第四章物業(yè)服務(wù)

第十九條業(yè)主選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有法人資格，并按照國家規(guī)

定取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)。

市房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息系統(tǒng)，對物業(yè)服

務(wù)企業(yè)實行動態(tài)監(jiān)督管理。

第二十條物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對雙方權(quán)利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)

準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、項目負(fù)責(zé)人、物業(yè)服務(wù)用房的管理與使用、合同期限、服

務(wù)交接、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合

同報物業(yè)服務(wù)項目所在地區(qū)縣房屋行政主管部門備案，區(qū)縣房屋行政主管

部門將備案材料抄送物業(yè)服務(wù)項目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

第二十一條物業(yè)服務(wù)是包括各專項服務(wù)的綜合服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可

以將專項服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將全部物業(yè)服務(wù)一并委托給

其他單位或者個人。

未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主可以共同決定將各專項服務(wù)委托給專業(yè)

性服務(wù)企業(yè)或者個人，

第二十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同和本市規(guī)定的服務(wù)

標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范等提供質(zhì)價相符的服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)人員實施鍋爐、電梯、電氣、制冷以及有限空間、

高空等涉及人身安全的作業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)資質(zhì)或者委托具備相應(yīng)資質(zhì)的

單位及個人實施；委托實施的，應(yīng)當(dāng)明確各自的安全管理責(zé)任。

第二十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照價格主管部門的規(guī)定，將服務(wù)事

項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位

置公示。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情

況、物業(yè)服務(wù)項目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項目收支預(yù)算，業(yè)主提出質(zhì)

詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。業(yè)主共同決定或者業(yè)主委員會要求對

物業(yè)服務(wù)項目收支情況進(jìn)行審計的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。

第二十四條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同決定物業(yè)管

理方式、服務(wù)內(nèi)容、是否更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項。

決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商簽訂物業(yè)服

務(wù)合同；決定解聘的，應(yīng)當(dāng)履行必要的通知義務(wù)，合同未約定通知期限的，

應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前三個月告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)

公告。

第二十五條物業(yè)服務(wù)合同終止前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得停止服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)合同屆滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)

當(dāng)于合同期限屆滿前履行必要的通知義務(wù)；合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)

于合同期限屆滿前三個月通知業(yè)主。

第二十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)未與業(yè)主簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，但事實上

提供了物業(yè)服務(wù)，并履行了告知義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主履行

相關(guān)義務(wù)。

業(yè)主共同決定不再接受物業(yè)服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行提供物業(yè)

服務(wù)，不得以事實服務(wù)為由向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定

不再提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)提前三個月告知業(yè)主。

第二十七條物業(yè)服務(wù)合同終止或者業(yè)主共同決定不再接受事實服務(wù)，

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在60日內(nèi)與全體業(yè)主完成交接。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行

下列交接義務(wù)，并撤出物業(yè)管理區(qū)域：

（一）移交物業(yè)共用部分；

（二）移交本辦法第十條規(guī)定的相關(guān)資料；

（三）移交物'也服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)保養(yǎng)和定期

檢驗等技術(shù)資料，運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)記錄；

（四）結(jié)清預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用；

（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、對業(yè)主共同決定有異

議等為由拒絕辦理交接。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在應(yīng)當(dāng)辦理交接至撤出物業(yè)管理

區(qū)域前的期間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序，并不得向業(yè)主收取物業(yè)

服務(wù)費(fèi)用。

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主

應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，應(yīng)當(dāng)依法提起訴訟或者申

請仲裁，不得強(qiáng)行接管。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和房屋行政主管部門

應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)管。

第二十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同指派項目負(fù)責(zé)人.除

物業(yè)服務(wù)合同另有約定外，項目負(fù)責(zé)人原則上只能在一個物業(yè)服務(wù)項目任

職。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項目負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)及時告知業(yè)主并進(jìn)行公示。業(yè)

主共同決定要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項目負(fù)責(zé)人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時

更換。

第二十九條業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位和有關(guān)部門可以委托物業(yè)

服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)，就物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用和物業(yè)共用部分管理狀況

等進(jìn)行評估和監(jiān)理。

物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照本市相關(guān)規(guī)定提供專業(yè)服務(wù)，不得出

具有虛假內(nèi)容、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏的評估監(jiān)理報告。

第三十條房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)活動的監(jiān)督和管理，

及時處理物業(yè)服務(wù)投訴。

本市支持物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會充分發(fā)揮服務(wù)、溝通和監(jiān)督作用，完善物

業(yè)服務(wù)行業(yè)自律制度，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會可以根

據(jù)物業(yè)服務(wù)項目的性質(zhì)、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等因素，定期發(fā)布物業(yè)

服務(wù)成本信息。

第五章物業(yè)的使用與維護(hù)

第三十一條住宅物業(yè)裝飾裝修前，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定

辦理申報登記，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)

企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的時間、地點等情況在業(yè)主所在樓內(nèi)公示。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對裝飾裝修活動的巡查、監(jiān)督。業(yè)主或者物業(yè)

使用人拒不辦理申報登記或者違反相關(guān)規(guī)定及裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的，物業(yè)

服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時告知并勸阻；拒不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時向有

關(guān)主管部門報告，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

第三十二條建設(shè)單位出售物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車庫、車位的，應(yīng)當(dāng)在出售

前依法辦理車庫、車位預(yù)售許可或者物權(quán)登記。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于

停放車輛的車庫、車位，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人。

建設(shè)單位出租物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位的，應(yīng)

當(dāng)首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主。在滿足本區(qū)域業(yè)主需要后，建設(shè)單位

可以將車庫、車位出租給本區(qū)域業(yè)主以外的其他人，租期不得超過六個月。

建設(shè)單位調(diào)整租金時應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主協(xié)商。

業(yè)主以外的其他車庫、車位使用人應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約關(guān)于停車管理的

約定。

第三十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線

電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，并依法承擔(dān)相關(guān)管線

和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主出具專業(yè)經(jīng)營單

位的發(fā)票，并不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服

務(wù)費(fèi)用為由限制或者變相限制專業(yè)服務(wù)。

第三十四條發(fā)生下列危及房屋使用安全的緊急情況，需要立即對共用

部分進(jìn)行維修、更新、改造的，按照有關(guān)規(guī)定使用專項維修資金：

（一）屋面防水損壞造成滲漏的；

（二）電梯故障危及人身安全的；

（三）高層住宅水泵損壞導(dǎo)致供水中斷的;

（四）樓體單側(cè)外立面五分之一以上有脫落危險的；

（五）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財

產(chǎn)安全的；

違反本辦法第二十七條規(guī)定，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)強(qiáng)行接管的，由區(qū)縣房

屋行政主管部門責(zé)令改正，并可處1萬元以上10萬元以下罰款；造成損失

的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第四十四條業(yè)主委員會不履行或者無法履行職責(zé)的，物業(yè)所在地街道

辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期履行職責(zé)；逾期仍不履行的，街道

辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)協(xié)助業(yè)主召開業(yè)主大會會議決定有關(guān)事項。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)、規(guī)章的，物業(yè)所

在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通

告全體業(yè)主。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受

侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第七章附則

第四十五條本辦法所稱物業(yè)共用部分，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有

部分以外按照規(guī)定由業(yè)主共同管理的建筑物、構(gòu)筑物及配套設(shè)施設(shè)備和相

關(guān)場地。

本辦法所稱全體業(yè)主，在依法成立業(yè)主大會后是指業(yè)主大會。

本辦法所稱業(yè)主共同決定，是指業(yè)主大會的決定；未依法成立業(yè)主大

會的，是指業(yè)主依法共同作出的決定。

本辦法所稱專有部分面積是指房屋所為權(quán)證記載的建筑面積;尚未進(jìn)

行登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實測面積計算；尚未進(jìn)行實測的，暫按房屋買

賣合同記載的面積計算。建筑物總面積是指專有部分面積之和。

本辦法所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，包括在前期物業(yè)服務(wù)中提供物業(yè)服務(wù)的建

設(shè)單位。

第四十六條本辦法自2010年10月1日起施行。1995年7月7日市人

民政府第21號令發(fā)布，1997年12月31日市人民政府第12號令修改的《北

京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》同時廢止。⑴

《北京市物業(yè)管理合同2010年11月18日》《北京市物

業(yè)管理合同》簡介：

為加強(qiáng)小區(qū)（大廈）的物業(yè)管理，保障房屋和公用設(shè)

施的正常使用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方

《北京市物業(yè)管理合同》正文開始>>為加強(qiáng)小區(qū)

（大廈）的物業(yè)管理，保障房屋和公用設(shè)施的正常使用，為業(yè)

主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境，

根據(jù)市物業(yè)管理方面的法規(guī)和政策，經(jīng)雙方友好協(xié)商,

達(dá)成如下協(xié)議，以便共同遵守。

第一條物業(yè)管理內(nèi)容

L甲方將位于____區(qū)_____路的范圍內(nèi)的物業(yè)

委托給乙方實行統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)。

2.管理事項包括：

.（1）房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)；

⑵物業(yè)范圍的公用設(shè)施、設(shè)備及場所（地）（消防、電

梯、機(jī)電設(shè)備、路燈、走廊、自行車、房、棚、園林綠化地、

溝、渠、池、井、道路、停車場等)的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管

理；

(3)清潔衛(wèi)生(不含垃圾運(yùn)到中轉(zhuǎn)站后的工作)；

.(4)公共生活秩序；

(5)文娛活動場所；

(6)便民服務(wù)網(wǎng)點及物業(yè)范圍內(nèi)所有營業(yè)場所；

(7)車輛行使及停泊；

(8)物業(yè)檔案管理；

(9)授權(quán)由物業(yè)管理公司管理的其他事項。

第二條委托物業(yè)管理形式

承包經(jīng)營、自負(fù)盈虧。

第三條物業(yè)管理期限

委托管理期限為年，自一年一月一日起到

一年一月一日止。

.第四條雙方權(quán)利、義務(wù)

1.甲方權(quán)利、義務(wù)：

(1)根據(jù)本合同規(guī)定甲方將住宅區(qū)委托乙方實行物業(yè)

管理；

(2)監(jiān)督乙方對公用設(shè)施專用基金的合理使用，并按

公用設(shè)施專用基金管理辦法撥付給乙方。

(3)按市政府規(guī)定的比例提供商業(yè)用房(總建設(shè)面積

的_%)—平方米給乙方，按月租金一元租用，并負(fù)責(zé)辦理使

用手續(xù)；

(4)給乙方提供管理用房一平方米(其中辦公用房一

平方米，員工宿舍一平方米)，按月租金一元租用；

(5)負(fù)責(zé)向乙方提供本住宅區(qū)工程建設(shè)竣工資料一套

并在乙方管理期滿時予以收回；

(6)不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的

管理和經(jīng)營活動；

(7)對乙方的管理實施監(jiān)督檢查，每半年一次考核評

定，如因乙方完不成第六條規(guī)定的目標(biāo)和指標(biāo)或管理不善造

成重大經(jīng)濟(jì)損失，有權(quán)終止合同；

(8)負(fù)責(zé)確定本住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

(9)委托乙方對違反物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章制度以及業(yè)

主公約的行為進(jìn)行處理：包括予以罰款、責(zé)令停工、責(zé)令賠

償經(jīng)濟(jì)損失，以停水、停電等措施對無故不繳有關(guān)費(fèi)用或拒

不改正違章行業(yè)責(zé)任人進(jìn)行催交、催改；

(10)協(xié)助乙方做好宣傳教育、文化活動，協(xié)調(diào)乙方與

行政管理部門、業(yè)主間的關(guān)系；

(11)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。

2.乙方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù):

(1)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實際情況，制訂本住

宅區(qū)物業(yè)管理的各項規(guī)章制度；

(2)遵守各項管理法規(guī)和合同規(guī)定的責(zé)任要求，根據(jù)

甲方授權(quán)，對本住宅區(qū)物業(yè)實施綜合管理，確保實現(xiàn)管理目

標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，自覺接受甲方檢查監(jiān)督；

(3)根據(jù)住宅區(qū)內(nèi)大、中修的需要制訂維修方案，報

甲方審議通過后，從公用設(shè)施專用基金中領(lǐng)取所需的維修經(jīng)

費(fèi)；

(4)接受甲方對經(jīng)營管理過程中財務(wù)帳目的監(jiān)督并報

告工作，每月向甲方和住宅區(qū)管理部門報送一次財務(wù)報表，

每三個月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費(fèi)收支帳目；

(5)對住宅區(qū)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變其使用

功能，乙方如在住宅區(qū)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項目，須報甲方和

有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實施；

/hetong/(6)乙方須本著高效、精

干的原則在本住宅區(qū)設(shè)置管理機(jī)構(gòu)和人員;

(7)建立本住宅區(qū)物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時記載有關(guān)

變更情況；

(8)負(fù)責(zé)測算住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并向甲方提

供測算標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)，嚴(yán)格按照甲方審議通過的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收

取，不得擅自加價；

(9)有權(quán)依照甲方委托和業(yè)主公約的規(guī)定對物業(yè)主公

約和物業(yè)管理規(guī)章制度進(jìn)行處理；

(10)在管理期滿時向甲方移交全部專用房屋及有關(guān)

財產(chǎn)、全部物業(yè)管理檔案及有關(guān)資料；

(11)開展卓有成效的社區(qū)文化活動和便民服務(wù)工作；

(12)有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)住宅區(qū)物業(yè)管理的專項

業(yè)務(wù)并支付費(fèi)用，但不得將住宅區(qū)物業(yè)管理的整體責(zé)任及利

益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位。

第五條物業(yè)管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

L各項管理指標(biāo)執(zhí)行物業(yè)行政主管部門規(guī)定的各項

標(biāo)準(zhǔn)，要求住宅區(qū)在乙方接管后一年內(nèi)達(dá)到—標(biāo)準(zhǔn)。

2.確保年完成各項收費(fèi)指標(biāo)_萬元，合理支出_萬

元，乙方可提成所收取管理費(fèi)的—％作為經(jīng)營收入。

第六條風(fēng)險抵押

1.乙方在合同簽訂之日起三日內(nèi)向甲方一次性支付

人民幣一元，作為風(fēng)險抵押金。

2.乙方完成合同規(guī)定的管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，甲方在

合同期滿后三日內(nèi)退還全部抵押金及銀行活期存款利息。

3.如由于甲方過錯致使本合同不能履行，由甲方雙倍

返還抵押金并賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失。

4.如由于乙方過錯致使本合同不能履行，乙方無權(quán)要

求返還抵押金，并應(yīng)賠償甲方經(jīng)濟(jì)損失。

第七條獎罰措施

1.在各項管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全面完成的前提下，管

理費(fèi)如有節(jié)余，甲方按節(jié)余額%獎勵乙方。

2.如該住宅區(qū)被評為全國、省、市文明住宅小區(qū)，甲

方分別獎勵乙方人民幣元（全國）、元（省卜

元（市）;獲得上級部門單項獎或有關(guān)榮譽(yù)的獎金另訂;如在乙

方管理期間，由乙方獲得的文明小區(qū)稱號被上級部門取消，

則乙方應(yīng)全部返還上述獎金及銀行活期存款利息。

3.如果甲方不完成應(yīng)負(fù)的合同責(zé)任，由此而影響乙方

的承包管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，或給乙方造成直接經(jīng)濟(jì)損失，

甲方應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償或承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

4.如果乙方?jīng)]有完成合同責(zé)任或管