房地產(chǎn)估價(jià)試題及答案

一、單項(xiàng)選擇題（每題2分，共10題）1.房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則要求以（）為前提進(jìn)行估價(jià)。A.最高最佳使用B.公平C.合法權(quán)益D.公開2.成本法中，重置成本與重建成本的區(qū)別在于（）。A.功能不同B.價(jià)格構(gòu)成不同C.采用的材料、建筑技術(shù)不同D.評(píng)估方法不同3.市場(chǎng)法估價(jià)中，選取的可比實(shí)例的成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相差不宜超過(guò)（）。A.1年B.2年C.3年D.5年4.收益法中，資本化率的本質(zhì)是（）。A.投資收益率B.貸款利率C.存款利率D.通貨膨脹率5.某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)每年的凈收益為8萬(wàn)元，收益期限可視為無(wú)限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.100B.80C.90D.1206.下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，屬于區(qū)位因素的是（）。A.土地形狀B.周邊配套設(shè)施C.建筑物規(guī)模D.土地開發(fā)程度7.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的有效期通常為（）。A.1年B.2年C.半年D.3個(gè)月8.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價(jià)值是指（）。A.開發(fā)完成時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)值B.未來(lái)某一時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)價(jià)值C.價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)價(jià)值D.以上都不對(duì)9.基準(zhǔn)地價(jià)修正法屬于（）中的一種具體方法。A.市場(chǎng)法B.成本法C.收益法D.假設(shè)開發(fā)法10.房地產(chǎn)的（）特性，使得房地產(chǎn)具有獨(dú)占性。A.不可移動(dòng)B.獨(dú)一無(wú)二C.壽命長(zhǎng)久D.價(jià)值較大二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共10題）1.房地產(chǎn)的存在形態(tài)有（）。A.土地B.建筑物C.房地D.權(quán)益2.房地產(chǎn)價(jià)格的特征包括（）。A.受區(qū)位影響很大B.實(shí)質(zhì)上是權(quán)益的價(jià)格C.既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金D.形成的時(shí)間較長(zhǎng)3.房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法有（）。A.市場(chǎng)法B.成本法C.收益法D.路線價(jià)法4.運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)，選取可比實(shí)例應(yīng)符合的要求有（）。A.與估價(jià)對(duì)象類似B.成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相近C.成交價(jià)格為正常價(jià)格D.與估價(jià)對(duì)象位于同一地區(qū)5.成本法中的“開發(fā)利潤(rùn)”是指（）。A.開發(fā)商所期望獲得的利潤(rùn)B.開發(fā)商所能獲得的最終利潤(rùn)C(jī).開發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn)D.是一種經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的利潤(rùn)6.收益法適用的估價(jià)對(duì)象包括（）。A.寫字樓B.酒店C.住宅D.游樂(lè)場(chǎng)7.影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素有（）。A.經(jīng)濟(jì)發(fā)展B.居民收入C.物價(jià)D.利率8.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中的自身因素包括（）。A.土地實(shí)物因素B.建筑物實(shí)物因素C.權(quán)益因素D.區(qū)位因素9.假設(shè)開發(fā)法的操作步驟包括（）。A.調(diào)查分析待開發(fā)房地產(chǎn)狀況B.選擇最佳的開發(fā)利用方式C.預(yù)測(cè)后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期D.預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的價(jià)值10.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告通常由（）等組成。A.封面B.目錄C.估價(jià)師聲明D.估價(jià)結(jié)果報(bào)告三、判斷題（每題2分，共10題）1.房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)上是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格。（）2.同一宗房地產(chǎn)在不同的時(shí)間會(huì)有不同的價(jià)值。（）3.市場(chǎng)法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。（）4.成本法中的土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等，均應(yīng)按照它們?cè)谶^(guò)去發(fā)生時(shí)的實(shí)際或正常水平來(lái)估算。（）5.收益法中，凈收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費(fèi)用后的收益，一般以年為單位。（）6.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響方向和影響程度是一成不變的。（）7.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是價(jià)值時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束的日期。（）8.基準(zhǔn)地價(jià)修正法是一種快速、相對(duì)準(zhǔn)確的估價(jià)方法。（）9.房地產(chǎn)估價(jià)師可以在兩個(gè)或者兩個(gè)以上房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)。（）10.房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二特性導(dǎo)致了房地產(chǎn)之間不能實(shí)現(xiàn)完全替代。（）四、簡(jiǎn)答題（每題5分，共4題）1.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)估價(jià)的作用。答案：為房地產(chǎn)交易提供參考，保障公平交易；為抵押、征收補(bǔ)償?shù)忍峁﹥r(jià)值依據(jù)；助力企業(yè)資產(chǎn)核算和投資決策；促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。2.市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)選取可比實(shí)例有哪些注意要點(diǎn)？答案：應(yīng)與估價(jià)對(duì)象類似，包括用途、規(guī)模、檔次等；成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相近，一般不宜超過(guò)1年；成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格；與估價(jià)對(duì)象位于同一地區(qū)或類似區(qū)域。3.簡(jiǎn)述成本法的基本原理。答案：以房地產(chǎn)重新開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)為基礎(chǔ)來(lái)求取房地產(chǎn)價(jià)值。通過(guò)計(jì)算土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)等，累加得出房地產(chǎn)價(jià)值。4.收益法中確定報(bào)酬率有哪些常用方法？答案：累加法，將無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率加上風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率等；市場(chǎng)提取法，利用與估價(jià)對(duì)象類似房地產(chǎn)的收益與價(jià)格資料計(jì)算；投資報(bào)酬率排序插入法，找出相關(guān)投資類型報(bào)酬率排序后插入確定。五、討論題（每題5分，共4題）1.討論在房地產(chǎn)估價(jià)中，如何綜合運(yùn)用多種估價(jià)方法以提高估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性？答案：不同估價(jià)方法適用于不同類型房地產(chǎn)。市場(chǎng)法直觀反映市場(chǎng)價(jià)格，成本法基于開發(fā)成本，收益法考慮未來(lái)收益。綜合運(yùn)用時(shí)，可相互驗(yàn)證補(bǔ)充。如住宅可用市場(chǎng)法為主，收益法輔助；特殊物業(yè)結(jié)合成本法等，根據(jù)實(shí)際合理選擇權(quán)重，確保結(jié)果準(zhǔn)確。2.分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的影響。答案：當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境復(fù)雜多變。房?jī)r(jià)波動(dòng)大時(shí)，估價(jià)需更關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，可比實(shí)例選取難度增加；政策調(diào)控頻繁影響房地產(chǎn)價(jià)值預(yù)期，收益法中收益預(yù)測(cè)、報(bào)酬率確定更具挑戰(zhàn)性；市場(chǎng)供需變化影響不同類型房產(chǎn)價(jià)值，估價(jià)要靈活應(yīng)對(duì)。3.探討房地產(chǎn)估價(jià)中如何考慮環(huán)境因素對(duì)價(jià)值的影響。答案：環(huán)境因素包含自然與人文環(huán)境。自然環(huán)境如景觀、空氣質(zhì)量等影響居住舒適度，提升價(jià)值；人文環(huán)境像周邊教育、醫(yī)療資源等增加吸引力。估價(jià)時(shí)需實(shí)地考察，量化環(huán)境優(yōu)勢(shì)或劣勢(shì)對(duì)價(jià)格的影響程度，綜合評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值。4.闡述房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德的重要性。答案：職業(yè)道德至關(guān)重要。保持獨(dú)立、客觀、公正，能確保估價(jià)結(jié)果真實(shí)可靠，維護(hù)各方利益。誠(chéng)信執(zhí)業(yè)可提升行業(yè)公信力，使公眾信賴估價(jià)報(bào)告。遵守職業(yè)道德規(guī)范，能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，避免因不當(dāng)估價(jià)引發(fā)經(jīng)濟(jì)糾紛和市場(chǎng)混亂。答案一、單項(xiàng)選擇題1.C2.C3.A4.A5.A6.B7.A8.A9.A10.A二、多項(xiàng)選擇題1.AB