房地產(chǎn)項(xiàng)目私募融資操作實(shí)務(wù)研究房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資渠道和方式多種多樣，作為房地產(chǎn)企業(yè)，必須根據(jù)市場的環(huán)境要素、自身的特點(diǎn)和需求以及市場規(guī)則擬定符合企業(yè)和開發(fā)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略的融資事務(wù)安排。一種普遍的觀點(diǎn)認(rèn)為：私募融資(PrivatePlacement)，是相對于股票公募(PublicOffering)的公開發(fā)行而言，即指通過非正規(guī)金融市場的手段定向引入具有戰(zhàn)略價(jià)值的股權(quán)投資人，引入風(fēng)險(xiǎn)投資者和策略投資者。本文延引“私募融資”的概念恰恰想修正這一“理論”定義，試圖在我國實(shí)際的融資需求和真實(shí)的融資交易中間找到符合國情的一種含義，更多地要表明在中國的融資環(huán)境和需求中，它主要的就是指向民間融資的范疇而非由西方資本市場和理論推導(dǎo)出的金融產(chǎn)品和投融資服務(wù)形式，同時(shí)基本表現(xiàn)形式為財(cái)務(wù)融資和股權(quán)融資這兩種權(quán)益融資模式。由于宏觀政策調(diào)控的后作用力，直接的后果就是房地產(chǎn)行業(yè)銷售增速普遍下滑，其導(dǎo)致的最為普遍的現(xiàn)象就是開發(fā)企業(yè)的資金來源大大減少，即，樓市定金、銷售預(yù)收款、個(gè)人住房貸款等三個(gè)主要資金來源渠道的流量大幅度下降。同時(shí)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)企業(yè)貸款并沒有政策和趨勢證明已經(jīng)得到緩解。這種局面對房地產(chǎn)行業(yè)帶來的后果就是，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營周期延長，資金周轉(zhuǎn)延緩甚至停滯，資金內(nèi)部收益率(IRR)大大降低;工程建設(shè)進(jìn)度緩慢，銷售量徘徊不前，價(jià)格維持在現(xiàn)有水平，價(jià)格策略難以奏效，新開樓盤定價(jià)猶疑不定;房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成本上升，融資投入加大，融資效果不明顯，融資成本提高。在我國房地產(chǎn)行業(yè)的后新政時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)投資資金的來源不僅關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和項(xiàng)目進(jìn)程，也直接關(guān)系到訪地產(chǎn)市場本身的前景和新政施行成效。而作為一個(gè)高速發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，以及房地產(chǎn)行業(yè)自身的特性，在今后一段很長時(shí)間里，融資需求會(huì)非?；钴S并且將會(huì)成為房地產(chǎn)企業(yè)投資和運(yùn)營基礎(chǔ)性的前提。就國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的融資行為來說，主要表現(xiàn)為如下的幾種或多種方式或特征。一、股權(quán)融資，包括兩種形式1、一類是投資性的股權(quán)融資——注冊資本和固有資本通常指房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立或項(xiàng)目立項(xiàng)啟動(dòng)時(shí)，特定股東投入的資金類型，包括國有劃撥資金、企業(yè)自有資金、股本金等;根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定該部分自有資金的比例不得少于房地產(chǎn)項(xiàng)投資總額的35%，同時(shí)也是金融機(jī)構(gòu)審查、發(fā)放房地產(chǎn)信貸資金的基本要件。該部分資金的準(zhǔn)確和及時(shí)、全部到位對于后期項(xiàng)目建設(shè)過程中的融資時(shí)，針對企業(yè)的實(shí)力和信譽(yù)以及項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，將會(huì)形成非常有利的條件和評估結(jié)論。可以相信，隨著《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》和《企業(yè)短期債券融資管理辦法》的正式實(shí)施，房地產(chǎn)信托和企業(yè)短期債券將成為大型房地產(chǎn)企業(yè)在正規(guī)金融市場融資的主要選擇。隨著金融政策的趨緊和房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)加大，信托正成為許多房地產(chǎn)企業(yè)融資的首選，主要原因就在于信托融資的條件較為寬松，資金成本較低。但是，2005年下半年開始，房地產(chǎn)信托的銷售也出現(xiàn)緩慢的跡象，同時(shí)性對于2003年、2004年的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品4%左右的預(yù)期收益率，今年已經(jīng)增至6%，有的甚至開出12%的高預(yù)期收益。四、海外基金目前國內(nèi)并不存在相關(guān)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金，基本上，媒體提及的基金都是海外房地產(chǎn)基金(如摩根、高盛、美林、嘉德、吉寶、荷蘭房地產(chǎn)等)或國內(nèi)企業(yè)在境外設(shè)立的基金(如首創(chuàng)的ING)。實(shí)際上，海外基金并不是以金融投資產(chǎn)品的方式而是以直接投資，合資或獨(dú)資組建企業(yè)的方式進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場，主要是由于我國仍然實(shí)施資本項(xiàng)下的外匯管制體系。2005年1月，國家外匯管理局下發(fā)《國家外匯管理局關(guān)于境內(nèi)居民個(gè)人境外投資登記及外資并購?fù)鈪R登記有關(guān)問題的通知》，對境內(nèi)居民個(gè)人境外投資登記及外資并購?fù)鈪R登記進(jìn)行了規(guī)范。此舉一是防范境內(nèi)機(jī)構(gòu)向海外非法轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，二是防止投機(jī)性的短期資本非法流入。但對于海外基金進(jìn)入房地產(chǎn)，通知并不會(huì)象對其他海外投資基金一樣迅速產(chǎn)生遏制作用。海外基金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)基本上集中在上海、北京兩地，基本集中在兩地的那幾家大型房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目，同時(shí)這些基金與這些開發(fā)企業(yè)在資本市場都有著密切的合作，如海外上市推薦、國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)不良資產(chǎn)主要是房地產(chǎn)的處置等，如摩根就是復(fù)地、富力香港上市的推薦人。國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)與國際資本對接中的困難和問題在于：首先國內(nèi)開發(fā)企業(yè)通常是依項(xiàng)目立項(xiàng)而生，以項(xiàng)目完工而止，無法向海外基金和投資者提供以年為單位的投資收益，并缺乏持有租賃經(jīng)營和長期現(xiàn)金流的物業(yè)。其次是土地儲(chǔ)備與開發(fā)規(guī)模的比例很難配合，土地政策制約國內(nèi)房地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和開發(fā)規(guī)模無法適應(yīng)投資方的資本流動(dòng)和快捷變現(xiàn)。第三是國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率過高，導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)變現(xiàn)和盈利能力的不確定性加強(qiáng)。第四是對這些企業(yè)的