1234space個案分析內(nèi)容1主要內(nèi)容有：A.工程概況與商圈信息B.樓層分布與業(yè)態(tài)比例C.布局與規(guī)劃設(shè)計D.配套設(shè)施與效勞E.工程優(yōu)劣勢分析2A.工程概況與商圈信息B.樓層分布與業(yè)態(tài)比例C.布局與規(guī)劃設(shè)計D.配套設(shè)施與效勞E.工程優(yōu)劣勢分析3工程根本信息工程位于深圳地鐵一號線老街站，與地鐵無縫接駁，地處東門核心商業(yè)區(qū)，為東門傳統(tǒng)商圈的升級，商場結(jié)合了萬象城品質(zhì)與輕奢的潮人概念，因而又稱“迷你萬象城〞工程外景實拍圖1234space根底資料工程區(qū)位深圳市羅湖區(qū)建設(shè)路3018號建筑形式購物中心開發(fā)商華潤置地開業(yè)時間商業(yè)體量1萬㎡網(wǎng)站地址://1234space/index.aspx4工程概況工程定位為以時尚、新潮為主題的體驗式的購物中心，打造集購物、休閑、美食于一體的新型購物空間，主要面向于中高檔次的消費人群工程總體情況工程規(guī)模開發(fā)商樓層高度樓層車位數(shù)量工程周邊客流量10000㎡華潤置地凈高3-3.5M共6層〔B1-L5〕無停車位日均客流量35萬/人次集時尚購物、創(chuàng)意休閑、世界美食于一體，為80、90甚至00后帶來全新的潮流體驗主要客群為中高端的年輕消費群體時尚購物潮流生活，檔次偏中高檔代表特征客群定位商業(yè)定位5區(qū)域優(yōu)勢工程區(qū)域優(yōu)勢明顯，地處東門正商圈，緊鄰文化公園、酒店和高端寫字樓，消費人群聚集度高，為工程提供了大量的消費客群工程區(qū)位圖20分鐘步行距離效勞范圍1234space10分鐘步行距離效勞范圍6四至交通位于城市主干道建設(shè)路和深南中路交匯處，與地鐵羅寶線和龍崗線無縫接駁，區(qū)位交通條件優(yōu)越，人車流量大，可達性好交通圖地鐵現(xiàn)狀龍崗線1234space工程位于老街站，無縫接駁地鐵1號羅寶線線與3號龍崗線公交條件羅寶線深南中路工程位于建設(shè)路和深南中路交匯處，線路：M408、N15、N7、B617、379、377、207、18、N3等均可抵達建設(shè)路7外景圖工程外景實拍圖8A.工程概況與商圈信息B.樓層分布與業(yè)態(tài)比例C.布局與規(guī)劃設(shè)計D.配套設(shè)施與效勞E.工程優(yōu)劣勢分析9主力店工程驅(qū)動模式為：主力店+精品小店驅(qū)動模式，主力店皆具有高人氣特點，能較好的拉動各層人流主力店名稱與logoBLT精品超市H&MGAP行業(yè)零售零售零售所在樓層B11L1L概述翠華餐廳星巴克綠茶西西弗書店餐飲餐飲餐飲效勞4L4L5L5L依據(jù)1234space的主題，打造以先鋒時尚為主題的潮人生活館，BI樓強勢入駐Blt精品超市，滿足周邊居民生活需求；L1-3L主要以服裝服飾為主，其中主力店GAP華南旗艦店、H&M華南最大旗艦店分別占據(jù)商場最醒目位置，H&M一并拿下1-3樓，為消費者提供一站式購物體驗；4-5L主要以餐飲為主，翠華、綠茶餐廳及星巴克等高檔餐飲品牌拉動高層人流，10樓層分布BI樓接駁地鐵口，主要以餐飲、配飾等零售業(yè)態(tài)為主，人流量大；L1-L3樓主要以服飾、配飾為主，品類豐富；L4-L5樓主要以品牌餐飲和生活品味類業(yè)態(tài)為主，帶動高層人流樓層B1樓層業(yè)態(tài)超市、餐飲、服飾、影音、生活品味品牌舉例精品超市blt、pancoat、paulfrank、BOSE音響、VIVO、CKwatch、coco都可奶茶H&M旗艦店、GAP旗艦店、翠華烤面包、親親小豬、Swatch、Yeap、HilfigerEarthMusic&Ecology、Dazzle、Adidasoriginals、Belle、ELAND、MO&CO太平洋咖啡、滿記甜品、美發(fā)沙龍ilcolpo、J.D.V、JNBY、H&M翠華餐廳、悅活火鍋、星巴克、NIKE、ADIDAS、convevse、skechers西西弗書店、綠茶、和名句食屋、高端家具生活體驗店STOSTO、創(chuàng)意點子流行精品MALIMALIBOXL1服飾、餐飲、配飾L2L3L4L5服飾、配飾服飾、配飾、餐飲服飾、餐飲、配飾餐飲、生活品味11業(yè)態(tài)占比業(yè)態(tài)主要以零售和餐飲為主，打破購物中心傳統(tǒng)最正確業(yè)態(tài)比，餐飲業(yè)態(tài)高達31%，采用餐飲帶動零售的經(jīng)營策略業(yè)態(tài)所占面積零售餐飲效勞合計6417㎡3080㎡503㎡10000㎡base:10000㎡餐飲31%??工程客群定位為20-30歲年輕消費群體，帶來較大的餐飲和零售業(yè)占比；工程與雙地鐵口無縫接駁，帶來巨大的人流量，餐飲和零售業(yè)態(tài)需求旺盛；工程所處東門老商圈，商圈知名度高，主要以中低端消費群體為主；傳統(tǒng)餐飲業(yè)態(tài)占比為20%，本工程餐飲占比擬高，更好的拉動高層的人流量；各業(yè)態(tài)面積占比：效勞5%??零售64%12各層業(yè)態(tài)占比B1樓臨地鐵口，流動性消費群體巨大，帶動零售和餐飲業(yè)態(tài)需求旺盛B1樓業(yè)態(tài)細分業(yè)態(tài)業(yè)種商鋪數(shù)量零售、餐飲業(yè)態(tài)餐飲、服飾、配飾、生活品味共計16戶，其中零售12戶，餐飲4戶商鋪業(yè)態(tài)占比：base:16餐飲25%零售75%13各層業(yè)態(tài)占比L1層引進國際一線大牌，一方面提升工程整體形象，同時也可形成一定的品牌競爭優(yōu)勢，實現(xiàn)差異化競爭L1樓業(yè)態(tài)細分業(yè)態(tài)業(yè)種商鋪數(shù)量零售、餐飲業(yè)態(tài)餐飲、服飾、配飾共計11戶，其中零售業(yè)態(tài)9戶，餐飲業(yè)態(tài)2戶商鋪業(yè)態(tài)占比：base:11餐飲18%零售82%14各層業(yè)態(tài)占比L2層主要以服裝服飾為主，以品質(zhì)時尚定位，突出個性，符合工程定位方向L2樓業(yè)態(tài)細分業(yè)態(tài)業(yè)種商鋪數(shù)量零售業(yè)態(tài)服飾、配飾共計17戶，全部都是零售業(yè)態(tài)商鋪業(yè)態(tài)占比：base:17零售100%15各層業(yè)態(tài)占比L3樓以零售為主，餐飲更好的效勞于流動客群，吸引人流，滯留之間較長，帶動零售成交量L3樓業(yè)態(tài)細分業(yè)態(tài)業(yè)種商鋪數(shù)量零售、餐飲、效勞業(yè)態(tài)餐飲、服飾、配飾、生活品味共計14戶，其中零售業(yè)態(tài)11戶，餐飲業(yè)態(tài)2戶，效勞業(yè)態(tài)1戶商鋪業(yè)態(tài)占比：效勞餐飲14%8%base:14零售78%16各層業(yè)態(tài)占比L4樓餐飲引進了國內(nèi)知名品綠茶店和翠華店，特色餐飲吸引人流，引導(dǎo)垂直動向L4樓業(yè)態(tài)細分業(yè)態(tài)業(yè)種商鋪數(shù)量零售、餐飲業(yè)態(tài)餐飲、服飾共計7戶，其中零售業(yè)態(tài)4戶，餐飲業(yè)態(tài)3戶商鋪業(yè)態(tài)占比：base:7餐飲零售53%47%17各層業(yè)態(tài)占比L5入駐深圳首家西西弗書店，集休閑與，文化一體，提高工程品質(zhì)，吸引高端消費群體L5樓業(yè)態(tài)細分業(yè)態(tài)業(yè)種商鋪數(shù)量餐飲、效勞業(yè)態(tài)餐飲、生活品味共計10戶，其中效勞業(yè)態(tài)6戶，餐飲4戶商鋪業(yè)態(tài)占比：base:10餐飲40%效勞60%18內(nèi)景圖工程室內(nèi)實拍圖19A.工程概況與商圈信息B.樓層分布與業(yè)態(tài)比例C.布局與規(guī)劃設(shè)計D.配套設(shè)施與效勞E.工程優(yōu)劣勢分析20外部規(guī)劃設(shè)計工程整體的建筑型態(tài)表現(xiàn)為傳統(tǒng)的盒子結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)角超大的LED顯示屏和外立面動感的剪輯效果，符合工程時尚新潮的定位，較好的吸引往來人流入店消費外景展示圖21動線設(shè)計工程水平動線清晰呈正方形，商鋪昭示性強，盡可能將客流引至每家店鋪，外部動線結(jié)構(gòu)簡單，貫穿整個工程，連接永清路和解放路，能較好的將來往人流導(dǎo)入工程內(nèi)水平動線圖外部動線圖22動線設(shè)計工程垂直動線主要為雙扶梯和垂直電梯構(gòu)成，其中2-4樓設(shè)置了跨層電梯，增加了高層的可達性，較好的增強了低樓層和高樓層的聯(lián)動性，同時高層品牌餐飲能聚集較高的縱向人流垂直動線圖23退臺式建筑結(jié)構(gòu)商場1—5層設(shè)置小中庭，在電扶梯一側(cè)形成層層往上、逐級退讓的設(shè)計，使得商場擁有更好的可視性，營造開闊的空間感退臺式結(jié)構(gòu)圖24設(shè)計創(chuàng)意官網(wǎng)及LOGO設(shè)計，都充滿創(chuàng)意元素，符合多數(shù)年輕消費群體的口味，與工程時尚新潮的定位完全吻合工程LOGO圖25細節(jié)設(shè)計人性化設(shè)計提升工程品質(zhì)，增加工程對外的吸引力效勞臺廁所休息區(qū)地板選材與設(shè)計印花玻璃26A.工程概況與商圈信息B.樓層分布與業(yè)態(tài)比例C.布局與規(guī)劃設(shè)計D.配套設(shè)施與效勞E.工程優(yōu)劣勢分析27酒店效勞高檔品牌酒店，為工程帶來中高端潛在消費客群，提升工程商業(yè)形象酒店外景實拍圖凱悅嘉軒酒店，凱悅酒店集團旗下品牌，中國區(qū)第一家凱悅嘉軒酒店，預(yù)計2021年第二季度開業(yè)。主要針對中高端酒店市場，提供簡約而別具一格的“精選效勞〞，價位低于五星級酒店。這種精選效勞酒店可以開設(shè)在很多不具備開設(shè)五星級酒店的區(qū)域，擴大凱悅在中國市場的布局28地鐵效勞工程負一樓與羅寶線老街站D、E、H出口對接，將為工程導(dǎo)入大量消費人群地鐵接駁圖29前臺效勞效勞臺設(shè)在一樓扶梯處，位置醒目，便于效勞于消費者效勞臺實拍圖30A.工程概況與商圈信息B.樓層分布與業(yè)態(tài)比例C.布局與規(guī)劃設(shè)計D.配套設(shè)施與效勞E.工程優(yōu)劣勢分析31工程優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：區(qū)位：工程位于東門老商圈核心位置，易受到老商圈輻射，為本工程帶來大量潛在消費群體；交通：工程負一樓接駁地鐵羅寶線和龍崗線，可達性強，為工程導(dǎo)入大量消費客群；客群：工程主要客群定位為中高端客戶群，剛好彌補了東門高端商場空白，定位精準；定位：東門主要以年輕消費客群為主，工程以時尚新潮為主題，迎合了消費者需求設(shè)計：通透時尚的外立面設(shè)計，提升工程整體形象，獨特的退臺式設(shè)計，便利的跨層電梯，提升內(nèi)部空間的吸引力；劣勢：區(qū)位：工程被包圍于老商圈的中間，周邊臟亂差的環(huán)境將影響工程整體形象，日后升級空間受阻；交通：商圈內(nèi)部人車動線未分開，容易造成交通堵塞；客群：工程主要面對于中高端的年輕消費客群，流失了其他年齡階段的大量消費客群；停車：工程本身體量較小，未設(shè)置專門的停車場，為消費者帶來了停車的不便；業(yè)態(tài)：工程餐飲和零售業(yè)態(tài)占比擬大，休閑娛樂業(yè)態(tài)根本為空白，工程業(yè)態(tài)豐富度較為單一；32贏商網(wǎng)-運營中心，最專業(yè)“商業(yè)地產(chǎn)在線商學(xué)院〞，海量專業(yè)資料每日更新中！添加Q群340180654，可享受每日免幣與優(yōu)惠資料、純干貨實時推送金光華廣場個案分析內(nèi)容33主要內(nèi)容有：A.工程概況與商圈信息B.樓層分布與業(yè)態(tài)比例C.布局與規(guī)劃設(shè)計D.配套設(shè)施與效勞E.工程優(yōu)劣勢分析34A.工程概況與商圈信息B.樓層分布與業(yè)態(tài)比例C.布局與規(guī)劃設(shè)計D.配套設(shè)施與效勞E.工程優(yōu)劣勢分析35工程根本信息金光華廣場為深圳首家地鐵上蓋物業(yè)的商業(yè)工程，占據(jù)羅湖區(qū)核心位置，擁有羅湖之心前文化廣場，集購物、觀光、餐飲、娛樂、休閑等為一體的大型購物中心工程外景實拍圖金光華根底資料工程區(qū)位深圳市羅湖區(qū)人民南路2028號建筑形式大型百貨商場開發(fā)商金光華實業(yè)〔集團〕開業(yè)時間2004.11商業(yè)體量12萬㎡網(wǎng)站地址2021/index.asp36工程概況工程整體定位于中高檔，以國際品牌名店、時尚百貨、餐飲、休閑為核心，獨特的外立面風(fēng)格和內(nèi)部空間設(shè)計，提升工程的整體吸引力工程總體情況工程規(guī)模開發(fā)商設(shè)計公司樓層車位數(shù)量廣場面積總投資電梯數(shù)量工程定位定位12萬㎡金光華實業(yè)〔集團〕深圳市招商建筑共10層〔B3-L7〕1700個〔地下500個〕8500㎡〔前文化廣場〕15億元18部自由梯，60部自動扶梯工程主要以中高檔為主，與萬象城形成差異化37區(qū)域優(yōu)勢工程區(qū)域優(yōu)勢明顯，緊鄰高檔寫字樓、酒店、豪宅居住區(qū)，高端消費人群聚集。項目地下有地鐵站，交通便利度高，更增添了工程輻射范圍工程區(qū)位圖深房大廈國際金融大廈國貿(mào)大廈二十分鐘步行距離范圍海燕大廈十分鐘步行距離范圍金光華希爾頓酒店置地廣場38四至交通工程位于人民南路和嘉賓路交匯處，路面公交線路眾多，地下地鐵1號線接駁，路網(wǎng)興旺，可達性好，為工程導(dǎo)入大量人流交通圖大巴：1路、2路、頂峰2號專線、晚峰2號專線、7路、11路、12路、14路、17路、97路、101路、336路、337路等地鐵：地鐵一號羅寶線至國貿(mào)站A出入即可到達地鐵國貿(mào)站39外景圖工程外景實拍圖40A.工程概況與商圈信息B.樓層分布與業(yè)態(tài)比例C.布局與規(guī)劃設(shè)計D.配套設(shè)施與效勞E.工程優(yōu)劣勢分析41主力店工程驅(qū)動模式為：主力店+精品小店驅(qū)動模式，主力店皆具有高人氣特點，能較好的拉動各層人流主力店名稱與logo百佳精品超市ZARAGUCCI行業(yè)零售零售零售所在樓層B2B1L1概述南國影院反斗樂園味食尚力美健休閑娛樂休閑娛樂餐飲休閑娛樂L3L4L5L6金光華廣場集購物、餐飲、觀光、休閑為一體的購物中心，其中B2-B1樓主要以餐飲和零售為主，L1-L3樓主要以品牌服裝零售，L4-L6樓主要以休閑娛樂及效勞業(yè)態(tài)為主，L7樓主要為大型餐飲。高層主要靠餐飲業(yè)態(tài)帶動人流。42樓層分布工程共10層，B3層為地下停車場，B1-B2接駁地鐵站，主要以餐飲和零售為主，L1-L2主要以服裝零售和高檔百貨為主，L3-L4主要以兒童效勞與休閑娛樂為主，L5-L7主要以休閑娛樂和餐飲為主樓層B2B1L1L2樓層業(yè)態(tài)餐飲、零售餐飲、潮流百貨國際名品、客戶效勞中高檔百貨品牌舉例百佳精品超市、橋綠壽司、面包新語，萬寧等ZARA、一茶一坐、Cabbeen，F(xiàn)ivepule等CK，DAKS，BOSS，IWC，歐時韻等卡爾丹頓，Sammy,misssixty,VJC,ELLE等L3L4L5女裝、影城、酒吧兒童、運動、游藝美發(fā)、床用、配套EP，Lilly，桔祥齋，恩裳，斯?fàn)桘?，南方電影等反斗樂園，Kappa,adidas,nike,ck等味食尚，好家庭，秀優(yōu)，雅韻音響，多橋屋等L6L7餐飲、健身會所大型餐飲力美健，一菜一味，麻辣派對，上井料理等新羅寶，廚房制造，小輝哥火鍋，陶源酒家等43業(yè)態(tài)占比按面積分，工程主要以零售和餐飲為主，休閑娛樂為輔，三大業(yè)態(tài)占比擬為符合傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)占比，依靠餐飲帶動人流業(yè)態(tài)所占面積零售餐飲休閑娛樂合計8.4萬㎡2.4㎡1.2萬㎡12萬㎡base:12萬㎡餐飲20%?工程客群定位為中高檔，周邊中高檔大型商場較少，工程優(yōu)勢明顯，帶來較大的餐飲和零售業(yè)占比；工程與雙地鐵口無縫接駁，帶來巨大的人流量，餐飲和零售業(yè)態(tài)需求旺盛；傳統(tǒng)餐飲業(yè)態(tài)占比為20%，本工程餐飲占比適當(dāng)，更好的拉動高層的人流量；各業(yè)態(tài)面積占比：休閑娛樂10%??零售70%44B2樓接駁地鐵口，人流量大，帶動零售和餐飲業(yè)態(tài)需求旺盛B2樓業(yè)態(tài)細分業(yè)態(tài)業(yè)種商鋪數(shù)量零售、餐飲業(yè)態(tài)餐飲、服飾、家居等共計55戶，其中零售37戶，餐飲18戶各業(yè)態(tài)面積占比：base:55餐飲33%零售67%45各層業(yè)態(tài)占比B1樓為下沉式廣場，較好的吸引路面人流導(dǎo)入商場，零售業(yè)態(tài)吸附力較強，占比最大B1樓業(yè)態(tài)細分業(yè)態(tài)業(yè)種商鋪數(shù)量零售、餐飲業(yè)態(tài)餐飲、服飾等共計54戶，其中零售51戶，餐飲3戶商鋪業(yè)態(tài)占比：餐飲6%base:54零售94%46各層業(yè)態(tài)占比L1層引進國際一線大牌，一方面提升工程整體形象，同時也可形成一定的品牌競爭優(yōu)勢，實現(xiàn)差異化競爭L1樓業(yè)態(tài)細分業(yè)態(tài)業(yè)種商鋪數(shù)量零售、餐飲業(yè)態(tài)餐飲、服飾、配飾共計30戶，其中零售業(yè)態(tài)29戶，餐飲業(yè)態(tài)1戶商鋪業(yè)態(tài)占比：餐飲4%base:30零售96%47各層業(yè)態(tài)占比L2層主要以服裝服飾為主，以品質(zhì)時尚定位，突出個性，符合工程定位方向L2樓業(yè)態(tài)細分業(yè)態(tài)業(yè)種商鋪數(shù)量零售業(yè)態(tài)，餐飲，休閑娛樂服飾、，餐飲，休閑娛樂共計45戶，其中餐飲1戶，零售42戶，休閑娛樂2戶商鋪業(yè)態(tài)占比：base:45休閑娛樂5%餐飲2%零售93%48各層業(yè)態(tài)占比L3層以零售為主，休閑娛樂業(yè)態(tài)為輔，娛樂業(yè)態(tài)引進了主力店南方影院，能較好的聚集低樓層人流L3樓業(yè)態(tài)細分業(yè)態(tài)業(yè)種商鋪數(shù)量零售、效勞業(yè)態(tài)服飾，生活效勞共計33戶，其中零售業(yè)態(tài)31戶，休閑娛樂2戶商鋪業(yè)態(tài)占比：休閑娛樂6%base33零售94%49各層業(yè)態(tài)占比L4層引進了兒童娛樂業(yè)態(tài)反斗樂園，服裝服飾業(yè)態(tài)主要以國際運動品牌為主，較好的聚集了高層人氣，生活氣息濃厚L4樓業(yè)態(tài)細分業(yè)態(tài)業(yè)種零售、休閑娛樂服飾，健身器材，游戲廳商鋪數(shù)量共計39戶，其中零售業(yè)態(tài)38戶，休閑娛樂1戶商鋪業(yè)態(tài)占比：休閑娛樂3%base:39零售97%50各層業(yè)態(tài)占比L5層引進大型兒童游樂場，兒童業(yè)態(tài)帶動高樓層人氣，休閑娛樂業(yè)態(tài)豐富度高L5樓業(yè)態(tài)細分業(yè)態(tài)業(yè)種商鋪數(shù)量餐飲、零售，休閑娛樂餐飲、零售等共計22戶，其中零售20戶，餐飲1戶，休閑娛樂1戶商鋪業(yè)態(tài)占比：餐飲5%base:22休閑娛樂5%零售90%51L6-L7層餐飲引進了國內(nèi)知名品一菜一味，桃源酒家，特色餐飲上井料理吸引人流，引導(dǎo)垂直動向L6-L7樓業(yè)態(tài)細分業(yè)態(tài)業(yè)種商鋪數(shù)量餐飲、零售，休閑娛樂餐飲、零售等共計8戶，其中零售1戶，餐飲5戶，休閑娛樂2戶商鋪業(yè)態(tài)占比：零售12%休閑娛樂25%base:8餐飲63%52內(nèi)景圖工程室內(nèi)實拍圖53A.工程概況與商圈信息B.樓層分布與業(yè)態(tài)比例C.布局與規(guī)劃設(shè)計D.配套設(shè)施與效勞E.工程優(yōu)劣勢分析54動線設(shè)計工程B2樓入口，16米超寬入口與地鐵一號線國貿(mào)站無縫接駁，將人流直接引到商場負二樓消費B2樓動線圖55動線設(shè)計工程地塊呈長方形，共五個人流出入口，反面國貿(mào)方向2個，西面廣場方向2個，東面南湖路方向一個，另外東南方設(shè)置車道入口一個，出入口數(shù)量充足，人流動線較為合理，一條主軸始終貫穿水平動線圖56動線設(shè)計工程B1樓下沉式廣場設(shè)計，扶手電梯疏導(dǎo)人流到下一層及地面各層，延長消費者在商場的滯留時間，到達整體性連貫流動垂直動線圖地鐵入口下沉式廣場57建筑結(jié)構(gòu)工程室內(nèi)設(shè)計重點突出三大主題和八個陽光中庭，充分滿足現(xiàn)代購物環(huán)境的需求，中庭采用木船式結(jié)構(gòu)設(shè)計，使得工程內(nèi)部可視性很強，商鋪昭示性好內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖58細節(jié)設(shè)計人性化設(shè)計提升工程品質(zhì)，增加工程對外的吸引力效勞臺廁所休息區(qū)地板選材與設(shè)計導(dǎo)視牌59A.工程概況與商圈信息B.樓層分布與業(yè)態(tài)比例C.布局與規(guī)劃設(shè)計D.配套設(shè)施與效勞E.工程優(yōu)劣勢分析60羅湖之心—前文化廣場工程擁有10000平米的羅湖之心—前文化廣場，為工程帶來潛在消費客群，提升項目商業(yè)形象前文化廣場外景實拍圖61地鐵效勞工程負二樓與羅寶線國貿(mào)站16米寬無縫接駁，將為工程導(dǎo)入大量消費人群地鐵接駁圖金光華廣場62停車效勞B3層為工程地下停車場，1700個停車場，其中500個地下停車場，停車位充足，便于效勞于消費者停車場實拍圖63A.工程概況與商圈信息B.樓層分布與業(yè)態(tài)比例C.布局與規(guī)劃設(shè)計D.配套設(shè)施與效勞E.工程優(yōu)劣勢分析64工程優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：規(guī)模優(yōu)勢：12萬方大型現(xiàn)代ShoppingMall品牌進駐：500家知名品牌，其中國際知名品牌占40%建筑規(guī)劃：第一家地鐵無縫接駁商場，18米寬出口地理位置：臨火車站、地鐵口、羅湖口岸休閑環(huán)境：8500多平方米的前文化廣場娛樂空間：LED顯示屏、89套數(shù)字化多媒體內(nèi)部空間：3大主題天井和8個陽光中庭劣勢：體量大：業(yè)態(tài)較為重復(fù)，有點像百貨商場定位高：導(dǎo)致客戶面較為狹窄，流失了大量其他客群規(guī)劃設(shè)計：三座觀景天井導(dǎo)致中庭尺度較小，扶梯布置緊密，遮擋陽光，這個中庭通透感不夠，并且暗綠色的色調(diào)設(shè)計顯得室內(nèi)更加昏案；地鐵的地面出口建筑體量太大，容易阻礙公眾視線商場體量太大，室內(nèi)導(dǎo)視牌不夠清晰，容易迷路；65華潤萬象城個案分析內(nèi)容66主要內(nèi)容有：A.工程概況與商圈信息B.樓層分布與業(yè)態(tài)比例C.布局與規(guī)劃設(shè)計D.配套設(shè)施與效勞E.工程優(yōu)劣勢分析67A.工程概況與商圈信息B.樓層分布與業(yè)態(tài)比例C.布局與規(guī)劃設(shè)計D.配套設(shè)施與效勞E.工程優(yōu)劣勢分析68工程根本信息華潤萬象城為深圳最大的購物中心，是集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住等諸多功能為一體的大規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化、高品質(zhì)的標(biāo)志性商業(yè)建筑群工程外景實拍圖華潤萬象城根底資料工程區(qū)位深圳市羅湖區(qū)寶安南路1881號建筑形式大型購物中心開發(fā)商華潤〔深圳〕開業(yè)時間2004年12月24日商業(yè)體量18萬㎡網(wǎng)站地址ex.aspx69工程概況華潤萬象城工程主要分為2期，1期主要以零售和餐飲為主的集中式購物中心，2期為1期的品質(zhì)升華，主要走向商業(yè)休閑廣場工程總體情況工程規(guī)模開發(fā)商設(shè)計公司樓層車位數(shù)量層高總投資電梯數(shù)量工程定位定位一期25萬㎡，二期30萬㎡華潤〔深圳〕美國RTKL建筑設(shè)計公司共6層〔B1-L5〕4000個40億港幣88部垂直梯和自動扶梯工程主要以高檔為主，深圳檔次最高的的購物中心70區(qū)域優(yōu)勢工程臨大劇院地鐵站，位于東門、人民南和寶安南商圈金三角位置，承接著巨大的人流優(yōu)勢，區(qū)域的吸客性和昭示性都很強工程區(qū)位圖71四至交通工程三面臨街，昭示性強，周邊路網(wǎng)興旺，可達性好，為工程帶來大量消費群體交通圖深南大道工程東西貫穿深南大道和濱河大道兩條主干道與地鐵一號線大劇院站接駁周邊共有巴士線路30多條據(jù)離深圳火車站1KM距離寶安國際機場僅30分鐘車程濱河大道72外景圖工程外景實拍圖73A.工程概況與商圈信息B.樓層分布與業(yè)態(tài)比例C.布局與規(guī)劃設(shè)計D.配套設(shè)施與效勞E.工程優(yōu)劣勢分析74主力店工程驅(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃為：主力店+次主力店+專門店的門店組合，主力店皆具有高人氣特點，能較好的拉動各層人流REEL時尚生活百貨首次進入中國內(nèi)地，其購物環(huán)境、商品組合和效勞極具個性化；共1200座的香港嘉禾影城所提出的超豪華貴賓概念，在國內(nèi)是絕無僅有的；華潤OLE超市將采取錯位經(jīng)營方式，走時尚路線，推特色商品，建設(shè)一個以進口商品為特色的新概念超市；“繽紛萬象〞溜冰場那么是中國第一個以休閑為主題的奧運標(biāo)準真冰滑冰場，同時成立了滑冰學(xué)校；75樓層分布工程各樓層業(yè)態(tài)分布較為合理，B1層主要為零售、餐飲，L1-L2層主要為零售，L3-L4層主要為娛樂休閑，L5層主要為特色餐飲樓層B1L1L2L3L4L5樓層業(yè)態(tài)零售、餐飲零售零售休閑娛樂、零售休閑娛樂、餐飲餐飲品牌舉例OLE精品超市、REEL時尚生活百貨、面點王、KFC等MiuMIU、PAUL、BURBERRY、MaxMara等RELL時尚生活、NOVO、H&M、PRADA等史云遜、意粉屋、SKAP、利苑酒家、仙蹤林等嘉禾影城、繽紛萬象溜冰場、江南廚子、運動100等順電、稻香迎喜皇宮、美樂匯美食廣場、新羅寶韓國料理等76業(yè)態(tài)占比按面積分，工程主要以零售為主，餐飲、休閑娛樂和效勞為輔，四大業(yè)態(tài)符合傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)占比按業(yè)態(tài)面積劃分：base:72974㎡業(yè)態(tài)所占面積零售餐飲休閑娛樂效勞合計48816㎡10378㎡5870㎡7910㎡72974㎡休閑娛樂8%效勞11%餐飲14%零售67%77業(yè)態(tài)占比工程業(yè)態(tài)規(guī)劃為：主力店+次主力店+一般零售，主力店、次主力店占比近一半，對消費群體的吸引力較大，能較好的聚集人群按店鋪類型劃分：base:72974㎡店鋪類型劃分主力店次主力店一般零售合計26592㎡7185㎡39197㎡72974㎡一般店鋪54%次主力店10%主力店36%78內(nèi)景圖工程室內(nèi)實拍圖79A.工程概況與商圈信息B.樓層分布與業(yè)態(tài)比例C.布局與規(guī)劃設(shè)計D.配套設(shè)施與效勞E.工程優(yōu)劣勢分析80動線設(shè)計萬象城內(nèi)部主動線只有一條，沿主動線兩旁設(shè)置商鋪，動線簡潔清晰，防止商場內(nèi)死角的出現(xiàn)水平動線圖81動線設(shè)計萬象城垂直動線由88部電扶梯和垂直電梯搭建，手扶梯采用非傳統(tǒng)的斜跨式設(shè)計，樓層間的聯(lián)動性和可達性大大提高垂直動線圖82建筑結(jié)構(gòu)萬象城獨特的下沉式景觀廣場，能較好的將路過的行人導(dǎo)入商場B1樓，延長人流在商場的滯留時間，增加成交率下沉式廣場圖下沉式廣場83建筑結(jié)構(gòu)工程室內(nèi)運用的退臺式設(shè)計，在電扶梯一側(cè)形成層層往上、逐級退讓的設(shè)計，使得商場擁有更好的可視性，營造開闊的空間感退臺式結(jié)構(gòu)圖84細節(jié)設(shè)計人性化設(shè)計提升工程品質(zhì)，增加工程對外的吸引力通道連廊廁所休息區(qū)地板選材與設(shè)計導(dǎo)視牌85A.工程概況與商圈信息B.樓層分布與業(yè)態(tài)比例C.布局與規(guī)劃設(shè)計D.配套設(shè)施與效勞E.工程優(yōu)劣勢分析86寫字樓工程臨國際標(biāo)準甲級寫字樓華潤大廈，為工程提供潛在的高端消費客群華潤大廈實拍圖華潤大廈50M萬象城87地鐵效勞工程負一樓臨近羅寶線、蛇口線大劇院站，雙地鐵口必將為工程導(dǎo)入大量消費人群，且工程可抵達性強地鐵接駁圖大劇院站大劇院蛇口線羅寶線88停車效勞B1—L3層為工程地下停車場，4000個室內(nèi)停車場，為客戶提供充足的停車空間停車場實拍圖89A.工程概況與商圈信息B.樓層分布與業(yè)態(tài)比例C.布局與規(guī)劃設(shè)計D.配套設(shè)施與效勞E.工程優(yōu)劣勢分析90工程優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：區(qū)位：工程位于寶安商圈，臨羅湖商圈較近，商業(yè)易收到兩大商圈輻射；交通：雙地鐵交匯處，交通便捷，帶來大量消費群體；劣勢：環(huán)境：工程臨雙地鐵，人流量大，工程周邊和內(nèi)部環(huán)境嘈雜，難以保持；業(yè)態(tài)：工程體量大，業(yè)態(tài)重復(fù)性較高；衛(wèi)生間：工程衛(wèi)生間設(shè)置的較為隱蔽，衛(wèi)生間走到曲折；兒童休閑：工程兒童休閑娛樂業(yè)態(tài)缺乏，除繽紛滑冰場外無其他兒童休閑娛樂設(shè)施；效勞臺：效勞臺客戶效勞工程太少，不夠人性化；停車：深圳購物中心首家多層停車場，4層停車，4000個停車位，規(guī)模大停車充足動線設(shè)計：一條主動線貫穿整個工程，動線簡潔清晰，無死角；定位：周邊高端寫字樓、酒店林立，為項目提供大量中高端消費客群，工程定位高檔購物中心，定位精準；91KK-MALL個案分析內(nèi)容92主要內(nèi)容有：A.工程概況與商圈信息B.樓層分布與業(yè)態(tài)比例C.布局與規(guī)劃設(shè)計D.配套設(shè)施與效勞E.工程優(yōu)劣勢分析93A.工程概況與商圈信息B.樓層分布與業(yè)態(tài)比例C.布局與規(guī)劃設(shè)計D.配套設(shè)施與效勞E.工程優(yōu)劣勢分析94工程根本信息KK—MALL為京基100旗下的大型購物中心，工程定位為以年輕時尚為主題，集購物、觀光和休閑娛樂為一體，打造高端國際時尚精品購物中心工程外景實拍圖KK-MALL根底資料工程區(qū)位深圳市羅湖區(qū)深蔡屋圍大劇院旁建筑形式購物中心樓層B1—L4開業(yè)時間2021年11月26日商業(yè)體量83500㎡網(wǎng)站地址bout/index.aspx?nc=10500700195工程背景工程企業(yè)相關(guān)背景開發(fā)商京基集團、深圳市蔡圍屋實業(yè)股份公司設(shè)計單位英國泰瑞法瑞設(shè)計公司英國香港分公司、英國ARUP、美國LLA、華森建筑與工程設(shè)計參謀、廣州容柏生建筑工程設(shè)計事務(wù)所物業(yè)管理公司京基物業(yè)管理96工程整體概況京基金融中心由超高層建筑京基100+六棟京基公寓+大型購物中心〔KK—MALL)三大功能配套組成，其中京基100被喻為“深圳第一高樓〞，該物業(yè)主要以租賃方式對外招租京基100建筑高度為441.8M，共100層，總建筑面積326200㎡，是集甲級寫字樓、超五星級豪華酒店、大型購物中心為一體的城市商業(yè)綜合體；該物業(yè)1-4層為商業(yè)層、5-74層為辦公層、75-94層為酒店〔瑞吉酒店〕；95-100層為頂部蛋形觀光餐廳，其中75層將修建一個大型的游泳池，94層酒店大堂實行“倒掛式〞97區(qū)域優(yōu)勢工程地處羅湖的金融、文化中心，比鄰大劇院地鐵站，商圈商業(yè)氣氛濃厚，同時距中信廣場和萬象城兩大商圈較近，競爭劇烈，工程尋找市場鍥機點與另外兩大購物中心形成差異化定位工程區(qū)位圖98四至交通工程接駁雙地鐵口，地面公交線路眾多，路網(wǎng)興旺，能為工程帶來大量人流交通圖地址：深圳市羅湖區(qū)深南東路5016號KK-MALL京基.百納空間地鐵路線：乘坐地鐵1、2號線，大劇院站B出口下車公交路線：乘坐3、10、12、101、203、223、311、觀光線1、29、85、103、103B、104、K113、204、214、215、E8、K204等99外景圖工程外景實拍圖100A.工程概況與商圈信息B.樓層分布與業(yè)態(tài)比例C.布局與規(guī)劃設(shè)計D.配套設(shè)施與效勞E.工程優(yōu)劣勢分析101主力店工程驅(qū)動模式為：主力店+精品小店驅(qū)動模式，主力店皆具有高人氣特點，能較好的拉動各層人流主力店名稱與logoBLT精品超市ZARANOVO行業(yè)百貨零售服裝零售服裝零售所在樓層B1B1L2概述星際傳奇俏江南大食代UA影院休閑娛樂休閑餐飲特色餐飲休閑娛樂L3L3L4L4工程整體的定位，決定品牌的引進類型，項目定位為國際精品時尚購物中心，年輕的奢華，高端的時尚定位闡述：奢華但行走于年輕的路線，時尚但不甘平庸，追求高端目標(biāo)消費人群：具有相當(dāng)消費能力的潮流時尚人士，包括高級白領(lǐng)、金領(lǐng)及私營業(yè)主目標(biāo)消費年齡層：25-50歲目標(biāo)消費群特征：高收入、時尚、潮流、獨立見解、對國際品牌有高度認同感，容易接受新鮮事物。102樓層分布B1層接駁地鐵口，人流量大，以餐飲和零售業(yè)態(tài)為主；L1-L2層主要以高端品牌服裝服飾為主，提升工程形象；L3-L4層休閑娛樂和餐飲業(yè)態(tài)占比最高，帶動高層人流樓層B1樓層業(yè)態(tài)百貨、服裝服飾、效勞品牌舉例BLT精品超市、ZARA、H&M、屈臣氏等L1服裝配飾、餐飲、效勞FURLA、PORTS、星巴克、VDP、周大福等L2L3L4服裝服飾、概念餐飲、休閑娛樂服裝服飾、休閑娛樂，特色餐飲餐飲、休閑娛樂NOVO、GSD美容館、MARCCAIN、HAZZYS等AMASS、星際傳奇、俏江南、舞鶴日本料理等大食代、百納酒莊、尚Hair、HONMA等103業(yè)態(tài)占比工程餐飲業(yè)態(tài)占比擬高，較好的拉動高層人流，休閑娛樂業(yè)態(tài)占比偏高，增強工程自身的吸引力；零售業(yè)態(tài)占比相當(dāng)，帶來大量消費群體各業(yè)態(tài)面積占比：base:51060.15㎡業(yè)態(tài)所占面積零售餐飲休閑娛樂效勞總面積23308.11㎡15643.69㎡9841.3㎡2267.07㎡51060.15㎡效勞休閑娛樂19%4%餐飲31%零售46%104各層業(yè)態(tài)占比B1樓臨地鐵口，流動性消費群體巨大，帶動零售和餐飲業(yè)態(tài)需求旺盛B1樓業(yè)態(tài)細分業(yè)態(tài)定位商鋪數(shù)量零售、特色餐飲業(yè)態(tài)國際生活館共計17戶，其中零售9戶，餐飲8戶商鋪業(yè)態(tài)占比：base:17：餐飲零售53%47%105各層業(yè)態(tài)占比L1層引進國際一線大牌，一方面提升工程整體形象，同時也可形成一定的品牌競爭優(yōu)勢，實現(xiàn)差異化競爭L1樓業(yè)態(tài)細分業(yè)態(tài)定位商鋪數(shù)量零售、餐飲及效勞業(yè)態(tài)國際精品館共計30戶，其中零售業(yè)態(tài)27戶，餐飲業(yè)態(tài)1戶，效勞業(yè)態(tài)2戶商鋪業(yè)態(tài)占比：餐飲3%效勞7%base:30零售90%106各層業(yè)態(tài)占比L2層主要以服裝服飾為主，以品質(zhì)時尚定位，突出個性，提升工程的吸引力L2樓業(yè)態(tài)細分業(yè)態(tài)定位商鋪數(shù)量零售、餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)國際時尚館共計26戶，零售22戶，餐飲2戶，休閑娛樂2戶商鋪業(yè)態(tài)占比：base:26餐飲8%休閑娛樂8%零售84%107各層業(yè)態(tài)占比L3樓以零售為主，餐飲和休閑娛樂更好的效勞于流動客群，吸引人流，滯留時間較長，帶動零售成交量L3樓業(yè)態(tài)細分業(yè)態(tài)定位商鋪數(shù)量零售、餐飲、休閑娛樂，效勞業(yè)態(tài)國際潮流館共計31戶，其中零售業(yè)態(tài)26戶，餐飲業(yè)態(tài)2戶，休閑娛樂2戶，效勞業(yè)態(tài)1戶base:31商鋪業(yè)態(tài)占比：休閑娛樂效勞餐飲3%6%6%零售85%108各層業(yè)態(tài)占比L4樓餐飲引進了主力店香港豪華的UA頂級影院，以及眾多的高檔餐飲，特色餐飲吸引人流，引導(dǎo)垂直動向L4樓業(yè)態(tài)細分業(yè)態(tài)定位商鋪數(shù)量零售、餐飲，休閑娛樂，效勞業(yè)態(tài)國際體驗館共計29戶，其中零售業(yè)態(tài)15戶，餐飲業(yè)態(tài)9戶，休閑娛樂4戶，效勞1戶base:29效勞3%餐飲31%商鋪業(yè)態(tài)占比：休閑娛樂14%零售52%109內(nèi)景圖工程室內(nèi)實拍圖110A.工程概況與商圈信息B.樓層分布與業(yè)態(tài)比例C.布局與規(guī)劃設(shè)計D.配套設(shè)施與效勞E.工程優(yōu)劣勢分析111外部規(guī)劃設(shè)計三大劇場式自然采光中庭，商城內(nèi)由南至北單一主通道全長達200米，不設(shè)副通道，標(biāo)準通道采用無柱設(shè)計,可視性強外景展示圖112動線設(shè)計工程B1層接駁地鐵口，人流由大劇院站B出口導(dǎo)入，整個動線為長方形，商鋪昭示面好，貨車和小車出入口分開，車流動線清晰，裝卸貨物方便B1層人流動線B1層車流動線小車出入口裝貨區(qū)卸貨區(qū)113動線設(shè)計工程四面臨街，車流動線通達性好，昭示面強，內(nèi)部共五個出入口，一條主動線貫穿整個工程L1層人流圖L1層車流圖114細節(jié)設(shè)計人性化設(shè)計提升工程品質(zhì)，增加工程對外的吸引力美食導(dǎo)視圖鋪外廣告屏入口宣傳牌先進的導(dǎo)視牌115A.工程概況與商圈信息B.樓層分布與業(yè)態(tài)比例C.布局與規(guī)劃設(shè)計D.配套設(shè)施與效勞E.工程優(yōu)劣勢分析116周邊配套效勞工程緊鄰京基100商業(yè)綜合體，涵蓋高端酒店和寫字樓，為工程帶來中高端潛在消費客群，提升工程商業(yè)形象京基100外景實拍圖117地鐵效勞工程負一樓與羅寶線和蛇口線大劇院站接駁，消費者來往購物便捷，可達性強地鐵接駁圖大劇院站大劇院蛇口線羅寶線118廣告屏效勞工程擁有深圳市購物中心中最大的廣告屏，可視性強，增加廣告出租收益工程外景實拍圖119A.工程概況與商圈信息B.樓層分布與業(yè)態(tài)比例C.布局與規(guī)劃設(shè)計D.配套設(shè)施與效勞E.工程優(yōu)劣勢分析120工程優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：區(qū)位：工程位于羅湖區(qū)高端商圈范圍內(nèi)，商業(yè)易受到輻射；交通：地鐵出入口連接工程，將會吸引大量的消費群體客群：寫字樓和酒店交付使用，將為工程帶來大量的中高端客群；商家：工程引進大量具有強烈市場影響力的中高端品質(zhì)商家，增強工程的抗風(fēng)險能力；定位：工程與萬象城和中信差異化定位，規(guī)劃了大量餐飲和休閑娛樂業(yè)態(tài)，對吸引人流有較大幫助；劣勢：區(qū)位：工程位于蔡屋圍中村，周邊環(huán)境對工程有一定影響；昭示性：工程與主干道深南大道距離略遠，項目外立面昭示性受到影響；競爭：工程位于成熟的中高端商圈，與萬象城、中信廣場等高檔購物中心，競爭較大；停車：工程與京基100公用停車位，停車位較緊張；121T1城市廣場案分析內(nèi)容122主要內(nèi)容有：A.工程概況與商圈信息B.樓層分布與業(yè)態(tài)比例C.布局與規(guī)劃設(shè)計D.配套設(shè)施與效勞E.工程優(yōu)劣勢分析123A.工程概況與商圈信息B.樓層分布與業(yè)態(tài)比例C.布局與規(guī)劃設(shè)計D.配套設(shè)施與效勞E.工程優(yōu)劣勢分析124工程根本信息原中信城市廣場為深圳首家大型購物中心，集購物、餐飲、娛樂和觀光為一體，后因經(jīng)營不善，改造升級后又稱T1城市廣場工程外景實拍圖T1城市廣場根底資料工程區(qū)位深圳市福田區(qū)深南中路1095號建筑形式購物中心樓層9層〔B2-L6)開業(yè)時間待定〔原廣場開業(yè)為2002年〕商業(yè)體量7萬㎡網(wǎng)站地址c=article&at=list&tid=20125工程背景工程企業(yè)相關(guān)背景?深圳首家大型購物中心，集購物、餐飲、娛樂和觀光為一體，占據(jù)深圳重要位置，工程定位檔次偏高，客群主要為40歲左右高端人士，工程引進西武奢飾品百貨和大型超市吉之島，知名度高，聚集了大量的高端消費群體，商場商業(yè)氣氛濃厚，經(jīng)營狀況非常好。2002中信城市廣場2021新城市廣場?中信城市廣場因前期定位的偏差以及新型購物中心的陸續(xù)出現(xiàn)，工程競爭力較弱，導(dǎo)致商場整體經(jīng)營狀況較差，2007年，平安信托公司以20億元價格全資收購中信廣場，2021年實現(xiàn)了第一次大型改造升級，改名為新城市廣場。2021T1城市廣場?隨著2021年LV及西武奢飾品百貨的撤出，商場人流銳減，更顯冷清了許多，2021年12月商場終于迎來了再次升級，更名為T1新城市廣場，由以前40歲左右高端客群轉(zhuǎn)變?yōu)?0-40歲的消費群體，各業(yè)態(tài)和店鋪做了較大的調(diào)整，目前還在升級改造中，具體不詳。126區(qū)域優(yōu)勢工程地處羅湖的金融、文化中心，比鄰科學(xué)館站，商圈商業(yè)氣氛濃厚，同時距KK-MALL和萬象城兩大商圈較近，競爭劇烈，工程尋找市場鍥機點與另外兩大購物中心形成差異化定位工程區(qū)位圖127四至交通工程接駁羅寶線地鐵口，地面公交線路眾多，路網(wǎng)興旺，能為工程帶來大量人流交通圖公交路線：3、12、113、K113、204、K204、223、103、102、215、103B地鐵路線：乘坐地鐵羅寶線至科學(xué)館站D出口出站，東行200M即可到達128外景圖工程外景實拍圖129A.工程概況與商圈信息B.樓層分布與業(yè)態(tài)比例C.布局與規(guī)劃設(shè)計D.配套設(shè)施與效勞E.工程優(yōu)劣勢分析130主力店三大主力店和其他眾多品牌商戶形成客流互補，突出購物中心與其他競爭對手的差異化和特色化，吸引人流，提升定位和形象主力店名稱與logo永旺