謹(jǐn)呈：聯(lián)想控股北京融科智地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任企業(yè)

融科智地武漢項(xiàng)目商業(yè)專(zhuān)題

市場(chǎng)籌劃匯報(bào)

武漢德思勤房地產(chǎn)顧問(wèn)有限企業(yè)

2004年5月1口

目錄

第一部分項(xiàng)目分析篇

一、項(xiàng)目概況

二、地塊商業(yè)條件分析

三、項(xiàng)目商業(yè)SWOT分析及發(fā)展戰(zhàn)略

第二部分市場(chǎng)定位篇

一、定位背景綜述

二、目的客戶定位

三、業(yè)態(tài)定位

四、商業(yè)規(guī)模區(qū)間界定

五、經(jīng)營(yíng)主題定位

六、商業(yè)功能定位

七、經(jīng)營(yíng)檔次定位

八、市場(chǎng)形象定位

第三部分商業(yè)規(guī)劃篇

一、本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃的原則

二、商業(yè)主題概念規(guī)劃

三、項(xiàng)目商業(yè)功能布局

四、商鋪面積劃分及設(shè)計(jì)規(guī)定

五、人流動(dòng)線規(guī)劃

六、車(chē)流、貨流動(dòng)線規(guī)劃

七、商業(yè)建筑風(fēng)格提議

八、商業(yè)景觀規(guī)劃

九、商業(yè)配套功能提議

十、服務(wù)與管理功能提議

第四部分營(yíng)銷(xiāo)方略篇

一、整體方略

二、俏售方略

三、招商方略

四、集客技術(shù)一一商業(yè)氣氛營(yíng)造方略

五、項(xiàng)目商業(yè)與住宅互動(dòng)方略

六、價(jià)格方略與價(jià)格預(yù)估

融科智地武漢項(xiàng)目商業(yè)專(zhuān)題

市場(chǎng)籌劃匯報(bào)

第一部分項(xiàng)目分析篇

一、項(xiàng)目概況

本項(xiàng)目位于漢口江岸區(qū)，東至三陽(yáng)路，西至球場(chǎng)橫后街，南至京漢大道，

北至解放大道，為漢口商業(yè)繁華地段。規(guī)劃用地總面積128500平方米（其中商

業(yè)住宅凈用地面積101300平方米、中學(xué)凈用地面積11650平方米、代證道路

13550平方米），項(xiàng)目總建筑面積不超過(guò)451800平方米，建筑高度不超過(guò)90米，

綠化率不不不小于30%,建筑密度不超過(guò)30%,容積率不超過(guò)4.0。

2003年12月29日，融科智地以5.6億從武漢土地交易中心拍得此地，樓

面地價(jià)1239元/平方米。

二、地塊商業(yè)條件分析

首先需要處理。勺問(wèn)題是本項(xiàng)目地塊究竟能不能作商業(yè)H勺問(wèn)題，而地塊能

否做商業(yè)取決于市場(chǎng)和項(xiàng)目自身?xiàng)l件兩個(gè)方面，對(duì)于市場(chǎng)方面，前述《融科

智地項(xiàng)目商業(yè)專(zhuān)題市場(chǎng)研究匯報(bào)》給出明確結(jié)論——可以作適量商業(yè)。下面

通過(guò)對(duì)地塊自身?xiàng)l件日勺商業(yè)適應(yīng)性作某些分析，包括地塊周?chē)h(huán)境、可達(dá)性、

能見(jiàn)度、人流量等幾種方面。

（一）、地塊周?chē)h(huán)境

地塊周?chē)涮灼淙?，包括中小學(xué)校、幼稚園、醫(yī)院、銀行、郵電通訊、

科研院所、政府機(jī)構(gòu)、購(gòu)物中心、超市、餐飲、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所等，地塊屬于

都市中心成熟生活地段。詳細(xì)配套環(huán)境，詳見(jiàn)本項(xiàng)目住宅部分市場(chǎng)調(diào)查原始

資料及籌劃匯報(bào)，在此不再贅述，這里重點(diǎn)對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境作分析，

包括中觀和微觀環(huán)境兩個(gè)方面。

1、中觀環(huán)境

項(xiàng)目位于武漢市漢口中心城區(qū)，緊鄰都市內(nèi)環(huán)線解放大道，西南距漢口

商業(yè)中心區(qū)1500米，東南距金融貿(mào)易中心600米。從下圖可以看出，本項(xiàng)目

與武漢市金融貿(mào)易和商業(yè)中心距離較近，具有商業(yè)經(jīng)營(yíng)日勺外部環(huán)境。

圖：略

同步，項(xiàng)目東南距江灘公園900米，北距解放公園1000米，西距青少年

宮600米。此類(lèi)文化休閑點(diǎn)具有較大口勺人流量，與商業(yè)可以形成功能上的互

補(bǔ)關(guān)系。

2、微觀環(huán)境

項(xiàng)目所在地塊四面重要道路集中了各類(lèi)商業(yè)，其中集中商業(yè)包括三陽(yáng)廣場(chǎng)

燦坤數(shù)碼店、歐亞達(dá)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、中商家電平價(jià)商場(chǎng)等，其他為道路臨街商鋪，

屬于自發(fā)經(jīng)營(yíng)，檔次較低，經(jīng)營(yíng)品種混亂，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，形象較差。

盡管如此，地塊商業(yè)經(jīng)營(yíng)日勺氣氛已經(jīng)形成，假如將商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)品種

加以統(tǒng)一規(guī)劃，是可以滿足商業(yè)經(jīng)營(yíng)口勺條件的。

（二）、可達(dá)性分析

項(xiàng)目商業(yè)可達(dá)性應(yīng)滿足如下兩個(gè)方面日勺條件：

?人流可以以便地抵達(dá)地塊；

?車(chē)流可以從都市口勺各個(gè)方向抵達(dá)地塊并可以以便進(jìn)出和停留。

下面針對(duì)這兩個(gè)條件進(jìn)行分析：

1、車(chē)行條件

1）、地塊四面道路狀況

地塊四面都市道路包括解放大道、三陽(yáng)路、京漢大道等，下面是這幾條道

路的基本狀況：

解放大道：位于地塊西北，是都市內(nèi)環(huán)路。勺一部分。都市內(nèi)環(huán)路是連接

武漢三鎮(zhèn)（漢口、漢陽(yáng)、武昌）日勺交通要道，有多條公交線路，串接武漢重

要的商業(yè)、人文和景觀中心。解放大道上有兩座高架橋，一座已建成，跨三

陽(yáng)路（詳細(xì)位置詳附件“宗地既有地形測(cè)量圖和紅線圖”）；另一座為規(guī)劃

立交橋，起坡點(diǎn)在球場(chǎng)橫街路口西南約20米處。道路紅線寬度60米，兩側(cè)

建筑退道路紅線10米。

京漢大道：位于地塊東南，規(guī)劃為漢口的特色休閑帶，公交以軌道為主，

公共汽車(chē)線路較少。紅線寬度40米，兩側(cè)建筑退道路紅線10米。

三陽(yáng)路：位于地塊東北，為漢口舊城通向長(zhǎng)江江灘H勺重要道路，商業(yè)量較

大。紅線寬度60米，兩側(cè)建筑退道路紅線10米。

球場(chǎng)橫街：位于地塊西南，規(guī)劃都市支路，目前尚未動(dòng)工。紅線寬度20

米，兩側(cè)建筑退道路紅線5米。

2）、自駕車(chē)出行狀況

上圖可以看出，從市區(qū)各個(gè)方向抵達(dá)本項(xiàng)目地塊都比較以便，其重要交

叉口轉(zhuǎn)彎都比較以便（包括左轉(zhuǎn)），抵達(dá)當(dāng)?shù)貕K最重要的都市交通干道，其行

車(chē)狀況如下：

解放大道：6車(chē)道，中間有隔離帶（部分有高架橋）

黃浦大街：8車(chē)道，無(wú)隔離帶

三陽(yáng)路：4車(chē)道，無(wú)隔離帶

航空路：6車(chē)道，有隔離帶（雙層立交橋，高架橋）

京漢大道：6車(chē)道，有隔離帶（帶輕軌高架橋）

2）、過(guò)江隧道

長(zhǎng)江隧道漢口一端日勺設(shè)計(jì)起點(diǎn)為大智路銘新街口，進(jìn)入北京路如下，過(guò)

勝利街、鄱陽(yáng)街、洞庭街、沿江大道，在天津路與青島路之間穿越長(zhǎng)江。過(guò)

江隧道緩和了長(zhǎng)江兩岸口勺交通擁擠問(wèn)題,在地塊附近擬建立交橋與過(guò)江隧道

相接，使地塊與周?chē)丈茁?lián)絡(luò)周?chē)员恪?/p>

3）、地塊交通微循環(huán)

盡管地塊與都市日勺交通聯(lián)絡(luò)極為以便，但假如地塊自身內(nèi)循環(huán)出現(xiàn)問(wèn)題，

即車(chē)行無(wú)法進(jìn)入，仍然面臨交通不便日勺問(wèn)題。

按規(guī)劃規(guī)定，地塊內(nèi)部有一橫一縱兩條規(guī)劃都市道路，目前尚未動(dòng)工，

可看作為該地塊服務(wù)日勺都市道路。其中新馬路紅線寬度20米，兩側(cè)建筑退道

路紅線5米：解放南路紅線寬度15米，兩側(cè)建筑退道路紅線5米。規(guī)劃道路

有效地處理了進(jìn)入小區(qū)的內(nèi)循環(huán)問(wèn)題。

由于立交日勺影響，在解放大道西側(cè)行駛的車(chē)輛也許會(huì)出現(xiàn)繞行，致使交

通上不太以便，但仍然可以抵達(dá)地塊。

2、人行條件

人行條件取決于都市公交系統(tǒng)在本區(qū)域。勺運(yùn)行狀況，由于每條道路按規(guī)

劃都必須留出足夠的紅線距離，并且設(shè)有人行道、人行橫道、過(guò)街天橋，因

此總體來(lái)說(shuō)人行狀況很好，局部也許存在某些問(wèn)題，如解放大道另一側(cè)需要

過(guò)天橋會(huì)對(duì)人流量產(chǎn)生影響，京漢大道的站點(diǎn)設(shè)皆離地塊有一定距離，導(dǎo)致人

行不便，但總體上不會(huì)產(chǎn)生大日勺問(wèn)題。

1）、公交站點(diǎn)

線路起始點(diǎn)

多路都市公交從此地段通過(guò)201白玉山三街---航空路

402武漢火車(chē)站前站一——武漢植物園

井設(shè)有站點(diǎn)，基本可以滿足消費(fèi)者601楊漢湖小區(qū)—虎泉

622百步亭花園---雙廠巷

□勺出行規(guī)定，可以比較以便地往來(lái)581民院路-一集家嘴

588古田南路——金鶴園小區(qū)

與購(gòu)物、辦公與居住之間。110橋口碼頭——一工業(yè)一路

周?chē)徽军c(diǎn)狀況如下:

R占——京汨+；首

A點(diǎn)一解放大道

上述公交站點(diǎn)基本滿足了“1+1”規(guī)

線路起始點(diǎn)

508堤角邊一古田一路貝IJ:武漢市住一起點(diǎn)至任一終點(diǎn)最多乘2輛

524建港路一蔡家田

532蔡家田f超堂—陽(yáng)熔公共汽車(chē)。

533漢口火車(chē)站一集家咀

549常碼頭一余家頭

802古田二路一丹水池

605常碼頭一梨園

新墩一東亭二路

712線路起始點(diǎn)

716鋼材市場(chǎng)一陽(yáng)新路

24陽(yáng)新路———趙家條

807復(fù)興一村一工業(yè)四路

559陽(yáng)新路一一蔡家田

808外代李灣一代李灣

608東湖村一一竹葉山

電3寶豐路一二七路

801外環(huán)寶豐一路一-寶豐一路

42武漢動(dòng)物園一開(kāi)明路

708知音東村一二七路西站

60濱江苑一天門(mén)墩

598建,巷路一黃漳湖

412朱家河大橋一武漢動(dòng)物園

68武漢客運(yùn)港-——九萬(wàn)方

64內(nèi)鳳凰山一鳳鳳山

包2橋口碼頭一一黃浦路

711武漢動(dòng)物園一楊漢湖小區(qū)

2）、輕軌交通

輕軌（一期）全長(zhǎng)10.13公里，西起宗關(guān)，東至黃浦路，沿途設(shè)10個(gè)站

點(diǎn)。估計(jì)2023年7月投入使用，客運(yùn)能力為單向1.14萬(wàn)人次/小時(shí)，設(shè)計(jì)

時(shí)速80公里。

如右圖所示，京漢大道日勺D點(diǎn)和E點(diǎn)已建成輕軌站點(diǎn)，D站點(diǎn)距京漢大道

和三陽(yáng)路口勺交叉口50米，E站點(diǎn)距京漢大道和球場(chǎng)橫街晌交叉口約200米。

根據(jù)武漢市迅速交通規(guī)劃（如上圖）、軌道交通1號(hào)線、2號(hào)線、4號(hào)線

將形成一種完善日勺貫穿武漢三鎮(zhèn)H勺迅速交通系統(tǒng)，因此京漢大道輕軌站點(diǎn)時(shí)

建設(shè)為本項(xiàng)目提供了愈加以便H勺出行條件。

（三）、能見(jiàn)度分析

商業(yè)日勺能見(jiàn)度（商業(yè)建筑能否輕易找到）是一種非常關(guān)鍵日勺要素，尤其

是大型商業(yè)建筑。由于商業(yè)的主線目H勺是吸引顧客來(lái)消費(fèi)，假如商業(yè)建筑不

輕易被找到或能見(jiàn)度差，就會(huì)影響到后來(lái)口勺經(jīng)營(yíng)。

從地塊自身?xiàng)l件來(lái)看，由于三面與都市主干道相臨，一面臨街，整個(gè)地

塊日勺能見(jiàn)度非常高，因而具有較高的商業(yè)價(jià)值。

（四）、人流量分析

通過(guò)對(duì)地塊四面道路人流量H勺分析，可以發(fā)現(xiàn)每條道路日勺商業(yè)價(jià)值所在。

1、解放大道

解放大道人流高峰期為：

上午10:00

下午13:00、16:00、18:00,

全天估計(jì)1.23萬(wàn)人

2、京漢大道

京漢大道人流高峰期：

早上9:00

中午12:00

下午16:00-18:00

全天估計(jì)1.78萬(wàn)人

3、三陽(yáng)路

三陽(yáng)路人流高峰期：

上午9:00

下午14:00

下午17:00

全天估計(jì)1.45萬(wàn)人。

4、球場(chǎng)橫街

三陽(yáng)路人流高峰期：

中午12:00

下午17:00-18:00

全天估計(jì)9700人。

綜上所述，地塊周?chē)缆啡肆髁肯鄬?duì)較大，比較適合作商業(yè)。

（五）、地塊各部分商業(yè)價(jià)值比較

從地塊租金和人流量示意圖的比較可以看出，京漢大道日勺商業(yè)價(jià)值目前

已被低估，伴隨未來(lái)輕軌日勺通車(chē)，京漢大道的商業(yè)價(jià)值會(huì)越來(lái)越高，因此當(dāng)

地塊口勺商業(yè)規(guī)劃應(yīng)對(duì)京漢大道商業(yè)價(jià)值要有所提高。

按道路人流量、租金、商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境、君市規(guī)劃、交通條件等原因?qū)Φ?/p>

塊各條道路商業(yè)價(jià)值進(jìn)行比較，如下表:

地塊各部分商業(yè)價(jià)值評(píng)價(jià)表

道路名稱(chēng)租金指標(biāo)人流量指標(biāo)都市規(guī)劃影響交通條件商業(yè)氣氛總體評(píng)價(jià)

解放大道5.31.231.51.02.52.6

京漢大道2.41.782.51.20.51.8

球場(chǎng)橫街1.60.970.50.51.51.1

三陽(yáng)路6.61.451.00.84.03.1

以10元/!「以1萬(wàn)人為1按重要程度及按既有交通按既有商業(yè)

月為1分，分，權(quán)重為0.3未來(lái)商業(yè)發(fā)展條件評(píng)分，權(quán)經(jīng)營(yíng)環(huán)境評(píng)

評(píng)價(jià)方式

權(quán)重為0.3規(guī)劃評(píng)分，權(quán)重重為0.2價(jià)，權(quán)重為

為0.10.1

通過(guò)上述分析可知，目前地塊各部分按商業(yè)價(jià)值由高到低排名:

三陽(yáng)路》解放大道>京漢大道>球場(chǎng)橫街

三、項(xiàng)目商業(yè)SWOT分析及開(kāi)發(fā)方略

（一）、項(xiàng)目商業(yè)SWOT分析及綜合評(píng)價(jià)

S-優(yōu)勢(shì)

地段優(yōu)勢(shì)

本項(xiàng)目地處漢口繁華地段，商業(yè)氣氛較濃，具有較高商業(yè)價(jià)值。

交通便利

項(xiàng)目地處武漢市都市交通主干道，公交網(wǎng)絡(luò)成熟，交通以便，滿足

項(xiàng)目商業(yè)的可達(dá)性規(guī)定。

規(guī)模優(yōu)勢(shì)

項(xiàng)目占地面積及建筑面積均為目前漢口老城區(qū)規(guī)模最大房地產(chǎn)項(xiàng)

目，具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)，小區(qū)規(guī)模為小區(qū)商業(yè)提供了足夠日勺人口支撐。

商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境優(yōu)勢(shì)

目前項(xiàng)目周?chē)?jīng)營(yíng)環(huán)境很好，包括歐亞達(dá)、中商平價(jià)、燦坤等商家，

具有很好的商業(yè)氣氛，為項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展打下了基礎(chǔ)。

聯(lián)想背景，品牌/實(shí)力優(yōu)勢(shì)

作為國(guó)內(nèi)IT第一品牌，聯(lián)想在人們的心目中具有很高的著名度，品

牌優(yōu)勢(shì)明顯，實(shí)力雄厚，信譽(yù)度高，這些為投資者、經(jīng)營(yíng)者提供了

信心保證。

W-劣勢(shì)

■地塊項(xiàng)目商業(yè)形象差

地塊四面商業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次低，經(jīng)營(yíng)品種缺乏統(tǒng)一性與互補(bǔ)性，周?chē)虡I(yè)建筑

形象較差，嚴(yán)重影響本項(xiàng)目商業(yè)品質(zhì)、價(jià)格曰勺發(fā)揮。

■地價(jià)成本高

地價(jià)綜合成本較高。本項(xiàng)目屬于舊城改造，綜合成本攀高，對(duì)于項(xiàng)目商業(yè)

規(guī)模和經(jīng)營(yíng)形態(tài)有較多日勺限定。

■拆遷難度大

本項(xiàng)目拆遷難度大，也許會(huì)直接影響本項(xiàng)目商業(yè)入市日勺時(shí)機(jī)。

o—機(jī)會(huì)

■經(jīng)濟(jì)前景提供動(dòng)力源泉

武漢市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)前景看好，商業(yè)發(fā)展迅速，人口和收入水平都

在不停增長(zhǎng)，這些為商業(yè)發(fā)展提供了動(dòng)力源泉。

■商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)上升到店鋪資源競(jìng)爭(zhēng)

外資零售企業(yè)紛紛搶灘武漢，激活武漢商業(yè)環(huán)境，中外商業(yè)資本在市場(chǎng)上

H勺競(jìng)爭(zhēng)使店鋪戌為稀缺資源，對(duì)于條件成熟日勺地塊發(fā)展商業(yè)具有先天優(yōu)

勢(shì)。

■都市規(guī)劃推進(jìn)商業(yè)發(fā)展

在武漢都市化進(jìn)程及都市規(guī)劃的影響下，武漢商業(yè)發(fā)展空間放大，尤其對(duì)

本項(xiàng)目而言，京漢大道規(guī)劃方案出臺(tái)，對(duì)于增進(jìn)地塊商業(yè)發(fā)展極為有利，

可與政府洽談京漢大道改造，爭(zhēng)取優(yōu)惠政策。此外規(guī)劃中的輕軌將于2023

年全線貫穿，將改大力善交通條件，從而推進(jìn)商業(yè)發(fā)展。

■政策誘導(dǎo)商業(yè)趨向

武漢市政府出臺(tái)了系列商業(yè)優(yōu)惠政策，它們對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展具有重要口勺

指導(dǎo)意義，使本項(xiàng)目引導(dǎo)小區(qū)商業(yè)時(shí)尚具有也許。

T一威脅

■市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)威脅嚴(yán)重

項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)需求量，未來(lái)幾年內(nèi)商業(yè)物業(yè)之間

競(jìng)爭(zhēng)非常劇烈，因此存在H勺威脅不可防止。

■市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)變化莫測(cè)

項(xiàng)目規(guī)模大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，項(xiàng)目銷(xiāo)售期約為2023-2023年，未來(lái)市場(chǎng)存在

一定不確定性，如市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境變化，項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)凸顯。

項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)

綜上所述，本項(xiàng)目發(fā)展商業(yè)具有地段優(yōu)勢(shì)、交通便利、商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境較

佳等先天優(yōu)勢(shì)，并且武漢整體經(jīng)濟(jì)、商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、都市規(guī)劃、政策導(dǎo)向帶來(lái)的

機(jī)會(huì)，但同步項(xiàng)目自身既有形象不佳、地價(jià)成本高、拆遷難度大日勺不利原因，

在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈日勺現(xiàn)實(shí)條件下，發(fā)展商業(yè)又具有極大日勺風(fēng)險(xiǎn)，因此本項(xiàng)目商

業(yè)只有在有效的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略支持下獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

（二）、項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)發(fā)方略

根據(jù)上述SWOT分析，對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方略作如下思索：

優(yōu)勢(shì)（S）劣勢(shì)（W）

?地段優(yōu)勢(shì)?商業(yè)形象差

項(xiàng)目SWOT分析?交通優(yōu)勢(shì)?地價(jià)成本高

項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)發(fā)方略?規(guī)模優(yōu)勢(shì)?拆遷難度大

?商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境優(yōu)勢(shì)

?聯(lián)想品牌/實(shí)力優(yōu)勢(shì)

機(jī)會(huì)點(diǎn)（O）方略一方略二

?經(jīng)濟(jì)前景提供動(dòng)力源泉

運(yùn)用機(jī)會(huì)，強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)運(yùn)用機(jī)會(huì)，減輕劣勢(shì)

?商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)上升到店鋪資源競(jìng)爭(zhēng)

?都市規(guī)劃推進(jìn)商業(yè)發(fā)展

?政策誘導(dǎo)商業(yè)趨向

威脅（T）方略四方略三

?市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)威脅嚴(yán)重

發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，規(guī)避威脅弱化劣勢(shì)以應(yīng)對(duì)外來(lái)的威脅和挑技

?巾場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)變化吳測(cè)

弱化劣勢(shì)翼曲便翰慚，引導(dǎo)市場(chǎng)"的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)方略

WT42

脅和挑戰(zhàn)通過(guò)精心設(shè)1,變化既有建筑形象，提高產(chǎn)品品質(zhì)，以“高性?xún)r(jià)比”建立產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，從而引導(dǎo)市

【項(xiàng)目分析總結(jié)】

通過(guò)上述分析，可以明確本項(xiàng)目：

1、具有商業(yè)開(kāi)發(fā)的先天條件，基本滿足商業(yè)經(jīng)營(yíng)的可達(dá)性、能見(jiàn)度、商業(yè)

經(jīng)營(yíng)環(huán)境、人流量的規(guī)定；

2、項(xiàng)目最大優(yōu)勢(shì)是地段條件好；

3、項(xiàng)目面臨很好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，同步因項(xiàng)目存在日勺缺陷和劇烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì),

機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)共存；

4、結(jié)合市場(chǎng)形勢(shì)和項(xiàng)目自身?xiàng)l件，提出如下商業(yè)開(kāi)發(fā)方略：

“資源整合，建立優(yōu)勢(shì)”的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方略

“經(jīng)營(yíng)主導(dǎo)，商住互動(dòng)”的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方略

“品質(zhì)優(yōu)先，引導(dǎo)市場(chǎng)”的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)方略

“盡快入市、搶占先機(jī)”的風(fēng)險(xiǎn)控制方略

5、在上述方略指導(dǎo)下，本目商業(yè)籌劃必須做到：

高起點(diǎn)定位

高原則規(guī)劃

高效率營(yíng)銷(xiāo)

第二部分市場(chǎng)定位篇

一、定位背景綜述

本項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)定位依賴(lài)于市場(chǎng)條件和項(xiàng)目條件兩個(gè)方面。

1、市場(chǎng)條件原因

——從宏觀層面來(lái)說(shuō)，武漢市經(jīng)濟(jì)前景看好，具有扎實(shí)的商業(yè)基礎(chǔ)：

——武漢市都市規(guī)劃對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)定位及功能有所限定，尤其是京漢大道

和解放大道日勺規(guī)劃，按其設(shè)想，本項(xiàng)目在都市商業(yè)功能中飾演小區(qū)中心商業(yè)的

角色，可以形成特色休閑文化商業(yè)街區(qū)。

——從商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，發(fā)展小區(qū)商業(yè)合法其時(shí)；

——據(jù)武漢市商業(yè)規(guī)劃及有關(guān)政策，本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)作為小區(qū)商業(yè)中心來(lái)發(fā)展，

其重點(diǎn)是：以經(jīng)銷(xiāo)生活必需品。勺超級(jí)市場(chǎng)和各類(lèi)便民網(wǎng)點(diǎn)為主；住宅組團(tuán)中建

立綜合超市，專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店及餐飲、洗滌、美發(fā)、健身、維修等特色店等；

——本項(xiàng)目所在江漢路商圈對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)定位也有影響；

——本項(xiàng)目商業(yè)定位必須以商業(yè)消費(fèi)者、投資者、經(jīng)營(yíng)者等潛在目的客戶

H勺需求為基礎(chǔ);

—目前武漢市商業(yè)地產(chǎn)形勢(shì)火爆，但本片區(qū)嚴(yán)重供過(guò)于求，本項(xiàng)目將面

臨嚴(yán)峻日勺競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)態(tài)，未來(lái)。勺競(jìng)爭(zhēng)威脅不確定原因較多；

地塊四面道玷商業(yè)及商圉商業(yè)重要業(yè)態(tài)為專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、便利店、

超市等，經(jīng)營(yíng)品種眾多，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，在定位時(shí)需要深入提高；

——按市場(chǎng)調(diào)查成果，本項(xiàng)目規(guī)模不適宜偏大。

2、項(xiàng)目條件原因

——本項(xiàng)目具有商業(yè)開(kāi)發(fā)H勺先天條件，基本滿足商業(yè)經(jīng)營(yíng)的可達(dá)性,能見(jiàn)

度、商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境、人流量日勺規(guī)定；

——本項(xiàng)目交通便利，地段優(yōu)勢(shì)明顯；

——項(xiàng)目商業(yè)形象差、經(jīng)營(yíng)檔次低，開(kāi)發(fā)拆遷難度大，地價(jià)成本高；

——項(xiàng)目面臨很好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)和劇烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)共存。

因此從上述兩個(gè)方面U勺原因出發(fā)，必須權(quán)衡利弊，既要符合市場(chǎng)客觀事實(shí)，

預(yù)見(jiàn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，又要結(jié)合項(xiàng)目自身?xiàng)l件高起點(diǎn)定位，引導(dǎo)市場(chǎng)，建立本項(xiàng)

目商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

二、目的客戶定位

根據(jù)前述消費(fèi)者、投資者、經(jīng)營(yíng)者的調(diào)查，確定本項(xiàng)目目口勺客戶包括：

1、目的消費(fèi)群體

主力消費(fèi)群

■重要居住在項(xiàng)目所界定的商圈內(nèi)

■收入水平高、消費(fèi)能力強(qiáng)

■以公務(wù)員、企業(yè)管理人員、企事業(yè)技術(shù)人員及部分生意人為主

■本項(xiàng)目業(yè)主為其重要消費(fèi)群體之一

■體現(xiàn)為常常性消費(fèi)為主

次消費(fèi)群

■居住在以上商圈之外日勺次輻史地帶

■消費(fèi)能力強(qiáng)

■以公務(wù)員、企業(yè)管理人員、企事業(yè)技術(shù)人員及部分生意人為主，

同步也許吸引部分外來(lái)人口

■間斷性消費(fèi)，也許1個(gè)月來(lái)2-3次

2、投資客戶

通過(guò)前述分析，本項(xiàng)目重要投資客類(lèi)型如下：

■江漢區(qū)、江岸區(qū)收入較高。勺投資客（政府公務(wù)員、企業(yè)管理人

員、企事業(yè)技術(shù)人員及部分生意人等）；

■項(xiàng)目周?chē)?jīng)商小業(yè)主（也可自用）；

■武漢市內(nèi)投資客及其他。

3、經(jīng)營(yíng)者

■主力商家：中小型超市。如：中百超市、華潤(rùn)萬(wàn)佳、好又多等

■品牌專(zhuān)賣(mài)店、專(zhuān)業(yè)店、便利店：如服裝、休閑酒吧、咖啡廳、

連鎖餐飲店、7-Eleven等

■獨(dú)立個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，具有一定實(shí)力和經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶

本項(xiàng)目的直接客戶是投資者和經(jīng)營(yíng)者，銷(xiāo)售8勺目口勺客戶以經(jīng)營(yíng)者為主、投

資者為輔。

三、業(yè)態(tài)定位

1、定位思緒

本項(xiàng)目業(yè)態(tài)重要根據(jù)商圈內(nèi)業(yè)態(tài)現(xiàn)實(shí)狀況、都市規(guī)劃以及潛在消費(fèi)者來(lái)進(jìn)

行定位，最終根據(jù)商家實(shí)證來(lái)排除某些業(yè)態(tài)的也許。

1）、按商圈業(yè)態(tài)現(xiàn)實(shí)狀況，本項(xiàng)目商圈多為為專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、便利店、

超市等，項(xiàng)目四面近距離內(nèi)（500M）缺乏超市，按業(yè)態(tài)統(tǒng)一性與互補(bǔ)性原則，

上述業(yè)態(tài)應(yīng)是本項(xiàng)目業(yè)態(tài)日勺構(gòu)成內(nèi)容；

2）、按都市規(guī)劃，京漢大道是武漢都市時(shí)尚文化品牌街，本項(xiàng)目處在京漢

大道永清教育文化區(qū)與大智歷史文化休閑區(qū)之間，可以形成特色休閑商業(yè)街；

因此提議為以休閑、文化娛樂(lè)、餐飲及小區(qū)配套服務(wù)的特色商業(yè)街。

3）、按潛在客戶需求，應(yīng)當(dāng)以商業(yè)街（商鋪）為主、滿足自營(yíng)需要的業(yè)態(tài)。

4）、通過(guò)沃爾瑪、普爾斯瑪特、歐亞達(dá)、中百倉(cāng)儲(chǔ)、萬(wàn)達(dá)購(gòu)物中心等商家

之定向訪談，排除了做大超市、倉(cāng)儲(chǔ)商店、購(gòu)物中心日勺也許。

通過(guò)上述分析，本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位于：

綜合性特色商業(yè)街，重要包括專(zhuān)賣(mài)店、專(zhuān)業(yè)店、便利店等，并可以考慮設(shè)

中小型超市（相對(duì)獨(dú)立）。

2、業(yè)態(tài)構(gòu)造

本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)造如下：

重要部分：專(zhuān)賣(mài)店、專(zhuān)業(yè)店、便利店

次要部分：中小型超市

各部分構(gòu)成示意如下：

3、業(yè)態(tài)更新與發(fā)展彈性

武漢市商業(yè)展現(xiàn)業(yè)態(tài)交互混合的發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)本項(xiàng)目而言，業(yè)態(tài)交互混合

更符合木來(lái)小區(qū)商業(yè)發(fā)展口勺彈性規(guī)定，因此在本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位時(shí)要考慮這種彈

性，尤其在具有相似性的業(yè)態(tài)之間，具有互相融合日勺特點(diǎn)，如專(zhuān)業(yè)店與專(zhuān)賣(mài)店、

便利店與小型超市之間可以互補(bǔ)，也可以組合成新H勺業(yè)態(tài)形式，因此在主流業(yè)

態(tài)定位確定后來(lái)，業(yè)態(tài)更新或創(chuàng)新具有加大日勺發(fā)揮空間。伴隨消費(fèi)方式日勺變化,

業(yè)態(tài)也會(huì)產(chǎn)生對(duì)應(yīng)的變化。

4、集中業(yè)態(tài)與分散業(yè)態(tài)的關(guān)系

本項(xiàng)目集中業(yè)態(tài)為中小型超市，分散業(yè)態(tài)為專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店與便利店，它

們共同形成功能互補(bǔ)、合理有序日勺商業(yè)空間，但由于定位口勺不一樣，其所起的

作用和所占日勺比例是不一樣日勺，在本項(xiàng)目中，超市所占比例較小，但承擔(dān)著大

部分對(duì)外商業(yè)功能，不僅僅滿足小區(qū)商業(yè)功能，還滿足都市區(qū)域商業(yè)功能；專(zhuān)

業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、便利店所占比重較大，重要滿足小區(qū)商業(yè)功能，因此集中業(yè)態(tài)

和分散業(yè)態(tài)在一種統(tǒng)一的業(yè)態(tài)組合中飾演不一樣功能日勺角色，在本項(xiàng)目中以分

散業(yè)態(tài)為主、集中業(yè)態(tài)為輔。

5、主力店關(guān)鍵要素分析

本項(xiàng)目主力店為超市，作為一種中小型超市，其關(guān)鍵要素包括選址、銷(xiāo)售

對(duì)象、營(yíng)業(yè)面積、商品構(gòu)成、營(yíng)業(yè)時(shí)間、停車(chē)場(chǎng)等，本項(xiàng)目作超市具有了其必

須的關(guān)鍵要素：

——選址在居民區(qū)、交通要道，滿足了選址規(guī)定；

——以居民為重要服務(wù)對(duì)象，10分鐘左右可抵達(dá)；

——商店?duì)I業(yè)面積在2000平方米左右；

——商品構(gòu)成以購(gòu)置頻率高日勺日用品為主，滿足小區(qū)生活需求；

采用自選綃售方式，可以出入口分設(shè)，結(jié)算由設(shè)在出口處。勺收4艮機(jī)統(tǒng)

一進(jìn)行；

——營(yíng)業(yè)營(yíng)業(yè)時(shí)間每天不低于11小時(shí)；

——可設(shè)計(jì)一定面積的停車(chē)場(chǎng)地。

6、商鋪關(guān)鍵要素分析

本項(xiàng)目商鋪業(yè)態(tài)體現(xiàn)為專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店及便利店等多種業(yè)態(tài)，其關(guān)鍵要素

如下：

——選址在居氏區(qū)、都市干道，并且交通便利；

——服務(wù)對(duì)象重要為小區(qū)居民，有足夠的消費(fèi)力支撐；

——營(yíng)業(yè)面枳根據(jù)經(jīng)營(yíng)品種而定，叩以靈活拼接：

——經(jīng)營(yíng)日勺商品、品牌具有自己日勺特色；

——營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng)，營(yíng)業(yè)方式根據(jù)業(yè)態(tài)不一樣而定；

——不需要停車(chē)場(chǎng)地；

——可以做到鋪鋪臨街，使其價(jià)值最大化。

四、商業(yè)規(guī)模區(qū)間界定

1、確定商業(yè)規(guī)模的思緒

——既有本片區(qū)（江漢、江岸二區(qū)）商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不小于需求量，

目前空置率高達(dá)60%,無(wú)法從市場(chǎng)供求關(guān)系來(lái)確定本項(xiàng)目之商業(yè)規(guī)模，因此本

項(xiàng)目口勺商業(yè)取決于自身競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)而搶占一定的市場(chǎng)份額；

——鑒于上述原因，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目商圈內(nèi)零售業(yè)飽和狀態(tài)的分析并建立計(jì)算

模型來(lái)確定項(xiàng)目規(guī)模區(qū)間；

項(xiàng)目規(guī)模區(qū)間確定根據(jù)兩種狀況：按服務(wù)于本小區(qū)及周?chē)ㄐ^(qū)商業(yè)）

H勺商業(yè)規(guī)模確定下限，按服務(wù)于商圈（都市商業(yè)）H勺商業(yè)規(guī)模確定最大上限,

再根據(jù)零售業(yè)引力模型確定合理上限，最終得到其規(guī)模的區(qū)間；

——結(jié)合都市居住區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定，在以小區(qū)配套商業(yè)為主日勺前提下合適

考慮區(qū)域商業(yè)配套，最終得到比較合理的規(guī)模（通過(guò)圖上作業(yè)確定）。

分析模型

對(duì)于項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模確實(shí)定，在目前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)存在許多不確定原因

口勺前提下（供遠(yuǎn)過(guò)于求），我們按照零售業(yè)確定商業(yè)規(guī)模的模型來(lái)進(jìn)行分析，

先假設(shè)在本項(xiàng)目地段設(shè)定一集中商業(yè)，其最低規(guī)定是服務(wù)于本小區(qū)，最高規(guī)定

是服務(wù)于商圈，據(jù)此來(lái)確定其商業(yè)規(guī)模的區(qū)間。其分析模型如F圖：

2、商圈內(nèi)常駐人口記錄

根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，在前面確定口勺項(xiàng)目商圈內(nèi)人口記錄如下表:

居民點(diǎn)戶數(shù)（戶）人口（人）

延慶小區(qū)7202967

三德小區(qū)9762718

濱江小區(qū)14104591

太平街小區(qū)4321512

三陽(yáng)小區(qū)5001750

麟趾小區(qū)3001050

仁義小區(qū)14134098

黃浦雅苑6202170

統(tǒng)建大江園10003500

酒寶蕩小區(qū)3001050

惠濟(jì)二路小區(qū)150525

亞安花園4141449

紹興小區(qū)100350

中國(guó)電信宿舍80280

六十二中教師宿舍6202170

同關(guān)小區(qū)90315

扶輪大廈80280

名雅居3001050

花惠小區(qū)147515

解放小區(qū)7502625

濟(jì)生小區(qū)160560

銅人像小區(qū)280980

福建街小區(qū)100350

大夫街小區(qū)200700

王家巷商廈120420

長(zhǎng)航職工宿舍3001050

其他7805

合計(jì)1387446829

根據(jù)上表，初步估算項(xiàng)目商圈范圍內(nèi)常駐人口約4.7萬(wàn)人。

3、商圈內(nèi)重要商店?duì)I業(yè)業(yè)面積記錄

重要商場(chǎng)名稱(chēng)營(yíng)業(yè)面積(M2)業(yè)態(tài)

燦坤商業(yè)3000專(zhuān)業(yè)店

好又多量販店2500倉(cāng)儲(chǔ)商場(chǎng)

歐亞達(dá)8000專(zhuān)業(yè)店

中南商都9000百貨商場(chǎng)

中商家電平價(jià)城8000超市

合計(jì)3050()

4、商圈內(nèi)零售業(yè)飽和度分析

按照零售飽和理論，只有在零售飽和度不小于平均值日勺狀況下，才有也許

在商圈內(nèi)開(kāi)設(shè)商場(chǎng)的也許(設(shè)定商圈內(nèi)重要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象是主力商店，臨街商鋪不

計(jì)入飽和度計(jì)算日勺營(yíng)業(yè)面積內(nèi))。

其計(jì)算公式如下：

零售飽和度IRS=CXRE/RF

式中：

IRS——商業(yè)圈的零售飽和指數(shù)；

C——商業(yè)圈內(nèi)。勺潛在顧客數(shù)目；

RE——商圈內(nèi)消費(fèi)者人均消費(fèi)支出:

RF——商圈內(nèi)重要商店日勺營(yíng)業(yè)面積。

根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查成果，該區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者人均年收入高于武漢市平均水平，約

1.2萬(wàn)元，2023年武漢市都市居民人均可支配收入8525元。人均年消費(fèi)約7100

元左右（略低于武漢市武漢市人均消費(fèi)水平為7251元），人均消費(fèi)支出為19.5

元/人-日。

本項(xiàng)目商圈輻射范圍內(nèi)潛在消費(fèi)者數(shù)量包括常駐人口4.7萬(wàn)人，加上其他

流感人口（如寫(xiě)字嘍人口、行政機(jī)關(guān)、學(xué)校、幼稚園等）約6.5萬(wàn)人。

按上述公式計(jì)算成果如下:

潛在顧客數(shù)量人均消費(fèi)支出營(yíng)業(yè)面積商圈飽和度

（C:人）（RE:元/日）（RF:平方米）（IRS:元/平方米）

19.51421

6500030500

通過(guò)計(jì)算，本商圈之零售飽和度為42元/.平方米?日，遠(yuǎn)高于武漢市零售業(yè)

贏虧平衡點(diǎn)單位營(yíng)竹領(lǐng)30元/平方米.日。這闡明本商圈內(nèi)商業(yè)零售”尚未到達(dá)

飽和狀態(tài)O

5、規(guī)模模型的建立與計(jì)算

對(duì)項(xiàng)目規(guī)模確實(shí)定，可以按照兩種狀況來(lái)考慮，如下圖：

按此模型計(jì)算的成果如下：

極限規(guī)模測(cè)算表

小區(qū)商業(yè)都市商業(yè)

商圈總?cè)丝?/p>

小區(qū)常住人口總戶數(shù)（戶）4000.06.5

（萬(wàn)人）

小區(qū)配套口勺超市面積（平方米）2023.0

商圈內(nèi)人均消費(fèi)

7100.0

（元/年）

小區(qū)人流量

5.4

（萬(wàn)人/日）

偶得性消費(fèi)商業(yè)面積（平方米）6267.9

商圈內(nèi)年總消費(fèi)

4.6

（億元）

中西餐廳、休閑娛樂(lè)等目的性消

8000.0

費(fèi)商業(yè)面積（平方米）

項(xiàng)目也許的規(guī)模上限

項(xiàng)目也許H勺規(guī)模F限（萬(wàn)平方米）1.64.3

（萬(wàn)平方米）

（注：按都市居住區(qū)規(guī)劃規(guī)范，小區(qū)商業(yè)建筑面積在9000-17000平方米左右）

由此模型計(jì)算出來(lái)的商業(yè)極限規(guī)模約在1.6-4.3萬(wàn)平方米之間。

6、在考慮競(jìng)爭(zhēng)的狀況下的規(guī)模一零售引力模型

商圈內(nèi)與本項(xiàng)目存在競(jìng)爭(zhēng)日勺重要競(jìng)爭(zhēng)商店/商鋪包括：香港路、臺(tái)北路、澳

門(mén)路（三陽(yáng)路）及中南商都、中商家電平價(jià)廣場(chǎng)、好又多量販等集中商業(yè)，這

些商家將會(huì)從本項(xiàng)目潛在消費(fèi)者中分流客戶。按照零售引力模型，多種商業(yè)點(diǎn)

吸引顧客。勺概率與商業(yè)面積正有關(guān)，與出行時(shí)間負(fù)有關(guān)，其體現(xiàn)式為：

Sj/Tij'

P（Cij）=—

Lsjny

1—1

其出行時(shí)間按項(xiàng)目商圈人口日勺重心至所到商場(chǎng)（道路商鋪按商業(yè)分布重心

確定）H勺步行時(shí)間計(jì)算，計(jì)算成果如下:

商業(yè)面積到本項(xiàng)目的

商業(yè)名稱(chēng)（S：平方出行時(shí)間S/T概率備注

米）（T：分鐘）

香港路（大智路）商鋪32730161280.0088

臺(tái)北路商鋪1735027240.0016

澳門(mén)路（三陽(yáng)路）商鋪23050414410.0992

解放大道2250059000.0620

中山大道1636018500.0035根據(jù)項(xiàng)目業(yè)

中南商都900018280.0019態(tài)及經(jīng)營(yíng)品

中商家電平價(jià)廣場(chǎng)800053200.0220種，取入=2

歐亞達(dá)800081250.0086

燦坤商業(yè)300027500.0516

好又多量販250015110.0008

本項(xiàng)目（假設(shè)）430002107500.7400

在考慮競(jìng)爭(zhēng)店與本項(xiàng)目爭(zhēng)奪客戶資源日勺狀況下，本項(xiàng)目在商圈整體營(yíng)業(yè)額

所占比重為74%,由此推出本項(xiàng)目也許到達(dá)H勺最大商業(yè)面積為：

4.3X0.74=3.2萬(wàn)平方米。

7、規(guī)模區(qū)間確定

結(jié)合前述分析，最終確定本項(xiàng)目之商業(yè)規(guī)模范圍為：

1.6-3.2萬(wàn)平方米

五、經(jīng)營(yíng)主題定位

根據(jù)項(xiàng)目商圈既有業(yè)態(tài)、都市規(guī)劃發(fā)展規(guī)定、項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位及規(guī)模來(lái)

確定項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)主題：

商圈現(xiàn)有業(yè)態(tài)一|gI休閑、娛樂(lè)、餐飲....

規(guī)劃發(fā)展趨勢(shì)1UI休閑、文化、購(gòu)物1.????：二經(jīng)營(yíng)

主題

---項(xiàng)--目---商--業(yè)--業(yè)--基---"I1口=專(zhuān)業(yè)品利脂專(zhuān)、超鑫幣'..."........?.*

.

項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模一I—I社區(qū)商業(yè)■/

通過(guò)上述分析，確定本項(xiàng)目口勺經(jīng)營(yíng)主題為：

為小區(qū)生活配套服務(wù)的

以經(jīng)營(yíng)休閑、文化、娛樂(lè)、平常購(gòu)物為主的

六、商業(yè)功能定位

作為綜合性日勺小區(qū)商業(yè)，應(yīng)滿足小區(qū)居民平常生活的多種需要，因此本項(xiàng)

目商業(yè)功能包括：休閑、文化、娛樂(lè)、健身、交流、公共服務(wù)、購(gòu)物等多種功

能。如下圖所示：

其中可以劃分為兩個(gè)部分：

顯性功能：休閑、娛樂(lè)、文化、購(gòu)物、健身、餐飲等；

隱性功能：人際交往、小區(qū)生活服務(wù)等。

七、經(jīng)營(yíng)檔次定位

根據(jù)消費(fèi)者調(diào)查及商業(yè)經(jīng)營(yíng)者、投資者訪談，均認(rèn)為本項(xiàng)目商業(yè)應(yīng)為中等；

假如從提高住宅品質(zhì)口勺角度出發(fā)，應(yīng)定位于中高檔，因此出于上述兩方面日勺理

由，本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次應(yīng)定位為:

中高檔

其中以專(zhuān)賣(mài)店、便利店