·2021年濰坊市區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

背景1、2021年濰坊房地產(chǎn)市場開展迅速，實(shí)現(xiàn)了量價齊行的豐收局面，市場潛力有待挖掘；2、2021年，地產(chǎn)大鱷陸續(xù)進(jìn)駐，給濰坊房地產(chǎn)市場增添了諸多的不確定性，市場形勢撲朔迷離；3、2021年中建·大觀天下在市場上取得了豐碩的戰(zhàn)績，銷售額和銷售單價均創(chuàng)造濰坊市房地產(chǎn)市場紀(jì)錄；4、中建·大觀天下2021年銷售目標(biāo)急需確定，并制定相關(guān)的營銷策略，為下一步工作開展定下基調(diào)。目錄：第一局部濰坊市宏觀環(huán)境分析第一局部濰坊市宏觀環(huán)境分析第二局部濰坊市房地產(chǎn)市場分析第二局部濰坊市房地產(chǎn)市場分析第一局部宏觀環(huán)境第一局部宏觀環(huán)境一、近期政策環(huán)境分析2021年下半年，基于控制通貨膨脹的一系列國家宏觀調(diào)控政策頻繁出臺，極大地抑制了房地產(chǎn)投資和需求。9.29新政——首付提至3成；暫停發(fā)放三套房及以上貸款首購房客戶首付3成及以上，二套房首付款不低于5成，利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購房第三套及以上住房貸款。政策分析：客戶：此政策極大地抑制了投資需求，同時在一定程度上影響到剛性需求客戶的購房需求，此次新政是非常嚴(yán)厲的。產(chǎn)品：新政對130㎡以上的改善型需求產(chǎn)品影響相對較小，對90㎡以下的剛性需求產(chǎn)品、100-120㎡的改善型和剛性符合產(chǎn)品產(chǎn)生一定的影響。10.19新政——加息0.25個百分點(diǎn)金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的2.25%提高到2.50%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.56%；局部城市開始出臺限購令政策，強(qiáng)制限定購房數(shù)量。政策分析：加息初期影響較小，但通過連續(xù)加息、作用累加后房價開始明顯下降。加息通常是小幅漸進(jìn)的，雖然加息開始階段市場對是否開啟加息周期尚未形成共識、對房價的作用也不明顯，但隨著屢次加息、市場進(jìn)入加息周期的預(yù)期確立，房價也將可能持續(xù)下跌。開發(fā)商：限制了開發(fā)商資金的正常運(yùn)作，增加投資本錢，將會迫使局部開發(fā)商暫停投資方案。客戶：加大客戶的購房本錢，“一刀切〞的政策進(jìn)一步遏制客戶的購房需求；對局部投資客戶的影響較大，迫使其將資金轉(zhuǎn)入銀行、股票等金融機(jī)構(gòu)。11.5新政——停止發(fā)放第三套及以上住房公積金個人住房貸款使用住房公積金個人住房貸款購置首套普通自住房，套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%；第二套住房公積金個人住房貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍；停止向購置第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個人住房貸款。政策分析：此次公積金貸款規(guī)那么的調(diào)整將主要影響城市中普通居民購置需求，從比例構(gòu)成上看由于房價漲幅較大的城市與公積金貸款無關(guān)，投機(jī)性購房需求占較大比重，因此此次公積金貸款規(guī)那么的調(diào)整，對二三線城市的影響將大于一線城市。11.16新政——銀行存款準(zhǔn)備金率提高0.5個百分點(diǎn)從2021年11月16日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。11.29新政——銀行存款準(zhǔn)備金率提高0.5個百分點(diǎn)從2021年11月29日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。12.20新政——銀行存款準(zhǔn)備金率再次提高0.5個百分點(diǎn)從2021年12月20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。政策分析：開發(fā)商：通過三輪人民幣存款準(zhǔn)備金率上調(diào)，銀行放貸能力受束縛，進(jìn)一步抑制開發(fā)商房地產(chǎn)投資?？蛻簦捍偈咕植靠蛻魧①Y金轉(zhuǎn)向銀行、證券等金融機(jī)構(gòu)，購房需求受到間接抑制。十二五規(guī)劃研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，完善房地產(chǎn)稅收制度，使其適應(yīng)經(jīng)濟(jì)開展方式。調(diào)控樓市；完善土地市場，加強(qiáng)土地監(jiān)管，結(jié)合財稅、金融政策，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息化建設(shè)，加強(qiáng)信用機(jī)制建設(shè)。提高居住水平，增強(qiáng)公共效勞，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)。政策分析：十二五規(guī)劃建設(shè)中明確提出了對房地產(chǎn)的要求，比照十一五規(guī)劃，盡管十一五規(guī)劃中有提到房地產(chǎn)的規(guī)劃，但是在十一五規(guī)劃建設(shè)當(dāng)中是只字未提，說明了政府對當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的決心，未來房地產(chǎn)行業(yè)將朝著更加理性的方向前進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)將面臨新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。十二五規(guī)劃說明了國家對房地產(chǎn)調(diào)控的決心和態(tài)度，一些列政策的相繼出臺對房地產(chǎn)市場的影響較大，主要表現(xiàn)在以下兩個方面：開發(fā)商：對開發(fā)商而言，其收益和投資比重將會大大縮減，房地產(chǎn)投資將會面臨較以前更大的風(fēng)險；客戶：增加了投資型客戶的購房本錢，收益的較低，將會迫使投資客冷靜面對樓市，減少投資性購房。?建議?中多處提到調(diào)控樓市的相關(guān)內(nèi)容，傳達(dá)在當(dāng)前的樓市調(diào)控大背景下政府不會放松調(diào)控的信號，但并未獨(dú)立成章；其中土地和稅收是針對樓市中長期規(guī)劃的政策，金融政策通常是針對短期內(nèi)調(diào)控的政策，公共效勞主要是為了加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)對民生的奉獻(xiàn)。小結(jié)：國家宏觀政策愈演愈厲，針對房地產(chǎn)調(diào)控的措施逐漸強(qiáng)化，并伴隨著銀根的步步縮緊，房地產(chǎn)需求進(jìn)一步抑制，投資環(huán)境惡化。從國家近期出臺的相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策來看，無論是政府出臺的購房規(guī)定還是金融機(jī)構(gòu)出臺的相關(guān)信貸政策，都是為了抑制房價過快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)良性開展的根本目標(biāo)。對于濰坊房地產(chǎn)市場而言，本身的地域特點(diǎn)決定了其受政策影響程度較一線城市受涉及程度將會減弱，但對濰坊房地產(chǎn)市場的開展速度起到了一定得抑制作用，對購房客戶和開發(fā)商而言都存在一段時間的緩沖和過度時間。2、濰坊政策落地執(zhí)行情況地方政策執(zhí)行情況嚴(yán)格執(zhí)行國家出臺的契稅政策，對個人購置普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅；對個人購置90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。在認(rèn)籌方式及認(rèn)籌金繳納方面，政府表示嚴(yán)格執(zhí)行，但相關(guān)具體政策并未出臺。針對局部城市近期“限購令〞政策，濰坊市政府尚未出臺相關(guān)政策。針對國家出臺的標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場的政策法規(guī)，濰坊市政府并未出臺相關(guān)實(shí)施細(xì)那么。濰坊金融機(jī)構(gòu)、銀行嚴(yán)格執(zhí)行國務(wù)院新政首購房客戶首付3成及以上；二套房首付款不低于5成，利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購房第三套及以上住房貸款。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率連續(xù)四次上調(diào)0.5個百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的2.50%提高到4.50%。一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.56%。停止發(fā)放第三套及以上住房公積金個人住房貸款。3、濰坊市場政策抗壓能力分析濰坊房地產(chǎn)市場特點(diǎn)供給量過大：從市場供給來看，濰坊市近幾年加大城市改造力度，整個城市處在全面改造階段，城區(qū)土地開發(fā)量巨大，市場供給遍地開花，存量逐年遞增。剛性需求旺盛：從市場需求來看，濰坊市場以剛性需求為主，剛需在市場需求中所占比例超過50%。濰坊市場存在四大剛性需求，首先是城鎮(zhèn)化快速開展帶來的大量住房需求；其次是舊城改造催生的住房需求；第三是濰坊經(jīng)濟(jì)快速開展，房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入了改善性剛需時代；第四是橄欖型經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定的收入帶來的剛性投資需求。四類需求在未來幾年將會繼續(xù)增長。小結(jié)：一邊是城市化開展，需求持續(xù)增長；一邊是城市改造加快，土地供給量持續(xù)增加，市場整體呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢。9.29政策僅僅是對市場局部需求的短期抑制，短期效果尚可，長期來看，一旦需求釋放，勢必會給樓市帶來反彈。二、宏觀經(jīng)濟(jì)第二、宏觀經(jīng)濟(jì)第一局部宏觀環(huán)境1、人口濰坊市人口總數(shù)自2021年開始飛速增長，截止到2021年6月，濰坊市戶籍總?cè)丝诘竭_(dá)867.85萬人，市區(qū)人口181.25萬人，統(tǒng)計暫住人口約27萬人。2005-2021年，市區(qū)人口年均增長5.7%，增長較快。城區(qū)濰城寒亭坊子奎文青州諸城壽光安丘高密昌邑臨朐全部人口數(shù)36萬42萬52萬49萬90萬107萬103萬93萬85萬58萬86萬867萬市區(qū)人口總數(shù)的連年上漲，標(biāo)志著濰坊城市化已經(jīng)進(jìn)入快速開展的階段，城市化將對城市房地產(chǎn)開展產(chǎn)生重要推動作用，“人口紅利〞愈加明顯。

2、GDP、人均GDP2005-2021年濰坊GDP年均增長率保持在13%以上，省內(nèi)排名第四。2005-2021年濰坊GDP年均增長13%以上，經(jīng)濟(jì)的快速、穩(wěn)定開展為房地產(chǎn)開發(fā)奠定了堅(jiān)實(shí)根底。濰坊GDP排名省內(nèi)第四，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)。伴隨城市GDP穩(wěn)步增長，城市經(jīng)濟(jì)總量逐漸擴(kuò)大，穩(wěn)定增長的經(jīng)濟(jì)環(huán)境為城市房地產(chǎn)開發(fā)提供了良好的大環(huán)境，為房地產(chǎn)市場的開展提供了堅(jiān)實(shí)保障。3、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)近幾年，濰坊第三產(chǎn)業(yè)所占比重逐步加大，2021年占到GDP的31.57%，第三產(chǎn)業(yè)仍有較大開展空間；第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值年增長率在14-22%之間。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐年優(yōu)化，2021年第三產(chǎn)業(yè)所占比重到達(dá)31.75%，和效勞業(yè)興旺地區(qū)相比，還有較大差距，有很大的上升空間。2005-2021年第三產(chǎn)業(yè)年均增速保持14.00%以上，甚至在2007年到達(dá)22.69%，開展十分迅速。三產(chǎn)比例逐步優(yōu)化，為房地產(chǎn)提供了良好的產(chǎn)業(yè)環(huán)境，效勞業(yè)增強(qiáng)有利于私營經(jīng)濟(jì)開展，促使居民收入穩(wěn)步增長。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)總量的快速增長，居民消費(fèi)水平的整體上升將會為房地產(chǎn)市場的快速開展提供有力的保障。4、產(chǎn)業(yè)人口人口規(guī)模：超過13.3萬人消費(fèi)水平：收入比擬穩(wěn)定，福利較好，消費(fèi)水平較高。需求：百貨、餐飲、休閑娛樂特點(diǎn)描述：人流量大，拉動力強(qiáng)。知名企業(yè)：山東中煙工業(yè)公司青州卷煙廠山東?；瘓F(tuán)；濰坊柴油機(jī)廠；山東晨鳴紙業(yè)集團(tuán)股份；北汽福田汽車股份諸城汽車廠；山東昌邑石化；山東海龍股份；山東新郎希努爾集團(tuán)股份；得利斯食品等隨著企業(yè)的迅速開展，產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，產(chǎn)業(yè)人口不斷增加，而這些產(chǎn)業(yè)人口消費(fèi)水平高，會成為高質(zhì)量的潛在住房需求。5、固定資產(chǎn)投資濰坊固定資產(chǎn)投資逐年增加，10年上半年固定資產(chǎn)投資完成931.5億元2021年濰坊固定資產(chǎn)投資已達(dá)1890.5億元，2006年-2021年固定資產(chǎn)投資年增長率均在15%以上，08年和09年年增長率均達(dá)24%以上。固定資產(chǎn)增長較為明顯，市政、道路等不斷完善，城市骨架被不斷拉大，城市面貌得以優(yōu)化。城市環(huán)境的改善大大提升了周邊土地價值，為房地產(chǎn)開發(fā)提供持續(xù)開展的動力。6、人均可支配收入2021年濰坊市人均可支配收入17267.3元，2006年-2021年人均可支配收入年均增長率為13.7%，居民購置能力逐漸增強(qiáng)，商品房潛在的首次置業(yè)者和改善型剛需客戶眾多。2006年-2021年濰坊市人均可支配收入年增長速度均在10%以上，增長速度較快，人均消費(fèi)性支出年增長速度06年和07年增長速度均在15%以·上，08年由于受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，消費(fèi)性支出增長速度有小幅下降，但總體保持平穩(wěn)增長態(tài)勢，濰坊市人均生活水平逐年提高。濰坊市人均購置能力穩(wěn)步增強(qiáng)，城市居民消費(fèi)有所保障，對于房地產(chǎn)來說客戶購置力增強(qiáng)是城市房地產(chǎn)開展的重要保證。7、濰坊市歷年房地產(chǎn)投資額近幾年，濰坊房地產(chǎn)開發(fā)投資額快速增長，年增長率在30%以上，2021年上半年同比增長47.2%，投資額排名全省第三。房地產(chǎn)開發(fā)投資增長較快，增速明顯高于去年同期。2021年上半年，全市房地產(chǎn)投資完成165.2億元，增長47.2%，住宅投資增長40.4%，辦公樓投資增長26.3%，商業(yè)營業(yè)用房投資增長35.3%。與省內(nèi)其它城市相比，濰坊房地產(chǎn)開發(fā)投資額所占比例較高。2021年上半年占全省房地產(chǎn)投資額11.7%，排在濟(jì)南、青島之后，位列全省第三。濰坊房地產(chǎn)投資額開展的迅猛勢頭說明開發(fā)企業(yè)對于濰坊市場的開展具有較強(qiáng)的信心。8、商品房施工及竣工面積2007年以來，商品房施工面積大幅增長，今年上半年商品房施工面積已超出2021年全年；商品房年竣工面積在400-600萬平米之間，房地產(chǎn)市場整體供給較大。2007年以來，濰坊市商品房施工面積大幅增長，年增長率在20%-40%，今年上半年超出2021年全年施工面積，到達(dá)2882.2萬平米，同比增長67.3%，比上年同期加快45.5個百分點(diǎn)，其中住宅施工面積2245.2萬平方米，增長71.8%，加快52.4個百分點(diǎn)，占全部商品房施工面積的77.9%。商品房竣工面積在400-600萬平米之間，房地產(chǎn)市場整體供給較大。9、商品房銷售面積濰坊商品房市場成交規(guī)模較大，2007-2021年兩年穩(wěn)定保持在500萬平米，2021年躍升至861.5萬平米，同比增長69.9%；目前一手住宅均價約3600元/平米。濰坊商品房市場供給充足，年成交量穩(wěn)定在500萬平米以上，2021年躍升至861.5萬平米，同比增長69.9%。今年上半年商品房銷售面積為488.8萬平方米，增長69.7%，比上年同期增速加快42個百分點(diǎn)。價格方面，統(tǒng)計公報數(shù)據(jù)顯示，濰坊市近幾年商品房價格〔包含二手房、經(jīng)濟(jì)適用房等在內(nèi)〕在2000-3000元/平米之間。根據(jù)我司對一手住宅市場的監(jiān)測，目前濰坊市區(qū)一手住宅均價約為3600元/平米，同比增長約10%。三、城市規(guī)劃及交通第一三、城市規(guī)劃及交通第一局部宏觀環(huán)境2021年2021年9月,由山東省委省政府組織編制的?山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)開展規(guī)劃?和?山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)改革開展試點(diǎn)總體方案?已上報并等待批準(zhǔn)。濰坊連接藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)的東西兩翼，戰(zhàn)略地位十分重要。房地產(chǎn)市場外部開展環(huán)境優(yōu)越。海洋生物醫(yī)藥、現(xiàn)代海洋漁業(yè)、海洋文化旅游業(yè)等海洋產(chǎn)業(yè)不斷開展壯大，形成了濰坊的產(chǎn)業(yè)競爭新優(yōu)勢。2021年4月胡錦濤總書記視察山東，作出打造山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)的指示藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)的規(guī)劃范圍包括了山東全部海域15萬余平方公里，以及山東半島7個省轄市〔包括濰坊〕、51個沿?？h市區(qū)，陸域面積達(dá)6.4萬平方公里，陸域面積超過全省的40％藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)最終要落實(shí)在產(chǎn)業(yè)和工程上。濰坊提出實(shí)施?°三個千億?±方案，以千億級的投入，打造千億級產(chǎn)業(yè)，造就千億級企業(yè)，顯示出了非同尋常的氣魄與膽略。千萬噸石化、百萬輛汽車、百萬千瓦光伏電池、50萬盞LED路燈?-?-這一個個優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群，成為濰坊藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)成就最生動的寫照。2、輕軌工程濰坊輕軌工程啟動，30億打造山東省內(nèi)首條輕軌，從建設(shè)城區(qū)至濱海新城，全長約50公里輕軌，每小時最高運(yùn)送客流量可達(dá)3萬人，促進(jìn)濰坊市“半小時經(jīng)濟(jì)圈〞的開展。青島、煙臺、威海、濰坊半島城際快速軌道交通的在途時間不超過一小時，四城市到周邊縣城以及主要城鎮(zhèn)的在途時間不超過半小時，規(guī)劃實(shí)現(xiàn)時間為今后20年內(nèi)。輕軌建設(shè)拉進(jìn)區(qū)域之間的距離，增加人口和信息的流動性加強(qiáng)，將極大的帶動沿線周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場快速開展。工程所在區(qū)域距離輕軌較近，將會直接帶動區(qū)域的開展速度，可以吸引更多的外地客戶前來購置，為區(qū)域房地產(chǎn)的迅速開展?fàn)幦「嗟目蛻糍Y源。3、城市格局分析——中心城市空間“一心、一環(huán)、一廊、一軸〞的結(jié)構(gòu)模式“一廊〞“一廊〞是白浪河、虞河兩岸綠化帶及兩河之間的綠地構(gòu)成貫穿“一心〞的中央綠色生態(tài)通道“一心〞是由虞河路、北宮街、北海路、健康街所圍合的城市中心區(qū)，是優(yōu)化、提升中心城市效勞功能的主體“一軸“一軸〞指由北海路向北延伸連接濱海新城的經(jīng)濟(jì)開展軸“一環(huán)〞是長松路、玄武街、濰縣路、寶通街組成的城市快速交通環(huán)體東南片區(qū)所在區(qū)域處于“一環(huán)〞和“一軸〞的交匯處，從城市格局的角度來看，未來區(qū)域開展?jié)摿薮蟆?、城市開展方向東、南、西、北，四向開展，城市規(guī)模正快速拓展；南部控制工業(yè)，創(chuàng)造宜居環(huán)境，將成為中高端置業(yè)者向往的置業(yè)方向。重點(diǎn)開展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，形成高新技術(shù)開展的高地和一流平臺重點(diǎn)開展先進(jìn)制造業(yè)，承當(dāng)起全市經(jīng)濟(jì)開展重頭戲任務(wù)重點(diǎn)開展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，形成高新技術(shù)開展的高地和一流平臺重點(diǎn)開展先進(jìn)制造業(yè)，承當(dāng)起全市經(jīng)濟(jì)開展重頭戲任務(wù)重點(diǎn)開展效勞業(yè)，滿足商貿(mào)、文化、教育、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和居住生活等方面的需要重點(diǎn)開展效勞業(yè)，滿足商貿(mào)、文化、教育、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和居住生活等方面的需要南部山區(qū)經(jīng)濟(jì)帶為重點(diǎn)保護(hù)區(qū)域，控制重化工業(yè)向南擴(kuò)張，實(shí)施保護(hù)性開發(fā)，開展特色、生態(tài)農(nóng)業(yè)和輕型工業(yè)，做大做強(qiáng)生態(tài)旅游業(yè)南部山區(qū)經(jīng)濟(jì)帶為重點(diǎn)保護(hù)區(qū)域，控制重化工業(yè)向南擴(kuò)張，實(shí)施保護(hù)性開發(fā)，開展特色、生態(tài)農(nóng)業(yè)和輕型工業(yè)，做大做強(qiáng)生態(tài)旅游業(yè)重點(diǎn)開展物流業(yè)，努力成為全省乃至華東地區(qū)重要的物流節(jié)點(diǎn)5、城市化進(jìn)程濰坊城市化進(jìn)程加快，預(yù)計今后10年城市化率平均每年增長1.6個百分點(diǎn)，約2.5-3萬戶農(nóng)業(yè)人口進(jìn)城，人口的增長將為房地產(chǎn)市場提供穩(wěn)定的需求。自2005年起，濰坊城市擴(kuò)張開始提速。截止2021年，濰坊城市化率為46.92%，近三年平均增長2-5%。根據(jù)濰坊市政府規(guī)劃，2021濰坊城市化率將到達(dá)62%。城市開發(fā)將導(dǎo)致每年約2.5-3萬戶農(nóng)業(yè)人口進(jìn)城，將對房地產(chǎn)市場提供穩(wěn)定的需求。城市化進(jìn)程的不斷加快，城市人口的不斷增加，更多的購房需求將會增加商品房的銷售面積，加速房地產(chǎn)市場的開展。從近幾年城市化進(jìn)程可以看出，濰坊市城市化進(jìn)程不斷提高，將會為房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)定開展提供持久的驅(qū)動力。6、舊城改造近幾年，政府加大舊改力度，濰坊市舊城改造進(jìn)程加快，年投資額在90億元以上；舊城改造對房地產(chǎn)市場的促進(jìn)作用將持續(xù)3年以上。2021年以來，濰坊市加快舊城改造進(jìn)程，對舊小區(qū)、城中村、危房區(qū)及棚戶區(qū)三大重點(diǎn)實(shí)施改造，年投資額在90億元以上。城中村、危房區(qū)及棚戶區(qū)改造，全部采用市場化運(yùn)作。全市舊城改造工程方案于2021年根本完成，而拆遷引發(fā)的購房剛性需求有一定的滯后性，因此，舊城改造對濰坊房地產(chǎn)市場開展的促進(jìn)作用將持續(xù)3年以上。小結(jié)：濰坊市房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境較好，城市經(jīng)濟(jì)迅速開展，城市建設(shè)步伐不斷加快，城市人口不斷增加，為房地產(chǎn)市場的迅速開展提供了良好的外部環(huán)境，隨著近期國家新政的不斷出臺，一刀切的政策對全國房地產(chǎn)市場的影響較大，濰坊作為三線城市的典型代表，現(xiàn)階段處于房地產(chǎn)開展的黃金時期，整體供給量較大，整體房價較低，房地產(chǎn)泡沫較少，政策出臺之后對剛性需求客戶和局部投資客戶產(chǎn)生一定得影響，對購置能力較強(qiáng)的改善型需求客戶影響較?。恍抡某雠_在一定程度上影響了局部客戶的購房需求，但是整體市場開展環(huán)境較好，開展速度并未受到明顯影響。政策方面：對濰坊局部開發(fā)商的資金正常運(yùn)作產(chǎn)生影響較大，房地產(chǎn)投資需求受到抑制。對局部購置能力較差的改善型需求客戶產(chǎn)生一定影響，對剛性需求客戶和購置能力較強(qiáng)的改善型需求客戶產(chǎn)生的影響較小，市場整體開展趨勢較快。宏觀經(jīng)濟(jì)方面：濰坊市近年來GDP總量、固定資產(chǎn)投資、人均可支配收入等硬性經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不斷提高，城市經(jīng)濟(jì)開展迅速，為房地產(chǎn)市場的開展奠定了良好的根底；濰坊市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、房地產(chǎn)投資額的不斷增加加速了城市化建設(shè)的進(jìn)程，對城市的經(jīng)濟(jì)的快速開展起到巨大的推動作用。城市規(guī)劃及人口方面：濰坊市城市規(guī)劃格局清楚，城市化進(jìn)程不斷加快，東南片區(qū)逐漸成為城市開展的主方向，成為未來濰坊的政治的居住中心；人口的快速增長，產(chǎn)業(yè)人口的合理化分配，為房地產(chǎn)的迅速開展提供了堅(jiān)實(shí)的保障，加速了城市經(jīng)濟(jì)的開展步伐。一、濰坊市場概況第一、濰坊市場概況第二局部房地產(chǎn)市場1、濰坊市房地產(chǎn)市場整體供需情況2021年濰坊市區(qū)〔奎文、濰城、高新、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)〕在售工程約200個，目前市場供給總量約1350萬㎡，其中新增供給約400萬平米，市場供給充足。2021年1-11月濰坊市區(qū)去化180萬平米，市場整體供大于求。年份年底存量〔萬㎡〕新增供給量〔萬㎡〕供給總量〔萬㎡〕去化量〔萬㎡〕供給/去化2006年320320903.62007年2303305601174.82021年443350793958.32021年69840010981308.42021年1-11月96840013681808濰坊市近幾年供需情況一直處于供大于求的局面，市場存量的增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過去化量的增速。隨著時間的推移，市場存量不斷累加，截止到2021年11月份，市場供需比到達(dá)7.6：1，供需關(guān)系嚴(yán)重失衡。2、2021年住宅價格變化情況2021年，濰坊市房地產(chǎn)開展速度較快，整體價格漲幅在17-18%，雖受國家調(diào)控政策影響，但整體市場仍然處于穩(wěn)步上漲趨勢。2021年濰坊市宏觀經(jīng)濟(jì)開展迅速，GDP總量及人均可支配收入再創(chuàng)新高；以中建·大觀天下和泰華城·榮觀華府為代表高端、高品質(zhì)工程的不斷涌現(xiàn)為房地產(chǎn)市場的開展注入了動力；為加快濰坊城市化建設(shè)的進(jìn)程，市政府大力扶植房地產(chǎn)市場的開展；基于以上三方面因素，2021年濰坊房地產(chǎn)市場整體價格上漲幅度較大。第二第二局部房地產(chǎn)市場二、各區(qū)域市場分析1、房地產(chǎn)市場區(qū)域劃分及特征濰坊市區(qū)的房地產(chǎn)市場主要由奎文區(qū)、濰城區(qū)、高新區(qū)以及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)四大區(qū)域組成，不同的區(qū)域的資源決定了各個區(qū)域的供給有所不同。工業(yè)集中區(qū)域、供給量大、產(chǎn)品檔次較低、中小開發(fā)商、以高層產(chǎn)品為主開發(fā)商及工程規(guī)模：工業(yè)集中區(qū)域、供給量大、產(chǎn)品檔次較低、中小開發(fā)商、以高層產(chǎn)品為主開發(fā)商及工程規(guī)模：本區(qū)域大局部工程在10萬㎡左右，大規(guī)模工程較少，開發(fā)商以外地中小開發(fā)商為主。物業(yè)類型：高層為主，多層約占20%。戶型：以70-90㎡的兩室和105-125㎡三室為主，主要為剛性需求產(chǎn)品。價格：該區(qū)域樓盤檔次較低，多層均價在3900元/㎡左右，高層均價在3500元/㎡左右?？蛻簦褐饕獊碜灾苓厖^(qū)域，職業(yè)以企業(yè)職工和公司職員等年輕客戶為主，大局部客戶屬于首次置業(yè)客戶。開展新區(qū)、供給量大、類型多樣、中低檔次開發(fā)商及工程規(guī)模：高新北部工程規(guī)模普遍較小，大多在10萬㎡左右，南部工程大多在50—100萬㎡之間物業(yè)類型：產(chǎn)品類型比擬復(fù)雜，多層、小高層、高層產(chǎn)品云集戶型：以滿足根本居住需求的中、小戶型為主，主力戶型面積集中在90㎡-110㎡之間價格：均價在3300-3500元左右。該區(qū)域?yàn)檎卺绕鸬膮^(qū)域，各類產(chǎn)品在競爭中處于一個比擬領(lǐng)先的地位，市政府的落座迅速提升該區(qū)域的房價?？蛻簦褐饕獮楦咝潞涂膮^(qū)域客戶，符合剛性和改善性需求。中心城區(qū)、中小規(guī)模、較高檔次、資源優(yōu)勢明顯、高層為主中心城區(qū)、中小規(guī)模、較高檔次、資源優(yōu)勢明顯、高層為主開發(fā)商及工程規(guī)模：在售工程規(guī)模普遍在10萬㎡以內(nèi)，局部中型規(guī)模工程，如丹桂里、玫瑰園、帝景苑等等〔在售熱銷工程多為中上規(guī)?！澄飿I(yè)類型：小高層、高層為主。中心城區(qū)，土地資源稀缺。戶型：與濰城區(qū)類似，局部工程三室面積到達(dá)140-160㎡。價格：中心區(qū)域，樓盤檔次較高，均價到達(dá)3900-4500元之間?？蛻簦嚎膮^(qū)為市中區(qū)域，位置優(yōu)越，配套齊全，在售工程吸引的是整個濰坊市客戶。老城區(qū)、配套全、產(chǎn)品檔次低、中小開發(fā)商、多層為主老城區(qū)、配套全、產(chǎn)品檔次低、中小開發(fā)商、多層為主開發(fā)商及工程規(guī)模：在售工程規(guī)模普遍較小，大局部在10萬㎡左右；少數(shù)大規(guī)模工程，如紫苑公館為38萬㎡，魯發(fā)名城為130萬，開發(fā)商以中小型企業(yè)為主。物業(yè)類型：多層為主，高層正逐年增加。戶型：以80-100㎡的兩室和110-140㎡三室為主。價格：該區(qū)域樓盤檔次偏低，均價大約在2800-3200元左右?？蛻簦簽H城區(qū)在售工程以區(qū)域客戶為主2、奎文區(qū)奎文區(qū)是濰坊市經(jīng)濟(jì)和政治中心，依托白浪河和虞河兩條河景資源優(yōu)勢，區(qū)域城市開展和建設(shè)都走在各區(qū)前列?？膮^(qū)目前在售工程近68個，是目前濰坊市供給工程最多的區(qū)域。2021年區(qū)域市場銷售情況：工程名稱總建面〔萬㎡〕產(chǎn)品類型面積區(qū)間2021年銷售情況供給〔萬㎡〕成交〔萬㎡〕價格〔元/㎡〕月均消化量〔㎡〕客戶情況加州世紀(jì)尊品50高層一室：60兩室：83-92三室：112-1393.7345002300奎文區(qū)占80%，外地投資10%，縣市區(qū)10%，20-60歲；20-60歲；公務(wù)員、軍人居多，客戶多為收入較高者唐寧府23高層兩室：86-92三室：120-1606.5446003700絕大多數(shù)為濰坊本地，以奎文居多，縣市區(qū)也有，外地客戶小于10%華安·世紀(jì)櫻園16.5多層兩室：80-84三室：89-982.42.44100-45002000附近居民，改善為主，年輕人較少，30-60華安·錦繡櫻園9.35多層小高層一室：44兩室：66-96三室：106-11585.5500028000附近居民，改善為主，年輕人較少，30-60DBC·名苑15高層小高層兩室：85-96三室：123-140四室：160————3800——公務(wù)員、鹽老板、周邊居民，中青年較多陽光新巢2.85高層一室：50兩室：70-90三室：1002.32.24000180026歲以上，各層次人均有，公寓多為年輕人陽光100120高層——————————中青年居多鴻泰·陽光花園——多層兩室：78-82三室：901.11380080080%來自濰柴，年齡35歲以上淺水灣12多層別墅四室：178-199六室：310-3402.70.78000-10000560濰坊本地為主，95%以上，35歲以上，高收入人群金鑾·御景城32多層高層別墅兩室：106-150三室：141-17273.746004100濰坊本地人為主，35歲以上，高收入人群工程名稱總建面〔萬㎡〕產(chǎn)品類型面積區(qū)間2021年銷售情況供給〔萬㎡〕成交〔萬㎡〕價格〔元/㎡〕月均消化量〔㎡〕客戶情況香頌灣16多層小高層兩室：100三室：130-150四室：150-1606.544500-46004350高新區(qū)、奎文區(qū)較多，附近有茶市場，約占50%；市政、銀行約占40%，上班族10%中央生活城42高層兩室：90-96三室：120-1364.24450013200濰坊本地為主，各層次人均有，行業(yè)廣泛德潤康城13高層/別墅兩室：80-95三室：110-135————預(yù)4500——濰坊本地居多，公務(wù)員〔市府、省領(lǐng)導(dǎo)預(yù)訂〕寶鼎花園14高層一室：46兩室：85-94三室：115-1405343003000濰坊本地人群為主，各年齡階段均有合計365.749.433.5工程供給及成交：在售工程約68個，未來供給總體量近700萬平米，其中重點(diǎn)工程總體量約365萬平米；2021年重點(diǎn)工程新推供給量約為50萬㎡，成交近33萬平米；產(chǎn)品形式：區(qū)域產(chǎn)品供給豐富，有多層、小高層、高層、別墅，以高層為主，約占90%；價格方面：多層價格在3900-4500元/平米之間；高層價格4100元/平米；戶型面積：區(qū)域高層產(chǎn)品面積主要集中在80-140㎡之間；去化速度：區(qū)域工程消化速度較慢，月均去化2000-4000平米左右，工程正常銷售期年去化量在2-4.5萬平米之間；客戶情況：區(qū)域樓盤吸引的是全市客戶，大多為政府、企業(yè)、銀行、醫(yī)院、個體老板等中高端收入人群，年齡在30-45歲之間。區(qū)域市場表現(xiàn)：奎文區(qū)2021年房地產(chǎn)市場在高端工程的帶動下迅速開展，價格上漲幅度較大，區(qū)域熱度不斷提升。2021年區(qū)域市場存量及2021年推盤情況：工程名稱2021年在售存量〔㎡〕2021年推盤情況供給情況產(chǎn)品類型面積區(qū)間預(yù)計推出時間預(yù)計價格加州世紀(jì)尊品0.772000平米兩棟高層一室：59兩室：85-97三室：119-127四室：1522021.34700唐寧府2.55棟高層高層兩室：84-92三室：121-138四室：162-2252021.54600華安·世紀(jì)櫻園07棟高層高層兩室：80三室：90-1502021.64000華安·錦繡櫻園2.54棟多層多層面積區(qū)間140-1802021.44200DBC·名苑02棟小高層、2棟高層小高層、高層兩室：80-100三室：130-140四室：60-1802021.44000陽光新巢0.15棟高層高層面積區(qū)間：39-1182021.64200陽光1000——高層——2021.58000鴻泰·陽光花園0.1——多層——2021.73500淺水灣24棟多層，5棟別墅多層、別墅三室：120-135四室：1452021.35000金鑾·御景城3.384000平米，13棟4層，8棟5層疊拼別墅四室287-384五室及以上443-5762021.34800工程名稱2021年在售存量〔㎡〕2021年推盤情況供給情況產(chǎn)品類型面積區(qū)間預(yù)計推出時間預(yù)計價格香頌灣2.5二期剩余2棟多層三期36戶聯(lián)排別墅，12戶獨(dú)棟別墅多層、別墅兩室：70-90三室：100-152四室：1642021.24500中央生活城0.220000平米，1棟18層高層二室：88三室：127-1422021.34800德潤康城016300平米高層兩室：85-95三室：120-130四室：140-1602021.54500寶鼎花園2高層3棟高層兩室：84-95，三室：121-1422021.44400合計15.9存量及新增供給：2021年奎文區(qū)中高端在售工程體量剩余約為15.9萬㎡，2021年預(yù)計新增供給量60萬㎡，2021年奎文區(qū)中高端工程供給量在76萬㎡左右；產(chǎn)品供給：產(chǎn)品物業(yè)類型主要是高層，約占90%，面積主要集中在80-95㎡的兩室和110-140㎡之間的三室；推售時間：預(yù)計明年推售頂峰將會出現(xiàn)在3-6月份。3、濰城區(qū)濰城區(qū)屬于濰坊的老舊城區(qū)，舊村改造工程較多，片區(qū)建設(shè)和核心配套資源落后于其他片區(qū)。目前在售工程約62個，供給體量極大。2021年區(qū)域市場銷售情況：工程名稱總建面〔萬㎡〕產(chǎn)品類型面積區(qū)間2021年銷售情況供給〔萬㎡〕成交〔萬㎡〕價格〔元/㎡〕月均消化量〔㎡〕客戶情況濰美國際22.2高層、公寓三室：97.41————————濰坊本地人居多，年齡25-35歲，一般為白領(lǐng)，月薪在3000元，投資約占一半，自住約占一半，多為2-3次置業(yè)大成·優(yōu)盤4.2小高層31.6735001400周邊居民和其他工薪階層圣基銘座29小高層兩室：63-65三室：90-1401.30.753650600附近區(qū)域；年齡20-50歲；自住、婚房魯發(fā)名城130多層、小高層兩室：87-98三室：97-130四室：126-15012.510.1637008500來源八九醫(yī)院、濰城區(qū)；年齡26-45歲；企業(yè)職工居多水岸華庭16高層兩室：80三室：120-20043500012800奎文區(qū)為主；年齡30-50歲；公務(wù)員、私營業(yè)主為主康城壹品7多層、高層兩室：85-90三室：107-1430.90.844000700濰城區(qū)為主，外地少；年齡22-50歲；自住、婚房為主萬錦國際廣場70高層復(fù)式：200以上0.240.244250200周邊區(qū)域五道廟；年齡30-50歲；個體、商業(yè)為主世界城30高層、loft公寓兩室：87三室：13421.53900800個體、私營業(yè)主；年齡25-45歲工程名稱總建面〔萬㎡〕產(chǎn)品類型面積區(qū)間2021年銷售情況供給〔萬㎡〕成交〔萬㎡〕價格〔元/㎡〕月均消化量〔㎡〕客戶情況萬合華庭15多層、小高層、高層兩室多層：89兩室小高層：83-87三室多層：110、129三室小高層：1084.654.09多層4400小高層37503400周邊居民，中低收入工薪階層，家庭置業(yè)，40-50歲居多，個別高收入為個體經(jīng)營者，濰坊居民翔凱上城國際140多層、小高層、高層————————————茂華紫苑公館38高層兩室：92-117三室：139-142四室：194-2257437004500外地來濰的高收入個體經(jīng)營者、公務(wù)員、私企老板；年齡30-60歲；對生活環(huán)境要求稍等的人群。合計501.435.5926.25區(qū)域工程供給：在售工程62個，未來供給量約為900萬㎡，2021年濰城區(qū)中高端工程新增供給總量約為36萬㎡，成交26萬㎡；產(chǎn)品形式：涵蓋多層、小高層、高層，以高層為主，約占70%，多層約占25%；價格平臺：多層：約3700-4000元/平米；高層：3400元/平米；戶型面積：高層面積主要集中在80-135㎡之間。去化速度：區(qū)域工程消化速度較慢，月均去化15-80套之間，工程正常銷售期年去化量在2-6萬㎡之間。客戶：主要是區(qū)域的改善型需求客戶和剛性需求客戶為主，職業(yè)主要是退休職工、公司職員、企業(yè)員工等中等收入人群。市場表現(xiàn)：2021年濰城區(qū)房地產(chǎn)開展勢頭強(qiáng)勁，價格和走量提升速度較快，區(qū)域開展速度得到提升。2021年區(qū)域市場存量及2021年推盤情況：工程名稱2021年在售存量〔㎡〕2021年推售情況供給量〔萬㎡〕產(chǎn)品面積區(qū)間預(yù)計推出時間預(yù)計價格濰美國際04.2高層、公寓三室：97.412021.117000大成·優(yōu)盤1.331.5高層——2021.33400圣基銘座0.553高層兩室：63-65三室：90-1402021.53500魯發(fā)名城2.347多層、小高層兩室：82-92三室：90-130四室：1512021.24000水岸華庭12高層兩室：80-128三室：100-1572021.55500康城壹品0.063高層兩室：85-90三室：107-1432021.94200萬錦國際廣場08.02高層兩室：93-98三室：1082021.5——工程名稱2021年在售存量〔㎡〕2021年推售情況供給量〔萬㎡〕產(chǎn)品面積區(qū)間預(yù)計推出時間預(yù)計價格世界城0.55高層兩室：84三室：1052021.34000萬合華庭0.561.5小高層兩室：83-90三室：110-1302021.34200翔凱上城國際08多層、小高層、洋房小高層：80-120多層：100-120洋房：90-1402021.5-64200茂華紫苑公館34高層兩室：92-110三室：135-142四室：165-2252021.53900合計9.3445.722021年濰城區(qū)中高端工程剩余體量約為9.5萬㎡，2021年本區(qū)域中高端工程新增供給量約為46萬㎡，預(yù)計本區(qū)域中高端工程明年供給總量約為55萬㎡；產(chǎn)品物業(yè)類型以高層為主，約占75%，戶型面積主要是以80-90㎡的兩室和110-135㎡的三室為主；預(yù)計明年推售頂峰將會集中在2021年4-7月份。4、高新區(qū)新市府所在區(qū)域，區(qū)域建設(shè)和周邊環(huán)境資源優(yōu)勢明顯，是濰坊市未來重點(diǎn)開展區(qū)域。目前在售工程約42個，新增工程速度加快，區(qū)域未來競爭劇烈。2021年區(qū)域市場銷售情況：工程名稱總建面〔萬㎡〕產(chǎn)品類型面積區(qū)間2021年銷售情況供給〔萬㎡〕成交〔萬㎡〕價格〔元/㎡〕月均消化量〔㎡〕客戶情況金域華府2.7高層兩室：89-90三室：100————————周邊居民，事業(yè)單位人員、私企業(yè)主賦海世家30板樓小高層高層兩室：100-140三室：150-180434200-45004800周邊，公務(wù)員，私企，40-60左右匯嘉·瑞景園35高層一室：60.06兩室：82.97-92三室：112-1394.323.7742003100周邊，私企紫瑞園50多層、高層兩室：70-105三室：85-130四室：135————————周邊居民，企業(yè)員工世貿(mào)中心60高層兩室：80-90三室：110-14574.5340035高新區(qū)，事業(yè)單位，企業(yè)員工鳳鳴郡30多層、高層三室：85-140四室：145-1604.54410028高新區(qū)、坊子區(qū)，企業(yè)職工、公司職員金馬怡園46多層、高層一室：38兩室：82-90三室新區(qū)事業(yè)單位員工、私企老板合計253.726.8220.27區(qū)域工程供給：在售工程42個，未來供給總量約為700萬㎡，2021年高新區(qū)中高端工程新增供給量約為26.82萬㎡，成交約20.27萬㎡；產(chǎn)品形式：多層、小高層、高層，以高層為主，約占80%；價格平臺：多層：約4000-5800元/平米；高層：4000元/平米；戶型面積：高層面積主要集中在85-145㎡之間，約占90%。去化速度：區(qū)域工程去化速度較快，月均去化20-60套之間，工程正常銷售期年去化量在2.5-5萬㎡之間。客戶：主要來自奎文和高新片區(qū)，一般為私企老板、事業(yè)單位中高層，年齡在30-50歲之間。市場表現(xiàn)：在高端工程的熱炒下，區(qū)域價值不斷提升，房地產(chǎn)市場開展速度超越奎文，成為濰坊城市開展最熱區(qū)域。2021年區(qū)域市場存量及2021年推盤情況：工程名稱2021年在售存量〔萬㎡〕2021年推售情況供給量產(chǎn)品面積區(qū)間預(yù)計推出時間預(yù)計價格金域華府150000高層兩室：89-90三室：1004000賦海世家0.5520000板樓小高層高層兩室：100-140三室：150-180——4300匯嘉·瑞景園130000高層三室：146-167四室：198-2492021.74500紫瑞園2.560000多層、高層兩室：70-105三室：85-130四室：1352021.34200世貿(mào)中心0.570000高層兩室：80-90三室：110-1452021.33500鳳鳴郡250000高層三室：85-140四室：145-1604200金馬怡園6.5560000高層兩室：82-90三室：110-1302021.53800合計13高新區(qū)中高端工程市場存量約為13.1萬㎡，2021年中高端工程新增供給量約為34萬㎡，明年預(yù)計供給總量為47萬㎡；供給產(chǎn)品以高層為主，約占80%，面積主要以70-105㎡的兩室和110-150㎡的三室為主；預(yù)計本區(qū)域推售頂峰將會在2021年3-5月份到來。5、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)靠近工業(yè)聚集區(qū)，區(qū)域價值較低，主要是中低端工程的聚集區(qū)，客戶認(rèn)同較低。目前在售工程約27個，未來區(qū)域開展前景一般。2021年區(qū)域市場銷售情況：工程名稱總建面〔萬㎡〕產(chǎn)品類型面積區(qū)間2021年銷售情況供給〔萬㎡〕成交〔萬㎡〕價格〔元/㎡〕月均消化量〔套數(shù)〕客戶情況現(xiàn)代建康城2.7高層兩室：100-105三室：140-1602.341.3360010周邊居民、事業(yè)單位職工銀楓家園32多層、高層兩室：88-95三室：120-1352.31.1多層400010奎文、高新公司員工、事業(yè)單位潤地·鳳凰城20多層、高層兩室：70-90三室：110-1202.31.8350015周邊企業(yè)職工，公司白領(lǐng)怡和·四季園筑11高層兩室：80-90三室：105-1183.63.2380035周邊居民，公司職員合計126.79.67.4區(qū)域工程供給：在售工程27個，供給量約為400萬㎡，2021年本區(qū)域中高端工程新增供給約9.6萬㎡，成交約7.4萬㎡。產(chǎn)品形式：多層、小高層、高層，以高層為主，約占80%。價格平臺：多層：約3800-4000元/平米；高層：3500元/平米。戶型面積：高層面積主要集中在70-130㎡之間。去化速度：區(qū)域工程消化速度較慢，月均去化10-20套之間，工程正常銷售期年去化量在2萬㎡左右?？蛻簦褐饕獊碓从诮?jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)企業(yè)職工，周邊事業(yè)單位的職員，年齡大多在20-35歲之間的剛性需求客戶。市場表現(xiàn)：2021年整體市場的迅速開展，帶動本區(qū)域發(fā)地產(chǎn)開展速度有所上升，樓盤品質(zhì)、價格、走量均有所提升。2021年區(qū)域市場存量及2021年推盤情況：工程名稱2021年在售存量〔㎡〕2021年推售情況供給量〔㎡〕產(chǎn)品面積區(qū)間預(yù)計推出時間預(yù)計價格現(xiàn)代建康城10400120001棟兩室：100-105三室：140-1602021.54000銀楓家園12000200009棟多層兩室：88-95三室：120-1352021.34200潤地·鳳凰城5000200002棟高層兩室：70-90三室：110-1202021.43600怡和·四季園筑4000350002棟高層兩室：80-90三室：105-1182021.33900合計31400870002021年經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)剩余產(chǎn)品總量約為8萬㎡，2021年中高端工程新增供給量約為8.7萬㎡，明年中高端工程預(yù)計推售總量約為16.7萬㎡；產(chǎn)品物業(yè)類型以高層為主，約占80%，戶型面積主要是以80-95㎡的兩室和90-120㎡的三室為主，主要滿足剛性需求客戶；預(yù)計明年推售頂峰將會集中在3-5月份。小結(jié)：奎文區(qū)本區(qū)域房地產(chǎn)開展環(huán)境較好，周邊配套齊全，產(chǎn)品品質(zhì)較好，客戶認(rèn)可度高；區(qū)域均價在4100元/㎡左右，工程眾多，供給體量較大，市場競爭劇烈，未來工程的競爭主要是產(chǎn)品品質(zhì)和營銷推廣的競爭；2021年本區(qū)域中高端工程共推出約50萬㎡，成交約33萬㎡，產(chǎn)品以高層為主，約占90%，面積主要集中在80-140㎡之間；2021年，本區(qū)域預(yù)計供給體量約為76萬㎡，產(chǎn)品以高層為主，約占90%，面積區(qū)間主要集中在80-95㎡和110-140㎡之間，預(yù)計首次推售頂峰將會集中在明年3-6月份之間到來。濰城區(qū)本區(qū)域是典型的老舊城區(qū)，環(huán)境較差，配套設(shè)施不完善，工程一般為中低端產(chǎn)品，客戶主要是周邊的居民和剛性需求客戶，區(qū)域均價在3600元/㎡左右，同時該區(qū)域工程眾多，價格戰(zhàn)是本區(qū)域的競爭主題。2021年濰城區(qū)中高端工程新增供給量約為36萬㎡，成交約26萬㎡；產(chǎn)品以高層為主，約占70%，多層約占25%。2021年此區(qū)域中高端工程預(yù)計供給量約為55萬㎡，產(chǎn)品以高層為主，約占75%，面積主要集中在80-90㎡和110-135㎡之間，預(yù)計首次推售頂峰將會在2021年4-7月份到來。高新技術(shù)開發(fā)區(qū)本區(qū)域處在城市開展的主干道上，環(huán)境較好，城市建設(shè)先進(jìn)，產(chǎn)品品質(zhì)高端，高端工程不斷進(jìn)駐，區(qū)域認(rèn)可度較高，客戶主要是市區(qū)的高端人群，區(qū)域均價在4000元/㎡左右，2021年區(qū)域熱度和升值潛力的到客戶度得到極大提升。2021年高新區(qū)中高端工程新增供給量約為26.82萬㎡，成交約20.27萬㎡，其中高層約占80%，面積主要集中在80-95㎡和110-145㎡之間；2021年高新區(qū)中高端工程預(yù)計新增供給量約為47萬㎡，產(chǎn)品以高層為