房地產(chǎn)投資信托基金風險管理研究的相關概念界定與理論基礎綜述目錄TOC\o"1-3"\h\u22175房地產(chǎn)投資信托基金風險管理研究的相關概念界定與理論基礎綜述 1187341.1相關概念界定 1244321.2理論基礎 11.1相關概念界定REITs的英文全稱是RealEstateInvestmentTrusts，中文名稱為房地產(chǎn)投資信托基金。REITs在美國誕生，并于1960年在美國國內稅法中立法；同年，美國國會通過了房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）法案。對于投資者來說，房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）是一種投資產(chǎn)品，而對于資產(chǎn)持有者來說，REITs是一種資金籌集的方式，以發(fā)行股票或收益憑證進行資金的籌集。REITs又可理解為專門設立的機構將籌集的資金對不動產(chǎn)進行投資開發(fā)與管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資人的一種基金。REITs是不動產(chǎn)的證券化，底層資產(chǎn)是能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流的不動產(chǎn)。1.2理論基礎（1）信息不對稱理論信息不對稱理論產(chǎn)生于20世紀70年代，由G.Akerlof喬治.阿克羅夫，M.Spence邁克爾.斯彭斯，J.E.Stigliz約瑟夫·斯蒂格利茨這三位美國經(jīng)濟學家提出。信息不對稱理論說明了信息在市場的重要性，同時該理論也研究交易市場中人們在獲得信息渠道不同、信息的多少而所需要承擔的不同風險和收益。三位經(jīng)濟學家分別就商品交易、勞動力和金融市場三個領域進行理論的相關研究。信息不對稱理論是指在市場經(jīng)濟活動中，人們擁有不同程度的市場信息，擁有大量且充分信息的一方在活動中處于極為有利的地位，而擁有較少信息的一方通常處于極為不利的地位。相比之下，掌握信息充分的一方更能判斷交易的有利要素，因此他們傳遞的信息會較為可靠，掌握信息較少者為了交易風險的降低，便會選擇向前者獲取更多的信息，這樣一來，掌握信息充分者便能從中獲取收益。這種形式在一定程度上縮減了市場參與者的信息差距。不難發(fā)現(xiàn)信息不對稱存在各個領域，在我國的金融市場上尤其突出。金融領域的專業(yè)程度高，且其發(fā)展迅速，金融產(chǎn)品和工具層出不窮，對于投資者來說，有效掌握信息是較為困難的，此時需要投資者在獲取信息的道路上需要花費較大的成本以及承擔相應的金融風險，這就很容易影響投資者投資的積極性，企業(yè)外部融資能力下降，融資變得更加艱難。（2）委托代理理論委托代理理論是美國經(jīng)濟學家伯利和米美恩于20世紀30年代提出的，該理論可以說是建立在非對稱信息的基礎上。委托代理理論的主要觀點認為，企業(yè)在發(fā)展過程中，生產(chǎn)力不斷壯大、規(guī)模不斷擴大，委托代理關系在此過程產(chǎn)生。企業(yè)的所有者（委托人）需要在企業(yè)的宏觀發(fā)展上花費更多的精力，因此內部細化事務需要有專業(yè)人士（受托方）專門管理。雙方擔起各自的責任，但最終是為了企業(yè)的良好運作與發(fā)展。上述過程可簡單理解為：企業(yè)所有者（委托人）將企業(yè)的所有權與經(jīng)營權進行分離，企業(yè)所有者將經(jīng)營權讓渡給專業(yè)人士（受托人或代理人），由專業(yè)人士負責企業(yè)的日常運營和管理。這種委托代理模式使得各種資源能充分利用，企業(yè)的管理能趨向專業(yè)化，企業(yè)的運行效率達到最大化。房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）從設立到運作的過程中存在著多種委托代理關系，項目的管理、基金的管理、物業(yè)的運作等等都需要有不同的專業(yè)人士進行管理。盡管部分分開進行運作與管理，但各部分又不是完全獨立的，彼此之間存在著聯(lián)系，就如投資者需要委托REITs的基金管理人對資金的投向進行管理，REITs管理人要求底層資產(chǎn)的運營者在運營過程中實現(xiàn)資產(chǎn)的最大收益。復雜的委托代理關系容易產(chǎn)生矛盾，各管理者會因各自的管理目標不同而產(chǎn)生不同的行為，行為之間會引發(fā)矛盾。此時需要不斷完善REITs的管理機制，減少違約風險、道德風險等的產(chǎn)生。（3）資產(chǎn)組合理論資產(chǎn)組合理論由美國經(jīng)濟學家哈里·馬科維茨于1952年所提出的，他量化了風險和收益，建立均值方差模型，提出一個決定最佳資產(chǎn)組合的基本模型，通過均值-方差模型分析，得出的結論是：組合投資可以有效降低風險。該理論的確定后，學者們不斷對資產(chǎn)組合理論進行補充與擴展，后有學者將該理論與房地產(chǎn)投資結合研究