財(cái)產(chǎn)和行為稅項(xiàng)目八納稅實(shí)務(wù)8.7土地增值稅

05目錄CONTENTS0203土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算土地增值稅征收管理01土地增值稅的基本要素及稅收優(yōu)惠06一、土地增值稅的基本要素及稅收優(yōu)惠

PART01PART02PART03

土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（簡稱“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)”）并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。一、土地增值稅的基本要素及稅收優(yōu)惠

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凡轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的行為，都屬于土地增值稅的征稅范圍。（1）征稅范圍的一般規(guī)定。①

土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，對出讓國有土地使用權(quán)的行為不征稅。②

土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為征稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅。③

土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。1土地增值稅的征稅范圍一、土地增值稅的基本要素及稅收優(yōu)惠

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（2）征稅范圍的特殊規(guī)定。①

以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。②

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或者用于出租等商業(yè)用途，如果產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。③

房地產(chǎn)的互換，屬于土地增值稅的征稅范圍。但是對于個(gè)人之間互換自有居住用房的行為，經(jīng)過當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)審核，可以免征土地增值稅。④

合作建房。對于一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；但建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。⑤

房地產(chǎn)的出租，不屬于土地增值稅的征稅范圍。1土地增值稅的征稅范圍一、土地增值稅的基本要素及稅收優(yōu)惠

PART01PART02PART03⑥

房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。待抵押期滿后，視該房地產(chǎn)是否發(fā)生轉(zhuǎn)移占有而確定是否征收土地增值稅。對于以房地產(chǎn)抵押而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)列入土地增值稅的征稅范圍。⑦

房地產(chǎn)的代建行為，不在土地增值稅征稅范圍內(nèi)。⑧

房地產(chǎn)的重新評估，不屬于土地增值稅征稅范圍。⑨

土地使用者處置土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納增值稅、土地增值稅和契稅等。1土地增值稅的征稅范圍一、土地增值稅的基本要素及稅收優(yōu)惠

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轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅人。2土地增值稅的納稅人一、土地增值稅的基本要素及稅收優(yōu)惠

PART01PART02PART03【試一試】

下列單位和個(gè)人中，不屬于土地增值稅納稅人的是（）。A．以房抵債的甲食品公司

B．轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的自然人王某C．出租寫字樓的乙房地產(chǎn)開發(fā)公司

D．轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的丙民辦學(xué)校參考答案：C一、土地增值稅的基本要素及稅收優(yōu)惠

PART01PART02PART033土地增值稅的稅率土地增值稅采用四級超率累進(jìn)稅率，最低稅率為30%，最高稅率為60%。土地增值稅四級超率累進(jìn)稅率如表8-9所示。表8-9

土地增值稅四級超率累進(jìn)稅率級數(shù)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例稅率速算扣除系數(shù)1不超過50%的部分30%02超過50%～100%的部分40%5%3超過100%～200%的部分50%15%4超過200%的部分

60%35%

一、土地增值稅的基本要素及稅收優(yōu)惠

PART01PART02PART03（1）建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。（2）國家征用、收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠。因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照有關(guān)規(guī)定免征土地增值稅。（3）企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他經(jīng)濟(jì)組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。（4）個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠。自2008年11月1日起，對居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅。4土地增值稅的稅收優(yōu)惠二、土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算

PART01PART02PART03

土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額，計(jì)算公式為

增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的應(yīng)稅收入-法定扣除項(xiàng)目金額

（1）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的應(yīng)稅收入的確定。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅的收入，應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。從收入形式上看，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。1計(jì)稅依據(jù)二、土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算

PART01PART02PART03（2）扣除項(xiàng)目的確定。準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項(xiàng)目包括以下6項(xiàng)。①

取得土地使用權(quán)所支付的金額②

房地產(chǎn)開發(fā)成本③

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用④

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。⑤

加計(jì)扣除金額，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本的金額之和，加計(jì)20%扣除。⑥

舊房及建筑物的評估價(jià)格1計(jì)稅依據(jù)二、土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算

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計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計(jì)算，具體公式有以下4個(gè)。（1）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的，計(jì)算公式為土地增值稅稅額=增值額×30%（2）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的，計(jì)算公式為土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%（3）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的，計(jì)算公式為土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%（4）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的，計(jì)算公式為土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%2應(yīng)納稅額的計(jì)算二、土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算

PART01PART02PART03

【例8-10】甲公司于2025年1月將一座寫字樓整體轉(zhuǎn)讓給乙公司，合同約定不含增值稅的轉(zhuǎn)讓價(jià)為20000萬元，甲公司按稅法規(guī)定繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加共計(jì)100萬元，印花稅10萬元。甲公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用和稅金為3000萬元；投入房地產(chǎn)開發(fā)成本為4000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的利息支出為1200萬元（不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，也不能提供金融機(jī)構(gòu)證明）。

已知：甲公司所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為10%。

要求：計(jì)算甲公司轉(zhuǎn)讓該寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。2應(yīng)納稅額的計(jì)算二、土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算

PART01PART02PART03解析：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入=20000萬元確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額。取得土地使用權(quán)所支付的金額=3000萬元房地產(chǎn)開發(fā)成本=4000萬元房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（3000+4000）×10%=700（萬元）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=100+10=110（萬元）從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計(jì)扣除=（3000+4000）×20%=1400（萬元）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額=3000+4000+700+110+1400=9210（萬元）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額=20000-9210=10790（萬元）增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率=10790÷9210×100%=117.16%

查稅率表確定稅率為50%，速算扣除系數(shù)為15%。應(yīng)繳納土地增值稅稅額=10790×50%-9210×15%=4013.5（萬元）2應(yīng)納稅額的計(jì)算二、土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算

PART01PART02PART03

【例8-11】甲公司2024年轉(zhuǎn)讓一處舊房地產(chǎn)取得收入1600萬元，甲公司取得土地使用權(quán)所支付的金額為200萬元，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的房屋的評估價(jià)格為800萬元，甲公司支付給房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的評估費(fèi)為20萬元，繳納的與轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及附加為10萬元。

要求：計(jì)算甲公司轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。

解析：扣除項(xiàng)目金額=200+800+20+10=1030（萬元）

增值額=1600-1030=570（萬元）

增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率=570÷1030×100%=55.34%

查稅率表確定稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%。

應(yīng)繳納土地增值稅稅額=570×40%-1030×5%=176.5（萬元）2應(yīng)納稅額的計(jì)算三、土地增值稅征收管理

PART01PART02PART031土地增值稅的納稅期限

納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。三、土地增值稅征收管理