物業(yè)走動巡查管理制度一、總則（一）目的為加強物業(yè)管理區(qū)域的日常管理，及時發(fā)現(xiàn)和解決各類問題，確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，保障物業(yè)的正常運行和業(yè)主的生活秩序，特制定本物業(yè)走動巡查管理制度。（二）適用范圍本制度適用于公司管理的所有物業(yè)項目，包括住宅、商業(yè)、寫字樓等。（三）基本原則1.預(yù)防為主原則通過定期走動巡查，及時發(fā)現(xiàn)潛在問題，采取有效措施加以預(yù)防，避免問題擴大化，減少損失。2.全面覆蓋原則巡查范圍涵蓋物業(yè)管理區(qū)域的各個方面，包括房屋及設(shè)施設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生、安全秩序、綠化養(yǎng)護等，確保無管理死角。3.及時整改原則對巡查中發(fā)現(xiàn)的問題，要明確責任部門和責任人，限期整改，跟蹤復(fù)查，確保問題得到徹底解決。4.記錄規(guī)范原則巡查過程中要認真做好記錄，包括巡查時間、地點、內(nèi)容、發(fā)現(xiàn)問題及處理情況等，記錄應(yīng)真實、準確、完整，為后續(xù)管理提供依據(jù)。二、巡查組織與職責（一）巡查組織架構(gòu)1.成立物業(yè)走動巡查領(lǐng)導(dǎo)小組，由物業(yè)項目經(jīng)理擔任組長，各部門負責人為成員。領(lǐng)導(dǎo)小組負責統(tǒng)籌安排巡查工作，協(xié)調(diào)解決巡查中出現(xiàn)的重大問題。2.設(shè)立巡查小組，成員包括物業(yè)客服人員、工程維修人員、秩序維護人員、環(huán)境保潔人員等，根據(jù)不同的巡查內(nèi)容進行分組巡查。（二）職責分工1.物業(yè)項目經(jīng)理全面負責物業(yè)走動巡查工作的組織、指導(dǎo)和監(jiān)督。定期召開巡查工作會議，分析總結(jié)巡查情況，制定改進措施。對巡查中發(fā)現(xiàn)的重大問題進行協(xié)調(diào)處理，確保問題得到妥善解決。2.各部門負責人負責本部門巡查工作的具體實施，組織本部門人員按照巡查標準和要求進行巡查。對巡查中發(fā)現(xiàn)的屬于本部門職責范圍內(nèi)的問題，及時安排人員進行整改，并跟蹤整改情況。協(xié)助其他部門解決巡查中涉及本部門業(yè)務(wù)的問題，提供技術(shù)支持和配合。3.巡查人員按照規(guī)定的巡查路線、時間和內(nèi)容進行巡查，認真做好巡查記錄。及時發(fā)現(xiàn)巡查區(qū)域內(nèi)的各類問題，并準確記錄問題的詳細情況，包括問題描述、位置、嚴重程度等。將巡查中發(fā)現(xiàn)的問題及時報告給部門負責人，對緊急情況有權(quán)采取臨時措施，并及時向上級匯報。負責對已整改的問題進行復(fù)查，確保問題整改到位。三、巡查內(nèi)容與標準（一）房屋及設(shè)施設(shè)備巡查1.房屋本體檢查房屋外立面是否有脫落、裂縫、滲水等情況。查看屋面是否有積水、防水層是否完好。檢查樓道墻面、地面、天花板是否有損壞、污漬等。查看門窗是否能正常開關(guān)、關(guān)閉是否嚴密，玻璃是否完好。檢查陽臺欄桿、扶手是否牢固，有無松動、損壞現(xiàn)象。2.共用設(shè)施設(shè)備給排水系統(tǒng)：檢查水管、水龍頭、閥門等是否有漏水現(xiàn)象，排水是否暢通。供電系統(tǒng)：查看配電箱、電表、開關(guān)等是否正常運行，有無異味、發(fā)熱等異常情況。電梯系統(tǒng)：檢查電梯運行是否平穩(wěn)，有無異常聲響，轎廂內(nèi)照明、通風是否良好，按鈕是否靈敏，電梯機房溫度、濕度是否正常，設(shè)備運行記錄是否完整。消防系統(tǒng)：檢查消防設(shè)施設(shè)備是否完好有效，包括滅火器、消火栓、噴淋系統(tǒng)、煙感探測器、溫感探測器等，消防通道是否暢通無阻。弱電系統(tǒng)：查看監(jiān)控攝像頭、門禁系統(tǒng)、對講系統(tǒng)等是否正常工作，圖像是否清晰，信號是否穩(wěn)定。（二）環(huán)境衛(wèi)生巡查1.公共區(qū)域檢查小區(qū)道路、廣場、停車場等地面是否干凈整潔，有無雜物、垃圾堆積。查看綠化區(qū)域內(nèi)是否有雜草叢生、枯枝敗葉未及時清理等情況。檢查垃圾桶是否擺放整齊，垃圾是否及時清運，周邊是否有污水外流、異味等現(xiàn)象。查看公共衛(wèi)生間是否清潔衛(wèi)生，設(shè)施設(shè)備是否完好，有無異味。2.樓道檢查樓道內(nèi)是否有雜物堆放，影響通行安全。查看樓道墻面、扶手是否干凈，有無灰塵、污漬。檢查樓道照明是否正常，燈泡有無損壞。（三）安全秩序巡查1.門崗檢查門崗值班人員是否堅守崗位，著裝是否整齊，形象是否良好。查看外來人員、車輛出入登記是否嚴格，證件查驗是否認真。檢查門崗設(shè)施設(shè)備是否正常運行，如道閘、門禁系統(tǒng)等。2.巡邏秩序維護人員按照規(guī)定的巡邏路線和時間進行巡邏，檢查小區(qū)內(nèi)是否有異常情況。查看是否有可疑人員、車輛在小區(qū)內(nèi)逗留，是否存在安全隱患。檢查消防通道、安全出口是否暢通，有無占用、堵塞現(xiàn)象。查看小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施設(shè)備是否有損壞，是否有人為破壞的跡象。3.監(jiān)控監(jiān)控室值班人員要密切關(guān)注監(jiān)控畫面，確保監(jiān)控系統(tǒng)正常運行，圖像清晰。及時發(fā)現(xiàn)和處理監(jiān)控范圍內(nèi)的異常情況，并做好記錄。定期對監(jiān)控設(shè)備進行檢查和維護，保證設(shè)備性能良好。（四）綠化養(yǎng)護巡查1.檢查綠化植物的生長情況，包括是否有病蟲害、缺肥、缺水等現(xiàn)象，及時采取相應(yīng)的養(yǎng)護措施。2.查看綠化區(qū)域內(nèi)的草坪是否平整，有無斑禿、雜草叢生等情況。3.檢查綠化設(shè)施設(shè)備是否完好，如灌溉系統(tǒng)、圍欄等，是否正常運行。四、巡查頻率與時間安排（一）巡查頻率1.物業(yè)項目經(jīng)理每周至少進行2次全面巡查。2.各部門負責人每天至少進行1次本部門職責范圍內(nèi)的巡查。3.巡查人員按照規(guī)定的路線和時間進行定時巡查，秩序維護人員每2小時巡邏一次，其他巡查人員根據(jù)實際情況合理安排巡查時間，但每天至少巡查4次。（二）時間安排1.日常巡查時間為上午9:0011:00，下午14:0016:00，晚上19:0021:00。2.特殊時期或重大活動期間，應(yīng)增加巡查頻率，加強重點區(qū)域的巡查。五、巡查記錄與報告（一）巡查記錄1.巡查人員應(yīng)使用統(tǒng)一的巡查記錄表，如實記錄巡查時間、地點、巡查內(nèi)容、發(fā)現(xiàn)的問題及處理情況等。2.記錄應(yīng)詳細、準確，對于發(fā)現(xiàn)的問題要描述清楚問題的具體情況，如位置、現(xiàn)狀、嚴重程度等。3.巡查記錄應(yīng)及時填寫，不得事后補記或漏記。（二）報告流程1.巡查人員在巡查過程中發(fā)現(xiàn)問題后，應(yīng)立即報告給本部門負責人。2.部門負責人接到報告后，應(yīng)根據(jù)問題的性質(zhì)和嚴重程度，及時安排人員進行處理。對于能夠立即解決的問題，應(yīng)現(xiàn)場督促整改；對于需要一定時間和資源才能解決的問題，應(yīng)制定整改計劃，明確責任人和整改期限，并跟蹤整改情況。3.對于涉及多個部門或需要協(xié)調(diào)其他單位解決的重大問題，部門負責人應(yīng)及時報告給物業(yè)項目經(jīng)理，由物業(yè)項目經(jīng)理組織相關(guān)部門進行協(xié)調(diào)處理。4.物業(yè)項目經(jīng)理應(yīng)定期對巡查情況進行匯總分析，將巡查中發(fā)現(xiàn)的共性問題和突出問題進行梳理，制定相應(yīng)的改進措施，不斷完善物業(yè)管理工作。六、問題整改與跟蹤（一）整改責任落實1.對于巡查中發(fā)現(xiàn)的問題，要明確責任部門和責任人，確保整改工作有人抓、有人管。2.責任部門應(yīng)根據(jù)問題的實際情況，制定詳細的整改方案，明確整改措施、整改期限和整改目標。（二）整改過程跟蹤1.部門負責人要對整改工作進行全程跟蹤，及時掌握整改進度，協(xié)調(diào)解決整改過程中遇到的困難和問題。2.物業(yè)項目經(jīng)理要定期對整改情況進行檢查，對整改不力的部門和責任人進行督促和問責。（三）整改結(jié)果復(fù)查1.整改完成后，責任部門應(yīng)及時向物業(yè)項目經(jīng)理提交整改報告，申請復(fù)查。2.物業(yè)項目經(jīng)理應(yīng)組織相關(guān)人員對整改結(jié)果進行復(fù)查，確保問題得到徹底解決。對于復(fù)查不合格的，應(yīng)責令責任部門重新整改，直至達到要求為止。七、監(jiān)督與考核（一）監(jiān)督機制1.建立內(nèi)部監(jiān)督機制，由物業(yè)項目經(jīng)理定期對巡查工作進行檢查，對巡查記錄、問題整改情況等進行抽查。2.設(shè)立業(yè)主監(jiān)督渠道，鼓勵業(yè)主對物業(yè)管理工作進行監(jiān)督，對業(yè)主反映的問題要及時處理和反饋。（二）考核辦法1.制定巡查工作考核標準，對巡查人員的工作表現(xiàn)進行量化考核，考核內(nèi)容包括巡查記錄的完整性、準確性，問題發(fā)現(xiàn)的數(shù)量和質(zhì)量，問題整改的及時性和效果等。2.考核結(jié)果與績效掛鉤，對于表現(xiàn)優(yōu)秀的巡查人員給予獎勵，對于未履行職責或工作失誤的巡查人員進行批評教育、扣發(fā)績效獎金等處罰。八、培訓(xùn)與宣傳（一）培訓(xùn)1.定期組織巡查人員進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高巡查人員的專業(yè)技能和綜合素質(zhì)。2.培訓(xùn)內(nèi)容包括物業(yè)管理知識、巡查標準和方法、問題處理技巧等，通過培訓(xùn)使巡查人員熟悉工作流程，掌握巡查要點，提高發(fā)現(xiàn)問題和解決問題的能