房產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)管理制度總則一、目的為規(guī)范房產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)流程，提高開(kāi)發(fā)效率，確保開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量和安全，制定本管理制度。本制度適用于本公司所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，包括土地獲取、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、銷售與交付等各個(gè)環(huán)節(jié)。二、管理原則1.規(guī)范化原則：遵循國(guó)家法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，建立健全的開(kāi)發(fā)管理體系，確保各項(xiàng)工作有章可循。2.精細(xì)化原則：對(duì)開(kāi)發(fā)過(guò)程進(jìn)行精細(xì)化管理，注重細(xì)節(jié)，提高管理水平和工作效率。3.協(xié)同化原則：加強(qiáng)各部門(mén)之間的協(xié)作與溝通，形成合力，共同推動(dòng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。4.風(fēng)險(xiǎn)控制原則：建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，及時(shí)識(shí)別和應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各種風(fēng)險(xiǎn)，確保項(xiàng)目的安全和穩(wěn)定。三、管理機(jī)構(gòu)與職責(zé)1.公司設(shè)立開(kāi)發(fā)管理部，負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程管理。開(kāi)發(fā)管理部設(shè)經(jīng)理一名，副經(jīng)理若干名，成員若干名。2.開(kāi)發(fā)管理部經(jīng)理職責(zé)：全面負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理工作，制定開(kāi)發(fā)計(jì)劃和管理制度，組織實(shí)施并監(jiān)督檢查。協(xié)調(diào)各部門(mén)之間的工作關(guān)系，解決開(kāi)發(fā)過(guò)程中的重大問(wèn)題。負(fù)責(zé)與政府部門(mén)、合作伙伴等外部單位的溝通與協(xié)調(diào)，維護(hù)公司的合法權(quán)益。組織編制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)算和成本控制計(jì)劃，監(jiān)督項(xiàng)目的成本執(zhí)行情況。負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收和交付工作，確保項(xiàng)目符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和要求。3.開(kāi)發(fā)管理部副經(jīng)理職責(zé)：協(xié)助經(jīng)理開(kāi)展工作，具體負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的某一階段或某一方面的管理工作。制定分管工作的管理制度和工作計(jì)劃，組織實(shí)施并監(jiān)督檢查。協(xié)調(diào)相關(guān)部門(mén)之間的工作，解決分管工作中的問(wèn)題。參與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)算編制和成本控制工作，負(fù)責(zé)分管工作的成本核算和分析。4.開(kāi)發(fā)管理部成員職責(zé)：具體負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的日常管理工作，包括文件起草、資料收集、會(huì)議組織等。協(xié)助經(jīng)理和副經(jīng)理開(kāi)展工作，完成分管領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項(xiàng)任務(wù)。負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度控制、質(zhì)量控制和安全管理工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題。參與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制工作，負(fù)責(zé)分管工作的成本核算和分析。四、開(kāi)發(fā)流程1.土地獲取市場(chǎng)調(diào)研：開(kāi)發(fā)管理部負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研，收集土地信息，分析市場(chǎng)趨勢(shì)和需求，為公司的土地獲取決策提供依據(jù)。項(xiàng)目立項(xiàng)：根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，公司確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，并進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。立項(xiàng)文件包括項(xiàng)目建議書(shū)、可行性研究報(bào)告等。土地競(jìng)拍：公司參與土地競(jìng)拍，通過(guò)競(jìng)價(jià)方式獲得土地使用權(quán)。在競(jìng)拍過(guò)程中，開(kāi)發(fā)管理部負(fù)責(zé)制定競(jìng)拍策略，組織競(jìng)拍團(tuán)隊(duì)，確保競(jìng)拍成功。土地出讓合同簽訂：公司與土地出讓方簽訂土地出讓合同，明確土地的用途、面積、價(jià)格、付款方式等條款。2.規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)委托：公司委托具有相應(yīng)資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)行項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作。規(guī)劃設(shè)計(jì)委托文件包括規(guī)劃設(shè)計(jì)合同、設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)等。方案設(shè)計(jì)：規(guī)劃設(shè)計(jì)單位根據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的要求，編制項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)文件，包括總平面圖、建筑設(shè)計(jì)方案、景觀設(shè)計(jì)方案等。初步設(shè)計(jì)：規(guī)劃設(shè)計(jì)單位根據(jù)方案設(shè)計(jì)文件，編制項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)文件，包括建筑施工圖、結(jié)構(gòu)施工圖、給排水施工圖、電氣施工圖等。施工圖審查：公司委托具有相應(yīng)資質(zhì)的施工圖審查機(jī)構(gòu)對(duì)初步設(shè)計(jì)文件進(jìn)行審查，確保設(shè)計(jì)文件符合國(guó)家法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的要求。規(guī)劃報(bào)建：公司根據(jù)審查通過(guò)的初步設(shè)計(jì)文件，向政府規(guī)劃部門(mén)辦理規(guī)劃報(bào)建手續(xù)，獲得規(guī)劃許可證。3.工程建設(shè)施工招標(biāo)：公司委托具有相應(yīng)資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行施工招標(biāo)工作。施工招標(biāo)文件包括招標(biāo)文件、工程量清單、招標(biāo)控制價(jià)等。施工單位選擇：公司通過(guò)招標(biāo)方式選擇施工單位，并與施工單位簽訂施工合同。施工合同包括工程范圍、工程質(zhì)量、工程進(jìn)度、工程價(jià)款等條款。施工管理：施工單位按照施工合同的要求進(jìn)行工程建設(shè)，開(kāi)發(fā)管理部負(fù)責(zé)對(duì)施工過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督和管理，包括工程進(jìn)度控制、工程質(zhì)量控制、工程安全管理等。工程變更管理：在工程建設(shè)過(guò)程中，如需要進(jìn)行工程變更，開(kāi)發(fā)管理部負(fù)責(zé)組織相關(guān)部門(mén)進(jìn)行論證和審批，并及時(shí)辦理工程變更手續(xù)。工程驗(yàn)收：工程竣工后，開(kāi)發(fā)管理部組織相關(guān)部門(mén)進(jìn)行工程驗(yàn)收，包括竣工驗(yàn)收和交付驗(yàn)收。竣工驗(yàn)收合格后，公司向政府建設(shè)部門(mén)辦理竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，交付驗(yàn)收合格后，公司將房屋交付給業(yè)主。4.銷售與交付銷售策劃：公司制定銷售策劃方案，包括銷售價(jià)格、銷售策略、銷售渠道等。銷售策劃方案經(jīng)公司審批后實(shí)施。銷售準(zhǔn)備：公司準(zhǔn)備銷售資料，包括樓盤(pán)介紹、戶型圖、樣板房等，并對(duì)銷售人員進(jìn)行培訓(xùn)。銷售實(shí)施：公司通過(guò)銷售渠道進(jìn)行房屋銷售，與購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同，并收取購(gòu)房款。交付準(zhǔn)備：公司準(zhǔn)備交付資料，包括房屋驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、房屋鑰匙等，并對(duì)交付工作進(jìn)行安排。房屋交付：公司按照合同約定的時(shí)間和方式將房屋交付給業(yè)主，并辦理相關(guān)手續(xù)。五、管理制度1.計(jì)劃管理制度開(kāi)發(fā)管理部負(fù)責(zé)制定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總體計(jì)劃和年度計(jì)劃，明確各階段的工作任務(wù)、時(shí)間節(jié)點(diǎn)和責(zé)任人。各部門(mén)根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總體計(jì)劃和年度計(jì)劃，制定本部門(mén)的工作計(jì)劃，明確工作任務(wù)和時(shí)間節(jié)點(diǎn)。開(kāi)發(fā)管理部定期對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的計(jì)劃執(zhí)行情況進(jìn)行檢查和評(píng)估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題，確保計(jì)劃的順利實(shí)施。2.質(zhì)量管理體系公司建立質(zhì)量管理體系，制定質(zhì)量管理文件，包括質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)、質(zhì)量手冊(cè)、程序文件等。開(kāi)發(fā)管理部負(fù)責(zé)組織實(shí)施質(zhì)量管理體系，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量進(jìn)行全過(guò)程管理，包括設(shè)計(jì)質(zhì)量、施工質(zhì)量、材料質(zhì)量等。公司設(shè)立質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)，負(fù)責(zé)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督和檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)督促整改。3.成本管理制度開(kāi)發(fā)管理部負(fù)責(zé)編制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)算和成本控制計(jì)劃，明確項(xiàng)目的成本目標(biāo)和控制措施。各部門(mén)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，嚴(yán)格按照成本控制計(jì)劃進(jìn)行成本控制，不得超支。開(kāi)發(fā)管理部定期對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本執(zhí)行情況進(jìn)行分析和評(píng)估，及時(shí)調(diào)整成本控制措施，確保項(xiàng)目的成本控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。4.安全管理制度公司建立安全管理制度，制定安全管理文件，包括安全方針、安全目標(biāo)、安全手冊(cè)、程序文件等。開(kāi)發(fā)管理部負(fù)責(zé)組織實(shí)施安全管理制度，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的安全進(jìn)行全過(guò)程管理，包括施工安全、消防安全、交通安全等。公司設(shè)立安全監(jiān)督部門(mén)，負(fù)責(zé)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的安全進(jìn)行監(jiān)督和檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)督促整改。5.檔案管理制度公司建立檔案管理制度，制定檔案管理文件，包括檔案分類、檔案編號(hào)、檔案保管、檔案利用等。開(kāi)發(fā)管理部負(fù)責(zé)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的檔案進(jìn)行管理，包括文件資料的收集、整理、歸檔、保管和利用等。各部門(mén)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，及時(shí)將相關(guān)文件資料移交開(kāi)發(fā)管理部進(jìn)行歸檔管理。六、考核與激勵(lì)1.公司建立績(jī)效考核制度，對(duì)開(kāi)發(fā)管理部及各部門(mén)的工作績(jī)效進(jìn)行考核。績(jī)效考核指標(biāo)包括工作任務(wù)完成情況、工作質(zhì)量、工作效率、成本控制、安全管理等方面。2.績(jī)效