大連某地產(chǎn)錦繡花城項(xiàng)目報(bào)告一、大連城市發(fā)展及住宅市場(chǎng)綜述經(jīng)濟(jì)形勢(shì)住宅市場(chǎng)總體走勢(shì)土地市場(chǎng)城市概況城市概況人口與行政區(qū)劃總?cè)丝?54萬人，市區(qū)人口270萬人?，F(xiàn)轄10個(gè)區(qū)、市、縣。市內(nèi)四區(qū)（人口183萬）：中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)。兩個(gè)獨(dú)立區(qū)：旅順口區(qū)、金洲區(qū)。北三市（縣級(jí)）：瓦房店、普蘭店、莊河。

長(zhǎng)海縣

地理位置

大連位于遼東半島最南端。地處東經(jīng)121°58ˊ—---123°31ˊ，北緯38°43ˊ—---40°12ˊ（與北京類似）。東臨黃海，西臨渤海。素有“東北之窗”之稱。陸地面積12574平方公里，其中市內(nèi)四區(qū)733平方公里。城市概況城市性質(zhì)定位中國(guó)北方沿海重要的中心城市國(guó)際性風(fēng)景旅游城市文化、體育和現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的國(guó)際名城。城市功能定位區(qū)域性航運(yùn)中心商貿(mào)中心金融中心旅游中心和信息中心城市概況城市規(guī)劃方向：

大連市區(qū)面積山多地少，土地資源相對(duì)匱乏，制約了大連的城區(qū)規(guī)模和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。為此，大連政府“十五規(guī)劃”中提出：城市要向北向西發(fā)展。

其中，市內(nèi)四區(qū)作為主要的居住區(qū)，住宅開發(fā)空間要進(jìn)一步擴(kuò)大：1、沙河口區(qū)要加大工廠搬遷力度，成為中心區(qū)內(nèi)最大的居住中心；2、甘井子區(qū)將改變傳統(tǒng)的老工業(yè)區(qū)形象，提高城市化水平，啟動(dòng)泉水新居住區(qū)；3、西崗區(qū)與中山區(qū)加大舊城改造力度，降低建筑密度，提升居住質(zhì)素。

大大連對(duì)房地產(chǎn)的影響

02年，大連市提出了“大大連”的戰(zhàn)略構(gòu)想：1、堅(jiān)持市區(qū)“西擴(kuò)北進(jìn)”的城市發(fā)展方向；2、把金州、旅順、北三市、長(zhǎng)?？h統(tǒng)一納入大連城市規(guī)劃和建設(shè)的藍(lán)圖。3、計(jì)劃到2010年建成區(qū)面積達(dá)到900平方公里、城市戶籍人口550萬，GDP總量突破3200億。大大連對(duì)房地產(chǎn)的影響“大大連”戰(zhàn)略的實(shí)施將有利于調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、提升整體經(jīng)濟(jì)水平、擴(kuò)大城市發(fā)展空間、提高大連吸納外來資本和人口的能力。土地：按照大連市政府的“大大連”發(fā)展戰(zhàn)略，大連城市空間拓展近800平方公里，為開發(fā)商提供了進(jìn)一步發(fā)展的空間。經(jīng)濟(jì)：城市經(jīng)濟(jì)水平的提高必然帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟與發(fā)展，必然會(huì)涌現(xiàn)更多的二次、多次購(gòu)房者，意味著大連房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)能力的擴(kuò)容人口：按照規(guī)劃，2010年，大連城市戶籍人口將由180萬增加到550萬，大批外來人口將成為大連房地產(chǎn)市場(chǎng)新的主力購(gòu)房群體。目前正醞釀吸納人口方案，買房入戶門檻可能在03年由70萬降至35萬。交通：按照“大大連”戰(zhàn)略的規(guī)劃，未來將形成以大連中心區(qū)為圓心半徑150公里的范圍內(nèi)一個(gè)半小時(shí)通達(dá)的局面。2003年將對(duì)市區(qū)201、203路共九公里有軌電車線路進(jìn)行更新改造，同時(shí)新建寺兒溝至東海公園2.9公里延伸段；開工建設(shè)香爐礁至大連火車站的快軌交通；對(duì)中山路、人民路等市內(nèi)主干道進(jìn)行綜合改造；拓寬再造五一廣場(chǎng)至香爐礁橋下等7條道路；經(jīng)濟(jì)形勢(shì)2002年，大連GDP總量為1406億，同比增長(zhǎng)14.1%；人均GDP25276元，折合美金3056元，同比增長(zhǎng)13.2%。；大連市GDP總量連續(xù)十一年保持著兩位數(shù)的增長(zhǎng)比例。1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好2、居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)

2002年，大連在崗職工年人均工資15525元，同比增長(zhǎng)15.1%；城鎮(zhèn)居民人均可支配性收入8200元，同比增長(zhǎng)10.5%；人均消費(fèi)性支出7118元，同比增長(zhǎng)9.3%。經(jīng)濟(jì)形勢(shì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)3、固定資產(chǎn)投資大幅攀升

2002年大連完成固定資產(chǎn)投資367.9億，比上年增長(zhǎng)20.6%；其中，基建投資完成118.2億，增長(zhǎng)24.3%;房地產(chǎn)開發(fā)投資125.2億，增長(zhǎng)8.4%。房地產(chǎn)投資自2000年以來持續(xù)增長(zhǎng)?；ㄍ顿Y在01年、02年大幅增長(zhǎng)。1、2002年市區(qū)商品住宅市場(chǎng)走勢(shì)平穩(wěn)在98、99、2000年的高速增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上，02年商品住宅銷售仍然保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，表明大連的住宅市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展期。住宅市場(chǎng)總體走勢(shì)東北主要城市數(shù)據(jù)比較2002年大連與沈陽、長(zhǎng)春三市商品住宅銷售面積、銷售金額比較2002年，市內(nèi)四區(qū)二手房交易137萬平，同比增長(zhǎng)1.1倍；成交21億,同比增長(zhǎng)110%。

上海等地經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)證明，二手房市場(chǎng)的規(guī)模發(fā)展，既是住宅市場(chǎng)走向成熟的表現(xiàn)，也能夠?yàn)橐皇址渴袌?chǎng)提供有力支撐。

2003年2月，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)宣布進(jìn)駐大連，并將大連作為區(qū)域總部。住宅市場(chǎng)總體走勢(shì)2、二手房市場(chǎng)迅速升溫2002年大連市共推出53塊土地，面積達(dá)272.46萬平方米，成交44塊，成交面積161.15萬平，成交額為447742萬元。其中，推出住宅用地成交31塊，面積143.86萬平方米，成交額392189萬元，平均地價(jià)為2726.2元平米。2002年推出的住宅用地主要為舊城改造地塊和企業(yè)搬遷地塊,預(yù)計(jì)售價(jià)主要集中在4000元以上區(qū)位。土地批租情況

2003全年計(jì)劃安排用地650萬平方米。主要集中在工廠搬遷、舊城改造及新區(qū)建設(shè)三個(gè)方面：企業(yè)搬遷改造：44萬平方米（電瓷廠、二軋鋼、大連電視機(jī)廠、大連耐酸泵廠等）舊城改造：250萬平方米（用途以商業(yè)和公建為主）按照大連市中心城區(qū)多拆少建的原則，預(yù)計(jì)住宅用地供應(yīng)150萬平方米，成交面積100萬平方米左右新城區(qū)建設(shè)：170萬平方米（泉水二期150萬平方米，機(jī)場(chǎng)前用地20萬平方米）根據(jù)泉水目前的土地狀況和工作進(jìn)展，如果沒有大發(fā)展商強(qiáng)力介入,預(yù)計(jì)03年無法啟動(dòng)。土地市場(chǎng)2003年土地供應(yīng)計(jì)劃政府對(duì)土地市場(chǎng)的規(guī)范力度在加大1、02年，由于處在新、舊土地出讓制度的過渡期，大連的土地市場(chǎng)管理顯得比較混亂，出現(xiàn)了許多不規(guī)范操作。尤其是大起大重地塊的掛牌，出現(xiàn)了政府無法控制和不愿看到的結(jié)果；2、03年，新一屆政府對(duì)土地市場(chǎng)的規(guī)范力度明顯加大。尤其是3月，大連市開發(fā)辦發(fā)出《關(guān)于限期辦理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及建設(shè)用地中標(biāo)手續(xù)的通告》，限令大起大重等地塊的中標(biāo)單位在3月26日前辦理相關(guān)手續(xù)，逾期收地；同時(shí)發(fā)布《關(guān)于限期啟動(dòng)已批未建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的通告》，要求以毛地方式獲得舊城改造地塊的開發(fā)商在5月下旬開工，否則收地。3、開發(fā)辦同時(shí)公告，要求各相關(guān)部門支持舊城改造和城市建設(shè)，對(duì)市開發(fā)辦已經(jīng)審批的項(xiàng)目，必須簡(jiǎn)化手續(xù)，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成相關(guān)工作。4、大連公司認(rèn)為，以上信息表明了政府在規(guī)范土地市場(chǎng)方面的決心和力度，對(duì)于萬科在大連的持續(xù)發(fā)展是利好。同時(shí)也將會(huì)出現(xiàn)短期內(nèi)大量項(xiàng)目紛紛開工的局面。土地市場(chǎng)二、項(xiàng)目可行性分析項(xiàng)目概況法律分析區(qū)域市場(chǎng)分析決策背景說明規(guī)劃設(shè)計(jì)分析財(cái)務(wù)分析項(xiàng)目決策背景宗地位于大連市區(qū)西北部，屬于城市中心區(qū)的邊緣。毗鄰城市主干道西北路，是大連機(jī)場(chǎng)通往市中心區(qū)的必經(jīng)之地，交通快捷便利。宗地符合大連“西擴(kuò)北進(jìn)”的發(fā)展部署，是“大大連”規(guī)劃的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域之一，也是未來的“大西北居住板塊”中最有價(jià)值的區(qū)域。宗地屬于即將啟動(dòng)的占地超過70萬平方米的“李家街道板塊”的咽喉地段，如果獲得，對(duì)今后的土地儲(chǔ)備將奠定競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。宗地現(xiàn)狀為省監(jiān)獄，位于綠波小區(qū)與錦繡小區(qū)兩大居住區(qū)之間。上述兩個(gè)社區(qū)形成于90年代中期，規(guī)劃有序，配套完備，居住氛圍濃厚。宗地所在區(qū)域市場(chǎng)以3000元/平方米以下的中低檔住宅為主，2002年價(jià)格開始呈上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，部分新建項(xiàng)目單價(jià)突破3000元，產(chǎn)品力普遍偏低。宗地可建設(shè)用地13萬平，規(guī)劃容積率1.4，開發(fā)周期3年，切合大連公司的操作能力，符合集團(tuán)可持續(xù)發(fā)展的要求。宗地適合開發(fā)均價(jià)3200—3600元左右的中檔價(jià)區(qū)住宅。這也是目前大連銷售情況最好的住宅價(jià)區(qū)，客戶層面較寬，消費(fèi)潛力強(qiáng)勁。該地塊凈地出讓，底價(jià)1.85億，首付25%。在萬科的努力下，市開發(fā)辦擬于4月初對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行招標(biāo)，有一定傾向。第一部分項(xiàng)目概況宗地現(xiàn)狀社區(qū)配套周邊環(huán)境宗地位置規(guī)控要點(diǎn)市政配套交易條件風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手宗地位置

宗地位于大連市區(qū)西北部，行政區(qū)劃為沙河口區(qū)?，F(xiàn)為遼寧省大連監(jiān)獄監(jiān)管區(qū)。宗地距機(jī)場(chǎng)3.5公里，距火車站6.5公里，人民廣場(chǎng)5.5公里，距中山廣場(chǎng)7.5公里。

城市位置圖宗地現(xiàn)狀一、四至范圍：東近西北路南至新生路西臨規(guī)劃路北接可口可樂公司及錦繡居住區(qū)B區(qū)為政府保留（省司法廳培訓(xùn)基地）,C區(qū)為規(guī)劃公共綠地宗地首期騰遷地塊宗地鳥瞰圖三、地形地貌1、宗地地形地貌：宗地地形平坦，與周邊路面標(biāo)高變化不大。宗地西高東低，東西高程相差約5米。宗地東南有一條66KV高壓線，經(jīng)過地塊長(zhǎng)度250米。2、地上建筑物和構(gòu)筑物：

宗地內(nèi)沒有大型生產(chǎn)加工車間及大型生產(chǎn)設(shè)備。主要生產(chǎn)車間類型有鑄石車間，鋼化玻璃加工、輕體多孔板加工及服裝加工車間。生產(chǎn)規(guī)模較小。用于生活設(shè)施的建筑有一棟5層教學(xué)樓（建筑面積3750平米）及一棟3層宿舍樓（建筑面積3600平米），均為磚混結(jié)構(gòu)，其余大多為一層磚砌平房。監(jiān)獄區(qū)內(nèi)的地上生產(chǎn)和生活用途建筑，體量小，易于拆除，拆遷進(jìn)度容易控制，對(duì)小區(qū)開發(fā)不會(huì)產(chǎn)生較大影響。三、地形地貌3、地下基礎(chǔ)及地下管道：

宗地內(nèi)地面建筑物和構(gòu)筑物較少，因此地下基礎(chǔ)部分拆除量少。宗地內(nèi)地下無大型管道設(shè)施。地下供水管、直埋電纜等設(shè)施為監(jiān)管區(qū)提供生產(chǎn)和生活所需。4、工程地質(zhì)：宗地地質(zhì)條件良好，地質(zhì)構(gòu)造從上到下依次為：人工填土、含礫粉質(zhì)粘土、碎石層、板巖地下水位約6-12米深5、其他：宗地西南處有一口井，用于監(jiān)獄生產(chǎn)，可考慮用作施工臨時(shí)用水水源。宗地內(nèi)喬灌木稀少，約有樹木20棵，樹種為楊樹、槐樹。由于樹木分散布置，可移植用于造園景觀。

社區(qū)配套一、交通配套宗地周邊共有711、31、613路等7路公交車到達(dá)市區(qū)各處，交通較為便利。宗地東側(cè)200米處的西北路是連接市區(qū)和機(jī)場(chǎng)的主要干線。社區(qū)配套小學(xué)：錦繡小學(xué)、李家街小學(xué)、劉家橋小學(xué)、春柳小學(xué)、勝利小學(xué)等10所；（緊鄰宗地南側(cè)地塊同期推出，規(guī)劃有1萬平小學(xué)1所）中學(xué)：50中、23中、52中、51中、3中、天河中學(xué)等6所；高校：遼寧師范大學(xué)、工業(yè)學(xué)校；醫(yī)療衛(wèi)生：市中心醫(yī)院、市婦產(chǎn)科醫(yī)院、市第五醫(yī)院；銀行：工行、農(nóng)行、建行、商業(yè)銀行、中行、中信銀行等；其他：錦繡小區(qū)和綠波小區(qū)為成熟居住社區(qū)，周邊生活配套齊全，但普遍規(guī)模較小、水平較差。二、宗地3000米內(nèi)的社區(qū)配套1000米2000米3000米周邊環(huán)境噪音情況：宗地東側(cè)與城市主干道西北路和鐵路之間有約200米的距離，并有大量樓房阻隔，噪音影響很小。離機(jī)場(chǎng)航道約3.5公里，噪音影響較小。宗地東北側(cè)是可口可樂廠，灌裝作業(yè)，無不良影響。

景觀：

地塊西部臨山（500米），可以借景，空氣狀況良好。周邊主要環(huán)境的變化：宗地南面是大連市監(jiān)獄，本次一同推出，用于住宅開發(fā)，04年4月前完成整體搬遷；宗地西部是遼寧警察學(xué)校，計(jì)劃于04—05年搬遷；宗地西北是葡萄酒廠，停產(chǎn)多年，訴訟中，計(jì)劃由法院拍賣，用于住宅開發(fā)；鐵路線周邊環(huán)境鐵路線可口可樂公司錦繡居住區(qū)錦繡居住區(qū)西北路沿線大連市監(jiān)獄居民樓居民樓市政配套西北路現(xiàn)狀一、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展：西北路連接機(jī)場(chǎng)與疏港路，是大連市重要交通動(dòng)脈。目前道路寬約26米，雙向6車道，交通流量較大，沿線商業(yè)氛圍濃厚。規(guī)劃中西北路將拓寬至50米。市政配套新生路現(xiàn)狀宗地東段宗地西段新生路為城市支路，連接華北路與西北路。在與西北路交匯處，有一定向立交橋。目前新生路在宗地沿線寬度約8米，西北路附近局部放大，寬度約25米，交通流量較小。規(guī)劃后新生路將拓寬到30米。四、規(guī)劃條件1、規(guī)劃用地性質(zhì)：A區(qū)居住，B區(qū)特殊用地，C區(qū)公共綠地；本次出讓土地為A區(qū)2、用地面積：13萬平方米；3、容積率：1.4；4、建筑密度：20%以下；5、建筑后退規(guī)劃用地紅線：新生路10米、西側(cè)規(guī)劃路8米以上、退后其它用地紅線5米以上。6、建筑退讓高壓線兩側(cè)各15米。市政配套供暖φ500下水φ900供水φ300煤氣φ200通信有線電視

下水φ900供水φ200煤氣φ20066kv高壓線兩側(cè)風(fēng)擺各15米

宗地埋地后高壓線位置市政配套管網(wǎng)：市政配套市政配套背景：錦繡土地方是遼寧省司法局直屬的大連監(jiān)獄。按照全國(guó)監(jiān)獄調(diào)整布局的統(tǒng)一部署，準(zhǔn)備遷往大連北部郊區(qū)與省屬南關(guān)嶺監(jiān)獄合并，經(jīng)費(fèi)來自本次土地出讓?？們r(jià)：底價(jià)1.85億，折合樓面地價(jià)1016元/米；（01年的紅旗機(jī)械廠項(xiàng)目用地9.2萬平方米，容積率1.4，萬科估價(jià)1.2億，最后被億達(dá)以1.3億獲得，折合樓面地價(jià)1009元）付款：土地方付款進(jìn)度如下：03年4月，首付25%；03年8月，二期25%；03年12月，三期25%；04年4月（土地交清），尾款25%。

七、交易條件關(guān)于交地的特別說明：1、招標(biāo)文件約定整體交地最后期限為04年6月前。2、監(jiān)獄新址已于3月15日動(dòng)工興建。省司法廳明文要求確保03年底前主體工程全部竣工。3、經(jīng)與監(jiān)獄長(zhǎng)等土地方領(lǐng)導(dǎo)多次談判、協(xié)商，對(duì)方表示：如果萬科成功摘牌，可以在03年10月提前交付4--5萬平方土地，作為售樓處及首期開工之用；其余土地預(yù)計(jì)在04年4月前全部倒出。4、監(jiān)獄長(zhǎng)親自帶大連萬科去現(xiàn)場(chǎng)踏勘地形，確認(rèn)目前地面無特殊建筑物，可以按照萬科的要求提前交付南面臨新生路的土地。七、交易條件首期騰遷地塊鳥瞰首期騰遷地塊現(xiàn)狀從可持續(xù)發(fā)展角度看，宗地具有特殊的戰(zhàn)略意義。一、城市中心區(qū)邊緣的處女地：宗地所處的沙河口區(qū)李家街道，是大連的司法機(jī)關(guān)集中區(qū)域，除宗地省屬大連監(jiān)獄外，還有市監(jiān)獄（占地12萬平方米）、省警校（占地約8萬平方米）、省屬大連監(jiān)獄的農(nóng)場(chǎng)（山地，可用地約30萬平方米）、萬事通葡萄酒廠（已破產(chǎn)、訴訟中，占地8萬平方米）。該區(qū)域南臨綠波大型居住區(qū)，北接錦繡大型居住區(qū)。屬于城市中心區(qū)的邊沿，是大連城市擴(kuò)展的必經(jīng)之地，但是由于土地被司法機(jī)關(guān)控制，一直沒有開發(fā)。

八、可持續(xù)發(fā)展二、未來發(fā)展前景可觀：1、與宗地搬遷同步，大連市監(jiān)獄也準(zhǔn)備在近期推出，并于04年4月完成搬遷，區(qū)域狀況得到大幅改善；2、省監(jiān)獄控制的約30萬可用山地，已經(jīng)明確表示愿意和萬科進(jìn)一步合作；3、省警校計(jì)劃于04年搬遷，目前省公安廳領(lǐng)導(dǎo)及警校領(lǐng)導(dǎo)都分別與大連萬科表示了明確的合作意向。4、葡萄酒廠的土地可能在04年通過法院拍賣推向市場(chǎng)；

因此，從戰(zhàn)略眼光看，隨著大連城市“西擴(kuò)北進(jìn)”，位于大連中心區(qū)西北部的本區(qū)域?qū)⒊蔀榇筮B房地產(chǎn)開發(fā)的下一個(gè)熱點(diǎn)，可用地面積將超過70萬平方米，規(guī)劃建筑面積接近100萬。在這個(gè)區(qū)域，宗地具有特殊的地理意義。它既是該區(qū)域最早搬遷的土地之一，更是該區(qū)域與城市主干道連接的咽喉。如果萬科本次能夠以合理價(jià)格獲得宗地，在未來該區(qū)域的土地競(jìng)爭(zhēng)中就占據(jù)了絕對(duì)主動(dòng)，在大連市區(qū)獲得可持續(xù)發(fā)展的規(guī)模用地。八、可持續(xù)發(fā)展截止03年3月，累計(jì)有三十多家發(fā)展商通過各種渠道與土地方接觸目前主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有：1、綠波小區(qū)發(fā)展商：綠波小區(qū)位于宗地南側(cè)，90年代中期開始建設(shè)，產(chǎn)品力較低，目前建設(shè)已經(jīng)完成。由于綠波小區(qū)毗鄰宗地，因此有意向北推進(jìn)。發(fā)展商是政府的橋梁工程公司背景，資金實(shí)力不足。但據(jù)2003年3月18日大連《新商報(bào)》報(bào)道：深業(yè)集團(tuán)已與綠波集團(tuán)形成了開發(fā)合作意向，準(zhǔn)備參與大連舊城區(qū)改造項(xiàng)目，目標(biāo)地塊為新生路地塊、西北路地塊（宗地）、富民路地塊，總建筑面積65萬平，總投資額10億元。2、錦繡小區(qū)發(fā)展商：錦繡小區(qū)位于宗地北側(cè)，90年代中期開始建設(shè)，為經(jīng)濟(jì)適用房，規(guī)劃總建面150萬平方米，已建成120萬平方米，至05年每年完成10萬平方米。由于錦繡小區(qū)毗鄰宗地，因此有意向南推進(jìn)，可以充分利用原來的配套；發(fā)展商是政府下屬的錦繡安居指揮部，資金實(shí)力不足，且習(xí)慣政府劃撥土地。3、鐵龍公司：鐵路系統(tǒng)的房地產(chǎn)公司；4、億達(dá)公司：由于同時(shí)在運(yùn)作占地超過2平方公里的黃泥川項(xiàng)目、機(jī)場(chǎng)前規(guī)劃，以及在與市政府交涉大重項(xiàng)目，目前尚未對(duì)宗地采取動(dòng)作。九、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手1、本次土地出讓方為大連市政府開發(fā)辦，凈地出讓，收取綜合地價(jià)。開發(fā)辦按照招標(biāo)文件辦理相關(guān)手續(xù)，風(fēng)險(xiǎn)可控；2、本次土地出讓的土地方為大連監(jiān)獄，出讓動(dòng)機(jī)是按照國(guó)家司法部門的統(tǒng)一部署調(diào)整監(jiān)獄布局。其中遼寧是國(guó)家試點(diǎn)省份，而此次大連監(jiān)獄的搬遷屬于遼寧首批，由趙新民副省長(zhǎng)掛帥，時(shí)間上必須保證04年5月完成搬遷（監(jiān)獄方表示其實(shí)在04年3月就應(yīng)該搬遷完畢，5月之說主要是留有較大余地）；3、該項(xiàng)目大連公司自02年8月開始接觸，跟蹤半年之久，與土地方的溝通較好；4、董事長(zhǎng)3月來連，親自與市長(zhǎng)、主管副市長(zhǎng)、開發(fā)辦主任洽談，表示希望能夠獲得該地塊。經(jīng)過大連公司的努力，目前該地塊出讓方式初步明確從原定的掛牌競(jìng)價(jià)改為招投標(biāo)。開發(fā)辦表示傾向萬科拿地。5、一期提前交地雖然經(jīng)過與土地方協(xié)商，但缺乏法律文件約束，后期仍然需要積極協(xié)調(diào)落實(shí)，存在一定的不確定性。十、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估整體市場(chǎng)板塊描述板塊區(qū)域內(nèi)部描述各細(xì)分市場(chǎng)描述綜合分析與產(chǎn)品建議第二部分市場(chǎng)分析大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)因區(qū)域?qū)傩约罢恋卣哂绊懀尸F(xiàn)板塊分布格局。大體分為五個(gè)板塊，各板塊之間的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系相對(duì)獨(dú)立。中心板塊（高檔區(qū)域）星海板塊（中高檔區(qū)域）

東南板塊（中高檔區(qū)域）西北板塊（中檔區(qū)域）泉水板塊（低檔區(qū)域）整體市場(chǎng)板塊描述泉水板塊市中心板塊東南板塊西北板塊星海板塊宗地中心板塊主要為高檔項(xiàng)目集中區(qū)（5000元/m2以上）。受到城市土地政策限制，近年中心區(qū)域供應(yīng)有限，并主要為小規(guī)模開發(fā)；東南板塊同星海板塊為中高檔區(qū)域（4000-5000元/m2）。其中東部沿海同通海一帶產(chǎn)品力較弱主要以存量供應(yīng)為主；星海板塊為近年政府土地批租集中區(qū)域，遠(yuǎn)期供應(yīng)量較大，競(jìng)爭(zhēng)壓力明顯；泉水板塊以低檔產(chǎn)品為主（2000-2500元/m2）。泉水為城市發(fā)展新區(qū)，但因距城市較遠(yuǎn)，對(duì)城市的吸引力有限，整體產(chǎn)品力不強(qiáng)，單價(jià)較低；西北板塊為新興的中檔板塊（2800-3500元/m2），02年的市場(chǎng)熱點(diǎn)之一。板塊為于新老城區(qū)結(jié)合處，早期的工業(yè)集中區(qū)，因此開發(fā)較晚。01年進(jìn)行整體改造，土地價(jià)值突現(xiàn)。02年億達(dá)世紀(jì)城、鵬輝新世紀(jì)、新華綠洲等中檔項(xiàng)目成功的操作，提供了高品質(zhì)的住宅項(xiàng)目，提高了區(qū)域的生活品質(zhì)，有效拉動(dòng)了市中心區(qū)域的消費(fèi)者。小結(jié)：區(qū)域?yàn)樾屡d的中檔板塊，同其他板塊的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系有限，區(qū)域內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)表現(xiàn)明顯。整體市場(chǎng)板塊描述

2002年西北板塊上市項(xiàng)目主要集中在2800-3500元/m2的細(xì)分市場(chǎng)內(nèi)，銷售量達(dá)到53.6萬平米，占全市該細(xì)分市場(chǎng)的42%以上，成為主流消化區(qū)。整體市場(chǎng)板塊描述附表：02年2500—3500元/m2細(xì)分市場(chǎng)上市項(xiàng)目供銷情況板塊區(qū)域內(nèi)部描述整體供銷情況宗地所在的西北板塊區(qū)域內(nèi)2002年的供銷情況良好。區(qū)域內(nèi)全年累計(jì)供應(yīng)量82萬m2，整體銷售55.6萬m2，銷售率達(dá)到67.8%。其中以億達(dá)世紀(jì)城（3500元/m2）、新華綠洲（3300元/m2）表現(xiàn)尤為突出，銷售率均達(dá)到80%，兩個(gè)項(xiàng)目累計(jì)銷售25萬m2，占區(qū)域市場(chǎng)總量的42%。板塊區(qū)域內(nèi)部描述價(jià)格分布西北板塊為連接市中心同北部泉水新區(qū)的過渡區(qū)域，東北路、西南、西北路成為連接新老區(qū)域的干道，該區(qū)域項(xiàng)目主要分布在干道兩側(cè).西南路組團(tuán)。中部西南路兩側(cè)的項(xiàng)目均為廠房改造項(xiàng)目，改造之前周邊配套、環(huán)境較差。02年開始有規(guī)模供應(yīng)，開發(fā)較晚，通過億達(dá)世紀(jì)城、新華綠洲等項(xiàng)目的成功開發(fā)，提升了組團(tuán)檔次，目前項(xiàng)目主要集中在3000-3500元/m2之間。西北路組團(tuán)。宗地位置屬于西北路組團(tuán)，為傳統(tǒng)居住區(qū)，周邊配套齊全，價(jià)區(qū)為2800-3100元/m2。主要項(xiàng)目為錦華園、東特新居等,產(chǎn)品品質(zhì)較低。億達(dá)世紀(jì)城（均價(jià)3500）錦華園均價(jià)2800新華綠洲（均價(jià)3300）東特新居均價(jià)2900宗地中心區(qū)域邊緣均價(jià)4200府佳名都（均價(jià)2900）西北路組團(tuán)西南路組團(tuán)板塊區(qū)域內(nèi)部描述組團(tuán)關(guān)系分析西南路組團(tuán)：大連公司于2000年對(duì)西南路組團(tuán)代表項(xiàng)目——億達(dá)世紀(jì)城地塊（紅旗機(jī)械廠）進(jìn)行過分析：2000年該區(qū)域項(xiàng)目售價(jià)為2700—2900元/平，大連公司計(jì)劃紅旗機(jī)械廠項(xiàng)目年銷售5—6萬平，均價(jià)3400元/平。從目前億達(dá)世紀(jì)城的銷售情況來看，在價(jià)格（3500）、年銷售量（14萬/年）方面都優(yōu)于當(dāng)時(shí)的預(yù)測(cè)。主要原因是高品質(zhì)的產(chǎn)品有效地吸引了客戶，拉升了樓盤檔次。西北路組團(tuán)：西北路組團(tuán)為宗地所屬片區(qū)，目前為2800——3000元/平項(xiàng)目集中區(qū)。組團(tuán)性質(zhì)與2000年西南路組團(tuán)性質(zhì)相近，產(chǎn)品力較高的項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)明顯且對(duì)整個(gè)區(qū)域檔次的拉動(dòng)顯著，土地升值潛力較大。億達(dá)世紀(jì)城（均價(jià)3500）錦華園均價(jià)2800新華綠洲（均價(jià)3300）東特新居均價(jià)2900宗地中心區(qū)域邊緣均價(jià)4200府佳名都（均價(jià)2900）西北路組團(tuán)西南路組團(tuán)板塊區(qū)域內(nèi)部描述區(qū)域特征分析區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品以多層為主，小高層2002年開始有供應(yīng)，但除億達(dá)世紀(jì)城銷售較好外，其他銷售一般；區(qū)域內(nèi)供應(yīng)的產(chǎn)品品質(zhì)一般。整體規(guī)劃、造園水平、戶型設(shè)計(jì)均較差，同時(shí)僅有兩個(gè)片區(qū)內(nèi)最高價(jià)項(xiàng)目(億達(dá)世紀(jì)城、新華綠洲）擁有業(yè)主會(huì)所；區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目性質(zhì)多為廠區(qū)改造，開發(fā)時(shí)間過短，因此臨近主干道交通便利的項(xiàng)目?jī)r(jià)格高于其他項(xiàng)目；區(qū)域內(nèi)客戶發(fā)生明顯變化。隨區(qū)域改造，供應(yīng)產(chǎn)品品質(zhì)提高，同時(shí)受城市中心區(qū)域土地資源稀缺等因素影響，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目對(duì)城市中心的客戶吸引力明顯提高。2003年供應(yīng)區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)03年供應(yīng)量較2002年將略有減少，預(yù)計(jì)2003年整體供應(yīng)量將達(dá)到78.3萬m2，減幅4.5%，同時(shí)整體供應(yīng)的比重有所變化。板塊區(qū)域內(nèi)部描述3000-3500元/m2的供應(yīng)有所放大，3000元/m2以下的供應(yīng)有所下降；3000元/m2以上的產(chǎn)品02年去化較好，區(qū)域內(nèi)存量較少，競(jìng)爭(zhēng)主要集中在未來新產(chǎn)品的供應(yīng)；各細(xì)分市場(chǎng)描述各細(xì)分市場(chǎng)供銷情況02年度區(qū)域市場(chǎng)整體銷售較好，但各細(xì)分市場(chǎng)表現(xiàn)不同：2500-3000元/m2價(jià)位段供應(yīng)51萬m2，銷售27萬m2，銷售率53%。代表項(xiàng)目：錦華園、綠波花園、鵬輝新世紀(jì)等；3000-3500元/m2價(jià)位段供應(yīng)31萬m2，消化極好，共25萬m2，銷售率81%。代表項(xiàng)目：億達(dá)世紀(jì)城，新華綠洲等。該項(xiàng)目位于宗地西北約500米處2000年6月開工，01年4月發(fā)售開發(fā)商：大連錦繡居住區(qū)建設(shè)指揮部占地面積：16.54萬m2；建筑面積：15.93萬m2容積率：0.96均價(jià)：2800元/m2規(guī)劃設(shè)計(jì)：行列式布局、朝向良好；局部空間放大、做集中景觀處理；造園簡(jiǎn)單，水平較低；缺乏儲(chǔ)藏空間，洗衣空間。戶型設(shè)計(jì)不夠緊湊，存在面積浪費(fèi)。銷售：80-100m2的主力戶型和100-120m2的次主力戶型銷售良好，拉動(dòng)了整個(gè)樓盤的銷售。另外，60-80m2的小戶型短期內(nèi)售磬，可見該樓盤的客戶對(duì)總款十分敏感。錦華園2500-3000元/m2細(xì)分市場(chǎng)個(gè)案描述該項(xiàng)目的客戶主要以區(qū)域內(nèi)部客戶為主，對(duì)市中心區(qū)客戶拉動(dòng)能力較弱東特新居該項(xiàng)目02年2月開工，02年11月發(fā)售開發(fā)商：大連東特房地產(chǎn)建筑面積30.36萬m2（一組團(tuán)約6萬m2）建筑形式多層、小高層、高層價(jià)格在2280-3400元/m2；均價(jià)2900元/m2銷售率：60%

規(guī)劃設(shè)計(jì)：行列式布局，缺乏均好性。戶型設(shè)計(jì)較為合理，但進(jìn)深較大，交通面積過多。采用中央景觀區(qū)設(shè)計(jì)，但組團(tuán)不明確。銷售：由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)僅3個(gè)月，銷售達(dá)到60%的成績(jī)非常理想，其主力戶型銷售勢(shì)頭良好，可見該項(xiàng)目被消費(fèi)者認(rèn)可；客戶主要以項(xiàng)目周邊的消費(fèi)者為主2500-3000元/m2細(xì)分市場(chǎng)個(gè)案描述S.W.O.T分析優(yōu)勢(shì)：產(chǎn)品力優(yōu)勢(shì)品牌及營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)：該細(xì)分市場(chǎng)客戶品牌意識(shí)較差成本劣勢(shì)機(jī)會(huì)：遠(yuǎn)期的競(jìng)爭(zhēng)壓力不大，此類消費(fèi)者總量較多威脅：該類開發(fā)商的成本、價(jià)格優(yōu)勢(shì)十分明顯建議：不進(jìn)入該細(xì)分市場(chǎng)2500-3000元/m2細(xì)分市場(chǎng)個(gè)案描述占地面積（m2）175000規(guī)劃建面（m2）250000容積率1.4產(chǎn)品形式高層、多層、小高層價(jià)格(元/m2)2800—3800均價(jià)(元/m2)3300上市時(shí)間2002年4月（一期）2003年3月（二期）戶型范圍（m2）60—140主力戶型（m2）90—120主力總款(萬元)27—40銷售率80%（一期）1、基本情況一期二期

新華綠洲3000-3500元/m2細(xì)分市場(chǎng)個(gè)案描述分析：一期產(chǎn)品13萬m2，上市不到一年銷售達(dá)到80%；產(chǎn)品形式豐富，外立面錯(cuò)落有序。造園水平一般，建筑小品缺乏。戶型設(shè)計(jì)合理，功能齊全但不夠緊湊。二期產(chǎn)品12萬m2目前正在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，預(yù)計(jì)2003年3月份上市，戶型、園區(qū)規(guī)劃沿襲一期設(shè)計(jì)。二期產(chǎn)品無論在規(guī)模、產(chǎn)品形式、戶型設(shè)計(jì)等方面均與一期雷同。一方面可以證明其一期產(chǎn)品的成功；另一方面也可以判斷其二期產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新，對(duì)客戶的吸引力有可能減弱。3000-3500元/m2細(xì)分市場(chǎng)個(gè)案描述2、產(chǎn)品形式分析從銷售反饋推斷，目前該細(xì)分市場(chǎng)仍然以多層最受歡迎，小高層正逐漸被接受，而高層產(chǎn)品形勢(shì)較為嚴(yán)峻。3000-3500元/m2細(xì)分市場(chǎng)個(gè)案描述3、戶型配比分析60—80平產(chǎn)品全部為閣樓，短期內(nèi)售磬。面積為100平左右的兩室兩廳一衛(wèi)滯銷。120平以上的三室兩廳兩衛(wèi)，由于面積過大，銷售進(jìn)展緩慢。大面積意味高總價(jià)，因此，對(duì)價(jià)格敏感的目標(biāo)客層，更接受較為緊湊的戶型。3000-3500元/m2細(xì)分市場(chǎng)個(gè)案描述4、總款分析20—40萬的總價(jià)仍然是中檔物業(yè)客戶可以接受的主力價(jià)區(qū)。3000-3500元/m2細(xì)分市場(chǎng)個(gè)案描述占地面積（m2）120000規(guī)劃建面（m2）180000容積率1.64產(chǎn)品形式小高層價(jià)格(元/m2)2800—4000均價(jià)(元/m2)3500上市時(shí)間2002年3月戶型范圍（m2）90—150主力戶型（m2）110—130主力總款(萬元)32—50銷售率80%1、基本情況億達(dá)世紀(jì)城3000-3500元/m2細(xì)分市場(chǎng)個(gè)案描述2、產(chǎn)品形式分析產(chǎn)品形式全部為小高層。但是由于開發(fā)商在營(yíng)銷、客戶引導(dǎo)等方面的出色工作，使客戶減小了對(duì)小高層的心理抗性，促成了產(chǎn)品的熱銷。3000-3500元/m2細(xì)分市場(chǎng)個(gè)案描述3、規(guī)劃設(shè)計(jì)分析

產(chǎn)品形式單一，全部是小高層。外立面色彩豐富，全部采用面磚處理。造園簡(jiǎn)單，主要以組團(tuán)間硬地、樓座間綠地和行道樹木為主，水平一般。戶型設(shè)計(jì)水平較高，功能齊全，但不夠緊湊，存在面積浪費(fèi)。4、戶型配比及總價(jià)分析95—110m2的小面積三房?jī)蓮d一衛(wèi)功能齊全、分布合理，并且總款較低，因而銷售情況較好。90—105m2的大面積兩房?jī)蓮d一衛(wèi)銷售進(jìn)度較慢。原因是總款接近小面積三房，存在內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)。大面積三室由于總款過高，達(dá)到50萬，因而銷售速度最緩。140m2以上的四房大面積戶型盡管總款較高，但是由于戶型設(shè)計(jì)合理，功能分布齊全，銷售情況相對(duì)較好。3000-3500元/m2細(xì)分市場(chǎng)個(gè)案描述S.W.O.T分析優(yōu)勢(shì)：產(chǎn)品力優(yōu)勢(shì)品牌及營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)：成本劣勢(shì)宗地位置地處2800—3000元/m2項(xiàng)目集中區(qū)，價(jià)格提升有一定阻力機(jī)會(huì)：該細(xì)分市場(chǎng)銷售情況理想，消化能力很強(qiáng)該價(jià)區(qū)產(chǎn)品已經(jīng)形成市場(chǎng)主流，目標(biāo)客戶量較大宗地具有升值潛力，可持續(xù)發(fā)展能力較好威脅：競(jìng)品產(chǎn)品品質(zhì)相對(duì)較高，有前期產(chǎn)品作為依托，形成一定品牌形象建議：進(jìn)入該細(xì)分市場(chǎng)，建議價(jià)格較此類項(xiàng)目略低定位，在3200-3500元/m23000-3500元/m2細(xì)分市場(chǎng)個(gè)案描述綜合分析與產(chǎn)品建議綜合分析萬科錦繡項(xiàng)目如果想突破價(jià)格瓶頸，必須在產(chǎn)品力上力求優(yōu)化，用產(chǎn)品力的優(yōu)勢(shì)來彌補(bǔ)成本等方面的劣勢(shì)。園區(qū)規(guī)劃可以成為主要賣點(diǎn)。大連市3000—3500元/平的項(xiàng)目園區(qū)規(guī)劃都比較簡(jiǎn)單，而西南路組團(tuán)的項(xiàng)目基本上沒有園區(qū)規(guī)劃。因此，優(yōu)秀的規(guī)劃是表現(xiàn)產(chǎn)品力和小區(qū)品質(zhì)的最有效手段。產(chǎn)品形式在盡量保證容積率的前提下應(yīng)以多層為主，適當(dāng)搭配小高層，保證園區(qū)高低錯(cuò)落有致，避免外觀呆板趨同。鑒于大連市3000—3500元/m2的項(xiàng)目外立面風(fēng)格比較趨同的情況，可以考慮采用風(fēng)格新穎的外立面，從產(chǎn)品的外觀上突出與西南路組團(tuán)項(xiàng)目的差異性。在總款控制方面，參考競(jìng)爭(zhēng)樓盤的銷售情況，同時(shí)考慮到萬科產(chǎn)品在品質(zhì)上的追求，建議主力總價(jià)控制在25—45萬。在景觀較好的區(qū)域可以擺放少量總價(jià)較高的大戶型。戶型設(shè)計(jì)應(yīng)該成為主要賣點(diǎn)之一。大連市3000—3500元/m2的項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)較為合理，但是相對(duì)趨同，創(chuàng)新不夠。而西南路組團(tuán)的項(xiàng)目由于產(chǎn)品力較弱，在戶型設(shè)計(jì)上水平很差。萬科應(yīng)該在戶型設(shè)計(jì)上考慮功能細(xì)分、面積控制和創(chuàng)新?？梢钥紤]仍然以85—120m2產(chǎn)品作為主力戶型，但在設(shè)計(jì)上應(yīng)當(dāng)更注重緊湊，例如100--110m2的三室兩廳一衛(wèi)設(shè)計(jì)；應(yīng)當(dāng)避免超過100m2的大面積兩室和超過130m2的三室產(chǎn)品。綜合分析與產(chǎn)品建議產(chǎn)品類型：以多層為主，少量配置小高層。產(chǎn)品定位：產(chǎn)品以區(qū)域內(nèi)熱銷的中小面積產(chǎn)品為主，兩房產(chǎn)品面積在80--95m2左右，三房產(chǎn)品在100-125m2之間。價(jià)格定位：進(jìn)入3200-3500元/m2的細(xì)分市場(chǎng)多層3500元/m2小高層3300元//m2（主要集中在三期，05年推出）綜合分析與產(chǎn)品建議小區(qū)正門設(shè)置環(huán)形圍合式獨(dú)立商業(yè)街，并配以部分底商。產(chǎn)品形式：二層獨(dú)立商業(yè)街+底商面積：總面積6600m2（3700m2獨(dú)立商業(yè)街+2900m2底商）建造成本：考慮到本項(xiàng)目的檔次，主要參照南昌、沈陽四季花城。深圳四季花城商業(yè)街綜合分析與產(chǎn)品建議

規(guī)劃用途：主要滿足小區(qū)內(nèi)部居民生活的需要，并輻射周邊居住小區(qū)。以服務(wù)性設(shè)施為主，例如洗衣店、超市、面包西點(diǎn)、美容美發(fā)等。市場(chǎng)現(xiàn)狀：目前大連市小區(qū)配套商業(yè)主要以沿街底商為主，獨(dú)立商業(yè)街概念屬于市場(chǎng)空白點(diǎn)。錦繡項(xiàng)目在景觀處設(shè)置獨(dú)立商業(yè)街既可以滿足小區(qū)5000余居民的日常生活需要，也可以成為小區(qū)的主要賣點(diǎn)之一。萬科對(duì)于做獨(dú)立商業(yè)街有著比較成熟的經(jīng)驗(yàn)，便于借鑒和共享。

綜合分析與產(chǎn)品建議業(yè)主會(huì)所：主會(huì)所1000m2+泛會(huì)所。經(jīng)營(yíng)范圍：考慮到項(xiàng)目檔次關(guān)系，會(huì)所主要以滿足業(yè)主實(shí)際需要，項(xiàng)目以運(yùn)動(dòng)健身為主。包括：健身室（含洗浴、桑拿）、棋牌室、臺(tái)球、乒乓球、閱覽室、小型商務(wù)、咖啡廳或小酒吧等。市場(chǎng)依據(jù)：大連市中檔項(xiàng)目的目標(biāo)客戶對(duì)園區(qū)會(huì)所十分關(guān)注，高水準(zhǔn)的會(huì)所對(duì)于提升項(xiàng)目檔次作用十分明顯。除個(gè)別項(xiàng)目（億達(dá)世紀(jì)城）外，大連市同一價(jià)區(qū)的項(xiàng)目（3000—3500元/m2）的所謂“會(huì)所”品質(zhì)和設(shè)計(jì)運(yùn)營(yíng)水平普遍較差。產(chǎn)品建議：項(xiàng)目前期可以通過建造會(huì)所樹立小區(qū)形象，同時(shí)也可以做為銷售中心，一舉兩得。億達(dá)世紀(jì)城會(huì)所綜合分析與產(chǎn)品建議目標(biāo)客層綜合分析與產(chǎn)品建議開發(fā)節(jié)奏依據(jù)大連工程建設(shè)情況、冬季施工情況，及錦繡地塊搬遷進(jìn)度安排，錦繡地塊一期節(jié)點(diǎn)如下：土地使用權(quán)出讓合同---------------------2003年4月10日規(guī)劃方案確認(rèn)完成時(shí)間------------------2003年7月10日單體方案確認(rèn)完成時(shí)間------------------2003年8月10日施工圖完成時(shí)間---------------------------2003年10月10日開工時(shí)間------------------------------------2003年10月20日取得預(yù)售許可證時(shí)間---------------------2004年4月1日內(nèi)部認(rèn)購(gòu)------------------------------------2004年4月1日主體竣工時(shí)間------------------------------2004年4月15日入伙時(shí)間------------------------------------2004年10月30日開發(fā)節(jié)奏住宅銷售節(jié)奏：銷售節(jié)奏定價(jià)依據(jù)：同區(qū)域，品質(zhì)、價(jià)格相近的億達(dá)世紀(jì)城、新華綠洲于02年開盤，當(dāng)年銷售均超過10萬平。因此，萬科錦繡項(xiàng)目03年開盤，當(dāng)年銷售8萬可以實(shí)現(xiàn)。銷售節(jié)奏分析第三部分規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)想宗地有利、不利因素規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)技術(shù)指標(biāo)分析大連中低檔產(chǎn)品概況規(guī)劃草案大連中低檔產(chǎn)品概況

大連市的住宅產(chǎn)品經(jīng)過近幾年的發(fā)展，整體設(shè)計(jì)水平取得了較大的進(jìn)步，中低檔產(chǎn)品在2001年以后表現(xiàn)尤為突出。但在細(xì)節(jié)把握上仍存在一些問題。1、缺乏整體環(huán)境、居住區(qū)環(huán)境及細(xì)部環(huán)境的結(jié)合設(shè)計(jì)，環(huán)境設(shè)計(jì)手法單一，景觀設(shè)計(jì)顯得缺乏個(gè)性。2、不注重產(chǎn)品包裝，在與錦繡項(xiàng)目的競(jìng)品樓盤中，僅億達(dá)世紀(jì)城樣板間設(shè)計(jì)較好，其余項(xiàng)目樣板間設(shè)計(jì)粗糙，或無樣板間。東特新居二期規(guī)劃大連中低檔產(chǎn)品概況

3、戶型面積控制上，不夠緊湊。如90—110平方米的兩房?jī)蓮d設(shè)計(jì)。4、普遍缺乏輔助空間，如儲(chǔ)藏室、洗衣空間。97平方米戶型119平方米戶型宗地有利、不利因素

有利因素：1、位置優(yōu)越，符合大連市發(fā)展趨勢(shì)；2、為成熟社區(qū)，生活配套齊全；3、宗地地勢(shì)平坦。不利因素：1、地形相對(duì)不規(guī)則。規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)1、主入口設(shè)計(jì)：新生路與西北路聯(lián)系最為密切,是宗地主要的出入方向。新生路位于宗地南側(cè)側(cè)，現(xiàn)寬8米，規(guī)劃后紅線寬度約30米。小區(qū)主入口設(shè)置在新生路上，在小區(qū)入口處設(shè)置會(huì)所和商業(yè)街，有利于形成成熟社區(qū)、配套齊全、生活方便的形象?？衫肅區(qū)（規(guī)劃公共綠地），形成良好的景觀優(yōu)勢(shì)。規(guī)劃路上可設(shè)計(jì)次入口，加強(qiáng)小區(qū)與錦繡小區(qū)和機(jī)場(chǎng)片區(qū)的聯(lián)系。

主入口次入口深圳四季花城入口規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)2、產(chǎn)品類型及分布：小區(qū)產(chǎn)品分為兩種類型：小高層和多層住宅。小高層（11層）主要沿宗地北側(cè)布置，對(duì)小區(qū)日照影響較小，同時(shí)與可口可樂公司（宗地北側(cè)）形成有效隔離,此外部分點(diǎn)式小高層布置在小區(qū)中央景觀帶沿線,以增加小高層產(chǎn)品的價(jià)值。在小區(qū)內(nèi)部相對(duì)安靜的區(qū)域布置多層住宅（6層、5層）。

北京青青家園小高層3、道路系統(tǒng)及人車關(guān)系：小區(qū)主入口設(shè)計(jì)圍合的獨(dú)立步行商業(yè)街,及底商,形成濃厚的商業(yè)氛圍。規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)新生路主入口兩層底商一層底商獨(dú)立商業(yè)（兩層）綠地住宅住宅會(huì)所N4、道路系統(tǒng)及人車關(guān)系：本案為中低檔小區(qū)，私家車擁有不高，為方便居民出行，小區(qū)主要道路系統(tǒng)為人車分行。組團(tuán)內(nèi)部設(shè)置純步行系統(tǒng)，確保組團(tuán)內(nèi)部生活安靜，不受干擾。小區(qū)主要道路系統(tǒng)盡量平行和垂直南北向，利于住宅的布置。車行采用環(huán)路設(shè)計(jì)。根據(jù)大連氣候溫和、治安狀況良好，以及大連習(xí)慣的停車方式，小區(qū)采用地面停車為主,部分地下停車位的停車方式。地面停車位沿小區(qū)環(huán)路布置。從周邊樓盤的車位戶數(shù)比來看，小區(qū)車位戶數(shù)比設(shè)計(jì)在25%左右，在滿足使用的情況下，具有一定的上升空間。規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)5、環(huán)境系統(tǒng)設(shè)計(jì)：考慮小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)的均好性，保證每個(gè)組團(tuán)內(nèi)都有集中綠化，集中綠化和宅間綠化連為一體。同時(shí)沿小區(qū)主要道路系統(tǒng)布置線性綠化，并形成局部放大空間，形成小區(qū)環(huán)境有收有放的效果。通過規(guī)劃設(shè)計(jì)形成三級(jí)環(huán)境景觀系統(tǒng)。組團(tuán)級(jí)環(huán)境景觀系統(tǒng)，要具有可識(shí)別性和場(chǎng)所感，環(huán)境能夠滿足居民的活動(dòng)需求、交往需求。組團(tuán)間級(jí)環(huán)境系統(tǒng)，要注重各組團(tuán)環(huán)境空間的連接、滲透和建筑的呼應(yīng)。在組團(tuán)間級(jí)環(huán)境中，導(dǎo)視牌的指引、配置植物的阻擋是控制人行、車行的重要手段。公共級(jí)環(huán)境系統(tǒng)要綜合考慮分期開發(fā)、道路系統(tǒng)以及環(huán)境景觀的均衡性。根據(jù)大連缺水的現(xiàn)狀,在環(huán)境設(shè)計(jì)上宜避免大面積的水景設(shè)計(jì),同時(shí)在水景設(shè)計(jì)時(shí),要考慮到枯水期時(shí)水景的景觀表現(xiàn)。考慮到大連的氣候條件，在園區(qū)設(shè)計(jì)中，適當(dāng)增加硬鋪地比例。規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)經(jīng)濟(jì)技