老年公寓企劃書

（頤養(yǎng)小區(qū)方案籌劃）

2023年1月20日

目錄

1.序言

2.項(xiàng)目綜述

3.項(xiàng)目規(guī)劃

4.項(xiàng)目投資

5.項(xiàng)目日勺盈利模式和收益分析

6.經(jīng)營(yíng)管理

7.市場(chǎng)拓展

8.風(fēng)險(xiǎn)控制

9.結(jié)束語

1.序言

人時(shí)畢生，短暫又漫長(zhǎng)。從嬰孩到成年再到老年，是誰都不能

回避時(shí)自然規(guī)律。

人，在為社會(huì)的進(jìn)步和發(fā)展奮斗、奉獻(xiàn)了畢生之后，遲暮之年

無不渴望能度過一種安詳、幸福的晚年，渴望能有一種環(huán)境安靜優(yōu)

美，安全免打擾、設(shè)施齊備的養(yǎng)生之所。

養(yǎng)老，是社會(huì)日勺責(zé)任。敬老、尊老、養(yǎng)老體現(xiàn)著中華民族的老

式美德。為了處理老年人老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所樂、老有所

為日勺需求而為老年人提供頤養(yǎng)天年之地，是一種健全社會(huì)應(yīng)具有的

功能。

中國(guó)的養(yǎng)老，此前重要是以家庭養(yǎng)老為基礎(chǔ)的，伴隨社會(huì)的進(jìn)

步，中國(guó)人的養(yǎng)老觀念和養(yǎng)老模式也在發(fā)生著變化。目前，從總體

上看，不管是農(nóng)村還是城鎮(zhèn)，70%的老年人得到了比很好的贍養(yǎng)。

各級(jí)政府依托和調(diào)動(dòng)社會(huì)各方面的力量，采用多種養(yǎng)老方式，滿足

廣大的老年人精神上的基本需求。

可是，伴隨中國(guó)經(jīng)濟(jì)全球化、發(fā)達(dá)國(guó)家生活觀念日勺滲透，中國(guó)

社會(huì)人口日勺老齡化以及國(guó)家人口政策導(dǎo)致421構(gòu)造家庭日勺增長(zhǎng)，使

青壯年生存壓力加大，以家庭為基礎(chǔ)日勺養(yǎng)老方式已不能適應(yīng)社會(huì)的

發(fā)展和變化。中國(guó)老年人的養(yǎng)老，急需服務(wù)社會(huì)化。

截止2023年終，北京市常住人口達(dá)1538萬人，其中60歲以上

日勺老年人有224.3萬人，占比達(dá)14.6%,無疑北京市已進(jìn)入老齡化

社會(huì)?？墒?，目前包括多種福利收養(yǎng)機(jī)構(gòu)在內(nèi)，北京市已經(jīng)有的多

種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)才337家，床位3.4萬張，這樣有限的養(yǎng)老設(shè)施與龐大

日勺老年人群體相比完全是杯水車薪。此外，從總體看來，中國(guó)的小

區(qū)養(yǎng)老服務(wù)水平還比較低，既有的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不管是設(shè)施、環(huán)境，還

是服務(wù)措施和服務(wù)質(zhì)量，都不能很好地滿足老年人心理、生理需求

的特點(diǎn)，不能從身體和心理兩個(gè)方面滿足老年人對(duì)生活水平日勺規(guī)

定。

本案的目的，就是借助政府的政策扶持，借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家及港澳

臺(tái)地區(qū)養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化的經(jīng)驗(yàn)，整合有關(guān)日勺社會(huì)資源，為老年人養(yǎng)

老提供一種設(shè)施條件和環(huán)境條件符合老年人心理和生理特點(diǎn)的、人

性化和個(gè)性化的養(yǎng)老之所。這樣的養(yǎng)老之所在醫(yī)療保健、心理關(guān)

懷、社交和生活看護(hù)等幾種方面均能提供良好的服務(wù)。老年人每天

的生活，均有受過專業(yè)訓(xùn)練日勺人士協(xié)助。在這里，專業(yè)品質(zhì)的服務(wù)

和對(duì)老年人的看護(hù)，是一般的家庭養(yǎng)老無法到達(dá)的。

由于資源限制，本老年公寓只能處理部分家庭經(jīng)濟(jì)條件比很好的老

年人的養(yǎng)老問題，但雖然是這樣，我們也覺得是為社會(huì)盡了微薄之

力。總之，“替子女盡孝，讓老年人生活快樂健康”是我們的宗旨，

“個(gè)人、關(guān)懷、社會(huì)”是我們的信條，老年人在本公寓日勺生活既可

有個(gè)人日勺私密性，又能時(shí)刻浸淫著本公寓專業(yè)服務(wù)關(guān)懷，同步不脫

離正常的社會(huì)生活，防止老式“敬老院”使入院者心理產(chǎn)生被遺棄

日勺感覺，也免除了子女產(chǎn)生“不孝”日勺負(fù)罪感。“把你們的父母交

給我們，這里是你們家庭的另一處住所”是本公寓的服務(wù)定位。

本老年公寓不管從建筑功能、設(shè)施設(shè)備，還是從服務(wù)理念，服務(wù)

水準(zhǔn)各個(gè)方面，都與老式的養(yǎng)老院有著本質(zhì)的差異，是任何一種富

裕家庭均可選擇日勺老年人生活之所。

2.項(xiàng)目綜述

2.1項(xiàng)目定位

2.L1養(yǎng)老寓所功能

本項(xiàng)目定位于高檔，面向年收入30萬至100萬元或以上的高端消費(fèi)

群體提供老年人養(yǎng)護(hù)服務(wù)。這些消費(fèi)者基本上涵蓋了私營(yíng)企業(yè)主、

高薪職業(yè)經(jīng)理人、外地在京經(jīng)營(yíng)事業(yè)者以及認(rèn)同本項(xiàng)目服務(wù)理念的

富裕孤寡老人。

本項(xiàng)目性質(zhì)上屬于租住式、半封閉型小區(qū)化運(yùn)行日勺老年公寓，

實(shí)行專業(yè)化服務(wù)管理。在這里，老人們不僅會(huì)在飲食起居方面受到

專業(yè)化助、護(hù)關(guān)照，并且有足夠的個(gè)人空間和私密性，心理上有足

夠的安全感，同步，還可以充足享有與家人團(tuán)聚、體驗(yàn)天倫之樂的

美好時(shí)光。

小區(qū)內(nèi)完備的娛樂休閑和保健醫(yī)療設(shè)施，豐富多彩的活動(dòng)，相

對(duì)自由的活動(dòng)空間和時(shí)間安排，使老年人在美好的生活環(huán)境中仍保

持親密日勺社交生活方式，雖然偏居一隅，但仍然是社會(huì)的一員，防

止遺棄感的產(chǎn)生。

2.1.2度假休閑功能

本項(xiàng)目園區(qū)優(yōu)越的條件和良好的設(shè)施也為社會(huì)人士節(jié)假日出游休閑

提供了場(chǎng)所?？腿丝梢栽诖讼滤菹?，垂釣游玩，參與游泳康樂等

活動(dòng)。

2.2環(huán)境條件和格局

本項(xiàng)目選址在昌平區(qū)，南臨北六環(huán)，有多條道路可達(dá)，有便利

日勺交通條件和僻靜的居住環(huán)境。

本項(xiàng)目園區(qū)總體上呈平面布局。以服務(wù)支撐樓、公寓樓和庭院式低

層院落、農(nóng)業(yè)生態(tài)區(qū)、人造水系和景觀、休閑活動(dòng)區(qū)、園林美化

區(qū)、康樂活動(dòng)中心等功能區(qū)域構(gòu)成。各區(qū)域在空間上合理布局，經(jīng)

道路和綠竹小徑蜿蜒相連。既有助于安全管理，也便于人與人交

往。

2.3項(xiàng)目規(guī)模

項(xiàng)目占地總面積600畝約40萬平方米，建筑總面積20萬平方

米，容積率0.5。按人均45平方米的獨(dú)立生活空間考慮，能同步容

納3000老年人在此居住。

總之，本項(xiàng)目是面向高端消費(fèi)群體的半封閉老年養(yǎng)老小區(qū)一租

住式公寓，重要功能是養(yǎng)老，同步又兼有休閑度假的功能。其完備

的設(shè)施、專業(yè)化的醫(yī)護(hù)服務(wù)、豐富的文化活動(dòng)和優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境以

及人性化日勺管理，必將使其成為京城養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)內(nèi)的翹楚之作。

3.項(xiàng)目規(guī)劃

3.1需求分析

3.1.1老年人的生理和心理特性

老年是人生的必經(jīng)階段?！梆B(yǎng)老”，不僅僅是讓老年人衣食無

憂地活著，而是要讓他們?nèi)丈淄砟赀^得幸福?！靶腋！笔且环N精神上

日勺滿足狀態(tài)，一種人假如是幸福日勺，他一般會(huì)在精神上具有如下幾

點(diǎn)要素：有安全感，即不必為吃、住、穿以及生命和健康擔(dān)憂；被

尊重，即會(huì)得到人們?nèi)丈桌斫?、寬容、關(guān)注和欽佩；精神有寄托，不

喪失對(duì)未來的但愿和對(duì)生活趣事的關(guān)注熱情；有親情和愛。因此,

養(yǎng)老的更高層次的含義是：做老年人精神的“守護(hù)者”，讓他們享

有幸福。

為了做到這一點(diǎn)，就必須研究老年人的身、心特性和需求。

3.1.1.1老年人身體功能的變化

(1)老年人身體尺寸總體上變小，出現(xiàn)彎腰、弓背的現(xiàn)象；

(2)老年人身體的運(yùn)動(dòng)能力下降，關(guān)節(jié)活動(dòng)日勺范圍變??；

老年人骨骼脆弱，關(guān)節(jié)組織出現(xiàn)彈性減弱。

老年人感覺功能的變化

（3）由于感覺功能的衰老，對(duì)室內(nèi)外冷熱變化日勺感覺不敏

感；

（4）在視覺衰退上體現(xiàn)明顯；

（5）聽覺衰退；

在嗅覺、觸覺和平衡感方面均有下降，體現(xiàn)遲鈍。

老年人心理功能特性的變化

（6）一般老年人普遍留念過去，在居住方面總但愿繼續(xù)居住

在自己曾經(jīng)居住生活過的地方，念舊情結(jié)非常嚴(yán)重，但愿與自己常

常接觸日勺老朋友，老同事們保持聯(lián)絡(luò)，否則會(huì)顯得孤單感。

適應(yīng)新事物需要時(shí)間，有時(shí)也懶得思索，思維的適應(yīng)性和邏輯性減

少，有時(shí)也難以控制感情，一般只對(duì)身邊的事物感愛好。

老年人生活構(gòu)造的變化

步入老年后，一般閑暇時(shí)間增多了，伴隨年齡的增長(zhǎng)，生理能

力的衰退（尤其是行走的能力），滯留在家里的時(shí)間增長(zhǎng)，更需

要陪伴和豐富的文化生活。一般國(guó)際上將65歲以上的老人定為需

要社會(huì)提供服務(wù)，并獲得關(guān)照的界線。根據(jù)老人的健康行為的特

性,可將老人分為四個(gè)年齡段：

健康活躍期*?60—64歲

自立自力期?65—74歲

行為緩慢期*75—84歲

八招、、顧關(guān)懷期*?85歲以上

75歲如下的健康老人，其行為是積極日勺，一般均有很高熱情,

樂意發(fā)揮余熱為社會(huì)和家庭作出奉獻(xiàn)。他們?nèi)杂凶约旱娜松康?/p>

和生活目日勺，一般會(huì)為自己的某種目的合力追求。

3.1.2老年人對(duì)居任環(huán)境日勺心理需求

（1）家庭時(shí)依戀和親情關(guān)愛需求；

（2）社會(huì)和鄰里日勺交往需求；

（3）精神文化的需求；

（4）安定感的需求（懷舊心理）；

（5）安全感的需求，于治安、交通、環(huán)境和管理等諸多方

面。

3.1.3老年人對(duì)居住環(huán)境的生理需求

（1）安全無障礙

如老人對(duì)臺(tái)階、樓梯、低矮無扶手坐凳、蹲式便器會(huì)感到不

適；在光滑的地面上行走、強(qiáng)烈的燈光和嘈雜的聲音也會(huì)對(duì)老年人

的生活帶來不便；而諸如門窗、扶手等處理不妥也會(huì)對(duì)老人身體帶

來麻煩；

（2）良好的物理性能指標(biāo)

重要體目前日照、自然通風(fēng)和采光等方面，尚有良好的擱窗觀

景視線等；

（3）生活協(xié)助、護(hù)理康復(fù)和醫(yī)療的保障

老人對(duì)住區(qū)醫(yī)療條件規(guī)定較高，除依托臨近區(qū)域的大型醫(yī)療機(jī)構(gòu)外,

小區(qū)內(nèi)也應(yīng)針對(duì)老年人的健康需要設(shè)有救護(hù)部門、老年病等配合治

療日勺基礎(chǔ)醫(yī)療站，形成完善日勺醫(yī)療網(wǎng)。

3.2老年人居所日勺類型

3.2.1老年人的類型

根據(jù)老年人的生理特點(diǎn)，世界衛(wèi)生組織對(duì)全球人口日勺身體和平

均預(yù)期壽命日勺測(cè)定重新劃分了年齡組：其中60?74歲為年青老人,

75?89歲為老年人，90歲以上為長(zhǎng)壽老人。

建設(shè)部和民政部也于1999年5月14日聯(lián)合頒布了我國(guó)日勺行業(yè)

原則《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（編號(hào)為JGJ122-99）o《規(guī)范》將

老年人辨別為三種類型，即自理老人、介助老人和介護(hù)老人。所謂

自理老人，即生活行為完全自理，不依賴他人協(xié)助的老年人；介助

老人，即生活行為依賴扶手、拐杖、輪椅和升降設(shè)施等協(xié)助的老年

人；介護(hù)老人，即生活行為依賴他人護(hù)理的老年人。

不一樣類型的老年人，身體條件和精神狀態(tài)有很大的差異，居

所應(yīng)根據(jù)老人的不一樣類型進(jìn)行安排，這樣做不僅方面小區(qū)的管理,

也更有助于做好老年人日勺服務(wù)工作。

3.2.2老年人居所類型

3.2.2.1獨(dú)立型

重要供有自理能力的老年居住。一般戶型為一室一廳一廚一衛(wèi),

功能性比較強(qiáng)，可以保證老年人獨(dú)立生活。平常醫(yī)療護(hù)理、生活協(xié)

助、保健服務(wù)等比一般居民公寓更為專業(yè)和規(guī)范的服務(wù)，由小區(qū)提

供和保障。

3.2.2.2集合型

該類居所提供全日制的護(hù)理和醫(yī)療服務(wù)，建筑按無障礙設(shè)計(jì),

臥室、衛(wèi)生間獨(dú)立，起居室和廚房共用。有專門日勺服務(wù)人員為宓年

人提供除醫(yī)療、護(hù)理外所需的服務(wù)，住所組團(tuán)（或小區(qū)）內(nèi)有以

便、安全的社交娛樂場(chǎng)所和公共食堂等設(shè)施，便于老年人有社會(huì)社

交生活。

此類居所的特點(diǎn)是有針對(duì)性地設(shè)置共享設(shè)施，集中對(duì)一類老年

人服務(wù)，提高設(shè)備設(shè)施的使用效率和專業(yè)護(hù)理工作效率。

3.3老年人居所規(guī)劃

（1）老年人的居住建筑，例如起居室、臥室應(yīng)有良好朝向、自

然采光和自然通風(fēng)，有開闊的視野和優(yōu)美景觀；

（2）老年人的起居室的使用面積不得低于14肝，臥室使用面

積不得不不小于15m2；

（3）地（樓）面應(yīng)消除高差，采用防滑材料鋪地;

（4）臥室應(yīng)設(shè)計(jì)有以便老人或殘疾人進(jìn)行家庭護(hù)理和醫(yī)療保健

日勺管線，例如水管等；

（5）電源開關(guān)及插座日勺高度在110cm如下，插頭應(yīng)有保護(hù)，并

且輕易插進(jìn)和撥出C

（6）在所有低樓層的公寓中設(shè)置電梯，室內(nèi)地板和路面采用

防滑處理，浴室、樓道安裝雙扶手，設(shè)置獨(dú)立觀景陽(yáng)臺(tái)，并在照

明、通風(fēng)、采光等方面細(xì)致處理。

（7）24小時(shí)熱水洗浴、冷暖空調(diào)、有線電視、。

（8）室內(nèi)外其他設(shè)施和設(shè)備如走廊、過道、樓梯、坡道、電

梯、陽(yáng)臺(tái)、廚衛(wèi)等的規(guī)劃，規(guī)定符合《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》的原

則。

3.4園區(qū)的規(guī)劃

3.4.1選址

項(xiàng)目以老年人住宅為主，集休閑、娛樂、度假、會(huì)務(wù)為一體。根據(jù)

老年人的生理和心理需求，我們分析認(rèn)為：作為老年人的養(yǎng)身、養(yǎng)

心、養(yǎng)性、養(yǎng)情的地方應(yīng)滿足如下幾種方面的規(guī)定：

地塊中間或周圍應(yīng)當(dāng)具有山地、丘陵、水域或者廣闊的田野，由于

只有這樣口勺地塊條件，住宅周圍的環(huán)境才會(huì)優(yōu)美，空氣必然清新,

才適合老人頤養(yǎng)天年。良好的生態(tài)環(huán)境能使老年人心情舒暢，滿足

老年人日勺生活行為規(guī)定。

地塊周圍道路應(yīng)暢通，水、電、氣基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，出入必須有

公交線路，并且站點(diǎn)近，以滿足老年人探親訪友，出入便捷日勺需

要。

地塊規(guī)模宜大不適宜小，小則100?200畝，大則500-800畝，由

于老年人雖需要安寧，但更膽怯孤單，老年人需要醫(yī)療、需要社團(tuán)

活動(dòng)、需要社群文化、需要對(duì)外交往、需要家政服務(wù)、需要終極關(guān)

懷、需要一種人生命全新階段開始日勺精神感覺。只有那種大規(guī)模的

老年小區(qū)，居住人口多，才有條件滿足老年人的這種生理和心理需

求。

地塊距離城郊3?5km,距離中心城區(qū)10?15km為宜，老年人住宅

不適宜選址在非常偏僻處，不能單求清靜而簡(jiǎn)樸時(shí)把老年住宅與社

會(huì)隔離起來，更不能盲目的將其建在偏僻荒漠的遠(yuǎn)郊區(qū)，由于這樣

一來，老年人常常面對(duì)或老或病的同伴，看著他們一種個(gè)拜別，看

不到充斥活力健康的人群，心理將會(huì)承受很大的壓力，不利于身心

健康。

3.4.2對(duì)園區(qū)規(guī)劃的設(shè)計(jì)規(guī)定

3.4.2.1設(shè)計(jì)要人性化

平面設(shè)計(jì)要以便老人出行，不能有過多日勺臺(tái)階（有臺(tái)階處應(yīng)有對(duì)應(yīng)

的輪椅通道），電梯前廳和電梯內(nèi)要保證擔(dān)架及輪椅的活動(dòng)范圍，

要保證充足的陽(yáng)光入室，空間通透，有穿堂風(fēng)，樓梯踏步高度不不

小于140mm,踏面寬度不不不小于300nm,坡道坡度不不小于1/12,

兩側(cè)要有扶手，每間隔200m應(yīng)設(shè)休息坐椅，室內(nèi)地面應(yīng)采用防滑設(shè)

計(jì)，防跌扶手，多種開關(guān)、按紐均采用大型號(hào)，防止老年人因視力

下降而使用不以便，入戶陽(yáng)光花園、陽(yáng)臺(tái)相通，便于串門和互相照

應(yīng)等等，總之設(shè)計(jì)要人性化，無障礙居住，滿足老年人的特殊使用

功能和規(guī)定。

3.4.2.2生活要智能化

應(yīng)配置緊急呼喊對(duì)講系統(tǒng)，安防系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等保障

老人安全。

3.4.2.3環(huán)境要園林化

應(yīng)有幽雅的環(huán)境，讓老人充足享有陽(yáng)光，接觸自然，廣闊的公共活

動(dòng)空間以及安全的娛樂、鍛煉場(chǎng)所。

3.4.2.4戶型要合理化

應(yīng)充足考慮不一樣年齡階段、不一樣階層、不一樣居住人數(shù)等時(shí)不

一樣居住規(guī)定，每戶面積控制在40?50nl,左右。即戶型設(shè)計(jì)要個(gè)性

化、合理化。

3.4.2.5配套要完善化

小區(qū)應(yīng)配有完善的醫(yī)療保健、超市商場(chǎng)、銀行、郵電局、會(huì)

所、健身房、閱覽室、書畫室、花房、老年大學(xué)、棋牌娛樂室、門

球場(chǎng)、釣魚臺(tái)等生活配套設(shè)施。

3.4.2.6建筑要藝術(shù)化

在此居住日勺老年人有較高的藝術(shù)品位和欣賞規(guī)定，對(duì)應(yīng)要有較高水

平的建筑藝術(shù)，給視覺以美感，使之由美感產(chǎn)生吸引力。

3.4.3園區(qū)風(fēng)格規(guī)劃

項(xiàng)目占地600畝，規(guī)劃建筑總面積40萬平方米，居住面積16

萬平方米；低密度、低容積率、高綠化率；全區(qū)無障礙設(shè)計(jì)，以多

層為主，輔之以少許小高層；有對(duì)應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施；整體風(fēng)格以

老式的中式生態(tài)園林風(fēng)光為主，通過體塊、片、構(gòu)架等幾何化的建

筑元素的組織，在比例、韻律、構(gòu)圖、秩序等方面，運(yùn)用多種建筑

語言展現(xiàn)生態(tài)園林風(fēng)貌，同步在立面細(xì)部處理上，要防止田園風(fēng)格

的簡(jiǎn)樸粗陋，重視細(xì)部處理，發(fā)明性的展現(xiàn)以生態(tài)為主的園林風(fēng)

格。裝飾在色彩、造型和用料方面要獨(dú)特，豐富建筑立面的質(zhì)感，

與周圍建筑物有鮮明的色彩對(duì)比，突出本項(xiàng)目的獨(dú)特性。提議采用

坡屋頂，用黑色頂瓦，充足展現(xiàn)古樸、老式的北方生態(tài)田園風(fēng)光。

3.4.4園區(qū)布局規(guī)劃

布局是以小區(qū)干道、組團(tuán)道路、庭院道路為骨架，以住宅、公

建配套、生態(tài)園林景觀為主體形成的建筑景觀群。分為三塊三層次,

即住宅、公建設(shè)施、園林景觀三塊。

住宅分三層次：小區(qū)、組團(tuán)、單體。整個(gè)社辨別6個(gè)小區(qū)，每

100畝為一種小區(qū)，每個(gè)小區(qū)規(guī)劃總建筑面積3.5萬門；

在每個(gè)住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)3個(gè)組團(tuán)。

詳細(xì)為：1號(hào)組團(tuán)：居住主體為70歲如下老年人。70歲如下日勺

老年人是消費(fèi)的主體，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，在老年人中的占比為70%左

右。規(guī)劃建筑形態(tài)為多層、小高層住宅，規(guī)劃建筑總面積約2.5萬

m2,1-3棟，其中鰥寡老人（鰥寡老年人占比32.83%）樓約1棟,

規(guī)劃建筑總面積約0.8萬nf；

2號(hào)組團(tuán)：居住主體為70歲?80歲老年人，規(guī)劃建筑形態(tài)為多

層、小高層住宅，規(guī)劃建筑總面積約0.7萬nr,其中鰥寡老人樓1

棟，規(guī)劃建筑總面積約0.3萬行；

3號(hào)組團(tuán)：居住主體為80歲以上老年人，規(guī)劃建筑形態(tài)為多層

院落，規(guī)劃建筑總面積約0.3萬以，2棟；

每個(gè)組團(tuán)既自成體系，又與小區(qū)相協(xié)調(diào)；每個(gè)小區(qū)既自成體系，

又與整個(gè)小區(qū)相一致，聚散得體、疏密有度、渾然一體。為保障行

人和車輛出入安全、以便，小區(qū)應(yīng)在不一樣方向設(shè)3?4個(gè)主出入通

道，組團(tuán)內(nèi)應(yīng)設(shè)置2個(gè)出入通道。

3.4.5園區(qū)總體平面布局規(guī)劃

所有住宅均南北朝向，保證每棟樓，每間房均有充足的陽(yáng)光照

射（可合適偏西南、偏東南15°,防止“兵營(yíng)”式排列，沒有層次

感），沿河（沿湖、生態(tài)園林、山丘走勢(shì)）呈流線型或圍合式布置,

使之高下錯(cuò)落有致。各組團(tuán)住宅底層部分架空，設(shè)有小型會(huì)所、休

閑娛樂和公共活動(dòng)場(chǎng)所和醫(yī)療保健服務(wù)站。在同一小區(qū)內(nèi)既有多層,

又有小高層，要對(duì)的處理好多層和小高層的平面布置關(guān)系。

3.4.6園區(qū)功能組合規(guī)劃

產(chǎn)品重要功能是為老年人打造老年生活方式，即養(yǎng)老居住、休

閑，并要針對(duì)老年人這一特殊客戶群體的特殊需要“量身定做”，

既要滿足他們居住的物質(zhì)需求，也要滿足他們的精神需要，無論是

住宅部分還是公建設(shè)施部分，都應(yīng)當(dāng)讓老年人沒有孤寂失落感。住

宅產(chǎn)品要保證能滿足平常生活所需，以及安全（重要指生金安

全）、以便、舒適等老年人日勺特殊需要。公建設(shè)施要注意老年人的

參與和互動(dòng)，能調(diào)動(dòng)老人活動(dòng)的積極性等，讓他們?cè)谛睦砩细械侥?/p>

輕。綜體上，功能區(qū)和小區(qū)交叉布局，便于資源和設(shè)施共享，同步

也為居者發(fā)明友好的社會(huì)環(huán)境和人文環(huán)境。

3.4.7小區(qū)服務(wù)中心和康樂會(huì)所的規(guī)劃

小區(qū)的服務(wù)中心和康樂會(huì)所分兩個(gè)層次。一是整個(gè)小區(qū)的服務(wù)

中心和中心會(huì)所，一是各小區(qū)的服務(wù)站和小會(huì)所。服務(wù)中心所有會(huì)

所都應(yīng)集休閑、娛樂、健身、交流、等于一體。服務(wù)中心和各小區(qū)

服務(wù)站，則承擔(dān)著醫(yī)療、保健、護(hù)理和服務(wù)的重要功能。兩者分開

設(shè)置和管理，使其不僅具有小區(qū)配套服務(wù)功能，還具有景觀功能和

商業(yè)價(jià)值。會(huì)所等配套用房占總建筑面積5%,用于配套服務(wù)日勺商業(yè)

用房占總建筑面積的3%。

3.4.8園區(qū)內(nèi)環(huán)境規(guī)劃

園區(qū)的環(huán)境應(yīng)為老人提供優(yōu)美、安全、以便的娛樂交往場(chǎng)所。老年

人,尤其是60?70歲年齡階段的老年人，因離職、退休，生活方式

的轉(zhuǎn)變帶來了身心、環(huán)境等多方面的不適應(yīng)，對(duì)戶外活動(dòng)有著強(qiáng)烈

日勺渴望。重要的活動(dòng)有：敘談、飲茶、賞鳥、下棋、散步、健身、

釣魚、看書、作畫、寫字等，不一樣經(jīng)濟(jì)條件，不一樣文化水平,

不一樣活動(dòng)能力日勺老年人有不一樣的需求，因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充

足認(rèn)識(shí)到這一特殊群體的特殊需要。

3.4.8.2整個(gè)小區(qū)的景觀規(guī)劃總體上應(yīng)當(dāng)是自然、典雅、歡快和積

極向上日勺，使其充斥生活情趣，這樣可以激發(fā)老年人熱愛生活的欲

望，有助于改善其身體機(jī)能，增進(jìn)健康長(zhǎng)壽。

園區(qū)內(nèi)合理構(gòu)建大型分布式日勺農(nóng)業(yè)生態(tài)園林，給老人帶來美日勺享有

和返樸歸田時(shí)感受，同步可以作為老年人交流、休憩以及娛樂活動(dòng)

場(chǎng)所。

完善的步行交通系統(tǒng)。步行是老年人重要空間轉(zhuǎn)移方式，也是老年

人平常重要活動(dòng)。完善的步行系統(tǒng)可結(jié)合園區(qū)交通與景觀路線，將

居民平常生活出行置于步行區(qū)域之中。應(yīng)沿河（沿湖、環(huán)山）設(shè)置

蛇行健康步行道，供老人清晨跑步或者散步；道路要進(jìn)行無障礙設(shè)

計(jì)，每間隔直線距離200nl左右即修建休息坐椅，以便老人休息。道

路設(shè)計(jì)應(yīng)有清晰道路脈絡(luò)系統(tǒng)和特色的空間意象設(shè)計(jì)，老年人可以

通過道路脈絡(luò)找到自己熟悉的感覺，找至！認(rèn)同感和歸屬感，消除孤

單和自閉癥。

3.4.8.5為保證景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)與小區(qū)建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)，滿足

老人懷舊心理，提議修建體現(xiàn)老式文化的，以“梅、蘭、竹、

菊”，“歲寒三友”為主題的組團(tuán)花園，供老人近距離日勺養(yǎng)

心、養(yǎng)性、養(yǎng)情。

整個(gè)小區(qū)規(guī)劃應(yīng)形成從整體到局部，從組團(tuán)到單體，多層

次，多樣化農(nóng)莊式景觀體系。同步，各組團(tuán)景觀和各小區(qū)景觀

既相對(duì)獨(dú)立，各成體系，又和小區(qū)、小區(qū)景觀脈絡(luò)相通，一脈

相承，豐富多彩。

3.5單體建筑規(guī)劃

建筑構(gòu)造：多層為磚混構(gòu)造，小高層為框架構(gòu)造；樓層：多層為3

層，小高層為11層(12-1),底層架空(底層建筑面積日勺30%不架

空，用作組團(tuán)小型會(huì)所和娛樂活動(dòng)中心)，保證視野通透，架空層

層高不低于3米，最佳能到達(dá)3.6米，有助于提高物業(yè)檔次。

建筑數(shù)量

公用建筑4個(gè)，含綜合服務(wù)樓1座0.5萬平方米，含生活服務(wù)

中心、客服中心、醫(yī)療護(hù)理服務(wù)中心、管理中心、培訓(xùn)中心；康樂

中心樓1座，2萬平方米，含保齡、游泳、攀巖、電游、球類、棋

類、牌類；動(dòng)力站1座，0.5萬平方米，含送水、供暖、配電等單

位；1座接待中心樓，1萬平方米，近200個(gè)房間，重要用于旅游接

待住宿。此4個(gè)建筑日勺總建筑面積4萬平方米。

6個(gè)居住小區(qū)，根據(jù)地形走勢(shì)安排4個(gè)組團(tuán)，其中公寓2座

（總建面積1.5萬平方米），院落4座（總建面積2萬平方米）。

總建筑物數(shù)量40座。

此外，尚有園林建筑若干，總建筑面積不超過0.1萬平方米。

合計(jì)建筑總面積20萬平方米。

戶型及戶型面積控制

戶型重要是一房即單間“直筒房”和二房即套間，均帶廚衛(wèi)；

套型面積要合理，一房面積控制在40門左右，二房面積控制在

50-60m2,一房、二房各占總套數(shù)的50%。

車位、商業(yè)配套的設(shè)置

在不影響小區(qū)道路交通的前提下，設(shè)置部分露天停車位，按每

千平方米4個(gè)車位日勺原則設(shè)置，以便車輛停放。道路布置：在主干

道構(gòu)架下，合理布置組團(tuán)道路及庭院道路，形成合理道路系統(tǒng)。

商業(yè)配套設(shè)置按商業(yè)步行街物業(yè)形態(tài)考慮，單位面積根據(jù)商業(yè)使用

功能確定，商業(yè)步行街應(yīng)當(dāng)既具有商業(yè)配套功能，同步具有休閑游

玩景觀功能。

3.6功能設(shè)施和生活設(shè)施的規(guī)劃

3.6.1功能設(shè)施規(guī)劃

3.6.1.1康體、娛樂類

設(shè)置于康體中心和各小區(qū)會(huì)所內(nèi)。為豐富老年人的精神生活、

激發(fā)生命活力、保持心身健康提供設(shè)施條件。從環(huán)境設(shè)置上分室內(nèi)

和室外兩類。室內(nèi)重要包括保齡、游泳、攀巖、電游、球類、棋

類、牌類；功能訓(xùn)練室、健身房、卡拉0X;文化活動(dòng)室、藝術(shù)廊、

圖書館、茶吧等；室外重要包括網(wǎng)、門、羽毛等球場(chǎng)，健身器械

等。

3.6.1.2醫(yī)療保健類

設(shè)置于康體中心和各小區(qū)會(huì)所內(nèi)?？刁w中心規(guī)格全、規(guī)模大，

屬于門珍部性質(zhì)，各小區(qū)會(huì)所內(nèi)設(shè)置醫(yī)護(hù)站，就近對(duì)老年人日勺平常

保健、康復(fù)和治療進(jìn)行協(xié)助。各站所內(nèi)配置急救設(shè)備和醫(yī)療設(shè)施，

如人工和電動(dòng)理療、按摩器械，常用藥物、醫(yī)療器械等。

3.6.1.3會(huì)務(wù)、培訓(xùn)設(shè)施

在綜合服務(wù)中心和接待中心配置場(chǎng)所、會(huì)議室、投影設(shè)備、燈

光設(shè)備和電影放映設(shè)備以及電腦、網(wǎng)絡(luò)、復(fù)印、等商務(wù)設(shè)備。

3.6.2生活配套設(shè)施

3.6.2.1食堂和餐廳

食堂對(duì)內(nèi)，餐廳對(duì)外。根據(jù)漢、回不一樣生活習(xí)慣分開設(shè)置。

在廚具和人員配置上要兼顧小區(qū)內(nèi)人員生活和對(duì)外接待。在菜品方

面既能按確定菜單提供平常、大眾化菜品，還可以根據(jù)個(gè)人口味定

制。對(duì)小區(qū)老年人還提供送餐服務(wù)。

3.6.2.2室內(nèi)生活設(shè)施、用品

室內(nèi)設(shè)施配置要以老年人以便使用為目日勺，遵照“無障礙、無

危險(xiǎn)”的原則配置。針對(duì)不一樣老年人身心狀況，可安裝必要的欄

桿、扶手、輪椅、燈具等設(shè)施。老人也可以安放自有的物品。室內(nèi)

公用設(shè)備配置有空調(diào)、、網(wǎng)絡(luò)接口、電視、冰箱、衣柜、書柜、

擱物架、凳椅、沙發(fā)、書桌、茶幾、飲水機(jī)等日用物。房間其他設(shè)

施和清潔服務(wù)原則按星級(jí)酒店配置。

3.6.2.3生活配套設(shè)施

(1)停車場(chǎng)

各小區(qū)內(nèi)按建筑面積比例配置停車場(chǎng)。

(2)小區(qū)內(nèi)交通

在小區(qū)和各小區(qū)、建筑組團(tuán)內(nèi)道路路口設(shè)置交通指南牌。各小

區(qū)配置2臺(tái)電瓶觀光車，用于各小區(qū)之間交通和游客內(nèi)部觀光。

(3)其他公用設(shè)施

采用中央空調(diào)集中供暖，空調(diào)室外機(jī)懸掛位置，盡量做到統(tǒng)一,

保證立面整潔美觀?！叭€三管”入戶，即線、有線、寬帶和自

來水管、直飲水管、集中供熱水管。

隱蔽管線，管道設(shè)置在室外日勺凹槽中，室外和外立面都看不到；室

內(nèi)管線暗敷，尤其在管線布置上要集中布線，防止管線出目前視線

明顯可及日勺位置。

3.7醫(yī)療保健規(guī)劃

3.7.1醫(yī)療保健人員資格

本小區(qū)內(nèi)配置較完善日勺醫(yī)療保健體系。醫(yī)療部門有北京市行醫(yī)執(zhí)照

和醫(yī)保資質(zhì)。醫(yī)生均為有行醫(yī)資格的、經(jīng)驗(yàn)豐富的資深專家，護(hù)理

人員是的醫(yī)護(hù)資格的專業(yè)護(hù)士。同步，平常老年人護(hù)理工作是在專

業(yè)人員指導(dǎo)下由專門培訓(xùn)的護(hù)工或者護(hù)校畢業(yè)生執(zhí)行。這些措施保

證了本小區(qū)的醫(yī)療護(hù)理和平常護(hù)理日勺水平處在專業(yè)一級(jí)。

3.7.2人員配置

醫(yī)護(hù)人員（參照療養(yǎng)院比例配置人員）。擬于醫(yī)護(hù)中心設(shè)醫(yī)生

10人，護(hù)士20人，護(hù)工20人。各醫(yī)護(hù)站設(shè)護(hù)士長(zhǎng)1人，護(hù)士3人,

護(hù)工10人。總?cè)藬?shù)約醫(yī)生10人，護(hù)士44人，護(hù)工60人。

以上人員的配置可以與醫(yī)院合作，通過外包提供服務(wù)。

3.7.3小區(qū)醫(yī)護(hù)體系

以綜合服務(wù)中心的醫(yī)護(hù)中心為中心，各小區(qū)日勺醫(yī)護(hù)站為支點(diǎn)建

立本小區(qū)醫(yī)護(hù)體系。平常護(hù)理由各小區(qū)醫(yī)護(hù)站完畢，人力不夠時(shí)由

中心或其他小區(qū)支援。醫(yī)生準(zhǔn)時(shí)到各小區(qū)詢?cè)\，醫(yī)療處置一般在醫(yī)

護(hù)中心進(jìn)行。對(duì)危重病人或急病，與合作醫(yī)院通過合作渠道送醫(yī)。

醫(yī)護(hù)體系為每個(gè)入住小區(qū)日勺老年人建立建康檔案，親密跟蹤每

個(gè)老年人的健康狀況，并適時(shí)對(duì)其提出健康防病提議和保健計(jì)劃。

小區(qū)也定期為老年人提供健康檢查和保健知識(shí)培訓(xùn)并接受征詢。

3.8生活服務(wù)規(guī)劃

為保障老年人在本小區(qū)生活的品質(zhì)，按星級(jí)酒店原則配置了受過

酒店專業(yè)培訓(xùn)的服務(wù)人員。為老年人提供生活服務(wù)。

服務(wù)內(nèi)容包括送書、送報(bào)、洗衣及取送、房間清潔、送飯、外

出接送、組織文體活動(dòng)等。

本小區(qū)容許老年人親屬探親暫居，在飲食服務(wù)方面只收取成本費(fèi)

用。

4.項(xiàng)目投資與成本估算

L地塊項(xiàng)目開發(fā)假設(shè)條件

＞規(guī)劃用地總面積：400畝,266800m2,

＞土地用途：住宅用地

＞使用功能：居住養(yǎng)老

＞建筑形態(tài)：以多層為主，小高層為輔，底層架空

＞建筑構(gòu)造：框架構(gòu)造

＞建筑高度：控制（多層）18.6m—（小高層）36.6m

＞綜合容積率：1.5

＞綠化面積：40%

＞總戶數(shù)：按50肝/戶計(jì)算約為6317戶，

＞總?cè)丝冢喊慈司?8m,計(jì)算約為11281人

＞室內(nèi)精裝修原則：按600元/平方式計(jì)算

商品房市場(chǎng)售價(jià)：其中小高層3200元/nV,多層3000元/nf,商鋪

3800元/以

項(xiàng)目投資成本核算

2.項(xiàng)目面積規(guī)劃

表5一1

經(jīng)可售面積

商

濟(jì)總建住宅面積

公建業(yè)

指筑

面積面

標(biāo)多層小高層商業(yè)

面積小高

多層積

層

數(shù)4000025760110402023120232146671012001202

量0行0nf0行0m2nrnrnr3m2

總建總建

含架總建總建總建筑總建筑

備筑面筑面

空層筑面筑面面積面積

注積積

面積積5%積3%53.7%25.3%

64.4%27.6%

3.建設(shè)開發(fā)成本估算

項(xiàng)目投資成本核算

＞前期費(fèi)用

表5—2

序號(hào)費(fèi)用科目金額

1土地費(fèi)用12023萬元

2土地出讓金2400萬元

3拆遷管理費(fèi)200萬元

4三通一平

5都市基礎(chǔ)配套費(fèi)3200萬元

6總規(guī)劃設(shè)計(jì)圖（詳規(guī)）32萬元

7施工圖設(shè)計(jì)400萬元

8園林景觀設(shè)計(jì)26.7萬元

9人防費(fèi)960萬

10消防建審費(fèi)200萬元

11抗震費(fèi)2萬

12白蟻費(fèi)48萬元

合計(jì)19468.7萬元

項(xiàng)目投資成本核算

＞中期費(fèi)用

表5—3

序號(hào)費(fèi)用科目金額

1建管費(fèi)78萬元

2地質(zhì)勘探費(fèi)32萬

3質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)46.8萬元

4施工監(jiān)理費(fèi)260萬元

5樁基費(fèi)（綜合取費(fèi)）2400萬元

6招標(biāo)費(fèi)36.4萬元

7土建施工費(fèi)（綜合取費(fèi)）26000萬元

8水電、消防安裝施工1400萬元

事彳卜進(jìn)水當(dāng)徉

9（香水循環(huán)系統(tǒng)）1000萬元

10室外道路工程1200萬元

12綠化景觀工程533.6萬元

13水增容640萬元

14電增容800萬元

易地綠化費(fèi)萬元

1532

16噪音防治費(fèi)20萬元

17（精M鬻）15792.5萬元

18公建、配套裝修及設(shè)施設(shè)備1000萬元

19組團(tuán)休閑場(chǎng)所裝修及設(shè)施設(shè)備625.6萬元

20電梯費(fèi)用3200萬元

21智能化系統(tǒng)

22直飲水系統(tǒng)（分戶計(jì)費(fèi)）1895.1萬元

23中央空調(diào)（分戶計(jì)費(fèi)）

合計(jì)56992萬

項(xiàng)目投資成本核算

＞住宅建筑安裝原則

表5—4

序

序

項(xiàng)目

號(hào)

號(hào)建筑原則項(xiàng)目名稱建筑原則

名稱

鉆孔灌注樁（小

高層）

1樁形14樓板現(xiàn)澆板

粉噴樁或夯擴(kuò)樁

（多層）

水安裝到入戶

2基礎(chǔ)條形基礎(chǔ)15供水

水表

安裝消防

3構(gòu)造框架構(gòu)造16按規(guī)范

系統(tǒng)

電梯間公吊頂，鋪彩色

4層高3m17共部位地磚

（走道）

電安裝到入戶

5墻體加氣混凝土塊18供電

空開

6外墻高級(jí)墻轉(zhuǎn)飾面19地坪毛面沙漿硅

7內(nèi)墻抹灰刮泥子20上下水PVP管材

電梯

8精裝修21電線銅芯線

前室

內(nèi)墻坡面屋頂

9（廚抹灰刮泥子22屋面做防水層、保

衛(wèi)）溫層

樓梯間墻

分戶面

10高級(jí)防盜門23乳膠漆刷白

H（消防通

道）

樓梯

戶內(nèi)鐵花欄桿、硬

11夾板門24（消防通

木扶手

n道）

OT1S電梯（能

12陽(yáng)臺(tái)鐵花護(hù)欄25電梯自由出入輪

椅、擔(dān)架）

推拉塑鋼窗智能化系

13窗門26安裝到戶

（帶紗）統(tǒng)

＞戶內(nèi)精裝修

表5—5

\功能空

間、^

臥室客廳廚房衛(wèi)生間陽(yáng)臺(tái)

裝修配置事冰、

防滑地防滑地

地面木地板地磚地磚

磚磚

墻面乳膠漆乳膠漆衛(wèi)生墻墻面磚乳膠漆

室頂乳膠漆乳膠漆吊頂?shù)蹴斎槟z漆

內(nèi)頂與地面交

踢角線踢角線瓷磚墻面磚—

裝匯處

修頂與1嗇面交

角線角線———

標(biāo)匯處

準(zhǔn)窗戶塑鋼窗塑鋼窗塑鋼窗塑鋼窗—

門包門包門包門包門—

線路隱線隱線隱線隱線隱線

壁柜大衣柜鞋柜壁櫥柜儲(chǔ)衣柜—

白熾燈1盞2盞1盞1盞1盞

插座2個(gè)4個(gè)3個(gè)1個(gè)—

扳把暗開關(guān)2個(gè)2個(gè)1個(gè)1個(gè)1個(gè)

五開關(guān)箱—1個(gè)————

金緊急求救器1個(gè)1個(gè)———

、CVTA雙聯(lián)

1個(gè)1個(gè)—

衛(wèi)插座

生插座1個(gè)1個(gè)———

器淋浴罩———1個(gè)--

具浴池———1個(gè)—

配角閥1個(gè)1個(gè)2個(gè)1個(gè)—

置紙盅—1個(gè)—

皂盒——1個(gè)1個(gè)—

大便器———1個(gè)—

鏡子1個(gè)——1個(gè)—-

洗面盆———1個(gè)11

排風(fēng)扇———1個(gè)—

抽油煙機(jī)——1臺(tái)——

電飯?！?個(gè)——

煤氣灶——1個(gè)——

茶水杯2個(gè)4個(gè)———

煙灰缸1個(gè)1個(gè)———

服務(wù)指南1本1本———

“請(qǐng)勿打

生擾”的指示1個(gè)1個(gè)———

活牌

必垃圾桶1個(gè)1個(gè)1個(gè)1個(gè)—

備開水瓶1個(gè)1個(gè)———

品枕芯2只————

枕套2只————

床單2條————

床罩2條————

毛毯1條————

2個(gè)單組合沙

沙發(fā)———

人沙發(fā)發(fā)1套

行李架1個(gè)————

茶幾—1個(gè)———

床1個(gè)————

床頭板1個(gè)————

家電器程控床

1個(gè)————

俱頭柜

配燈具床頭燈——鏡燈—

置彩色電視機(jī)

（21英1臺(tái)1臺(tái)———

寸）

機(jī)1個(gè)1個(gè)———

寬帶入戶1個(gè)————

餐桌—1套———

靠背椅————2把

項(xiàng)目投資成本核算

＞后期費(fèi)用

表5—6

序號(hào)費(fèi)用科目金額

1辦理商品房銷（預(yù)）售許可證40萬元

2房屋測(cè)丈費(fèi)40萬元

3營(yíng)銷代理費(fèi)2533.6萬元

4廣告、宣傳費(fèi)2533.6萬元

5銀行利息806.4萬元

6垃圾處理費(fèi)480萬元

7營(yíng)業(yè)稅5067.2萬元

8城建稅（營(yíng)業(yè)稅附加）354.7萬元

9教育稅（營(yíng)業(yè)稅附加）152萬元

10商品房維修基金（綜合）855.2萬元

11辦理權(quán)證50.5萬元

合計(jì)12913.2萬元

項(xiàng)目投資成本核算

開發(fā)管理費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi):

（前期費(fèi)用+中期費(fèi)用+后期費(fèi)用）X2%

=(19468.7萬+56992萬+12913.2萬)

X2%=1787萬

＞開發(fā)總成本估算

開發(fā)總成本估算表

表5—7

前期費(fèi)

中期費(fèi)開發(fā)管理費(fèi)、不可合計(jì)

項(xiàng)目用后期費(fèi)用

用（萬預(yù)見費(fèi)（萬

名稱（萬（萬元）

元）（萬元）元）

元）

項(xiàng)目

5699212913.291160.9

金額19468.71787

投資開發(fā)總成本

=（前期費(fèi)用）19468.7萬+（中期費(fèi)用）56992萬+

（后期費(fèi)12913.2萬+（開發(fā)管理費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)）

1787萬

=91160.9.7萬

單方造價(jià)測(cè)算

二投資開發(fā)總成本（91160.9萬）+項(xiàng)目建筑總面積

（400000疔）

=2279元/nf

項(xiàng)目投資成本核算

（二）資金籌措、投資計(jì)劃及貸款利息

1.資金籌措與投資計(jì)劃

本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源重要有四個(gè)渠道：一是企業(yè)自

有資金；二是銀行貸款；三是施工單位墊資；四是銷售房屋收

入用于投資部分。

項(xiàng)目總投資約91160.9萬元，本項(xiàng)目開發(fā)商投入自有資金8000

萬元作為前期啟動(dòng)麥金，另計(jì)劃向銀行借款8000萬用于后續(xù)投入，

施工單位墊資8000萬元，余款由售房收入作為投資補(bǔ)充。

為盡量減少開發(fā)商一次性投入資金量，為既保證項(xiàng)目建設(shè)

持續(xù)進(jìn)行，又可試探市場(chǎng)反應(yīng)，擬將開發(fā)日勺400000itf分四期進(jìn)

行，每期10萬平方米。在開發(fā)時(shí)間上拉開一定距離，實(shí)行分期

開發(fā)建設(shè)，滾動(dòng)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。（見下圖）

開發(fā)商投入資金與銀行貸款將所有用于看項(xiàng)目第一期住宅的開發(fā)，

這樣可以保障首期住宅開發(fā)日勺順利進(jìn)行，為迅速回籠資金搞好后續(xù)

開發(fā)開創(chuàng)了良好的局面。

項(xiàng)目投資成本核算

項(xiàng)目開發(fā)總量分派圖

圖5—1

項(xiàng)目施工、銷售周期控制藍(lán)圖

圖5—2

項(xiàng)目投資成本核算

（三）項(xiàng)目投入產(chǎn)出與回報(bào)

'L銷售價(jià)格確定

由于本案詳細(xì)地理位置尚未明確，無法運(yùn)用市場(chǎng)比較法確定項(xiàng)目的

銷售價(jià)格，只能參照其他都市及本市類似項(xiàng)目來確定銷售價(jià)格。故

現(xiàn)將銷售價(jià)格暫定為：多層住宅3000元/平方米，小高層住宅3200

元/平方米，商鋪3800元/平方米，并以此價(jià)格進(jìn)行銷售收入計(jì)算。

（待項(xiàng)目詳細(xì)地理位置確定后再根據(jù)科學(xué)的措施合理定價(jià)）

2.銷售總收入

＞住宅銷售收入

3000元/irfX214667nf+3200元/nfXIOlZOOnf=96784萬元

商鋪銷售收入：

3800元/疔X1200tf=4560萬元

銷售總收入：

住宅銷售收入+商鋪銷售收入=96784萬+4560萬二101344萬元

項(xiàng)目投資成本核算

3.單方售價(jià)

銷售總收入/總建筑面積=101344萬元+400000nf=2533.6元/nf

4.項(xiàng)目銷售總利潤(rùn)

項(xiàng)目投資開發(fā)總利潤(rùn)=總銷售收入101344萬元一項(xiàng)目總成本

91160.9萬元

=10183.1萬元

5.項(xiàng)目投資單方利潤(rùn)

單方售價(jià)-單方造價(jià)=2533.6元/nf-2279元/而=254.6元//

6.成本利潤(rùn)率

項(xiàng)目投資開發(fā)總利潤(rùn)/項(xiàng)目總成本=10183.1萬元/91160.9萬元

=11.17%

7、自有資金投資回報(bào)率

項(xiàng)目投資開發(fā)總利潤(rùn)/自有資金=10183.1萬元/8000萬元

=127.29%

六、項(xiàng)目投資方案

（一）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總體戰(zhàn)略指導(dǎo)思想

根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研與分析，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總體戰(zhàn)略指導(dǎo)思想是：總體規(guī)

劃，分期實(shí)行，隨行就市，循序漸進(jìn)，把握市場(chǎng)，適量投放。在開

發(fā)建設(shè)次序上，住宅

與配套公建、環(huán)境景觀同步進(jìn)行；在投資開發(fā)量上，均衡開

發(fā)；在開發(fā)建設(shè)時(shí)間上，分期多批，梯次滾動(dòng)。這樣，既匯集了人

氣，又保證了資金供應(yīng)，減少了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),

（二）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方案設(shè)想與分析

本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)用地近400畝，計(jì)劃總建筑

面積400000疔，其中住宅建筑面積368000

m2,公共建筑面積20230nf；商業(yè)面積

12023m2,出于對(duì)市場(chǎng)和項(xiàng)目資金日勺考慮，

本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)擬分四期進(jìn)行：第一期開發(fā)

建設(shè)總面積為100000行，包括公共建筑面積

20230萬nV,3000nV日勺商業(yè)面積；第二期、

第三期、第四期分別都是100000nV。第一期

開發(fā)的住宅產(chǎn)品應(yīng)以多層為主，小高層住宅

為輔，此外在進(jìn)行項(xiàng)目第一期開發(fā)時(shí)，應(yīng)當(dāng)

重視產(chǎn)品景觀環(huán)境的營(yíng)造和公建配套設(shè)施的

完全修建，使主題景觀和配套公建在第一期

就能基本形成，發(fā)揮其作用。這樣計(jì)劃安排

好處是：

項(xiàng)目投資方案

第一期開發(fā)建設(shè)中安排小高層住宅，這重要是為了理解項(xiàng)目特定的

目的消費(fèi)群對(duì)小高層住宅這種建筑形式的反應(yīng)，不盲目開發(fā)，從而

根據(jù)反饋信息調(diào)整項(xiàng)目二、三、四期部分規(guī)劃，更好的迎合目的消

費(fèi)群。

2.第一期住宅建成時(shí)，應(yīng)當(dāng)完畢小區(qū)公建配套設(shè)施和主題景觀環(huán)境,

在客觀上起到了宣傳展示作用，塑造了樓盤品牌形象，提高了客戶

認(rèn)知度，樓盤日勺著名度，

社會(huì)的美譽(yù)度。為后續(xù)開發(fā)品牌延伸，〃人氣”匯集以及售價(jià)調(diào)整

發(fā)明了市場(chǎng)條件。從而有助于第一期住宅的順利銷售，有助于資金

投入，回籠，周轉(zhuǎn)，以便在資金上支持后續(xù)滾動(dòng)式地建設(shè)開發(fā)。

3.第一期住宅商品房投放市場(chǎng)后，根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)，可及時(shí)總結(jié)和調(diào)

整后續(xù)開發(fā)日勺營(yíng)銷思緒，投資計(jì)劃，市場(chǎng)方略，穩(wěn)中求勝。

（三）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)經(jīng)營(yíng)（施工）計(jì)劃

根據(jù)本章“項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總體戰(zhàn)略指導(dǎo)思想”本著需要和也許，投

入和產(chǎn)出，市場(chǎng)與競(jìng)爭(zhēng)等諸多原因，提出本項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)（施工）

計(jì)劃：

項(xiàng)目投資方案

1.第一期住宅建設(shè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃

籌辦期

A項(xiàng)目選址：2023年7月

＞國(guó)有土地儲(chǔ)備中心辦理土地使用手續(xù)：2023年7月一8月

＞辦理項(xiàng)目立項(xiàng)和土地批租手續(xù)：2023年8月一10月

＞辦理項(xiàng)目前期規(guī)劃手續(xù)：2023年10月一11月

＞方案圖，施工圖、園林景觀設(shè)計(jì)：2023年10月一11月

＞籌措前期資金：2023年9月一11月

＞完畢項(xiàng)目拆遷及場(chǎng)地“三通一平”：2023年11月一12月

＞施工前期準(zhǔn)備工作：2023年12月

施工期

＞樁基施工：2023年1月

＞構(gòu)造施工：2023年2月一6月

＞室內(nèi)外裝修,水電安裝工程：2023年7月一10月

＞室外排水工程：2023年9月一11月

＞室外道路工程：2023年10月一12月

＞綠化景觀工程：2023年8月一2023年1月

配套設(shè)施設(shè)備：2023年10月一11月

項(xiàng)目投資方案

＞架空層休閑場(chǎng)所裝修：2023年10月一11月

＞公建設(shè)施裝修：2023年10月一12月

＞戶內(nèi)精裝修：2023年11月一2023年1月

＞房屋銷售：2023年7月

項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)截止時(shí)間：2023年3月

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