【萬(wàn)科集美北站2012JP05項(xiàng)目】06地塊市場(chǎng)研究及產(chǎn)品發(fā)展建議廈門立丹行2012.11Part1：市場(chǎng)研究Part2：客戶分析Part3：產(chǎn)品建議Part4：營(yíng)銷定位目錄|Catalog1.廈門整體走勢(shì)分析2.競(jìng)品市場(chǎng)分析Part1|市場(chǎng)研究整體市場(chǎng)分析宏觀政策環(huán)境調(diào)控持續(xù)：樓市調(diào)控以“維穩(wěn)”為主，強(qiáng)調(diào)執(zhí)行既有的政策；廈門而言，依然嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策，短期內(nèi)難有改變貨幣寬松：在穩(wěn)增長(zhǎng)背景下中央加大政策預(yù)調(diào)微調(diào)力度，貨幣進(jìn)一步寬松依然可期住建部政策研究中心主任秦虹：樓市調(diào)控不會(huì)動(dòng)搖住建部政策研究中心主任秦虹9月9日在“中國(guó)百萬(wàn)銷售精英2012年會(huì)暨房地產(chǎn)投資趨勢(shì)論壇”上表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，還會(huì)持續(xù)相當(dāng)時(shí)間，住宅投資的屬性會(huì)進(jìn)一步弱化。溫家寶：房產(chǎn)調(diào)控見成效但不穩(wěn)定困難不小10月18日消息，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在中南海先后召開行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人、部分地方部門和企業(yè)負(fù)責(zé)人以及專家學(xué)者三場(chǎng)座談會(huì)中表示:三季度的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)應(yīng)該說(shuō)比較好。中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速基本趨于穩(wěn)定，并且繼續(xù)出現(xiàn)積極的變化。溫家寶還說(shuō)：房地產(chǎn)調(diào)控初見成效，但依然不穩(wěn)定，必須堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖。調(diào)控手段，從長(zhǎng)期講還需要逐步完善，更加注重市場(chǎng)和法制手段。央行開展3950億逆回購(gòu)等同于一次降準(zhǔn)10月30日，央行在公開市場(chǎng)操作中開展兩期共3950億元逆回購(gòu)操作，創(chuàng)史上單日新高。此次等同于一次降準(zhǔn)的逆回購(gòu)資金投放，預(yù)計(jì)能夠有效緩解月末前因多重不利因素沖擊導(dǎo)致的資金短缺現(xiàn)象。整體市場(chǎng)分析全市供銷對(duì)比“供不應(yīng)求”：今年隨著市場(chǎng)的快速回暖住宅市場(chǎng)再現(xiàn)供不應(yīng)求局面：廈門樓市經(jīng)歷了07年、08年供過(guò)于求，09年、10年供不應(yīng)求的局面，11年隨著市場(chǎng)放量的加大及宏觀調(diào)控的深入，市場(chǎng)再現(xiàn)供過(guò)于求，今年來(lái)在政策利好及上半年開發(fā)商“以價(jià)換量”的帶動(dòng)下，市場(chǎng)快速回暖，需求旺盛，表現(xiàn)為供不應(yīng)求的局勢(shì)。2007-2011年廈門住宅年均供應(yīng)量為268萬(wàn)㎡，年均銷量為262萬(wàn)㎡，2012年1-10月供應(yīng)量為327萬(wàn)㎡，銷量為371萬(wàn)㎡。整體市場(chǎng)分析全市量?jī)r(jià)走勢(shì)2009年廈門住宅成交量高達(dá)410萬(wàn)㎡，全市成交均價(jià)8821元/㎡，2010年及2011年成交量均不足250萬(wàn)㎡，而價(jià)格卻以每年25%的速度遞增。2011年底開發(fā)商開始以價(jià)換量，再加上2012年初信貸政策定向?qū)捤?，整體流動(dòng)性加強(qiáng)的利好情況下，廈門成交量保持快速回升態(tài)勢(shì)，前10月成交量達(dá)371萬(wàn)㎡，價(jià)格波動(dòng)前行整體小幅回落，環(huán)比去年下降3%。價(jià)格先抑后揚(yáng)：今年內(nèi)銷量創(chuàng)同期歷史新高，價(jià)格進(jìn)入下半年轉(zhuǎn)而小幅回升：2010年至2011年廈門住宅價(jià)格進(jìn)入快速上漲階段，環(huán)比增長(zhǎng)速度高達(dá)25%，而隨著市場(chǎng)調(diào)控的深化，價(jià)格快速增長(zhǎng)勢(shì)頭得以遏制并有所回落，今年內(nèi)整體均價(jià)13270元/㎡，環(huán)比去年價(jià)格水平下跌3%。上半年“以價(jià)換量”，銷量隨著價(jià)格的下調(diào)迅速回升305萬(wàn)㎡，9543元104萬(wàn)㎡，9793元410萬(wàn)㎡，8821元243萬(wàn)㎡，10999元247萬(wàn)㎡，13715元371萬(wàn)㎡，13270元整體市場(chǎng)分析島內(nèi)外對(duì)比島內(nèi)外銷量3:7——島內(nèi)外住宅銷量占比呈現(xiàn)“剪刀”差，島外市場(chǎng)占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)地位，島內(nèi)可開發(fā)土地資源日益稀缺，島外市場(chǎng)主導(dǎo)格局將得以維持。島內(nèi)外價(jià)格2:1——島內(nèi)價(jià)格約為島外2倍整體市場(chǎng)分析集美區(qū)供銷對(duì)比集美區(qū)為全市供銷主力區(qū)域：11年集美市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展，需求強(qiáng)勁，近兩年供需占全市比例均在3成左右。07-10年集美區(qū)域年均供應(yīng)34萬(wàn)㎡，銷售40萬(wàn)㎡，11年隨著眾多新項(xiàng)目的入市，供應(yīng)達(dá)歷史高位為136萬(wàn)㎡，去化72萬(wàn)㎡，12年（1-10）月供應(yīng)106萬(wàn)㎡，銷售135萬(wàn)㎡，市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。近兩年區(qū)域供需占比均達(dá)3成左右，為全市最火熱的區(qū)域。整體市場(chǎng)分析集美區(qū)價(jià)格走勢(shì)集美區(qū)價(jià)格進(jìn)入上升通道：與全市形勢(shì)一致，集美區(qū)域房?jī)r(jià)在10年進(jìn)入快速上漲，今年整體均價(jià)則略有下調(diào)。07-09年集美區(qū)域均價(jià)在6000-7000元，10年價(jià)格快速上竄，進(jìn)入8000時(shí)代，11年直達(dá)萬(wàn)元以上，今年價(jià)格結(jié)束快速上漲的勢(shì)頭，隨著開發(fā)商“以價(jià)換量”，價(jià)格整體小幅下跌2%，為10357元。整體市場(chǎng)分析集美區(qū)供銷產(chǎn)品結(jié)構(gòu)區(qū)域以首置首改需求為主，其中80-90,120-144㎡為區(qū)域主流供需產(chǎn)品：區(qū)域供需產(chǎn)品主要集中在80-144㎡，其中80-90,120-144㎡兩面積段占比遙遙領(lǐng)先，兩面積段供需量合計(jì)占比均在55%以上，供需兩旺。備注：數(shù)據(jù)截止10月31日整體市場(chǎng)分析存量分析全市住宅存量處低位水平，8個(gè)月即可去化完畢：全市在售存量約為278萬(wàn)㎡,存銷比約為8.2個(gè)月，供求基本平衡，其中集美區(qū)存量占比18%。截止10月份集美區(qū)在售存量約為51萬(wàn)㎡，占全市比例18%。備注：數(shù)據(jù)截止10月31日整體市場(chǎng)分析存量分析集美區(qū)住宅去化快存銷比低，未來(lái)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)仍然較大：基于高去化速度，集美區(qū)在售存量?jī)H需4.3個(gè)月即可去化完畢，市場(chǎng)潛力大。截止10月底，集美在售存量約51萬(wàn)㎡，按近一年月均近12萬(wàn)㎡的速度測(cè)算，僅需4,3個(gè)月即可去化完畢；存量產(chǎn)品中121-144㎡供應(yīng)量較大，市場(chǎng)存量最多占比23%，其次為101-110，111-120㎡產(chǎn)品，81-90㎡產(chǎn)品市場(chǎng)主流需求，存量?jī)H占8%。整體市場(chǎng)分析總結(jié)今年內(nèi)全市銷量再創(chuàng)新高，集美區(qū)域市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，市場(chǎng)占有率在3成左右，整體市場(chǎng)發(fā)展良好，開發(fā)潛力大

今年來(lái)隨著年初開發(fā)商“以價(jià)換量”，市場(chǎng)快速回暖，市場(chǎng)供需量均創(chuàng)歷史新高，2007-2011年廈門住宅年均供應(yīng)量為268萬(wàn)㎡，年均銷量為262萬(wàn)㎡，2012年1-10月供應(yīng)量為327萬(wàn)㎡，銷量為371萬(wàn)㎡，創(chuàng)新高；集美區(qū)域市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，為全市最火熱的區(qū)域，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)亦為激烈：11年隨著眾多新項(xiàng)目的入市，供應(yīng)達(dá)歷史高位為136萬(wàn)㎡，去化72萬(wàn)㎡，12年（1-10）月供應(yīng)106萬(wàn)㎡，銷售135萬(wàn)㎡，近兩年區(qū)域供需占比均達(dá)3成左右，整體市場(chǎng)火熱，競(jìng)爭(zhēng)壓力亦不容小覷；全市在售存量約為278萬(wàn)㎡,存銷比約為8.2個(gè)月，處于合理期間，其中集美區(qū)存量51萬(wàn)㎡，占比18%，區(qū)域存銷比僅為4.3個(gè)月，市場(chǎng)開發(fā)潛力大。競(jìng)品市場(chǎng)分析競(jìng)品界定基于區(qū)位的相近度、類似度以及距島內(nèi)交通等距離屬性來(lái)圈定項(xiàng)目競(jìng)品：核心競(jìng)品圈層：項(xiàng)目所在片區(qū)及集美區(qū)域目前市場(chǎng)熱度較高的環(huán)集美湖片區(qū)，杏林老城區(qū)等區(qū)域，與項(xiàng)目距離相近，定位偏向首置首改剛需項(xiàng)目與本案將構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)；二級(jí)競(jìng)品圈層：海滄馬鑾灣板塊、翔安南部新城、環(huán)東海域片區(qū)作為新興發(fā)展區(qū)域，在交通上同樣坐享大型交通設(shè)施，與本案距離島內(nèi)距離相近，區(qū)域分流島內(nèi)較大部分剛需客群，與本案將構(gòu)成間接競(jìng)爭(zhēng)；海滄馬鑾灣新城翔安南部新城核心競(jìng)爭(zhēng)圈層環(huán)東海域片區(qū)核心競(jìng)爭(zhēng)圈層（同區(qū)域）北站片區(qū)杏北新城杏林老城區(qū)環(huán)集美湖片區(qū)二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)圈層（交通等距）環(huán)東海域海滄馬鑾灣新城翔安南部新城禹洲中央海岸住宅蓮花新城華潤(rùn)橡樹灣聚鎮(zhèn)水晶湖郡中航城C區(qū)住宅蓮花國(guó)際夏商大學(xué)康城中駿四季陽(yáng)光本案龍湖嘉嶼城夏商新紀(jì)元翔鷺香悅四季IOI2012JP01中交2012JP03水晶湖郡占地：365391建面：774630容積率：2.1樓面價(jià)：1948成交時(shí)間：2009.6住宅蓮花新城占地：182151建面：466060容積率：2.6樓面價(jià)：3433成交時(shí)間：2009.12住宅蓮花國(guó)際占地：69342建面：167900容積率：2.4樓面價(jià)：2071成交時(shí)間：2010.6中航城C地塊占地：153560建面：354950容積率：2.3樓面價(jià)：3012成交時(shí)間：2010.9華潤(rùn)橡樹灣占地：94623建面：310813容積率：3.25樓面價(jià)：6288成交時(shí)間：2007.8禹洲中央海岸占地：123240建面：535000容積率：4.3樓面價(jià)：4561成交時(shí)間：2009.12聚鎮(zhèn)占地：86822建面：242370容積率：2.8樓面價(jià)：3722成交時(shí)間：2007.12夏商大學(xué)康城占地：203719建面：509298容積率：2.5樓面價(jià)：829成交時(shí)間：2005.9夏商新紀(jì)元占地：58552建面：178220容積率：3.0樓面價(jià)：5667成交時(shí)間：2007.9中駿四季陽(yáng)光占地：43418建面：110540容積率：2.5樓面價(jià)：2877成交時(shí)間：2011.7翔鷺香悅四季占地：42238建面：129960容積率：3.1樓面價(jià)：4378成交時(shí)間：2007.8龍湖·嘉嶼城占地：270185建面：529730容積率：2.0樓面價(jià)：3279成交時(shí)間：2012.6IOI2012JP01占地：176232建面：368400容積率：2.1樓面價(jià)：3287成交時(shí)間：2012.9萬(wàn)科2012JP05占地：137934建面：710000容積率：5.1樓面價(jià)：2138成交時(shí)間：2012.10中交2012JP03占地：134967建面：402160容積率：3.0樓面價(jià)：3292成交時(shí)間：2012.10聯(lián)發(fā)杏林灣1號(hào)占地：103730建面：373200容積率：3.6樓面價(jià)：4561成交時(shí)間：2009.12中海寰宇天下占地：92404建面：161430容積率：1.7樓面價(jià)：6195成交時(shí)間：2011.7區(qū)域規(guī)劃利好，實(shí)力房企扎堆，中大規(guī)模，樓面價(jià)2000-6000元/㎡作為島內(nèi)外一體化建設(shè)的“打頭炮”，集美擁有“廈門新城市中心”的美譽(yù)，集美新城沿著杏林灣布局，按照“四高”標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造，被看做是未來(lái)集美城市發(fā)展格局中的重要地標(biāo)。廈門大橋、集美大橋和杏林大橋，BRT快速公交系統(tǒng)貫通島內(nèi)外，加上即將開建的地鐵一號(hào)線，區(qū)域交通暢通無(wú)阻。區(qū)域目前聚集住宅、聯(lián)發(fā)、萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、國(guó)貿(mào)、夏商、華潤(rùn)、杏林建設(shè)、泉舜、保利、招商、中交等十多家實(shí)力房企。整體市場(chǎng)分析核心競(jìng)品圈層杏林老城區(qū)環(huán)集美湖片區(qū)杏北新城北站片區(qū)區(qū)域內(nèi)多為中大規(guī)模社區(qū)，產(chǎn)品以高層為主，部分洋房、別墅區(qū)域在售項(xiàng)目多，產(chǎn)品類型為高層、部分洋房及別墅產(chǎn)品，項(xiàng)目以中大規(guī)模為主，利于小區(qū)規(guī)劃。整體市場(chǎng)分析核心競(jìng)品圈層板塊項(xiàng)目名稱類型占地（萬(wàn)㎡）總建（萬(wàn)㎡）首次開盤時(shí)間主力產(chǎn)品2012年銷售均價(jià)近兩個(gè)月均價(jià)推量套數(shù)/銷售率環(huán)集美湖區(qū)域住宅水晶湖郡高層、別墅37772011.9.1196-144㎡三房四房高層11500126001465/97%住宅蓮花新城高層18472011.1189㎡兩房、105-120㎡三房1080011800752/94%中航城C地塊高層、洋房15352011.9.2464-102㎡兩房三房；89-128㎡三房平層10500（精裝）、復(fù)式12500（精裝）、洋房10500（毛坯）平層12000（精裝）、復(fù)式13000（精裝）、洋房12000（毛坯）2047/99%華潤(rùn)橡樹灣高層、洋房9312011.1.2984-89㎡兩房10000（部分精裝）11000545/94%杏林老城區(qū)中海寰宇天下高層、別墅9162012..480-100,110-13711450(（精裝）13200807/90%禹洲中央海岸高層12542011.12.1690-110㎡的兩房130-137㎡的三房9000110001254/86%聯(lián)發(fā)杏林灣一號(hào)高層、別墅10372011.4.2387㎡兩房、116㎡三房、135㎡三房10500118001897/83%杏北新城聚鎮(zhèn)高層9242012.5.1984-92㎡兩房、109-119㎡三房730078001036/70%夏商大學(xué)康城高層20512006.1087-92㎡二房、107-127㎡三房740077003517/97%集美北站中駿四季陽(yáng)光高層4112012.7.2174-82㎡兩房、90-116㎡三房9000（精裝）94001080/94%首置和改善型剛需產(chǎn)品是區(qū)域主銷：區(qū)域項(xiàng)目供應(yīng)集中在70-120㎡產(chǎn)品，供需兩旺，去化良好；其次為120-144㎡改善型產(chǎn)品70-90、90-120㎡的首置首改產(chǎn)品為區(qū)域主流供需產(chǎn)品，供應(yīng)兩旺，銷售率分別高達(dá)96%，88%，其次為120-144㎡再改型產(chǎn)品，去化率高達(dá)89%。整體市場(chǎng)分析核心競(jìng)品圈層在售競(jìng)品產(chǎn)品線供銷分析（統(tǒng)計(jì)時(shí)間截止：2012年10月31日）項(xiàng)目名稱50-7070-9090-120120-144144-180180-250＞250供應(yīng)銷售供應(yīng)銷售供應(yīng)銷售供應(yīng)銷售供應(yīng)銷售供應(yīng)銷售供應(yīng)銷售住宅水晶湖郡0018218245244061960045431491361816住宅蓮花新城0025024645043500322900200中航城C地塊529526708707536531274268000000華潤(rùn)橡樹灣004364323434341841310000中海寰宇天下00156156288283299261225028126禹洲中央海岸00008257204163522011400聯(lián)發(fā)杏林灣一號(hào)28225815064634237215347875128148聚鎮(zhèn)0052748650923000000000夏商大學(xué)康城00813811346335640623666600中駿四季陽(yáng)光0065162242939200000000合計(jì)5575484304414843323823300326562061862281826430去化率98%96%88%88%90%80%47%中航城C區(qū)73㎡2房2廳1衛(wèi)中駿四季陽(yáng)光89㎡3房2廳1衛(wèi)水晶湖郡115㎡

3房2廳2衛(wèi)緊湊的兩房、三房是區(qū)域的主流，多帶有飄窗，部分贈(zèng)送面積，或帶多個(gè)觀景陽(yáng)臺(tái)。整體市場(chǎng)分析核心競(jìng)品圈層環(huán)集美湖和杏林老城區(qū)項(xiàng)目，均價(jià)集中在9000-12000元/㎡；杏北新城片區(qū)項(xiàng)目均價(jià)集中在7000-7500元/㎡；項(xiàng)目所在北站片區(qū)，目前僅有四季陽(yáng)光一個(gè)項(xiàng)目，均價(jià)8600-9500元/㎡整體市場(chǎng)分析核心競(jìng)品圈層片區(qū)項(xiàng)目均價(jià)近兩個(gè)月均價(jià)主力面積主力總價(jià)段（萬(wàn)元）環(huán)集美湖區(qū)域水晶湖郡高層115001260096-144㎡110-170蓮花新城108001180089㎡、105-120㎡95-130中航城C地塊平層10500（精裝）、復(fù)式12500（精裝）、洋房10500（毛坯）平層12000（精裝）、復(fù)式13000（精裝）、洋房12000（毛坯）64-128㎡70-150華潤(rùn)橡樹灣10000（部分精裝）1100084-89㎡90-100杏林老城區(qū)中海寰宇天下11450（精裝）1320080-100,110-13790-115,125-150禹洲中央海岸90001100090-110㎡130-137㎡80-125聯(lián)發(fā)杏林灣一號(hào)105001180087㎡、116㎡、135㎡90-140杏北新城聚鎮(zhèn)7300780084-92㎡、109-119㎡60-90夏商大學(xué)康城7400770087-92㎡、107-127㎡60-95北站區(qū)域中駿四季陽(yáng)光9000（精裝）940074-82㎡、90-116㎡65-105環(huán)集美湖一帶和杏林老城區(qū)，因交通連接島內(nèi)的便利性和區(qū)域占據(jù)一定的自然景觀資源，區(qū)域客戶占據(jù)一定的比例，同時(shí)這些片區(qū)的島內(nèi)客戶偏多，以企事業(yè)單位工作人員為主，其次是本地泛公務(wù)員。區(qū)域規(guī)劃及區(qū)域自然資源優(yōu)勢(shì)明顯，島內(nèi)剛需客群及本地客群為主力客群整體市場(chǎng)分析核心競(jìng)品圈層片區(qū)項(xiàng)目名稱客戶來(lái)源客戶特征環(huán)集美湖區(qū)域住宅水晶湖郡島內(nèi)占40%，集美本地占40%，省內(nèi)其他占5%，省外占10%島內(nèi)和集美本地事業(yè)單位工作人員占多數(shù)，其次是個(gè)體戶占比12%，私營(yíng)企業(yè)主占比9%，多為改善性客戶住宅蓮花新城島內(nèi)、杏林集美占絕大部分

以集美區(qū)域、項(xiàng)目周邊文教區(qū)工作人員及島內(nèi)就業(yè)的工薪階層客戶為主

中航城C地塊集美、島內(nèi)客戶為主高層客戶主要以集美區(qū)域、項(xiàng)目周邊文教區(qū)工作人員及島內(nèi)就業(yè)的工薪階層客戶為主，洋房以企事業(yè)高層管理人員為主華潤(rùn)橡樹灣

周邊工業(yè)園職工為主，部分島內(nèi)工薪階層周邊工業(yè)園職工為主

，部分島內(nèi)工薪階層杏林老城區(qū)中海寰宇天下集美區(qū)域客戶為主，部分島內(nèi)客戶個(gè)體戶、企事業(yè)單位職工，文教區(qū)工作人員禹洲中央海岸島內(nèi)、杏林本地占70%，島外三區(qū)占15%，其他占15%

島內(nèi)企事業(yè)單位職工，銀行職員為主，多為改善性客戶

聯(lián)發(fā)杏林灣一號(hào)島內(nèi)客戶占40%，杏林本地占30%，島外三區(qū)占15%，其他占15%島內(nèi)企事業(yè)單位職工，銀行職員為主，多為改善性客戶杏北新城，產(chǎn)品消化以本地客戶為主，多為周邊工業(yè)園職工；而北站區(qū)域客戶則以島內(nèi)客戶為主，另隨著廈漳泉同城化的發(fā)展，北站地段交通優(yōu)勢(shì)，周邊地區(qū)投資客也逐步增多。區(qū)域規(guī)劃及交通優(yōu)勢(shì)明顯，島內(nèi)剛需客群為北站區(qū)域主力客群，杏北新城則以本地客群為主整體市場(chǎng)分析核心競(jìng)品圈層片區(qū)項(xiàng)目名稱客戶來(lái)源客戶特征杏北新城聚鎮(zhèn)外地在廈務(wù)工占55%、杏林、集美占30%，其他占15%。在集美區(qū)及項(xiàng)目周邊就業(yè)、生活的個(gè)體戶、工薪階層客戶為主，以外地客戶為主。夏商大學(xué)康城島內(nèi)占50%，杏林周邊30%，其他20%島內(nèi)年輕工薪階層，周邊企業(yè)員工、教師，泉漳私營(yíng)業(yè)主，多為剛需客戶北站區(qū)域中駿四季陽(yáng)光廈門島內(nèi)客戶60%（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)約30%）集美本地客戶20%20%為島外其它區(qū)和外地客戶（龍巖江西）島內(nèi)工薪階層、上班白領(lǐng)為主，集美區(qū)及項(xiàng)目周邊就業(yè)、生活的個(gè)體戶、工薪階層亦占部分，如北站工作人員和周邊拆遷戶等，多為首次置業(yè)或投資客戶本案強(qiáng)化價(jià)格、品牌、交通樞紐站綜合體的優(yōu)勢(shì)，弱化區(qū)位、配套，以萬(wàn)科品牌為依托，強(qiáng)調(diào)片區(qū)未來(lái)規(guī)劃，總價(jià)控制的高性價(jià)比產(chǎn)品入市，搶占市場(chǎng)本案VS集美區(qū)域項(xiàng)目整體市場(chǎng)分析核心競(jìng)品圈層

本案優(yōu)勢(shì)本案劣勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)策略住宅水晶湖郡品牌、價(jià)格、片區(qū)未來(lái)規(guī)劃發(fā)展、綜合體配套區(qū)位偏遠(yuǎn)、配套設(shè)施不完善、無(wú)景觀資源弱化配套、地段不足、以萬(wàn)科品牌為依托，強(qiáng)調(diào)片區(qū)未來(lái)規(guī)劃，總價(jià)控制的高性價(jià)比產(chǎn)品入市，搶占市場(chǎng)住宅蓮花新城品牌、價(jià)格、片區(qū)未來(lái)規(guī)劃發(fā)展、綜合體配套區(qū)位偏遠(yuǎn)、配套設(shè)施不完善、離集美新區(qū)政府較遠(yuǎn)中航城C地塊價(jià)格、片區(qū)未來(lái)規(guī)劃發(fā)展、綜合體配套區(qū)位偏遠(yuǎn)、配套設(shè)施不完善華潤(rùn)橡樹灣價(jià)格、片區(qū)未來(lái)規(guī)劃發(fā)展、綜合體配套區(qū)位偏遠(yuǎn)中海寰宇天下價(jià)格、片區(qū)未來(lái)規(guī)劃發(fā)展、綜合體配套區(qū)位偏遠(yuǎn)、配套設(shè)施不完善、無(wú)景觀資源、生活氛圍薄弱禹洲中央海岸品牌、價(jià)格、綜合體配套區(qū)位偏遠(yuǎn)、配套設(shè)施不完善、無(wú)景觀資源、生活氛圍薄弱聯(lián)發(fā)杏林灣一號(hào)品牌、價(jià)格、、綜合體配套區(qū)位偏遠(yuǎn)、配套設(shè)施不完善、無(wú)景觀資源、生活氛圍薄弱聚鎮(zhèn)品牌、片區(qū)未來(lái)規(guī)劃發(fā)展、綜合體配套區(qū)位偏遠(yuǎn)夏商大學(xué)康城品牌、片區(qū)未來(lái)規(guī)劃發(fā)展、綜合體配套區(qū)位偏遠(yuǎn)、配套設(shè)施不完善、生活氛圍薄弱中駿四季陽(yáng)光品牌、綜合體配套未來(lái)噪音污染較大整體市場(chǎng)分析二級(jí)競(jìng)品圈層——環(huán)東海域片區(qū)“中國(guó)邁阿密”——環(huán)東海域，規(guī)劃前景好，區(qū)域項(xiàng)目較少，中小規(guī)模為主，樓面價(jià)2900-4500元/㎡環(huán)東海域鎖定世界第九大灣區(qū)，占位未來(lái)十年海西核心增長(zhǎng)極，海西綜合服務(wù)創(chuàng)新中心，大廈門城市的另一極。經(jīng)濟(jì)屬性上，她是海西核心增長(zhǎng)極，高端服務(wù)業(yè)中心；從城市屬性上，她是大廈門新中心，城市雙核之一；環(huán)東海域片區(qū)匯聚眾多名企，目前招商、保利、國(guó)貿(mào)等知名開發(fā)商均已進(jìn)駐，普遍均為中小規(guī)模項(xiàng)目，未來(lái)恒億尚品灣項(xiàng)目將推出，由于地理交通優(yōu)勢(shì)明顯，整個(gè)價(jià)格相對(duì)較高。國(guó)貿(mào)金沙灣恒億尚品灣海上五月花招商海德公園招商海德公園占地：91244建面：225200容積率：2.5成交樓面價(jià)：4552成交時(shí)間：2010-9海上五月花占地：143976建面：339490容積率：2.4成交樓面價(jià)：2982成交時(shí)間：2010-10恒億尚品灣占地：90675建面：187870容積率：2.07成交樓面價(jià)：3155成交時(shí)間：2010-11國(guó)貿(mào)金沙灣占地：43338建面：82090容積率：1.9成交樓面價(jià)：2936成交時(shí)間：2010-11競(jìng)品市場(chǎng)分析二級(jí)競(jìng)品圈層——環(huán)東海域片區(qū)項(xiàng)目名稱類型占地總建首次開盤時(shí)間主力產(chǎn)品2012年銷售均價(jià)近兩個(gè)月均價(jià)推量套數(shù)/銷售率海上五月花高層、別墅14.433.92011-681-97、110-1159800108001592/95%招商海德公園高層、別墅9.122.52011-10100、120、1401050011300920/57%國(guó)貿(mào)金沙灣高層4.38.2未開盤90-145——-——-——恒億尚品灣高層、洋房9.118.8未開盤83-86、110-130、146-164————-——未來(lái)10年重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，目前在售項(xiàng)目不多，以高層+別墅為主，少量花園洋房產(chǎn)品區(qū)域在售項(xiàng)目不多，產(chǎn)品類型為高層、部分洋房及別墅產(chǎn)品，項(xiàng)目以中小規(guī)模為主，利于小區(qū)規(guī)劃。競(jìng)品市場(chǎng)分析二級(jí)競(jìng)品圈層——環(huán)東海域片區(qū)在售競(jìng)品產(chǎn)品線供銷分析（統(tǒng)計(jì)時(shí)間截止：2012年10月31日）項(xiàng)目名稱≤5050-7070-9090-120120-144144-180180-250＞250供應(yīng)銷售供應(yīng)銷售供應(yīng)銷售供應(yīng)銷售供應(yīng)銷售供應(yīng)銷售供應(yīng)銷售供應(yīng)銷售海上五月花626212412449249276674922151081166000招商海德公園3362024382676241841500合計(jì)6262124124492492110295146028272492007500去化率100%100%100%86%61%68%38%0%區(qū)域項(xiàng)目供應(yīng)集中在70-90㎡、90-120㎡產(chǎn)品，少量小戶型產(chǎn)品由于總價(jià)較低也受到青睞70-90㎡、90-120㎡首置首改產(chǎn)品為區(qū)域主流供需產(chǎn)品，供銷兩旺，銷售率高達(dá)100%、86%，70-90㎡產(chǎn)品主要由海上五月花供應(yīng)，受個(gè)盤影響整體去化率亦較高，別墅產(chǎn)品去化較慢，其余產(chǎn)品線去化也較為可觀，片區(qū)整體去化良好。競(jìng)品市場(chǎng)分析二級(jí)競(jìng)品圈層——環(huán)東海域片區(qū)招商海德公園140㎡三房二廳海上五月花80㎡二房二廳海上五月花115㎡三房二廳區(qū)域內(nèi)以實(shí)用兩房、三房為主，多數(shù)客廳、主臥朝南，帶有飄窗和觀景陽(yáng)臺(tái)，突出海景資源優(yōu)勢(shì)。競(jìng)品市場(chǎng)分析二級(jí)競(jìng)品圈層——環(huán)東海域片區(qū)項(xiàng)目名稱2012年銷售均價(jià)主力面積主力總價(jià)段招商海德公園10500100、120、140105-147萬(wàn)元海上五月花980081-92、104-11579-90萬(wàn)元、100-113萬(wàn)元主要競(jìng)品項(xiàng)目定位仍以首置首改，均價(jià)集中在9800-10500；首置總價(jià)段集中在60-90萬(wàn)，首改總價(jià)段集中在100-150萬(wàn)；環(huán)東海域片區(qū)價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)。海上五月花推出的海貝系列產(chǎn)品，性價(jià)比較高，為了達(dá)到快速去化，價(jià)格下調(diào)，均價(jià)約為9200元/㎡，項(xiàng)目高層的整體均價(jià)在9800元/㎡左右；招商海德公園定位高端，價(jià)格較為平穩(wěn)，均價(jià)在10500元/㎡左右。（注：圖表價(jià)格走勢(shì)當(dāng)月均價(jià)包含高層、別墅價(jià)格）區(qū)位景觀和交通優(yōu)勢(shì)明顯，有島外環(huán)島路之稱，項(xiàng)目?jī)r(jià)格較高，集中在9800-10500元/㎡競(jìng)品市場(chǎng)分析二級(jí)競(jìng)品圈層——環(huán)東海域片區(qū)項(xiàng)目名稱客戶情況客戶特征招商海德公園島內(nèi)占35%，集美本地25%，省內(nèi)其他25%，省外10%島內(nèi)銀行白領(lǐng)，集美本地公務(wù)員，泉州、寧德、漳州等私營(yíng)業(yè)主，多為改善性客戶海上五月花島內(nèi)、集美本地客戶為主，部分省內(nèi)客戶工薪階層、個(gè)體戶環(huán)東海域片區(qū)由于交通便利，隨著BRT通車，加上嘉庚體育館商圈的逐漸完善以及片區(qū)的良好規(guī)劃，該片區(qū)得到了許多島內(nèi)客戶的認(rèn)可，分流了島內(nèi)的剛需客戶?？蛻糁饕詬u內(nèi)銀行白領(lǐng)，工薪階層，集美本地公務(wù)員為主。由于該片區(qū)未來(lái)將打造成中國(guó)邁阿密，因此吸引了不少省內(nèi)投資度假客。區(qū)域交通及景觀優(yōu)勢(shì)明顯，高性價(jià)比、低總價(jià)中小戶型項(xiàng)目吸引著島內(nèi)及本地剛需客群到環(huán)東海域片區(qū)置業(yè)。競(jìng)品市場(chǎng)分析二級(jí)競(jìng)品圈層——環(huán)東海域片區(qū)本案強(qiáng)化精裝修、品牌優(yōu)勢(shì)、地鐵起始站及綜合體配套完善等優(yōu)勢(shì)，以萬(wàn)科品牌為依托，總價(jià)控制的高性價(jià)比產(chǎn)品入市，搶占市場(chǎng)本案VS環(huán)東海域片區(qū)項(xiàng)目本案優(yōu)勢(shì)本案劣勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)策略招商海德公園交通優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)、區(qū)域配套發(fā)展優(yōu)勢(shì)、精裝修本案為綜合體項(xiàng)目，居住較為嘈雜、景觀資源較差強(qiáng)化精裝修，北站區(qū)位優(yōu)勢(shì)，以萬(wàn)科品牌為依托，總價(jià)控制的高性價(jià)比產(chǎn)品入市，搶占市場(chǎng)海上五月花交通通達(dá)性高、品牌優(yōu)勢(shì)、精裝修、區(qū)域配套發(fā)展優(yōu)勢(shì)本案為綜合體項(xiàng)目，居住較為嘈雜，景觀資源較差競(jìng)品市場(chǎng)分析二級(jí)競(jìng)品圈層——馬鑾灣新城海滄馬鑾灣新城——規(guī)劃前景優(yōu)越，中大規(guī)模，樓面價(jià)2900-5000元/㎡海投H2007G02地塊海投過(guò)云溪海滄萬(wàn)科城禹洲·高爾夫海投H2007G02地塊占地：47055建面：144000容積率：3.1成交樓面價(jià)：5000成交時(shí)間：2007-8-8海投過(guò)云溪占地：20087建面：11萬(wàn)容積率：2.96成交樓面價(jià)：2988成交時(shí)間：2008-6-8海滄萬(wàn)科城占地：18.9萬(wàn)建面：51萬(wàn)容積率：2.7成交樓面價(jià)：2921成交時(shí)間：2011-9-30禹洲高爾夫占地：55986

建面：

132314容積率：2.9隨著海滄南部新城發(fā)展趨于飽和，海滄尋求新的“發(fā)展極”正慢慢轉(zhuǎn)至北部的東孚；而馬鑾灣片區(qū)作為廈漳同城化的地理中心區(qū)和規(guī)劃中的廈門市城市副中心，其未來(lái)新城的交通路網(wǎng)等配套及灣區(qū)水系治理，將提升區(qū)域整體價(jià)值并輻射周邊城市。目前萬(wàn)科、禹洲、海投等知名開發(fā)商均已進(jìn)駐，普遍均為中大規(guī)模項(xiàng)目，海滄萬(wàn)科城由于地理區(qū)位和產(chǎn)品力等明顯的優(yōu)勢(shì)，整體去化情況較高。競(jìng)品市場(chǎng)分析二級(jí)競(jìng)品圈層——馬鑾灣新城區(qū)域具有馬鑾灣景觀資源，目前交通相對(duì)不便，在售項(xiàng)目較少，以高層為主，部分花園洋房、別墅產(chǎn)品區(qū)域在售項(xiàng)目較少，產(chǎn)品類型為高層、部分洋房及別墅產(chǎn)品，項(xiàng)目以中大規(guī)模為主，利于小區(qū)規(guī)劃。項(xiàng)目名稱類型占地總建首次開盤時(shí)間主力產(chǎn)品均價(jià)近兩個(gè)月均價(jià)推量套數(shù)/銷售率海投過(guò)云溪高層36821811002012-9-3083-89㎡2房；105-129㎡3房8100（含1000精裝修）810047/25%海滄萬(wàn)科城高層、小高層、別墅1890005100002012-6-2475-128㎡2-4房9500（含1000精裝修）96501232/94%禹洲·高爾夫高層、別墅559861323142011-9-26高層：85-115㎡2-3房；別墅280-410㎡8800（毛坯）10000428/78%注：數(shù)據(jù)截止到2012.10.31競(jìng)品市場(chǎng)分析二級(jí)競(jìng)品圈層——馬鑾灣新城70-90㎡緊湊兩房、三房是區(qū)域供銷主流70-90㎡首置產(chǎn)品為區(qū)域主流供需產(chǎn)品，供應(yīng)兩旺，銷售率高達(dá)93%，90-120㎡產(chǎn)品主要為禹洲高爾夫、萬(wàn)科城改善型戶型，受區(qū)域改善需求影響整體去化率亦較高，120-144㎡產(chǎn)品主要以海滄萬(wàn)科城較為熱銷，去化66%，其余產(chǎn)品線去化表現(xiàn)相異不大，在3-5成；此外，大于250㎡產(chǎn)品為禹洲高爾夫的別墅，受區(qū)域需求影響去化較低。在售競(jìng)品產(chǎn)品線供銷分析（統(tǒng)計(jì)時(shí)間截止：2012年10月31日）項(xiàng)目名稱≤5050-7070-9090-120120-144144-180180-250＞250供應(yīng)銷售供應(yīng)銷售供應(yīng)銷售供應(yīng)銷售供應(yīng)銷售供應(yīng)銷售供應(yīng)銷售供應(yīng)銷售海滄萬(wàn)科城00009729591571361571272199100海投過(guò)云溪000086317016350000000禹洲高爾夫00001831681801500065127473合計(jì)0000124111584073021921272714218473去化率0%0%93%74%66%52%38%6%競(jìng)品市場(chǎng)分析二級(jí)競(jìng)品圈層——馬鑾灣新城海滄萬(wàn)科城75㎡兩房二廳區(qū)域在售項(xiàng)目多以緊湊兩房、三房精裝產(chǎn)品為主禹洲高爾夫86㎡兩房?jī)蓮d海投過(guò)云溪83-87㎡兩房競(jìng)品市場(chǎng)分析二級(jí)競(jìng)品圈層——馬鑾灣新城主要競(jìng)品項(xiàng)目定位仍以首置首改為主，均價(jià)集中在8000-9500；首置總價(jià)段集中在60-80萬(wàn)，首改總價(jià)段集中在100-120萬(wàn)；海滄馬鑾灣新城片區(qū)受樓市調(diào)控影響較小，各盤在定價(jià)上只做了微調(diào)，如禹洲高爾夫的均價(jià)維持在8800左右（2012-9因別墅成交，價(jià)格走勢(shì)達(dá)12000左右），海投過(guò)云溪為10月首開，價(jià)格8100左右，但通過(guò)精裝修提升項(xiàng)目品質(zhì)，而海滄萬(wàn)科城則通過(guò)自身品牌實(shí)力和產(chǎn)品力優(yōu)勢(shì)，以9500左右的均價(jià)帶動(dòng)著去化。海滄區(qū)為島外發(fā)展最成熟區(qū)域，馬鑾灣新城規(guī)劃優(yōu)勢(shì)明顯，目前項(xiàng)目?jī)r(jià)格適中，集中在8000-9500元/㎡。項(xiàng)目名稱2012年銷售均價(jià)主力面積主力總價(jià)段海滄萬(wàn)科城9500（含1000精裝修）83-89㎡、105-129㎡75-89、125-128海投過(guò)云溪8100（含1000精裝修）75-128㎡83-89、105-115禹洲高爾夫高層：8800（毛坯）高層：85-115㎡80-100競(jìng)品市場(chǎng)分析二級(jí)競(jìng)品圈層——馬鑾灣新城本地客戶為區(qū)域項(xiàng)目的一大客群，同時(shí)第二西通道的規(guī)劃利好，使得海滄馬鑾灣的未來(lái)發(fā)展價(jià)值得以提升，加上新城規(guī)劃建設(shè)的美好前景，海滄馬鑾灣新城片區(qū)得到了許多島內(nèi)客戶的認(rèn)可，分流了島內(nèi)較多的剛需客戶，廈漳泉同城化的進(jìn)一步實(shí)施，周邊城市客戶逐步增多本地和島內(nèi)剛需客群為海滄馬鑾灣新城的主力客群項(xiàng)目名稱客戶情況客戶特征海滄萬(wàn)科城以海滄區(qū)域客戶、島內(nèi)客戶為主，島內(nèi)以物流園、濱北、東渡為主，異地以漳州、龍巖、三明為主海滄區(qū)域剛需客群、象嶼碼頭物流園職工和高管，濱北、東渡剛需客戶為主、部分文教職員海投過(guò)云溪以海滄區(qū)域客戶為主，少量漳州區(qū)域客戶以新陽(yáng)工業(yè)區(qū)職工、海滄工薪階層和個(gè)體經(jīng)商戶為主、部分文教職員禹洲高爾夫海滄區(qū)域客戶占主力，部分島內(nèi)客戶，少量其區(qū)域客戶，周邊城市以漳州、龍巖、三明為主以中高層領(lǐng)導(dǎo)、教師、公務(wù)員、個(gè)體戶，漳州、龍巖及當(dāng)?shù)厣馊藶橹鞲?jìng)品市場(chǎng)分析二級(jí)競(jìng)品圈層——馬鑾灣新城本案強(qiáng)化定價(jià)優(yōu)勢(shì)、品牌實(shí)力、政策利好，弱化區(qū)位、配套不足，以萬(wàn)科品牌為依托，總價(jià)控制的高性價(jià)比產(chǎn)品入市，搶占市場(chǎng)本案VS海滄馬鑾灣新城項(xiàng)目

本案優(yōu)勢(shì)本案劣勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)策略海滄萬(wàn)科城區(qū)域配套設(shè)施完善、交通資源相對(duì)較強(qiáng)景觀資源較差、區(qū)位偏遠(yuǎn)弱化區(qū)位遠(yuǎn)，區(qū)域成熟度與自然資源的不足，強(qiáng)化區(qū)域發(fā)展規(guī)劃前景，以萬(wàn)科品牌為依托，總價(jià)控制的高性價(jià)比產(chǎn)品入市，搶占市場(chǎng)海投過(guò)云溪配套設(shè)施完善、產(chǎn)品力、交通資源相對(duì)較強(qiáng)、區(qū)位認(rèn)發(fā)展前景較好綜合體物業(yè)混雜，居住舒適度較弱禹洲高爾夫品牌影響力、精裝修產(chǎn)品、配套設(shè)施完善、交通資源相對(duì)較強(qiáng)自然景觀資源較差、位置偏遠(yuǎn)、綜合體物業(yè)混雜，居住舒適度較弱競(jìng)品市場(chǎng)分析二級(jí)競(jìng)品圈層——翔安南部新城翔安南部新城——規(guī)劃利好，項(xiàng)目較密集，樓面價(jià)3000-5600元/㎡明發(fā)半島祥灣首開領(lǐng)翔國(guó)際寶嘉拉德芳斯特房美地雅登聯(lián)合博學(xué)園

翔安隧道通車以來(lái)，翔安的未來(lái)發(fā)展前景一直都被看好，加上新城規(guī)劃建設(shè)的美好前景，翔安南部新城匯聚眾多名企，目前明發(fā)、建發(fā)、首開、特房、寶嘉等知名開發(fā)商均已進(jìn)駐，普遍均為中大規(guī)模項(xiàng)目，未來(lái)陽(yáng)光城項(xiàng)目將推出，由于地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，整體價(jià)格較高。12年9月份在第四屆地交會(huì)上拍賣出的X2012P02地塊則再一次刷新了該區(qū)域的最高樓面價(jià)，達(dá)到了5600元/㎡，由福州泰禾房地產(chǎn)開放有限公司競(jìng)得。特房美地雅登占地：167349建面：430523容積率：2.6成交總價(jià)：49500萬(wàn)成交樓面價(jià)：1150成交時(shí)間：2006-9首開領(lǐng)翔國(guó)際占地：165270建面：339290容積率：2.05成交總價(jià)：110290萬(wàn)成交樓面價(jià)：3250成交時(shí)間：2009-12-8聯(lián)合博學(xué)園占地：66705建面：146751容積率：2.2成交總價(jià)：66000萬(wàn)成交樓面價(jià)：4497成交時(shí)間：2007-8寶嘉拉德芳斯占地：28168建面：64800容積率：2.3成交總價(jià)：33500萬(wàn)成交樓面價(jià)：5170成交時(shí)間：2010-4明發(fā)半島祥灣占地：104379.建面：237500容積率：2.3成交總價(jià)：81500萬(wàn)成交樓面價(jià)：3431成交時(shí)間：2010-3-3陽(yáng)光城地塊陽(yáng)光翡麗灣占地：113036建面：284700容積率：2.52成交總價(jià)：100400萬(wàn)成交樓面價(jià)：3527成交時(shí)間：2012-6-5福州泰禾X2012P02占地：20439建面：55000容積率：2.7成交總價(jià)：30800萬(wàn)成交樓面價(jià)：5600成交時(shí)間：2012-9X2012P02競(jìng)品市場(chǎng)分析二級(jí)競(jìng)品圈層——翔安南部新城項(xiàng)目名稱類型占地(萬(wàn)㎡）總建(萬(wàn)㎡）首次開盤時(shí)間主力產(chǎn)品均價(jià)近兩個(gè)月均價(jià)推量套數(shù)/銷售率特房美地雅登高層、花園洋房16.743.02007-828-31、86-887555（精裝毛坯價(jià)格相當(dāng)）72001763/78%明發(fā).半島祥灣高層10.424.82011-5-870-90、107-113917594001226/27%聯(lián)合·博學(xué)園高層6.714.72011-7-2380-90(面積贈(zèng)送率50%左右)992910200559/93%首開領(lǐng)翔國(guó)際高層16.634.02011-8-688-93、120-14280458300861/55%寶嘉·拉德芳斯高層、別墅2.86.52012-381、1159131（精裝）9300366/40%陽(yáng)光翡麗灣高層、別墅11.328.4——————————泰禾X2012P02——25.5——————————在售項(xiàng)目多，以高層為主，部分花園洋房、別墅產(chǎn)品區(qū)域在售項(xiàng)目多，產(chǎn)品類型為高層、部分洋房及別墅產(chǎn)品，項(xiàng)目以中大規(guī)模為主，利于小區(qū)規(guī)劃。競(jìng)品市場(chǎng)分析二級(jí)競(jìng)品圈層——翔安南部新城在售競(jìng)品產(chǎn)品線供銷分析（統(tǒng)計(jì)時(shí)間截止：2012年10月31日）項(xiàng)目名稱≤5050-7070-9090-120120-144144-180180-250＞250供應(yīng)銷售供應(yīng)銷售供應(yīng)銷售供應(yīng)銷售供應(yīng)銷售供應(yīng)銷售供應(yīng)銷售供應(yīng)銷售特房美地雅登2049383125612443636175133242208144明發(fā)半島祥灣

7183625402573291830000聯(lián)合博學(xué)園111711711699178174120864100首開領(lǐng)翔國(guó)際

35324514302542435012750000寶嘉拉德芳斯

16816522013856614000合計(jì)205946046330429001228848118168326020914400去化率46%77%88%69%58%80%29%

區(qū)域項(xiàng)目供應(yīng)集中在70-90㎡產(chǎn)品，供需兩旺，去化良好70-90㎡首置產(chǎn)品為區(qū)域主流供需產(chǎn)品，供應(yīng)兩旺，銷售率高達(dá)88%，50-70㎡產(chǎn)品體量較小，去化率也較高。144-180㎡產(chǎn)品主要為特房美地雅登洋房，受個(gè)盤影響整體去化率亦較高，其余產(chǎn)品線去化表現(xiàn)相異不大，在3-6成。競(jìng)品市場(chǎng)分析二級(jí)競(jìng)品圈層——翔安南部新城寶嘉拉德芳斯115㎡三房二廳明發(fā)半島祥灣85㎡兩房首開領(lǐng)翔國(guó)際131㎡三房區(qū)域兩房、三房面積設(shè)置稍大，贈(zèng)送面積相對(duì)較少，產(chǎn)品附加值低。競(jìng)品市場(chǎng)分析二級(jí)競(jìng)品圈層——翔安南部新城項(xiàng)目名稱2012年銷售均價(jià)主力面積主力總價(jià)段聯(lián)合博學(xué)園992980-90(面積贈(zèng)送率50%左右)79-90明發(fā)半島祥灣917570-90、107-11364-82、98-103首開領(lǐng)翔國(guó)際804588-93、120-14270-74、96-114寶嘉拉德芳斯9131（精裝）81、11573-105特房美地雅登7555（精裝毛坯價(jià)格相當(dāng)）28-31、86-8821-23、64-66主要競(jìng)品項(xiàng)目定位仍以首置首改，均價(jià)集中在7500-10500左右；首置總價(jià)段集中在60-90萬(wàn)，首改總價(jià)段集中在90-110萬(wàn)左右；翔安南部片區(qū)受本輪調(diào)控影響明顯，多盤做出價(jià)格調(diào)整，如明發(fā)半島祥灣降價(jià)幅度達(dá)17%左右，特房美地雅登價(jià)格未變，但通過(guò)精裝修提升項(xiàng)目品質(zhì)，而聯(lián)合博學(xué)園則通過(guò)高面積贈(zèng)送率實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目溢價(jià)。下半年開始市場(chǎng)回暖，除明發(fā)半島祥灣、特房美地雅登外，大部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格呈現(xiàn)平穩(wěn)上漲趨勢(shì)。翔安南部新城項(xiàng)目?jī)r(jià)格越接近隧道口越高，均價(jià)區(qū)間7500-10000元/㎡競(jìng)品市場(chǎng)分析二級(jí)競(jìng)品圈層——翔安南部新城項(xiàng)目名稱客戶情況客戶特征特房美地雅登島內(nèi)占50％，外地占30％，翔安、同安占20％企事業(yè)中高級(jí)職員和政府公務(wù)員為主明發(fā).半島祥灣島內(nèi)占50%，翔安本地客戶占到30%，其他區(qū)域占20%企業(yè)中層、教師、公務(wù)員、泉州、龍巖及當(dāng)?shù)厣馊寺?lián)合·博學(xué)園島內(nèi)占40%，翔安地20%，泉州、三明、南平等外地客戶占40%。公務(wù)員、企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)、生意人首開領(lǐng)翔國(guó)際翔安占主力，部分島內(nèi)和省內(nèi)客戶翔安工薪階層為主寶嘉·拉德芳斯翔安區(qū)域客戶為主，部分島內(nèi)剛需客戶企事業(yè)單位職員，企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)、個(gè)體戶當(dāng)?shù)乜蛻羰且淮罂腿海瑫r(shí)隨著翔安隧道通車，翔安的未來(lái)發(fā)展前景一直都被看好，加上新城規(guī)劃建設(shè)的美好前景，翔安南部新城得到了許多島內(nèi)客戶的認(rèn)可，分流了島內(nèi)的剛需客戶，島內(nèi)客戶在翔安購(gòu)房基本上都是選擇首置首改的產(chǎn)品翔安隧道為南部新城提供交通便利，島內(nèi)剛需客群是該片區(qū)一大主力客群，其次為本地及周邊城市客戶。競(jìng)品市場(chǎng)分析二級(jí)競(jìng)品圈層——翔安南部新城本案強(qiáng)化集美新城規(guī)劃及北站綜合體配套優(yōu)勢(shì)，弱化距離劣勢(shì)、以萬(wàn)科品牌為依托，總價(jià)控制的高性價(jià)比產(chǎn)品入市，搶占市場(chǎng)本案VS翔安南部新城項(xiàng)目本案優(yōu)勢(shì)本案劣勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)策略特房美地雅登區(qū)域交通通達(dá)性高，區(qū)位認(rèn)可度較高區(qū)位偏遠(yuǎn)、項(xiàng)目成熟度較低弱化周邊配套的不足、突出自身綜合體配套設(shè)施優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化廈門北站的區(qū)位認(rèn)可度，以萬(wàn)科品牌為依托，用總價(jià)控制的高性價(jià)比產(chǎn)品入市，搶占市場(chǎng)明發(fā).半島祥灣樓面地價(jià)低、品牌影響力、自身配套設(shè)施完善，區(qū)位認(rèn)可度高、精裝修區(qū)位偏遠(yuǎn)、周邊配套不完善聯(lián)合·博學(xué)園樓面地價(jià)低、自身配套設(shè)施完善，區(qū)位認(rèn)可度高、精裝修產(chǎn)品區(qū)位偏遠(yuǎn)、周邊配套不完善、產(chǎn)品附加值首開領(lǐng)翔國(guó)際樓面地價(jià)低、自身配套設(shè)施完善，區(qū)位認(rèn)可度高、精裝區(qū)位偏遠(yuǎn)、周邊配套不完善寶嘉·拉德芳斯樓面地價(jià)低、自身配套設(shè)施完善，區(qū)位認(rèn)可度高區(qū)位偏遠(yuǎn)、周邊配套不完善競(jìng)品市場(chǎng)分析案例分析項(xiàng)目位置：集美圣果路與圣巖路交叉口西南側(cè)

地塊信息：競(jìng)得時(shí)間2011年7月20日：樓面地價(jià)：2877元/㎡，占地：

46418㎡，總建：

135448㎡，容積率：2.5項(xiàng)目規(guī)劃：項(xiàng)目由14棟16-23層高層和小高層住宅組成，其中普通住宅1080套，商鋪112個(gè)，車位585個(gè)；主力戶型產(chǎn)品：70-84㎡兩房、89-109㎡三房；售價(jià)：住宅均價(jià)9000元/㎡（帶1500元/㎡精裝修）；在售情況：項(xiàng)目推售1080套房源，銷售1014套，銷售率94%；周邊配套：圣果院商業(yè)中心、南中旭日廣場(chǎng)、廈門工商旅游學(xué)校、廈門理工學(xué)院、廈門軟件學(xué)院、石鼓山、侖上山；社區(qū)配套：私屬時(shí)尚會(huì)所、3萬(wàn)㎡現(xiàn)代風(fēng)情園林、室外游泳池、兒童游樂場(chǎng)、8000㎡炫?尚商業(yè)街；中駿四季陽(yáng)光——集美北站首個(gè)精裝住宅項(xiàng)目，四個(gè)月內(nèi)三個(gè)開盤熱銷，1080套房源基本售罄競(jìng)品市場(chǎng)分析案例分析戶型配比及銷售情況

推售樓棟戶型具體面積住宅套數(shù)（套）戶型配比銷售套數(shù)（套）銷售率產(chǎn)品形態(tài)一期1#-6#、13#、14#兩房?jī)蓮d70-8324022%22895%首置三房?jī)蓮d89-9013913%13194%首置三房?jī)蓮d98-10922521%20089%首改1小計(jì)——————60456%55993%——二期10#、11#、12#兩房?jī)蓮d72-84464%4496%首置三房?jī)蓮d89-9012612%12398%首置三房?jī)蓮d101-103636%63100%首改1三房?jī)蓮d113414%4098%首改1小計(jì)——————27626%27098%——三期7#-9#三房?jī)蓮d89-901009%9292%首置三房?jī)蓮d99-1081009%9797%首改1小計(jì)——————20019%18593%——總計(jì)——————1080100%101494%——項(xiàng)目14棟高層分3期推售，一期于2012年7月21日首推604套房源，二期于2012年8月19日加推276套房源，三期于2012年10月13日加推200套房源，三次開盤創(chuàng)下三次日光傳奇；截止到2012年10月31日，項(xiàng)目共銷售1014套/94%。備注：首置：<90㎡;首改1：90-120㎡；首改2：120-144㎡；再改：144-180㎡；高端1：180-250㎡；高端2：>250㎡競(jìng)品市場(chǎng)分析案例分析項(xiàng)目戶型解析區(qū)域戶型套房面積主臥客廳層高面積（㎡）兩房?jī)蓮d8117.923.12.9該戶型結(jié)構(gòu)方正，南北通透，干濕分離；主臥帶大飄窗，增加了房間的功能和采光度；圖中紅色區(qū)域?yàn)槊娣e贈(zèng)送，增大了面積使用率，結(jié)構(gòu)更加緊湊。溫馨兩房A戶型區(qū)域戶型套房面積主臥客廳層高面積（㎡）三房?jī)蓮d100-11024.513.82.9該戶型結(jié)構(gòu)緊湊，動(dòng)靜分離；主臥朝南，贈(zèng)送超大露臺(tái)，增加主臥的功能和舒適度；圖中紅色區(qū)域超大贈(zèng)送面積，增加了居住功能空間；每個(gè)臥室都帶大飄窗，景觀面極致。幸福三房C、D戶型贈(zèng)送贈(zèng)送競(jìng)品市場(chǎng)分析案例分析項(xiàng)目精裝信息空間裝修臥室壁式衣柜、飄窗材質(zhì)為大理石板材、墻壁涂墻漆，全實(shí)木地板；衛(wèi)生間JOMOO淋浴房和潔具廚

房櫥柜、Midea油煙機(jī)、灶具其他電話、有限電視、寬帶均有布線交房標(biāo)準(zhǔn)：所有樓棟精裝修交房，裝修標(biāo)準(zhǔn)：1500元/㎡。交房時(shí)間：2014年下半年競(jìng)品市場(chǎng)分析案例分析2012-4-17微電影故事征集活動(dòng)2012-5-4媒體開放日2012-5-16微電影主角甄選活動(dòng)啟幕2012-5-24會(huì)員辦理&接待點(diǎn)開放2012-6-9售樓處開放2012-6-17樣板房開放2012-7-12項(xiàng)目推出首付8萬(wàn)元優(yōu)惠2012-7-28微電影主角甄選決賽2012-8-2項(xiàng)目二期VIP預(yù)約辦理2012-8-11項(xiàng)目看房車活動(dòng)啟動(dòng)2012-8-18項(xiàng)目看房車活動(dòng)啟動(dòng)2012-8-23項(xiàng)目三期VIP預(yù)約辦理2012-9-15中秋博餅樂活動(dòng)2012-10-18金鋪VIP預(yù)約辦理2012年7月21日項(xiàng)目一期首開2012年8月19日項(xiàng)目二期開盤2012年10月13日項(xiàng)目三期開盤2012年11月10日項(xiàng)目商鋪開盤項(xiàng)目形象定位：

廈門首個(gè)青年置業(yè)關(guān)懷住區(qū)中駿四季陽(yáng)光開盤優(yōu)惠信息付款方式（1）按揭三成，貸款7成，（2）總房款分為三期，一期付5成，三個(gè)月后付3成，在過(guò)三個(gè)月后付2成;（3）首付8萬(wàn)，其于的首付一年之內(nèi)付清7月21日開盤優(yōu)惠

1、購(gòu)買指定房源可享8萬(wàn)元首付優(yōu)惠；2、當(dāng)場(chǎng)認(rèn)購(gòu)可享97