綠城物業(yè)設備管理制度一、總則（一）目的為加強綠城物業(yè)設備管理，確保設備正常運行，提高設備使用效率，保障物業(yè)各項服務工作的順利開展，特制定本制度。（二）適用范圍本制度適用于綠城物業(yè)所管理的各類物業(yè)項目中的所有設備，包括但不限于電氣設備、給排水設備、消防設備、電梯設備、空調設備、智能化設備等。（三）基本原則1.預防性維護原則：通過定期巡檢、保養(yǎng)、維修等措施，預防設備故障的發(fā)生，延長設備使用壽命。2.安全第一原則：確保設備運行安全，保障人員和財產(chǎn)安全，嚴格遵守相關安全操作規(guī)程。3.高效運行原則：優(yōu)化設備運行管理，提高設備使用效率，降低運行成本。4.全員參與原則：設備管理涉及各部門和全體員工，應充分調動員工積極性，共同做好設備管理工作。二、設備管理職責分工（一）設備管理部門1.負責制定和完善設備管理制度、操作規(guī)程、維護計劃等文件。2.組織設備的選型、采購、安裝、調試等工作。3.建立設備臺賬、檔案，記錄設備的基本信息、運行狀況、維護維修情況等。4.組織實施設備的日常巡檢、定期保養(yǎng)、故障維修等工作，確保設備正常運行。5.負責設備備件的庫存管理，合理儲備備件，確保備件及時供應。6.組織開展設備操作人員的培訓工作，提高操作人員的技能水平。7.參與設備更新改造項目的論證、方案制定和實施工作。8.定期對設備管理工作進行總結分析，提出改進措施和建議。（二）使用部門1.負責本部門設備的日常使用和管理，嚴格按照操作規(guī)程操作設備。2.配合設備管理部門做好設備的巡檢、保養(yǎng)、維修等工作，及時反饋設備運行異常情況。3.負責本部門設備的清潔、衛(wèi)生等工作，保持設備外觀整潔。4.協(xié)助設備管理部門開展設備操作人員的培訓工作，提高本部門人員的操作技能。5.參與設備更新改造項目的需求調研和驗收工作。（三）維修人員1.嚴格按照設備管理制度和操作規(guī)程進行設備維修工作，確保維修質量。2.及時處理設備故障，減少故障停機時間，保障設備正常運行。3.做好維修記錄，包括故障現(xiàn)象、維修過程、更換備件等信息。4.協(xié)助設備管理部門開展設備巡檢、保養(yǎng)工作，提供技術支持。5.參與設備更新改造項目的實施工作，提出合理化建議。（四）操作人員1.經(jīng)過專業(yè)培訓，熟悉設備操作規(guī)程，取得相應操作資格證書后，方可操作設備。2.嚴格按照操作規(guī)程操作設備，不得違規(guī)操作，確保設備運行安全。3.做好設備運行記錄，包括設備啟動、停止時間、運行參數(shù)等信息。4.在設備運行過程中，發(fā)現(xiàn)異常情況及時停機，并報告設備管理部門或維修人員。5.配合維修人員進行設備維修和保養(yǎng)工作，協(xié)助做好維修現(xiàn)場的清理工作。三、設備采購與驗收（一）采購計劃1.設備管理部門應根據(jù)物業(yè)項目的實際需求、設備運行狀況、使用壽命等因素，制定設備采購計劃。2.采購計劃應包括設備名稱、規(guī)格型號、數(shù)量、采購時間、預算金額等內容，并經(jīng)相關部門審核和公司領導批準。（二）選型與采購1.設備管理部門負責組織對設備的選型進行調研和論證，綜合考慮設備的性能、質量、價格、售后服務等因素，選擇合適的設備供應商。2.采購人員應按照approved的采購計劃，與選定的供應商簽訂采購合同，明確設備的規(guī)格型號、數(shù)量、價格、交貨時間、質量標準、售后服務等條款。3.在采購過程中，應嚴格遵守公司的采購管理制度，確保采購過程的公開、公正、公平。（三）驗收1.設備到貨后，設備管理部門應組織使用部門、維修人員等相關人員進行驗收。2.驗收內容包括設備的規(guī)格型號、數(shù)量、外觀質量、隨機附件、技術資料等是否與采購合同一致。3.對設備進行試運行，檢查設備的運行狀況、性能指標是否符合要求。4.驗收合格后，填寫設備驗收報告，辦理設備入庫手續(xù)。驗收不合格的設備，應及時與供應商聯(lián)系，要求其更換或處理。四、設備臺賬與檔案管理（一）設備臺賬1.設備管理部門應建立設備臺賬，詳細記錄每臺設備的基本信息，包括設備名稱、規(guī)格型號、編號、生產(chǎn)廠家、購置日期、啟用日期、使用部門、維護責任人等。2.設備臺賬應實時更新，設備發(fā)生異動（如轉移、報廢等）時，應及時在臺賬中進行記錄。（二）設備檔案1.設備檔案應包括設備的技術資料、圖紙、操作規(guī)程、維護計劃、維修記錄、運行記錄、保養(yǎng)記錄、故障記錄、備件清單等。2.設備檔案應按照一臺一檔的原則進行整理歸檔，便于查閱和管理。3.設備管理部門應定期對設備檔案進行整理和更新，確保檔案資料的完整性和準確性。五、設備巡檢與保養(yǎng)（一）巡檢1.設備管理部門應制定設備巡檢計劃，明確巡檢周期、巡檢內容、巡檢標準等。2.巡檢人員應按照巡檢計劃對設備進行定期巡檢，檢查設備的運行狀況、外觀狀態(tài)、連接部件、潤滑情況等，及時發(fā)現(xiàn)設備存在的問題和隱患。3.巡檢人員應做好巡檢記錄，記錄巡檢時間、設備名稱、巡檢內容、發(fā)現(xiàn)的問題及處理情況等。對巡檢中發(fā)現(xiàn)的問題，應及時報告設備管理部門，并采取相應的措施進行處理。（二）保養(yǎng)1.設備管理部門應制定設備保養(yǎng)計劃，根據(jù)設備的特點和運行狀況，確定保養(yǎng)類別（日常保養(yǎng)、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)等）和保養(yǎng)周期。2.保養(yǎng)工作應按照保養(yǎng)計劃由專業(yè)維修人員或操作人員進行，保養(yǎng)內容包括設備的清潔、潤滑、緊固、調整、防腐等。3.保養(yǎng)完成后，應填寫設備保養(yǎng)記錄，記錄保養(yǎng)時間、設備名稱、保養(yǎng)內容、更換的備件等信息。六、設備維修管理（一）維修申請1.設備發(fā)生故障后，使用部門或操作人員應及時填寫設備維修申請表，詳細描述故障現(xiàn)象、發(fā)生時間、影響范圍等情況，并提交給設備管理部門。2.設備維修申請表應經(jīng)使用部門負責人簽字確認后，方可提交給設備管理部門。（二）維修安排1.設備管理部門收到維修申請后，應根據(jù)故障的嚴重程度和緊急情況，安排維修人員進行維修。2.對于緊急故障，應立即組織維修人員進行搶修，確保設備盡快恢復運行。對于一般故障，應在規(guī)定的時間內安排維修人員進行維修。（三）維修過程1.維修人員在維修設備時，應嚴格按照設備維修操作規(guī)程進行操作，確保維修質量。2.維修人員應做好維修記錄，詳細記錄故障原因、維修過程、更換的備件等信息。維修記錄應經(jīng)使用部門確認后存檔。3.在維修過程中，如需更換備件，應使用符合質量要求的備件，并做好備件更換記錄。（四）維修驗收1.設備維修完成后，維修人員應通知設備管理部門、使用部門等相關人員進行驗收。2.驗收人員應按照維修申請表中列出的維修內容和驗收標準進行驗收，檢查設備是否恢復正常運行，各項性能指標是否符合要求。3.驗收合格后，驗收人員應在設備維修驗收報告上簽字確認。如驗收不合格，維修人員應重新進行維修，直至驗收合格為止。七、設備備件管理（一）備件計劃1.設備管理部門應根據(jù)設備的運行狀況、維修歷史、備件消耗情況等因素，制定設備備件計劃。2.備件計劃應包括備件名稱、規(guī)格型號、數(shù)量、采購時間等內容，并經(jīng)相關部門審核和公司領導批準。（二）備件采購1.備件采購人員應按照approved的備件計劃，選擇合適的供應商進行采購。2.采購的備件應符合質量要求，并有質量保證文件。在采購過程中，應嚴格遵守公司的采購管理制度。（三）備件庫存管理1.設備管理部門應建立備件庫存管理制度，對備件進行分類存放、標識管理。2.定期對備件庫存進行盤點，確保賬物相符。盤點結果應記錄在備件盤點表中，如發(fā)現(xiàn)賬物不符，應及時查明原因并進行處理。3.做好備件庫存的安全管理工作，防止備件損壞、丟失、變質等情況發(fā)生。（四）備件領用1.使用部門或維修人員因維修設備需要領用備件時，應填寫備件領用申請表，注明備件名稱、規(guī)格型號、數(shù)量、領用原因等，并經(jīng)相關部門負責人簽字批準。2.備件倉庫管理人員應按照approved的備件領用申請表發(fā)放備件，并做好備件領用記錄。八、設備更新改造管理（一）需求調研1.設備管理部門應定期對設備的運行狀況進行評估，結合物業(yè)項目的發(fā)展需求，開展設備更新改造需求調研。2.需求調研應廣泛征求使用部門、維修人員、業(yè)主等相關方的意見和建議，形成設備更新改造需求報告。（二）方案制定1.根據(jù)設備更新改造需求報告，設備管理部門組織相關人員制定設備更新改造方案。2.設備更新改造方案應包括改造的目的、內容、技術方案、投資預算、實施進度計劃、預期效果等內容，并進行技術經(jīng)濟論證。3.設備更新改造方案經(jīng)相關部門審核和公司領導批準后實施。（三）項目實施1.設備管理部門負責組織設備更新改造項目的實施，按照approved的方案進行設備選型、采購、安裝、調試等工作。2.在項目實施過程中，應加強質量控制和安全管理，確保項目順利進行。3.項目實施過程中如發(fā)現(xiàn)問題或需要變更方案，應及時報告相關部門，并進行相應的處理。（四）驗收1.設備更新改造項目完成后，設備管理部門應組織相關人員進行驗收。2.驗收內容包括設備的性能指標、運行狀況、技術資料、工程質量等是否符合更新改造方案的要求。3.驗收合格后，填寫設備更新改造驗收報告，辦理項目結算手續(xù)。九、設備安全管理（一）安全制度1.設備管理部門應制定設備安全管理制度，明確設備安全操作規(guī)程、安全檢查標準、安全事故應急預案等內容。2.設備安全管理制度應組織全體員工進行學習和培訓，確保員工熟悉設備安全管理要求。（二）安全培訓1.定期組織設備操作人員、維修人員等相關人員進行設備安全培訓，提高員工的安全意識和操作技能。2.安全培訓內容應包括設備安全操作規(guī)程、安全事故案例分析、應急處理措施等。3.對新入職員工或轉崗員工，應進行專門的設備安全培訓，經(jīng)考試合格后方可上崗操作。（三）安全檢查1.設備管理部門應定期對設備進行安全檢查，檢查設備的安全防護裝置是否齊全有效，電氣設備是否接地良好，消防設備是否完好等。2.安全檢查應做好記錄，對檢查中發(fā)現(xiàn)的安全隱患，應及時下達整改通知書，責令相關部門或人員限期整改。3.對重大安全隱患，應立即停止設備運行，并采取