萬(wàn)科房地產(chǎn)公司融資策略分析與評(píng)價(jià)案例目錄TOC\o"1-3"\h\u20202（一）公司簡(jiǎn)介 116994（二）初創(chuàng)階段萬(wàn)科融資策略 210931（三）成長(zhǎng)階段萬(wàn)科融資策略 621246（三）成熟階段萬(wàn)科融資策略 11（一）公司簡(jiǎn)介公司全名為萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司，成立于1984年5月，是中國(guó)目前最大的以房地產(chǎn)開發(fā)為主要業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)專營(yíng)企業(yè)，是中國(guó)商品住宅開發(fā)企業(yè)之一。公司堅(jiān)持以城市圈為中心的發(fā)展戰(zhàn)略，以“國(guó)際化”為中心發(fā)展方向。1991年正式在深交所掛牌上市，是大陸第一批公開掛牌上市的企業(yè)之一，也是地產(chǎn)股市中的代表?？偛课挥谏钲?，2009年在20余個(gè)城市成立分公司，萬(wàn)科于1988年進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)，1993年確定大眾住宅開發(fā)為公司的核心業(yè)務(wù)。到2010年底，業(yè)務(wù)覆蓋了珠三角、長(zhǎng)三角和環(huán)渤海等城市經(jīng)濟(jì)圈的46個(gè)重點(diǎn)城市。2010年，被評(píng)選為中國(guó)房地產(chǎn)十強(qiáng)企業(yè)之首。目前，萬(wàn)科集團(tuán)包括深圳地區(qū)、上海地區(qū)、北京地區(qū)和成都地區(qū)中心，以及房地產(chǎn)、物業(yè)等全國(guó)范圍內(nèi)的集團(tuán)公司和物業(yè)企業(yè)。一直以來(lái)，公司都在強(qiáng)調(diào)和善于產(chǎn)品及流程管理的創(chuàng)新，公司已形成屬于萬(wàn)科的企業(yè)價(jià)值觀。例如，銷售業(yè)績(jī)穩(wěn)步上升和領(lǐng)先，人才為萬(wàn)科資本，客戶為萬(wàn)科的永遠(yuǎn)伙伴，陽(yáng)光明媚的體系，核心價(jià)值是創(chuàng)造一個(gè)健康富足的人生。根據(jù)年報(bào)顯示，截止2020年12月31日萬(wàn)科集團(tuán)全年銷售金額達(dá)到了7041.5億元人民幣，同比增長(zhǎng)11.6%；銷售面積為4667.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了11.6%。其次負(fù)債方面，萬(wàn)科集團(tuán)2020年有息負(fù)債較上年的2578.5億元略微上升至2585.3億元，同比上升了0.26%；有息負(fù)債中，短期借款和一年內(nèi)到期的有息負(fù)債合計(jì)829.1億元，占比為32.1%；一年以上有息負(fù)債1756.2億元，占比為67.9%。全年發(fā)行公司債券四次，總額共計(jì)89.8億元。根據(jù)財(cái)報(bào)顯示，對(duì)標(biāo)“三道紅線”，萬(wàn)科集團(tuán)凈負(fù)債率與先進(jìn)短債比已經(jīng)達(dá)標(biāo)，分別為18.1%與2.35。但剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為81.3%超過(guò)了70%的警戒線，為黃檔企業(yè)。表4-12020年房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)表年度指標(biāo)（單位:億）萬(wàn)科中海華潤(rùn)龍湖碧桂園融創(chuàng)新城2020年合同負(fù)債6,3071,2112,3261,8246,9562,7382,0222020年有息負(fù)債2,5852,1301,6501,6743,2653,0349832020年短期負(fù)債8294383551839629163722020年總資產(chǎn)18,6928,2378,6907,65220,15811,0845,3782020年總負(fù)債15,1494,9536,1285,72417,5889,3064,5562020年總權(quán)益3,4983,2832,5621,9272,5701,7788212020年貨幣資金1,9521,1058957701,8361,3266242020年現(xiàn)金短債比2.352.522.524.201.911.451.682020年凈負(fù)債率18.09%31.22%29.48%46.89%55.59%96.04%43.65%2020年剔除預(yù)收資產(chǎn)負(fù)債率71.40%53.26%59.74%66.93%80.53%76.69%75.52%數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)及國(guó)泰安數(shù)據(jù)庫(kù)萬(wàn)科在不同時(shí)期均采取較為適宜的策略成長(zhǎng)為房地產(chǎn)行業(yè)的頂端。下面先根據(jù)企業(yè)生命周期理論，按時(shí)間軸將萬(wàn)科集團(tuán)成立以來(lái)至今劃分為三個(gè)階段分別介紹其不同階段的融資策略，再結(jié)合其所處的社會(huì)背景分析其選擇該融資策略的原因，最后評(píng)價(jià)其融資效果以總結(jié)出值得不同階段的同行借鑒之處。（二）初創(chuàng)階段萬(wàn)科融資策略（1）初創(chuàng)階段融資策略概況：自1984年公司成立至2001年為初創(chuàng)階段。此階段公司主要的融資策略為以內(nèi)源融資為主以股權(quán)融資為輔的融資策略。在公司建立之初萬(wàn)科并未涉足房地產(chǎn)行業(yè)，而是以錄像機(jī)進(jìn)口為主營(yíng)業(yè)務(wù)。在改革開放的大背景下萬(wàn)科順應(yīng)時(shí)代發(fā)展，走多元化發(fā)展的道路，于1988年萬(wàn)科由有限責(zé)任公司改變?yōu)楣煞葜撇⒐_募集2800萬(wàn)元，正式踏足房地產(chǎn)行業(yè)。至1993年，萬(wàn)科做出了以房地產(chǎn)為主營(yíng)核心的發(fā)展戰(zhàn)略，至此萬(wàn)科迎來(lái)了高速發(fā)展，對(duì)于資金的需求愈發(fā)強(qiáng)烈，僅靠其自身資金無(wú)法滿足土地競(jìng)拍、設(shè)備材料的購(gòu)買。因此萬(wàn)科通過(guò)股權(quán)融資獲取資金度過(guò)最困難的初創(chuàng)階段，在1991年至1999年共配股融資三次共11.35億元。與此同時(shí)萬(wàn)科在不斷優(yōu)化經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)，1995年開始在以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)走多元化道路的發(fā)展戰(zhàn)略上進(jìn)行調(diào)整，逐漸剝離其他行業(yè)的經(jīng)營(yíng)，所有資源向核心產(chǎn)業(yè)傾斜，當(dāng)年核心業(yè)務(wù)的利潤(rùn)與收入分別占總額的75.9%與50.6%。從下表中可以看出，1992年前萬(wàn)科營(yíng)業(yè)收入、總資產(chǎn)、凈利潤(rùn)較少，而1993年首次達(dá)到上億元的利潤(rùn)，往后更是穩(wěn)定向上。在初創(chuàng)階段，得益于上市公司的影響力與地位，萬(wàn)科在自有資金不足的情況下憑借股權(quán)融資的策略解決了在高速發(fā)展的同時(shí)受自有資金短缺桎梏的問(wèn)題，但由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)剛起步，金融市場(chǎng)尚未健全，此時(shí)的融資策略較為單一。但針對(duì)發(fā)行債券萬(wàn)科十分謹(jǐn)慎，其重心放在了維持良好的資本結(jié)構(gòu)，降低負(fù)債率上，融資策略較為穩(wěn)健。（2）初創(chuàng)階段萬(wàn)科融資策略分析資本結(jié)構(gòu)分析企業(yè)科學(xué)的資本結(jié)構(gòu)是保障企業(yè)可持續(xù)發(fā)展與持久盈利的重要保證，針對(duì)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的成立原因、特點(diǎn)是分析企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的重點(diǎn)。本文通過(guò)比對(duì)萬(wàn)科初創(chuàng)階段的資產(chǎn)負(fù)債率、剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率等指標(biāo)進(jìn)行綜合分析。如下表，為初創(chuàng)期萬(wàn)科的資本結(jié)構(gòu)信息：表4-2萬(wàn)科初創(chuàng)階段財(cái)務(wù)指標(biāo)表1992199319941995199619971998199920002001資產(chǎn)負(fù)債率75.3656.4557.0957.8856.5849.847.9552.2547.2551.78剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率70.4844.4148.6655.3954.1545.5144.9249.7642.3650.41凈負(fù)債率118.95-14.0321.0848.5447.9817.3921.5324.550.4437流動(dòng)資產(chǎn)/總資產(chǎn)68.3778.0474.2378.4481.5184.0287.2684.9389.5193.54非流動(dòng)資產(chǎn)/總資產(chǎn)31.6321.9625.7721.5618.4915.9812.7415.0710.496.46資本固化率125.9950.7563.2959.1348.0634.4825.5132.3620.2913.41數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)及國(guó)泰安數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)及國(guó)泰安數(shù)據(jù)庫(kù)圖4-1萬(wàn)科初創(chuàng)期流動(dòng)資產(chǎn)、非流動(dòng)資產(chǎn)占比圖數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)及國(guó)泰安數(shù)據(jù)庫(kù)圖4-2萬(wàn)科初創(chuàng)期資產(chǎn)負(fù)債率剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率及凈負(fù)債率圖數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)及國(guó)泰安數(shù)據(jù)庫(kù)圖4-3萬(wàn)科初創(chuàng)期資本固化率圖從1998年萬(wàn)科開始涉及房地產(chǎn)行業(yè)到2001年萬(wàn)科企業(yè)整體轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)行業(yè)的這一時(shí)期為初創(chuàng)期。如上圖所示，從資本負(fù)債率上看萬(wàn)科企業(yè)1992年的資產(chǎn)負(fù)債率為75.36%，到了2001年已經(jīng)下降至51.78%；同時(shí)剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率也是逐年下降的；負(fù)債率在1992年時(shí)上升至118.95%，之后萬(wàn)科所有者權(quán)益大幅增加，萬(wàn)科企業(yè)執(zhí)行“現(xiàn)金為王”策略，凈負(fù)債率快速下降，1993年甚至下降至-14.03%；企業(yè)現(xiàn)金流量充足，財(cái)務(wù)情況得到了改善，隨后資本固化率也保持了一個(gè)地產(chǎn)行業(yè)健康的水準(zhǔn)。初創(chuàng)時(shí)期現(xiàn)金流充裕是管理層在這一階段融資決策所追求的宗旨，在這個(gè)宗旨下萬(wàn)科企業(yè)融資渠道上多運(yùn)用股權(quán)融資渠道以及銀行借款進(jìn)行籌集資金，融資決策單一化，同時(shí)融資規(guī)模在逐漸增長(zhǎng)，融資策略較穩(wěn)健，企業(yè)逐漸步入成長(zhǎng)期。萬(wàn)科企業(yè)初創(chuàng)時(shí)期頻繁利用股權(quán)融資的原因：一是萬(wàn)科企業(yè)擁有國(guó)有資質(zhì)，深圳市政府持萬(wàn)科企業(yè)30%的股權(quán)，依靠政府扶持在資本市場(chǎng)上更容易進(jìn)行融資，同時(shí)融資規(guī)模大，不用還本付息：二是1991年資本市場(chǎng)剛剛興起，萬(wàn)科企業(yè)在初創(chuàng)期利用股權(quán)融資成本較低。（三）成長(zhǎng)階段萬(wàn)科融資策略（1）成長(zhǎng)階段融資策略概況：自2002年至2011年為萬(wàn)科成長(zhǎng)階段。該階段萬(wàn)科將公司債、信托、可轉(zhuǎn)債作為主要的融資策略。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)成為了經(jīng)濟(jì)支柱之一，樓市項(xiàng)目開發(fā)前景可觀。這一階段是萬(wàn)科的黃金發(fā)展期。然而隨著行業(yè)的迅猛發(fā)展，受消費(fèi)者對(duì)住宅有強(qiáng)烈欲望的影響，我國(guó)房?jī)r(jià)一路升高，引起了國(guó)家的注意。政府通過(guò)提高銀行儲(chǔ)備金率、規(guī)定了自有資金占比、上調(diào)貸款利率等一系列宏觀手段規(guī)范市場(chǎng)、調(diào)節(jié)供需矛盾、抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等不正?，F(xiàn)象。2002年開始，各大房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)不斷競(jìng)拍土地?cái)U(kuò)大自身規(guī)模。2002年6月，萬(wàn)科為了擴(kuò)大品牌知名度、搶占市場(chǎng)份額發(fā)布公告將發(fā)行總額高達(dá)15億元人民幣的可轉(zhuǎn)化公司債券。次年，萬(wàn)科又以信托融資的方式向首批具備信托業(yè)務(wù)資格之一的新華信托投資股份有限公司融資2億元人民幣。由于信托的融資方式剛剛興起，此次融資利率僅為4%，較同期銀行貸款低了1.49%，大大節(jié)約了萬(wàn)科融資成本。2005年開始，國(guó)家通過(guò)宏觀調(diào)控解決房地產(chǎn)投資增速不合理、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快兩方面的問(wèn)題，致使房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)了短暫的停滯。萬(wàn)科同樣受到波及，無(wú)法從國(guó)內(nèi)獲得更多的融資，為維持企業(yè)高速發(fā)展，萬(wàn)科拓寬了融資范圍將目標(biāo)投向了海外市場(chǎng)。年底，萬(wàn)科通過(guò)轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)的方式從新加坡RZP企業(yè)獲利8000萬(wàn)人民幣，緩解了資金壓力，擴(kuò)大了資本規(guī)模。2009年萬(wàn)科獲得建設(shè)銀行授予的500億授信額度，而當(dāng)年萬(wàn)科總資產(chǎn)為1245.2億元，此舉奠定了雙方合作的基礎(chǔ)。推動(dòng)了萬(wàn)科搶占市場(chǎng)份額，鞏固了自身地位。（2）成長(zhǎng)階段萬(wàn)科融資策略分析表4-3萬(wàn)科成長(zhǎng)階段財(cái)務(wù)指標(biāo)表2002200320042005200620072008200920102011資產(chǎn)負(fù)債率58.2954.9254.9260.9865.0466.1167.446774.6977.1剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率55.3452.8552.8450.4857.5256.7759.2657.1161.3563.35凈負(fù)債率37.7443.2619.9719.0214.4123.3833.6219.9917.8124.29流動(dòng)資產(chǎn)/總資產(chǎn)94.296.6997.6390.4296.6895.3495.1594.7195.3195.42非流動(dòng)資產(chǎn)/總資產(chǎn)5.83.312.379.583.324.664.855.294.694.58資本固化率14.17.455.9425.3625.7413.7414.8916.0418.5319.99數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)及國(guó)泰安數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)及國(guó)泰安數(shù)據(jù)庫(kù)圖4-4萬(wàn)科成長(zhǎng)期流動(dòng)資產(chǎn)、非流動(dòng)資產(chǎn)占比圖數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)及國(guó)泰安數(shù)據(jù)庫(kù)圖4-5萬(wàn)科成長(zhǎng)期資產(chǎn)負(fù)債率剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率及凈負(fù)債率圖數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)及國(guó)泰安數(shù)據(jù)庫(kù)圖4-6萬(wàn)科成長(zhǎng)期資本固化率圖2002—2011年，這一階段就是萬(wàn)科企業(yè)快速發(fā)展的十年，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)也經(jīng)歷黃金發(fā)展的十年。這一階段萬(wàn)科企業(yè)資本結(jié)構(gòu)表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)，資產(chǎn)負(fù)債率從2002年的55.34%小幅度上升到2011年的63.35%；因?yàn)檫@個(gè)時(shí)期萬(wàn)科企業(yè)仍然注重“現(xiàn)金為王”的發(fā)展目標(biāo)，因此這一時(shí)期萬(wàn)科企業(yè)的凈負(fù)債率在14%～44%的范圍浮動(dòng)，公司償債的能力超強(qiáng)，現(xiàn)金流也比較平穩(wěn)，這一戰(zhàn)略使得萬(wàn)科企業(yè)的融資成本在行業(yè)內(nèi)保持著比較低的水準(zhǔn)。萬(wàn)科企業(yè)在2002—2006年期間，資本固化率上下不穩(wěn)定波動(dòng)，而2007—2011年由13.74%逐年小幅度上升至19.99%，符合房地產(chǎn)企業(yè)20%的最優(yōu)值，企業(yè)逐漸步入成熟期，財(cái)務(wù)狀況良好穩(wěn)健。在成長(zhǎng)期的前一階段萬(wàn)科企業(yè)資本固化率不穩(wěn)定的浮動(dòng)，而在2007年由13.74%逐漸上升到19.99%。萬(wàn)科企業(yè)將要進(jìn)入成熟期，財(cái)務(wù)指標(biāo)趨穩(wěn)，抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力加強(qiáng)。在成長(zhǎng)期開始階段，萬(wàn)科企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率維持在50%～60%之間，其財(cái)務(wù)杠桿的優(yōu)勢(shì)沒有充分利用。為了發(fā)揮其優(yōu)勢(shì)，萬(wàn)科企業(yè)通過(guò)債券融資籌集更多的資金同時(shí)股權(quán)融資的優(yōu)勢(shì)依舊存在。2002—2011年萬(wàn)科企業(yè)采用進(jìn)取型融資策略的原因是：2002年后房地產(chǎn)行業(yè)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性行業(yè)，萬(wàn)科企業(yè)在此背景下得以迅猛發(fā)展，之后受國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)融資的調(diào)控，萬(wàn)科企業(yè)將融資策略瞄準(zhǔn)證券市場(chǎng)，這一階段融資策略是進(jìn)取型，包括可轉(zhuǎn)債融資、公司債、房地產(chǎn)信托融資、定向增發(fā)等。（3）針對(duì)成長(zhǎng)階段的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道建議這里我們以行業(yè)均值作為評(píng)判房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模大小的依據(jù)，成長(zhǎng)階段的房地產(chǎn)企業(yè)基本能代表行業(yè)均值。所以萬(wàn)科成長(zhǎng)階段選擇的融資策略值得成長(zhǎng)階段的房企參考。成長(zhǎng)階段的房企初具規(guī)模，有幾項(xiàng)開發(fā)中的項(xiàng)目，有一定的自有資金，但極大依賴銀行貸款。借鑒萬(wàn)科成長(zhǎng)階段的融資策略能拓寬融資渠道，改善融資結(jié)構(gòu)降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，盡快擺脫“三道紅線”對(duì)企業(yè)的鉗制。1、發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債，降低資產(chǎn)負(fù)債率大部分成長(zhǎng)階段的房企偏向于債券融資，在為企業(yè)降低融資成本，募集大量資金的同時(shí)資產(chǎn)負(fù)債率升高，增大了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而可轉(zhuǎn)換債券發(fā)行時(shí)在一定條件下可以由債券轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)普通股票，在一定程度上減輕償債壓力。此外可轉(zhuǎn)換債券的票面利率與銀行貸款利率相比更低，倘若可轉(zhuǎn)換債券未被轉(zhuǎn)換成股票，則相當(dāng)于企業(yè)發(fā)行了一筆低利率的長(zhǎng)期公司債券。2002年萬(wàn)科發(fā)行了共計(jì)15億的可轉(zhuǎn)換債券，籌集資金保證了資金鏈的同時(shí)提升了償債能力。對(duì)投資者來(lái)講，當(dāng)企業(yè)業(yè)績(jī)較好且近期內(nèi)預(yù)估股票價(jià)格將不斷上漲時(shí)，將債券轉(zhuǎn)換成股票所獲得的利益高于債券的固定利息，可以選擇在限定期限內(nèi)將手中持有的債券轉(zhuǎn)為企業(yè)股票，從而可以參與企業(yè)分紅以及利潤(rùn)分配。對(duì)于企業(yè)來(lái)講，在總資產(chǎn)不變的前提下，通過(guò)增加“股本”科目，提高所有者權(quán)益，降低“應(yīng)付債券”科目，降低企業(yè)負(fù)債，優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)的資本負(fù)債率，不僅緩解了企業(yè)的財(cái)務(wù)壓力，而且降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。2、選擇房地產(chǎn)信托投資基金，創(chuàng)新融資方式對(duì)企業(yè)而言想要增加融資總量的同時(shí)降低資產(chǎn)負(fù)債率救兵依靠傳統(tǒng)的融資策略，創(chuàng)新型的融資渠道如成立基金能滿足中等規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)的要求。在列支有息負(fù)債填列企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)，基金歸類為其他應(yīng)付款而不是有息負(fù)債，從而降低資產(chǎn)負(fù)債率，改善資本結(jié)構(gòu)。對(duì)于投資者而言將閑散資金投入REITS的門檻低回報(bào)豐厚。既能收到租金又能享受升值帶來(lái)的紅利。對(duì)于政府而言REITS能穩(wěn)定市場(chǎng)、盤活存量房，易受到政策扶持。中等規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇與現(xiàn)有金融機(jī)構(gòu)或兼具較強(qiáng)市場(chǎng)號(hào)召力和資金管理經(jīng)驗(yàn)的基金達(dá)成戰(zhàn)略合作伙伴，統(tǒng)合多方優(yōu)質(zhì)資源強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合吸引投資者。綜上所述無(wú)論是企業(yè)還是投資者又或政府，房地產(chǎn)信托投資基金都是一種新型的適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的優(yōu)質(zhì)融資渠道。3、改善企業(yè)融資結(jié)構(gòu)，使其與企業(yè)發(fā)展一致中等規(guī)模的發(fā)地產(chǎn)企業(yè)仍處于發(fā)展的黃金階段，在這一階段萬(wàn)科成功的秘訣除了選擇走多元化融資渠道外不斷調(diào)節(jié)自身資本結(jié)構(gòu)使其適應(yīng)萬(wàn)科發(fā)展是根本原因。當(dāng)企業(yè)偏向于債券融資過(guò)多時(shí)，資本負(fù)債率一定會(huì)提升，影響到其資本結(jié)構(gòu)更會(huì)影響下一個(gè)融資決策。不科學(xué)的資本結(jié)構(gòu)造成的影響往往是負(fù)面的，金融危機(jī)與2020年的疫情期間，非常多的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛破產(chǎn)倒閉的根本原因往往是各項(xiàng)融資占比相差很大，結(jié)構(gòu)不合理導(dǎo)致了資金鏈斷裂。萬(wàn)科在成長(zhǎng)階段不斷隨著自身發(fā)展和社會(huì)環(huán)境、政策變化優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)使其與自身發(fā)展方向一致。綜上所述，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)能增強(qiáng)企業(yè)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力，為企業(yè)健康快速發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。（三）成熟階段萬(wàn)科融資策略（1）成熟階段萬(wàn)科策略概況：自2012年至今為萬(wàn)科成熟階段。12年以后，房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)環(huán)境錯(cuò)綜復(fù)雜，萬(wàn)科靈活運(yùn)用多元化融資策略提高利潤(rùn)的同時(shí)應(yīng)對(duì)不景氣的市場(chǎng)與不利好的政策。自2014年萬(wàn)科與鐵獅門合作，根據(jù)鐵獅門經(jīng)營(yíng)策略，制定開發(fā)出新的融資策略——“小股操盤”。其核心思想是憑借萬(wàn)科優(yōu)質(zhì)的品牌價(jià)值號(hào)召力與經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)與他方合作開發(fā)的一種模式。萬(wàn)科在其中并不占控股地位，但產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)控制權(quán)仍在手中，也就是同股不同權(quán)。具體而言，在合作開發(fā)工程中，萬(wàn)科投入10%左右的資金，所有項(xiàng)目的管理團(tuán)隊(duì)和負(fù)責(zé)人都由萬(wàn)科直接指派。收益方面，出股份收益所得外還能得到2.5%左右的管理費(fèi)用。這種新型融資策略有助于提高資金使用效率，擺脫對(duì)銀行信貸融資渠道的依賴，改善資本結(jié)構(gòu)，以同等規(guī)模的資產(chǎn)獲得更大的利潤(rùn)，有助于搶占更多的市場(chǎng)。拓寬海外融資渠道。在2010年以后，國(guó)內(nèi)融資渠道收緊的前提下，萬(wàn)科著眼布局海外融資渠道，以求拓寬融資空間。下表為萬(wàn)科海外融資策略：表4-4萬(wàn)科海外融資策略表時(shí)間萬(wàn)科海外融資事件影響2012.07收購(gòu)香港南聯(lián)地產(chǎn)成功于香港上市2013.02將旗下的B股以轉(zhuǎn)股的方式變?yōu)镠股成功轉(zhuǎn)換上市地，降低大約4個(gè)百分點(diǎn)的融資成本2013.03成功發(fā)行境外5年期。年利率為2.625%的8億美元債券較國(guó)內(nèi)債券相比年利率更低。2013.07萬(wàn)科的境外子公司萬(wàn)科嘉宜控股，20億美元中期票據(jù)計(jì)劃2013.09于香港子公司發(fā)行3筆折合人民幣75.78億元的債券填充了萬(wàn)科集團(tuán)的資金流數(shù)據(jù)來(lái)源：歷年企業(yè)年報(bào)通過(guò)這一融資策略，萬(wàn)科獲得了大量的資金與較國(guó)內(nèi)而言更低的融資成本。但近幾年國(guó)家又開始宏觀調(diào)控海外融資渠道。①銀企結(jié)合模式。2013年萬(wàn)科斥資24.99億元通過(guò)買入徽商銀行在香港發(fā)行的H股，占其總股本的8.2%，成為其最大的股東。使萬(wàn)科的資金渠道更加穩(wěn)定，能通過(guò)發(fā)行金融產(chǎn)品從容面對(duì)宏觀政策調(diào)控。萬(wàn)科成功借鑒西方REITS，創(chuàng)造出以鵬華前海萬(wàn)科REITS為例的信托投資基金這一新型融資模式，并于2015年中旬空開發(fā)售。這一融資策略降低了信托資金的投入門檻，能有效地吸納社會(huì)閑雜資金的同時(shí)，滿足了廣大中小投資者獲得更多回報(bào)的需求。②合作開發(fā)。聯(lián)合拿地共同開發(fā)將成為新形勢(shì)下的新常態(tài)。2015年，萬(wàn)科攜手萬(wàn)達(dá)，通過(guò)合作開發(fā)的模式助力雙方發(fā)展，將項(xiàng)目分為商業(yè)板塊與住宅板塊，利用雙方的品牌效應(yīng)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，實(shí)現(xiàn)共贏。2019年萬(wàn)科拿下程度高新區(qū)土地樓盤后引入保利，雙方各占50%權(quán)益。這一融資模式能推動(dòng)行業(yè)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的目的。③“互聯(lián)網(wǎng)+”金融模式。在我國(guó)這個(gè)快速發(fā)展的互聯(lián)網(wǎng)金融背景的信息時(shí)代下，創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)融資模式的產(chǎn)物，即時(shí)性、便利性是互聯(lián)網(wǎng)金融的平臺(tái)特征，有了快速的效應(yīng)和及時(shí)的信息溝通，使房地產(chǎn)企業(yè)在融資時(shí)能夠以最快的速度聚集分散的、低成本的小額資金，在進(jìn)一步節(jié)省了融資成本的同時(shí)提升房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力，并降低了企業(yè)在銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)。在近兩年中萬(wàn)科地產(chǎn)與珠海電子商務(wù)成功簽約了供應(yīng)鏈服務(wù)，同年又與網(wǎng)易嚴(yán)選達(dá)成城市配套服務(wù)商合作，打造一系列線上線下新融合、滿足城市和用戶不斷升級(jí)的需求、打破線上線下、互聯(lián)網(wǎng)與地產(chǎn)、工作與生活的邊界。因此，在短短幾年的時(shí)間里，互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)一步把萬(wàn)科地產(chǎn)推進(jìn)行業(yè)“互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)”的高潮，并以最快的速度進(jìn)行時(shí)代的適應(yīng)與發(fā)展規(guī)劃。成熟階段萬(wàn)科融資策略分析表4-5萬(wàn)科成熟階段財(cái)務(wù)指標(biāo)表年份201220132014201520162017201820192020資產(chǎn)負(fù)債率78.3278.0077.2077.7080.5483.9884.5984.3681.28剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率66.8567.4364.5265.8170.9275.3684.5684.3471.40凈負(fù)債率30.3844.9824.0731.7628.3411.7030.8933.8718.09流動(dòng)資產(chǎn)/總資產(chǎn)95.7792.2591.4289.4986.8387.3284.7283.1882.78非流動(dòng)資產(chǎn)/總資產(chǎn)4.237.758.5810.5113.1712.6815.2816.8217.22資本固化率19.5134.2437.6247.1567.6579.1799.10115.00104.00數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)泰安數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)及國(guó)泰安數(shù)據(jù)庫(kù)圖4-7萬(wàn)科成熟期流動(dòng)資產(chǎn)、非流動(dòng)資產(chǎn)占比圖數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)及國(guó)泰安數(shù)據(jù)庫(kù)圖4-8萬(wàn)科成熟期資產(chǎn)負(fù)債率剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率及凈負(fù)債率圖數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)及國(guó)泰安數(shù)據(jù)庫(kù)圖4-9萬(wàn)科成熟期資本固化率圖2012—2020年萬(wàn)科企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較穩(wěn)定，2012年資產(chǎn)負(fù)債率為78.32%，2020年是81.28%，在此期間只有緩慢的上升；而剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率有了比較大的上升，這是因?yàn)樽?018年1月1日起，萬(wàn)科企業(yè)按新收入準(zhǔn)則導(dǎo)致2018年預(yù)收賬款大幅度減少。2012—2020年公司的資本固化率出現(xiàn)了明顯的上升，從2012年的19.51%上升至104%。近幾年資本固化率過(guò)高說(shuō)明公司自有資本用于長(zhǎng)期資產(chǎn)的數(shù)額相對(duì)較多，公司日常經(jīng)營(yíng)所需資金需靠借款籌集，因此可能導(dǎo)致財(cái)務(wù)情況惡化。成熟期萬(wàn)科企業(yè)的總資產(chǎn)、營(yíng)業(yè)收入以及凈利潤(rùn)都相當(dāng)大，同時(shí)企業(yè)抵抗外部風(fēng)險(xiǎn)的能力進(jìn)一步提升。因?yàn)楣蓹?quán)融資會(huì)增加股本而分散大股東的股權(quán)，為了防止股權(quán)被稀釋，萬(wàn)科企業(yè)成熟期沒有進(jìn)行股權(quán)融資而頻繁利用債務(wù)融資，以保持相對(duì)高的資產(chǎn)負(fù)債率。同時(shí)這一階段政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響越來(lái)越大，萬(wàn)科企業(yè)積極尋求其他融資渠道并向多元化創(chuàng)新化融資渠道發(fā)展。成熟期萬(wàn)科企業(yè)使用多元化融資策略的原因：一是多元化的融資策略為萬(wàn)科企業(yè)提供了充足的資本，同時(shí)也為萬(wàn)科企業(yè)帶來(lái)了更低的融資成本；二是政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資趨嚴(yán)，企業(yè)為了活下去不得不開拓融資渠道，想盡辦法尋找融資渠道。（3）針對(duì)成熟階段房地產(chǎn)企業(yè)融資策略建議成熟期房地產(chǎn)企業(yè)一般達(dá)到行業(yè)平均規(guī)模以上，此時(shí)選擇融資不再是為了解決生存的問(wèn)題，更多的是為了優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，多元化發(fā)展。大規(guī)模地企資產(chǎn)規(guī)模雄厚，運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)，已經(jīng)形成自身發(fā)展規(guī)模，也具有較強(qiáng)的償債能力。結(jié)合現(xiàn)如今的宏觀政策和市場(chǎng)環(huán)境，成熟期的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)選擇較為新穎的且更利于自身項(xiàng)目發(fā)展的融資模式。1、新項(xiàng)目開發(fā)選擇小股操盤萬(wàn)科獨(dú)創(chuàng)的小股操盤核心正式成熟期地企所擁有的品牌影響力。小股操盤優(yōu)勢(shì)在于只用較少的資金就能獲得一個(gè)項(xiàng)目管理權(quán)，這對(duì)于在市場(chǎng)飽和，對(duì)行業(yè)壓力大的地企來(lái)說(shuō)能有利于其憑借自身雄厚的實(shí)力來(lái)從項(xiàng)目中獲利，并掌握項(xiàng)目核心。2、根據(jù)政策調(diào)整選擇海外市場(chǎng)經(jīng)歷了市場(chǎng)的洗牌，成熟期的房地產(chǎn)企業(yè)一般擁有較高的知名度。那