房地產(chǎn)上市公司冒險(xiǎn)演繹“地價(jià)－股價(jià)”對(duì)賭格局2007年09月19日

來源：上海證券報(bào)

作者：融資、圈地，再融資、再圈地……看似完美的產(chǎn)業(yè)鏈危機(jī)四伏，坐擁“地王”的企業(yè)可能的存活底線———房?jī)r(jià)年增15%十多年來，從未有一個(gè)時(shí)刻，土地像今天這樣寸寸流金；從未有一個(gè)時(shí)刻，地價(jià)與股價(jià)的關(guān)系像今天這樣密切關(guān)聯(lián)。今年以來，土地成為房地產(chǎn)業(yè)迅速致富的代名詞，也成為資本市場(chǎng)的頭號(hào)寵兒。為購(gòu)?fù)恋兀康禺a(chǎn)上市公司紛紛大舉融資，截至9月17日的統(tǒng)計(jì)，僅增發(fā)一項(xiàng)就籌得資金266.33億元，排名僅次于金融業(yè)。不久的未來，已確定增發(fā)的房地產(chǎn)股共計(jì)21只，合計(jì)增發(fā)46.57億股。從蓬勃發(fā)展的股票市場(chǎng)巨額融資，再到日益熱火的土地市場(chǎng)天價(jià)拍地，有了土地儲(chǔ)備“妝點(diǎn)”的房地產(chǎn)上市公司，再包裝盈利預(yù)期、再融資、再圈地……這看似形成了一條完美的產(chǎn)業(yè)鏈。然而，這場(chǎng)“對(duì)賭局”卻蘊(yùn)藏著不小的投資風(fēng)險(xiǎn)，那就是“地價(jià)賭的是股價(jià)會(huì)上漲，股價(jià)賭的是地價(jià)會(huì)上漲”，整個(gè)周期又建立在對(duì)未來房?jī)r(jià)高企的預(yù)期之下。據(jù)上海證券報(bào)對(duì)近日一些熱門“地王”案例的獨(dú)家測(cè)算，未來這些項(xiàng)目所在區(qū)域的房?jī)r(jià)至少需保持年增15%的持續(xù)上漲曲線，才能保證收益。試問，在房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控日益加碼的今天，在已然全民躁熱亟待清醒的大勢(shì)下，這將是怎樣一件難以完成的任務(wù)？一旦市場(chǎng)生變，房?jī)r(jià)收益抵不回地價(jià)和股價(jià)，如今的房企大佬們命運(yùn)將會(huì)如何？◎于兵兵李和裕遍地“地王”，三大奇景今年6月至今，上海證券報(bào)記者親臨多個(gè)土地招拍掛出讓現(xiàn)場(chǎng)，真正領(lǐng)略了逐次升級(jí)的土地爭(zhēng)奪大戰(zhàn)。每一次看似輕松的舉牌背后，都是驚心動(dòng)魄的財(cái)富較量，并可能成為改變未來幾年甚至十幾年區(qū)域房?jī)r(jià)的歷史時(shí)刻。7月24日，湖南長(zhǎng)沙，近1個(gè)小時(shí)的激烈競(jìng)價(jià)，北辰實(shí)業(yè)和北京城開組成的競(jìng)買聯(lián)合體戰(zhàn)勝北京金融街建設(shè)及長(zhǎng)沙世紀(jì)金源，以92億元的“天價(jià)”爭(zhēng)得國(guó)內(nèi)最大金額單宗土地新河三角洲地塊———“全國(guó)地王”誕生，市場(chǎng)一片嘩然。一個(gè)月后，8月24日，上海，短短半小時(shí)的較量，南京蘇寧房地產(chǎn)以“黑馬”姿態(tài)從新鴻基地產(chǎn)、和記黃埔、九龍倉(cāng)等九家外資企業(yè)的“包圍”中殺出，以44.04億元的總成交價(jià)、66930元/平方米的樓板價(jià)摘得黃浦區(qū)163#街坊地塊———“單價(jià)地王”出世，業(yè)內(nèi)再度震驚。9月11日，廣州富力地產(chǎn)以樓面價(jià)18729元/平方米的“天價(jià)”刷新廣州“地王”紀(jì)錄。……2007年的土地市場(chǎng)，從一線城市到二線城市，“地王”爭(zhēng)霸四處上演。如果簡(jiǎn)單看到價(jià)格上的“地王”紀(jì)錄，其實(shí)無(wú)可厚非，公平市場(chǎng)環(huán)境下，價(jià)高者得，這是土地招拍掛制度的初衷和原則。然而，仔細(xì)分析一下，眼下的“地王現(xiàn)象”與2006年以前明顯不同。歸納一下，該現(xiàn)象背后有三大奇景：最后地價(jià)所折合的樓板價(jià)高于現(xiàn)時(shí)周邊房?jī)r(jià)；“地王”一旦產(chǎn)生即拉動(dòng)周邊房?jī)r(jià)新一輪上漲；拍地資金越來越多地來源于房地產(chǎn)上市公司的股市直接融資。面粉貴過面包，房?jī)r(jià)要年增15％國(guó)泰君安的一份研究報(bào)告顯示，2007年增量土地競(jìng)爭(zhēng)加劇，地價(jià)快速上漲并直逼區(qū)域房?jī)r(jià)。如8月9日廣州花都新華鎮(zhèn)中心區(qū)建設(shè)北路住宅地塊，樓板價(jià)4598元/平方米，周邊房?jī)r(jià)5000元/平方米左右；7月10日杭州文教區(qū)23號(hào)地塊樓板價(jià)1.57萬(wàn)元/平方米，周邊“市場(chǎng)必須清醒，股票市值僅僅是一些數(shù)字，一旦樓市有變，地產(chǎn)股動(dòng)輒上千億的市值可能迅速蒸發(fā)。”一位在港經(jīng)歷了多個(gè)樓市漲跌周期的資深人士不無(wú)擔(dān)憂。在“地價(jià)”對(duì)房?jī)r(jià)“正促動(dòng)”的同時(shí)，不排除房?jī)r(jià)漲幅趨緩的“反威脅”。一旦房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力不足，開發(fā)商盈收資金鏈很難保證。那時(shí)，傳導(dǎo)效應(yīng)下，這個(gè)對(duì)堵格局真的可能改變一切?！鲦溄?007“地王”錄1月31日上海豫園商城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司以總價(jià)35.02億元、樓板價(jià)3290元/平方米拿下武漢市武昌區(qū)中北路147號(hào)的武重地塊，成為武漢新“地王”。2月6日世茂房地產(chǎn)以8.16億元摘得杭州市下沙錢塘江地塊，這是杭州自開始有土地掛牌交易以來所出讓的建筑面積最大的項(xiàng)目。該地塊占地面積逾28萬(wàn)平方米，總規(guī)劃建筑面積約72萬(wàn)平方米。3月12日和記黃埔以24.5億元拿下重慶市南岸區(qū)楊家山片區(qū)，土地面積近2500畝，這也是今年國(guó)內(nèi)所出讓的占地面積最大的土地。5月22日南京圣和科技以3.85億元的總價(jià)、28865元/平方米的樓板價(jià)拿下南京市漢府街地塊。雖然總價(jià)不高，但其樓板價(jià)卻是目前全國(guó)最高的。7月12日萬(wàn)科取得廣東省東莞市塘廈大坪村地塊使用權(quán)，其以15243元/平方米的樓板價(jià)躍居為廣東省新科“地王”。7月19日香港嘉華集團(tuán)下屬公司以10.9億元競(jìng)得廣州市珠江新城一地塊，該價(jià)格比2億多的起拍價(jià)高出近5倍，并以11912元/平方米的樓板價(jià)成為廣州“地王”新貴。7月26日上海郎達(dá)和寶靜置業(yè)以17.85億元總建筑高價(jià)競(jìng)得面積近60萬(wàn)平方米的南京市江寧區(qū)牛首山地塊，而此前該地塊5.82億元的掛牌價(jià)已經(jīng)創(chuàng)下了江寧單幅地塊出讓價(jià)格的新高。7月24日國(guó)內(nèi)最大金額單宗土地———湖南省長(zhǎng)沙市新河三角洲地塊被北京北辰實(shí)業(yè)股份有限公司和北京城市開發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司以92億元聯(lián)合拍得。僅憑46.38億元的掛牌起始價(jià)，該地塊已經(jīng)是“中國(guó)地王”。8月24日上海南京路步行街商辦寶地———黃浦區(qū)163#街坊地塊掛牌出