武漢工業(yè)地產市場調查報告【可行性報告】第一局部：工業(yè)地產概述工業(yè)地產的概念工業(yè)地產的開展背景工業(yè)地產的分類工業(yè)地產的特征工業(yè)地產的開發(fā)模式工業(yè)地產企業(yè)盈利模式工業(yè)地產與傳統(tǒng)的住宅地產、商業(yè)地產的區(qū)別中國工業(yè)地產市場特征第二局部：調查工程分析調查根本情況調查工程情況調查小結第三局部：武漢工業(yè)地產市場分析武漢工業(yè)地產市場概況武漢總部經(jīng)濟開展態(tài)勢武漢工業(yè)開展規(guī)劃布局武漢目前主要工業(yè)區(qū)第四局部：基于武漢工業(yè)地產調查的思考工業(yè)地產成功開發(fā)要素工業(yè)地產行業(yè)產業(yè)鏈結構影響因素分析武漢工業(yè)地產市場面臨問題與開展障礙武漢工業(yè)地產開展前景〔趨勢〕分析對三里工業(yè)園和湯湖總部基地規(guī)劃建設的建議武漢工業(yè)地產市場調查報告近年來，隨著工業(yè)用地出讓最低價標準確實定、供地方式的改變以及武漢“工業(yè)倍增方案〞的強力推進，武漢工業(yè)地產進入快速成長期，引來廣泛的關注。借此東風，金馬凱旋集團在中國家具CBD的根底上，從產業(yè)地產開展的高度出發(fā)規(guī)劃建設家具主題工業(yè)園——三里工業(yè)園和湯湖總部基地。兩工程下一步即將進入實施階段，為了摸清武漢工業(yè)地產市場情況，為集團開展工業(yè)地產建設運營提供現(xiàn)實依據(jù)，金馬凱旋集團營銷籌劃部進行了專題調研。第一局部：工業(yè)地產概述工業(yè)地產的概念工業(yè)地產是指在新經(jīng)濟、新型工業(yè)化背景下，以產業(yè)為依托，地產為載體，以工業(yè)樓宇、工業(yè)廠房、高新技術研究與開展用房為主要開發(fā)對象，集投資、開發(fā)、經(jīng)營管理和效勞等為一體的工業(yè)物業(yè)總稱。工業(yè)地產之消費者：主要客戶為公司、企業(yè)和個體經(jīng)營者，而不等同于住宅工程中的個人、老百姓。工業(yè)地產之功能涵蓋：行政管理、生產加工、形象展示、物流配送、商務效勞、商業(yè)效勞、金融效勞、生活效勞、人才效勞、科研活動、會展活動、休閑活動、會晤功能、銷售功能等一切能產生經(jīng)濟效益的效勞功能。工業(yè)地產的開展背景國際經(jīng)濟開展格局層面：改革開放、敞開國門，融入世界經(jīng)濟一體化大勢；同時，憑借低廉的勞動力資源，開放的民族使得世界的制造產業(yè)向中國轉移；國內各個城市經(jīng)營開展角度：各個城市之間的開展、競爭，促使各個地區(qū)都不同程度地加大了招商引資力度，各種形式的經(jīng)濟技術開發(fā)和工業(yè)園區(qū)以及以主體產業(yè)為核心，相關鏈條產業(yè)跟進聚集的產業(yè)園區(qū)層出不窮，在很大程度上拉開工業(yè)地產的持續(xù)性需求；政策層面：出于城市經(jīng)營的戰(zhàn)略性需求，基于城市產業(yè)形態(tài)的布局與開展層面的考慮，各類以工業(yè)為主體產業(yè)形態(tài)的城市，都在招商引資環(huán)節(jié)上對工業(yè)地產投資者在政策、稅收、低價等諸多環(huán)節(jié)上給與大幅度的優(yōu)惠與支持。工業(yè)地產的分類工業(yè)地產的分類四、工業(yè)地產的特征工業(yè)地產是靠市場環(huán)境和產業(yè)驅動的行業(yè)，具有政策主導、專業(yè)性強、區(qū)域性強、投資回報期長及自身增值性等特點。1、政府主導性強，專業(yè)性強工業(yè)地產受地方政府、經(jīng)濟、產業(yè)開展、政策等影響很大。工業(yè)地產和產業(yè)地產緊密聯(lián)系，不同工業(yè)地產必須滿足不同產業(yè)開展需求及功能要求。2、投資大，投資回收期長工業(yè)地產工程規(guī)模大，前期投入大；資金占用周期長，投資回收期大于住宅房地產與商業(yè)地產。3、區(qū)域性強由于工業(yè)開展具有很強的聚集效應，不同區(qū)域具有不同的主導產業(yè)，區(qū)域市場對工業(yè)地產需求一致性較強；致使工業(yè)地產在不同區(qū)域的功能差異很小。4、工程增值性開展第三產業(yè)，實現(xiàn)二三產業(yè)聯(lián)動，拓展工程收入來源。加強教育業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、文化業(yè)、科技和體育等行業(yè)的開展優(yōu)化產業(yè)配置，打造產業(yè)群；都將促使工程價值提升。五、工業(yè)地產開發(fā)模式根據(jù)國內外工業(yè)地產開發(fā)建設的經(jīng)驗，工業(yè)地產開發(fā)常見的模式有四種，即工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導模式、工業(yè)地產商模式和綜合運作模式。工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式工業(yè)園區(qū)開模式，是目前中國各級地方政府最常使用的工業(yè)地產開發(fā)模式，同樣也是我國目前工業(yè)地產市場的主要載體。因為工業(yè)園區(qū)開發(fā)并不屬于簡單意義上的工業(yè)地產開發(fā)，而更多的是基于區(qū)域經(jīng)濟建設、社會開展、百姓就業(yè)等各種綜合因素考慮而設置的。各類工業(yè)園區(qū)作為本地區(qū)國內外經(jīng)濟的交匯點，是我國價值鏈中具備良好的輻射、示范和帶動作用的重要環(huán)節(jié)，是促進區(qū)域經(jīng)濟開展的強有力的推動器。其主要特性表現(xiàn)為此類工業(yè)地產開發(fā)都是在政府主導的前提下進行，通過創(chuàng)造相關產業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其他工業(yè)地產工程所具備的獨特優(yōu)勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進符合相關條件的工業(yè)開展工程。這類的案例可以參照中國各省市各級政府下所建立的各種各樣的大大小小的工業(yè)園區(qū)工程。主體企業(yè)引導模式主體企業(yè)引導模式，一般是指在某個產業(yè)領域具有強大的綜合實力的企業(yè)，為實現(xiàn)企業(yè)自身更好的開展與獲取更大的利益價值，通過獲取大量的工業(yè)土地，以營建一個相對獨立的工業(yè)園區(qū)；在自身企業(yè)入駐且占主導的前提下，借助企業(yè)在產業(yè)中的強大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、工程租售等方式引進其他同類企業(yè)的聚集，實現(xiàn)整個產業(yè)鏈的打造及完善。當然很多時候，此類主體企業(yè)為所在地政府的引導與支撐從而進行相應地工業(yè)地產開發(fā)。

如上海金山的上海石化工業(yè)園區(qū)，其即為在上海石化龍頭企業(yè)的帶動下，做大做強石化企業(yè)，同時進行相關行業(yè)延伸及細化，進而到達整個產業(yè)鏈的完善與開展，為實現(xiàn)整個金山“大石化戰(zhàn)略〞開展目標奠定堅實的根底。工業(yè)地產商模式工業(yè)地產商模式是指房地產投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內或其他地方獲取工業(yè)土地工程，再進行工程的道路、綠化等根底設施建設乃至廠房、倉庫、研發(fā)等房產工程的營建，然后以租賃、轉讓或合資、合作經(jīng)營的方式進行工程相關設施的經(jīng)營、管理，最后獲取合利的地產開利潤。例如普洛斯，全球最大的工業(yè)房地產開發(fā)商，開發(fā)及管理超過140億美元資產，普洛斯管理總物業(yè)面積已超過2700萬平方米。普洛斯專注于物流房產租賃效勞，在同類的上市公司中，普洛斯的規(guī)模為行業(yè)第一。首先，普洛斯公司在取得土地之后，進行一級開發(fā)包括根底設施的建設，二級工程以倉儲設施為主，采用租賃方式銷售，客戶對象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出專業(yè)團隊進行二級工程的物業(yè)管理和客戶維護工作。普洛斯稱之為“物流房地產〞，即由普洛斯打造一個設施平臺，吸引物流企業(yè)入駐，普洛斯只作房地產投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務仍由客戶操作，其本質是依舊是房地產開發(fā)商。綜合運作模式綜合運作模式是指對上述的工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導模式和工業(yè)地產商模式進行混合運用的工業(yè)地產開發(fā)模式。由于工業(yè)地產工程一般具有較大的建設規(guī)模和涉及經(jīng)營范圍較廣的特點，既要求在土地、稅收等政策上的有力支持，也需要在投資方面能跟上開發(fā)建設的步伐，還要求具備工業(yè)工程的經(jīng)營運作能力的保證，因此，單純采用一種開發(fā)模式，往往很難到達使工業(yè)工程建設能順利推進的目的，必須對工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導模式、工業(yè)地產商模式等進行綜合使用。工業(yè)地產產業(yè)鏈銜接圖：根底設施建設根底設施建設商鋪、辦公樓、標準廠房、倉儲、展覽館等配套商鋪、辦公樓、標準廠房、倉儲、展覽館等配套技術中心技術中心、研發(fā)中心、數(shù)據(jù)中心工業(yè)地產產業(yè)工業(yè)地產產業(yè)旅游觀光、農業(yè)生態(tài)、體育地產、主題公園等產業(yè)地產鏈接旅游觀光、農業(yè)生態(tài)、體育地產、主題公園等產業(yè)地產鏈接行政、后期、配套行政、后期、配套商業(yè)、辦公、商業(yè)、辦公、住宅、現(xiàn)代效勞業(yè)六、工業(yè)地產企業(yè)盈利模式1、主要以土地溢價增值而獲取利潤投資開發(fā)商在完成工程根底設施建設后，進行工程主題包裝與概念推廣，實現(xiàn)工程中局部土地或整體土地的轉讓、出讓房地產投資基金或其他專業(yè)工業(yè)地產投資開發(fā)商。如美國普洛斯工業(yè)地產集團在蘇州工業(yè)園區(qū)投資開發(fā)蘇州普洛斯物流園。2、進行工程開發(fā)，通過長期持有經(jīng)營收益或出售產品獲利工程投資開發(fā)商，或獨立，或聯(lián)合，進行工程的整體開發(fā)，通過已建成房地產工程的出租、出售或租售結合等方式，實現(xiàn)工程的收益。通常表現(xiàn)為在工程地塊上建造標準的廠房、研發(fā)中心、配套效勞等設施后，進行已定的產業(yè)主題類企業(yè)招商引進，從而獲取工程銷售后所帶來的利潤或長期持有工程而取得經(jīng)營管理收益。如“物流房地產商〞普洛斯公司在取得土地之后，進行一級開發(fā)包括根底設施的建設，打造設施平臺，吸引物流企業(yè)入駐。普洛斯只作房地產投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務仍由客戶操作，其本質是開發(fā)商而非物流商。星月集團開發(fā)的上海松江的“大業(yè)領地〞等工程亦如此。3、通過與工業(yè)企業(yè)聯(lián)合，按需訂制地產開發(fā)模式而獲利工業(yè)地產開發(fā)商取得工業(yè)用地后，進行工程主題包裝與概念推廣后，與已確定主題的產業(yè)企業(yè)強強聯(lián)合，按產業(yè)企業(yè)需求量身訂制工業(yè)廠房等產品工程，從而實現(xiàn)最低風險下的工程收益。七、工業(yè)地產與傳統(tǒng)的住宅地產、商業(yè)地產的區(qū)別1、土地使用年限不同。住宅地產的的土地使用年限是70年，商業(yè)地產是40年，工業(yè)地產是50年。由于工業(yè)地產的年限較長而用途較單一，主要效勞于工業(yè)生產，是否能在整個工程的生命周期里獲得穩(wěn)定持續(xù)性的投資回報是開發(fā)商比擬關心和擔憂的。2、利潤獲取方式不同。住宅地產主要依靠建設完畢后銷售回籠資金；商業(yè)地產的模式比擬靈活有多種組合方式例如租賃與出售多種組合，視具體情況而定。而工業(yè)地產的利潤獲取方式更加多樣主要表現(xiàn)在兩種：一種是與制造商合作開發(fā)賺取適當?shù)睦麧?，是工業(yè)地產開發(fā)的較初級階段的表現(xiàn)形式。另一種是開發(fā)商自建然后進行出租或銷售，運營商那么以其專業(yè)的素質和優(yōu)質效勞賺取租金收人和管理費；其中中、小型生產商多項選擇擇以租賃方式付出租金，而出售多以定向建設為主即根據(jù)購置企業(yè)的特定需求建造工業(yè)廠房。這種模式是我國本地開發(fā)商多采用的。3、開展背景不同。住宅地產是城市化開展下的一個產物，與城市人口規(guī)模、市政配套建設和城市化速度有緊密的聯(lián)系；商業(yè)地產的開展與所處所處區(qū)域的商業(yè)化開展和宏觀經(jīng)濟背景有影響。而工業(yè)地產受到國家和地方的產業(yè)政策，土地政策和生產要素本錢影響的程度更大。4、對開發(fā)商的運營管理實力要求不同。工業(yè)地產的開發(fā)商除了要有良好運營土地和資金的實力外還要具備更加專業(yè)、復雜的后期運營管理能力，這種管理能力不僅是局限在物業(yè)管理上更多地是強調配和制造商進行生產所具備的專業(yè)化技能。這一點也是局限我國外鄉(xiāng)開發(fā)商進入這一領域的一個關鍵問題。除此之外，成功地開發(fā)商還應該具有豐富的市場經(jīng)驗包括擁有廣泛的企業(yè)資源，和先進的運營理念。5、投資風險較大。工業(yè)地產在國內處于起步階段風險防范體系還未成熟并且國內開發(fā)商普遍經(jīng)驗缺乏；所以投資風險較傳統(tǒng)工程而言風險較大。6、工業(yè)地產的拿地本錢相對較低。工業(yè)地產本錢遠遠少于商業(yè)地產，據(jù)統(tǒng)計，工業(yè)用地的基準地價只有商業(yè)用地的1／4，而實際出讓價格，工業(yè)用地只有同類地段商業(yè)用地的1／5到1／10，甚至更低。雖然工業(yè)用地市場開始執(zhí)行招拍掛，同時競爭加大，地價會有一定幅度的上升，但是地塊多在郊區(qū)，吸引力有限，因此漲幅不會很大。八、中國工業(yè)地產市場特征1、工業(yè)投資持續(xù)增長，呈現(xiàn)工業(yè)地產開發(fā)熱中國吸引投資能力增強，參與國際產業(yè)分工能力加強；企業(yè)總部向一線城市“遷徙〞；制造基地向二、三線城市轉移。中國參與國際產業(yè)分工能力加強，目前“世界制造工廠〞的局面還會長期持續(xù)下去，這取決于中國廉價而豐富的勞動力、低廉的工業(yè)土地價格和巨大的消費市場。北京、上海等一線城市土地價格一直在攀升，因此國外一些跨國企業(yè)開始把制造基地向二、三線城市轉移，在這些二、三城市還有其開展的巨大空間。區(qū)域性招商引資力度普遍加大，各類開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)和生產性效勞業(yè)集聚區(qū)層出不窮，直接拉動了工業(yè)房產的持續(xù)需求。各地對工業(yè)房產投資開發(fā)給予政策、稅收和土地供給價格等方面諸多優(yōu)惠，為工業(yè)房產的開發(fā)注入了催化劑。2、工業(yè)土地存量缺乏，工業(yè)土地日益稀缺上海、重慶等地的工業(yè)園區(qū)同樣面臨無地的困境。上海市松江、青浦、嘉定等主要工業(yè)園區(qū)已根本無地可售，市場上對工業(yè)用地的爭奪到了劇烈的程度，甚至出現(xiàn)了200家客戶爭奪100畝的土地的場景。工業(yè)土地面積供給縮減原因：國家宏觀政策加強對開發(fā)區(qū)和工業(yè)園的調控力度，清理整頓開發(fā)區(qū)，致使大量開發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)關閉；保存下來的開發(fā)區(qū)也普遍存在用地空間缺乏的問題，未來的開展空間受限。3、工業(yè)土地供求結構變化導致土地價格快速上漲從2003年起，國家就開始清理工業(yè)園區(qū)，嚴控工業(yè)用地，各類違規(guī)工業(yè)園區(qū)數(shù)量驟減。經(jīng)過了2007年，工業(yè)地產依靠廉價土地進行市場運作的時代根本結束；4、工業(yè)地產概念不斷延展，涵蓋范圍不斷擴大工業(yè)地產的概念不斷延展，由廠房——科技園、物流園、總部基地等——文化產業(yè)園、工業(yè)設計創(chuàng)業(yè)園等，不斷地擴大其涵蓋的范圍。第二局部：調查工程分析調查根本情況1、調查時間：2012年1月5日——2012年1月7日2、調查目的：了解武漢工業(yè)地產市場狀況，為金馬凱旋開展工業(yè)地產提供依據(jù)。3、調查方法：實地調查、訪談、文獻查閱等。4、調查范圍：共調查18個工程，調查對象主要涉及工業(yè)園區(qū)和企業(yè)總部兩個類型。黃陂周邊區(qū)域工程：華中企業(yè)城、華中物流超市、盤龍工業(yè)園、武湖工業(yè)園、佳海都市工業(yè)城、NO.1企業(yè)社區(qū)陽邏片區(qū)：陽邏港華中國際產業(yè)園、長盛工業(yè)園東西湖、硚口片區(qū)：武漢中小企業(yè)城、海峽高新科技創(chuàng)業(yè)中心、中部慧谷、匯豐企業(yè)總部光谷片區(qū)：光谷總部國際、光谷芯中心、光谷生物城、光谷金融港漢陽：天下名企匯白沙洲：南武漢企業(yè)特區(qū)調查工程情況〔附2021年1月武漢市工業(yè)地產工程市場調研綜合表 〕工業(yè)園類華中企業(yè)城地址黃陂區(qū)漢口北大道16號開發(fā)商德成控股業(yè)態(tài)結構廠房、企業(yè)獨棟、企業(yè)孵化器、園區(qū)公寓等工程面積占地380畝，建筑面積578848平米價格均價2700元/㎡招商銷售情況已售完入駐企業(yè)數(shù)量及產業(yè)類別德爾惠、日泰、仟吉等百余家企業(yè)入駐。工程簡介華中企業(yè)城是武漢德成控股集團投資15億元打造的超大規(guī)模現(xiàn)代化企業(yè)總部園區(qū)。由創(chuàng)業(yè)園區(qū)、創(chuàng)業(yè)效勞中心、配套商業(yè)中心三大區(qū)域組成，園區(qū)總規(guī)模超過一百萬方，定位于漢口北市場群唯一配套效勞區(qū)，由標準廠房、創(chuàng)業(yè)研發(fā)中心及配套商業(yè)組成，是武漢地區(qū)極度稀缺的集生產、研發(fā)、倉儲、物流等多項功能于一體的第四代中小企業(yè)產業(yè)園區(qū)。華中物流超市地址黃陂區(qū)漢口北大道19號開發(fā)商德成控股業(yè)態(tài)結構倉儲物流工程面積占地面積330畝，建筑面積200000平米價格只租不售，租金25元/㎡·天招商銷售情況已出租70%入駐企業(yè)數(shù)量及產業(yè)類別上海正軒物流、上海申楚物流、上海安捷物流、河南艾特方園物流已陸續(xù)入駐。已簽約20余家物流企業(yè)工程簡介漢口北華中物流超市大市場是以效勞漢口北、面向全中國的大型物流。是集信息物流、專線物流、倉儲物流、第三方物流效勞功能于一體的綜合性現(xiàn)代化物流中心，能滿足各種商貿企業(yè)的物流需求。盤龍工業(yè)園地址武漢盤龍經(jīng)濟開發(fā)區(qū)佳海三路開發(fā)商湖北康泰電力安裝工程業(yè)態(tài)結構辦公樓、廠房、園區(qū)商鋪等工程面積占地面積100畝，建筑面積101368平米價格均價5300元/㎡租金均價8元/㎡?天招商銷售情況已售完，少量出租入駐企業(yè)數(shù)量及產業(yè)類別主要為服裝企業(yè)工程簡介武漢首個專業(yè)效勞中小型服飾企業(yè)產業(yè)園區(qū)。工業(yè)園總占地面積66666.7平方米，總建筑面積101368.89平方米，由4棟5層廠房和8棟4層廠房圍合而成。工程集產品設計研發(fā)、制造加工、商貿流通、定制采購等多種功能為一體，單層面積最小1354平方米，真正為中小型服飾企業(yè)量身定制，為武漢地區(qū)最具行業(yè)性的標準工業(yè)廠房。武湖工業(yè)園地址天興洲大橋附近開發(fā)商武湖街政府業(yè)態(tài)結構辦公樓、廠房、企業(yè)孵化器等工程面積占地面積3.1平方公里〔4650畝〕，建筑面積不詳價格售價不詳出租15元/㎡?月招商銷售情況一期已售完入駐企業(yè)數(shù)量及產業(yè)類別農產品加工業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)工程簡介武湖工業(yè)園區(qū)位于武湖青農分場區(qū)域，已建成面積達2平方公里，新規(guī)劃建設面積1.1平方公里。園區(qū)重點開展農產品加工業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)。園區(qū)內落戶的農業(yè)龍頭企業(yè)26家，其中國家級農業(yè)產業(yè)化龍頭企業(yè)2家，省、市級農業(yè)產業(yè)化龍頭企業(yè)16家，年實現(xiàn)農產品加工產值超50億元。漢口精武、新辰食品、仟吉西餅、廈門惠爾康食品等一批知名品牌扎堆；弘毅裝飾、華廈鋼構、恒泰電線電纜、天和構件等40多家高附加值企業(yè)入駐，成為推進武湖跨越開展的重要支撐；南極峰、世誠、興新等38家服裝企業(yè)年產效勞400多萬件，帶動農工就業(yè)4000多人。佳海都市工業(yè)城〔待細化〕地址武漢盤龍城開發(fā)區(qū)宋家崗開發(fā)商佳海房地產公司業(yè)態(tài)結構企業(yè)獨棟、廠房、倉儲物流、園區(qū)商鋪、企業(yè)孵化器、園區(qū)公寓工程面積占地面積2200畝，建筑面積1600000平米價格2200元/㎡招商銷售情況已售完入駐企業(yè)數(shù)量及產業(yè)類別服裝企業(yè)為主工程簡介佳海都市工業(yè)城位于黃陂盤龍城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，由我市民營企業(yè)佳海房地產公司主導開發(fā)。工業(yè)城從2003年開始籌備，2004年5月開工，截至2005年底，佳海工業(yè)城累計完成投資額5億余元，完成建筑面積40萬平方米，所有竣工及在建廠房已全部銷售或預售完畢。已成功引進中小服裝企業(yè)200余家，成為華中地區(qū)最大規(guī)模的服裝企業(yè)聚集地和最高水準的現(xiàn)代化服裝產業(yè)社區(qū)。武漢中小企業(yè)城地址東西湖區(qū)九支溝開發(fā)商武漢銀湖科技開展業(yè)態(tài)結構廠房、企業(yè)獨棟、企業(yè)孵化器、園區(qū)公寓等工程面積占地687畝，建筑面積250000平米價格均價2280元/㎡招商銷售情況前三期已銷售完畢，四期在建入駐企業(yè)數(shù)量及產業(yè)類別產業(yè)對象主要為輕工、服裝、電子、包裝、食品飲料、生物醫(yī)藥等。工程簡介武漢中小企業(yè)城位于東西湖區(qū)九通路[金山大道延伸線]以西、新城十一路以東、漢渝鐵路以北，地處“武漢吳家山海峽兩岸科技產業(yè)開發(fā)園〞的核心地位段。由武漢銀湖科技開展投資興建，方案分四期建設30萬平方米的標準工業(yè)廠房，現(xiàn)已建成三期共25萬平方米的標準和專用工業(yè)廠房已根本租售完畢，吸引了來自加拿大、臺灣、北京等國內外眾多企業(yè)和投資商。陽邏港華中國際產業(yè)園地址陽邏經(jīng)濟開發(fā)區(qū)金發(fā)大道與余泊路交匯處開發(fā)商德成控股業(yè)態(tài)結構生產研發(fā)、生態(tài)辦公、商務會展、企業(yè)孵化器、高標廠房等工程面積占地3000畝，建筑面積300萬平米價格單層2750元/㎡多層2450元/㎡招商銷售情況一期銷售80%以上入駐企業(yè)數(shù)量及產業(yè)類別50余家企業(yè)簽訂了入住協(xié)議，一期標準廠房已完成80%招商任務，主要行業(yè)涉及機械加工、液壓電子、工業(yè)電器、印刷包裝、食品加工和紡織服裝等產業(yè)。工程簡介陽邏港·華中國際產業(yè)園位于武漢陽邏經(jīng)濟開發(fā)區(qū)核心地段金發(fā)大道與余泊路交匯處，由中國一流產業(yè)振興平臺效勞商德成控股集團投資開發(fā)。工程規(guī)劃用地3000畝，總建筑面積300萬平米，建設周期共5年，將分三期建設；其中一期規(guī)劃建筑面積達59.12萬平方米，涵蓋生產研發(fā)、生態(tài)辦公、商務會展、企業(yè)孵化器、高標廠房等多種功能業(yè)態(tài)。長盛工業(yè)園地址陽邏經(jīng)濟開發(fā)區(qū)花園村開發(fā)商湖北長盛陽邏工業(yè)開展業(yè)態(tài)結構廠房、企業(yè)獨棟、物流倉儲、商住兩用工程面積占地1500畝，建筑面積140萬平米價格2750元/㎡招商銷售情況一期銷售85%以上入駐企業(yè)數(shù)量及產業(yè)類別入駐企業(yè)涉及鋼材深加工、電子機械、醫(yī)療環(huán)保、輕工食品、塑料化工、輕紡服裝、包裝物流等產業(yè)工程簡介湖北·長盛工業(yè)園由武漢市新洲區(qū)政府和湖北長盛陽邏工業(yè)開展共同打造的武漢東部首個民營企業(yè)工業(yè)園，是一個年輕的工業(yè)園，規(guī)劃總面積1500畝，首期開發(fā)建設22萬平米，已初步形成以陽邏開發(fā)區(qū)工業(yè)工程為依托區(qū)域內的鋼材深加工、電力設備制造、重工機械設備、新型建材、紡織服裝、食品加工、物流產業(yè)等七大產業(yè)集群。南武漢企業(yè)特區(qū)地址洪山區(qū)白沙洲青菱都市工業(yè)園開發(fā)商德成控股業(yè)態(tài)結構廠房、企業(yè)獨棟、企業(yè)孵化器、園區(qū)公寓等工程面積規(guī)劃占地1000畝，建筑面積120萬平米價格待定招商銷售情況正在進行客戶儲藏，已與中興、財付通等企業(yè)簽訂了意向書入駐企業(yè)數(shù)量及產業(yè)類別還未拿地，處在規(guī)劃階段工程簡介南武漢?企業(yè)特區(qū)位于武漢市洪山區(qū)南部，與漢陽的沌口車都、光谷的東湖高新區(qū)、洪山的科教文化區(qū)無縫接駁，是三城樞紐地帶，也是通往8+1城市圈乃至全國各地的黃金通道，是武漢主城區(qū)最后一塊稀缺資源。東湖高新區(qū)、武漢經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)分別居園區(qū)左右，園區(qū)工程規(guī)劃用地1000畝，投資規(guī)模50億元，總規(guī)模105萬平方米，主要定位于高附加值的高端產業(yè)聚集區(qū)和創(chuàng)新產業(yè)的全國性標桿園區(qū)，最終形成總部辦公臨江綠色產業(yè)帶和武漢辦公商務集群。預計3-5年的時間開發(fā)完成，最終將可容納約300家企業(yè)入駐，形成年產值100億元的規(guī)模。光谷生物城地址武漢東湖開發(fā)區(qū)高新大道666號開發(fā)商武漢光谷聯(lián)合股份業(yè)態(tài)結構業(yè)態(tài)結構：園區(qū)商業(yè)、研發(fā)辦公、企業(yè)獨棟、園區(qū)公寓工程面積占地面積9000畝，建筑面積550萬方價格均價3500/㎡招商銷售情況主要面向國內外生物企業(yè)，銷售情況良好入駐企業(yè)數(shù)量及產業(yè)類別3年開工建設300萬平方米建筑，入駐企業(yè)302家，生物產業(yè)今年總收入將突破300億元工程簡介光谷生物城核心區(qū)位于東湖高新區(qū)，包括關南醫(yī)藥基地、南湖農業(yè)基地、九峰創(chuàng)新基地、九龍產業(yè)基地、凱迪能源基地五局部。重點打造九峰創(chuàng)新基地和九龍產業(yè)基地，將其建造成為集行政辦公、文化、娛樂、研發(fā)、生產中心為一體的光谷生物城。爭取到2021年，高新區(qū)將實現(xiàn)生物產業(yè)收入超過1300億元，成為繼光電子信息產業(yè)之后的第二大支柱產業(yè)和又一個千億元產業(yè)。企業(yè)總部類NO.1企業(yè)社區(qū)〔待細化〕地址工程地址：武漢盤龍城開發(fā)區(qū)開發(fā)商卓爾控股業(yè)態(tài)結構業(yè)態(tài)結構：企業(yè)獨棟、廠房、倉儲物流、園區(qū)商鋪、企業(yè)孵化器、園區(qū)公寓工程面積占地3000畝，已建成一二期建筑面積58萬平米價格均價5500/㎡招商銷售情況一、二期在售，三期在建。第一企業(yè)社區(qū)自2006年面世以來，現(xiàn)已成功吸引100余家全國知名企業(yè)落戶，大大助推了武漢總部經(jīng)濟的開展。入駐企業(yè)包括步步高、廈新、捷瑞汽車、接力出版、中交二航局、紅蜻蜓、蜘蛛王、意爾康等80余家優(yōu)秀企業(yè)。中央、省、市領導屢次赴現(xiàn)場實地考察，肯定該工程對提升武漢城市功能的重要作用，被不少媒體稱贊為“創(chuàng)新了一種城市功能〞，為武漢開展總部經(jīng)濟提供了一個成功的模式。入駐企業(yè)數(shù)量及產業(yè)類別400余棟企業(yè)獨棟，120家進駐，涉及各類企業(yè)總部辦公工程簡介No.1企業(yè)社區(qū)坐落在武漢盤龍經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，中體、捷瑞、步步高、夏新、長虹、三聯(lián)等60余家全國知名企業(yè)首批簽約入駐，初步形成了電子電器、機械設備、信息科技、文化創(chuàng)意、食品飲料等產業(yè)集群，眾多優(yōu)勢企業(yè)總部的設立和遷入，將促進盤龍城在開展總部經(jīng)濟的過程中處于領先地位。武漢海峽高新技術創(chuàng)業(yè)效勞中心地址東西湖區(qū)吳家山五環(huán)南路38號開發(fā)商吳家山臺商投資區(qū)管委會業(yè)態(tài)結構企業(yè)孵化器工程面積占地40畝，建筑面積15000平米價格不詳招商銷售情況吳家山臺商投資管委會投資運營入駐企業(yè)數(shù)量及產業(yè)類別孵化對象是以生物工程和電子技術為主導，涵蓋生物醫(yī)藥、綠色食品、生態(tài)農業(yè)、兼容其它行業(yè)的高新技術創(chuàng)新企業(yè)。工程簡介武漢海峽創(chuàng)業(yè)中心是由武漢吳家山臺商投資區(qū)管委會投資1388萬元于2001年創(chuàng)辦，實行事業(yè)單位企業(yè)化管理模式。2002年5月，海峽創(chuàng)業(yè)中心被武漢市科技局評定為市級創(chuàng)業(yè)中心；2005年12月被省科技廳評定為省級科技企業(yè)孵化器。中部慧谷〔武漢國際效勞外包企業(yè)公園〕地址金銀湖生態(tài)園環(huán)湖路9號開發(fā)商富興集團業(yè)態(tài)結構產品研發(fā)、行政辦公、商務交流、會展中心、城市商業(yè)設施、配套員工公寓工程面積規(guī)劃占地800畝，建筑面積70萬平米價格均價5300/㎡招商銷售情況招商進行中入駐企業(yè)數(shù)量及產業(yè)類別企業(yè)總部、先進制造業(yè)、文體生態(tài)旅游、現(xiàn)代企業(yè)外包效勞和生態(tài)居住區(qū)開發(fā)等5大產業(yè)集群。工程簡介武漢國際效勞外包企業(yè)公園式湖北省重點招商引資工程，由武漢市東西湖區(qū)政府和富興集團聯(lián)手打造的實踐“資源節(jié)約、環(huán)境友好〞兩型社會的產業(yè)平臺，是一家以“效勞外包〞為特色，集合了產品研發(fā)、行政辦公、商務交流、會展中心、城市商業(yè)設施、配套員工公寓6大功能模塊，六位一體的創(chuàng)新型科技園區(qū)。光谷總部國際〔待細化〕地址光谷大道與南湖大道的交匯處開發(fā)商武漢銀湖金泉科技業(yè)態(tài)結構住宅寫字樓工程面積規(guī)劃用地面積89944.5/㎡，總建筑面積213244.8/㎡價格寫字樓6000元/㎡商鋪12000元/㎡招商銷售情況已售完入駐企業(yè)數(shù)量及產業(yè)類別企業(yè)總部工程簡介光谷總部國際由福星·銀湖科技與紅桃K集團聯(lián)手打造。高起點高規(guī)格打造其中包括商務寫字樓、SOHO辦公、研發(fā)生產、商務配套等產品形態(tài)，打造光谷未來最具特色的一個復合新城，為企業(yè)構筑資源卓越、功能齊全、配套完備的成長平臺。光谷芯中心地址武漢光谷大道111號開發(fā)商武漢東湖高新集團股份業(yè)態(tài)結構寫字樓、建筑綜合體工程面積占地248畝，建筑面積247390平方米價格均價4500/㎡招商銷售情況已售完入駐企業(yè)數(shù)量及產業(yè)類別總部辦公工程簡介光谷芯中心位于光谷大道111號，鳳凰山高架橋附近。周圍已形成富士康產業(yè)園區(qū)、藏龍島產業(yè)園區(qū)、鳳凰山產業(yè)園、流芳產業(yè)園等光谷產業(yè)園地新格局，緊鄰北側的保稅區(qū)即將投入運營。周邊富士康、中芯國際、三一重工、武鋼阿爾斯通等大型企業(yè)比肩為鄰，具有豐富的科技產業(yè)鏈，是未來武漢科技新城的核心區(qū)位。光谷金融港〔待細化〕地址武漢光谷大道77號開發(fā)商武漢光谷聯(lián)合股份業(yè)態(tài)結構寫字樓、建筑綜合體工程面積規(guī)劃用地1600畝。規(guī)劃建筑面積160萬平方米價格二期均價6600/㎡招商銷售情況一期已售完現(xiàn)正在開發(fā)二期入駐企業(yè)數(shù)量及產業(yè)類別數(shù)十家金融證券效勞機構工程簡介光谷金融港由武漢光谷金融港公司負責開發(fā)營運工作，工程由加拿大AAI國際建筑師事務所擔綱整體規(guī)劃。整個規(guī)劃用地1600畝，規(guī)劃建筑面積160萬平方米，容積率1.66，將分成綜合后臺效勞區(qū)、研發(fā)培訓效勞區(qū)和配套效勞區(qū)等多個功能區(qū)域。整個工程在東湖開發(fā)區(qū)管委會的領導下，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理。整個工程建成后，將能滿足8-10家金融機構設立綜合性后臺中心、30家專業(yè)后臺中心和100家現(xiàn)代高科技研發(fā)企業(yè)和配套效勞外包企業(yè)的辦公需求，新增10余萬中等就業(yè)崗位。天下名企匯地址漢陽區(qū)鸚鵡大道46號開發(fā)商湖北新城鎮(zhèn)投資業(yè)態(tài)結構寫字樓建筑綜合體工程面積占地面積24畝，建筑面積30000平米價格待定招商銷售情況待售入駐企業(yè)數(shù)量及產業(yè)類別企業(yè)辦公工程簡介天下名企匯位于古琴臺，坐擁武漢三鎮(zhèn)的中心地帶，東接鸚鵡大道，西靠琴臺大劇院，南抵月湖公園，北臨漢江，即將成為漢陽區(qū)一個以辦公寫字樓為主的商業(yè)綜合體。該工程總建面30000平米，分為8層建筑，1-2層是商業(yè)街及寫字樓大堂，設有與月湖公園相鏈接的琴臺文化商業(yè)步行街，將來會引入傳統(tǒng)寫字樓中時尚主題餐廳，還將引進時尚品牌入駐。3-6層為生態(tài)辦公區(qū)。7-8層是5星級高端商務會所，專為商務精英提供定制化效勞，地下停車位186個。匯豐企業(yè)總部〔待細化〕地址硚口區(qū)古田二路與南泥灣大道交匯處開發(fā)商武漢匯豐投資業(yè)態(tài)結構寫字樓、住宅工程面積占地面積100畝，建筑面積112211平米價格18000㎡招商銷售情況銷售70%以上入駐企業(yè)數(shù)量及產業(yè)類別總部辦公工程簡介匯豐企業(yè)總部低密度、低容積率、低樓層和高綠化率的三低一高，是相對甲級寫字樓的高密度;高容積率;高樓層和低綠化率來說的，正是這樣的三低一高和超大的樓間距，造就匯豐企業(yè)總部一流的園區(qū)環(huán)境。匯豐企業(yè)總部所有建筑不超過六層，外觀方正大氣，立面簡潔流暢，形象厚重而不乏靈韻。建筑均呈南北向板式分布，層高3.6-5.6米，內部為大開間柱網(wǎng)式結構模塊式組合，為企業(yè)持續(xù)開展預留充足空間。建筑進深僅為13.2米，前后均為寬幅落地窗，南北通暢，自然風穿堂入室，陽光普照每一寸空間。每棟建筑自身完美圍合，擁有700平方米中庭花園。調查小結〔需量化〕武漢工業(yè)地產布局遠城區(qū)成趨勢；投資工業(yè)地產的多為民營企業(yè)；綜合性產業(yè)園區(qū)成主流；招商存在一定困難，但銷售情況尚可。5、價格呈上漲趨勢。6、武漢工業(yè)地產市場仍不成熟地產用地有許多是沒有經(jīng)過中央或者省政府部門批準的開發(fā)區(qū)或者園區(qū)，其結果是導致大量工業(yè)用地進入土地市場，而另一方面，大量土地處于閑置狀態(tài)?，F(xiàn)在，樓市行情觀望情緒很明顯，開發(fā)商拿地意愿整體不高。7、主題工業(yè)園招商運營比綜合性工業(yè)園要好。第三局部：武漢工業(yè)地產市場分析武漢工業(yè)地產市場概況近年來，國家為了推開工業(yè)地產開展，制定了一系列相關政策，主要目的為標準和引導。在這些政策的引導之下，武漢工業(yè)地產市場逐步進入了快速開展階段。目前，武漢工業(yè)地產市場的主流產品為產業(yè)園區(qū)和總部基地，因為此種產品形態(tài)才是降低企業(yè)本錢，實現(xiàn)土地價值最大化的保障。據(jù)不完全統(tǒng)計，近年來，武漢市先后有38個工業(yè)地產工程投入市場，累積建筑面積為3103.3萬平方米。其中，以標準廠房為主要產品的工程僅有11家，物流基地2家，其余25個工程那么以產業(yè)園區(qū)和總部基地為主，可為入駐企業(yè)提供生產、研發(fā)、物流、辦公、生活、娛樂等多種需求全套解決方案，由此也提升了產品的復合價值，滿足了客戶的全方位需求。一些大型工業(yè)地產工程為促進武漢市的經(jīng)濟增長和改善城市面貌作出了巨大的奉獻，如光谷聯(lián)合開發(fā)的光谷軟件園工程，表達的是一種開放的、便捷的城市形態(tài)，它不僅會發(fā)揮產業(yè)聚集的功能，而且將發(fā)揮城市功能聚集，是宜人的、可持續(xù)性的；其次，因為多種類型企業(yè)的聚集，會形成“雜交〞效應，它比傳統(tǒng)的工業(yè)園區(qū)更有生氣，更有活力；整體而言，光谷軟件園整體入駐企業(yè)將超過400家，新增就業(yè)5萬人，年營業(yè)額120億元，稅收5億元。另外，東湖高新集團開發(fā)的國際企業(yè)中心也值得一提，通過對國際企業(yè)中心園區(qū)內140多家企業(yè)的調查發(fā)現(xiàn)，其中大約100多家企業(yè)的總產值之和到達15億至20億之間。這些企業(yè)規(guī)模雖然不大，但幾乎都是從事研究、生產高科技、高附加值的產品。光谷聯(lián)合四大主題產業(yè)園根本信息一覽表工程名稱體量預期入駐企業(yè)數(shù)量及相關信息武漢研創(chuàng)中心22萬平方米近300家企業(yè)入駐，年產值達100億元，稅收10億元；新增2萬就業(yè)崗位光谷軟件園73萬平方米軟件開發(fā)及效勞外包企業(yè)、金融后臺效勞機構、研發(fā)創(chuàng)意及相關配套效勞類企業(yè)光谷金融港160萬平方米8-10金融機構設立綜合性后臺中心和100家現(xiàn)代高科技研發(fā)企業(yè)和配套效勞外包企業(yè)創(chuàng)意天地31萬平方米10位國際級藝術大師、20位國內知名藝術家和100位中青年藝術家提供創(chuàng)作場所或設立工作室；國內新建規(guī)模最大的創(chuàng)意主題產業(yè)園區(qū)自2001年的武漢長城創(chuàng)新科技園開始，武漢工業(yè)地產市場經(jīng)歷了整整十年的探索，但總體而言，目前在武漢房地產行業(yè)上占主導地位的仍然是住宅市場，工業(yè)地產工程不多。據(jù)統(tǒng)計，2021年武漢市商品房實際銷售面積為1429萬平方米，工業(yè)地產工程的銷售面積僅為70萬平方米，所占比例缺乏5%。經(jīng)過十年來的開展，武漢工業(yè)地產市場，無論是規(guī)模還是品質，都得到了進一步的提升。以全國的范圍來看，與上海、浙江、江蘇、深圳、成都等城市還有一定差距，但總體水平在合肥、長沙、鄭州、南昌等中部城市之上。在武漢工業(yè)地產建設方面，除市區(qū)內的七大都市工業(yè)園以外〔漢正街都市工業(yè)園、堤角都市工業(yè)園、洲頭都市工業(yè)園、白沙洲都市工業(yè)園、工人村都市工業(yè)園、黃金口都市工業(yè)園、佳海都市工業(yè)園〕，一些新興的工業(yè)地產工程，特別是民營地產商投資的工業(yè)地產工程值得我們借鑒。漢口方面，東西湖區(qū)的海峽IBD創(chuàng)業(yè)城以及名典工業(yè)園，以配合臺商投資為其特色；位于金銀湖的中部慧谷工程以國際企業(yè)外包效勞為其亮點。黃陂區(qū)的華中企業(yè)城配套漢口北專業(yè)市場群；臺灣農民創(chuàng)業(yè)園作為國家級臺創(chuàng)園已開始建設核心示范區(qū)；陽邏開發(fā)區(qū)的長盛工業(yè)園，那么是區(qū)域內最大的民營工業(yè)園。漢陽方面的萬通工業(yè)園、沌口的天潤工業(yè)園以及漢南的華頂工業(yè)園和美國新都市工業(yè)城鎮(zhèn)，也都是民營地產商開發(fā)的且各有特色。由此來看，民營地產商在工業(yè)地產空間的開發(fā)建設中起到了相當重要的作用。武昌由于其文教方面的地域優(yōu)勢，更多的是以院校投資開發(fā)的科技園以及以龍頭企業(yè)開發(fā)的工業(yè)園，如中南政法大學科技園、華中師范大學科技園、武漢理工大學科技園、華中科技大學科技園、武漢大學科技園；藏龍島科技園、博大科技工業(yè)園、訊泰科技工業(yè)園、楚天激光工業(yè)園、富士康科技工業(yè)園等。比擬突出的是國際企業(yè)中心和光谷軟件園，二者作為成熟園區(qū)開發(fā)模式已經(jīng)開發(fā)了4期，而光谷金融港的開工那么標志著武漢區(qū)域性金融地位進一步加強。從上所說，武漢工業(yè)地產建設表現(xiàn)為：1〕政府重點扶持各大開發(fā)區(qū)，如沌口開發(fā)區(qū)、東湖開發(fā)區(qū)、東西湖臺商投資區(qū)等；2〕主體院?；蚱髽I(yè)引導產業(yè)園，如上述各大院校或企業(yè)的科技工業(yè)園區(qū)；3〕民間地產商開發(fā)綜合性工業(yè)園區(qū)；4〕市內各大都市工業(yè)園建設改造?？傮w來說，武漢工業(yè)地產的開發(fā)正在朝民營地產化、市場化的方向開展，而勞動密集型產業(yè)也正在逐漸向科技創(chuàng)意型產業(yè)轉型；因此物業(yè)形態(tài)也將會從廠房、辦公樓、配套宿舍等單一的品種，逐漸轉向效勞功能齊全的社區(qū)化開展，可以說今后的工業(yè)型產業(yè)地產工程無論規(guī)模大小，都會更加的以人為本，以生態(tài)環(huán)保、適宜居住、建立持續(xù)開展的循環(huán)經(jīng)濟為主要方向。武漢總部經(jīng)濟開展態(tài)勢在2021年8月2日舉行的第七屆中國總部經(jīng)濟高層論壇上，公布了?中國總部經(jīng)濟藍皮書(2021～2021〕?以及“2021年全國35個主要城市總部經(jīng)濟開展能力排行榜〞，武漢連續(xù)兩年位居排行榜第九名，是華中地區(qū)唯一進入前十名的城市?？梢?，武漢開展總部經(jīng)濟有較大的潛力。近些年來，在湖北省武漢市各級政府的支持下，隨著東風集團、葛洲壩集團、二汽等大型國有企業(yè)紛紛將總部遷往武漢，武漢總部經(jīng)濟有了較快的開展。在快速開展的同時，也呈現(xiàn)出了一些新的態(tài)勢?？偛拷?jīng)濟開展相比照擬落后雖然近些年來，武漢市總部經(jīng)濟取得了一定的開展，但不可否認的是，與香港、北京、上海等城市相比，武漢市總部經(jīng)濟開展仍比擬落后。據(jù)統(tǒng)計，目前世界500強企業(yè)僅有66家在漢投資或設立辦事處，中國企業(yè)500強僅有42家在漢設立了辦事處，有89家在漢設立了經(jīng)營機構。在這些辦事處或經(jīng)營機構中，以武漢為總部的企業(yè)數(shù)目更少。而與此同時，上海的總部經(jīng)濟開展十分迅速，如浦東已吸引了來自世界98個國家和地區(qū)的1萬多家外資企業(yè)，其中包括41家跨國公司地區(qū)總部數(shù)十家國內大集團總部、180多家世界500強企業(yè)?？梢?，武漢市總部經(jīng)濟開展相對還比擬落后，開展前景仍十分廣闊。2、總部經(jīng)濟呈現(xiàn)“三足鼎立〞的態(tài)勢目前，武漢市總部經(jīng)濟開展呈現(xiàn)“三足鼎立〞的態(tài)勢。2003年武昌區(qū)率先提出建設總部經(jīng)濟區(qū)；2004年江漢區(qū)依托王家墩中央商務區(qū)明確將經(jīng)濟形態(tài)定位為“總部經(jīng)濟〞；同年黃陂區(qū)通過市場運作，由卓爾集團在盤龍城投資興建了為百余家企業(yè)量身定做的總部大樓———“第一企業(yè)社區(qū)〞。當然，如果這三個地區(qū)在開展總部經(jīng)濟過程中能明確分工、錯位競爭，能促進武漢的總部經(jīng)濟的開展，但在實際操作過程中那么很容易造成了武漢不同區(qū)域間的惡性競爭，這會影響武漢市不同區(qū)域間的關系，進而還會對武漢市總部經(jīng)濟的整體開展產生消極的影響。3、總部經(jīng)濟開展面臨更劇烈的競爭近些年來，不僅北京、上海等大城市提出要大力開展總部經(jīng)濟，鄭州廈門等城市也提出開展總部經(jīng)濟?？偛拷?jīng)濟已經(jīng)成為眾多省會城市開展區(qū)域經(jīng)濟的熱點之一，總部經(jīng)濟的競爭也呈現(xiàn)白熱化的態(tài)勢。因此，武漢市總部經(jīng)濟將面臨更為劇烈的競爭。武漢工業(yè)開展規(guī)劃布局武漢工業(yè)主要集中在遠城區(qū)，根據(jù)武漢遠城區(qū)工業(yè)產業(yè)開展規(guī)劃〔2021-2021〕到2021年，武漢市六個遠城區(qū)加洪山區(qū)人均GDP將增一倍，工業(yè)總產值突破5000億元，新增就業(yè)16萬人。重點打造東南、東北、西南、西北四大產業(yè)板塊，構建以三環(huán)線和外環(huán)線間環(huán)狀區(qū)域為核心先進制造業(yè)開展帶?！獤|南：包括江夏區(qū)和洪山南部，以武漢東湖高新區(qū)和武漢化工新城為核心增長極，圍繞80萬噸乙烯、富士康、中芯國際、武鋼、國家級生物醫(yī)藥產業(yè)基地的配套需求，重點布局新型顯示、新一代移動通信、生物醫(yī)藥、新能源、新材料、激光制造及配套、地球空間信息等產業(yè)?！獤|北：包括新洲區(qū)，以武漢新港為核心增長極，圍繞武鋼江北基地、武船重工、西門子、阿?，m等配套需求，重點布局鋼材深加工和橋梁鋼結構、新能源、新材料、重型變壓器和港口物流等產業(yè)?！髂希喊ú痰?、東西湖和漢南，以武漢經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)為核心增長極，重點布局汽車零部件、新能源汽車、新型顯示、日化輕工等產業(yè)。——西北：東西湖區(qū)北部和黃陂區(qū)，以臨空經(jīng)濟區(qū)為核心增長極，圍繞東西湖保稅物流中心、漢口北商貿物流樞紐區(qū)和臺灣農民創(chuàng)業(yè)園等功能區(qū)，重點布局臨空制造、電子信息、環(huán)保和食品加工業(yè)等。七個區(qū)的工業(yè)增長點各有側重：蔡甸區(qū)：打造全國重要的顯示器生產基地和日化用品生產基地，依托武漢冠捷、絲寶集團兩大龍頭企業(yè)，對接武漢經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的配套要求，重點開展通訊電子、汽車零部件、日用化工等主導產業(yè)。江夏區(qū)：緊密對接東湖高新技術開發(fā)區(qū)和國家級生物產業(yè)基地的建設，構建與臨近龍頭企業(yè)富士康、中芯國際的配套企業(yè)集群，將江夏區(qū)打造成省內最具活力的武漢南部經(jīng)濟帶，成為省內現(xiàn)代制造業(yè)生產與配套基地，主導產業(yè)為電子信息、生物醫(yī)藥、機械裝備制造。東西湖區(qū)：依托東西湖區(qū)國家循環(huán)經(jīng)濟試點園區(qū)、保稅物流中心和臨空經(jīng)濟的產業(yè)開展平臺，重點開展食品及煙草加工、機電和電子信息、環(huán)保等主導產業(yè)。漢南區(qū)：對接武漢市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，圍繞長利玻璃、非凡電源、東風鴻泰、黃鶴農機等優(yōu)勢企業(yè)和工程，主導產業(yè)為汽車零部件、機械裝備制造。黃陂區(qū)：充分利用坐擁天河國際機場、開展臨空經(jīng)濟的有利條件，依托漢口北商貿物流樞紐區(qū)和臺灣農民創(chuàng)業(yè)園，主導產業(yè)為臨空制造、輕工及新型建材、食品加工。新洲區(qū)：依托武漢新港優(yōu)勢，主導產業(yè)為鋼材深加工和橋梁鋼結構、機械裝備制造。洪山區(qū)〔臨三環(huán)線附近及以外區(qū)域〕：充分發(fā)揮葛化集團、長動集團和馬應龍藥業(yè)三大龍頭企業(yè)的引領優(yōu)勢，重點開展生物醫(yī)藥、精細化工和機械裝備三大主導產業(yè)，培育新一代移動通信、新能源、節(jié)能環(huán)保等戰(zhàn)略性產業(yè)。武漢目前主要工業(yè)區(qū)在武漢“工業(yè)倍增方案〞的推進下，武漢遠城區(qū)是武漢工業(yè)建設最為活潑的地區(qū)，2021年武漢市政府正式出臺文件要求武漢市區(qū)內工業(yè)工程全部搬到三環(huán)以外的區(qū)域，武漢市區(qū)內的工業(yè)區(qū)大多轉向商業(yè)和住宅等用途。因此，此次統(tǒng)計重點對武漢六大遠城區(qū)和洪山區(qū)。據(jù)市國土資源和房產規(guī)劃局統(tǒng)計，武漢有工業(yè)園90余個，其中六個遠城區(qū)和洪山區(qū)已建和擬建的工業(yè)園有40個。開發(fā)區(qū)：東湖高新技術開發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、武漢陽邏經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、武漢沌口經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、武漢盤龍經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、武漢光谷開發(fā)區(qū)、武漢江岸經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、武漢東西湖開發(fā)區(qū)、武漢吳家山開發(fā)區(qū)等。工業(yè)園：武漢海爾工業(yè)園，武漢美的工業(yè)園，富士康武漢工業(yè)園，武漢科技工業(yè)園，武漢關東科技工業(yè)園，武漢民營工業(yè)園，武漢財富工業(yè)園，武漢長豐工業(yè)園，武漢陽邏工業(yè)園，武漢弘毅工業(yè)園，武漢黑泥湖工業(yè)園，武漢北港工業(yè)園，武漢黃金口科技孵化基地，陽邏港華中國際產業(yè)園，湖北長盛工業(yè)園，武漢光通科技園，武漢高科外表處理工業(yè)園，東西湖龍鑫工業(yè)園，武漢天潤工業(yè)園，萬通工業(yè)園區(qū)，武漢華頂工業(yè)園，武漢漢正街都市工業(yè)園，武漢美國新都市工業(yè)城鎮(zhèn)，武漢華頂包裝印務工業(yè)園……第四局部：基于武漢工業(yè)地產調查的思考根據(jù)各調查工程情況和查閱相關文獻，我們對武漢工業(yè)地產市場進行了深入思考，并結合武漢目前工業(yè)地產市場狀況對金馬凱旋集團建設三里工業(yè)園和湯湖總部基地提出一些可行性建議。工業(yè)地產成功開發(fā)要素第一、選址分析區(qū)域市場環(huán)境和所在城市的核心競爭力。要先確定主導產業(yè)，圍繞主導產業(yè)進行資源的配套，二級、三級的配套企業(yè)在哪種情況下可以進來，了解企業(yè)需求和園區(qū)的產業(yè)定位及產業(yè)開展方向。第二、定位任何一個園區(qū)本身的定位是起決定性作用的。先要移植外部強勢資源，培育內部特色優(yōu)勢，整合區(qū)域優(yōu)勢資源，形成園區(qū)本身特有的優(yōu)勢。在具體定位的時候，要考慮市場的導向、資源的整合、創(chuàng)新的能力。比方從定位的角度可以判斷是制造型的園區(qū)、物流園區(qū)，還是研發(fā)型園區(qū)、商務型園區(qū)。第三、客戶要對目標客戶進行細分。一般情況下，對客戶的分析要從幾個方面進行。一個是對現(xiàn)有園區(qū)企業(yè)和潛在客戶進行分析；一個是從產業(yè)鏈的角度，包括對區(qū)域本身的主導產業(yè)分析，跟蹤二級配套企業(yè)、關聯(lián)企業(yè)的投資動向。另外要確立以商招商概念，對專業(yè)市場進行分析，考慮把市場和制造融合在一起，形成前店后廠的園區(qū)模式。第四、造勢通過挖掘潛在優(yōu)勢，創(chuàng)造市場，促進開展。首先確定園區(qū)營銷的推廣理念，搭建公關平臺〔政府溝通平臺、中介商務平臺、客戶交流平臺〕，創(chuàng)新傳播渠道〔網(wǎng)絡、行業(yè)、戶外、展會論壇〕。要結合城市資源、城市特點，考慮產業(yè)經(jīng)濟和園區(qū)開展的和諧共贏。讓客戶意識到園區(qū)不僅僅提供廠房，更重要的是提供一種全新的適合企業(yè)開展的生活方式和超值效勞。造勢，挖掘潛在優(yōu)勢通過籌劃提煉創(chuàng)造市場促進開展，我想有這樣一個過程。第五、產業(yè)招商招商的核心是招商渠道的建設，可分為國內投資企業(yè)、國內異地企業(yè)、同區(qū)域企業(yè)，通過優(yōu)惠政策等各種方式把真正需要的企業(yè)招進來。以一個汽車產業(yè)鏈為例分析，一個整車的組裝廠家涉及的產業(yè)鏈企業(yè)比擬多，要把各個配套行業(yè)層層分解，找到適合園區(qū)開展和需要的零部件企業(yè)。最后關鍵因素是效勞要想成功的運營工業(yè)地產，更重要的一點就是效勞。一是對政府和開發(fā)區(qū)效勞，政府和開發(fā)區(qū)最需要的是推動產業(yè)升級，促進區(qū)域產業(yè)集群，產生稅收。另外要為客戶提供價值?？蛻粲袇^(qū)域的價值需求，只要來園區(qū)就享受低本錢、優(yōu)惠政策等便利。更重要是通過園區(qū)的管理，提供上下游的產業(yè)鏈和供給鏈，形成園區(qū)獨特的企業(yè)文化。要想成功的運營工業(yè)地產，更重要的一點就是你的效勞。二、工業(yè)地產行業(yè)產業(yè)鏈結構影響因素分析政府政策的影響由于工業(yè)地產市場之前一直處于次要的開發(fā)焦點，政府監(jiān)管調控力度松懈，許多地方政府與商家的地產交易混亂無序，各自為著自身利益鉆著調控監(jiān)管不到位的空隙，濫占、濫用有的甚至違法經(jīng)營。這種狀況不可能長久維持下去，隨著工業(yè)地產被廣泛關注與投資開發(fā)，國家為著長期良性的開展戰(zhàn)略，必然要理清現(xiàn)存的混亂無序與違法經(jīng)營。近來國家關于標準工業(yè)用地市場的行政律令、通知頻出，政府的監(jiān)管調控力度不斷加大，這當然會令那些鉆營者失去取巧的時機與利益，但從長遠看，健康的標準成熟的工業(yè)地產對于吸引外資與可持續(xù)開展才是正途。通過市場的公平競爭，優(yōu)勝劣汰，有實力的公司企業(yè)自然長存。市場供求的影響從國際大環(huán)境上看，我國經(jīng)濟開展始終保持著強勁的增長速度，每年的GDP增長都在8%至10%，處于世界各國經(jīng)濟開展前幾位。我國對于外資的吸引力也一直處于世界前列。隨著國家工業(yè)化進程步伐的加快，制造業(yè)方興未艾，越來越多的外資企業(yè)在中國落戶，工業(yè)開展前景大好，世界工廠的局勢漸成。從地區(qū)環(huán)境上看，由于其他三類的地產市場趨于飽和，工業(yè)地產將成新一輪的競爭領域。國家重點開展工業(yè)，政策上給以大力支持，國家工業(yè)不斷開展壯大，必然拉開工業(yè)地產的需求。從工業(yè)地產結構上看，工業(yè)制造廠房、物流倉庫和工業(yè)研發(fā)樓宇等將會大量建造，并且開展方向趨于綜合型配套型多樣化。開展模式的影響一般來說工業(yè)地產的開發(fā)模式有四種：工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導模式、工業(yè)地產商模式和綜合運作模式。近來更提出一種產業(yè)地產的新模式。然而，無論何種模式的創(chuàng)新，長遠來說必將都以人性化為開展目標。工業(yè)區(qū)的開展定然關系著大量人口的開展，關系著人的生活條件與環(huán)境，并且一切經(jīng)濟開展的最終目的也是改善人的生活條件與環(huán)境。隨著工業(yè)地產的深化，人性化的開展模式將被廣泛關注和共識。這也是工業(yè)地產高層次開展的趨勢。再有一個就是可持續(xù)開展的節(jié)約型的模式。充分利用有限的土地優(yōu)化配置創(chuàng)造最大的效益。投資回報的影響國家土地是有限的，面對近年來耕地面積的急劇減少，今年國務院確定了堅守全國耕地不少于18億畝的“底線〞和“紅線〞。隨著工業(yè)地產的不斷擴展，可開發(fā)的土地將會越來越少，國家對土地的調控力度將會加大，土地的價值不可防止向上攀升。市場的標準透明成熟將導致競爭劇烈化，地產商的投資利潤會有所下降，但從長遠前景來看，工業(yè)地產需求強勁，投資回報相對穩(wěn)定。而工業(yè)地產的銷售方式會出現(xiàn)與房地產等有所不同，鑒于土地的升值，競爭的劇烈，多數(shù)產權持有者不會出售轉為出租，以保其產權的升值持有。隨著需求的增加而地產的有限，地產租金也會不斷上漲。三、武漢工業(yè)地產市場面臨問題與開展障礙〔一〕武漢工業(yè)地產市場面臨問題1、工業(yè)地產效勞機構欠缺由于工業(yè)地產效勞的要求較高，除了房地產的籌劃、規(guī)劃銷售代理以外，還要對每個工業(yè)地產細分的產業(yè)進行研究，并掌握有效的資源以后，才能提供切合實際的效勞。而這些工作是某一個效勞機構難以承當?shù)?，必須是多個效勞機構共同來進行，而即便如此其上位的管理者也要有能力去分析、整合這些技術、資源，才能有效地利用，而這樣的高素質綜合人才內地恐怕很難找到。2、民營工業(yè)地產開展艱難大型國有工業(yè)地產工程開發(fā)比擬有資源優(yōu)勢，不管是在資金還是政策方面都可以擁有迅速介入的背景，而民營工業(yè)地產開發(fā)那么顯得無序。我們發(fā)現(xiàn)國內涌現(xiàn)出大批原來制造類產業(yè)企業(yè)以產業(yè)工程或擴大生產的理由從政府得到工業(yè)用地，就拿武漢來說就有服裝企業(yè)、鞋帽生產貿易企業(yè)、金融投資企業(yè)、食品生產加工企業(yè)、機械及鋼鐵深加工企業(yè)以及一些原來在房地產開發(fā)領域掘得一桶金的企業(yè)。這些企業(yè)對工業(yè)地產的理解還很淺薄，對效勞及運營缺乏概念，很難想象這些企業(yè)開發(fā)的工業(yè)地產工程能夠真正為入駐企業(yè)提供優(yōu)質的空間及效勞。3、工業(yè)地產管理人才缺乏現(xiàn)有的工業(yè)地產管理人才大局部是從原來的房地產或商業(yè)地產轉型而來，他們對制造業(yè)的企業(yè)管理、運營及流通缺乏全面的認識，因此他們在運營一個工業(yè)地產工程的時候，也往往還是用傳統(tǒng)的房地產或商業(yè)地產的概念來進行，這樣不但沒有給入住企業(yè)帶來福音，反而是將這些企業(yè)當作住宅小區(qū)的入住業(yè)主進行約束，這樣不但沒有起到效勞帶動生產力的作用，反而因為產業(yè)聚集產生內耗與矛盾。為此，大力培養(yǎng)工業(yè)地產運營管理人才以及形成相應的效勞標準迫在眉睫。4、工業(yè)地產市場有供過于求的趨勢據(jù)不完全統(tǒng)計，武漢現(xiàn)有在售工業(yè)地產工程近五十個，而明年新開工建設的近30個工程。其中大量商業(yè)商務類產品，而制造裝配類的標準廠房依然缺乏。雖然存在大量企業(yè)要升級或搬遷，但中小型實體企業(yè)終究還是處于艱難開展階段，如此大的供給是否能被市場接受，值得考驗?！捕澄錆h工業(yè)地產市場開展障礙通過客觀比擬與分析，武漢的工業(yè)地產工程之所以與興旺城市相比還有一定的差距，主要原因有以下幾點：經(jīng)濟開展水平有待提高。武漢工業(yè)地產市場的開發(fā)理念和建筑品質與一線興旺城市相比，本身就具有一定的滯后性，能夠充分滿足客戶的軟、硬件需求的工業(yè)地產工程還比擬有限，上下游產業(yè)鏈的建立也不夠完善。工業(yè)地產參與者寡。武漢工業(yè)地產市場前景誘人，但有實力的開發(fā)商并不多。另外，打造工業(yè)地產，還需要很多專業(yè)領域的知識，包括對客戶的細分、行業(yè)產業(yè)模式研究，對市場氣氛的培育等。這些因素客觀上造成了地產商參與工業(yè)地產開發(fā)的積極性不高的局面。產品整體水平有待提升。目前，武漢工業(yè)地產的開發(fā)環(huán)節(jié)和使用環(huán)節(jié)普遍處于初級階段，開發(fā)商以降低投資者的投資本錢成為主要手段吸引企業(yè)投資落戶，而吸引的企業(yè)大多是勞動密集型的低端行業(yè)，在推動地方經(jīng)濟開展和提高產業(yè)高度集中并沒有發(fā)揮出預期的作用和效果。按武漢目前中小制造業(yè)的數(shù)量以及物流情況來看，武漢工業(yè)地產工程甚少，還要建一個與沌口經(jīng)濟開發(fā)區(qū)相當?shù)墓I(yè)園才能滿足這一需求，這將是一個潛力非常大的地產開發(fā)市場。專業(yè)人才稀缺。由于標準廠房的土地利用率低，無法讓工業(yè)地產工程的利潤最大化，導致工業(yè)地產開發(fā)商紛紛轉型去開發(fā)產業(yè)園區(qū)和總部基地產品。行業(yè)缺乏標準。武漢工業(yè)地產市場還沒有針對不同地域、不同行業(yè)開展的需求，從工業(yè)地產開發(fā)到工程運營管理，建立標準的流程效勞和質量管理體系。工程招商存在難度。一些區(qū)域的稅務部門，為了防止稅源流失，禁止所在區(qū)的企業(yè)把辦公場所遷移到其它地方，這對于以本地企業(yè)為招商目標的局部工業(yè)地產工程，客觀上造成了招商困難的局面。效勞不夠全面。一個創(chuàng)業(yè)者在入駐工業(yè)園區(qū)之后，經(jīng)過幾年的開展，需要擴大辦公及廠房面積、招聘及培訓人才、爭取國家政策減免稅費、尋找融資渠道、尋求上下游產業(yè)鏈的支持，然而武漢的工業(yè)地產開發(fā)商在滿足這些需求方面做得還很不夠。而大連等先進地區(qū)的開發(fā)商能夠提供一條龍效勞，充分滿足上述需求。四、武漢工業(yè)地產開展前景〔趨勢〕分析中國工業(yè)地產經(jīng)歷了從冷到熱，從無序到逐漸標準的過程。伴隨著中國經(jīng)濟，特別是中國制造業(yè)的飛速開展，中國工業(yè)地產市場的前景不可估量！針對武漢工業(yè)地產市場我們大膽預測如下：持續(xù)需求迎來開展良機從宏觀來看，在世界經(jīng)濟一體化背景下，我國憑借低廉的勞動力資源，使得世界的制造產業(yè)向中國轉移；在中國沿海產業(yè)升級的背景下，沿海城市的生產制造業(yè)紛紛向內陸轉移，而處在第二層級擁有諸多優(yōu)勢資源的武漢成為這些企業(yè)的首選之地。隨著武漢經(jīng)濟的迅速開展和配套設施的完善，以及政府的稅收優(yōu)惠鼓勵，和國家相關優(yōu)惠政策的制定，將有大量的企業(yè)入駐武漢，由此可以新興一些大的工業(yè)園區(qū)以完成產業(yè)聚集，在很大程度上拉開工業(yè)地產的持續(xù)性需求。政策導向利好國家對于房地產的政策趨勢是明朗的，即標準和引導，而非打擊和壓制。工業(yè)和商業(yè)地產都面臨較好的相對寬松的宏觀政策環(huán)境；住宅類房地產關系民心、民生，因而成為調控重點；而商業(yè)地產的宏觀政策主要在于防范隱藏的金融風險；工業(yè)地產的宏觀政策主要在于推進土地出讓制度改革和加強土地的集約化利用〔我國目前工業(yè)用地的容積率約為0.8-1.0，與同樣缺地的日本〔容積率約為2.0-2.5〕相差甚遠〕。在中部崛起戰(zhàn)略和“工業(yè)倍增方案〞的推動下，結合武漢城市經(jīng)營的戰(zhàn)略性需求，武漢在招商引資環(huán)節(jié)上對工業(yè)地產投資者在政策、稅收、低價等諸多環(huán)節(jié)上給與大幅度的優(yōu)惠與支持。政策將強調市場對工業(yè)用地的配置作用，促進工業(yè)地產價格回歸到真實價值。工業(yè)地產將進入投資品市場國家土地是有限的，隨著產業(yè)地產的不斷擴展，可開發(fā)的土地將會