快周轉(zhuǎn)開發(fā)模式一、定義快周轉(zhuǎn)指提高存貨周轉(zhuǎn)率，減少貨幣資金占用量，提升資金使用效率其本質(zhì)是最大程度減少單位時間內(nèi)項目股東資金的占用，或者說是使自有資金在單位時間內(nèi)收益最大化。二、案例分析（一）快周轉(zhuǎn)案例分析1.萬科萬科“5986”，即拿地5個月開工、9個月實現(xiàn)銷售、第一次開盤去化率達到80%、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)60%為住宅產(chǎn)品。萬科的項目獲取后3天完成交底，交底60天后匯報方案，方案匯報后25天落實修改意見確定實施方案，實施方案確定后60天出全套施工圖，項目獲取后148天（5個月）出全套施工圖。（注：設(shè)計在方案確定后可視情況先出土方開挖、樁基、報建文本、總平圖，以滿足全套施工圖出圖前工程、報建先行啟動）。全套施工圖出圖后4個月工程需達到預(yù)售形象，報建需取得預(yù)售證，項目群編排三級計劃時要關(guān)注開挖、樁基、總平及報建文本等前置資料時間。通過以上分析，可以算出萬科從土地獲取至取得預(yù)售證，合計用時9個月。2.泰禾集團泰禾90%的產(chǎn)品要做快周轉(zhuǎn)，最多7-8個月就要開盤銷售。拿到一塊新地后，項目的所有工作不僅需要前置，而且更要做好。拿地之前的市場分析調(diào)研、產(chǎn)品定位必須非常專業(yè)，包括設(shè)計、推廣、開發(fā)等方面必須已經(jīng)有一套比較完善、熟練的程序，否則快周轉(zhuǎn)只是空談?！疤┖淘谀玫刂白鲎懔斯φn，拿到地的時候，設(shè)計基本上已經(jīng)完成了，所以才能保證拿地后7-8個月開盤?！?.海亮地產(chǎn)海亮地產(chǎn)2012年就旗幟鮮明提出快周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略，并要求全國各項目在開發(fā)速度上達到當(dāng)?shù)仡I(lǐng)先水平，對比傳統(tǒng)開發(fā)拿地開盤12個月周期，海亮要求在保證品質(zhì)前提下將周期壓縮至6-8個月。更有甚者，海亮部分項目已經(jīng)做到3個月開盤，比如海亮阜陽公司御府項目就書寫了拿地到開盤僅僅87天的神奇故事。從以下三個方面可窺一斑：（1）快周轉(zhuǎn)本質(zhì)：資金的快周轉(zhuǎn)在海亮看來，快周轉(zhuǎn)的本質(zhì)就在于資金的快周轉(zhuǎn)，核心是如何最大程度減少單位時間內(nèi)項目股東資金的占用，或者說是使自有資金在單位時間內(nèi)收益最大化。懂得快周轉(zhuǎn)核心本質(zhì)后，海亮在項目土地選擇上就能“有的放矢”，而不像其他快周轉(zhuǎn)企業(yè)墨守成規(guī)的“只拿規(guī)模較小的地塊”，海亮拿地則是從資金周轉(zhuǎn)核心角度出發(fā)，認(rèn)為即使地塊較大，但只要能分期付款，單位時間內(nèi)較少占用股東資金，海亮依舊可以拿規(guī)模較大的地塊。再比如，如果規(guī)模土地所在板塊屬于成長型區(qū)域，未來土地價格的漲幅會高于財務(wù)利息，那么該地塊也是可以去拿的。所以，快周轉(zhuǎn)關(guān)鍵在于讀懂本質(zhì)。（2）快周轉(zhuǎn)指標(biāo)：三大運營指標(biāo)海亮認(rèn)為評判一個項目是否做到快周轉(zhuǎn)，關(guān)鍵要看三個指標(biāo)。一是整體的現(xiàn)金流回正時間，即整個項目的投資回收期；二是拿地到動工、預(yù)售的時間，這一點上，海亮目前要求住宅項目拿地到動工4個月，拿地到預(yù)組織、原材料供應(yīng)等各項工作，以實現(xiàn)項目的快速開工建設(shè)；依靠標(biāo)準(zhǔn)化的規(guī)劃設(shè)計，迅速完成項目的定位和方案擬定及實施；通過全國統(tǒng)一招投標(biāo)整合資源，迅速組織新項目施工，確保工程進度及質(zhì)量；通過實施標(biāo)準(zhǔn)化的工程管理、質(zhì)量控制體系，保證工程質(zhì)量；并通過實施標(biāo)準(zhǔn)化的開盤模式，實現(xiàn)快速銷售的目標(biāo)。恒大地產(chǎn)采取由精品戰(zhàn)略、快決策標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)品線組成的產(chǎn)品戰(zhàn)略。精品戰(zhàn)略：精品標(biāo)準(zhǔn)+環(huán)節(jié)精品+精裝修。制定“精品工程標(biāo)準(zhǔn)”6000余條，達不到精品標(biāo)準(zhǔn)的房屋絕不交付使用，將精品標(biāo)準(zhǔn)貫穿于設(shè)計、施工、監(jiān)理、驗收等整個流程；采用過程化控制的“質(zhì)量錘”制度，由專人嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)；標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)人，過程控制人，從產(chǎn)品鏈各個環(huán)節(jié)保證項目品質(zhì)；與國內(nèi)外300多家相關(guān)行業(yè)龍頭企業(yè)建立合作聯(lián)盟，滿屋名牌，9A精裝，針對不同級別產(chǎn)品有明確的裝修標(biāo)準(zhǔn)，集團統(tǒng)一采購配送原材料，從源頭保證精裝品質(zhì)快決策標(biāo)準(zhǔn)化：決策快、開發(fā)快、復(fù)制快。產(chǎn)品高度標(biāo)準(zhǔn)－“恒大能做到昆明和沈陽的同一類型項目，路燈的型號、大門、門把手都是一樣的”標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品復(fù)制快，節(jié)省設(shè)計費，決策快，開發(fā)快，但本地化程度低。產(chǎn)品線清晰：產(chǎn)品線+產(chǎn)品組合+產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。按照產(chǎn)品定位劃分5大經(jīng)典產(chǎn)品系列，產(chǎn)品組合：150多種標(biāo)準(zhǔn)戶型，按照不同項目需要進行組合，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：傳統(tǒng)中端及中高端產(chǎn)品：高端產(chǎn)品：旅游度假產(chǎn)品=7:1:2。9.龍湖地產(chǎn)龍湖地產(chǎn)構(gòu)建產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)體系，模塊標(biāo)準(zhǔn)化為基礎(chǔ)，通過組合和PBS，組成產(chǎn)品。模塊標(biāo)準(zhǔn)化為基礎(chǔ)，包括產(chǎn)品信息、建造標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備信息標(biāo)準(zhǔn)化等，形成設(shè)計元庫，再形成PBS（產(chǎn)品分解結(jié)構(gòu)）。龍湖利用產(chǎn)品模塊，通過“90%的復(fù)制+10%的N次創(chuàng)新”，極大提高了項目開發(fā)