工程編碼：059710092301分類號：MP-092301工程地點(diǎn)：中國漳平漳平市閩西南商貿(mào)城整體招商方案和運(yùn)營方案〔100928〕廈門百辰房地產(chǎn)參謀恒隆亞太商業(yè)地產(chǎn)管理〔廈門〕2021年9月目錄序 3現(xiàn)狀分析 3工作重點(diǎn)？ 4如何推進(jìn)？ 4一、總規(guī)劃建議 5〔一〕總體規(guī)劃鳥瞰圖 5〔二〕規(guī)劃分析 5〔三〕H地塊商戶組合及規(guī)模 6〔四〕H地塊商鋪規(guī)劃定位簡要說明 7〔五〕為什么要這樣規(guī)劃？出發(fā)點(diǎn)和理由是什么？ 7(六)規(guī)劃信心來源 81、大環(huán)境 82、漳平房地產(chǎn)開發(fā)情況 93、行業(yè)比擬 104、市場自我分析 11二、商務(wù)條件建議 14〔一〕租金 14〔二〕合同期限、押金、租金遞增、付款方式及優(yōu)惠措施 14〔三〕物業(yè)管理費(fèi)及其它 15三、招商執(zhí)行 15〔一〕招商執(zhí)行簡要分析： 15〔二〕招商進(jìn)度 15〔三〕招商道具 161、招商DM 16(四)招商宣傳推廣 181、宣傳推廣方案 182、宣傳版面及短信內(nèi)容 18四、市場運(yùn)營建議 19〔一〕、市場運(yùn)營簡要說明 19〔二〕內(nèi)場管理 19〔三〕、運(yùn)營推廣綱要 20序?qū)κ袌鲆?guī)劃定位、功能布局再做梳理，現(xiàn)把整體規(guī)劃定位、商務(wù)條件、招商執(zhí)行、運(yùn)營管理做相關(guān)建議?，F(xiàn)狀分析H地塊商鋪已達(dá)交付使用，且空置相當(dāng)時日。H地塊原規(guī)劃定位、功能布局等難執(zhí)行，商務(wù)條件不明確。之前招商缺乏原續(xù)性，影響不好，致使現(xiàn)在啟動困難，需要從頭進(jìn)行推廣、招商?，F(xiàn)在整個商城管理粗放化，在商戶經(jīng)營監(jiān)管方面比擬不到位，整體商戶缺乏凝聚力，各自為政，需要在運(yùn)營管理下力度，增加商戶對商城的信心，也便利于H地塊以商引商。工作重點(diǎn)？確認(rèn)H地塊的規(guī)劃定位，功能布局，及商務(wù)條件。確認(rèn)招商的核心目標(biāo)群體，針對目標(biāo)群體，進(jìn)行有效地招商推廣，有效開展宣傳。針對運(yùn)營現(xiàn)狀，開始有效地推廣整體商城，與招商推廣相結(jié)合。由粗放化管理向精細(xì)化管理轉(zhuǎn)型，衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)、效勞監(jiān)管、產(chǎn)品監(jiān)管、裝修監(jiān)管等實(shí)施精細(xì)化管理，確保各方面管理能到位，并及時有效開展商城營銷推廣促銷活動。如何推進(jìn)？核心是把商城定位及功能布局、商務(wù)條件確認(rèn)〔根據(jù)市場調(diào)研及區(qū)域開展賦予的機(jī)遇以及本市場的實(shí)際情況做定位〕—市場信息反應(yīng)、大環(huán)境把握、實(shí)事求是整合招商道具，并開展招商行銷工作，同時利用市場活動及市場推廣促進(jìn)和帶動招商的開展，挖掘和整合客戶資源。一、總規(guī)劃建議〔一〕總體規(guī)劃鳥瞰圖H1-H2圍合街區(qū)：打造成為家具、燈飾、窗簾、墻紙、木地板、集散區(qū)H2后段沿河街區(qū)：打造成根底建材集散區(qū)，板材、管材、五金、鐵藝G地塊街區(qū)：茶葉食品批發(fā)、摩托車行、社區(qū)配套店等(業(yè)態(tài)明細(xì)表詳見附件)〔二〕規(guī)劃分析工程總體定位建材、家具全業(yè)態(tài)集散中心，滿足裝修一站購足的需求，做全做強(qiáng)所有品類形成裝修集散中心，買建材、家具就必須到閩西南商貿(mào)城，現(xiàn)階段，閩西南漳平建材城的建材優(yōu)勢已具備，尤其瓷磚相當(dāng)強(qiáng)勢，在此優(yōu)勢下，有必要，進(jìn)行延伸拓展，同時進(jìn)行差異經(jīng)營，同態(tài)那么優(yōu)化，異態(tài)那么互補(bǔ)?！踩矵地塊商戶組合及規(guī)模H地塊商戶組合及規(guī)?！睭地塊空置113間，H1鋪位空置25間，H2鋪位空置88間〕業(yè)態(tài)分布圖詳見附件序號業(yè)種名稱估計(jì)商鋪數(shù)量備注1社區(qū)醫(yī)院10間2家具、整體家居17間3燈飾及電工材料23間打造漳平燈飾集中區(qū)4墻紙、窗簾、軟裝飾品13間5木地板8間6管材、板材、五金、石材、天花、防水、油漆24間7移動、干洗、彩票4間8超市4間合計(jì)103間在招商過程中進(jìn)行調(diào)整G地塊商戶組合及規(guī)?！灿?1間〕序號業(yè)種名稱估計(jì)商鋪數(shù)量備注1小家電配套3間2酒、茶、食品5間3摩托車行、汽車用品超市、汽車租賃行9間4餐飲2間5農(nóng)貿(mào)市場配套食雜、日雜、干貨休閑、餐飲8間合計(jì)27在招商過程中進(jìn)行靈活調(diào)整〔四〕H地塊商鋪規(guī)劃定位簡要說明規(guī)劃定位：結(jié)合現(xiàn)狀，做好銜接，同態(tài)優(yōu)化，異態(tài)互補(bǔ)，做全家裝產(chǎn)業(yè)鏈，做強(qiáng)局部業(yè)態(tài)?！参濉碁槭裁匆@樣規(guī)劃？出發(fā)點(diǎn)和理由是什么？一、這樣規(guī)劃有利與D地塊建材城的銜接，同時完善整個家裝產(chǎn)業(yè)鏈，形成區(qū)域集群優(yōu)勢。二、完善一站式布局，防止客戶流失，有利于市場的培育。三、規(guī)劃靈活性，且屬于裝修后續(xù)階段，方便引導(dǎo)集中消費(fèi)。四、做全業(yè)態(tài)，做強(qiáng)局部品類〔瓷磚〕，通過局部品類帶動全業(yè)態(tài)，通過全業(yè)態(tài)帶動局部品類開展，相互補(bǔ)充，相互促進(jìn)。五、家具、燈飾商戶需求面積中等，對與迅速的完成招商有利，防止商鋪長期空置，而影響整體的運(yùn)營推廣，緩慢商城繁榮的進(jìn)程。六、業(yè)態(tài)全，商戶多，人脈廣，通過整體協(xié)同作戰(zhàn)的商城運(yùn)營，能更好助推商城的整體營銷推廣，確保家裝集散中心地位確實(shí)立。說明：這樣的規(guī)劃定位，基于全局開展考慮，也基于市場給予的機(jī)遇來考慮，用此方式來招商運(yùn)營，成功幾率最大，承當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)最小，目前市場要做其它業(yè)態(tài)難度也大，因?yàn)楝F(xiàn)狀的人流并不多，延伸原來路線，走專業(yè)化的家裝市場最可行。(六)規(guī)劃信心來源1、大環(huán)境漳平，是閩西的東大門，全國方案生育優(yōu)質(zhì)效勞先進(jìn)市，是中央蘇區(qū)縣之一，享受西部地區(qū)政策待遇，是福建省第二個國家可持續(xù)開展實(shí)驗(yàn)區(qū)，被譽(yù)為“中國花鄉(xiāng)〞，被福建省政府確定為“生態(tài)農(nóng)業(yè)試點(diǎn)縣〞。總面積2975平方公里，總?cè)丝?7.3萬，2021年漳平市地區(qū)生產(chǎn)總值73.93億，增長率為14.8%，良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，確保各行業(yè)健康有序開展。2、漳平房地產(chǎn)開發(fā)情況說明：2021年漳平市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)43745萬，雖與往年相比投資比率降低了百分十二點(diǎn)三，但依然在龍巖各縣中排行老二，大規(guī)模的房產(chǎn)開發(fā)，為下游產(chǎn)業(yè)帶來了開展的空間，房產(chǎn)開發(fā)刺激著市場對建材、家居用品的需求。3、行業(yè)比擬建材比率圖建材比率圖17%2%13%3%3%1%2%1%3%2%1%14%8%10%7%2%2%6%4%潔具休閑衛(wèi)浴瓷磚暖通裝飾公司工藝玻璃油漆涂料太陽能五金鎖具電工電料太陽能地板門窗樓梯櫥柜衣柜廚電集成吊頂布藝窗簾墻紙歐亞達(dá)家居建材比率歐亞達(dá)家居建材、家具比率圖說明：以5萬平方的家居城比照一個縣級市的家裝市場，從中比率可以看出，我們還有很多適合開展〔建材小類比率圖沒燈飾〕，當(dāng)然在家具方面已經(jīng)沒錦輝先行一步，但市場給我們的空間和時機(jī)還是很多，現(xiàn)階段也只能延續(xù)原來路線往前沖，不能停止，而市場上其它業(yè)態(tài)的專業(yè)市場給我們的時機(jī)并不多，如汽貿(mào)、水果批發(fā)等專業(yè)市場已然存在，而另外考慮鞋服、美食的難度那么更大。4、市場自我分析工程規(guī)劃閩西南商貿(mào)城是龍巖市20個重中之重的工程之一，該工程總占地面積165畝，建筑面積25萬平方米，其中市場建設(shè)面積8萬平方米，是一個集建材、家居、汽貿(mào)、奇石、茶葉、娛樂、休閑為一體的大型商貿(mào)工程。工程現(xiàn)狀目前的閩西南商貿(mào)城已成為漳平最大的建材航母，瓷磚品牌聚集了馬可波羅、諾貝爾、鷹牌、薩米特、冠珠、我E家、意利寶、森尼、強(qiáng)輝、百特、家樂陶、遠(yuǎn)方、駿程、康駿；潔具品牌聚集了安華、四維、九牧、申鷺達(dá)、輝煌、愛浪等；門窗地板品牌聚集歐派、群升、星月神、龍樹、格爾森等；在建材中尤其是陶瓷類具備很強(qiáng)優(yōu)勢，閩西南商貿(mào)城的其它業(yè)態(tài)也在蓬勃開展，汽貿(mào)、奇石、美食、娛樂、茶葉等穩(wěn)健開展中。名稱現(xiàn)有商戶數(shù)量備注說明補(bǔ)充數(shù)量燈飾0需要做補(bǔ)充8-10家窗簾1需做補(bǔ)充3-4家〔社區(qū)型，比擬難撼動〕衣柜2需做補(bǔ)充2—3熱水器2需做補(bǔ)充2〔D區(qū)補(bǔ)充〕木地板2需做補(bǔ)充5—7〔與瓷磚客戶銜接最緊密〕樓梯2需做補(bǔ)充2〔D區(qū)補(bǔ)充〕家具3需做補(bǔ)充6—7，家具〔應(yīng)該重點(diǎn)做補(bǔ)充〕管材、板材、五金2需做補(bǔ)充12-15家左右〔需要把板材、及五金、油漆等結(jié)合進(jìn)入〕櫥柜2需做補(bǔ)充3—5家〔D區(qū)調(diào)整補(bǔ)充〕玻璃2需做補(bǔ)充2〔D區(qū)補(bǔ)充〕壁紙2需做補(bǔ)充2—3油漆3需做補(bǔ)充2裝飾行4吊頂6潔具10需補(bǔ)充及品牌升級5—7〔缺乏品牌，潔具在建材比率最高，在潔具方面應(yīng)該考慮如何引進(jìn)行業(yè)領(lǐng)軍品牌〕門11瓷磚14雖說工程就漳平情況而言，建材具備優(yōu)勢，但是，做了比擬分析，還是很多業(yè)態(tài)需要做補(bǔ)充，局部業(yè)態(tài)需要品牌升級，這樣才能完善家裝一站式購物。另外目前商城燈飾也缺乏，急需進(jìn)行補(bǔ)充。工程優(yōu)勢一、開發(fā)商有很強(qiáng)的實(shí)力。二、商家多、市場體量大，市場輻射面廣，商戶運(yùn)營渠道多元化，如能引導(dǎo)好，將會很大程度上帶動工程整體營銷。目前尚處于免租期，商戶運(yùn)營本錢低，能更好的參與市場競爭。市政府重點(diǎn)扶持工程，目前在稅收、宣傳等方面給與很大的照顧。附近酒店開發(fā)、汽車南站奠基建設(shè)、高速公路出口規(guī)劃，助推區(qū)域開展?jié)摿?。商鋪挑高，大開間，展示面好，車輛可直達(dá)店門口，物業(yè)配套相對到位。工程劣勢一、地段劣勢，距離主城區(qū)應(yīng)該3公里左右，因?yàn)檎钠绞行?，變成了很難跨越的障礙。二、因?yàn)槊庾猓斐珊芏嗌虘艚?jīng)營消極，不注重營銷推廣。三、因?yàn)槊庾猓仓率归_發(fā)公司不可能再把夠多的資金放置在市場的運(yùn)營推廣上，而商戶又指望開發(fā)商進(jìn)行推廣，形成推廣上的矛盾，最終還是必須得引導(dǎo)商戶進(jìn)行自我營銷，共同推廣。四、由于前期的引導(dǎo)不到位，致使局部商戶商鋪多，而在經(jīng)營上卻是單門經(jīng)營或前后門經(jīng)營方式，致使大局部店門緊閉，商業(yè)氣氛不好。五、局部商戶門面展示廳變成了小型加工廠，影響整體氣氛。六、倉儲式的商戶大有人在，使得有些區(qū)域雖已出租卻是鋪門緊閉。七、市場有知名度，卻缺乏產(chǎn)品營銷推廣，在宣傳推廣要做轉(zhuǎn)移。八、宣傳免過于狹窄，必須擴(kuò)大市場推廣宣傳范圍，也必須有相應(yīng)的管理方組織商戶擴(kuò)大宣傳范圍。九、局部商品強(qiáng)勢，局部缺乏，必須加強(qiáng)缺乏商品的引進(jìn)。說明：揚(yáng)長不避短，必須注重利用商城的優(yōu)勢，發(fā)揮優(yōu)勢，同時著手解決目前的困難，而不是逃避，只有如此，才能引領(lǐng)商城走向繁榮，發(fā)揮優(yōu)勢，利用優(yōu)勢，再創(chuàng)造更好的優(yōu)勢。二、商務(wù)條件建議閩西南商貿(mào)城H地塊商務(wù)條件主要基于市場現(xiàn)狀，以及所處的地理位置、及同行業(yè)的相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行考慮?！惨弧匙饨餒地塊租金：考慮現(xiàn)在整體租金水平并不高，現(xiàn)階段主要任務(wù)是引進(jìn)商家，促進(jìn)市場繁榮，低開而高走，才是最正確方法，招商講究放水養(yǎng)魚，因此建議租金定價稍微低點(diǎn)。租金定在10—15元/平米————根據(jù)不同的位置而確認(rèn)不同的價格，詳細(xì)請見附件G地塊租金：租金定在13—25元/平方〔G1、G2、G4區(qū)域〕————具體租金價格表請見附件〔二〕合同期限、押金、租金遞增、付款方式及優(yōu)惠措施合同期限：一年的合同期限比擬短期，商戶比擬有顧慮，因擴(kuò)容招商工程，合同期限與原有商鋪期限不能有太大差異，建議合同期限依然為3年比擬合理。合同押金：原有規(guī)定，3000元/鋪位，建議按照2000元/鋪位收取，而另外收取預(yù)先支付的3個月租金。租金遞增：租金年遞增在百分十左右，合同期兩年后遞增。付款方式：按季度付款〔預(yù)先支付3個月租金〕。優(yōu)惠措施：前期為了市場招商，而對相應(yīng)鋪位進(jìn)行免租，且局部免租期限達(dá)3年之長，考慮到如不免租，招商可定受阻礙，按09年初至今已經(jīng)快2年，因此建議免租期定在12—15個月比擬合理性，局部偏僻位置在18個月免租期〔根據(jù)商鋪的位置進(jìn)行調(diào)整〕〔三〕物業(yè)管理費(fèi)及其它物業(yè)管理費(fèi)為1元/平方，半年一交，裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)4元/平米，水費(fèi)2.1元/噸，電費(fèi)0.87元/平方，裝修保證金1000元/間〔可適當(dāng)靈活處理〕，工商稅收暫無。三、招商執(zhí)行〔一〕招商執(zhí)行簡要分析：招商目標(biāo)：截止2010年12月30日完成100間店鋪招商。招商渠道：1、傳統(tǒng)掃街，直銷開展2、內(nèi)部挖掘、關(guān)系推廣3、媒體宣傳4、招商懇談會〔二〕招商進(jìn)度招商按照階段劃分為：招商籌備、核心功能商鋪招商、全面招商、運(yùn)營調(diào)整四個階段9.15—10.1進(jìn)駐籌備階段及積蓄客戶〔內(nèi)場運(yùn)營管理兼顧〕10.1—10.15核心功能商鋪招商區(qū)〔燈飾、家具、社區(qū)配套〕10.15—1.30全面招商啟動期間招商方案：10.1—10.30完成900平方的鋪位招商11.1—11.30完成1100平方的鋪位招商12.1—12.30完成1300平方的鋪位招商〔三〕招商道具1、招商DM設(shè)計(jì)規(guī)格及印刷說明：單張DM單，材質(zhì)銅版紙張，克數(shù)待定，版面尺寸：寬度27.5cm高度38.5cm，印刷數(shù)量3000張。正面文案：閩西南商貿(mào)城LOGO〔左側(cè)〕建市20周年，漳平的又一個時機(jī)〔右側(cè)〕漳平市閩西南商貿(mào)城擴(kuò)容升級，H地塊綜合街區(qū)熾熱招商進(jìn)行中。。。。。。?！参淖志又小痴\征：家居、根底建材、汽貿(mào)、美食、鞋服、茶葉等代理商、經(jīng)銷商〔文字居中〕注明：宣傳推廣的招商范圍稍微擴(kuò)大區(qū)位指示圖〔小圖〕投資商：泉南地產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)商：匯鑫房地產(chǎn)開發(fā)招商運(yùn)營：廈門百恒機(jī)構(gòu)地址：漳平市閩西南商貿(mào)城D區(qū)招商部招商熱線：0597—反面文案：閩西南商貿(mào)城鳥瞰圖總體規(guī)劃閩西南商貿(mào)城是龍巖市20個重中之重的工程之一，該工程總占地面積165畝，建筑面積25萬平方米，其中市場建設(shè)面積8萬平方米，是一個集建材、家居、汽貿(mào)、奇石、茶葉、娛樂、休閑為一體的大型商貿(mào)工程。工程現(xiàn)狀目前的閩西南商貿(mào)城已成為漳平最大的建材航母，瓷磚品牌聚集了馬可波羅、諾貝爾、鷹牌、薩米特、冠珠、我E家、意利寶、森尼、強(qiáng)輝、百特、家樂陶、遠(yuǎn)方、駿程、康駿；潔具品牌聚集了安華、九牧、申鷺達(dá)、輝煌、愛浪等；門窗地板品牌聚集歐派、群升、星月神、龍樹、格爾森等；品牌多，業(yè)種全，已成為閩西南的特色，目前逐步形成買建材一定到閩西南商貿(mào)城的理念。閩西南商貿(mào)城的其它業(yè)態(tài)也在蓬勃開展，汽貿(mào)、奇石、美食、娛樂、茶葉等穩(wěn)健開展中。從大中城市的開展規(guī)律中證明，分散型街區(qū)走向集約化街區(qū)是開展的必然，閩西南商貿(mào)城順應(yīng)開展潮流，引領(lǐng)著商業(yè)的新時尚，相信此次擴(kuò)容升級，使得閩西南商貿(mào)城產(chǎn)業(yè)鏈更加完整，更加符合市民購物需求。關(guān)于H地塊說明：鋪位百余間，挑高空間，展示效果好，銜接商貿(mào)城建材、汽貿(mào)、奇石、娛樂之優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)差異化經(jīng)營，完善產(chǎn)業(yè)鏈，實(shí)現(xiàn)商城整體升級。享天時、占地利、得人和，符合業(yè)態(tài)規(guī)劃者，先到先得。(圖片漳平汽車南站建設(shè)、永漳高速漳平出口處、工程旁邊五星級酒店建設(shè))燈飾、家具、根底建材、娛樂美食優(yōu)先考慮，時機(jī)難得，切勿錯失擴(kuò)張良機(jī)。(四)招商宣傳推廣1、宣傳推廣方案宣傳渠道宣傳媒體規(guī)格投放時間備注戶外高炮戶外廣告整版廣告2021年10月—2021年2月招商宣傳做四個月自辦刊物企業(yè)內(nèi)刊整版廣告10月、12月企業(yè)內(nèi)刊招商宣傳2次短信中國移動70字短信息10月份個體工商戶商戶群發(fā)？DM單報(bào)紙夾報(bào)A310月份1次，11月份1次、12月份1次針對目標(biāo)客戶群電臺播送播送電臺15’2021年11月、12月整體開業(yè)前做推廣備注：戶外高炮考慮更換目的在于近期必須加強(qiáng)廣告力度，因此用4個月的戶外廣告頁面做招商推廣。自創(chuàng)閩西南企業(yè)內(nèi)刊，樹立權(quán)威地位。2、宣傳版面及短信內(nèi)容宣傳版面文案：閩西南商貿(mào)城與時俱進(jìn)，順應(yīng)漳平開展需求，擴(kuò)容升級，H地塊商鋪熾熱招商進(jìn)行中，誠征家居、建材、汽貿(mào)、美食、娛樂等品牌商戶享天時，得地利，占人和，符合規(guī)劃者，先到先得。招商：0597—7777666短信內(nèi)容：閩西南商貿(mào)城與時俱進(jìn)順應(yīng)漳平開展需求，擴(kuò)容升級，H地塊商鋪品牌建材、家居登記進(jìn)行中，招商熱線：0597—7777666閩西南商貿(mào)城，升級改造，市場全面開展，H地塊商鋪品牌建材、家居招商進(jìn)行中，招商熱線：0597—7777666四、市場運(yùn)營建議〔一〕、市場運(yùn)營簡要說明市場統(tǒng)一運(yùn)營，主要包含統(tǒng)一招商、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一物管、統(tǒng)一效勞監(jiān)督。標(biāo)準(zhǔn)商城管理，提升物業(yè)效勞。管理是一門科學(xué)，根據(jù)現(xiàn)代化商場管理的要求，制定完善各項(xiàng)規(guī)章制度和工作流程，并盡量做到有量化標(biāo)準(zhǔn)，改變過去粗放式管理為精細(xì)化管理。停車管理、衛(wèi)生管理、二次裝修監(jiān)督有專門的制度在管理，專門人員在負(fù)責(zé)，由物管經(jīng)理進(jìn)行統(tǒng)籌管理。注重營銷，增強(qiáng)商場活力。加強(qiáng)與現(xiàn)有商戶互動，不間斷開展各類商品營銷活動，市場營銷策略是：推廣工作與招商工作相結(jié)合，定期不定期的商品推介會與節(jié)假日常態(tài)化的商品營銷活動相結(jié)合，尤其在“分類〞與“常態(tài)化〞上下功夫，力爭做到每個雙休日、節(jié)假日都有促銷活動。簡單而言：人員到位，制度到位，管理到位，活動多，推廣多，營銷到位。〔二〕內(nèi)場管理1、加強(qiáng)現(xiàn)場商業(yè)氣氛的完善，商戶經(jīng)營時間管理，確保