PAGEPAGE6房地產(chǎn)售后返租稅收處理的設(shè)想售后返租經(jīng)濟(jì)內(nèi)容在房地產(chǎn)銷售市場不太景氣的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為達(dá)到快速銷售回籠資金，采用售后返租的銷售模式，保證購房人所購物業(yè)在未來多少年內(nèi)回收投資，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售。售后返租所涉及到的主體有：開發(fā)企業(yè)、購房人、商管公司（指：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立的為售后返租經(jīng)營的公司）、承租人。流程：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售物業(yè)給購房人→商管公司整體向購房人承租物業(yè)→商管公司再將物業(yè)出租給承租人。返租:是指投資者在與發(fā)展商簽訂了商鋪銷售合同后（主要針對商鋪）發(fā)展商許諾在未來的三到五年內(nèi)每年給與投資者一定的租金回報(bào)（約為8%-12%），而在這期間商鋪的經(jīng)營、管理和使用權(quán)都?xì)w發(fā)展商所有，這種形式實(shí)質(zhì)是發(fā)展商用一定的租金回報(bào)買斷未來幾年的經(jīng)營權(quán)，然后統(tǒng)一招商和經(jīng)營管理，以承擔(dān)未來經(jīng)營管理等不可預(yù)知風(fēng)險(xiǎn)的代價(jià)來做旺整個(gè)商場，給與投資者和承租戶以足夠的信心。售后返租業(yè)務(wù)的模式售后返租業(yè)務(wù)一般有售后2-N年包租，房開商給購房人固定回報(bào)，且前A年租金直接用于抵房款(A≤N)，從而達(dá)到銷售房地產(chǎn)的目的。為便于說明問題，舉例：房開公司銷售商業(yè)50平方米，20000元/平方米（不含稅價(jià)），銷售額為100萬元，且房開公司開發(fā)成本為3500元/平方米，期間費(fèi)用為500元/平方米。在銷售中約定10年返租，每年租金回報(bào)為8%，且前兩年租金直接用于抵扣房款（實(shí)際簽訂購房合同價(jià)款為84萬元），從第3年起，由商管公司向購房人每年支付8萬元租金（年回報(bào)8%），商管公司再以8萬元/年對外轉(zhuǎn)租。根據(jù)本案例作售后返租的稅收分析及稅務(wù)處理。稅法對售后返租的規(guī)定稅法規(guī)定：對售后返租應(yīng)分解為以下幾個(gè)納稅環(huán)節(jié)：納稅環(huán)節(jié)1、房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房人銷售房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)，計(jì)稅基礎(chǔ)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房人收取的現(xiàn)金及經(jīng)濟(jì)利益（上述舉例中的計(jì)稅基礎(chǔ)為合同價(jià)款84萬元+2年租金抵房款16萬元=100萬元，要想規(guī)避租金抵房款，在房地產(chǎn)銷售合同中只能約定為打折，而不是返租）。房地產(chǎn)銷售稅金測算表項(xiàng)目計(jì)算公式參數(shù)1參數(shù)2參數(shù)3稅負(fù)率備注收入150.0020,000.001,000,000.00100.00%50平方*20000元/平方開發(fā)成本250.003,500.00175,000.0017.50%50平方*3500元/平方增值稅31,000,000.005.00%50,000.005.00%城建稅450,000.007.00%3,500.000.35%教育費(fèi)附加550,000.003.00%1,500.000.15%地方教育費(fèi)附加650,000.002.00%1,000.000.10%價(jià)格調(diào)節(jié)基金71,000,000.000.10%1,000.000.10%城建稅金及附加合計(jì)8=4+5+6+77,000.000.70%扣除項(xiàng)目9=1-2*1.3-8234,500.0023.45%增值額10=1-9765,500.0076.55%增值率11=10/9326.44%0.00%方案3：在租賃環(huán)節(jié)，將納稅環(huán)節(jié)2和納稅環(huán)節(jié)3直接進(jìn)行合并，由商管公司直接按對外收取的租金納稅，抹去納稅環(huán)節(jié)2，這樣少繳租金收入5.7%的稅金和還有購房人代繳的個(gè)人所得稅（租金收入的13.94%），有可能被稅務(wù)機(jī)關(guān)補(bǔ)稅。但支付給購房人的租金無法從帳上支付，只有從帳