恒大城工程可行性研究報告恒大地產集團二〇一三年二月目錄TOC\o"1-3"\h\u28791第一章總論 195431.1工程名稱 1120341.2工程建設單位 1133791.3工程研究工作依據(jù) 1113531.4工程建設概況 17928第二章工程提出背景及必要性 379732.1工程提出背景 372842.2工程建設必要性 9228382.3工程簡介 13149312.4工程建設單位概況 1328799第三章工程市場分析和營銷方案 1888013.1全國房地產市場狀況 18114513.2楊凌示范區(qū)房地產市場整體分析 2156633.3工程市場定位 23182513.4工程營銷策略 246057第四章工程建設方案 34141094.1工程設計原那么 34129394.2設計設想 34206244.3工程建設內容 34114024.4建設工程指標 354324.5戶型、景觀設計特點 35259664.6工程戶型比例及分析 35300314.7安裝工程設計標準 369801第五章工程建設地點與建設條件 40316705.1工程建設地點 4025555第六章工程管理及進度安排 41199696.1工程組織管理 41217166.2工程實施各階段 43106126.3工程進度安排 441205第七章環(huán)境保護及節(jié)能措施 45272017.1.環(huán)境保護 4529837.2生態(tài)環(huán)境保護 45188287.3節(jié)能措施 458455第八章投資估算及資金來源 48165818.1投資估算范圍 4886848.2投資估算依據(jù) 48257348.3投資估算 48135608.4資金來源與運用 52第23442九章財務評價 53158469.1財務評價編制說明 53314089.2銷售收入估算 5498449.3本錢費用估算 5652329.4盈利能力分析〔財務評價報表及指標〕 56285599.5貸款歸還能力分析 57174489.6財務評價結論 5821742第十章不確定性分析 593010810.1盈虧平衡分析 592419210.2敏感性分析 5914135第十一章工程風險分析與對策 612210911.1資金風險分析 61479811.2政策風險分析 61385811.3同業(yè)競爭風險分析 621865611.4營銷風險分析 62141211.5不可抗力風險分析 6328186第十二章結論及建議 6370712.1結論 63709712.2建議 64第一章總論工程名稱工程名稱：楊凌恒大城工程。工程建設單位工程建設單位——陜西耀澤四海房地產開發(fā)。工程研究工作依據(jù)01、楊凌示范區(qū)城市總體規(guī)劃；02、楊凌恒大城工程總平面圖；03、工程建設單位提供的相關資料；04、在工程調研中搜集的相關資料。工程建設概況楊凌恒大城工程位于楊凌農業(yè)高新技術產業(yè)示范區(qū)穆家寨村，西鄰楊凌南北主干道邰城路，南臨永安路，東臨規(guī)劃路。地塊凈用地約195畝，總建筑面積537289平方米?？偼顿Y約17億元。楊凌恒大城工程主要經濟技術指標見表1-1。恒大城主要經濟技術指標表1—1序號指標項目單位指標1建設用地m21302482總建筑面積m25372893可銷售面積m23937604住宅區(qū)容積率3.305綠化率%38.00%6總投資萬元1692156.1其中：資本金萬元592256.2銀行貸款萬元600006.3預售收入萬元499907銷售收入萬元2399918利潤總額萬元575779凈利潤萬元4318310投資利潤率34.03%11投資凈利潤率25.52%12銷售凈利潤率：17.99%13財務內部收益率27.59%14貸款歸還期年2.28工程提出背景及必要性2.1工程提出背景1、2021年國內經濟環(huán)境2021年國內生產總值初步核算數(shù)據(jù)絕對額〔億元〕比去年同期增長〔%〕國內生產總值5193227.8第一產業(yè)523774.5農林牧漁業(yè)523774.5第二產業(yè)2353198.1工業(yè)1998607.9建筑業(yè)354599.3第三產業(yè)2316268.1交通運輸、倉儲和郵政業(yè)249607.0批發(fā)和零售業(yè)5024611.9住宿和餐飲業(yè)104347.8金融業(yè)286019.9房地產業(yè)290053.8其他效勞業(yè)883807.3。今年以來，面對復雜多變的國際形勢和國內經濟運行出現(xiàn)的新情況新問題，黨中央、國務院堅持實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，加強和改善宏觀調控，國民經濟保持平穩(wěn)較快增長，開局良好。2、農業(yè)生產總體穩(wěn)定。2021年前三季度第一產業(yè)絕對額52377億元，較去年增長4.5%。全年全國糧食總產量到達58957萬噸，比上年增加1836萬噸，增長3.2%，連續(xù)九年增產。其中，夏糧產量12995萬噸，比上年增長2.8%；早稻產量3329萬噸，增長1.6%；秋糧產量42633萬噸，增長3.5%。全年棉花產量684萬噸，比上年增長3.8%；油料產量3476萬噸，增長5.1%；糖料產量13493萬噸，增長7.8%。全年豬牛羊禽肉產量8221萬噸，比上年增長5.4%，其中豬肉產量5335萬噸，增長5.6%。生豬存欄47492萬頭，比上年增長1.6%；生豬出欄69628萬頭，比上年增長5.2%。全年禽蛋產量2861萬噸，比上年增長1.8%；牛奶3744萬噸，增長2.3%。3、工業(yè)生產緩中趨穩(wěn)。2021年全國規(guī)模以上工業(yè)增加值按可比價格計算比上年增長10.0%，增速比上年回落3.9個百分點。分季度看，一季度同比增長11.6%，二季度增長9.5%，三季度增長9.1%，四季度增長10.0%。分經濟類型看，國有及國有控股企業(yè)增加值比上年增長6.4%，集體企業(yè)增長7.1%，股份制企業(yè)增長11.8%，外商及港澳臺商投資企業(yè)增長6.3%。分輕重工業(yè)看，重工業(yè)增加值比上年增長9.9%，輕工業(yè)增長10.1%。分行業(yè)看，41個工業(yè)大類行業(yè)增加值全部實現(xiàn)比上年增長。分地區(qū)看，東部地區(qū)增加值比上年增長8.8%，中部地區(qū)增長11.3%，西部地區(qū)增長12.6%。分產品看，全年471種工業(yè)產品中有345種產品產量比上年增長。其中，發(fā)電量增長4.7%，粗鋼增長3.1%，鋼材增長7.7%，水泥增長7.4%，十種有色金屬增長9.3%，焦炭增長5.2%，硫酸〔折100%〕增長4.8%，燒堿〔折100%〕增長3.8%，化學纖維增長11.8%，微型計算機設備增長11.7%，集成電路增長9.3%，汽車增長6.3%，其中轎車增長8.3%，乙烯下降2.5%，平板玻璃下降3.2%。全年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產銷率到達98.0%，比上年下降0.5個百分點。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)出口交貨值106759億元，比上年增長7.1%。12月份，規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長10.3%，環(huán)比增長0.87%。

1-11月份，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤46625億元，同比增長3.0%，1-9月份為同比下降1.8%，去年同期為增長24.4%。在41個工業(yè)大類行業(yè)中，30個行業(yè)利潤同比增長，10個行業(yè)利潤同比下降，1個行業(yè)虧損。1-11月份，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)每百元主營業(yè)務收入中的本錢為85.14元，比前三季度下降0.28元，比去年同期提高0.16元；規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)主營業(yè)務收入利潤率為5.66%。

4、固定資產投資保持較快增長。全年固定資產投資〔不含農戶〕364835億元，比上年名義增長20.6%〔扣除價格因素實際增長19.3%〕，增速比上年回落3.4個百分點。其中，國有及國有控股投資123694億元，增長14.7%；民間投資223982億元，增長24.8%，占全部投資的比重為61.4%。分地區(qū)看，東部地區(qū)投資比上年增長17.8%，中部地區(qū)增長25.8%，西部地區(qū)增長24.2%。分產業(yè)看，第一產業(yè)投資9004億元，比上年增長32.2%；第二產業(yè)投資158672億元，增長20.2%；第三產業(yè)投資197159億元，增長20.6%。在第二產業(yè)投資中，工業(yè)投資154636億元，比上年增長20.0%；其中，采礦業(yè)投資13129億元，增長11.8%；制造業(yè)投資124971億元，增長22.0%；電力、熱力、燃氣及水的生產和供給業(yè)投資16536億元，增長12.8%。全年根底設施〔不包括電力、熱力、燃氣及水的生產與供給)投資58391億元，比上年增長13.3%。從到位資金情況看，全年到位資金399440億元，比上年增長18.6%。其中，國家預算內資金增長29.7%，國內貸款增長8.4%，自籌資金增長21.7%，利用外資下降10.9%，其他資金增長13.7%。全年新開工工程方案總投資309083億元，比上年增長28.6%；新開工工程356296個，比上年增加28948個。從環(huán)比看，12月份固定資產投資〔不含農戶〕增長1.53%。全年全國房地產開發(fā)投資71804億元，比上年名義增長16.2%〔扣除價格因素實際增長14.9%〕，增速比上年回落11.9個百分點；其中住宅投資增長11.4%，回落18.9個百分點。房屋新開工面積177334萬平方米，比上年下降7.3%；其中住宅新開工面積下降11.2%。全國商品房銷售面積111304萬平方米，比上年增長1.8%，增速比上年回落2.6個百分點；其中住宅銷售面積增長2.0%，回落1.4個百分點。全國商品房銷售額64456億元，增長10.0%，增速比上年回落1.1個百分點；其中住宅銷售額增長10.9%，加快1.7個百分點。全年房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積35667萬平方米，比上年下降19.5%。全國商品房待售面積36460萬平方米，增長27.0%，增速比上年回落6.1個百分點。全年房地產開發(fā)企業(yè)本年到位資金96538億元，增長12.7%，增速比上年回落4.8個百分點。其中，國內貸款增長13.2%，自籌資金增長11.7%，利用外資下降48.8%，其他資金增長14.7%。5、市場銷售穩(wěn)定增長。全年社會消費品零售總額207167億元，比上年名義增長14.3%〔扣除價格因素實際增長12.1%〕，增速比上年回落2.8個百分點。其中，限額以上企業(yè)〔單位〕消費品零售額101129億元，增長14.6%。按經營單位所在地分，城鎮(zhèn)消費品零售額179318億元，比上年增長14.3%；鄉(xiāng)村消費品零售額27849億元，增長14.5%。按消費形態(tài)分，餐飲收入23283億元，比上年增長13.6%；商品零售183884億元，增長14.4%。在商品零售中，限額以上企業(yè)〔單位〕商品零售額93330億元，增長14.8%。其中，汽車類增長7.3%，增速比上年回落7.3個百分點；家具類增長27.0%，回落5.8個百分點；家用電器和音像器材類增長7.2%，回落14.4個百分點。12月份，社會消費品零售總額同比名義增長15.2%〔扣除價格因素實際增長13.5%〕，環(huán)比增長1.53%。

6.進出口增速回落。全年進出口總額38667.6億美元，比上年增長6.2%，增速比上年回落16.3個百分點；出口20489.3億美元，增長7.9%；進口18178.3億美元，增長4.3%。進出口相抵，順差2311億美元。進出口總額中，一般貿易進出口20218.3億美元，比上年增長4.4%；加工貿易進出口13439.5億美元，增長3.0%。出口額中，一般貿易出口9880.1億美元，增長7.7%；加工貿易出口8627.8億美元，增長3.3%。進口額中，一般貿易進口10218.2億美元，增長1.4%；加工貿易進口4811.7億美元，增長2.4%。12月份，進出口總額3668.4億美元，同比增長10.2%；其中出口1992.3億美元，增長14.1%；進口1676.1億美元，增長6.0%。7、居民消費價格漲幅回落全年居民消費價格比上年上漲2.6%，漲幅比上年回落2.8個百分點。其中，城市上漲2.7%，農村上漲2.5%。分類別看，食品價格比上年上漲4.8%，煙酒及用品上漲2.9%，衣著上漲3.1%，家庭設備用品及維修效勞上漲1.9%，醫(yī)療保健和個人用品上漲2.0%，交通和通信下降0.1%，娛樂教育文化用品及效勞上漲0.5%，居住上漲2.1%。在食品價格中，糧食價格上漲4.0%，油脂價格上漲5.1%，肉禽及其制品價格上漲2.1%，鮮菜價格上漲15.9%，鮮果價格下降1.2%。12月份，居民消費價格同比上漲2.5%，環(huán)比上漲0.8%。全年工業(yè)生產者出廠價格比上年下降1.7%；12月份同比下降1.9%，環(huán)比下降0.1%。全年工業(yè)生產者購進價格比上年下降1.8%；12月份同比下降2.4%，環(huán)比下降0.1%。

城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長全年城鎮(zhèn)居民人均總收入26959元。其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入24565元，比上年名義增長12.6%；扣除價格因素實際增長9.6%，增速比上年加快1.2個百分點。在城鎮(zhèn)居民人均總收入中，工資性收入比上年名義增長12.5%，經營凈收入增長15.3%，財產性收入增長8.9%，轉移性收入增長11.6%。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入中位數(shù)21986元，同比名義增長15.0%。按城鎮(zhèn)居民五等份收入分組，低收入組人均可支配收入10354元，中等偏下收入組人均可支配收入16761元，中等收入組人均可支配收入22419元，中等偏上收入組人均可支配收入29814元，高收入組人均可支配收入51456元。全年農村居民人均純收入7917元，比上年名義增長13.5%；扣除價格因素實際增長10.7%，比上年回落0.7個百分點。其中，工資性收入比上年名義增長16.3%，家庭經營純收入增長9.7%，財產性收入增長9.0%，轉移性收入增長21.9%。農村居民人均純收入中位數(shù)7019元，名義增長13.3%。按農村居民五等份收入分組，低收入組人均純收入2316元，中等偏下收入組人均純收入4807元，中等收入組人均純收入7041元，中等偏上收入組人均純收入10142元，高收入組人均純收入19009元。全年農民工總量26261萬人，比上年增加983萬人，增長3.9%；其中本地農民工9925萬人，增長5.4%；外出農民工16336萬人，增長3.0%。年末外出農民工人均月收入水平2290元，比上年增長11.8%。9、上半年人民幣貸款增加4.17萬億元，外幣貸款增加513億美元6月末，本外幣貸款余額54.65萬億元，同比增長16.8%。人民幣貸款余額51.40萬億元，同比增長16.9%，分別比上月末和上年末低0.2和3.0個百分點。上半年人民幣貸款增加4.17萬億元，同比少增4497億元。分部門看，住戶貸款增加1.46萬億元，其中，短期貸款增加5965億元，中長期貸款增加8588億元；非金融企業(yè)及其他部門貸款增加2.70萬億元，其中，短期貸款增加1.34萬億元，中長期貸款增加1.43萬億元，票據(jù)融資減少1422億元。6月份人民幣貸款增加6339億元，同比多增207億元。外幣貸款余額5018億美元，同比增長22.2%，上半年外幣貸款增加513億美元。楊凌示范區(qū)2021年經濟增長指標2021年前三季度，楊凌示范區(qū)GDP總值達46.86億元，同比增長14.1%，高于全國GDP增長水平；增速在全省排名第八?！惨弧车谝划a業(yè)仍是楊凌示范區(qū)的強勢產業(yè)，累計3.48億元，增速全省第一達6%。〔二〕第二產業(yè)累計25.1億元，同比增長20.1%，增速在全省排名第六。〔三〕第三產業(yè)累計18.28億元，同比增長8.3%，全省排名第九。〔四〕固定資產投資46.97億元，同比增長31.6%，增幅全省排名第四。2.2工程建設必要性城市經濟開展、改善工程環(huán)境的需要工程規(guī)劃須考慮到城市長期規(guī)劃目標、最正確的土地使用原那么以及相鄰區(qū)域的布局和特性，這樣才能獲得符合工程規(guī)劃的最正確社會效益和經濟效益。楊凌位居全國宏觀經濟布局的一級開展軸線上，系屬陜西傳統(tǒng)的關中經濟區(qū)，現(xiàn)代的關中高新技術產業(yè)帶和關中城市帶。是陜西省規(guī)劃的“一線兩帶〞乃至新亞歐大陸橋經濟帶的重要組成局部。東距陜西省省會城市、全省的政治、經濟、文化、信息中心西安市85公里，西距關中西部重要的工業(yè)城市寶雞市90公里，其間有鐵路和高速公路相連，交通聯(lián)系十分方便。新亞歐大陸橋隴海蘭新鐵路和西寶高速公路均從區(qū)域內東西向穿過，是楊凌東連我國中東部地區(qū)、西進西北、西南地區(qū)的重要通道。國家區(qū)域性航空港西安咸陽國際機場位于楊凌以東70公里處，其間保持著便捷的交通聯(lián)系，也是楊凌聯(lián)系全國、走向世界的重要門戶。2021年6月，國務院公布?關中—天水經濟區(qū)開展規(guī)劃?，確定以楊凌為依托建設全國現(xiàn)代農業(yè)高技術產業(yè)基地，把楊凌建成關中—天水經濟區(qū)次核心城市。2021年6月5日，陜西省委、省政府出臺了?關于貫徹落實〈國務院關于支持繼續(xù)辦好楊凌農業(yè)高新技術產業(yè)示范區(qū)假設干政策的批復〉的意見?，要求全省上下全面樹立科學開展觀，認真貫徹落實國務院?批復?精神，以科技楊凌、人才楊凌、園林楊凌和富裕楊凌為目標，大力支持楊凌示范區(qū)科技創(chuàng)新、技術推廣和產業(yè)化示范，加快推進楊凌示范區(qū)工業(yè)化、城市化和農業(yè)現(xiàn)代化進程。同時，?意見?在國務院?批復?的根底上，提出楊凌示范區(qū)還要開展成為陜西涉農工業(yè)開展的戰(zhàn)略高地，成為國內一流、世界知名的農業(yè)科技創(chuàng)新型城市。城市現(xiàn)狀及地塊區(qū)位優(yōu)勢a、楊凌主城區(qū)已逐漸形成三橫兩縱的城市格局。沿西農路的科研軸線已經根本形成，依托于新橋路的產業(yè)軸線也已具一定規(guī)模，西寶中線橫穿其中。路網結構已根本形成。b、工業(yè)主要分布于西寶中線和新橋路十字的高新技術產業(yè)、老城區(qū)的舊加工制造業(yè)和近兩年開展起來的鳳凰路以北和西寶高速以南的機械制造業(yè)、生物制藥業(yè)和食品加工業(yè)等。生活居住用地主要分布在舊城中心和新城區(qū)西部，近期已經逐漸向體育運動公園渭河沿岸開展。城市格局以及由北向南、由東至西的滾動開展模式形成。c、標識性節(jié)點形成：博覽中心、管理中心、昆蟲館、水運中心等大型建設工程的高水平建設，構成了楊凌標示性節(jié)點體系，對加強城市印象、構筑城市品牌、指導下階段的城市建設都起到了良好的示范作用。d、環(huán)境建設成績卓著綠色滿城、空氣清新，示范區(qū)應有的生態(tài)環(huán)境基調已形成。國務院批準的示范區(qū)規(guī)劃面積22.12平方公里，目前城市建成區(qū)約17平方公里。下轄一個縣級楊陵區(qū)，有4鄉(xiāng)1鎮(zhèn)1個街道辦事處，87個行政村，總人口20萬，其中城市人口8萬人。人口規(guī)模：2021年楊凌建成區(qū)中心城區(qū)常住人口為11.31萬人，規(guī)劃楊凌城區(qū)人口2021年〔近期〕16萬人，2021年〔遠期〕28萬人，遠景2050年控制在45萬人。此外，楊凌農業(yè)工薪技術產業(yè)示范區(qū)規(guī)劃在未來五年內，將陸續(xù)引進五所高等院校以提高當?shù)厝宋乃刭|及文化氣氛。對當?shù)厝丝陂_展將有巨大幫助。本工程依托楊凌示范區(qū)獨特的地理區(qū)位優(yōu)勢，毗鄰西寶高速公路出口，開展?jié)摿薮?，亟待開發(fā)。為此，恒大地產集團西安通過股權收購，取得西寶高速楊凌出口處轉盤西南角、永安路以北的土地使用權后，為改善該區(qū)域的環(huán)境，對該宗地進行重新市場調研和分析，并請規(guī)劃設計院專家和景觀設計公司專家對該宗地進行重新規(guī)劃設計，使該工程建成后與周圍的經濟開發(fā)區(qū)整體環(huán)境協(xié)調，并成為整個楊凌示范區(qū)的精品樓盤。2.3工程簡介楊凌恒大城工程位于楊凌農業(yè)高新技術產業(yè)示范區(qū)南端穆家寨村，西鄰楊凌南北主干道邰城路，南臨永安路，東臨規(guī)劃路。距離西寶高速入口不到1公里，離楊凌火車站約2.5公里，距離建設中的高鐵楊凌站約2公里，交通十分便利。地處渭水之畔，毗鄰占地1552畝，水域占地700畝，世界一流的水上運動比賽場館楊凌水上運動中心、“AAA〞級旅游景點農業(yè)科技示范基地西北農林科大農業(yè)科技示范園、楊凌鑫誠田園山莊、西北農林科技大學、陜西醫(yī)科學校、西安工程機械專修學院，距離市中心楊凌區(qū)管委會2.5公里，地勢開闊，自然、人文環(huán)境獨特，非常適宜休閑居住。工程前期規(guī)劃建筑面積約537289平方米，共由28棟住宅樓、公共建筑組成，地下車庫106880平方米，方案分兩期進行開發(fā)。于2021年7月開始施工，方案工期36個月。2.4工程建設單位概況2.4.1工程建設單位㈠“陜西耀澤四海房地產開發(fā)〞簡介工程建設單位——“陜西耀澤四海房地產開發(fā)〞成立于2021年4月，注冊資金7500萬元；公司注冊經營范圍：房地產投資、開發(fā)、銷售及房屋中介；物業(yè)管理；建筑材料加工、銷售。公司注冊住所：楊凌示范區(qū)東新路以北科森制藥公司以北B-53北部；公司注冊資本：柒仟伍佰萬元人民幣。其中：“恒大地產集團西安〞出資7500萬元人民幣，占注冊資本的100%。恒大地產集團西安是恒大地產集團的全資子公司，成立于2007年10月，注冊資本3000萬元，主要經營范圍：房地產開發(fā)；室內裝飾；安裝制冷空調設備；園藝工程；投資及投資管理。㈡“恒大地產集團〞簡介1、集團簡介恒大地產集團成立于1996年6月24日，注冊地址在廣州市工業(yè)大道南821號金碧花園18號單元三樓，注冊資本人民幣二十伍億元。經過近十多年的開展，逐步形成集約化、標準化、現(xiàn)代化的大型房地產開發(fā)企業(yè)，已成為中國500強企業(yè)，中國十強房地產企業(yè)。公司擁有中國一級資質的房地產開發(fā)企業(yè)、中國甲級資質的建筑設計規(guī)劃研究院、中國甲級資質的工程監(jiān)理公司、中國一級資質的建筑施工公司、中國一級資質的物業(yè)管理公司?，F(xiàn)已開展為中國最具影響力的房地產企業(yè)之一。恒大地產集團堅持以誠信為根底，以創(chuàng)新為動力，著力實施精品戰(zhàn)略，塑造國際品牌。目前在北京、廣州、天津、上海、沈陽、武漢、昆明、成都、重慶、南京等主要城市擁有金碧花園、金碧華府、恒大華府、恒大金碧天下等“恒大·金碧〞系列工程50多個，開發(fā)建筑面積達1000多萬平方米，土地儲藏建筑面積超過4000多萬平方米，先后獲得“中國名盤〞、“中國房地產成功開發(fā)典范〞等30多項國家級殊榮。目前恒大地產集團在西安已成功開發(fā)工程“恒大綠洲〞“恒大名都〞“恒大城〞三個工程。恒大地產集團立足創(chuàng)新開展，以全球化視野，國際化資本運作，逐步形成了具有恒大特色的世界一流經營管理模式，“恒大模式〞享譽全國。恒大還擁有一支年輕化、高學歷、高素質的員工隊伍，管理人員92%以上為大學本科及以上學歷。恒大地產集團董事局主席許家印兼任中國企業(yè)聯(lián)合會副會長、中國房地產業(yè)協(xié)會副會長、廣州市房地產業(yè)協(xié)會會長、廣東省慈善總會名譽會長。先后榮獲“全國勞動模范〞、“優(yōu)秀中國特色社會主義事業(yè)建設者〞、“中國房地產十大風云人物〞、“推動中國城市化進程十大杰出奉獻人物〞、“中國十大慈善家〞等諸多殊榮。在全球經濟一體化的背景下，恒大地產集團全面實施國際化產業(yè)戰(zhàn)略，成功引入美林、德意志銀行、淡馬錫等多家全球頂級戰(zhàn)略投資者，全方位構筑國際產業(yè)集群，打造全球化地產航母。2、組織結構恒大地產集團恒大地產集團管理架構恒大集團采用“緊密型集團化管理模式〞，由集團對地區(qū)公司進行統(tǒng)一的管理。集團建立了一套嚴謹完善的體系和制度，對地區(qū)公司進行強有力的管理，包括土地購置、工程規(guī)劃設計、招投標、材料采購、開發(fā)建設、營銷籌劃、財務管理、檔案管理等各個重要環(huán)節(jié)。陜西耀澤四海房地產開發(fā)機構設置2.4.3公司主要經營者簡介陜西耀澤四海房地產開發(fā)法人代表程軍先生簡介程軍，1971年2月出生，現(xiàn)年40歲，給排水專業(yè)本科學歷，工程師。工作經歷：1994年--1997年任職香港嘉豐地產；1997年7月--2004年6月任職恒大地產集團；2004年6月--2007年10月任職君華地產集團；2007年10月--至今任職恒大地產集團西安公司，期間分別擔任副總經理、總經理、董事長2021年6月-至今任陜西耀澤四海房地產開發(fā)法定代表人、總經理工程市場分析和營銷方案3.1全國房地產市場總結，政策環(huán)境：調控方向不變，保護合理自住需求和抑制投機需求兩手抓2021年，中央及光管部委堅持房地產調控政策從緊取向。一方面，多個地方政府支持合理自住需求，調整公積金制度，提高購置首套房貸款額度。信貸環(huán)境整體趨好為房地產市場帶來利好；另一方面，嚴格執(zhí)行差異化信貸政策和限購政策，抑制投機性投資性需求，通過督查等方式確保政策落實到位。此外，繼續(xù)推進土地市場管理和改革，加大土地供給，特別是加大保障房土地供給量及相應資金支持力度，以增加市場有效供給。3.1.2，新房價格止跌反彈，成交為近三年最好，一線和長三角回暖力度大。1-11月主要城市成交量持續(xù)上升，為近三年同期最高。11月單月成交量創(chuàng)2021年調控以來高點。2021年隨著貨幣環(huán)境穩(wěn)中趨松，置業(yè)者觀望情緒逐漸緩解，積壓的剛需與局部壓抑已久的改善性需求積極入市。在此支撐下，今年1-11月份全國50個代表城市月均共成交住宅2272萬平方米，比2021年和2021年同期分別高出24.6%和10.7%，處于近三年同期最好水平。具體來看，代表城市成交量在傳統(tǒng)淡季1.2月持續(xù)低迷后3月起逐漸上升，并于7月到達今年小頂峰，成交2810萬平方米，接近2021年的高點，8-9月受房價上漲觀望情緒再次轉濃的影響成交量小幅回縮，但10月起再度上升，11月成交3025萬平方米，環(huán)比增長14.4%，同比大幅增長85.1%，創(chuàng)調控以來新高。3.1.3，銷售指標持續(xù)向好，投資增速企穩(wěn)上升，新開工降幅趨緩。全國商品房銷售額同比持續(xù)增長，銷售面積同比首次增長。2021年1-11月，全國商品房面積與銷售額均同比增長，累計銷售額為53526億元，同比增長9.1%，自今年以來首次同比上升但增速低于去年同期。單月來看全國商品房銷售額、銷售面積分別在6月和7月結束了2021年以來的持續(xù)下降，保持同比上升且增幅擴大，11月增速分別為38%和30%，是今年單月最好水平。房地產開發(fā)商投資增速企穩(wěn)上升，但仍是幾年來最低水平。1-11月全國房地產開發(fā)投資額為64772億元，同比增長16.7%，低于過去六年同期水平。其中，住宅開發(fā)投資額為44606億元，同比增長11.9%，是今年以來的最高增速，占房地產開發(fā)投資的68.9%。累計新開工面積降幅收窄，11月單月同比上升。1-11月全國房屋新開工面積為16.2億平方米，同比下降7.2%，是歷史同期首次同比下降；但較1-10月降幅減少1.3個百分點。單月來看11月全國房屋新開工面積為15621萬平方米，同比上升7%，是今年首次增長。3.1.4，資金來源：整體增速顯著提高，與銷售相關的預付款和按揭款上升幅度最大。1-11月，房地產開發(fā)企業(yè)總投資金來源合計8.58萬億元，同比增長14.1%，為2005年以來第二低值，但較今年上半年提高9.4%。除利用外資降幅收窄，各類資金來源增速均高于上半年，其中與銷售相關的定金和預付款、個人按揭貸款增速均高于2021年、2021年，說明銷售狀況好轉時開發(fā)企業(yè)資金狀況在2021年好轉的主要原因。3.1.5，資金狀況：龍頭企業(yè)資金狀況明顯改善，銷售回款速度逐漸加快。行業(yè)短期償債能力較去年底持續(xù)好轉，行業(yè)領軍企業(yè)現(xiàn)金流充裕。2021年A股房地產上市公司整體的短期償債能力持續(xù)好轉，截止三季度末，現(xiàn)金與短期有息負債之比到達1.09，較去年底提升0.16，意味著行業(yè)整體的資金風險持續(xù)下滑。但是不同企業(yè)出現(xiàn)分化，龍頭房企依托更均衡的業(yè)務體系，償債能力上升比擬明顯，行業(yè)領軍企業(yè)現(xiàn)金與短期負債比值在1.6-1.9之間變化，明顯高于行業(yè)平均水平，現(xiàn)金流充裕，短期償債壓力不大。而其他房企現(xiàn)金與短期負債之比雖然在一季度觸底后表現(xiàn)出小幅上升態(tài)勢，但依舊處于低位，中小型企業(yè)的資金壓力依舊突出。3.1.72021年房地產市場走勢2021年宏觀經濟“穩(wěn)增長〞政策效果已顯，政府換屆效應釋放，經濟企穩(wěn)向好；貨幣政策那么會保持穩(wěn)健取向不變，新增貨幣供給量和貸款有所增長，新增房地產貸款繼續(xù)上升，對房地產業(yè)的利好仍將持續(xù)；調控政策仍堅持從緊取向，假設房價繼續(xù)上漲且漲幅超出政府容忍范圍，可能出臺更嚴厲措施。由此可以預測：2021年房地產市場總體向好，投資增速企穩(wěn)，新開工轉為增長，銷售增速略有提高；全面商品房銷售面積增速略有提高，上下半年增速前高后低；銷售好轉促進投資開工企穩(wěn)上升，新批上市量好于今年，但幅度有限。3.2楊凌示范區(qū)房地產市場整體分析房地產投資總體呈上漲趨勢，形成了經濟和房地產行業(yè)開展的重要支撐。長期來看，楊凌房地產行業(yè)呈現(xiàn)了整體持續(xù)、穩(wěn)定向上開展的態(tài)勢；城市房地產投資在經歷了06、07年的加速增長之后，08年略有回落；在次之后，楊凌住宅建設和房地產業(yè)也隨之步入了告訴增長期，開展速度迅猛，建設規(guī)模、投資規(guī)模和竣工面積不斷擴大，住房成交率連年上升。3.3工程市場定位3.3.1、工程定位1〕、恒大城工程定位為楊凌示范區(qū)高性價比群眾精品生活社區(qū)。2〕、目標市場涵蓋了中等、中高等收入層次的消費群體。3〕、以大規(guī)模及配套完善的綜合性住宅區(qū)提升區(qū)域本身的形象及價值，在區(qū)域內形成鮮明的市場形象及產品號召力；4〕、西安、咸陽、寶雞地區(qū)較高的置業(yè)價格給普通置業(yè)者造成了一定的進入門檻；以小高層、高層及面積較小的精裝修產品滿足首次置業(yè)者剛性需求，充分吸引更多對楊凌農業(yè)示范區(qū)報以期待的投資型置業(yè)者；5〕、建設沿街二層商鋪，以彌補小區(qū)周邊商業(yè)欠興旺的狀態(tài)。3.3.2、目標群體定位1〕本地客戶首次置業(yè)及改善型為主；2〕楊凌示范區(qū)的大局部白領及高收入群；3〕周邊企事業(yè)單位、院校人員；3〕本地企事業(yè)單位中高層管理者，私營企業(yè)老板；4〕本地其它區(qū)域中產階級、城市名流、新富精英、成功的新中青年精英；5〕西安、咸陽、寶雞等周邊縣區(qū)、城市看好楊凌房地產市場有興趣在楊凌投資置業(yè)的客戶。3.3.3、主力戶型主力戶型：兩室，三室居家型戶型為主。3.4工程營銷策略3.4.1確定推廣策略1、以活動營銷為龍頭，〔制造新聞點及軟文宣傳點〕，充分開掘話題點。經過前期營銷分析后發(fā)現(xiàn)，活動營銷對于促進工程銷售有非常積極的意義。工程推廣過程中，圍繞各階段銷售重點，精心設計一系列的活動廣泛造勢，〔工程的一切對外活動【工程奠基、工程開盤、大商家簽約、工程封頂、研究成果……】〕也都將納入造勢傳播范疇，全面引導市場關注度。2、堅持以軟文宣傳為主導，以硬廣告宣傳為輔助。通過活動制造軟文話題，通過軟文宣傳加大工程知名度、影響力〔與公關活動相照應〕；同時，以戶外引導系統(tǒng)為根底，其他各種媒體有效配合，通過點、線、面相結合的復合式推廣模式，讓傳播效果最大化；以快打慢，實現(xiàn)銷售的快速化、價值化！3、通過打造工程品牌打造企業(yè)品牌。工程推廣不僅要實現(xiàn)工程的成功營銷，還要注重打造工程品牌價值，進而通過工程品牌成功樹立企業(yè)品牌。3.4.2媒體選擇策略1、媒體選擇與訴求目標一致策略在銷售各階段，根據(jù)銷售對象的差異和特性，選擇不同的媒體和訴求方式。2、全國、西安與楊凌媒體兼容互動策略以楊凌本地媒體為主，以全國性專業(yè)化和行業(yè)媒體為輔。相互兼容，彼此互動。3、點、線、面相結合的媒體組合策略在媒體組合中，選擇一批重點投放的媒體〔點〕，一批配合互動的媒體〔線〕和廣譜性的眾多媒體〔面〕相照應。4、同頻共振的媒體投放策略以公關活動為主軸，用共同的訴求在時間軸上形成同頻共振。3.4.3擬定營銷方案1、自銷1〕體驗營銷：集中建造樣板房，設計樣板房外環(huán)境與窗外景觀，并進行統(tǒng)一管理，通過讓客戶對房型的體驗，增強客戶購房信心；2〕休閑營銷：結合戶外景觀布置，將一些食肆〔如真鍋等〕商戶先期引入，也可以舉辦諸如網球培訓等，給成交意向大的客戶以體驗代金券，吸引客戶過來，以消除客戶對工程距離感，度過休閑的購房經歷，同時也能吸引客戶與其朋友一同前來；3〕置業(yè)參謀差異化：打破只招收年輕的售樓員，可招聘局部有生活經驗的中青年，并且將所有售樓員根據(jù)個人氣質、生活經歷分組，使其專攻目標市場，比方：三口之家、新婚伉儷、三世同堂、陜北購房團、單位團購、西安購房團、四川購房團等，想客戶所想，不但幫客戶置業(yè)，而且能為其新居生活提出參考意見；4〕團購：目標客戶，本地與外地大單位、購房團等。2、分銷1〕成為政府定向獎勵、補貼房源：如政府重獎科技人員、體育明星、開發(fā)區(qū)補貼留學歸國科技人員指定房源；2〕與大型連鎖中介機構合作，讓其分銷一局部一手房源；或者配合其開展舊房置換業(yè)務，使這局部客戶補貼差價就能購置本工程的房屋。3、行銷1〕參加楊凌周邊地區(qū)宣傳活動，如咸陽房產推介會活動、西安房展會、寶雞房展會等，擴大本工程影響；2〕針對外地投資客群體，宣傳本工程，例如溫州日報社的樓盤展示中心，就是全國各地工程針對溫州炒房團而設；3〕參加目標客戶地區(qū)的房展會，推介本工程。4、成立業(yè)主俱樂部1〕通過業(yè)主介紹而成交了新客戶，給予業(yè)主適當返利；此舉開發(fā)業(yè)主社會資源、推動業(yè)主營銷；2〕與外界商戶、文體機構、康療機構、建材家電賣場等聯(lián)動，針對不同客戶群體，給予購物優(yōu)惠：如年輕女性給予更多美容、購物的優(yōu)惠；男性給予更多社交場所優(yōu)惠；老人給予更多醫(yī)療保健的優(yōu)惠，想客戶所想；3〕與銀行合作，發(fā)放聯(lián)名信用卡，方便業(yè)主資金管理；4〕贈送電子游戲版工程、物業(yè)說明書，既能直觀的三維了解工程，而且又能模擬樓市漲跌，培養(yǎng)業(yè)主投資意識；5〕底層、二層、頂層贈送已裝飾的露臺花園〔比方簡單綠化、建筑小品、戶外泡池等〕。5、公司員工、老客戶介紹客戶購房優(yōu)惠。3.4.4確定銷售價格通過市場調研，楊凌區(qū)面積較小，轄區(qū)內在售商品房不多，主要在售工程有博睿.天居3期尚景-觀園、玉祥.雅典名城、錦繡豪庭、田園新都市、天元.棠樾湖居,都取得了可喜的成績，隨著政府將楊凌定位為關中—天水經濟區(qū)次核心城市，將楊凌示范區(qū)開展成為陜西涉農工業(yè)開展的戰(zhàn)略高地，成為國內一流、世界知名的農業(yè)科技創(chuàng)新型城市，楊凌房地產業(yè)的配套設施將不斷完善，該區(qū)域的房地產工程將吸引著更多潛在的購置者，這一區(qū)域的房地產價格將穩(wěn)步上升。博睿.天居3期尚景-觀園開發(fā)商：陜西睿豐置業(yè)工程地址：楊凌示范區(qū)神農路中段，楊凌樹木園對面〔水建學院斜對面〕工程概況：總占地90畝左右，面積區(qū)間95㎡~140㎡，二居、三居室。配套&其他：市政暖氣片式采暖，雙氣開通。小區(qū)對面是個公園。小區(qū)內無配套。價格在4000元/㎡-4500元/㎡左右。銷售情況：一期為多層〔總高六層〕已交房入住。二期已根本售罄。玉祥.雅典名城開發(fā)商：陜西玉祥房地產開發(fā)工程地址：楊凌示范區(qū)五湖路西段5號〔邰城中學東側〕工程概況：19萬平方米建面，面積區(qū)間72㎡~120㎡，二居、三居。均價3500元/㎡,具體一房一價。配套&其他：市政暖氣片式采暖，雙氣開通。銷售情況：已無房源。錦繡豪庭開發(fā)商：寶雞市通匯房地產開發(fā)工程地址：楊凌康樂路西段工程概況：總占地60畝，共18棟多層〔六層〕純板式。面積區(qū)間98㎡-133㎡。配套&其他：市政暖氣片式采暖，雙氣開通。小區(qū)內無配套。價格3500元/㎡-3700元/㎡。銷售情況：2021年初銷售至今房源已不多。田園新都市開發(fā)商：陜西高力房地產開發(fā)工程地址：楊凌示范區(qū)教稼園西側工程概況：總占地200畝，33棟樓，2個單元一棟。分別為12層小高層，15層小高層，18層高層?？偣卜炙钠陂_發(fā)。一期7棟，二期6棟，其他待定。總住戶3300戶。面積區(qū)間80㎡~200㎡。均價4000元/㎡。配套&其他：小區(qū)集中供暖，地輻熱采暖。小區(qū)教育配套幼兒園。其他配套：會所，酒店、超市、臨街商鋪。車位比達1：1〔地上&地下〕小區(qū)有水系景觀，東側緊連教稼園，小區(qū)可能會與教稼園連通成為小區(qū)的園林配套。銷售情況：一期根本售罄，2021年底交房。二期預訂中，未開盤，價格預計3900元/㎡~4100元/㎡。預計2021年交房。天元.棠樾湖居開發(fā)商：陜西天元鴻途置業(yè)工程地址：楊凌示范區(qū)邰城路南端〔邰城廣場旁〕工程概況：總占地100多畝，總住戶1000多戶。均為1梯2戶純板式小高層。面積區(qū)間102㎡~165㎡，二居、三居、四居及頂層復式〔面積170㎡~270㎡〕。配套&其他：地輻熱采暖。小區(qū)配套國際雙語幼兒園，業(yè)主會所。綜上所述楊凌地塊周邊無較有影響力的高檔大型綜合社區(qū)，大大減少了該地塊銷售的競爭干擾與銷售阻力，銷售樓盤較少，自然、人文環(huán)境獨特，城市開展?jié)摿薮螅康禺a開展前景看好。參考以上市場行情，根據(jù)本工程的地理位置、周邊環(huán)境，建設標準、裝修標準、小區(qū)配套，運用“市場比擬法〞進行價格定位、分析預測，對住宅進行價格定位，運用同樣的方法對商業(yè)用房和和停車位進行價格定位，價格詳見下表：各類型房屋預計銷售均價一覽表單位：元/平方米分類2021年2021年2021年2021年精裝修住宅4600480052005400商業(yè)用房80001000012000停車位7萬/個8萬/個9萬/個工程建設方案4.1工程設計原那么1.嚴格遵守國家及省、市的有關政策法規(guī)和控制性規(guī)劃，努力創(chuàng)造獨具特色新型住宅社區(qū)形象。2.合理劃分功能分區(qū)，表達總體布局上居住集中、商業(yè)設施集中、公用設施集中、景觀綠化集中原那么，形成自然景觀與現(xiàn)代建筑的和諧統(tǒng)一。3.以建設多元化、高品質的生活方式為目標，采用先進的居住生活理念，使住宅與生態(tài)環(huán)境的可持續(xù)開展相結合，建設富有時代氣息的、多元化的現(xiàn)代新型居住生活環(huán)境。4.充分考慮歷史文化、經濟、技術、生態(tài)、環(huán)境社會等多方面的綜合效益。4.2設計設想隨著房地產市場的日趨成熟，購房者已變得越來越理性，他們除了注重住宅的地段、配套效勞設施，更注重住宅的功能、品質、環(huán)境及潛在的增值能力。通過對市場的分析，結合購房者的實際需求，在本工程的規(guī)劃設計中充分表達“以人為本，表達舒適、和諧、快樂、陽光的生活空間〞理念，在風格上做到獨具匠心。實現(xiàn)人車分流，大量引入陽光、綠色、水，增加貼心的生活配套效勞設施，采用新型環(huán)保建材、精裝修、實行垃圾分類等，努力營造一個綠色、健康、文明、簡約、時尚、舒適的居住環(huán)境。4.3工程建設內容工程建設內容為：〔1〕28幢精裝修住宅樓，28幢32層，共3420戶;〔2〕公共建筑，包括綜合樓、劇場、商業(yè);〔3〕地下車庫,設停車位3142個。4.4建設工程指標1、總建筑面積537289平方米;2、總住宅建筑面積393760方米，共3420戶，公共建筑面積36649平方米;地下建筑面積106880平方米；3、綠地率：38%；4、容積率：3.3。5、建筑密度：19.8％4.5戶型、景觀設計特點本工程定位為兩室戶、三室作為主力戶型，戶型及景觀表達如下特點：1、戶型科學合理。提高空間實用率，在小戶型中創(chuàng)造大空間，動靜、干濕、公私分區(qū)。2、戶型可變性。可組合成母子型房型。3、生態(tài)型。每家每戶都有南向主臥和起居室，每個房間都能自然采光和通風。4、園林體系開闊完整。以開闊寬廣的湖面為小區(qū)景觀的核心，以多層次的立體園林為小區(qū)景觀的特點，展現(xiàn)尊貴、精致、自然、生態(tài)小區(qū)景觀風貌。高附加值的景觀、營造良好的環(huán)境。4.6工程戶型比例及分析 恒大城各戶型的數(shù)量和所占比例如下表：恒大城戶型比例表戶型建筑面積〔㎡〕套數(shù)戶型比一室45-651725%兩室75-90136840%小三室95-115119735%大三室120-14068320%合計3420100%工程戶型配比合理，二室、小三室、三室各類戶型配比合理科學，既有滿足高端居住要求的高品質住宅，也規(guī)劃了適合投資需求的一室、二室中小戶型，從戶型分布來看，戶型配比中，兩居戶型占到了40％。產品以實用、緊湊、舒適型戶型為主，其中，兩居室在75－90平方米之間，小三室在95-115平方米左右。大三室在120-140平方米，工程多樣化的戶型為購房者提供了靈活的選擇，居住價值與投資價值兼具。4.7安裝工程設計標準4.7.1給排水及消防1、給水系統(tǒng)生活給水由邰城路引入本小區(qū)DN200市政供水管，小區(qū)設置500立方米的生活水池及集中泵房，地下2層～地上3層由小區(qū)市政給水管網直接供給，4～12層由生活泵房的低區(qū)變頻供水設備供水，13～24層由生活泵房的中區(qū)變頻供水設備供水，25～32層由生活泵房的高區(qū)變頻供水設備供水，住宅小區(qū)采用入戶計量，公建局部有給水計量系統(tǒng)。2、消火栓系統(tǒng)小區(qū)設置500立方米的消防水池及消防泵房。室內消火栓給水系統(tǒng)地下2層～地下1層由高區(qū)消火栓泵減壓供給，1層～32層由高區(qū)消火栓泵供給。本工程于小區(qū)的一棟樓面前面設專用消防水箱。消防泵的控制由設在消火栓箱內按鈕啟動，其信號傳至消防控制中心。住宅、綜合樓、地下車庫都設有消火栓系統(tǒng)。3、自噴系統(tǒng)自動噴水滅火系統(tǒng)豎向分為一個區(qū)：小區(qū)一棟樓天面設專用消防水箱。小區(qū)消防泵房設置自噴水泵，地下車庫及綜合樓設置自噴系統(tǒng)。4、生活污水、雨水系統(tǒng)室內外采用雨污分流管道系統(tǒng)，糞便污水經化糞池處理與廢水聚集后排入市政污水管網，室內外雨水聚集后排入市政雨水管網。5、熱水系統(tǒng)住宅、綜合樓有生活熱水系統(tǒng)。住宅內設燃氣熱水器供熱水，幼兒園設電熱水器。4.7.2采暖及空調工程1、住宅采暖：采用壁掛鍋爐地輻熱采暖；2、綜合樓、劇場：采用中央空調；3、天然氣：天然氣設計計量入戶；4.7.3電氣1.強電：(1)楊凌恒大城小區(qū)供電主電源兩路10kV市電由附近變電站引來，距離約4000米，小區(qū)內一級、二級負荷均采用雙回路供電，一、二級負荷的主電源由一路10kV電源下的變壓器供電，備用電源由另一路10kV電源的變壓器供電，兩路電源在末端自動切換，以保證一、二級負荷的要求；(2)小區(qū)變壓器總容量為20500kVA，設置總配變電所一座，分變電所6個，變壓器總安裝容量為20500kVA。包括總配變電所2臺800KVA變壓器，2臺1000KVA變壓器，綜合樓變電所1臺500KVA變壓器。2號配變電所4臺800KVA變壓器，3號變電所2臺1000KVA，2臺800KVA變壓器。4號地庫變電所4臺1000KVA變壓器。5號地庫變電所2臺1000KVA變壓器，2臺800KVA變壓器。6號地庫變電所2臺1000KVA變壓器。(3)住戶：戶內面積不大于70m2：4kW/戶戶內面積70-100m2：6kW/戶戶內面積100-130m2：8kW/戶戶內面積130-160m2：10kW/戶商鋪用電：80W/m2(4)住宅電梯采用天津奧的斯電梯2.弱電：(1)楊凌恒大城小區(qū)弱電局部包括5局部共計17個子系統(tǒng)；(2)綜合安防系統(tǒng)包含6個子系統(tǒng)：閉路監(jiān)視系統(tǒng)、家庭安防報警系統(tǒng)、可視對講門禁系統(tǒng)、小區(qū)周界防越系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、IC卡門禁系統(tǒng)；系統(tǒng)實現(xiàn)從小區(qū)圍墻開始、到小區(qū)公共區(qū)域、到單元門口，再到住戶內的立體的、多層次的，全方位的布防、監(jiān)視、錄像取證與人員巡視，平安防范手段是先進的、可靠的、實用的，系統(tǒng)構成是開放的、可擴展性、易維護、易集成的；(3)火災自動報警系統(tǒng)，本小區(qū)住宅局部按二級保護對象設置火災自動報警及消防聯(lián)動控制系統(tǒng)，地下車庫局部按一級保護對象設置火災自動報警、消防設備聯(lián)動控制系統(tǒng)、消防通訊及消防播送，系統(tǒng)設置獨立消防監(jiān)控中心，采用室外總線實現(xiàn)各單體建筑與消防監(jiān)控中心的連接；(4)信息網絡系統(tǒng)包含3個子系統(tǒng)：寬帶網絡系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、網絡系統(tǒng)，戶內終端的配置數(shù)量合理、全面周到而且易于擴展，完全能夠滿足住戶日常對于娛樂、資訊、通訊、互聯(lián)網信息的根本需求；(5)信息管理系統(tǒng)包含5個子系統(tǒng)：公共播送音樂系統(tǒng)、電子公告系統(tǒng)、停車場系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)、樓宇電視系統(tǒng)；系統(tǒng)通過多種媒體方式，包括視頻、音頻、圖文實現(xiàn)小區(qū)內部的信息發(fā)布、音樂播放等，通過先進的軟件系統(tǒng)實現(xiàn)小區(qū)住戶、房產等的根底數(shù)據(jù)、財務管理、客戶效勞、資產設施、內部管理等；(6)其他包括：電梯三方〔或五方〕通話、防雷系統(tǒng)及機房工程，小區(qū)所有弱電系統(tǒng)均具有防雷功能，各系統(tǒng)防雷從直擊雷防護、雷電波侵入、等電位連接和電涌保護多方面進行，由前端設備防雷、傳輸線路防雷、終端設備防雷三局部組成。3.室外：室外強弱電工程竣工標準：強電，室外上下壓直埋電力電纜由各變配電房埋設至各單體建筑前電纜井，主干電纜接入各單體建筑內總配電箱；弱電，各弱電系統(tǒng)室外管線由消防監(jiān)控中心、保安監(jiān)控中心、網絡機房埋設到各單體建筑前電纜井，主干線纜接入各單體建筑內分中心、前端接線箱；同時強弱電工程室外各電纜井完成，井蓋就位。第五章工程建設地點與建設條件5.1工程建設地點本工程建設地址位于楊凌農業(yè)高新技術示范區(qū)穆家寨村，北至永安路，南至城南路，西至規(guī)劃道路，東至水運東路。5.2工程建設條件5.2.1楊凌示范區(qū)概況楊凌示范區(qū)位于陜西省關中平原中部，東距西安82公里，西距寶雞86公里，總面積135平方公里，其中國務院批準的示范區(qū)規(guī)劃面積22.12平方公里，目前城市建成區(qū)約17平方公里。下轄一個縣級楊陵區(qū)，有4鄉(xiāng)1鎮(zhèn)1個街道辦事處，87個行政村，總人口20萬。5.2.2交通條件楊凌東距西安市82公里，西距寶雞86公里，歐亞大陸橋隴海鐵路線及西(安)寶(雞)高速、高鐵專線、西寶中線公路、310國道從區(qū)內穿過，距咸陽國際機場30分鐘路程，交通十分便利。全區(qū)99％的鄉(xiāng)鎮(zhèn)通公路。5.2.3市政配套條件恒大城工程規(guī)劃總建筑面積537289平方米，現(xiàn)有施工用水水源為市政管網，供水量滿足施工現(xiàn)場用水要求；臨時供電將在施工現(xiàn)場安裝2臺630千伏安變壓器，供電容量滿足施工要求；施工道路南側緊鄰城南路，場地西面臨邰城路，道路交通暢通；施工現(xiàn)場具備“三通一平〞條件。5.2.4氣象條件楊凌地處暖溫帶，屬大陸性季風氣候，四季冷熱干濕清楚。氣候溫和，光、熱、水資源豐富，利于農、林、牧、副、漁各業(yè)開展。年平均降水量537—650mm，年平均溫度9.0—13.2攝氏度，全年太陽輻射4.61×109—4.99×109焦耳/平方米。年累計光照時數(shù)平均為2021.2—2346.9小時，六、七、八三個月的日照時數(shù)約占全年的32%。第六章工程管理及進度安排工程建設單位遵照大型地產工程建設規(guī)律，充分考慮自身資金實力、銷售力度、融資能力、品牌效應等合理安排恒大城住宅工程資金，按既定的施工進度方案開始分階段逐步實施，確保工程建設順利進行。6.1工程組織管理6.1.1工程管理原那么和制度本工程的實施將堅持精心組織、精心設計、精心實施、精心管理的原那么。在工程建設過程中，應嚴格按照國家建設程序辦理有關事宜。實行工程法人責任制度、招標投標制度、合同管理制度、工程監(jiān)理制度和竣工驗收制度，以確保工程的順利實施和工程質量的優(yōu)良。本工程建成后，要嚴格按照國家有關規(guī)定和批復的建設內容，進行竣工驗收?？⒐を炇蘸细窈?，方能交付使用。此外，在工程實施的過程中要加強工程的檔案管理工作，從工程籌劃到工程驗收各個環(huán)節(jié)的資料都要按照國家有關規(guī)定收集、整理和歸檔。本工程將組成精干、高效的實施班子，分工負責抓好工程建設的組織、方案、招投標和施工等工作，并同時做好協(xié)調工作。6.1.2工程招標本工程在建設過程中，嚴格執(zhí)行?中華人民共和國招標投標法?和?陜西省實施〈中華人民共和國招標投標法〉方法?，但凡重要設備、材料等貨物單項合同估算價在50萬元以上的采購，單項合同估算低于上述各單項標準，但工程總投資額在500萬元以上的，都必須進行公開招標，擇優(yōu)確定。本工程的具體招標范圍、招標組織形式、招標方式由恒大地產集團、恒大地產集團西安和陜西耀澤四海房地產開發(fā)按照?中華人民共和國招標投標法?和?陜西省實施〈中華人民共和國招標投標法〉方法?的規(guī)定予以辦理。結合本工程的實際情況，本工程招標內容如下：1、招標范圍本工程招標范圍為全部招標，具體為勘察、設計、工程監(jiān)理、建筑施工及安裝工程、設備等。2、招標組織形式根據(jù)工程的具體情況，按照國家有關規(guī)定，勘察、設計、工程監(jiān)理、建筑施工及安裝工程、設備等采購活動擬采用的招標組織形式為恒大地產集團、恒大地產集團西安和陜西耀澤四海房地產開發(fā)自己組織招標。3、招標方式本工程的勘察設計、工程監(jiān)理、建筑施工及安裝工程、設備等采購活動擬采用的招標方式為公開招標。6.2工程實施各階段6.2.1工程建設準備階段完成股權收購及各項手續(xù)辦理，人員配備、工程規(guī)劃、設計、開工前準備、局部配套設施及景觀建設。6.2.2工程建設施工階段1、工程根底施工盡量避開雨季。根底施工開挖后，坑壁要考慮足夠的支撐，并盡快進行護坡施工，謹防崩塌造成不必要的平安事故發(fā)生。2、工程土建施工周期長，多露天作業(yè)，工程施工單位應注意地下敷設的各種管道，保證施工平安和質量，按期完成施工進度。3、工程所用設備到位后，暫時不安裝使用的，應當妥善保管，注意防雨、防潮、防霉變、防火、防盜、防破壞。4、工程設備安裝過程中，注意設備吊裝平安，防止發(fā)生人身和設備事故。電氣設備安裝中，注意防止發(fā)生觸電事故。6.2.3工程設備調試階段工程進入后期設備調試階段時，應注意各子工程的協(xié)調配合，在工程工程各方聯(lián)系指揮下，先從強電局部開始，逐級有序地進行設備調試，各子〔分〕工程設備安裝單位不得擅自進行聯(lián)動調試。6.2.4工程綠化美化階段工程自然環(huán)境的綠化和美化，對工程至關重要。綠化樹種以四季常青灌木和喬木為主，大面積裸露地面應移栽草坪。建筑物墻面和廣場也要根據(jù)季節(jié)變化和不同的節(jié)日進行美化裝飾。工程施工隊伍撤出后，要請專業(yè)清潔公司對工程進行全面的清理清掃，保證工程環(huán)境滿足業(yè)主入住的要求。6.2.5工程竣工驗收階段工程各單項建設完成后，由有關部門組成工程聯(lián)合驗收組，對已經完成工程進行全面驗收。未通過驗收的單項工程，不得投入使用。對驗收中發(fā)現(xiàn)的問題，工程施工單位應及時整改，接受二次復驗。6.2.6工程投入使用階段工程驗收合格后，對出售局部，工程建設單位應及時為認購人辦理房屋產權證和相關經營手續(xù)，保證入住〔駐〕業(yè)主的合法權益。6.3工程進度安排恒大城工程方案施工從2021年7月開始，2021年12月竣工，歷時30個月。工程工程進度安排，見恒大城工程進度方案表。楊凌恒大城方案工期表分期2021年2021年3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度一期二期第七章環(huán)境保護及節(jié)能措施7.1.環(huán)境保護7.1.1工程對環(huán)境的影響及措施1、分流雨水、污水本工程投入使用后所產生的生活污水，在工程規(guī)劃時實行雨、污分流，生活污水集中排入室外排污管網。2、控制噪音噪音主要來源于水泵房及局部生活噪音，為了控制噪音的影響，水泵房等設備選用低噪聲設備，加裝減震裝置及消聲裝置，以減小對周邊環(huán)境的固體傳聲。3、分類處理生活垃圾固體垃圾主要來源于社區(qū)的生活廢棄物，實行分區(qū)、分類集中堆放，定期清運處理。4、做好綠化工作花草樹木、湖水可以美化環(huán)境，并有隔塵、吸聲、調節(jié)溫度等多種作用。恒大城工程綠化綠地率達40%，將大量植樹種草，開發(fā)法式皇家園林景觀，美化環(huán)境并與整體工程環(huán)境相協(xié)調。7.2生態(tài)環(huán)境保護針對建設工程對自然環(huán)境的人為消極影響，應采取積極有效措施，控制和降低環(huán)境負荷，本工程嚴格按照?楊凌市區(qū)控制性詳細規(guī)劃?的各項指標進行開發(fā)建設，使建筑物與環(huán)境呈現(xiàn)協(xié)調、和諧的關系。7.3節(jié)能措施節(jié)能是緩解能源約束，減輕環(huán)境壓力，保障經濟平安，實現(xiàn)全面建設小康社會目標和可持續(xù)開展的必然選擇。只有認真落實節(jié)約資源這一根本國策，加快建設節(jié)約型社會，才能促進經濟社會開展切實轉入全面協(xié)調可持續(xù)開展的軌道。2006年8月，國務院以國發(fā)〔2006〕28號文件形式下發(fā)了?國務院關于加強節(jié)能工作的決定?。強調充分認識加強節(jié)能工作的重要性和緊迫性，必須把節(jié)能擺在更加突出的戰(zhàn)略位置，堅持開發(fā)與節(jié)約并舉、節(jié)約優(yōu)先的方針，大力推進節(jié)能降耗，提高能源利用效率。國家鼓勵推動效勞業(yè)加快開展，充分發(fā)揮效勞業(yè)能耗低、污染少的優(yōu)勢，努力提高效勞業(yè)在國民經濟中的比重，以滿足人們需求和方便群眾生活為中心，提升生活效勞業(yè)。大中城市要優(yōu)先開展效勞業(yè)，有條件的大中城市要逐步形成以效勞經濟為主的產業(yè)結構。工程建設單位將遵照國家和地方政府對節(jié)能工作的要求，在恒大城的規(guī)劃設計、施工建設、運行維護三個階段，自始至終牢固確立節(jié)能意識，以降低能耗，節(jié)省工程投資、確保工程工程質量。注意以下與節(jié)能相關的事項和節(jié)能措施：1、規(guī)劃設計階段規(guī)劃設計階段采用建筑節(jié)能設計，優(yōu)先選用國家與省市有關部門強制執(zhí)行和大力推廣的節(jié)能型墻體材料和節(jié)能型內外墻裝飾材料，使工程各類建筑嚴格實施節(jié)能50%的設計標準，力爭實施節(jié)能65%的標準。在保證各項性能指標均處于國內領先水平的前提下，工程供配電設備、空調機組、提升設備以及非標準設備、照明燈具的設計選型，選用經過認證的高效節(jié)能型產品。室內走廊采用聲控開關和節(jié)能型燈具，室外路燈采用太陽能為主電能為輔的照明燈具，最大程度減少電能消耗。工程暖通系統(tǒng)主管道外壁應纏包必要的保溫隔熱材料，盡量減少管路熱交換造成的能耗損失。2、施工建設階段工程施工建設階段，施工單位應選擇先進的施工方法，安排好工作進度，保證施工質量，做到不返工、不窩工；注意用電設備的使用和保養(yǎng)，做到人離開工作崗位，馬上關停設備；杜絕施工設備空耗；夜間工地照明以滿足工作需要為限，消除長明燈。工程大宗設備招標采購中，要重視設備和系統(tǒng)的能耗指標，優(yōu)先選擇高效節(jié)能型產品，即使在報價方面高效節(jié)能型產品可能會高于普通型產品。3、運行維護階段工程進入運行維護階段以后，工程物業(yè)管理部門要有明確的工程節(jié)能目標和具體措施，建立節(jié)能目標責任制和評價考核體系，將能耗指標納入工程綜合評價和年度考核體系，作為物業(yè)部門各級領導班子和領導干部任期內的重要考核內容，實行節(jié)能工作問責制。同時，把能耗目標分解落實到工程各業(yè)主單位〔個人〕，實行節(jié)能目標責任制。第八章投資估算及資金來源8.1投資估算范圍本次可行性研究的對象為———楊凌“恒大城〞工程。投資估算的范圍為本次工程的開發(fā)建設投資，包括：土地費用、前期工程費用、根底設施建設費用、建筑安裝工程費用、公共設施配套建設費用、開發(fā)間接費用、財務費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其它費用以及不可預見費用等。8.2投資估算依據(jù)恒大地產集團公司已建工程有關造價資料數(shù)據(jù)。建筑工程計價定額、費用定額、安裝工程預算定額及國家、地方有關規(guī)定。設備購置價格參考國內設備生產廠最新報價資料估算。土地費用按合同價款或評估價值估算。8.3投資估算8.3.1土地費用本次工程土地是通過土地出讓方式獲得，工程用地面積130248.1M2，計195.4畝，土地費用根據(jù)土地出讓權合同計算。8.3.2工程前期工程費房地產工程前期工程費用主要包括工程規(guī)劃、設計、可行性研究、水文、地質勘測以及“三通一平〞等階段的費用支出。8.3.3根底設施建設費根底設施建設是指建筑物2米以外和工程用地規(guī)劃紅線以內的各種管線和道路工程，其費用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設施等建設費用，以及各項設施與市政設施干線、干管、干道的接口費用。8.3.4建筑安裝工程費建安工程費主要包括工程各單體建筑工程費用、設備采購費和安裝工程費用等。8.3.5公共配套設施建設費本工程公共配套設施主要包括商業(yè)等。8.3.6管理費用管理費用是指房地產開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產工程的開發(fā)經營活動而發(fā)生的各項費用。8.3.7財務費用財務費用主要指企業(yè)為開發(fā)本工程籌集資金發(fā)生的各項費用。其中，主要包括借貸款利息、金融機構的手續(xù)費、代理費以及其它財務費用。8.3.8開發(fā)期稅費房地產工程投資估算中應考慮工程所負擔的與房地產投資有關的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用，各個城市有一個大致標準，可以按照當?shù)爻鞘袠藴视嬎恪?.3.9其它費用其它費用主要包括工程工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質量監(jiān)理費、竣工決算編審費、工程保險費等。8.3.10銷售費用銷售費用是指房地產開發(fā)企業(yè)在銷售房地產產品過程申發(fā)生的各項費用，以及專設銷售機構的各項費用8.3.11不可預見費該項費用按工程直接投資的1%匡算。8.3.12經營資金主要考慮工程開發(fā)完成后，在工程經營期間所發(fā)生的各種運營費用。本工程只考慮銷售局部，酒店等配套設施經驗局部另行考慮，因此無經營資金。經估算，本工程總投資為169215萬元，各單項投資詳見下表。8.3.13工程總投資估算表8—1工程總投資估算表序號項目名稱工程量單位金額〔萬元〕1土地費用20709.451.1國土出讓金及契稅195.37畝20709.452前期工程費用1665.592.1總體規(guī)劃設計費195.37畝19.542.2建筑設計及圖紙費537289.00M21074.582.3勘探及測量費用130248M2195.372.4白蟻防治費53728953.72.5土地平整費用53728953.72.6臨水、電等其它費用537289268.63根底設施建設費6330.063.1室外水電、消防、照明工程等3.2道路工程130248M2468.893..3園林綠化工程130248M25861.174建筑安裝工程費110140.484.1高層101590.08建筑安裝393760.00M262214.08裝修393760.00M239376.004.2地下室106880.00M28550.405公共配套設施建設費6596.825.1綜合樓5270.00M2948.605.2商業(yè)31379.00M25648.226期間費用20644.556.1管理費用239991.00萬元4799.826.2財務費用60000.00萬元8645.006.3銷售費用239991.00萬元7199.737各項政府收費537289.00萬元1880.518不可預見費124732.95萬元1247.339總投資〔合計〕169215其中開發(fā)建設本錢148570.24開發(fā)直接費用124732.95表8-2投資分類占比表序號項目名稱金額〔萬元〕占比1土地費用2070912.24%2前期工程費用16660.98%3根底設施建設費63303.74%4建筑安裝工程費11014065.09%5公共配套設施建設費65973.90%6期間費用2064512.20%7各項政府收費18811.11%8不可預見費12470.74%9總投資169215100.00%圖8-3投資分類占比示意圖8.4資金來源與運用工程的資金來源包括自有資金、銀行貸款、銷售回款三局部組成，各局部方案資金占比及資金來源與運用見下表。表8—4資金來源占比表序號金額〔萬元〕占比1自有資金5922535.00%2銀行貸款6000035.46%3銷售收入4999029.54%4合計169215100.00%表8—5資金來源與運用表單位：萬元序號項目合計第1年第2年第3年第4年1資金運用16921595624510532133912001.1開發(fā)建設投資14857089142445711485701.2期間費用206456482648264821200管理費用4800144014401440480財務費用8645288228822882銷售費用72002160216021607202資金籌措16921595624510532133912002.1自有資金59225592250002.2銀行貸款600003639923601002.3銷售收入49990027451213391200〔注：資金籌措=資金運用〕第九章財務評價9.1財務評價編制說明9.1.1財務評價依據(jù)國家開展方案委員會“計辦投資[2002]15號關于出版?投資工程可行性研究指南〔試用版〕?的通知〞；?投資工程可行性研究指南〔試用版〕?；?房地產開發(fā)工程經濟評價方法?；?建設工程經濟評價方法與參數(shù)?〔第三版〕。9.1.2財務評價根底數(shù)據(jù)與參數(shù)財務價格財務評價是對擬建工程未來的效益和費用進行分析，采用的是預測價格。稅費經營收入計征營業(yè)稅，稅率5%；城建稅和教育附加費分別按應納營業(yè)稅的7%和3%估算；轉讓土地使用權計征土地增值稅，實行四級超額累進稅率；所得稅稅率按25%估算。工程計算期財務評價計算期設定為４年。財務基準收益率參考本行業(yè)一定時期的平均收益水平，并考慮工程的風險因素，設定為10%。利率借款利率按人民銀行中長期年貸款基準利率上浮30%估算。〔利率按當時人民銀行掛牌利率〕9.2銷售收入估算根據(jù)第三章分析，確定各類銷售產品的價格，各類銷售產品分類計算匯總。根據(jù)工程進度方案，銷售收入按四年計算，各年銷售收入比例合理測算。詳見下表。表9—1銷售收入估算表序號類別建筑面積銷售價格〔元〕銷售收入〔萬元〕〔平方米〕總建筑面積(平方米)430409239991公共配套設施面積(平方米)366490可銷售總面積(含住宅)3937602399911可銷售小高層〔18層〕住宅建筑面積(平方米)0450002可銷售高層〔24層〕住宅建筑面積(平方米)0450003可銷售高層〔32層〕住宅建筑面積(平方米)39376045001771924可銷售商鋪建筑面積(平方米)31379.0010000313795可銷售地下車位建筑面積(平方米)110348.0006可銷售地下車位個數(shù)314210000031420銷售收入合計239991表9—2經營收入及銷售稅金及附加估算表序號項目合計第1年第2年第3年各年銷售比例100%0%40%45%1經營收入239991.000.0095996.40107995.951.1銷售收入239991.000.0095996.40107995.951.2租金收入0.001.3其它收入收入0.002經營稅金及附加13199.510.005279.805939.782.1營業(yè)稅11999.550.004799.825399.802.2城市建設維護稅839.970.00335.99377.992.3教育費附加359.990.00143.99161.999.3本錢費用估算工程各年本錢等于各年的資金運用，根據(jù)?資金來源與運用表?，各年本錢如下表。表9—3總本錢費用表項目合計第1年第2年第3年第4年總本錢16921595624510532133912009.4盈利能力分析〔財務評價報表及指標〕根據(jù)前面根底數(shù)據(jù)計算?工程損益表?、?全部投資工程現(xiàn)金流量表?，從而計算出有關工程的財務指標，詳見下面報表。表9—4工程損益表序號項目名稱合計第1年第2年第3年第4年備注1銷售收入239991095996107996359992開發(fā)建設本錢14857089142445711485703期間費用2064564826482648212004經營稅金及附加1320005280594019805利潤總額57577-956243966480718328196各年累計利潤總額-95624-5596024758575777所得稅14394006189820525%稅率8凈利潤43183-95624396647452824614從表中看出，前2年累計利潤總額為負，第3年盈利，所得稅在最后兩年反映表9—5全部投資現(xiàn)金流量表序號項目合計第1年第2年第3年第4年1現(xiàn)金流入239991095996107996359991.1銷售收入239991095996107996359991.2回收經營資金02現(xiàn)金流出188163927425345130586113852.1開發(fā)建設投資14857089142445711485702.2期間費用〔不含財務費用〕1200036003600360012002.3經營資金02.4經營稅金及附加1320005280594019802.5所得稅1439400618982053凈現(xiàn)金流量51828-927424254677410246144累計凈現(xiàn)金流量-92742-5019627213518285財務指標5.1財務