哈爾濱-義烏中國(guó)小商品城工程營(yíng)銷定位簡(jiǎn)案2021年12月目錄一、宏觀市場(chǎng)現(xiàn)況〔一〕中國(guó)東北經(jīng)濟(jì)圈〔二〕黑龍江省經(jīng)濟(jì)及對(duì)俄貿(mào)易〔三〕哈爾濱市概況、開展規(guī)劃及經(jīng)濟(jì)〔四〕哈爾濱商業(yè)地產(chǎn)〔五〕義烏小商品城業(yè)態(tài)〔六〕奧特萊斯業(yè)態(tài)二、工程概況〔一〕簡(jiǎn)介及根底技術(shù)指標(biāo)〔二〕區(qū)位及交通三、工程商業(yè)業(yè)態(tài)分析〔一〕商業(yè)業(yè)態(tài)SWOT分析〔二〕哈市商業(yè)投資者市調(diào)四、工程商業(yè)業(yè)態(tài)定位〔一〕經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位〔二〕輻射區(qū)域定位〔三〕目標(biāo)客群定位〔四〕經(jīng)營(yíng)主體定位〔五〕核心競(jìng)爭(zhēng)力定位五、工程規(guī)劃分析及建議一、宏觀市場(chǎng)現(xiàn)況〔一〕中國(guó)東北經(jīng)濟(jì)圈中國(guó)東北經(jīng)濟(jì)圈包含東北三省、內(nèi)蒙東部，面積124.3萬(wàn)平方公里，人口近一億二千萬(wàn)，是中國(guó)能源、鋼鐵、木材和糧食生產(chǎn)基地。區(qū)域內(nèi)鐵路及高速公路路網(wǎng)完善。區(qū)域與俄羅斯、蒙古國(guó)和朝鮮以陸地相連，與韓國(guó)、日本隔海相鄰，擁有口岸50余個(gè)，地緣國(guó)際貿(mào)易優(yōu)勢(shì)極佳，國(guó)際開展空間巨大。區(qū)域2021年GDP總值近四萬(wàn)億元，人均GDP四萬(wàn)元，GDP增長(zhǎng)率為13%。從世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境綜合來(lái)看，2021年?yáng)|北經(jīng)濟(jì)由政策刺激下的較快增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)調(diào)整中的穩(wěn)定增長(zhǎng)，今年GDP增速將比2021年有所回落，但仍高于全國(guó)平均水平。個(gè)人收入的穩(wěn)步增長(zhǎng)及80、90消費(fèi)者的大量增加，極大促進(jìn)了區(qū)域內(nèi)日常用品、時(shí)尚用品的快速消耗，另有數(shù)據(jù)說明區(qū)域內(nèi)品牌奢侈品的消費(fèi)水平位于全國(guó)前列。〔二〕黑龍江省經(jīng)濟(jì)及對(duì)俄貿(mào)易黑龍江省面積為45萬(wàn)多平方公里，2021年總?cè)丝?816.8萬(wàn)。2021年全省DGP為一萬(wàn)億元。為中國(guó)木材、石油、大豆、甜菜、亞麻主要生產(chǎn)基地，產(chǎn)量均居全國(guó)首位。煤炭、黃金、機(jī)車車輛、機(jī)械、礦冶設(shè)備等亦占有重要地位。近年省政府制定的經(jīng)濟(jì)開展內(nèi)容包括：1、大小興安嶺生態(tài)功能保護(hù)區(qū)加快開展特色產(chǎn)業(yè)、生態(tài)產(chǎn)業(yè)。2、兩大平原農(nóng)業(yè)及畜牧產(chǎn)業(yè)做大做強(qiáng)。3、北國(guó)風(fēng)光特色旅游開發(fā)區(qū)積極開發(fā)，建設(shè)具有國(guó)際性、地域性和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)的旅游精品和品牌。4、哈牡綏東對(duì)俄貿(mào)易加工區(qū)對(duì)內(nèi)對(duì)外開放的戰(zhàn)略升級(jí)逐步加快。5、高新科技產(chǎn)業(yè)集中開發(fā)區(qū)發(fā)揮高新技術(shù)集聚效應(yīng)增強(qiáng)，效勞外包產(chǎn)業(yè)、動(dòng)漫基地開展良好。黑龍江省作為中國(guó)對(duì)俄貿(mào)易的大省與俄羅斯有近3000公里邊境線，各類邊境口岸25個(gè)。在全國(guó)對(duì)俄貿(mào)易排名第三，2021年前7月，全省對(duì)俄進(jìn)出口實(shí)現(xiàn)92.7億美元，是上年同期的1.4倍；占全省外貿(mào)總額的44%；占全國(guó)對(duì)俄進(jìn)出口的22%。其中，出口完成24.5億美元，同比增長(zhǎng)9.6%；進(jìn)口完成68.2億美元，同比增長(zhǎng)3.1倍。黑龍江省對(duì)俄邊境貿(mào)易開展歷程：1、醞釀起步時(shí)期〔1982-1987年〕從1982年開始，口岸邊貿(mào)得以迅速開展，其主要貿(mào)易形式是易貨貿(mào)易，其間貿(mào)易規(guī)模比擬小，1983至1987年，黑龍江省對(duì)蘇聯(lián)貿(mào)易總額為6.2億美元。2、快速開展時(shí)期〔1988-1993年〕1988年黑龍江省對(duì)蘇聯(lián)貿(mào)易額為3.3億美元，到1993年貿(mào)易額已達(dá)18.9億美元，增長(zhǎng)了4.7倍，年均增長(zhǎng)41.8%，邊境貿(mào)易得到了快速開展。3、低速調(diào)整時(shí)期〔1994-1999年〕從1993年下半年開始，中國(guó)實(shí)行宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，再加上俄羅斯經(jīng)濟(jì)動(dòng)亂不定，由此導(dǎo)致中俄貿(mào)易陷入低谷徘徊狀態(tài)。黑龍江省對(duì)俄貿(mào)易出現(xiàn)急劇下滑，每年對(duì)俄貿(mào)易額在6.7億美元至9.2億美元之間，6年間共實(shí)現(xiàn)貿(mào)易額46.9億美元。4、快速增長(zhǎng)時(shí)期〔2000-2021年〕從2000年開始，黑龍江省對(duì)俄經(jīng)濟(jì)貿(mào)易合作進(jìn)入了穩(wěn)步快速增長(zhǎng)時(shí)期。隨著俄羅斯政治經(jīng)濟(jì)社會(huì)逐步穩(wěn)定，中俄經(jīng)濟(jì)貿(mào)易合作進(jìn)入了穩(wěn)步快速開展階段。2000年黑龍江省對(duì)俄貿(mào)易額開始大幅上升，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)貿(mào)易額13.7億美元，比上年增長(zhǎng)49%，以后幾年增幅均在30%以上，到2021年，黑龍江省對(duì)俄貿(mào)易額實(shí)現(xiàn)了107.3億美元。5、大幅波動(dòng)期〔2021至今〕受到金融危機(jī)的影響，從2021年開始，黑龍江省對(duì)俄羅斯貿(mào)易、承包工程與勞務(wù)合作都出現(xiàn)大幅度下降的趨勢(shì)，進(jìn)出口總值55.8億美元，比上年下降49.7%。2021年對(duì)俄實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額74.7億美元。2021年有望到達(dá)歷史新高，預(yù)計(jì)對(duì)俄進(jìn)出口總額120億美元。對(duì)俄貿(mào)易逐步上升明顯，預(yù)估未來(lái)幾年對(duì)俄貿(mào)易成穩(wěn)步上升趨勢(shì)?！踩彻枮I市經(jīng)濟(jì)及商業(yè)地產(chǎn)1、城市概況哈爾濱地處東北亞中心位置，被譽(yù)為歐亞大陸橋的明珠，是第一條歐亞大陸橋和空中走廊的重要樞紐。是東北地區(qū)的鐵路樞紐之一，主要鐵路有京哈線、哈大線、濱綏線、濱州線、濱北線、拉濱線。主要公路有G10綏滿國(guó)家高速、G1京哈高速、哈佳高速、哈大高速、哈同公路〔同江〕、哈黑公路〔黑河〕等。水運(yùn)航線普及松花江、黑龍江、烏蘇里江和嫩江，并與俄羅斯遠(yuǎn)東局部港口相通，經(jīng)過水路江海聯(lián)運(yùn)線，東出韃靼海峽，船舶可直達(dá)日本、朝鮮、韓國(guó)和東南亞地區(qū)。哈爾濱太平國(guó)際機(jī)場(chǎng)，地處東北亞中心位置，東南亞至北美航線的最正確經(jīng)停點(diǎn)，中國(guó)東北地區(qū)乃至東北亞的重要空中交通樞紐之一。2、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2021年，哈爾濱市國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持穩(wěn)定快速開展，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3665.9億元，比上年增長(zhǎng)14.0%。人均地區(qū)生產(chǎn)總值36961元，比上年增長(zhǎng)13.9%。旅游業(yè)務(wù)總收入381.5億元，增長(zhǎng)23.0%。固定資產(chǎn)投資2651.9億元，比上年增長(zhǎng)40.2%。2021年1-10月份，全市實(shí)現(xiàn)限額以上社會(huì)消費(fèi)品零售總額588.3億元，同比增長(zhǎng)23.7%。服裝、鞋帽、針紡織品類和文化辦公用品類大幅增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)零售額84.6億元和5.9億元，分別增長(zhǎng)31.8%和33.6%。1-8月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額為208.4億元，較去年同期增加53.5%，增幅高于上年同期32.1個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅投資152.8億元，同比增長(zhǎng)42.3%。3、政府規(guī)劃2021年市政府規(guī)劃把松花江作為哈爾濱城市建設(shè)和開展的戰(zhàn)略總綱，建設(shè)“一江居中、兩岸繁榮〞的城市格局，以實(shí)現(xiàn)以水興城、以水富城、以水麗城，打造濱水名城哈爾濱。哈市規(guī)劃一共分6大局部：戰(zhàn)略總綱——一江居中、兩岸繁榮；北躍——北國(guó)水城；南拓——哈南工業(yè)新城；中興——老城舊貌換新顏；北躍——科技創(chuàng)新城；強(qiáng)縣——城鄉(xiāng)一體化。其中打造松北區(qū)和呼蘭區(qū)的“松江濕地、北國(guó)水城〞，是落實(shí)濱水城市建設(shè)和北躍開展戰(zhàn)略的重要舉措和關(guān)鍵工程。4、根底設(shè)施建設(shè)2021年底松北科技創(chuàng)新城一期工程封頂，工程總規(guī)劃面積130平方公里，由科技創(chuàng)新園和科技產(chǎn)業(yè)園組成，政府決心用二十年的時(shí)間，將科技創(chuàng)新城打造成為北方“智谷〞。位于松北區(qū)的哈爾濱市文化中心工程規(guī)劃面積2平方公里，包括哈爾濱大劇院、職工文化藝術(shù)宮和綜合館三座主體建筑，于2021年4月開工，預(yù)計(jì)2021年年底竣工。交通方面，在跨江大橋上，去年完成了松浦大橋的建設(shè)，今年又完成了陽(yáng)明灘大橋和松花江公路大橋拓寬工程的建設(shè)，可以說實(shí)現(xiàn)了哈爾濱市在近10年至15年之內(nèi)兩岸繁榮對(duì)交通的需求。在路網(wǎng)改造上，哈爾濱目前已經(jīng)形成了城市放射狀和環(huán)路相聯(lián)合的交通體系。2021年將要新建的東江橋等三環(huán)的建設(shè)完成，將讓哈市大局部道路與環(huán)線互連。屆時(shí)，哈爾濱將形成核心城區(qū)二環(huán)圍繞、主城區(qū)域三環(huán)鏈接、城市外延區(qū)域四環(huán)繞城的環(huán)路網(wǎng)絡(luò)體系。在城市軌道交通上，地鐵一號(hào)線工程正全力組織推進(jìn)，主體土建工程已完成75%，運(yùn)行隧道已開始鋪軌，局部節(jié)點(diǎn)開始設(shè)備安裝。預(yù)計(jì)到2021年根本建成，進(jìn)入運(yùn)行調(diào)試，2021年正式通車?！菜摹彻枮I商業(yè)地產(chǎn)2021年全國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入冰封期，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行深度調(diào)整已成定局，龍湖、中糧、萬(wàn)科等地產(chǎn)巨頭局部住宅工程降價(jià)達(dá)30%。優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)卻一支獨(dú)秀，銷售業(yè)績(jī)良好，獲得各類投資資金的青睞。各大地產(chǎn)集團(tuán)也紛紛踏入商業(yè)地產(chǎn)，競(jìng)爭(zhēng)愈加劇烈，2021年可以稱為中國(guó)“商業(yè)地產(chǎn)元年〞。2000-2021年哈爾濱商業(yè)地產(chǎn)開展緩慢，商業(yè)覆蓋率及人均商業(yè)擁有率較低。2021年開始商業(yè)地產(chǎn)才進(jìn)入高速開發(fā)期?，F(xiàn)成熟的商圈〔購(gòu)物中心、批發(fā)市場(chǎng)〕包括：中央大街商圈〔百盛、松雷、麥凱樂、新一百、曼哈頓、燕莎奧特萊斯等〕，紅博商圈〔松雷、遠(yuǎn)大、秋林等〕，愛建商圈〔月星家居、居然之家等〕，樂松商圈〔樂松、萬(wàn)達(dá)等〕，會(huì)展商圈〔紅博購(gòu)物等〕，大發(fā)商圈〔大發(fā)市場(chǎng)〕，香坊萬(wàn)達(dá)商圈〔萬(wàn)達(dá)等〕，哈西學(xué)府商圈〔哈西服裝城、西城匯等〕。2021年國(guó)內(nèi)排名靠前的地產(chǎn)大鱷都在哈投資建設(shè)城市綜合體，包括魯商、華潤(rùn)歡樂頌在內(nèi)的10余個(gè)城市綜合體進(jìn)駐，而投資額高達(dá)上千億元。正在開發(fā)并即將成為新商圈的包括：群力商圈〔遠(yuǎn)大、銀泰等〕，哈西客站商圈〔萬(wàn)達(dá)、西城紅場(chǎng)等〕，松北商圈〔華潤(rùn)歡樂頌等〕。〔五〕義烏小商品城業(yè)態(tài)1、義烏小商品城介紹義烏中國(guó)小商品城現(xiàn)有面積400余萬(wàn)平方米、商位6.6萬(wàn)個(gè)、從業(yè)人員20余萬(wàn)，日客流量20多萬(wàn)人次。來(lái)自世界各地的10萬(wàn)余家生產(chǎn)企業(yè)6000余個(gè)知名品牌在這里常年展示170萬(wàn)種商品。飾品、玩具、工藝品、日用五金、襪子、拉鏈等優(yōu)勢(shì)商品在中國(guó)市場(chǎng)占有30%以上的份額。2021年，市場(chǎng)總成交額達(dá)381.81億元，連續(xù)18年位居全國(guó)工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)榜首。其中，外貿(mào)出口占總成交額的60%強(qiáng)，商品輻射215多個(gè)國(guó)家和地區(qū)，國(guó)外長(zhǎng)駐采購(gòu)商達(dá)10000余人，聯(lián)合國(guó)難民署，中國(guó)外交部等機(jī)構(gòu)都相繼在市場(chǎng)設(shè)立了采購(gòu)信息中心；是中國(guó)商品走向世界和世界商品走向中國(guó)的橋梁。

浙江中國(guó)小商品城集團(tuán)股份〔以下簡(jiǎn)稱公司〕是市場(chǎng)開展商和管理者。公司自1993年成立以來(lái)，在當(dāng)?shù)卣闹С窒拢劳兄袊?guó)小商品城優(yōu)越的商業(yè)環(huán)境、得天獨(dú)厚的市場(chǎng)資源，投資經(jīng)營(yíng)會(huì)展、房地產(chǎn)、賓館酒店、國(guó)際貿(mào)易、現(xiàn)代物流、電子商務(wù)、廣告信息、購(gòu)物旅游、文化體育等產(chǎn)業(yè)，取得了優(yōu)秀業(yè)績(jī)。2、義烏小商品城開展歷史：1978年底，義烏稠城、廿三里兩鎮(zhèn)的農(nóng)民自發(fā)地在鎮(zhèn)區(qū)馬路兩側(cè)擺起地?cái)偅⒅鸩叫纬蓵r(shí)間、地點(diǎn)相對(duì)固定的“馬路市場(chǎng)〞。1982年9月，義烏縣委、縣政府尊重群眾開展小商品貿(mào)易的強(qiáng)烈要求，毅然作出開放小商品市場(chǎng)的決策，提出“四個(gè)允許〞：允許農(nóng)民經(jīng)商、允許從事長(zhǎng)途販運(yùn)、允許開放城鄉(xiāng)市場(chǎng)、允許多渠道競(jìng)爭(zhēng)，并出資搭建了簡(jiǎn)陋的市場(chǎng)設(shè)施。第一代小商品市場(chǎng)自此應(yīng)運(yùn)而生，并迅速開展。1984年10月，義烏縣委、縣政府提出“興商建縣〞戰(zhàn)略，把市場(chǎng)擺在義烏經(jīng)濟(jì)社會(huì)開展的龍頭地位，把商貿(mào)業(yè)作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。同年12月，第二代小商品市場(chǎng)建成1986年，第三代小商品市場(chǎng)建成。1988年，義烏第三產(chǎn)業(yè)比重達(dá)39.2%，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)首次呈“三、二、一〞順序。1990年義烏小商品市場(chǎng)成交額躍居全國(guó)各大專業(yè)市場(chǎng)之首，此后年年保持這一桂冠。1992年8月，國(guó)家工商局正式命名“中國(guó)小商品城〞。同年10月，第四代市場(chǎng)——篁園市場(chǎng)一期投入運(yùn)行。1994年7月，篁園市場(chǎng)二期又投入運(yùn)行。1996年9月，一座集商貿(mào)、倉(cāng)儲(chǔ)、辦公、飲食、娛樂為一體的現(xiàn)代化超大型商城——賓王市場(chǎng)投入運(yùn)行。從此，義烏市場(chǎng)各行業(yè)全部搬入大廳式室內(nèi)市場(chǎng)。2002年9月，作為第五代小商品市場(chǎng)的義烏國(guó)際商貿(mào)城一期市場(chǎng)投入使用。2005年9月，國(guó)際商貿(mào)城二期全面建成。綿延2.5公里、周長(zhǎng)6.6公里、營(yíng)業(yè)面積170萬(wàn)平方米、擁有2.5萬(wàn)個(gè)商位的國(guó)際商貿(mào)城，已經(jīng)成為目前全世界單體規(guī)模最大的現(xiàn)代化商品批發(fā)市場(chǎng)，標(biāo)志著義烏市場(chǎng)開展進(jìn)入一個(gè)從量的擴(kuò)張向量質(zhì)并重開展的新階段。如今的義烏小商品市場(chǎng)，以中國(guó)小商品城為核心，10多個(gè)專業(yè)市場(chǎng)、30多條專業(yè)街相互支撐，擁有經(jīng)營(yíng)面積260萬(wàn)平方米、經(jīng)營(yíng)商位5.8萬(wàn)多個(gè)，從業(yè)人員20多萬(wàn)，日客流量20多萬(wàn)人次。3、批發(fā)市場(chǎng)主營(yíng)品類結(jié)構(gòu)義烏市場(chǎng)群由10個(gè)專業(yè)市場(chǎng)和30多條貿(mào)易街區(qū)組成。其中的主要商品大類有：

器材類：鐘表、電子、家用電器、照相器材

工藝類：各類工藝品、飾品、玩具、文具及辦公用品、體育用品

日用類：日用百貨、五金、皮具箱包、化裝品、雨具、塑料制品

針織服裝類：襯衫、時(shí)裝、內(nèi)衣、襪類、鞋帽

食品類：各類食品、酒類、飲料

4、小商品城的特點(diǎn)全國(guó)最齊全的小商品展示中心

全國(guó)最大的小商品出口基地

全國(guó)小商品市場(chǎng)的中心具有八大優(yōu)勢(shì)行業(yè)：服裝、針織、飾品、拉鏈、玩具、五金、印刷、毛紡。

5、小商品城經(jīng)營(yíng)模式“從買全國(guó)、賣全國(guó)，到既買全國(guó)也買本地，既賣全國(guó)，也賣全球。〞成功模式分析：1〕三低，即低本錢、低稅費(fèi)、低價(jià)格。義烏商品價(jià)格低主要來(lái)自于大批量采購(gòu)，大進(jìn)大出，另外本地生產(chǎn)也成為支持低本錢的重要因素。而稅費(fèi)低又來(lái)自政府對(duì)小商品市場(chǎng)的支持。2〕經(jīng)商的主體，行內(nèi)專家說，“市場(chǎng)不是建出來(lái)的，是跑出來(lái)的。〞義烏小商品市場(chǎng)的成功，是因?yàn)橛幸淮笈貏e能吃苦、非常能干的商人。正是這些商人將全國(guó)各地的貨物集中到了義烏；也正是這些商人，將這些貨賣到了全國(guó)各地、全球各地。因此，市場(chǎng)建設(shè)的微妙在于培養(yǎng)商人，保護(hù)商人。3〕品牌效應(yīng)，公司及政府對(duì)義烏小商品市場(chǎng)品牌的維護(hù)和提升高度重視。4〕強(qiáng)大的效勞平臺(tái)，義烏小商品城為各級(jí)客戶提供了多元化衍生平臺(tái)〔會(huì)展、購(gòu)物旅游、免費(fèi)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)及電子商務(wù)、代理采購(gòu)、商務(wù)培訓(xùn)、誠(chéng)信機(jī)制、產(chǎn)品推廣等效勞〕。6、批發(fā)市場(chǎng)的盈利模式業(yè)務(wù)種類收入百分比利潤(rùn)百分比市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)〔租金收入〕

46.48

66.76

房地產(chǎn)銷售

21.81

22.26

酒店效勞

5.94

7.09

商品銷售

21.94

0.88

展覽廣告

3.17

2.67

其他效勞

0.66

0.34就行業(yè)來(lái)看，公司目前主要業(yè)務(wù)范圍包括了市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)以及與之價(jià)值鏈相關(guān)的酒店、房地產(chǎn)、貿(mào)易、廣告、展會(huì)等。其中市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)、酒店和房地產(chǎn)是公司業(yè)務(wù)的三塊主要內(nèi)容，其收入總和占到了公司總收入的95%左右。而貿(mào)易、廣告、展會(huì)等行業(yè)是配套市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的，在公司業(yè)務(wù)收入和利潤(rùn)中的比重較小。在行業(yè)分類圖中我們可以看到，公司08年市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)和酒店的收入分別為11.63億元、5.45億元和1.48億元，利潤(rùn)分別為6.36億元、1.71億元和0.07億元。從公司不同行業(yè)的員工來(lái)看，公司目前市場(chǎng)和酒店的員工數(shù)較多，市場(chǎng)部人數(shù)為2276人，占總?cè)藬?shù)的54.25%，酒店的員工人數(shù)為1217人，占總?cè)藬?shù)的29.01%；房產(chǎn)員工共計(jì)314人。7、招商策略1〕通過各種平臺(tái)和方式吸引優(yōu)秀和有實(shí)力的采購(gòu)商，為市場(chǎng)提供廣闊的開展空間； 2〕為優(yōu)質(zhì)經(jīng)營(yíng)戶、長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)戶、搬遷經(jīng)營(yíng)戶提供優(yōu)惠的市場(chǎng)租金，凝聚市場(chǎng)人氣，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的繁榮；3〕加強(qiáng)市場(chǎng)硬件設(shè)施的改造和建設(shè)，在商鋪面積、通風(fēng)、通水、通電等各方面為經(jīng)營(yíng)戶提供優(yōu)質(zhì)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境；4〕較高的管理技能和素質(zhì)，為經(jīng)營(yíng)戶提供滿意的管理效勞；5〕不斷推出創(chuàng)新性的增值效勞，增加經(jīng)營(yíng)戶的歸屬感，為經(jīng)營(yíng)戶業(yè)務(wù)開展提供必要的推動(dòng)力；6〕建立渠道的信息溝通機(jī)制，保障經(jīng)營(yíng)戶與運(yùn)營(yíng)公司之間信息的及時(shí)有效溝通?！参濉硦W特萊斯業(yè)態(tài)1、奧萊的涵義奧特萊斯〔以下簡(jiǎn)稱奧萊〕在零售商業(yè)中專指銷售國(guó)際、國(guó)內(nèi)著名品牌過季、下架、斷碼商品的商店組成的購(gòu)物中心，也被稱為“品牌直銷購(gòu)物中心〞。如今的奧特萊斯已成為國(guó)際名品集中地，是一種倡導(dǎo)更聰明的理性消費(fèi)的國(guó)際新型休閑購(gòu)物模式。2、國(guó)外奧萊特點(diǎn)及經(jīng)驗(yàn)1〕超乎想象的低價(jià)，奧萊的商品一般在6折以下，甚至低至1—3折，物美價(jià)廉。2〕頗具吸引力的品牌組合，“名牌+實(shí)惠〞是奧萊的核心理念。品牌純粹，質(zhì)量上乘，薈萃世界著名或知名品牌。3〕選址非常重要，根本遵循比擬統(tǒng)一的規(guī)律：消費(fèi)力旺盛的大城市和興旺地區(qū)，郊外省際交通交會(huì)處，一般在多條高速公路的交叉點(diǎn)上，最大限度地吸引客流；距離都市中心45～90分鐘車程，滿足各種交通工具通行；自然風(fēng)景優(yōu)美的地段，有利于顧客放松心情；旅游線路的必經(jīng)之地。4〕良好的購(gòu)物環(huán)境，購(gòu)物環(huán)境舒適，主題多元化，集游購(gòu)?qiáng)蕿橐惑w，迎合多種愛好和多年齡層次的消費(fèi)者偏好，也有助于延長(zhǎng)消費(fèi)者在店內(nèi)的停留時(shí)間。5〕管理分工明確，店外全部由開發(fā)商管理，店內(nèi)全部由經(jīng)營(yíng)者管理，每個(gè)商店全部自主經(jīng)營(yíng)。實(shí)行統(tǒng)一物業(yè)管理。3、國(guó)外奧萊低價(jià)原因1〕迅速回籠資金的需要，奧萊為品牌供給商銷售其庫(kù)存、斷碼、過季商品，既不影響正價(jià)品的銷售，又能為此類商品提供標(biāo)準(zhǔn)銷售渠道，在保持品牌形象的同時(shí)又迅速回籠資金。2〕奧萊商品的生產(chǎn)及推廣本錢低，很多生產(chǎn)商針對(duì)消費(fèi)需要專門生產(chǎn)奧萊商品,使用過去的經(jīng)典面料、款式，省去了大量新品研發(fā)費(fèi)用、渠道費(fèi)用、推廣費(fèi)用，銷售價(jià)格自然就相當(dāng)實(shí)惠。3〕奧萊購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)本錢低，奧萊的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所一般都遠(yuǎn)離城市中心，商業(yè)設(shè)施簡(jiǎn)單舒適，經(jīng)營(yíng)硬件投入本錢相對(duì)較低，另外因銷售方式簡(jiǎn)單，相關(guān)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用變得很低，低本錢運(yùn)營(yíng)使經(jīng)營(yíng)者能夠給消費(fèi)者最大程度的折扣。4、國(guó)外奧萊對(duì)城市的作用1〕提升城市形象，連接城市和旅游開展的紐帶，在歐美市場(chǎng)，奧萊工程通過旅游區(qū)、貿(mào)易伙伴和地方當(dāng)局推廣旅游業(yè)，每年可吸引近千萬(wàn)的旅游及消費(fèi)者，是連接中心城市和旅游勝地的紐帶，很好的提升城市和市場(chǎng)形象，起到營(yíng)銷推廣城市的作用。2〕促經(jīng)濟(jì)開展、吸引投資，據(jù)測(cè)算，奧萊每1萬(wàn)平方米可提供200～250個(gè)就業(yè)崗位，能有力促進(jìn)所在地的經(jīng)濟(jì)開展，并進(jìn)而吸引新的投資，是城市更新?lián)Q代的催化劑和經(jīng)濟(jì)騰飛的孵化器。5、國(guó)內(nèi)奧萊現(xiàn)狀1〕奧萊起步晚，開發(fā)熱情高，中國(guó)奧特萊斯目前還處于起步和開展階段，自2002年北京燕莎首次將奧萊模式引入中國(guó)，由于其成功的示范效應(yīng)，在全國(guó)引發(fā)了奧萊開發(fā)熱潮。2〕對(duì)奧萊認(rèn)識(shí)和理解參差不齊，國(guó)內(nèi)對(duì)奧萊業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)理念、運(yùn)作方式、管理模式等方面的認(rèn)識(shí)和理解參差不齊。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)有各種類型的奧萊店近400余家，但真正意義的奧萊非常少，屈指可數(shù)。3〕奧萊市場(chǎng)成熟度低，尚未產(chǎn)業(yè)化，我國(guó)在經(jīng)濟(jì)水平、市場(chǎng)環(huán)境、商品渠道、經(jīng)營(yíng)流程等與國(guó)外差異較大，雖然國(guó)內(nèi)奧萊開展迅速，但成功案例少，零售業(yè)市場(chǎng)占有率更少，奧萊在國(guó)內(nèi)尚未形成產(chǎn)業(yè)化。4〕廠房式〔MALL式〕與花園式兩種形態(tài)并存，北京燕莎和上海青浦是廠房式和花園式奧萊的典型代表，美國(guó)用了30年完成從廠房式到花園式的演變，在我國(guó)僅用3-4年就實(shí)現(xiàn)了，兩種模式的奧萊在中國(guó)都表現(xiàn)出巨大的開展?jié)摿Α?〕現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)較正規(guī)的運(yùn)作奧萊工程的開發(fā)商有：奧特萊斯〔中國(guó)〕——“芭蕾雨〞奧特萊斯〔城市新中心模式，可作為重點(diǎn)研究對(duì)象〕、燕莎奧特萊斯、百聯(lián)奧特萊斯等。6、國(guó)內(nèi)奧萊存在問題這10年間國(guó)內(nèi)奧萊市場(chǎng)的泛濫無(wú)序開展，造成奧萊品牌下滑，工程盈利不佳。甚至局部奧萊工程遭遇了倒閉〔寧波奧萊等〕、出售〔青島康城奧萊等〕、延期開業(yè)〔北京永旺奧萊、北京房山奧萊、番禺長(zhǎng)隆友誼奧萊、珠海三水“芭蕾雨〞奧萊、福州海西環(huán)球奧萊等〕的為難局面，究其原因包括以下幾點(diǎn)：1〕品牌直銷店由當(dāng)?shù)仄放拼磉M(jìn)行經(jīng)營(yíng)，可售貨源缺乏，折扣不夠。2〕同區(qū)域無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)〔例如：青島一市就集中開發(fā)奧萊工程5個(gè)〕，嚴(yán)重分流客戶，單體品牌認(rèn)知度很低。3〕管理團(tuán)隊(duì)操作不專業(yè)，奧萊工程為非常規(guī)性商業(yè)工程，無(wú)論是前期調(diào)研、選址，還是設(shè)計(jì)規(guī)劃、招商、運(yùn)營(yíng)管理都需要專業(yè)團(tuán)隊(duì)。且其業(yè)態(tài)組合、貨源等各方面都有嚴(yán)格的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。7、國(guó)內(nèi)奧萊案例下面舉例兩家進(jìn)入較早、運(yùn)作良好、年銷售額超過10億的奧萊工程進(jìn)行參考：北京燕莎奧特萊斯區(qū)位：坐落于北京東四環(huán)工大橋西側(cè)，緊鄰東四環(huán)路，中心距離首都機(jī)場(chǎng)約25公里。規(guī)模：總建筑面積約9.5萬(wàn)㎡，一期3.5萬(wàn)㎡〔A、B座〕，二期擴(kuò)建6萬(wàn)㎡〔C座〕，車位1500個(gè)。開業(yè)時(shí)間：A座：2002年12月、B座：2003年11月、C座：2007年12月。工程定位：以國(guó)際、國(guó)內(nèi)時(shí)尚品牌折扣服飾購(gòu)物為主，集餐飲、休閑、娛樂為一體的大型綜合性購(gòu)物中心。國(guó)內(nèi)首家廠房式奧萊。銷售折扣：3—7折不等，經(jīng)常性的品牌熱賣會(huì)折扣1-5折。商鋪?zhàn)饨穑壕鶅r(jià)20元/平米/天，價(jià)格區(qū)間為4-25元/平米/天。建筑風(fēng)格：Mall式奧萊，地下一層、地上三層。功能分區(qū)：A座：歐洲精品、商務(wù)休閑、婦女兒童、家居用品以及太陽(yáng)鏡、鐘表為主；B座：皮鞋、皮具、運(yùn)動(dòng)戶外商品為主；C座：國(guó)際一線服裝品牌、時(shí)尚商品、運(yùn)動(dòng)休閑品牌、餐飲效勞為主。共入住知名品牌近600個(gè)。主要客源：北京客源為主，津、冀、沈的駕車族以及旅游客源為輔。上海青浦奧特萊斯區(qū)位：上海市普陀區(qū)金沙江路真北路口，距上海市中心人民廣場(chǎng)26公里。規(guī)模：用地240畝16萬(wàn)㎡，建面11萬(wàn)㎡，商鋪面積從100到500㎡不等，停車場(chǎng)擁有車位1200個(gè)。開業(yè)時(shí)間：2006年4月投資額：4.7億元人民幣投資商：百聯(lián)集團(tuán)和香港九龍倉(cāng)〔中國(guó)〕工程定位：以國(guó)際、國(guó)內(nèi)時(shí)尚品牌折扣服飾購(gòu)物為主，以餐飲為輔的大型綜合性購(gòu)物中心。國(guó)內(nèi)首家花園式奧萊。經(jīng)營(yíng)模式：全部持有,2006-2007年：90%扣率經(jīng)營(yíng)，2021年：100%扣率經(jīng)營(yíng)。聯(lián)銷扣率：6%-20%，20%的很少，一般在16%左右，局部大品牌扣率6%、7%。商鋪?zhàn)饨穑洪_業(yè)半年時(shí)間由3-4元/平米/天漲至16元/平米/天建筑風(fēng)格：美國(guó)花園式奧萊地上一層，局部二至三層。規(guī)劃布局：由23棟造型別致的建筑群構(gòu)成，廣場(chǎng)總體布局采用了環(huán)狀連續(xù)空間，中部設(shè)水系，商鋪間以商業(yè)街形式相聯(lián)，預(yù)留前區(qū)廣場(chǎng)停車。功能分區(qū)：Ａ區(qū)國(guó)際一線服飾、Ｂ區(qū)國(guó)際運(yùn)動(dòng)休閑品牌、二線品牌以及國(guó)內(nèi)品牌。Ｃ區(qū)餐飲休閑娛樂區(qū)。共入駐品牌240多個(gè)。主要客源：上海及江浙車族最多、其次為周邊高端住宅、旅游客源。招商策略特點(diǎn)：根據(jù)不同檔次的品牌，推出了代銷、扣率、租金、買斷等多種靈活的招商政策。兩家奧萊的成功要素分析如下：掌握了奧萊品牌本身的優(yōu)點(diǎn)及差異性，經(jīng)營(yíng)定位極其成功。經(jīng)營(yíng)中始終貫穿了奧萊品牌中“時(shí)尚+品牌+實(shí)惠〞的理念。依靠專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，對(duì)奧萊業(yè)態(tài)全面研究、深入理解。國(guó)際和國(guó)內(nèi)品牌的引進(jìn)及較大的折扣力度，形成對(duì)目標(biāo)客群的感召力。自由、自在、自我的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和氣氛營(yíng)造，形成對(duì)目標(biāo)客群的吸引力。優(yōu)越的地理位置，便捷的交通，提升了工程輻射力。在區(qū)域內(nèi)的“第一家〞，具備領(lǐng)跑者的時(shí)間優(yōu)勢(shì)。二、工程概況〔一〕工程簡(jiǎn)介及根底技術(shù)指標(biāo)工程一期占地面積117萬(wàn)平方米，一期規(guī)劃總建筑面積約300萬(wàn)平方米〔地上218.5萬(wàn)平方米，地下77.8萬(wàn)平方米〕，總投資折人民幣約120億元。建設(shè)工程包括奧特萊斯國(guó)際名品折扣城、哈爾濱-義烏中國(guó)小商品城、歐洲風(fēng)情餐飲一條街和啤酒廣場(chǎng)、高端旅游商務(wù)酒店、居住區(qū)—奧萊小鎮(zhèn)等，是集國(guó)際時(shí)尚購(gòu)物、大型商業(yè)流通、休閑旅游、餐飲效勞、國(guó)際其中，義烏小商品城總建筑面積為150萬(wàn)平方米，可入駐近三萬(wàn)五千家商戶；奧特萊斯國(guó)際名品折扣城總建筑面積24萬(wàn)平方米；歐洲風(fēng)情特色餐飲一條街、啤酒廣場(chǎng)、星級(jí)商務(wù)酒店和寫字樓等，共計(jì)總建筑面積14.5萬(wàn)平方米；奧萊小鎮(zhèn)總建筑面積為108萬(wàn)平方米。工程平均容積率1.86，綠化率60%，地上停車位1976個(gè)，地下停車位13917個(gè)?！捕硡^(qū)位及交通工程位于黑龍江省哈爾濱市呼蘭區(qū)哈肇公路西側(cè)、呼蘭河老河堤北側(cè)，南向緊鄰哈爾濱市大力開發(fā)的“北國(guó)水城〞區(qū)塊。本著“以水定城〞的理念，哈爾濱市將在５７８平方公里的開發(fā)區(qū)域內(nèi)，投入３４０億元巨額資金，用２０年時(shí)間打造“人水和諧〞的生態(tài)新城。將充分利用松花江與呼蘭河圍合成的“金三角〞，以水定城，以水興城，形成“兩縱、四橫、十八湖〞水系網(wǎng)絡(luò)，用２０年時(shí)間再造一個(gè)城中有水、水中有城的北國(guó)生態(tài)城。呼蘭區(qū)優(yōu)勢(shì)經(jīng)濟(jì)為：農(nóng)業(yè)、食品、醫(yī)藥、電力產(chǎn)業(yè)，其中民營(yíng)經(jīng)濟(jì)比重到達(dá)99%。且商貿(mào)經(jīng)濟(jì)活潑。區(qū)內(nèi)歷史及自然旅游資源豐富，包括大堡古城、穆兒昆城、石人城古墓石人、團(tuán)山子七級(jí)浮屠寶塔等聞名遐邇的歷史遺跡；慈云寺、關(guān)帝廟、龍王廟、呂祖廟、清真寺、文昌閣、城隍廟及天主教堂等宗教建筑；還有在建的大型濕地旅游休閑工程—月亮灣。工程處于哈大齊經(jīng)濟(jì)帶樞紐部位，周邊陸路交錯(cuò)，濱洲、濱北、王萬(wàn)3條鐵路，四環(huán)路東線、東江橋、202國(guó)道、四環(huán)路西線、哈綏5條公路，陽(yáng)明灘大橋、公路大橋、松浦大橋、四方臺(tái)大橋、將建的過江通道、地鐵2號(hào)等11條過江通道，以及哈大、哈黑、哈肇、哈伊等多條國(guó)省級(jí)公路構(gòu)成了四通八達(dá)的交通路網(wǎng)，成為了工程堅(jiān)實(shí)的交通根底。工程至哈爾濱市政府20公里，至江南市區(qū)30公里，至老火車站35公里，至西客站40公里，至太平國(guó)際機(jī)場(chǎng)55公里，以工程為起點(diǎn)的一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈覆蓋了哈市全部市區(qū)及各大交通樞紐。三、工程商業(yè)業(yè)態(tài)分析〔一〕商業(yè)業(yè)態(tài)SWOT分析哈爾濱-義烏中國(guó)小商品城工程優(yōu)勢(shì)分析1〕地理優(yōu)勢(shì)，工程地理位置較好，理想狀態(tài)下商品可輻射至國(guó)內(nèi)東北經(jīng)濟(jì)圈及俄羅斯遠(yuǎn)東及西伯利亞地區(qū)、蒙古、朝鮮、韓國(guó)、日本，甚至中亞各國(guó)及東歐各國(guó)。2〕交通優(yōu)勢(shì)，工程內(nèi)外部交通較好，緊鄰的哈肇公路2021年剛升級(jí)為2級(jí)公路，是哈爾濱連通省內(nèi)、貫穿國(guó)內(nèi)的運(yùn)輸主通道。外部交通依靠省會(huì)哈爾濱海陸空的良好運(yùn)輸能力。3〕定位優(yōu)勢(shì)，工程在前期的戰(zhàn)略定位上高瞻遠(yuǎn)矚，公司整合各方面優(yōu)勢(shì)資源，打造東北亞最大的貿(mào)易中心。彌補(bǔ)了東北亞地區(qū)小商品流通鏈中，上游批發(fā)市場(chǎng)的空白，優(yōu)化了批發(fā)渠道。4〕模式優(yōu)勢(shì)，工程與浙江中國(guó)小商品城集團(tuán)股份合作經(jīng)營(yíng)，在品牌樹立、招商、運(yùn)營(yíng)管理、優(yōu)質(zhì)商品源等方面可節(jié)省大量時(shí)間、精力和資金。5〕規(guī)模優(yōu)勢(shì)，小商品市場(chǎng)總建筑面積為150萬(wàn)平方米，可入駐近三萬(wàn)五千家商戶。此規(guī)模穩(wěn)居?xùn)|北亞小商品批發(fā)市場(chǎng)第一。6〕內(nèi)部配套優(yōu)勢(shì)，工程餐飲、娛樂、住宿、辦公等業(yè)態(tài)全面。更有總建筑面積24萬(wàn)平方米的奧特萊斯國(guó)際名品折扣城，極大拉動(dòng)人氣。整體工程功能配比擬好。2、工程劣勢(shì)分析1〕具體位置不佳，工程位于呼蘭區(qū)哈肇公路西側(cè)、呼蘭河老河堤北側(cè)，附近無(wú)成熟商業(yè)圈或社區(qū)，只有自然村落，建成后無(wú)法通過地緣吸引人氣。2〕外部配套需時(shí)間，工程所在呼蘭區(qū)現(xiàn)階段學(xué)校、醫(yī)院、商超、文體、金融等公共設(shè)施不完善，在建住宅及辦公宅體量較大，但去化率、空置率較高，工程附近大型濕地旅游工程還處于籌劃階段。3〕社會(huì)層面樹立品牌形象需時(shí)間，由于工程特性和位置原因，普通民眾和潛在客群接觸障礙較大。在建期間對(duì)群眾只能進(jìn)行渠道推廣，社會(huì)層面樹立品牌形象較慢。4〕省內(nèi)缺乏小商品產(chǎn)業(yè)根底，黑龍江省小商品產(chǎn)業(yè)落后，無(wú)法和工程產(chǎn)生互補(bǔ)、互利。5〕需改變現(xiàn)有國(guó)際貿(mào)易渠道，鑒于國(guó)際貿(mào)易的多渠道、多環(huán)節(jié)、對(duì)市場(chǎng)變化反響較慢等特點(diǎn)，在改變其原渠道前，工程的出口貿(mào)易增長(zhǎng)緩慢。3、工程時(shí)機(jī)分析1〕國(guó)際貿(mào)易開展，東北亞地區(qū)的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，小商品需求量加大，貿(mào)易清關(guān)正規(guī)化，中國(guó)出口貿(mào)易政策導(dǎo)向良好，都將對(duì)工程的出口貿(mào)易量起到良性影響。2〕東北經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，東北經(jīng)濟(jì)圈經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，人均收入的上升及消費(fèi)觀念的改變，為小商品消費(fèi)市場(chǎng)將帶來(lái)巨大成長(zhǎng)空間。3〕外部設(shè)施完善，預(yù)計(jì)5年左右時(shí)間，呼蘭區(qū)公共設(shè)施建設(shè)較為完善，城市化更加成熟，濕地旅游也初具規(guī)模。工程將更好的融入呼蘭區(qū)旅游經(jīng)濟(jì)，共同開展。4〕加強(qiáng)內(nèi)部功能，工程應(yīng)緊緊圍繞"食、宿、行、游、購(gòu)、娛"等購(gòu)物旅游要素，進(jìn)一步完善購(gòu)物旅游周邊功能，可大幅增加工程非租金類商業(yè)設(shè)施的收入。5〕多行業(yè)招商，利用工程品牌和規(guī)模優(yōu)勢(shì)，對(duì)省內(nèi)進(jìn)行生態(tài)綠色食品等產(chǎn)業(yè)的招商，對(duì)省外進(jìn)行電子、時(shí)裝、鞋帽等產(chǎn)業(yè)的招商。最大程度滿足采購(gòu)商需求。6〕搭建多元化平臺(tái)，搭建東北亞地區(qū)在交流、展示、貿(mào)易、信息共享及相關(guān)效勞的多層次資源整合平臺(tái)。4、工程威脅分析1〕國(guó)際經(jīng)濟(jì)的下滑，2021年—2021年新興經(jīng)濟(jì)體都不同程度地出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)回暖跡象。但另一方面，各國(guó)為刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而實(shí)施的擴(kuò)張性政策導(dǎo)致政府債臺(tái)高筑，可謂憂喜參半。國(guó)際經(jīng)濟(jì)下滑肯定對(duì)工程的出口貿(mào)易帶來(lái)重大影響2〕東北經(jīng)濟(jì)的減速，現(xiàn)階段東北經(jīng)濟(jì)開展勢(shì)頭良好，預(yù)測(cè)可持續(xù)5-10年。但也不排除中國(guó)經(jīng)濟(jì)在政府操控不利的情況下大幅減速，東北經(jīng)濟(jì)必受牽連。東北經(jīng)濟(jì)圈的開展減速會(huì)對(duì)工程的內(nèi)需貿(mào)易影響重大。3〕哈市開展的轉(zhuǎn)向，中國(guó)各級(jí)政府的開展策略及方向素來(lái)延續(xù)性和貫穿性不強(qiáng)，一旦政府換屆，可能會(huì)影響經(jīng)濟(jì)開展方向，工程只有盡快到達(dá)成熟階段，才具有防范此危險(xiǎn)的能力。4〕競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，呼蘭區(qū)將建永利國(guó)際貿(mào)易城，此工程體量接近或超過我工程，如屬實(shí)，應(yīng)盡早分析對(duì)方，進(jìn)行差異化定位。5〕招商及運(yùn)營(yíng)管理能力缺乏，工程的超大規(guī)模必將考驗(yàn)招商及運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行能力，一旦內(nèi)部出現(xiàn)問題，勢(shì)必影響工程開展速度，甚至造成重大損害。奧特萊斯1、工程優(yōu)勢(shì)分析1〕區(qū)位優(yōu)勢(shì)，奧萊城工程位于呼蘭區(qū)，雖然與市中心存在一定距離，但符合國(guó)內(nèi)外一致認(rèn)可的選址范圍，且自然輻射省內(nèi)全部區(qū)域。2〕定位優(yōu)勢(shì)，哈爾濱第一家真正意思上的奧萊工程，滿足了省內(nèi)的市場(chǎng)需求，差異化的定位，讓奧萊工程在哈市眾多零售商業(yè)中脫穎而出。3〕消費(fèi)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，哈爾濱市中青年人群前衛(wèi)時(shí)尚的消費(fèi)理念，黑龍江省高收入人群的消費(fèi)能力，國(guó)內(nèi)外旅游人群的消費(fèi)習(xí)慣，得以長(zhǎng)期支撐奧萊城的開展。4〕模式優(yōu)勢(shì)，工程由〔美國(guó)〕國(guó)際地平線商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理特許經(jīng)營(yíng)授權(quán)，獨(dú)家在國(guó)內(nèi)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)該公司渠道品牌商品的奧萊特許代理商；其先進(jìn)正規(guī)的管理理念及優(yōu)質(zhì)充裕的品牌折扣貨源，極大增強(qiáng)了工程的核心競(jìng)爭(zhēng)力。5〕規(guī)模優(yōu)勢(shì)，奧萊城總建筑面積24萬(wàn)平方米，方案引進(jìn)國(guó)際一、二線著名品牌及國(guó)內(nèi)一、二線著名品牌共計(jì)500家。商品種類更加齊全，款式更加多樣，對(duì)消費(fèi)者的吸引力巨大。6〕景觀優(yōu)勢(shì)，工程位于呼蘭河邊，環(huán)境優(yōu)雅，空氣清新，輔以園林規(guī)劃和功能小景，滿足了戶外旅游休閑的需求。2、工程劣勢(shì)分析1〕具體位置不佳，工程所在呼蘭區(qū)現(xiàn)階段學(xué)校、醫(yī)院、商超、文體、金融等公共設(shè)施不完善，在建住宅及辦公宅體量較大，但去化率、空置率較高，建成后無(wú)法通過地緣吸引人氣。2〕早期外部資源較差，呼蘭區(qū)旅游資源豐富但分布散亂，濕地旅游工程剛剛啟動(dòng)。短時(shí)間內(nèi)呼蘭區(qū)塊的旅游及娛樂休閑在奧萊工程開展上無(wú)任何幫助。3〕內(nèi)部文化娛樂設(shè)施比例較小，奧萊模式的旅游商業(yè)綜合體，不同于義烏小商品市場(chǎng)，作為家庭式度假休閑的理想場(chǎng)所，工程現(xiàn)階段規(guī)劃不能滿足各年齡層對(duì)娛樂的需求。3、工程時(shí)機(jī)分析1〕旅游市場(chǎng)龐大，黑龍江省的旅游市場(chǎng)開展迅速，游客人數(shù)與平均消費(fèi)逐年增多，對(duì)工程是利好條件。2〕輻射面廣，在品牌成熟并有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)后，可吸引整個(gè)東北經(jīng)濟(jì)圈的消費(fèi)客群。3〕外部設(shè)施進(jìn)一步的完善，預(yù)計(jì)5年左右時(shí)間，呼蘭區(qū)公共設(shè)施建設(shè)較為完善，城區(qū)更加成熟，濕地旅游也初具規(guī)模。對(duì)奧萊工程長(zhǎng)期成長(zhǎng)有利。4〕城市開展方向，利用哈市北國(guó)水城的戰(zhàn)略策略，融入城市大開展。4、工程威脅分析1〕人流量缺乏，作為有旅游特性的奧萊工程，大體量的商業(yè)面積能否實(shí)現(xiàn)吸引足夠消費(fèi)總量的外埠人流，滿足全年全天候經(jīng)營(yíng)。2〕哈市旅游開展的轉(zhuǎn)向，如哈市政府在松北及呼蘭旅游工程開發(fā)完成前，轉(zhuǎn)移旅游開發(fā)方向?qū)⒂绊憛^(qū)域游客的總量，降低奧萊工程的到達(dá)量，并影響工程定位的完整性。3〕競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，如果哈市內(nèi)近期開發(fā)新的奧萊工程，必將分流消費(fèi)群體，淡化品牌認(rèn)知度。奧特萊斯(中國(guó))公司在大慶的奧萊工程正在選址階段，分流大慶客戶已成定局。我奧萊工程長(zhǎng)期開展后，也可能與長(zhǎng)春歐亞奧萊、鐵嶺芭蕾雨奧萊、沈撫圣大奧萊、沈陽(yáng)尚柏奧萊等進(jìn)行廣域競(jìng)爭(zhēng)。從SWOT分析來(lái)看，工程兩個(gè)主要商業(yè)業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)同樣突出，但優(yōu)勢(shì)大于劣勢(shì)，時(shí)機(jī)與威脅并存。如果作為整體工程來(lái)分析，小商品城和奧萊兩種商業(yè)業(yè)態(tài)在經(jīng)營(yíng)模式、潛在客群、人流吸引等方面互補(bǔ)性強(qiáng)，強(qiáng)強(qiáng)結(jié)合，整體工程優(yōu)勢(shì)巨大。〔二〕哈市商業(yè)投資者市調(diào)哈爾濱商業(yè)地產(chǎn)的迅速開展，讓投資者對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的選擇因素考慮更為全面化。據(jù)最新調(diào)查顯示，哈市商業(yè)投資者認(rèn)為最有潛力的是哈西新商圈，松北區(qū)排第三，呼蘭區(qū)排第五。購(gòu)置商鋪考慮因素中，地段占64.29%，周邊商業(yè)氣氛占62.5%，投資回報(bào)占53.57%。在經(jīng)營(yíng)形態(tài)上，大局部投資者還是以老牌強(qiáng)項(xiàng)：餐飲為主，占了53.57%，其次是服裝、休閑娛樂、超市等。由于受經(jīng)濟(jì)實(shí)力和目前哈市商業(yè)市場(chǎng)開展的綜合影響，大多數(shù)投資者選擇市場(chǎng)類柜臺(tái)或店鋪進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，沿街門市占30.36%，市場(chǎng)商鋪占25%。在商業(yè)地產(chǎn)認(rèn)知渠道上，網(wǎng)絡(luò)58.93%，報(bào)廣53.57,%，陣地包裝25%，電視23.21%。四、工程商業(yè)業(yè)態(tài)定位根據(jù)工程的內(nèi)外部信息、工程SWO