從冠福股份看投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式變更的多維影響與啟示一、引言1.1研究背景在企業(yè)的財(cái)務(wù)核算體系中，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式占據(jù)著舉足輕重的地位，其選擇與應(yīng)用直接關(guān)聯(lián)到企業(yè)財(cái)務(wù)信息的質(zhì)量與決策的科學(xué)性。投資性房地產(chǎn)，作為企業(yè)為賺取租金或?qū)崿F(xiàn)資本增值，亦或兩者兼而有之而持有的房地產(chǎn)，涵蓋已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及已出租的建筑物等。依據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》，企業(yè)可采用成本模式或公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。成本模式下，投資性房地產(chǎn)如同固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)一般，需計(jì)提折舊或攤銷，倘若存在減值跡象，還應(yīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備，其賬面價(jià)值依據(jù)成本減去累計(jì)折舊（或攤銷）及減值準(zhǔn)備后的金額予以確定，這使得財(cái)務(wù)報(bào)表較為穩(wěn)定，因其折舊和減值相對(duì)固定，不易受市場(chǎng)波動(dòng)影響。而在公允價(jià)值模式下，投資性房地產(chǎn)在資產(chǎn)負(fù)債表日需按照公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量，公允價(jià)值的變動(dòng)直接計(jì)入當(dāng)期損益，能及時(shí)反映市場(chǎng)價(jià)值的變化，提供更為貼近市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)的財(cái)務(wù)信息，但也增大了財(cái)務(wù)報(bào)表的波動(dòng)性。企業(yè)一旦選定投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式，不得隨意變更。唯有在房地產(chǎn)市場(chǎng)較為成熟、能夠滿足采用公允價(jià)值模式條件的情形下，才允許企業(yè)將投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式由成本模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r(jià)值模式，且這種變更需作為會(huì)計(jì)政策變更進(jìn)行處理，將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益。冠福股份作為研究案例，具有顯著的代表性與研究?jī)r(jià)值。冠福股份在經(jīng)營(yíng)過程中涉及投資性房地產(chǎn)，其對(duì)后續(xù)計(jì)量模式的選擇和變更，深刻影響著公司的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果以及信息披露。例如在2012年，冠福股份旗下全資子公司上海五天實(shí)業(yè)有限公司將投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式由成本計(jì)量模式變更為公允價(jià)值計(jì)量模式，這一變更對(duì)公司所有者權(quán)益及凈利潤(rùn)等會(huì)計(jì)指標(biāo)產(chǎn)生了重大影響。通過深入剖析冠福股份投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式變更的背景、動(dòng)機(jī)、過程以及影響，能夠?yàn)槠渌髽I(yè)在面臨類似決策時(shí)提供寶貴的參考借鑒，助力企業(yè)優(yōu)化投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理，提升財(cái)務(wù)信息質(zhì)量，增強(qiáng)決策的準(zhǔn)確性和科學(xué)性。1.2研究目的與意義本研究旨在深入剖析冠福股份投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式變更這一事件，全面揭示其背后的深層次原因、產(chǎn)生的廣泛影響以及在決策過程中存在的潛在問題，并提出具有針對(duì)性的改進(jìn)建議。通過對(duì)冠福股份這一典型案例的細(xì)致研究，期望達(dá)成以下目標(biāo)：一是清晰闡述投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式變更對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的具體影響機(jī)制，為企業(yè)管理者提供精準(zhǔn)的財(cái)務(wù)分析視角；二是深入探究冠福股份進(jìn)行計(jì)量模式變更的真實(shí)動(dòng)機(jī)，助力企業(yè)在面臨類似決策時(shí)做出更為科學(xué)合理的選擇；三是基于冠福股份的案例，為其他企業(yè)在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的選擇與變更方面提供可借鑒的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，推動(dòng)企業(yè)整體會(huì)計(jì)處理水平的提升；四是從準(zhǔn)則制定者的角度出發(fā)，為進(jìn)一步完善投資性房地產(chǎn)相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則提供有價(jià)值的參考依據(jù)，以更好地適應(yīng)不斷變化的市場(chǎng)環(huán)境和企業(yè)實(shí)際需求。投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的選擇與變更，對(duì)企業(yè)和準(zhǔn)則制定者都具有重要意義。對(duì)于企業(yè)而言，合理的計(jì)量模式能夠真實(shí)、準(zhǔn)確地反映投資性房地產(chǎn)的價(jià)值以及企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，為企業(yè)的戰(zhàn)略決策、融資活動(dòng)、投資分析等提供堅(jiān)實(shí)可靠的財(cái)務(wù)信息支持。不同的計(jì)量模式會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)產(chǎn)生顯著差異，進(jìn)而對(duì)企業(yè)的市場(chǎng)形象、投資者信心以及融資成本等方面產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。例如，公允價(jià)值模式能夠及時(shí)反映市場(chǎng)價(jià)值的變化，使財(cái)務(wù)報(bào)表更貼近市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)，但也會(huì)增加財(cái)務(wù)報(bào)表的波動(dòng)性；而成本模式則相對(duì)穩(wěn)定，折舊和減值相對(duì)固定，不易受市場(chǎng)波動(dòng)影響。因此，深入研究投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式變更，有助于企業(yè)更好地理解不同計(jì)量模式的特點(diǎn)和影響，從而做出符合自身利益的決策。從準(zhǔn)則制定者的角度來看，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和市場(chǎng)環(huán)境的不斷變化，投資性房地產(chǎn)的交易日益頻繁和復(fù)雜，對(duì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的科學(xué)性和適應(yīng)性提出了更高的要求。通過對(duì)企業(yè)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式變更案例的研究，能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在實(shí)際應(yīng)用中存在的問題和不足之處，為準(zhǔn)則的修訂和完善提供有力的實(shí)踐依據(jù)，以確保會(huì)計(jì)準(zhǔn)則能夠準(zhǔn)確規(guī)范企業(yè)的會(huì)計(jì)行為，提高財(cái)務(wù)信息的質(zhì)量和可比性，維護(hù)市場(chǎng)秩序和投資者利益。1.3國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀在國(guó)外，對(duì)于投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的研究起步較早，且在理論和實(shí)踐方面都取得了較為豐碩的成果。學(xué)者們從多個(gè)角度對(duì)成本模式和公允價(jià)值模式進(jìn)行了深入剖析。在理論研究方面，不少學(xué)者探討了兩種計(jì)量模式對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的影響差異。例如，有研究表明，公允價(jià)值模式能夠更及時(shí)地反映投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值變化，使財(cái)務(wù)報(bào)表更貼近市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)，但同時(shí)也增加了財(cái)務(wù)報(bào)表的波動(dòng)性，因?yàn)楣蕛r(jià)值會(huì)隨市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)而變化；而成本模式下的財(cái)務(wù)報(bào)表更為穩(wěn)定，折舊和減值相對(duì)固定，不易受市場(chǎng)波動(dòng)影響。在實(shí)踐應(yīng)用方面，國(guó)外的研究關(guān)注企業(yè)對(duì)計(jì)量模式的選擇動(dòng)機(jī)以及變更計(jì)量模式的影響因素。一些研究發(fā)現(xiàn)，企業(yè)選擇公允價(jià)值模式往往與市場(chǎng)環(huán)境、公司規(guī)模、管理層決策等因素密切相關(guān)。比如，在房地產(chǎn)市場(chǎng)較為成熟、信息透明度高的地區(qū)，企業(yè)更傾向于采用公允價(jià)值模式，以獲取更準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)信息，提升公司在資本市場(chǎng)的形象。國(guó)內(nèi)對(duì)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的研究，隨著新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施而逐漸深入。早期的研究主要集中在對(duì)兩種計(jì)量模式的理論比較上，分析成本模式和公允價(jià)值模式在會(huì)計(jì)處理、財(cái)務(wù)報(bào)表列示等方面的差異。近年來，隨著越來越多的企業(yè)涉及投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式變更，相關(guān)的案例研究不斷涌現(xiàn)。學(xué)者們通過對(duì)具體企業(yè)案例的分析，探討了計(jì)量模式變更的動(dòng)機(jī)、影響以及存在的問題。例如，部分研究發(fā)現(xiàn)，一些企業(yè)變更計(jì)量模式的動(dòng)機(jī)可能包括改善財(cái)務(wù)狀況、滿足融資需求、調(diào)節(jié)利潤(rùn)等。在對(duì)冠福股份的相關(guān)研究中，主要關(guān)注其定向增發(fā)資產(chǎn)注入、控股股東股權(quán)質(zhì)押等方面的問題，而對(duì)于投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式變更的深入研究相對(duì)較少。盡管國(guó)內(nèi)外在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的研究上取得了一定成果，但仍存在一些不足之處。現(xiàn)有研究在探討計(jì)量模式變更對(duì)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的影響方面相對(duì)薄弱，更多地關(guān)注了短期的財(cái)務(wù)指標(biāo)變化。對(duì)于不同行業(yè)企業(yè)在選擇投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式時(shí)的差異及其原因，研究還不夠系統(tǒng)全面。在準(zhǔn)則應(yīng)用方面，雖然對(duì)準(zhǔn)則的解讀和分析較多，但針對(duì)準(zhǔn)則在實(shí)際執(zhí)行過程中遇到的具體問題，提出的改進(jìn)建議缺乏足夠的針對(duì)性和可操作性。本文將以冠福股份為具體案例，深入分析投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式變更的動(dòng)機(jī)、對(duì)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的影響，以及在決策過程中存在的問題，并提出相應(yīng)的改進(jìn)建議。同時(shí)，通過對(duì)冠福股份的研究，進(jìn)一步探討不同行業(yè)企業(yè)在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式選擇上的特點(diǎn)和規(guī)律，為完善相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和企業(yè)的實(shí)際決策提供更有價(jià)值的參考。1.4研究方法與創(chuàng)新點(diǎn)在研究過程中，本論文綜合運(yùn)用多種研究方法，以確保研究的全面性和深入性。案例分析法是本研究的核心方法之一。通過選取冠福股份這一典型案例，深入剖析其投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式變更的全過程。全面收集冠福股份的財(cái)務(wù)報(bào)表、公告、年報(bào)等相關(guān)資料，詳細(xì)分析其在計(jì)量模式變更前后的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)變化，如資產(chǎn)價(jià)值、凈利潤(rùn)、所有者權(quán)益等，以及變更對(duì)公司戰(zhàn)略決策、市場(chǎng)形象等方面產(chǎn)生的影響，為研究提供了具體、直觀的實(shí)踐依據(jù)。文獻(xiàn)研究法為論文奠定了堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)。廣泛查閱國(guó)內(nèi)外關(guān)于投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的學(xué)術(shù)文獻(xiàn)、研究報(bào)告、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則等資料，梳理和總結(jié)前人在該領(lǐng)域的研究成果和觀點(diǎn)，了解不同計(jì)量模式的理論基礎(chǔ)、特點(diǎn)以及在實(shí)際應(yīng)用中存在的問題，從而明確本研究的切入點(diǎn)和創(chuàng)新方向，使研究更具理論深度和學(xué)術(shù)價(jià)值。對(duì)比分析法在研究中發(fā)揮了重要作用。對(duì)冠福股份在成本模式和公允價(jià)值模式下的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比分析，清晰呈現(xiàn)兩種計(jì)量模式對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的不同影響。同時(shí)，將冠福股份與同行業(yè)其他企業(yè)在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式選擇及變更方面進(jìn)行對(duì)比，找出差異和共性，進(jìn)一步探究影響企業(yè)計(jì)量模式選擇的因素和規(guī)律，為研究結(jié)論的得出提供多角度的支持。在創(chuàng)新點(diǎn)方面，本研究具有獨(dú)特的視角。以往對(duì)冠福股份的研究主要集中在定向增發(fā)資產(chǎn)注入、控股股東股權(quán)質(zhì)押等方面，而本研究聚焦于投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式變更這一較少被關(guān)注的領(lǐng)域，為冠福股份的研究提供了新的視角和思路，有助于更全面地了解公司的財(cái)務(wù)運(yùn)作和經(jīng)營(yíng)決策。在分析內(nèi)容上有所創(chuàng)新。不僅深入研究了計(jì)量模式變更對(duì)企業(yè)短期財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響，如資產(chǎn)價(jià)值、凈利潤(rùn)等，還進(jìn)一步探討了其對(duì)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的影響，包括對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略布局、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、投資者關(guān)系等方面的作用，彌補(bǔ)了現(xiàn)有研究在這方面的不足，為企業(yè)管理者和投資者提供了更具前瞻性的參考。在研究方法的運(yùn)用上也具有創(chuàng)新性。綜合運(yùn)用案例分析、文獻(xiàn)研究和對(duì)比分析等多種方法，從理論和實(shí)踐相結(jié)合的角度，對(duì)冠福股份投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式變更進(jìn)行全面、系統(tǒng)的研究。通過案例分析深入了解企業(yè)實(shí)際情況，借助文獻(xiàn)研究夯實(shí)理論基礎(chǔ)，運(yùn)用對(duì)比分析突出差異和共性，這種多方法協(xié)同的研究方式使研究結(jié)論更具可靠性和說服力。二、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式相關(guān)理論2.1投資性房地產(chǎn)概述2.1.1定義與范圍投資性房地產(chǎn)，是指企業(yè)為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。這一定義明確了投資性房地產(chǎn)的持有目的具有盈利導(dǎo)向性，與企業(yè)自用或用于銷售的房地產(chǎn)在本質(zhì)上存在區(qū)別。其范圍主要涵蓋以下幾個(gè)方面：一是已出租的土地使用權(quán)，即企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得，并以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權(quán)。例如，甲企業(yè)從政府手中受讓一塊土地使用權(quán)，隨后將其出租給乙企業(yè)用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)，這塊土地使用權(quán)就屬于甲企業(yè)的投資性房地產(chǎn)。二是持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，企業(yè)取得土地使用權(quán)后，不直接用于開發(fā)建設(shè)，而是等待土地增值后再進(jìn)行轉(zhuǎn)讓以獲取資本增值收益。比如，丙企業(yè)在城市發(fā)展?jié)摿^大的區(qū)域購(gòu)置了一塊土地，預(yù)計(jì)未來幾年該區(qū)域土地價(jià)格會(huì)大幅上漲，便將其作為投資性房地產(chǎn)持有，準(zhǔn)備待價(jià)而沽。三是已出租的建筑物，指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的房屋等建筑物。像丁企業(yè)擁有一棟寫字樓，將其中的部分樓層出租給其他公司辦公，這棟寫字樓中用于出租的部分就屬于投資性房地產(chǎn)。需要注意的是，自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)，如企業(yè)自己的辦公樓、生產(chǎn)車間等，不屬于投資性房地產(chǎn)；作為存貨的房地產(chǎn)，主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營(yíng)過程中銷售的或?yàn)殇N售而正在開發(fā)的商品房和土地，也不在投資性房地產(chǎn)的范疇之內(nèi)。投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)，其主要形式是出租建筑物、出租土地使用權(quán)，這實(shí)質(zhì)上屬于一種讓渡資產(chǎn)使用權(quán)行為，另一種形式是持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。2.1.2與其他資產(chǎn)區(qū)別投資性房地產(chǎn)與固定資產(chǎn)、存貨在多個(gè)方面存在顯著區(qū)別。從特點(diǎn)和用途來看，固定資產(chǎn)是企業(yè)為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租（非經(jīng)營(yíng)租賃方式出租）或經(jīng)營(yíng)管理而持有，使用壽命超過一個(gè)會(huì)計(jì)年度的有形資產(chǎn)，主要服務(wù)于企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。例如，企業(yè)的生產(chǎn)設(shè)備用于產(chǎn)品制造，辦公桌椅供員工辦公使用，這些固定資產(chǎn)的價(jià)值隨著使用逐漸轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品成本或期間費(fèi)用中。而存貨是企業(yè)在日?；顒?dòng)中持有以備出售的產(chǎn)成品或商品、處在生產(chǎn)過程中的在產(chǎn)品、在生產(chǎn)過程或提供勞務(wù)過程中耗用的材料和物料等，其目的是通過銷售實(shí)現(xiàn)價(jià)值。比如，服裝制造企業(yè)生產(chǎn)的服裝成品、原材料等都屬于存貨。投資性房地產(chǎn)則是為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有，其價(jià)值變動(dòng)主要受房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系和價(jià)格波動(dòng)的影響。例如，出租的商業(yè)店鋪通過收取租金獲取收益，持有待增值的土地在市場(chǎng)價(jià)格上漲時(shí)實(shí)現(xiàn)資本增值。在會(huì)計(jì)處理上，三者也存在明顯差異。固定資產(chǎn)在初始計(jì)量時(shí)，按取得時(shí)的成本入賬，包括購(gòu)買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)、使固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的可歸屬于該項(xiàng)資產(chǎn)的運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)、安裝費(fèi)和專業(yè)人員服務(wù)費(fèi)等。后續(xù)計(jì)量中，需按照一定的折舊方法計(jì)提折舊，如年限平均法、工作量法、雙倍余額遞減法等，并在資產(chǎn)負(fù)債表日進(jìn)行減值測(cè)試，若發(fā)生減值，需計(jì)提減值準(zhǔn)備。存貨在初始計(jì)量時(shí)，按照成本進(jìn)行計(jì)量，包括采購(gòu)成本、加工成本和其他成本。發(fā)出存貨時(shí)，可采用先進(jìn)先出法、加權(quán)平均法、個(gè)別計(jì)價(jià)法等方法確定其實(shí)際成本，期末存貨按照成本與可變現(xiàn)凈值孰低計(jì)量，當(dāng)可變現(xiàn)凈值低于成本時(shí)，計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。投資性房地產(chǎn)在初始計(jì)量時(shí)同樣按成本入賬，后續(xù)計(jì)量則有成本模式和公允價(jià)值模式兩種選擇。在成本模式下，類似于固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，需計(jì)提折舊或攤銷，存在減值跡象時(shí)，計(jì)提減值準(zhǔn)備；在公允價(jià)值模式下，不計(jì)提折舊或攤銷，以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值計(jì)量，公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益。2.2后續(xù)計(jì)量模式介紹2.2.1成本模式在成本模式下，投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量按照取得時(shí)的實(shí)際成本進(jìn)行入賬。這一實(shí)際成本涵蓋了購(gòu)買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)以及直接歸屬于使該資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的其他必要支出。例如，企業(yè)購(gòu)置一處用于出租的寫字樓，其購(gòu)買價(jià)格為5000萬元，支付的契稅、手續(xù)費(fèi)等相關(guān)稅費(fèi)共計(jì)200萬元，那么該寫字樓作為投資性房地產(chǎn)的初始入賬成本即為5200萬元。在后續(xù)計(jì)量過程中，投資性房地產(chǎn)需如同固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)一樣，按照一定的方法計(jì)提折舊或攤銷。對(duì)于建筑物類的投資性房地產(chǎn)，通常采用年限平均法、工作量法、雙倍余額遞減法等折舊方法。假設(shè)上述寫字樓預(yù)計(jì)使用壽命為20年，預(yù)計(jì)凈殘值為200萬元，采用年限平均法計(jì)提折舊，則每年的折舊額為（5200-200）÷20=250萬元。對(duì)于土地使用權(quán)類的投資性房地產(chǎn)，按照其預(yù)計(jì)使用年限進(jìn)行攤銷。倘若投資性房地產(chǎn)存在減值跡象，企業(yè)需要進(jìn)行減值測(cè)試，當(dāng)可收回金額低于賬面價(jià)值時(shí)，應(yīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備。減值準(zhǔn)備一旦計(jì)提，在以后會(huì)計(jì)期間不得轉(zhuǎn)回。假設(shè)經(jīng)過減值測(cè)試，上述寫字樓的可收回金額為4500萬元，而此時(shí)其賬面價(jià)值為5200-250=4950萬元，那么應(yīng)計(jì)提的減值準(zhǔn)備為4950-4500=450萬元。經(jīng)過折舊和減值處理后，該投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值為4500萬元。成本模式下，投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值較為穩(wěn)定，因?yàn)檎叟f和減值的計(jì)算相對(duì)固定，不易受到市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的直接影響。2.2.2公允價(jià)值模式在公允價(jià)值模式下，投資性房地產(chǎn)在初始計(jì)量時(shí)同樣按照取得時(shí)的成本入賬。但后續(xù)計(jì)量則不再計(jì)提折舊或攤銷，而是在資產(chǎn)負(fù)債表日按照公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量。公允價(jià)值是指市場(chǎng)參與者在計(jì)量日發(fā)生的有序交易中，出售一項(xiàng)資產(chǎn)所能收到的價(jià)格。企業(yè)需要定期對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估方法通常包括市場(chǎng)比較法、收益法等。例如，企業(yè)持有一處投資性房地產(chǎn)，初始成本為3000萬元。在資產(chǎn)負(fù)債表日，通過市場(chǎng)比較法，參考周邊類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格，確定該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為3500萬元。此時(shí)，投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值應(yīng)調(diào)整為3500萬元，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額500萬元（3500-3000）計(jì)入當(dāng)期損益，即“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目。若下一個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表日，該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值下降為3300萬元，則應(yīng)將賬面價(jià)值調(diào)整為3300萬元，公允價(jià)值變動(dòng)損失200萬元（3500-3300）同樣計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目。公允價(jià)值模式對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表有著顯著的影響。在資產(chǎn)負(fù)債表中，投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值能夠及時(shí)反映市場(chǎng)價(jià)值的變化，使資產(chǎn)價(jià)值更貼近市場(chǎng)實(shí)際情況，有助于投資者和其他財(cái)務(wù)報(bào)表使用者更準(zhǔn)確地了解企業(yè)資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。在利潤(rùn)表中，公允價(jià)值的變動(dòng)直接計(jì)入當(dāng)期損益，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)凈利潤(rùn)的波動(dòng)。當(dāng)公允價(jià)值上升時(shí)，凈利潤(rùn)增加；當(dāng)公允價(jià)值下降時(shí)，凈利潤(rùn)減少。這種波動(dòng)能夠及時(shí)反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果的影響，但也可能會(huì)使企業(yè)的利潤(rùn)表現(xiàn)不夠穩(wěn)定，增加了財(cái)務(wù)報(bào)表的波動(dòng)性。2.2.3兩種模式對(duì)比從會(huì)計(jì)處理的角度來看，成本模式下投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理相對(duì)簡(jiǎn)單和穩(wěn)定。初始計(jì)量按實(shí)際成本入賬后，后續(xù)計(jì)量需計(jì)提折舊或攤銷，并在必要時(shí)計(jì)提減值準(zhǔn)備，其賬面價(jià)值的變動(dòng)主要基于折舊、攤銷和減值的計(jì)算，相對(duì)固定。而公允價(jià)值模式的會(huì)計(jì)處理更為復(fù)雜，需要定期對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行評(píng)估和調(diào)整，不存在折舊和攤銷的計(jì)算，但公允價(jià)值變動(dòng)直接計(jì)入當(dāng)期損益，會(huì)計(jì)處理的靈活性較高，但也對(duì)企業(yè)的評(píng)估能力和信息獲取能力提出了更高要求。在對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的影響方面，成本模式下投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值相對(duì)穩(wěn)定，折舊和減值的計(jì)算使財(cái)務(wù)報(bào)表的波動(dòng)性較小，能夠提供較為穩(wěn)定的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，有助于企業(yè)進(jìn)行長(zhǎng)期的財(cái)務(wù)規(guī)劃和分析。但由于其不能及時(shí)反映市場(chǎng)價(jià)值的變化，可能會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)值在財(cái)務(wù)報(bào)表中被低估或高估。公允價(jià)值模式下，投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值能夠及時(shí)反映市場(chǎng)價(jià)值的波動(dòng)，使財(cái)務(wù)報(bào)表更具相關(guān)性和及時(shí)性，為投資者提供更準(zhǔn)確的資產(chǎn)價(jià)值信息。然而，公允價(jià)值的頻繁變動(dòng)會(huì)導(dǎo)致企業(yè)凈利潤(rùn)和資產(chǎn)價(jià)值的大幅波動(dòng)，增加了財(cái)務(wù)報(bào)表的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)，可能會(huì)影響投資者對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的判斷。從適用條件來看，成本模式適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠活躍、公允價(jià)值難以持續(xù)可靠取得的情況，大多數(shù)企業(yè)在初始階段或市場(chǎng)環(huán)境不穩(wěn)定時(shí)通常采用成本模式。公允價(jià)值模式則要求投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，并且企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)獲得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及相關(guān)信息，以確保公允價(jià)值的可靠性，在房地產(chǎn)市場(chǎng)較為成熟、信息透明度高的地區(qū)或企業(yè)，公允價(jià)值模式更為適用。成本模式的優(yōu)點(diǎn)在于會(huì)計(jì)處理簡(jiǎn)單，易于理解和操作，財(cái)務(wù)報(bào)表相對(duì)穩(wěn)定，受市場(chǎng)波動(dòng)影響小，便于企業(yè)進(jìn)行成本控制和業(yè)績(jī)考核。缺點(diǎn)是不能及時(shí)反映投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值變化，可能導(dǎo)致財(cái)務(wù)信息的滯后性和不準(zhǔn)確性。公允價(jià)值模式的優(yōu)點(diǎn)是能夠及時(shí)、準(zhǔn)確地反映投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，提供更相關(guān)的財(cái)務(wù)信息，有助于投資者做出更合理的決策。但缺點(diǎn)是公允價(jià)值的確定具有主觀性和不確定性，可能受到市場(chǎng)環(huán)境、評(píng)估方法等因素的影響，增加了企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的風(fēng)險(xiǎn)和波動(dòng)性，同時(shí)對(duì)企業(yè)的專業(yè)評(píng)估能力和信息披露要求較高。2.3計(jì)量模式變更規(guī)定2.3.1變更條件依據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》，企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。只有在房地產(chǎn)市場(chǎng)較為成熟、能夠滿足采用公允價(jià)值模式條件的情形下，才允許企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)從成本模式計(jì)量變更為公允價(jià)值模式計(jì)量。具體而言，這需要滿足兩個(gè)關(guān)鍵條件：一是要有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)所在地存在活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，這意味著該地區(qū)的房地產(chǎn)交易頻繁，市場(chǎng)透明度高，能夠?yàn)橥顿Y性房地產(chǎn)的公允價(jià)值確定提供充分的市場(chǎng)信息。例如，一線城市的核心商業(yè)區(qū)，房地產(chǎn)交易活躍，價(jià)格信息公開透明，滿足這一條件的可能性較大；而一些偏遠(yuǎn)地區(qū)或房地產(chǎn)市場(chǎng)不活躍的區(qū)域，則可能難以滿足。二是企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)持續(xù)可靠地獲得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理估計(jì)。同類或類似房地產(chǎn)，是指在地理位置、性質(zhì)、結(jié)構(gòu)、新舊程度等方面與該投資性房地產(chǎn)相同或相近的房地產(chǎn)。企業(yè)需要通過專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)、市場(chǎng)調(diào)研等方式，獲取準(zhǔn)確的市場(chǎng)價(jià)格和相關(guān)信息，以確保公允價(jià)值的可靠性。只有同時(shí)滿足這兩個(gè)條件，企業(yè)才具備將投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式從成本模式變更為公允價(jià)值模式的基本前提，這一嚴(yán)格的變更條件旨在保證會(huì)計(jì)信息的可靠性和可比性，防止企業(yè)隨意變更計(jì)量模式以操縱利潤(rùn)。2.3.2變更處理當(dāng)企業(yè)決定將投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式從成本模式變更為公允價(jià)值模式時(shí)，應(yīng)當(dāng)將其作為會(huì)計(jì)政策變更進(jìn)行處理。這意味著企業(yè)需要采用追溯調(diào)整法，對(duì)變更當(dāng)期期初留存收益進(jìn)行調(diào)整。具體的會(huì)計(jì)處理過程如下：在變更日，企業(yè)需按照投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目；同時(shí)，將原成本模式下的投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值予以沖銷，貸記“投資性房地產(chǎn)”科目；原已計(jì)提的折舊或攤銷，借記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”科目；原已計(jì)提的減值準(zhǔn)備，借記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。倘若公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值，其差額應(yīng)貸記“利潤(rùn)分配——未分配利潤(rùn)”和“盈余公積”科目，其中，按凈利潤(rùn)的10%計(jì)提盈余公積，其余部分計(jì)入未分配利潤(rùn)；若公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值，差額則借記“利潤(rùn)分配——未分配利潤(rùn)”和“盈余公積”科目。舉例來說，假設(shè)某企業(yè)在2020年1月1日將投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式由成本模式變更為公允價(jià)值模式。該投資性房地產(chǎn)的初始成本為800萬元，已計(jì)提折舊200萬元，已計(jì)提減值準(zhǔn)備50萬元，變更日的公允價(jià)值為700萬元。則會(huì)計(jì)分錄如下：借：投資性房地產(chǎn)——成本700投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊200投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備50貸：投資性房地產(chǎn)800利潤(rùn)分配——未分配利潤(rùn)135盈余公積15借：投資性房地產(chǎn)——成本700投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊200投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備50貸：投資性房地產(chǎn)800利潤(rùn)分配——未分配利潤(rùn)135盈余公積15投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊200投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備50貸：投資性房地產(chǎn)800利潤(rùn)分配——未分配利潤(rùn)135盈余公積15投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備50貸：投資性房地產(chǎn)800利潤(rùn)分配——未分配利潤(rùn)135盈余公積15貸：投資性房地產(chǎn)800利潤(rùn)分配——未分配利潤(rùn)135盈余公積15利潤(rùn)分配——未分配利潤(rùn)135盈余公積15盈余公積15通過這樣的追溯調(diào)整，使得財(cái)務(wù)報(bào)表能夠反映出變更計(jì)量模式對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的累積影響，增強(qiáng)了財(cái)務(wù)信息的可比性和相關(guān)性，有助于投資者和其他財(cái)務(wù)報(bào)表使用者更準(zhǔn)確地理解企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果。2.3.3披露要求企業(yè)在進(jìn)行投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式變更時(shí)，需要嚴(yán)格按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，在財(cái)務(wù)報(bào)表附注中對(duì)相關(guān)信息進(jìn)行充分披露。這是因?yàn)槌浞值呐赌軌蛟鰪?qiáng)財(cái)務(wù)信息的透明度，使投資者和其他利益相關(guān)者更好地理解企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)決策。具體而言，企業(yè)應(yīng)當(dāng)披露變更的日期，明確告知報(bào)表使用者計(jì)量模式變更發(fā)生的時(shí)間，以便他們?cè)诜治鲐?cái)務(wù)數(shù)據(jù)時(shí)能夠準(zhǔn)確把握時(shí)間節(jié)點(diǎn)。例如，冠福股份若進(jìn)行了計(jì)量模式變更，應(yīng)明確披露變更發(fā)生在具體的哪一年、哪一月。變更的原因也是重要的披露內(nèi)容，企業(yè)需要詳細(xì)闡述從成本模式變更為公允價(jià)值模式的背后動(dòng)機(jī)，如房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的變化、企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整等。以冠福股份為例，若其變更計(jì)量模式是因?yàn)樗诘貐^(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度大幅提升，公允價(jià)值能夠更準(zhǔn)確地反映投資性房地產(chǎn)的價(jià)值，就應(yīng)在披露中清晰說明這一原因。變更前后投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值及賬面價(jià)值也必須如實(shí)披露，讓報(bào)表使用者直觀了解計(jì)量模式變更對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響。同時(shí)，對(duì)當(dāng)期和各個(gè)列報(bào)前期財(cái)務(wù)報(bào)表中受影響的項(xiàng)目名稱和調(diào)整金額進(jìn)行披露，使報(bào)表使用者能夠清楚看到變更對(duì)不同會(huì)計(jì)期間財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的具體影響。此外，企業(yè)還需披露采用新計(jì)量模式的理由，進(jìn)一步解釋變更的合理性和必要性。通過全面、準(zhǔn)確的披露，能夠有效減少信息不對(duì)稱，提高企業(yè)財(cái)務(wù)信息的質(zhì)量和可信度。三、冠福股份案例介紹3.1冠福股份公司概況冠?？毓晒煞萦邢薰境闪⒂?002年9月28日，2006年12月29日在深交所成功上市（股票代碼：002102.SZ），公司總部位于福建省。在發(fā)展歷程中，冠福股份經(jīng)歷了多次業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型與戰(zhàn)略調(diào)整。早期，冠福股份作為國(guó)內(nèi)大型日用陶瓷生產(chǎn)商和供應(yīng)商之一，是“中國(guó)瓷都”德化的龍頭企業(yè)，在陶瓷行業(yè)占據(jù)一定市場(chǎng)份額。然而，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇以及行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的變化，陶瓷行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，利潤(rùn)空間不斷壓縮，冠福股份開始尋求新的發(fā)展方向。此后，公司開啟了多元化發(fā)展道路，通過一系列的資產(chǎn)重組與業(yè)務(wù)拓展，逐漸涉足多個(gè)領(lǐng)域。在醫(yī)藥中間體領(lǐng)域，冠福股份憑借先進(jìn)的生產(chǎn)技術(shù)和嚴(yán)格的質(zhì)量控制體系，生產(chǎn)出一系列高品質(zhì)的醫(yī)藥中間體產(chǎn)品，為醫(yī)藥行業(yè)的發(fā)展提供了重要支持；在塑貿(mào)電商方面，公司利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，打造了高效便捷的塑料貿(mào)易電商平臺(tái)，整合了產(chǎn)業(yè)鏈資源，提高了交易效率和服務(wù)質(zhì)量；在投資性房地產(chǎn)領(lǐng)域，冠福股份通過精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位和專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理，實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)的保值增值。2019年1月20日，冠?？毓墒盏阶C監(jiān)會(huì)的調(diào)查通知書，因涉嫌信息披露違法違規(guī)，證監(jiān)會(huì)決定對(duì)公司立案調(diào)查，這一事件對(duì)公司的聲譽(yù)和經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生了一定影響，但公司積極應(yīng)對(duì)，努力規(guī)范運(yùn)營(yíng)，提升公司治理水平。目前，冠福股份的業(yè)務(wù)涵蓋醫(yī)藥中間體研發(fā)、生產(chǎn)、銷售業(yè)務(wù)兼對(duì)維生素E研發(fā)、生產(chǎn)、銷售業(yè)務(wù)的投資；塑貿(mào)電商業(yè)務(wù)；投資性房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)與黃金采礦等其他業(yè)務(wù)板塊。在醫(yī)藥中間體業(yè)務(wù)上，其控股子公司能特科技有限公司致力于成為全球醫(yī)藥原料、動(dòng)物營(yíng)養(yǎng)、新材料產(chǎn)品研發(fā)、生產(chǎn)的一流企業(yè)，在維生素E及醫(yī)藥中間體的研發(fā)和生產(chǎn)方面具有較強(qiáng)的技術(shù)實(shí)力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。塑貿(mào)電商業(yè)務(wù)中，上海塑米信息科技有限公司作為塑化產(chǎn)業(yè)電商平臺(tái)企業(yè)，在塑料貿(mào)易領(lǐng)域通過線上平臺(tái)整合供應(yīng)鏈資源，為客戶提供優(yōu)質(zhì)的交易服務(wù)。投資性房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)則通過持有和運(yùn)營(yíng)科技創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)等房地產(chǎn)項(xiàng)目，為公司帶來穩(wěn)定的租金收入。在行業(yè)地位方面，冠福股份在部分細(xì)分領(lǐng)域占據(jù)一定份額。在醫(yī)藥中間體領(lǐng)域，憑借技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)品質(zhì)量，對(duì)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)有一定的引領(lǐng)作用，在技術(shù)研發(fā)和市場(chǎng)拓展方面的舉措受到同行關(guān)注。然而，與行業(yè)內(nèi)一些規(guī)模較大、歷史悠久的巨頭企業(yè)相比，冠福股份在整體規(guī)模和市場(chǎng)份額上仍存在一定差距。在塑貿(mào)電商領(lǐng)域，雖然公司通過創(chuàng)新商業(yè)模式取得了一定成績(jī)，但市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，面臨著來自其他電商平臺(tái)和傳統(tǒng)貿(mào)易企業(yè)的挑戰(zhàn)。在投資性房地產(chǎn)領(lǐng)域，公司主要聚焦于科技創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租賃經(jīng)營(yíng)，與大型房地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)企業(yè)相比，業(yè)務(wù)規(guī)模和市場(chǎng)影響力相對(duì)有限。不過，冠福股份通過多元化的業(yè)務(wù)布局，降低了單一業(yè)務(wù)帶來的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提高了整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力，隨著公司不斷加大研發(fā)投入、拓展市場(chǎng)渠道、優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，其在行業(yè)中的地位有望進(jìn)一步提升。從經(jīng)營(yíng)狀況來看，2023年8月21日，冠福股份發(fā)布2023年半年度報(bào)告，上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入53.47億元，同比下降5.03%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)3.02億元，同比下降49.32%；基本每股收益0.1145元。營(yíng)業(yè)收入的下降可能受到市場(chǎng)需求變化、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇等因素的影響，而凈利潤(rùn)的大幅下降可能與成本上升、資產(chǎn)減值、債權(quán)人和解利潤(rùn)大幅減少等多種因素相關(guān)。這表明公司在經(jīng)營(yíng)過程中面臨著一定的挑戰(zhàn)，需要進(jìn)一步優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)成本控制，提升盈利能力。在投資性房地產(chǎn)方面，冠福股份擁有一定規(guī)模的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)，主要用于租賃經(jīng)營(yíng)。投資性房地產(chǎn)在公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中占據(jù)一定比例，對(duì)公司的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果產(chǎn)生著重要影響。其投資性房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)狀況直接關(guān)系到公司的租金收入和資產(chǎn)增值情況，進(jìn)而影響公司的凈利潤(rùn)和現(xiàn)金流。公司通過合理的資產(chǎn)配置和專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理，努力實(shí)現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的保值增值，為公司的穩(wěn)定發(fā)展提供支持。然而，投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)政策、市場(chǎng)供求關(guān)系等多種因素的影響，具有一定的不確定性，這也給冠福股份的投資性房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)帶來了潛在風(fēng)險(xiǎn)。3.2冠福股份投資性房地產(chǎn)情況冠福股份的投資性房地產(chǎn)主要包括已出租的建筑物和已出租的土地使用權(quán)。在已出租的建筑物方面，公司擁有位于上海市的科技創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，這些園區(qū)內(nèi)的寫字樓、研發(fā)樓等建筑物被出租給各類科技企業(yè)和創(chuàng)業(yè)公司。已出租的土地使用權(quán)主要是位于上海等地的部分商業(yè)用地，通過出租土地獲取收益。從規(guī)模來看，冠福股份的投資性房地產(chǎn)規(guī)模相對(duì)較大。截至2023年末，公司投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值達(dá)到了[X]萬元，這一規(guī)模在公司的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中占據(jù)一定比例。從地域分布上看，公司的投資性房地產(chǎn)主要集中在上海等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的地區(qū)。上海作為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心和國(guó)際化大都市，擁有龐大的企業(yè)群體和活躍的商業(yè)氛圍，對(duì)寫字樓、商業(yè)用地等房地產(chǎn)的需求持續(xù)旺盛。這使得冠福股份的投資性房地產(chǎn)在這些地區(qū)能夠獲得較高的租金收益和潛在的增值空間。例如，位于上海的科技創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，憑借其優(yōu)越的地理位置、完善的配套設(shè)施和優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，吸引了眾多高科技企業(yè)入駐，租金水平較高且出租率穩(wěn)定。在公司資產(chǎn)中的占比方面，2023年投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例為[X]%，這一比例表明投資性房地產(chǎn)在冠福股份的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中具有一定的重要性。與同行業(yè)其他企業(yè)相比，冠福股份投資性房地產(chǎn)的占比處于[具體水平]。例如，同行業(yè)的A企業(yè)投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例為[X1]%，B企業(yè)為[X2]%。通過對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，冠福股份在投資性房地產(chǎn)的配置上與部分同行業(yè)企業(yè)存在差異，這可能與公司的業(yè)務(wù)戰(zhàn)略、發(fā)展階段以及資產(chǎn)布局等因素有關(guān)。投資性房地產(chǎn)對(duì)冠福股份的經(jīng)營(yíng)發(fā)揮著重要作用。從租金收入角度來看，它為公司帶來了穩(wěn)定的現(xiàn)金流。以2023年為例，投資性房地產(chǎn)的租金收入達(dá)到了[X]萬元，占公司營(yíng)業(yè)收入的[X]%，這部分收入在一定程度上保障了公司的經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性，減輕了其他業(yè)務(wù)波動(dòng)對(duì)公司整體收入的影響。從資產(chǎn)增值角度分析，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，公司投資性房地產(chǎn)的價(jià)值也在不斷提升。尤其是在上海等房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的地區(qū)，土地和建筑物的價(jià)格呈現(xiàn)出上升趨勢(shì)。如公司持有的位于上海的商業(yè)用地，在過去幾年中，其市場(chǎng)價(jià)值增長(zhǎng)了[X]%，這使得公司的資產(chǎn)規(guī)模得以擴(kuò)大，提升了公司的凈資產(chǎn)價(jià)值和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。此外，投資性房地產(chǎn)的存在還為公司的融資活動(dòng)提供了一定的支持。公司可以將投資性房地產(chǎn)作為抵押物，獲取銀行貸款等融資渠道，為公司的業(yè)務(wù)拓展和發(fā)展提供資金支持。3.3后續(xù)計(jì)量模式變更過程3.3.1變更前模式及問題在變更投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式之前，冠福股份采用的是成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算。在成本模式下，公司對(duì)投資性房地產(chǎn)按照初始取得成本進(jìn)行入賬。例如，公司于[具體時(shí)間]購(gòu)置了一處用于出租的寫字樓，取得成本為8000萬元，該寫字樓的預(yù)計(jì)使用壽命為30年，預(yù)計(jì)凈殘值為200萬元，采用年限平均法計(jì)提折舊，每年的折舊額為（8000-200）÷30≈260萬元。在后續(xù)計(jì)量過程中，每年都按照這一固定的折舊額進(jìn)行計(jì)提，計(jì)入“其他業(yè)務(wù)成本”科目，同時(shí)在資產(chǎn)負(fù)債表中，投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值隨著折舊的計(jì)提而逐年減少。隨著時(shí)間的推移和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，成本模式的局限性逐漸顯現(xiàn)。其中最為突出的問題是賬面價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值嚴(yán)重不符。房地產(chǎn)市場(chǎng)具有高度的動(dòng)態(tài)性，市場(chǎng)價(jià)格受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、供求關(guān)系、政策調(diào)控等多種因素的影響而不斷波動(dòng)。以上述寫字樓為例，在持有幾年后，由于所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，商業(yè)氛圍日益濃厚，寫字樓的市場(chǎng)需求大增，市場(chǎng)價(jià)值大幅提升。根據(jù)專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估，該寫字樓在[評(píng)估時(shí)間]的市場(chǎng)價(jià)值已達(dá)到12000萬元，然而按照成本模式進(jìn)行核算，其賬面價(jià)值僅為8000-260×[持有年數(shù)]=[具體賬面價(jià)值]萬元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)值。這種賬面價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值的背離，使得財(cái)務(wù)報(bào)表無法真實(shí)反映投資性房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，導(dǎo)致投資者和其他財(cái)務(wù)報(bào)表使用者難以準(zhǔn)確了解企業(yè)資產(chǎn)的真實(shí)狀況，進(jìn)而影響他們對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的判斷。成本模式下，投資性房地產(chǎn)的折舊和減值計(jì)提相對(duì)固定，缺乏對(duì)市場(chǎng)價(jià)值波動(dòng)的及時(shí)反映。即使市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生重大變化，投資性房地產(chǎn)的價(jià)值已經(jīng)發(fā)生實(shí)質(zhì)性改變，在沒有確鑿證據(jù)表明存在減值跡象的情況下，其賬面價(jià)值也不會(huì)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。這使得企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)在一定程度上滯后于市場(chǎng)實(shí)際情況，無法為企業(yè)的決策提供及時(shí)、準(zhǔn)確的信息支持。在房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)期，投資性房地產(chǎn)的增值無法在財(cái)務(wù)報(bào)表中體現(xiàn)，可能會(huì)低估企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值和盈利能力；而在市場(chǎng)不景氣時(shí)，資產(chǎn)的潛在減值風(fēng)險(xiǎn)也不能及時(shí)反映，可能會(huì)高估企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。3.3.2變更決策與依據(jù)冠福股份變更投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的決策是一個(gè)經(jīng)過深思熟慮和綜合考量的過程。隨著公司投資性房地產(chǎn)規(guī)模的不斷擴(kuò)大以及房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的持續(xù)變化，公司管理層意識(shí)到原有的成本模式已難以滿足公司財(cái)務(wù)核算和戰(zhàn)略發(fā)展的需求。從市場(chǎng)環(huán)境來看，公司投資性房地產(chǎn)主要集中在上海等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度高，交易頻繁，價(jià)格信息公開透明，具備了采用公允價(jià)值模式計(jì)量的市場(chǎng)條件。以上海為例，近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，相關(guān)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和市場(chǎng)信息平臺(tái)不斷完善，能夠?yàn)槠髽I(yè)提供準(zhǔn)確、及時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格及相關(guān)信息，使得公允價(jià)值的獲取更加可靠。例如，上海的房地產(chǎn)交易中心定期發(fā)布各類房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)，包括成交價(jià)格、租金水平等，為企業(yè)評(píng)估投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值提供了有力的參考依據(jù)。在公司戰(zhàn)略方面，采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)有助于提升公司財(cái)務(wù)信息的質(zhì)量和透明度，更好地滿足投資者和資本市場(chǎng)的需求。公允價(jià)值模式能夠及時(shí)反映投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值變化，使財(cái)務(wù)報(bào)表更具相關(guān)性和及時(shí)性，有助于投資者更準(zhǔn)確地了解企業(yè)資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值和經(jīng)營(yíng)成果，增強(qiáng)投資者對(duì)公司的信心。這對(duì)于公司未來的融資活動(dòng)、股權(quán)交易等具有重要意義。公司計(jì)劃在未來幾年內(nèi)通過資本市場(chǎng)進(jìn)行融資，以支持公司的業(yè)務(wù)拓展和戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)可以向投資者展示公司資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值和潛在增值空間，提高公司在資本市場(chǎng)的吸引力，降低融資成本。公司管理層還考慮到公允價(jià)值模式與公司的長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略相契合。隨著公司業(yè)務(wù)的多元化發(fā)展，投資性房地產(chǎn)在公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的地位日益重要，其價(jià)值的準(zhǔn)確計(jì)量對(duì)于公司的整體財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)決策至關(guān)重要。公允價(jià)值模式能夠更真實(shí)地反映投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，為公司的資產(chǎn)配置、投資決策等提供更準(zhǔn)確的信息支持，有助于公司優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提高資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。公司聘請(qǐng)了專業(yè)的財(cái)務(wù)顧問和評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)成本模式和公允價(jià)值模式進(jìn)行了詳細(xì)的對(duì)比分析。通過模擬不同計(jì)量模式下公司財(cái)務(wù)報(bào)表的變化，評(píng)估了變更計(jì)量模式對(duì)公司財(cái)務(wù)指標(biāo)、稅負(fù)等方面的影響。分析結(jié)果顯示，采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，雖然會(huì)增加財(cái)務(wù)報(bào)表的波動(dòng)性，但能夠更準(zhǔn)確地反映公司資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值和經(jīng)營(yíng)成果，從長(zhǎng)期來看，有利于公司的戰(zhàn)略發(fā)展和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的提升。在綜合考慮市場(chǎng)環(huán)境、公司戰(zhàn)略、財(cái)務(wù)分析結(jié)果等多方面因素后，冠福股份管理層最終做出了將投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式由成本模式變更為公允價(jià)值模式的決策。3.3.3變更實(shí)施步驟冠福股份在確定將投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式由成本模式變更為公允價(jià)值模式后，嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定和程序有序推進(jìn)變更工作。公司聘請(qǐng)了具有豐富經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估機(jī)構(gòu)采用了市場(chǎng)比較法、收益法等多種科學(xué)合理的評(píng)估方法。以市場(chǎng)比較法為例，評(píng)估人員收集了與冠福股份投資性房地產(chǎn)在地理位置、物業(yè)類型、建筑規(guī)模、裝修標(biāo)準(zhǔn)等方面相似的房地產(chǎn)的近期市場(chǎng)交易案例。通過對(duì)這些案例的分析和比較，結(jié)合被評(píng)估房地產(chǎn)的實(shí)際情況，對(duì)交易價(jià)格進(jìn)行了適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，最終確定了投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。收益法則是通過預(yù)測(cè)投資性房地產(chǎn)未來的租金收入和增值收益，按照一定的折現(xiàn)率將其折現(xiàn)到評(píng)估基準(zhǔn)日，從而確定公允價(jià)值。在評(píng)估過程中，評(píng)估機(jī)構(gòu)充分考慮了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系、租金水平的變化趨勢(shì)、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素，確保評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性和可靠性。完成評(píng)估后，冠福股份將投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式變更的相關(guān)事項(xiàng)提交董事會(huì)進(jìn)行審議。董事會(huì)對(duì)變更的必要性、合理性以及評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容進(jìn)行了深入討論和分析。董事們從公司的戰(zhàn)略發(fā)展、財(cái)務(wù)狀況、市場(chǎng)影響等多個(gè)角度進(jìn)行了評(píng)估。他們認(rèn)為，變更計(jì)量模式符合公司的長(zhǎng)期發(fā)展利益，能夠提升公司財(cái)務(wù)信息的質(zhì)量和透明度。最終，董事會(huì)一致批準(zhǔn)了投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更。冠福股份按照相關(guān)法律法規(guī)和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，在財(cái)務(wù)報(bào)表附注中對(duì)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式變更的相關(guān)信息進(jìn)行了詳細(xì)披露。披露內(nèi)容包括變更的日期，明確注明變更發(fā)生在[具體日期]；變更的原因，詳細(xì)闡述了市場(chǎng)環(huán)境變化、公司戰(zhàn)略需求等因素促使公司做出變更決策；變更前后投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值及賬面價(jià)值，如變更前投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值為[X]萬元，變更日的公允價(jià)值經(jīng)評(píng)估確定為[Y]萬元；對(duì)當(dāng)期和各個(gè)列報(bào)前期財(cái)務(wù)報(bào)表中受影響的項(xiàng)目名稱和調(diào)整金額，具體說明變更對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表中投資性房地產(chǎn)、所有者權(quán)益等項(xiàng)目以及利潤(rùn)表中公允價(jià)值變動(dòng)損益等項(xiàng)目的影響金額；采用新計(jì)量模式的理由，再次強(qiáng)調(diào)了公允價(jià)值模式能夠更準(zhǔn)確地反映投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，符合公司的發(fā)展戰(zhàn)略和財(cái)務(wù)信息質(zhì)量要求。通過充分的信息披露，使投資者和其他利益相關(guān)者能夠全面了解計(jì)量模式變更的情況及其對(duì)公司財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的影響。四、冠福股份計(jì)量模式變更分析4.1變更動(dòng)因分析4.1.1提升財(cái)務(wù)信息質(zhì)量在成本模式下，冠福股份投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值主要基于初始取得成本，并通過逐年計(jì)提折舊或攤銷以及在必要時(shí)計(jì)提減值準(zhǔn)備來調(diào)整。這種計(jì)量方式相對(duì)穩(wěn)定，但卻無法及時(shí)、準(zhǔn)確地反映投資性房地產(chǎn)在市場(chǎng)中的真實(shí)價(jià)值。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)變化，投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值可能會(huì)出現(xiàn)大幅波動(dòng)，與成本模式下相對(duì)固定的賬面價(jià)值產(chǎn)生較大偏差。以上海地區(qū)的投資性房地產(chǎn)為例，近年來由于城市的快速發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，房?jī)r(jià)不斷攀升。冠福股份位于上海的寫字樓、商業(yè)用地等投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值顯著提升。然而，在成本模式下，這些資產(chǎn)的賬面價(jià)值卻未能充分體現(xiàn)其實(shí)際價(jià)值的增長(zhǎng)，導(dǎo)致財(cái)務(wù)報(bào)表所呈現(xiàn)的資產(chǎn)狀況與市場(chǎng)實(shí)際情況脫節(jié)，使得投資者和其他財(cái)務(wù)報(bào)表使用者難以依據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)表準(zhǔn)確判斷企業(yè)資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值和潛在收益能力。公允價(jià)值模式的引入則有效解決了這一問題。公允價(jià)值模式能夠緊密跟蹤市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，及時(shí)反映投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值變化。通過專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)和科學(xué)的評(píng)估方法，如市場(chǎng)比較法、收益法等，對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行定期評(píng)估和調(diào)整。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲時(shí)，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值上升，其賬面價(jià)值也隨之增加，能夠直觀地展示企業(yè)資產(chǎn)的增值情況；反之，當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格下跌時(shí)，公允價(jià)值下降，賬面價(jià)值也相應(yīng)減少，使企業(yè)及時(shí)認(rèn)識(shí)到資產(chǎn)價(jià)值的縮水。這種及時(shí)反映市場(chǎng)價(jià)值變化的特性，極大地提高了財(cái)務(wù)信息的相關(guān)性，為投資者和其他利益相關(guān)者提供了更具決策價(jià)值的信息。他們可以依據(jù)公允價(jià)值計(jì)量下的財(cái)務(wù)報(bào)表，更準(zhǔn)確地評(píng)估企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、盈利能力和潛在風(fēng)險(xiǎn)，從而做出更合理的投資決策、信貸決策等。公允價(jià)值模式下的財(cái)務(wù)信息可靠性也得到了增強(qiáng)。專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的參與以及嚴(yán)格的評(píng)估方法和程序，確保了公允價(jià)值的確定具有較高的可信度。評(píng)估過程中，充分考慮了房地產(chǎn)的地理位置、市場(chǎng)供求關(guān)系、租金水平、建筑質(zhì)量等多種因素，使公允價(jià)值能夠真實(shí)地反映投資性房地產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值。與成本模式下相對(duì)主觀的折舊和減值計(jì)提相比，公允價(jià)值模式的評(píng)估更加客觀、透明，減少了企業(yè)管理層主觀判斷對(duì)財(cái)務(wù)信息的影響，提高了財(cái)務(wù)信息的可靠性。4.1.2滿足融資需求企業(yè)的融資能力在很大程度上取決于其財(cái)務(wù)狀況和信用評(píng)級(jí)。投資性房地產(chǎn)作為冠福股份資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的重要組成部分，其計(jì)量模式的選擇對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)有著顯著影響，進(jìn)而關(guān)系到企業(yè)的融資能力。在成本模式下，投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值隨著折舊的計(jì)提而逐漸減少，無法反映資產(chǎn)的實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值和潛在增值能力。這可能導(dǎo)致企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率相對(duì)較高，凈資產(chǎn)規(guī)模被低估，影響企業(yè)的信用評(píng)級(jí)和融資能力。例如，當(dāng)企業(yè)向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，銀行通常會(huì)對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況進(jìn)行評(píng)估。如果投資性房地產(chǎn)按照成本模式計(jì)量，其賬面價(jià)值較低，會(huì)使企業(yè)的總資產(chǎn)規(guī)模相對(duì)較小，而負(fù)債水平相對(duì)較高，資產(chǎn)負(fù)債率上升。銀行可能會(huì)認(rèn)為企業(yè)的償債能力較弱，從而提高貸款利率或減少貸款額度，增加企業(yè)的融資成本和難度。采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，能夠改善企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)，提升融資能力。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值往往呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。在公允價(jià)值模式下，投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值會(huì)隨著公允價(jià)值的上升而增加，從而提高企業(yè)的總資產(chǎn)規(guī)模和凈資產(chǎn)水平。資產(chǎn)負(fù)債率相應(yīng)降低，企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況得到優(yōu)化。這使得企業(yè)在融資過程中更具優(yōu)勢(shì)，能夠獲得更有利的融資條件。銀行等金融機(jī)構(gòu)在評(píng)估企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，會(huì)更傾向于給予財(cái)務(wù)狀況良好、資產(chǎn)質(zhì)量高的企業(yè)較低的貸款利率和更高的貸款額度。例如，冠福股份若將投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更為公允價(jià)值模式后，其投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值上升，總資產(chǎn)規(guī)模增加，資產(chǎn)負(fù)債率降低。銀行在審核貸款申請(qǐng)時(shí)，會(huì)認(rèn)為企業(yè)的償債能力增強(qiáng)，信用風(fēng)險(xiǎn)降低，可能會(huì)降低貸款利率，為企業(yè)提供更充足的貸款資金，有助于企業(yè)滿足業(yè)務(wù)拓展、項(xiàng)目投資等方面的資金需求。公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)還能為企業(yè)拓寬融資渠道。在資本市場(chǎng)中，投資者更關(guān)注企業(yè)資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值和潛在收益能力。公允價(jià)值模式下的財(cái)務(wù)報(bào)表能夠更準(zhǔn)確地反映投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值和企業(yè)的盈利能力，吸引更多投資者的關(guān)注和認(rèn)可。企業(yè)可以通過發(fā)行股票、債券等方式在資本市場(chǎng)進(jìn)行融資，獲得更廣泛的資金來源。例如，企業(yè)計(jì)劃發(fā)行債券進(jìn)行融資，投資者在評(píng)估債券的投資價(jià)值時(shí)，會(huì)重點(diǎn)關(guān)注企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和資產(chǎn)質(zhì)量。公允價(jià)值模式下，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠展示企業(yè)資產(chǎn)的增值潛力，增強(qiáng)投資者對(duì)企業(yè)的信心，提高債券的吸引力，從而使企業(yè)更順利地完成債券發(fā)行，籌集到所需資金。4.1.3盈余管理考量盈余管理是企業(yè)管理層在遵循會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上，通過對(duì)會(huì)計(jì)政策的選擇和會(huì)計(jì)估計(jì)的調(diào)整，以達(dá)到調(diào)節(jié)企業(yè)利潤(rùn)的目的。投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更，為冠福股份提供了一定的盈余管理空間。在成本模式下，投資性房地產(chǎn)的折舊和減值計(jì)提相對(duì)固定，利潤(rùn)的波動(dòng)主要取決于租金收入和其他經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的狀況。而公允價(jià)值模式下，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)直接計(jì)入當(dāng)期損益，這使得企業(yè)的利潤(rùn)受到房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的影響較大，為企業(yè)進(jìn)行盈余管理提供了便利。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲時(shí)，冠福股份可以通過變更計(jì)量模式，將投資性房地產(chǎn)按照公允價(jià)值計(jì)量，公允價(jià)值的增加將直接計(jì)入當(dāng)期利潤(rùn)，從而實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的增長(zhǎng)。例如，在某一會(huì)計(jì)期間，公司持有的投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格大幅上升，若采用公允價(jià)值模式計(jì)量，公允價(jià)值的增值部分將計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目，增加當(dāng)期凈利潤(rùn)。這對(duì)于需要提升業(yè)績(jī)以滿足投資者期望、達(dá)到股權(quán)激勵(lì)條件或避免虧損的企業(yè)來說，具有一定的吸引力。同樣，當(dāng)企業(yè)面臨利潤(rùn)下滑壓力時(shí)，若房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下跌，企業(yè)可能會(huì)選擇維持成本模式，避免公允價(jià)值下降對(duì)利潤(rùn)的負(fù)面影響，從而達(dá)到平滑利潤(rùn)的目的。然而，過度利用公允價(jià)值模式進(jìn)行盈余管理也存在一定的問題。一方面，公允價(jià)值的確定具有一定的主觀性，雖然有專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估方法，但在實(shí)際操作中，仍可能受到市場(chǎng)環(huán)境、評(píng)估人員的主觀判斷等因素的影響，導(dǎo)致公允價(jià)值的準(zhǔn)確性受到質(zhì)疑。如果企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)特定的盈余管理目標(biāo)，人為操縱公允價(jià)值的評(píng)估，可能會(huì)誤導(dǎo)投資者和其他利益相關(guān)者的決策，損害市場(chǎng)的公平和效率。另一方面，頻繁變更計(jì)量模式或過度依賴公允價(jià)值變動(dòng)來調(diào)節(jié)利潤(rùn)，會(huì)使企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表失去穩(wěn)定性和可比性，降低財(cái)務(wù)信息的質(zhì)量，影響投資者對(duì)企業(yè)的信任。因此，企業(yè)在進(jìn)行投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式變更時(shí)，應(yīng)充分考慮盈余管理的合理性和合法性，避免濫用會(huì)計(jì)政策，確保財(cái)務(wù)信息的真實(shí)性和可靠性。4.2對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的影響4.2.1資產(chǎn)負(fù)債表冠福股份將投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式由成本模式變更為公允價(jià)值模式，對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表產(chǎn)生了顯著影響。在成本模式下，投資性房地產(chǎn)按照初始成本減去累計(jì)折舊（或攤銷）及減值準(zhǔn)備后的金額計(jì)量，其賬面價(jià)值相對(duì)穩(wěn)定，難以反映市場(chǎng)價(jià)值的變化。而變更為公允價(jià)值模式后，投資性房地產(chǎn)在資產(chǎn)負(fù)債表日需按照公允價(jià)值計(jì)量，這使得投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值能夠及時(shí)反映市場(chǎng)價(jià)值的波動(dòng)。假設(shè)冠福股份某投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目初始成本為5000萬元，預(yù)計(jì)使用壽命為20年，采用年限平均法計(jì)提折舊，無殘值。在成本模式下，每年計(jì)提折舊250萬元。經(jīng)過5年后，其賬面價(jià)值為5000-250×5=3750萬元。若此時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲，該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值經(jīng)評(píng)估確定為6000萬元。在變更計(jì)量模式時(shí)，應(yīng)進(jìn)行如下調(diào)整：借：投資性房地產(chǎn)——成本6000投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊1250貸：投資性房地產(chǎn)5000利潤(rùn)分配——未分配利潤(rùn)1912.5盈余公積237.5借：投資性房地產(chǎn)——成本6000投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊1250貸：投資性房地產(chǎn)5000利潤(rùn)分配——未分配利潤(rùn)1912.5盈余公積237.5投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊1250貸：投資性房地產(chǎn)5000利潤(rùn)分配——未分配利潤(rùn)1912.5盈余公積237.5貸：投資性房地產(chǎn)5000利潤(rùn)分配——未分配利潤(rùn)1912.5盈余公積237.5利潤(rùn)分配——未分配利潤(rùn)1912.5盈余公積237.5盈余公積237.5通過上述調(diào)整，投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值從3750萬元增加至6000萬元，增加了2250萬元。這直接導(dǎo)致資產(chǎn)總額增加2250萬元，同時(shí)，由于公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的差額計(jì)入留存收益，使得所有者權(quán)益也相應(yīng)增加2250萬元。其中，盈余公積增加237.5萬元（2250×10%），未分配利潤(rùn)增加1912.5萬元（2250×90%）。這種調(diào)整對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表的結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了重要影響。資產(chǎn)方面，投資性房地產(chǎn)的價(jià)值更能反映市場(chǎng)實(shí)際情況，提高了資產(chǎn)的真實(shí)性和相關(guān)性。在負(fù)債方面，雖然計(jì)量模式變更本身不直接影響負(fù)債項(xiàng)目，但由于資產(chǎn)價(jià)值的增加，可能會(huì)對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率等財(cái)務(wù)指標(biāo)產(chǎn)生間接影響，使得資產(chǎn)負(fù)債率降低，反映出企業(yè)償債能力的增強(qiáng)。所有者權(quán)益的增加，提升了企業(yè)的凈資產(chǎn)規(guī)模，增強(qiáng)了企業(yè)的財(cái)務(wù)實(shí)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，為企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展提供了更堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。4.2.2利潤(rùn)表公允價(jià)值變動(dòng)損益是公允價(jià)值模式下影響利潤(rùn)表的關(guān)鍵因素。在公允價(jià)值模式下，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)直接計(jì)入當(dāng)期損益，通過“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目進(jìn)行核算。當(dāng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值上升時(shí)，會(huì)增加公允價(jià)值變動(dòng)收益，進(jìn)而增加當(dāng)期凈利潤(rùn)；反之，當(dāng)公允價(jià)值下降時(shí)，會(huì)產(chǎn)生公允價(jià)值變動(dòng)損失，減少當(dāng)期凈利潤(rùn)。假設(shè)冠福股份在變更計(jì)量模式后，某投資性房地產(chǎn)在資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值較上一期末增加了500萬元。則會(huì)計(jì)分錄為：借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)500貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益500借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)500貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益500貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益500這500萬元的公允價(jià)值變動(dòng)收益將直接計(jì)入利潤(rùn)表中的“公允價(jià)值變動(dòng)損益”項(xiàng)目，增加當(dāng)期利潤(rùn)總額和凈利潤(rùn)。若所得稅稅率為25%，則凈利潤(rùn)將增加375萬元（500×75%）。相反，如果該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值下降了300萬元，則會(huì)計(jì)分錄為：借：公允價(jià)值變動(dòng)損益300貸：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)300借：公允價(jià)值變動(dòng)損益300貸：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)300貸：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)300此時(shí)，300萬元的公允價(jià)值變動(dòng)損失將減少當(dāng)期利潤(rùn)總額和凈利潤(rùn)，凈利潤(rùn)將減少225萬元（300×75%）。在不同的市場(chǎng)情況下，公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)凈利潤(rùn)的影響具有明顯差異。在房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)期，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值通常呈上升趨勢(shì)，這將為企業(yè)帶來較多的公允價(jià)值變動(dòng)收益，大幅增加凈利潤(rùn)。例如，在房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛、房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的階段，冠福股份持有的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值可能會(huì)大幅提升，從而顯著提高公司的盈利水平。反之，在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷時(shí)期，公允價(jià)值下降，會(huì)導(dǎo)致凈利潤(rùn)減少，給企業(yè)的盈利狀況帶來負(fù)面影響。比如，在市場(chǎng)不景氣、房?jī)r(jià)下跌的情況下，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值降低，使得公司凈利潤(rùn)下滑，可能會(huì)影響投資者對(duì)公司的信心和市場(chǎng)形象。這種凈利潤(rùn)的波動(dòng)，體現(xiàn)了公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)利潤(rùn)表的敏感性和波動(dòng)性影響。4.2.3現(xiàn)金流量表從直接影響來看，冠福股份投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更本身并不直接導(dǎo)致現(xiàn)金流量的增減。因?yàn)橛?jì)量模式變更主要是會(huì)計(jì)政策的調(diào)整，不涉及實(shí)際的現(xiàn)金流入或流出。無論是成本模式還是公允價(jià)值模式，都不會(huì)直接改變企業(yè)因投資性房地產(chǎn)而產(chǎn)生的現(xiàn)金收支情況。然而，計(jì)量模式變更會(huì)對(duì)現(xiàn)金流量表產(chǎn)生間接影響。在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量方面，雖然投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)不計(jì)入經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量，但由于計(jì)量模式變更可能導(dǎo)致凈利潤(rùn)的波動(dòng)，進(jìn)而影響所得稅費(fèi)用。當(dāng)公允價(jià)值上升，凈利潤(rùn)增加時(shí)，所得稅費(fèi)用也會(huì)相應(yīng)增加，這會(huì)導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出增加；反之，當(dāng)公允價(jià)值下降，凈利潤(rùn)減少，所得稅費(fèi)用降低，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出減少。假設(shè)冠福股份因投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值上升導(dǎo)致凈利潤(rùn)增加1000萬元，所得稅稅率為25%，則所得稅費(fèi)用增加250萬元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出相應(yīng)增加250萬元。在投資活動(dòng)現(xiàn)金流量方面，計(jì)量模式變更可能影響企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的決策。如果公允價(jià)值持續(xù)上升，企業(yè)可能會(huì)考慮增加對(duì)投資性房地產(chǎn)的投資，如購(gòu)置新的房地產(chǎn)項(xiàng)目或?qū)ΜF(xiàn)有項(xiàng)目進(jìn)行擴(kuò)建、改造，這將導(dǎo)致投資活動(dòng)現(xiàn)金流出增加。反之，如果公允價(jià)值下降，企業(yè)可能會(huì)減少投資或出售部分投資性房地產(chǎn)，從而增加投資活動(dòng)現(xiàn)金流入。例如，冠福股份若認(rèn)為某投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值已達(dá)到較高水平，未來增值空間有限，可能會(huì)選擇出售該資產(chǎn)，獲得投資活動(dòng)現(xiàn)金流入。在籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量方面，計(jì)量模式變更對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的影響可能會(huì)影響其融資能力和融資決策。如前文所述，公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)價(jià)值的提升可能改善企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)，增強(qiáng)融資能力，使企業(yè)更容易獲得銀行貸款或在資本市場(chǎng)融資，從而增加籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入。相反，如果公允價(jià)值下降導(dǎo)致財(cái)務(wù)指標(biāo)惡化，可能會(huì)增加融資難度，減少籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入。4.3對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響4.3.1償債能力指標(biāo)冠福股份投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更，對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率和速動(dòng)比率等償債能力指標(biāo)產(chǎn)生了顯著影響。在資產(chǎn)負(fù)債率方面，當(dāng)冠福股份將投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式由成本模式變更為公允價(jià)值模式后，投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值會(huì)根據(jù)公允價(jià)值進(jìn)行調(diào)整。若公允價(jià)值高于原賬面價(jià)值，資產(chǎn)總額將增加。假設(shè)冠福股份某投資性房地產(chǎn)在成本模式下賬面價(jià)值為8000萬元，變更計(jì)量模式后公允價(jià)值評(píng)估為10000萬元，資產(chǎn)總額增加了2000萬元。在負(fù)債不變的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額÷資產(chǎn)總額，資產(chǎn)總額的增加會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率降低。這表明企業(yè)的償債能力相對(duì)增強(qiáng)，債權(quán)人的債權(quán)保障程度提高。因?yàn)橘Y產(chǎn)負(fù)債率的降低意味著企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)相對(duì)減輕，在面臨債務(wù)償還時(shí)，企業(yè)有更多的資產(chǎn)作為保障。流動(dòng)比率的變化也較為明顯。流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)÷流動(dòng)負(fù)債，投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更導(dǎo)致資產(chǎn)總額的變化，若投資性房地產(chǎn)歸類為流動(dòng)資產(chǎn)（部分用于短期出租或持有待售的投資性房地產(chǎn)可能屬于流動(dòng)資產(chǎn)范疇），其公允價(jià)值上升會(huì)使流動(dòng)資產(chǎn)增加，在流動(dòng)負(fù)債不變的情況下，流動(dòng)比率會(huì)上升。這說明企業(yè)的短期償債能力得到提升，企業(yè)在短期內(nèi)能夠更輕松地償還流動(dòng)負(fù)債，降低了短期債務(wù)違約的風(fēng)險(xiǎn)。速動(dòng)比率=（流動(dòng)資產(chǎn)-存貨）÷流動(dòng)負(fù)債，同理，當(dāng)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值上升增加流動(dòng)資產(chǎn)時(shí)，若存貨等其他流動(dòng)資產(chǎn)項(xiàng)目不變，速動(dòng)比率也會(huì)上升。這進(jìn)一步表明企業(yè)在剔除存貨等變現(xiàn)能力相對(duì)較弱的資產(chǎn)后，仍具有較強(qiáng)的短期償債能力，企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況更加穩(wěn)健。從行業(yè)對(duì)比的角度來看，同行業(yè)中采用不同計(jì)量模式的企業(yè)，償債能力指標(biāo)存在差異。以A企業(yè)和B企業(yè)為例，A企業(yè)采用成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，資產(chǎn)負(fù)債率為50%，流動(dòng)比率為1.2，速動(dòng)比率為0.8；B企業(yè)采用公允價(jià)值模式，且投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值近年來持續(xù)上升，資產(chǎn)負(fù)債率為40%，流動(dòng)比率為1.5，速動(dòng)比率為1.1。相比之下，采用公允價(jià)值模式且投資性房地產(chǎn)價(jià)值上升的B企業(yè)，償債能力指標(biāo)更優(yōu)，這也從側(cè)面反映出冠福股份變更計(jì)量模式對(duì)償債能力的積極影響。4.3.2盈利能力指標(biāo)凈資產(chǎn)收益率（ROE）是衡量企業(yè)盈利能力的關(guān)鍵指標(biāo)之一，其計(jì)算公式為：ROE=凈利潤(rùn)÷平均凈資產(chǎn)×100%。冠福股份投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式變更對(duì)凈資產(chǎn)收益率產(chǎn)生了重要影響。在成本模式下，投資性房地產(chǎn)按照初始成本減去累計(jì)折舊（或攤銷）及減值準(zhǔn)備后的金額計(jì)量，利潤(rùn)主要來源于租金收入和其他經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。變更為公允價(jià)值模式后，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)直接計(jì)入當(dāng)期損益。當(dāng)公允價(jià)值上升時(shí)，凈利潤(rùn)會(huì)增加。假設(shè)冠福股份某投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值上升500萬元，在不考慮其他因素的情況下，凈利潤(rùn)將增加500萬元。同時(shí)，由于公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的差額計(jì)入留存收益，平均凈資產(chǎn)也會(huì)增加。但凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)幅度可能大于平均凈資產(chǎn)的增長(zhǎng)幅度，從而導(dǎo)致凈資產(chǎn)收益率上升。這意味著企業(yè)運(yùn)用自有資本獲取收益的能力增強(qiáng)，投資者投入的每一元錢能夠獲得更多的回報(bào)，企業(yè)的盈利能力得到提升?？傎Y產(chǎn)收益率（ROA）反映了企業(yè)運(yùn)用全部資產(chǎn)獲取利潤(rùn)的能力，計(jì)算公式為：ROA=凈利潤(rùn)÷平均資產(chǎn)總額×100%。投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更后，若公允價(jià)值上升，凈利潤(rùn)增加，同時(shí)資產(chǎn)總額也會(huì)增加。但如果凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)速度超過資產(chǎn)總額的增長(zhǎng)速度，總資產(chǎn)收益率就會(huì)提高。例如，冠福股份變更計(jì)量模式后，凈利潤(rùn)增加了300萬元，平均資產(chǎn)總額增加了1000萬元，通過計(jì)算可以發(fā)現(xiàn)，總資產(chǎn)收益率有所上升。這表明企業(yè)資產(chǎn)的利用效率提高，每一元資產(chǎn)能夠創(chuàng)造更多的利潤(rùn)，企業(yè)的盈利能力得到增強(qiáng)。毛利率是毛利與營(yíng)業(yè)收入的百分比，毛利=營(yíng)業(yè)收入-營(yíng)業(yè)成本。在冠福股份的業(yè)務(wù)中，投資性房地產(chǎn)的租金收入是營(yíng)業(yè)收入的一部分，計(jì)量模式變更本身不直接影響營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)成本的計(jì)算。然而，由于公允價(jià)值變動(dòng)損益計(jì)入當(dāng)期損益，可能會(huì)影響凈利潤(rùn)，但對(duì)毛利率的直接影響相對(duì)較小。不過，從長(zhǎng)期來看，如果投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值持續(xù)上升，導(dǎo)致企業(yè)更加注重投資性房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)，可能會(huì)間接影響企業(yè)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和成本控制策略，進(jìn)而對(duì)毛利率產(chǎn)生影響。例如，企業(yè)可能會(huì)加大對(duì)投資性房地產(chǎn)的維護(hù)和管理投入，導(dǎo)致營(yíng)業(yè)成本上升，若租金收入不能相應(yīng)提高，毛利率可能會(huì)下降；反之，若企業(yè)能夠通過提升投資性房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)效率，提高租金收入，毛利率則可能上升。4.3.3營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是衡量企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力的重要指標(biāo)，它反映了企業(yè)全部資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)質(zhì)量和利用效率，計(jì)算公式為：總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=營(yíng)業(yè)收入÷平均資產(chǎn)總額。冠福股份投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式變更對(duì)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率產(chǎn)生了一定影響。在變更計(jì)量模式時(shí)，若投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值上升，平均資產(chǎn)總額會(huì)增加。假設(shè)冠福股份變更計(jì)量模式后，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值上升導(dǎo)致平均資產(chǎn)總額增加了2000萬元，而營(yíng)業(yè)收入在短期內(nèi)保持不變，根據(jù)公式計(jì)算，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率會(huì)下降。這可能會(huì)給人一種企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率降低的直觀印象。然而，從長(zhǎng)期來看，如果投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值上升是由于其市場(chǎng)價(jià)值的真實(shí)提升，且企業(yè)能夠充分利用這一增值資產(chǎn)，通過優(yōu)化運(yùn)營(yíng)管理、提高租金收入或進(jìn)行資產(chǎn)處置等方式，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)幅度超過平均資產(chǎn)總額的增長(zhǎng)幅度，那么總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率將會(huì)提高。例如，企業(yè)利用投資性房地產(chǎn)價(jià)值提升的優(yōu)勢(shì)，吸引更多優(yōu)質(zhì)租戶，提高租金水平，使?fàn)I業(yè)收入增加了500萬元，此時(shí)重新計(jì)算總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，可能會(huì)發(fā)現(xiàn)其有所上升，表明企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力得到改善。投資性房地產(chǎn)周轉(zhuǎn)率主要用于衡量投資性房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)效率，計(jì)算公式為：投資性房地產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=租金收入÷平均投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值。在成本模式下，投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值隨著折舊的計(jì)提而逐漸減少，租金收入相對(duì)穩(wěn)定，投資性房地產(chǎn)周轉(zhuǎn)率可能會(huì)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。但這種上升可能并不能真實(shí)反映資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率的提升，因?yàn)橘~面價(jià)值的減少并非完全由于資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率的提高。當(dāng)變更為公允價(jià)值模式后，投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值根據(jù)公允價(jià)值進(jìn)行調(diào)整。如果公允價(jià)值上升幅度較大，而租金收入未能相應(yīng)大幅增長(zhǎng)，投資性房地產(chǎn)周轉(zhuǎn)率會(huì)下降。例如，冠福股份某投資性房地產(chǎn)在成本模式下賬面價(jià)值為3000萬元，年租金收入為300萬元，投資性房地產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為300÷3000=0.1；變更計(jì)量模式后，公允價(jià)值評(píng)估為4000萬元，租金收入仍為300萬元，此時(shí)投資性房地產(chǎn)周轉(zhuǎn)率變?yōu)?00÷4000=0.075。然而，若企業(yè)能夠通過有效的運(yùn)營(yíng)管理，提高投資性房地產(chǎn)的出租率和租金水平，增加租金收入，投資性房地產(chǎn)周轉(zhuǎn)率可能會(huì)提高，表明企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)能力增強(qiáng)。4.4市場(chǎng)反應(yīng)分析4.4.1股價(jià)波動(dòng)在冠福股份發(fā)布投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式變更公告前，公司股價(jià)處于相對(duì)平穩(wěn)的波動(dòng)狀態(tài)。以公告前一個(gè)月為例，股價(jià)在[X1]元至[X2]元之間波動(dòng)，成交量相對(duì)穩(wěn)定。然而，在公告發(fā)布后的短期內(nèi)，股價(jià)出現(xiàn)了顯著波動(dòng)。公告發(fā)布后的第一個(gè)交易日，股價(jià)開盤便大幅上漲，漲幅達(dá)到[X3]%，成交量也急劇放大，較前一交易日增加了[X4]%。這表明市場(chǎng)對(duì)冠福股份計(jì)量模式變更的消息反應(yīng)迅速，投資者對(duì)公司的未來發(fā)展預(yù)期產(chǎn)生了積極變化。從股價(jià)走勢(shì)的長(zhǎng)期趨勢(shì)來看，在變更公告發(fā)布后的一段時(shí)間內(nèi)，股價(jià)整體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。在隨后的三個(gè)月里，股價(jià)從公告后的[X5]元上漲至[X6]元，漲幅達(dá)到[X7]%。這可能是由于市場(chǎng)認(rèn)為公允價(jià)值模式能夠更準(zhǔn)確地反映投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，提升了公司資產(chǎn)的透明度和質(zhì)量，從而增強(qiáng)了投資者對(duì)公司的信心。例如，投資者可能預(yù)期隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值上升，將為公司帶來更多的利潤(rùn)增長(zhǎng)空間，進(jìn)而推動(dòng)股價(jià)上漲。然而，股價(jià)波動(dòng)也受到多種因素的綜合影響。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化對(duì)股價(jià)有重要作用。若在計(jì)量模式變更后，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)向好，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體繁榮，會(huì)進(jìn)一步支撐股價(jià)上漲；反之，若宏觀經(jīng)濟(jì)下行，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，可能會(huì)抑制股價(jià)的上升幅度。行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)也不容忽視。同行業(yè)其他企業(yè)的發(fā)展動(dòng)態(tài)、市場(chǎng)份額爭(zhēng)奪等因素，會(huì)影響投資者對(duì)冠福股份的估值和股價(jià)表現(xiàn)。公司自身的經(jīng)營(yíng)狀況和其他重大決策同樣會(huì)對(duì)股價(jià)產(chǎn)生影響。如果公司在其他業(yè)務(wù)領(lǐng)域取得突破，或者有新的投資項(xiàng)目落地，會(huì)為股價(jià)提供上漲動(dòng)力；反之，若公司出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)問題或負(fù)面事件，股價(jià)可能會(huì)受到打壓。4.4.2投資者關(guān)注在冠福股份發(fā)布投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式變更公告后，投資者對(duì)公司的關(guān)注度顯著提升。從投資者咨詢方面來看，公司的投資者熱線和郵箱收到了大量來自投資者的咨詢郵件和電話。投資者主要關(guān)注的問題包括計(jì)量模式變更對(duì)公司財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的具體影響。例如，投資者詢問公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的波動(dòng)將如何影響公司的凈利潤(rùn)和資產(chǎn)負(fù)債表；變更計(jì)量模式的合理性和必要性，他們希望了解公司基于何種考慮做出這一決策；未來投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的預(yù)測(cè)及對(duì)公司業(yè)績(jī)的預(yù)期影響，投資者關(guān)心房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性將如何作用于公司的財(cái)務(wù)表現(xiàn)。公司通過及時(shí)回復(fù)投資者的咨詢，詳細(xì)解釋計(jì)量模式變更的相關(guān)問題，增強(qiáng)了與投資者的溝通和互動(dòng)。媒體對(duì)冠福股份計(jì)量模式變更也給予了高度關(guān)注。多家財(cái)經(jīng)媒體發(fā)布了相關(guān)報(bào)道，深入分析了變更的原因、影響以及市場(chǎng)反應(yīng)。報(bào)道內(nèi)容涵蓋了對(duì)公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的解讀，如通過對(duì)比變更前后的財(cái)務(wù)報(bào)表，分析投資性房地產(chǎn)價(jià)值重估對(duì)資產(chǎn)、利潤(rùn)等指標(biāo)的影響；探討了計(jì)量模式變更對(duì)公司戰(zhàn)略布局和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的潛在影響，分析公司是否借此調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，提升在行業(yè)中的地位；還關(guān)注了市場(chǎng)對(duì)變更的反應(yīng)，包括股價(jià)波動(dòng)、投資者情緒等方面。這些媒體報(bào)道進(jìn)一步擴(kuò)大了事件的影響力，引發(fā)了市場(chǎng)的廣泛討論。在分析師評(píng)級(jí)方面，變更公告發(fā)布后，多家證券研究機(jī)構(gòu)對(duì)冠福股份進(jìn)行了重新評(píng)估和評(píng)級(jí)調(diào)整。部分分析師上調(diào)了對(duì)冠福股份的評(píng)級(jí)，認(rèn)為計(jì)量模式變更有助于提升公司財(cái)務(wù)信息質(zhì)量，更準(zhǔn)確地反映公司資產(chǎn)價(jià)值。公允價(jià)值模式下，投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值能夠及時(shí)體現(xiàn)在財(cái)務(wù)報(bào)表中，使公司的財(cái)務(wù)狀況更加透明，增強(qiáng)了投資者對(duì)公司的信心。同時(shí)，公允價(jià)值的上升可能帶來利潤(rùn)增長(zhǎng)，提升公司的盈利能力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。然而，也有部分分析師對(duì)變更持謹(jǐn)慎態(tài)度，他們擔(dān)心公允價(jià)值的波動(dòng)性可能導(dǎo)致公司業(yè)績(jī)不穩(wěn)定。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)較大，公允價(jià)值的頻繁變動(dòng)會(huì)使公司凈利潤(rùn)大幅波動(dòng)，增加投資者對(duì)公司業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)的難度，從而影響公司的市場(chǎng)形象和估值。五、案例啟示與建議5.1對(duì)企業(yè)的啟示5.1.1謹(jǐn)慎選擇計(jì)量模式企業(yè)在選擇投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式時(shí)，應(yīng)充分考慮自身的實(shí)際情況和市場(chǎng)環(huán)境。從自身情況來看，企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)以及財(cái)務(wù)狀況等因素都對(duì)計(jì)量模式的選擇有著重要影響。如果企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)是長(zhǎng)期持有投資性房地產(chǎn)以獲取穩(wěn)定的租金收入和資產(chǎn)增值，且經(jīng)營(yíng)較為穩(wěn)健，注重財(cái)務(wù)報(bào)表的穩(wěn)定性，那么成本模式可能更為適合。成本模式下，投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值相對(duì)穩(wěn)定，折舊和減值的計(jì)算相對(duì)固定，能夠提供較為穩(wěn)定的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，便于企業(yè)進(jìn)行長(zhǎng)期的財(cái)務(wù)規(guī)劃和成本控制。例如，一些傳統(tǒng)制造業(yè)企業(yè)，其投資性房地產(chǎn)并非核心業(yè)務(wù)，主要是為了閑置資金的保值增值，采用成本模式可以避免因市場(chǎng)波動(dòng)帶來的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)大幅波動(dòng)，有利于企業(yè)專注于核心業(yè)務(wù)的發(fā)展。若企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)是通過房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)獲取短期的資本增值收益，且對(duì)市場(chǎng)變化較為敏感，具有較強(qiáng)的市場(chǎng)分析和風(fēng)險(xiǎn)承受能力，公允價(jià)值模式可能更符合企業(yè)需求。公允價(jià)值模式能夠及時(shí)反映投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值變化，為企業(yè)提供更貼近市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)的財(cái)務(wù)信息，有助于企業(yè)抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的快速增值。比如，一些專業(yè)的房地產(chǎn)投資企業(yè)，其業(yè)務(wù)主要圍繞房地產(chǎn)投資和交易展開，對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的變化高度關(guān)注，采用公允價(jià)值模式可以使企業(yè)更準(zhǔn)確地評(píng)估投資項(xiàng)目的收益和風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)調(diào)整投資策略。市場(chǎng)環(huán)境也是企業(yè)選擇計(jì)量模式時(shí)不可忽視的重要因素。在房地產(chǎn)市場(chǎng)較為穩(wěn)定、價(jià)格波動(dòng)較小的情況下，成本模式和公允價(jià)值模式對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的影響差異相對(duì)較小，企業(yè)可以根據(jù)自身的管理需求和成本效益原則進(jìn)行選擇。然而，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，價(jià)格波動(dòng)頻繁且幅度較大時(shí)，公允價(jià)值模式能夠更及時(shí)地反映市場(chǎng)價(jià)值的變化，為企業(yè)提供更準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)信息。但同時(shí)，也會(huì)增加財(cái)務(wù)報(bào)表的波動(dòng)性，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)穩(wěn)定性和投資者信心產(chǎn)生一定影響。此時(shí)，企業(yè)需要綜合考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、自身的風(fēng)險(xiǎn)承受能力以及投資者的期望等因素。如果企業(yè)能夠有效應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，且投資者對(duì)企業(yè)的業(yè)績(jī)波動(dòng)性有一定的容忍度，那么可以選擇公允價(jià)值模式；反之，則應(yīng)謹(jǐn)慎考慮公允價(jià)值模式的適用性。5.1.2加強(qiáng)公允價(jià)值評(píng)估管理為確保公允價(jià)值計(jì)量的準(zhǔn)確性和可靠性，企業(yè)應(yīng)建立健全公允價(jià)值評(píng)估機(jī)制。這需要企業(yè)制定詳細(xì)的公允價(jià)值評(píng)估流程和標(biāo)準(zhǔn)，明確評(píng)估的方法、頻率以及責(zé)任部門或人員。例如，企業(yè)可以規(guī)定每季度或每半年對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行一次評(píng)估，評(píng)估方法優(yōu)先采用市場(chǎng)比較法、收益法等被廣泛認(rèn)可的科學(xué)方法。同時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)評(píng)估人員的培訓(xùn)和管理，提高其專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德水平，確保評(píng)估過程的獨(dú)立性和客觀性。評(píng)估人員應(yīng)具備豐富的房地產(chǎn)評(píng)估經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識(shí)，熟悉市場(chǎng)情況和相關(guān)法律法規(guī)，在評(píng)估過程中不受其他部門或個(gè)人的干擾，嚴(yán)格按照評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和流程進(jìn)行操作。聘請(qǐng)專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)是提高公允價(jià)值評(píng)估質(zhì)量的重要途徑。專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)具有豐富的經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)的技術(shù)和廣泛的市場(chǎng)信息渠道，能夠?yàn)槠髽I(yè)提供更準(zhǔn)確、客觀的公允價(jià)值評(píng)估結(jié)果。企業(yè)在選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)時(shí)，應(yīng)綜合考慮其資質(zhì)、信譽(yù)、業(yè)績(jī)以及評(píng)估人員的專業(yè)能力等因素。選擇具有較高資質(zhì)和良好信譽(yù)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，其評(píng)估結(jié)果更具權(quán)威性和可信度；查看評(píng)估機(jī)構(gòu)的過往業(yè)績(jī)，了解其在類似項(xiàng)目中的評(píng)估表現(xiàn)；對(duì)評(píng)估人員的專業(yè)能力進(jìn)行考察，確保其具備勝任工作的能力。在評(píng)估過程中，企業(yè)要與評(píng)估機(jī)構(gòu)保持密切溝通，提供必要的信息和協(xié)助，確保評(píng)估工作的順利進(jìn)行。同時(shí)，要對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行認(rèn)真審核和分析，如有疑問或不合理之處，及時(shí)與評(píng)估機(jī)構(gòu)溝通協(xié)商。加強(qiáng)內(nèi)部控制對(duì)于規(guī)范公允價(jià)值評(píng)估行為至關(guān)重要。企業(yè)應(yīng)建立完善的內(nèi)部控制制度，對(duì)公允價(jià)值評(píng)估的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行有效的監(jiān)督和管理。在評(píng)估準(zhǔn)備階段，要確保評(píng)估數(shù)據(jù)的真實(shí)性和完整性，對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行嚴(yán)格的審核和驗(yàn)證。在評(píng)估過程中，要加強(qiáng)對(duì)評(píng)估方法選擇、參數(shù)確定等關(guān)鍵環(huán)節(jié)的監(jiān)督，防止出現(xiàn)人為操縱公允價(jià)值的情況。建立健全的內(nèi)部審計(jì)制度，定期對(duì)公允價(jià)值評(píng)估工作進(jìn)行審計(jì)和檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正存在的問題。加強(qiáng)對(duì)員工的職業(yè)道德教育，提高員工的誠(chéng)信意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，確保員工在公允價(jià)值評(píng)估工作中遵守相關(guān)法律法規(guī)和企業(yè)制度。5.1.3合理運(yùn)用變更進(jìn)行財(cái)務(wù)管理企業(yè)在進(jìn)行投資性房地產(chǎn)后