR,當(dāng)CR<0.10時,

認(rèn)為判斷矩陣具有滿意的一致性，否則需要調(diào)整判斷矩陣，使之具有滿意的

一致性。

I）計算判斷矩陣的最大特征向量Xmax

n_*

入max=一￡注&=匕=一5為判斷矩陣的階數(shù)）

〃i=lWi〃Wi

（P“，）2〃]]〃i2

（P卬）3〃2I"22

其中Piv=

lin\un2

’0.107、'0.4304、

—0.0610.2458

pw=p-W=257

0.2651.080

351-0.5672.324)

3<>

5731

1X(04304+0.2458+408+2.324)

40.1070.0610.2650.567

=-X(4.022+4.074+4.075+4.095)

4

=4.07

0)檢驗：公式CR=CI/RI,

CR為判斷矩陣P的隨機(jī)一致性比率；

CI為判斷矩陣的P的一致性指標(biāo)CI=—（入max-n）；

n-1

RI為123456789

判斷

矩陣

的平

均一

致性

指標(biāo)，

其值

如表

所示：

n

RI00().580.91.121.241.321.411.45

CI=1（4.07-4）=0.02；RT=0.9

3

CR=CI/RI=—<0.1成立，J合格；

0.9

同樣算得（見附錄）

“經(jīng)濟(jì)風(fēng)險”權(quán)重W=（0.0400.1210.0790.2600.50）;

“技術(shù)風(fēng)險”權(quán)重W=（0.0600.1300.2750.535）;

“社會風(fēng)險”權(quán)重W=（0.100.300.60）;

“國際風(fēng)險”權(quán)重W=（0.2580.1050.637）；

四、確定評語集

1.對各指標(biāo)確定評語等級

采用：優(yōu)、良、中、差、極差

（風(fēng)險低、較低、中等、風(fēng)險較高、風(fēng)險高）

表示為：v={vlv2v3v4v5）

2、給出評分：優(yōu)一90分（風(fēng)險低）；良一80分（風(fēng)險較低）

中一70分（風(fēng)險中等）；差--60分（風(fēng)險較高）

極差---50分（風(fēng)險高）

表示為v={9080706050）

五、確定評價隸屬矩陣

即：確定各指標(biāo)對評語集的隸屬度

1.請參評專家獨(dú)立地對所評指標(biāo)給出確定的評語（即等級）

2.統(tǒng)計各指標(biāo)在每個等級上的票數(shù)（頻數(shù)）

3.以參評人數(shù)去除各頻數(shù)，記得該指標(biāo)對評語級的隸屬矩陣

如“政策風(fēng)險”yl的指標(biāo)：10位專家對yl的四個指標(biāo)的評語統(tǒng)計如下:

優(yōu)良中差極差

X1100460

X1201153

Xl300244

X|401720

000.40.60

00.10.10.50.3

則R=

V)000.20.40.4

00.10.70.20

六、模糊綜合評價

1.一級評價

確定各類因素yi對v的隸屬向量

設(shè)yi對各指標(biāo)的權(quán)重為：

Ai(aiai....an)T

yi對v(評語集)的隸屬矩陣為R方

則yi對v的隸屬向量為:Bi=Ai。R

如：“政策風(fēng)險”中

-000.40.60'

00.10.10.50.3

Bi=Ai<>R=(0.1070.0610.2650.567)。

力V000.20.40.4

00.10.70.20

=(0.00.10.5670.2650.265)

歸一化得Bi=(0.00.090.470.220.22)

同樣算得“經(jīng)濟(jì)風(fēng)險"Bi=(0.00.10.30.30.3)

“技術(shù)風(fēng)險”BL(0.240.220.330.160.05)

“社會風(fēng)險”B4=(0.180.270.270.180.10)

“國際風(fēng)險"Bs=(0.00.230.450.230.09)

2.二級評價

1)求出Bl,B2,B3,B4,B5后得Z(總目標(biāo)層)對V的隸屬矩陣

用1b]2可3b|40.00.090.470.220.22

b?]...............................b250.0().1()().3()().3()0.3()

b、?..................................匕35=0.240.220.330.160.05

????????????0.180.270.270.180.10

b0.00.230.450.230.09

52653b54b55

2）用層次分析法求Z的各指標(biāo)yi,y2,y3,y%ys

II〔j/

13Hl卬]二(1x3x—x-x—)"=0.590

732

732wy=(-x1x—xix—)^=0.284

J_J_j_

]_23954

3954

一1/

P=79135卬3=(7x9xlx3x5)5=3.936

一i\/

3512卬4=(3x5x§x1x2)'5=1.585

3

24=(2x4x—x-x1)5

we=0.965

552

得Z=7.351

則各主因素權(quán)重為(0.080.039().5350.2160.130)

]_]_jj

13

732

<0.41>

22，().080、

1

39540.0390.20

經(jīng)檢驗pw=P?w*—791350.535=2.744

0.2161.089

35I2

3?I30,{).661,

24--1

52J

41

??A1(°-+0.202.7441.089,0.661、_1、

_L__1.

?八max111J-八：25.508=5.102

50.080.0390.5350.2160.1305

CT=(5.10?-5)=0.0255,RT=1.12.

CR=CI/RI;"運(yùn)<0.1成立，???合格;

1.12

3)則Z對V的隸屬向量

、

0.00.090.470.220.22,0.08(0.24]

0.00.100.300.300.300.0390.22

oO

R=RzAz=0.240.220.330.160.050.535=0.33

0.180.270.270.180.100.2160.18

*電

0.00.230.450.230.09\<0.130/

歸一化得R=（0.220.210.310.170.09）T

3.給出項目評分

設(shè):90分一優(yōu)（風(fēng)險低）；80分一良（風(fēng)險較低）;

70分-中（風(fēng)險中等）；60分一差（風(fēng)險較高）；

50分一極差（風(fēng)險高）

則針對寫字樓項目得分為：

(90、

80

S=(0.220.210.310.170.09)70=73(分)

60

<50,

此寫字樓項目的最后得分為73分，為中等偏較小風(fēng)險，說明項目是可行的

結(jié)論：模糊綜合評價具有方法簡便、結(jié)論直觀的特點(diǎn)，是一種有效實用的評價方法,

具有可操作性，亦可通過計算機(jī)編程得出答案。將模糊數(shù)學(xué)引入寫字樓投資風(fēng)險評判是

一種有益嘗試。

第四章投資風(fēng)險防范策略

第一節(jié)寫字樓投資風(fēng)險防范的一般內(nèi)容

寫字樓投資風(fēng)險分析的最終目的是為了控制風(fēng)險，提出對投資風(fēng)險的防范對策，這就

必須通過開發(fā)商的風(fēng)險管理來實現(xiàn)，即在風(fēng)險分析和評價的基礎(chǔ)上，有目的、有意識

地通過計劃、組織和控制等管理活動來分散風(fēng)險，減少風(fēng)險損失，以獲得最大可能的

利益。開發(fā)商對寫字樓投資風(fēng)險防范的主要內(nèi)容有：

1.風(fēng)險損失的預(yù)防

風(fēng)險損失的預(yù)防是損失發(fā)生前采取的控制技術(shù)，對于各種風(fēng)險因素采取相應(yīng)的預(yù)防

措施。

2.風(fēng)險損失減輕

風(fēng)險損失的減輕就是采取有效的措施減輕損失發(fā)生或發(fā)生后的損失程度。

3.風(fēng)險的隔離與結(jié)合

風(fēng)險的隔離對策是將開發(fā)商所面臨的風(fēng)險因素進(jìn)行時間和空間的分離，如不在同一

地區(qū)開發(fā)同一類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目等。風(fēng)險的結(jié)合是指開發(fā)商可能通過合并或擴(kuò)大規(guī)

?；驈氖露喾N經(jīng)營來分散風(fēng)險。

4.風(fēng)險的轉(zhuǎn)移

風(fēng)險的轉(zhuǎn)移就是將風(fēng)險因素采取一定的對策轉(zhuǎn)移出去，如房地產(chǎn)的預(yù)售、預(yù)租合同

就是通過契約將市場風(fēng)險和法律責(zé)任轉(zhuǎn)交給客戶。

5.保險的保障

開發(fā)商可向保險公司投保，以合同的形式將一些自然災(zāi)害、意外事故等風(fēng)險轉(zhuǎn)交給

保險公司。

第二節(jié)項目準(zhǔn)備階段風(fēng)險防范

一、可行性研突

房地產(chǎn)投資周期長，投資量大，一旦投入，轉(zhuǎn)換投資成本很大，故每一個理智的投

資者，都特別注重項目的前期決策。決策的主要依據(jù)就是投資可行性研究。

可行性研究是在決策前對擬投資項目進(jìn)行全面的、綜合的技術(shù)經(jīng)濟(jì)調(diào)查和科學(xué)論證

的方法。它的主要目的便是將項目投資后可能遇到的技術(shù)經(jīng)濟(jì)方面的問題事先預(yù)測，防

患于未然，盡量減少項目運(yùn)作中主觀性和盲目性。

對于寫字樓項目，可行性研究主要是指寫字樓投資市場調(diào)查和預(yù)測。這就需要進(jìn)行市場

調(diào)查及對市場進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測c投資商只有確定寫字樓項目具有一定的市場后才可能確

保該項目具有可行性。

另外，可行性研究也是多種投資方案的選優(yōu)，寫字樓投資項目需要對每個投資方案的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行

評定,在多種方案中選取經(jīng)濟(jì)效益最大的方案。

二、市場調(diào)查

寫字樓作為新興行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中地位日益重要，成為國民經(jīng)濟(jì)一個新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，但是在

許多開發(fā)企業(yè)中都不同程度地存在著重開發(fā)經(jīng)營、輕前期研究的現(xiàn)象，這正是許多開發(fā)企業(yè)發(fā)展盲

日、定位不準(zhǔn)、供需矛盾突出的重要原因之所在。在這種情況下，市場調(diào)查的運(yùn)用就髭得極為重要

了。

影響寫字樓市場供需的因素錯綜復(fù)雜，政治、經(jīng)濟(jì)、人口、科學(xué)技術(shù)、文化教育、

社會風(fēng)尚及自然環(huán)境等諸多因素都會對寫字樓市場的供求和價格產(chǎn)生影響。要分析當(dāng)?shù)?/p>

經(jīng)濟(jì)環(huán)境（經(jīng)濟(jì)水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進(jìn)、城市化進(jìn)程、WTO影響等）、社會環(huán)境（人口、

消費(fèi)觀念、歷史）、政策環(huán)境（財政、信貸、土地、住房、稅費(fèi)、戶籍）、技術(shù)環(huán)境和競

爭對手的核心能力等，定位好產(chǎn)品的目標(biāo)客戶群體。

市場調(diào)查一般宜采用以下幾種方法；1、直接觀察法。直接觀察法是由調(diào)查人員親

自對調(diào)查對象進(jìn)行觀察和計量，以取得第一手資料的一種調(diào)查方法。比如，調(diào)查一個暢

銷的寫字樓宇，其外型、層數(shù)、結(jié)構(gòu)、價格、附屬設(shè)施及公用配套，這些信息都可以通

過直接觀察來獲取。

2.問卷調(diào)查法。問卷調(diào)查法是由調(diào)查人員制定統(tǒng)一格式的問卷，交由被調(diào)查者填寫

后反饋，從而獲取資料的調(diào)查方法。比如，可以制定一份購買或租賃意向調(diào)查表。

3、展銷調(diào)查法。展銷調(diào)查法是通過商品展銷手段，直接調(diào)查消費(fèi)者對某種商品的購買力

和購買意愿的一種方法。通過這種方式可以直接調(diào)查消費(fèi)者對樓宇的外型、配套設(shè)施、

裝修標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量、價格等方面的需求情況和關(guān)注程度，從而摸清行情，掌握市場動向，了

解消費(fèi)者需求心理變化，并在下一步的開發(fā)過程中順應(yīng)市場行情而動，減少風(fēng)險、防止

積壓。[6]

在開發(fā)項目之前進(jìn)行市場調(diào)查和分析，加強(qiáng)對市場調(diào)查的研究和實施，做出正確的項目

預(yù)測和決策。只有真正對市場進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查研究，才能開發(fā)出符合市場需求的房

地產(chǎn)項目，從而在越來越激烈的市場競爭中規(guī)避風(fēng)險、取得利潤。

三、開發(fā)參數(shù)

對于寫字樓來說，開發(fā)參數(shù)決定寫字樓的檔次及價位，是寫字樓開發(fā)考慮的必要因

素。1.容積率是一個重要的開發(fā)參數(shù)，在特定地段上，容積率與土地使用價值成正比。當(dāng)

容積率大小直接影響可開發(fā)利用面積的大小。容積率下降，銷售收入將較少，雖然也會

造成建筑成本和土地價格的下降，但這部分的減少比預(yù)期收益率來的小。

2.建筑覆蓋率。建筑覆蓋率大，辦公環(huán)境不理想，樓宇售價極可能下降，由此導(dǎo)致利率減

少。相反，若覆蓋率小，樓宇售價有可能上升，則投入成本亦多，風(fēng)險在于只有寫字樓租

售價格要上升到一定的水平，才能達(dá)到正常利潤°

3、綠化率是現(xiàn)代建筑開