ICS03.080

CCSA12

4101

鄭州市地方標(biāo)準(zhǔn)

DB4101/T25.4—2024

物業(yè)服務(wù)規(guī)范第4部分：寫(xiě)字樓

2024-12-04發(fā)布2025-03-04實(shí)施

鄭州市市場(chǎng)監(jiān)督管理局發(fā)布

DB4101/T25.4—2024

目次

前言.................................................................................II

1范圍................................................................................1

2規(guī)范性引用文件......................................................................1

3術(shù)語(yǔ)和定義..........................................................................1

4物業(yè)服務(wù)等級(jí)........................................................................2

5一級(jí)物業(yè)服務(wù)........................................................................2

6二級(jí)物業(yè)服務(wù).......................................................................11

7三級(jí)物業(yè)服務(wù).......................................................................21

8四級(jí)物業(yè)服務(wù).......................................................................33

9五級(jí)物業(yè)服務(wù).......................................................................47

參考文獻(xiàn).......................................................................61

I

DB4101/T25.4—2024

前言

本文件按照GB/T1.1—2020《標(biāo)準(zhǔn)化工作導(dǎo)則第1部分：標(biāo)準(zhǔn)化文件的結(jié)構(gòu)和起草規(guī)則》的規(guī)定

起草。

本文件是DB4101/T25《物業(yè)服務(wù)規(guī)范》的第4部分，DB4101/T25已經(jīng)發(fā)布了以下部分：

——第1部分：通則；

——第2部分：住宅；

——第3部分：工業(yè)（產(chǎn)業(yè)）園區(qū)。

請(qǐng)注意本文件的某些內(nèi)容可能涉及專(zhuān)利。本文件的發(fā)布機(jī)構(gòu)不承擔(dān)識(shí)別專(zhuān)利的責(zé)任。

本文件由鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局提出并歸口。

本文件起草單位：楷林商務(wù)服務(wù)集團(tuán)有限公司、鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局、鄭州市物業(yè)管理

協(xié)會(huì)、北京國(guó)基偉業(yè)物業(yè)管理有限公司、鄭州新世紀(jì)物業(yè)服務(wù)有限公司、興業(yè)物聯(lián)服務(wù)集團(tuán)有限公司、

河南新發(fā)展楷林物業(yè)管理有限公司等。

本文件主要起草人：李亞麗、陳葉、吳飛、劉曉潔、李簡(jiǎn)、趙凱、趙紅軍、楊智威、苗吉寅、季朝、

陳黎平、尹興利、柴俊釗、趙鮮玲、李家璋、劉雪峰、張羚童、夏衛(wèi)剛、王巖、王寧、呂錳、程建穎、

張海、李大康、裘明、陳鐵嶺。

II

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物業(yè)服務(wù)規(guī)范第4部分：寫(xiě)字樓

1范圍

本文件規(guī)定了寫(xiě)字樓物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容與等級(jí)劃分。

本文件適用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的寫(xiě)字樓物業(yè)服務(wù)，其他管理人可參照?qǐng)?zhí)行。

2規(guī)范性引用文件

下列文件中的內(nèi)容通過(guò)文中的規(guī)范性引用而構(gòu)成本文件必不可少的條款。其中，注日期的引用文件，

僅該日期對(duì)應(yīng)的版本適用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改單）適用于本

文件。

GB/T29639生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位生產(chǎn)安全事故應(yīng)急預(yù)案編制導(dǎo)則

GB/T35273信息安全技術(shù)個(gè)人信息安全規(guī)范

GB50210住宅建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)定

GB50222建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范

GB50303建筑電氣工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范

GB50327住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范

GB50617建筑電氣照明裝置施工與驗(yàn)收規(guī)范

TSG08—2017特種設(shè)備使用管理規(guī)則

TSGT5002-2017電梯維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則

DB41/T2107有限空間作業(yè)安全技術(shù)規(guī)范

DB4101/T25.1—2021物業(yè)服務(wù)規(guī)范第1部分：通則

DB4101/T25.2—2021物業(yè)服務(wù)規(guī)范第2部分：住宅

DB4101/T27—2022特種設(shè)備使用單位安全管理制度編制規(guī)范

3術(shù)語(yǔ)和定義

DB4101/T25.1界定的以及下列術(shù)語(yǔ)和定義適用于本文件。

寫(xiě)字樓

為商務(wù)、辦公活動(dòng)提供空間的建筑及附屬設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地。

有限空間

封閉或部分封閉，與外界相對(duì)隔離，出入口較為狹窄，作業(yè)人員不能長(zhǎng)時(shí)間在內(nèi)工作，自然通風(fēng)不

良，易造成有毒有害、易燃易爆物質(zhì)積聚或氧含量不足的空間。

注：寫(xiě)字樓有限空間包括：密閉設(shè)施設(shè)備，如消防水箱、生活水箱、壓力容器、管道、煙道、鍋爐等；地下有限空

間，如地下管道、地下室、地下倉(cāng)庫(kù)、地下工程、暗溝、地坑、廢井、地窖、污水池(井)、化糞池、下水道等；

地上有限空間，如儲(chǔ)藏室、垃圾站等。

1

DB4101/T25.4—2024

物業(yè)服務(wù)專(zhuān)業(yè)供應(yīng)商

受物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)提供第三方服務(wù)的專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“供應(yīng)商”）

4物業(yè)服務(wù)等級(jí)

根據(jù)寫(xiě)字樓服務(wù)特色及客戶(hù)需求，將寫(xiě)字樓物業(yè)服務(wù)內(nèi)容細(xì)分為基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)和針對(duì)B端、C端客戶(hù)

的特約服務(wù)。按照從低到高劃分為五個(gè)等級(jí)，一級(jí)為最低等級(jí)，五級(jí)為最高等級(jí)。

5一級(jí)物業(yè)服務(wù)

基本要求

5.1.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)

應(yīng)符合DB4101/T25.1—2021中4.1的規(guī)定。

5.1.2物業(yè)服務(wù)合同

5.1.2.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與業(yè)主簽訂(前期)物業(yè)服務(wù)合同并備案。

5.1.2.2（前期）物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容齊全無(wú)缺項(xiàng)，內(nèi)容包括服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和

收取辦法、維修資金的使用、服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接等條款。合同的內(nèi)容無(wú)侵害

業(yè)主合法權(quán)益的內(nèi)容。

5.1.2.3物業(yè)服務(wù)人公開(kāi)作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

5.1.2.4可與業(yè)主或物業(yè)使用人就物業(yè)服務(wù)合同之外的其他服務(wù)事項(xiàng)簽訂書(shū)面合同/協(xié)議。

5.1.3從業(yè)人員

5.1.3.1宜取得物業(yè)管理相應(yīng)技能等級(jí)證書(shū)，專(zhuān)業(yè)崗位操作人員按規(guī)定應(yīng)持有專(zhuān)業(yè)崗位證書(shū)。

5.1.3.2熟悉物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)和政策，熟悉物業(yè)的基本情況，接受相關(guān)專(zhuān)業(yè)技能的繼續(xù)教育。

5.1.3.3微笑服務(wù)，服務(wù)態(tài)度熱情。

5.1.4供應(yīng)商管理

5.1.4.1建立供應(yīng)商臺(tái)賬。

5.1.4.2應(yīng)與供應(yīng)商簽訂合同，合同內(nèi)容應(yīng)符合（前期）物業(yè)服務(wù)合同約定。

5.1.5承接查驗(yàn)

應(yīng)開(kāi)展承接查驗(yàn)工作，具體要求見(jiàn)《河南省物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》。

5.1.6專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理

5.1.6.1按有關(guān)規(guī)定使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金，并及時(shí)向業(yè)主公布使用情況。

5.1.6.2建立專(zhuān)項(xiàng)維修資金臺(tái)賬，保存相關(guān)資料。

5.1.6.3共用部分、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)緊急情況時(shí)，應(yīng)立即上報(bào)行政主管部門(mén)并組織應(yīng)急維修，配合

物業(yè)管理行政主管部門(mén)或業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)做好專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用公示工作。

5.1.7檔案管理

2

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5.1.7.1應(yīng)符合DB4101/T25.1—2021中4.4.2的規(guī)定。

5.1.7.2應(yīng)做好檔案登記、歸檔工作。

5.1.7.3電子檔案應(yīng)定期備份，安全存儲(chǔ)。

5.1.7.4檔案室應(yīng)配置必要防火、除濕、防鼠設(shè)施，并保持設(shè)施完好、有效。

5.1.8智能化服務(wù)

宜使用智能化管理系統(tǒng)，包括但不限于:

——停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)；

——門(mén)禁管理系統(tǒng)；

——承接查驗(yàn)系統(tǒng)；

——能源管理系統(tǒng)；

——客戶(hù)/會(huì)務(wù)服務(wù)系統(tǒng)；

——自動(dòng)化辦公系統(tǒng)；

——人力資源管理系統(tǒng)；

——財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)；

——資產(chǎn)管理系統(tǒng)。

客戶(hù)服務(wù)

5.2.1信息公示

5.2.1.1應(yīng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示并及時(shí)更新下列信息：

a)物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和質(zhì)量要求，收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和方式等；

b)物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式以及物業(yè)服務(wù)投訴電話(huà)；

c)物業(yè)服務(wù)合同履行以及物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況；

d)利用物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)以及收益情況等；

e)專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用情況；

f)電梯、水、電、氣、暖等設(shè)施設(shè)備日常維修保養(yǎng)單位的名稱(chēng)、資質(zhì)、聯(lián)系方式及維修養(yǎng)護(hù)情況。

5.2.1.2業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)對(duì)公示內(nèi)容提出異議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。

5.2.2客戶(hù)服務(wù)信息

5.2.2.1建立信息管理制度。

5.2.2.2應(yīng)按戶(hù)建立客戶(hù)檔案并及時(shí)更新，集中存放，專(zhuān)人管理。

5.2.2.3對(duì)客戶(hù)信息進(jìn)行管理，信息安全符合GB/T35273要求。

5.2.3接待服務(wù)

5.2.3.1建立值班制度，設(shè)置接待場(chǎng)所，提供咨詢(xún)、服務(wù)受理、求助、引導(dǎo)等。

5.2.3.2服務(wù)用語(yǔ)文明、禮貌、熱情。對(duì)客戶(hù)的咨詢(xún)、求助等事項(xiàng)應(yīng)及時(shí)答復(fù)，答復(fù)率100%。

5.2.4入駐、退租服務(wù)

5.2.4.1客戶(hù)需入駐或退租時(shí)，按（前期）物業(yè)服務(wù)合同約定提供相應(yīng)的協(xié)調(diào)與幫助。在承諾時(shí)間內(nèi)

辦理完成相關(guān)手續(xù)，及時(shí)歸檔。

5.2.4.2應(yīng)告知客戶(hù)停車(chē)地點(diǎn)、搬運(yùn)路線(xiàn)、搬運(yùn)時(shí)間、電梯使用規(guī)定、二次裝飾裝修等管理要求。

5.2.5裝飾裝修管理

3

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5.2.5.1建立裝飾裝修管理制度、流程、要求。與業(yè)主或物業(yè)使用人簽訂裝飾裝修管理協(xié)議，辦理裝

飾裝修手續(xù)。并書(shū)面告知業(yè)主、物業(yè)使用人及裝修施工單位關(guān)于裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)，并由

業(yè)主或物業(yè)使用人簽字確認(rèn)。

5.2.5.2禁止行為包括但不限于：

a)未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；

b)未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，超過(guò)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范增加

樓面荷載；

c)擴(kuò)大承重墻上原有的門(mén)窗尺寸；

d)拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體；

e)其他影響建筑結(jié)構(gòu)承載和使用安全的行為。

5.2.5.3裝飾裝修應(yīng)按照GB50327、GB50210、GB50222進(jìn)行安全管理。

5.2.5.4應(yīng)對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡查并保留記錄。發(fā)現(xiàn)有違規(guī)行為的，應(yīng)及時(shí)勸阻、制止；勸阻、制止無(wú)

效的，報(bào)告相關(guān)部門(mén)。

5.2.6報(bào)事報(bào)修服務(wù)

5.2.6.1公示報(bào)事報(bào)修渠道及方式，留存報(bào)事報(bào)修記錄。

5.2.6.2應(yīng)按照（前期）物業(yè)服務(wù)合同約定及時(shí)處理客戶(hù)報(bào)事報(bào)修，緊急維修應(yīng)及時(shí)到場(chǎng)，常規(guī)維修

按預(yù)約時(shí)間或合同約定時(shí)間到場(chǎng)。

5.2.6.3若無(wú)法修復(fù)，應(yīng)有緊急處理措施并對(duì)業(yè)主（物業(yè)使用人）做出合理解釋。

5.2.6.4對(duì)客戶(hù)類(lèi)維修項(xiàng)目回訪率不低于80%，對(duì)內(nèi)部維修進(jìn)行驗(yàn)證。

5.2.6.5維修響應(yīng)及時(shí)率80%以上，返修率不高于5%。

5.2.7客戶(hù)投訴處理

5.2.7.1客戶(hù)投訴應(yīng)在24h內(nèi)回復(fù)，并做好記錄。

5.2.7.2有效投訴滿(mǎn)意率70%以上。

房屋與共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)

5.3.1房屋與共用設(shè)施

5.3.1.1應(yīng)指導(dǎo)客戶(hù)依據(jù)房屋使用說(shuō)明書(shū)正確使用房屋，遵守房屋安全使用的相關(guān)規(guī)定。

5.3.1.2發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，保修期內(nèi)報(bào)建設(shè)單位維修。保修期外及時(shí)組織修復(fù)，超出（前期）物業(yè)服務(wù)

合同約定范圍的應(yīng)編制維修計(jì)劃/方案，向房屋產(chǎn)權(quán)人提出報(bào)告，根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)人的決定組織實(shí)施。

5.3.1.3應(yīng)每半年檢查一次房屋的使用和完好狀況；有大風(fēng)、暴雨等極端天氣之前應(yīng)進(jìn)行應(yīng)急檢查和

有效防范，并做好記錄。

5.3.1.4對(duì)房屋與共用設(shè)施進(jìn)行管理和維修養(yǎng)護(hù)，并做好維修養(yǎng)護(hù)記錄。

5.3.1.5房屋外觀完好，玻璃幕墻安裝牢固。屋面防水完好，排水通暢。防雷接地等設(shè)施完好。

5.3.1.6室外招牌、廣告牌、霓虹燈等附屬物安裝牢固，無(wú)安全隱患。

5.3.1.7對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為應(yīng)及時(shí)勸阻，勸阻無(wú)效的應(yīng)上報(bào)相關(guān)部門(mén)。

5.3.2共用設(shè)施設(shè)備

5.3.2.1供配電系統(tǒng)

5.3.2.1.1變（配）電室宜設(shè)置專(zhuān)人持證值班管理，每班不少于2人，無(wú)人值班的配電室應(yīng)采用智慧配

4

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電，實(shí)現(xiàn)智能值守。

5.3.2.1.2值班人員每日巡檢，每日定時(shí)檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。每間隔2h記錄設(shè)備主要運(yùn)行參數(shù)，其他

低壓配電間（井）應(yīng)每周巡查；配電室安全標(biāo)識(shí)、安全防護(hù)用品齊全且在有效期內(nèi)，通風(fēng)照明良好，能

有效防止有害生物進(jìn)入；無(wú)有毒有害危險(xiǎn)品及雜物存放，環(huán)境整潔并符合設(shè)備要求，配備符合要求的滅

火器材。

5.3.2.1.3每月對(duì)發(fā)電機(jī)組設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)，保持設(shè)備完好，每半月啟動(dòng)一次備用發(fā)電機(jī)組，確保

隨時(shí)可應(yīng)急啟用。對(duì)燃料儲(chǔ)存設(shè)備每月兩次進(jìn)行巡查，確保燃料充足，并處于安全狀態(tài)。制定應(yīng)急預(yù)案，

進(jìn)行培訓(xùn)和演練。

5.3.2.1.4定期對(duì)應(yīng)急照明（帶蓄電池）設(shè)施進(jìn)行檢查、維護(hù)，每半年對(duì)蓄電池組進(jìn)行充放電試驗(yàn)，使

其處于有效待命狀態(tài)。

5.3.2.1.5根據(jù)配電設(shè)備的用電負(fù)荷，每1~2年一次對(duì)高壓電氣設(shè)備進(jìn)行停電檢修及預(yù)防性耐壓試驗(yàn)，

留存試驗(yàn)報(bào)告，按要求定期對(duì)高壓工具進(jìn)行絕緣檢測(cè)，留存檢測(cè)報(bào)告，張貼檢測(cè)合格標(biāo)簽。

5.3.2.1.6高（低）壓變（配）電柜操作運(yùn)行正常，表計(jì)顯示準(zhǔn)確；變壓器運(yùn)行正常，溫控顯示準(zhǔn)確，

聯(lián)控動(dòng)作正常；變（配）電柜直流操作系統(tǒng)運(yùn)行正常，蓄電池組充、放電量穩(wěn)定，符合工作要求，至少

每年進(jìn)行一次充、放電實(shí)驗(yàn)；功率因數(shù)自動(dòng)補(bǔ)償電容器（組）運(yùn)行正常，功率因數(shù)不低于0.9，電容器

容量滿(mǎn)足工作要求，無(wú)鼓包、漏液等異常情況，自動(dòng)切換正確可靠。

5.3.2.1.7制定停送電、雙電源切換、檢修維護(hù)等操作程序并按程序執(zhí)行。

5.3.2.2消防系統(tǒng)

5.3.2.2.1按照GB25201及消防安全行政主管部門(mén)的要求開(kāi)展作業(yè)活動(dòng)。

5.3.2.2.2維保單位應(yīng)具備相應(yīng)資質(zhì)，對(duì)消防設(shè)施設(shè)備及系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。

5.3.2.2.3對(duì)建筑消防設(shè)施每年至少進(jìn)行一次全面檢測(cè)，取得檢測(cè)報(bào)告，報(bào)告完整準(zhǔn)確，存檔備查。

5.3.2.2.4物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對(duì)包括但不限于以下重點(diǎn)方面進(jìn)行監(jiān)督與管理：

a)火災(zāi)報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備每月檢查，保證24h連續(xù)正常運(yùn)行；每月檢查測(cè)試報(bào)警控制

器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備的報(bào)警、聯(lián)動(dòng)控制、顯示、打印等功能；每月對(duì)機(jī)柜內(nèi)部進(jìn)行除塵維保；

b)感溫、感煙探測(cè)器定期檢測(cè)，保持正常工作狀態(tài)；

c)備用電源應(yīng)定期檢測(cè)切換，備用電源、蓄電池每半年進(jìn)行一次充放電試驗(yàn)，對(duì)電池健康度進(jìn)行

檢測(cè)；

d)消防系統(tǒng)設(shè)備定期檢查測(cè)試，機(jī)柜內(nèi)部及其他設(shè)備內(nèi)部應(yīng)定期進(jìn)行除塵保養(yǎng)；

e)防排煙系統(tǒng)定期檢查測(cè)試，防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、排煙閥等應(yīng)定期養(yǎng)護(hù)；

f)消防泵巡檢柜工作正常，對(duì)水泵進(jìn)行定期巡檢。每半年檢查潤(rùn)滑情況；每年養(yǎng)護(hù)室內(nèi)外消火栓；

g)應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)識(shí)工作正常，無(wú)故障損壞，無(wú)缺失。每半年進(jìn)行一次蓄電池測(cè)試，工作

時(shí)間滿(mǎn)足設(shè)計(jì)要求；

h)消防電梯滿(mǎn)足消防規(guī)范要求，定期檢查測(cè)試按鈕迫降和轎箱內(nèi)消防電話(huà)；

i)消防供水管道、通風(fēng)管道及閥門(mén)等設(shè)備設(shè)施無(wú)銹蝕、無(wú)損壞，工作正常。供水管道無(wú)漏水現(xiàn)象。

管道防腐色漆基本完好無(wú)脫落，管道標(biāo)識(shí)及流向指示清晰；

j)定期測(cè)試防火分區(qū)卷簾，室外消火栓，水泵接合器的功能，并做到標(biāo)識(shí)準(zhǔn)確。

5.3.2.3電梯系統(tǒng)

5.3.2.3.1符合TSGT5002-2017要求。

5.3.2.3.2維保單位具備相應(yīng)資質(zhì)，對(duì)電梯系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，每年對(duì)電梯進(jìn)行檢測(cè)并取得特種設(shè)備

使用標(biāo)志，每2年一次對(duì)限速器校驗(yàn)并取得限速器校驗(yàn)報(bào)告。

5.3.2.3.3轎廂內(nèi)張貼96333應(yīng)急救援電話(huà)，電梯維保單位應(yīng)設(shè)立并公示24h維修值班電話(huà)。

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5.3.2.3.4電梯使用單位應(yīng)配備安全員及安全總監(jiān)，有相應(yīng)的任命文件及檔案管理制度，一梯一檔。

5.3.2.3.5配置持證管理人員，監(jiān)督電梯維保單位落實(shí)維修保養(yǎng)過(guò)程中的現(xiàn)場(chǎng)安全防護(hù)措施；對(duì)電梯

運(yùn)行進(jìn)行管理，每日巡查，保證電梯正常運(yùn)行，平層準(zhǔn)確、開(kāi)/關(guān)門(mén)姿態(tài)正常，轎廂照明、樓層顯示器、

內(nèi)外呼梯控制板外觀及功能完好，警鈴、五方對(duì)講、應(yīng)急照明或其它救助設(shè)備功能完備，稱(chēng)重裝置可靠，

安全裝置有效無(wú)缺損；保證轎廂通風(fēng)；自動(dòng)扶梯運(yùn)行平穩(wěn)舒適，安全防護(hù)裝置齊全有效；做好巡檢記錄。

5.3.2.3.6電梯機(jī)房封閉管理，配備擋鼠板、應(yīng)急照明、滅火器。保持適當(dāng)通風(fēng)，溫度不應(yīng)超過(guò)40℃；

5.3.2.3.7電梯發(fā)生故障時(shí)立即停止使用，及時(shí)告知客戶(hù)，張貼提醒標(biāo)識(shí)，通知維修保養(yǎng)單位和相關(guān)

部門(mén)，及時(shí)消除安全隱患。

5.3.2.3.8通過(guò)多種方式宣傳電梯正確使用、應(yīng)急救援等安全方面的知識(shí)，提高電梯乘坐人員的自我

保護(hù)和安全意識(shí)，電梯應(yīng)急救援演練至少半年一次。

5.3.2.4暖通空調(diào)系統(tǒng)

5.3.2.4.1供冷/熱運(yùn)行時(shí)實(shí)行專(zhuān)人值班維護(hù)，值班員持證上崗，填寫(xiě)運(yùn)行日志。

5.3.2.4.2在制冷、供暖期前一個(gè)月應(yīng)對(duì)空調(diào)主機(jī)、循環(huán)泵、冷卻系統(tǒng)等空調(diào)用電設(shè)備的配電柜（箱）

進(jìn)行保養(yǎng)；空調(diào)系統(tǒng)開(kāi)機(jī)前應(yīng)進(jìn)行檢查，測(cè)試其運(yùn)行控制和安全控制功能，記錄運(yùn)行參數(shù)，分析運(yùn)行記

錄符合要求后方能正常開(kāi)機(jī)。

5.3.2.4.3集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)應(yīng)符合國(guó)家衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)要求，各設(shè)施部件應(yīng)按照《公共場(chǎng)所集中空調(diào)通風(fēng)

系統(tǒng)衛(wèi)生管理辦法》及相關(guān)要求進(jìn)行內(nèi)部清洗潤(rùn)滑養(yǎng)護(hù)和外部除塵除銹養(yǎng)護(hù)。

5.3.2.4.4對(duì)空調(diào)系統(tǒng)的管道、閥門(mén)、風(fēng)機(jī)盤(pán)管等水循環(huán)系統(tǒng)進(jìn)行清洗；對(duì)管道、閥門(mén)、壓力表、溫

度計(jì)等附件進(jìn)行檢查校驗(yàn)、除銹潤(rùn)滑等。

5.3.2.4.5軟水系統(tǒng)完好，水質(zhì)檢測(cè)符合要求。

5.3.2.4.6熱交換系統(tǒng)-板換機(jī)組、熱交換系統(tǒng)等穩(wěn)定正常。

5.3.2.4.7制定空調(diào)運(yùn)行能耗管控方案，空調(diào)運(yùn)行期間定期每日記錄空調(diào)運(yùn)行參數(shù)、天氣參數(shù)、能耗

數(shù)據(jù)，按照天氣進(jìn)行對(duì)主機(jī)運(yùn)行工況進(jìn)行實(shí)時(shí)調(diào)整，每月進(jìn)行能耗分析，制定節(jié)能管控目標(biāo)。

5.3.2.5給排水系統(tǒng)

5.3.2.5.1取得二次供水衛(wèi)生許可證，并保證在有效期內(nèi)。

5.3.2.5.2每年至少2次由專(zhuān)業(yè)清潔公司清洗消毒二次供水水箱、蓄水池，并進(jìn)行水質(zhì)檢測(cè)，取得檢

測(cè)報(bào)告；供水管理人員應(yīng)持健康證上崗。

5.3.2.5.3生活水箱（池）檢查口應(yīng)封閉，加蓋加鎖加封條，溢水管、泄水管、通氣口應(yīng)加金屬防護(hù)

網(wǎng)，室外的通氣口應(yīng)有防護(hù)設(shè)施。每年秋、冬季對(duì)有凍害風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域的暴露水管采取防凍保護(hù)措施。

5.3.2.5.4定期檢查各類(lèi)水泵、管道、閥門(mén)等，確保給排水系統(tǒng)通暢和設(shè)備運(yùn)行正常，供水壓力符合

要求，儀表指示準(zhǔn)確，無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。

5.3.2.5.5每季度檢查排水總管、污水坑、化糞池、排水溝渠（井），定期疏通清掏，排水暢通無(wú)堵

塞。

5.3.2.5.6定期對(duì)水泵、管道進(jìn)行除銹刷漆，管道、閥門(mén)、法蘭、支吊架等設(shè)備，無(wú)銹蝕損壞，防銹

漆均勻，無(wú)缺失；管道色漆及流向標(biāo)示清晰無(wú)誤。

5.3.2.5.7生活及消防水泵房排水溝無(wú)積水及雜物。

5.3.2.6弱電系統(tǒng)

5.3.2.6.1監(jiān)控?cái)z像機(jī)應(yīng)安裝牢固、位置正確、功能完好，記錄應(yīng)完善，記錄時(shí)間不少于30d。

5.3.2.6.2視頻監(jiān)視器應(yīng)工作正常、圖像清晰、色彩良好，屏顯時(shí)間精準(zhǔn)。監(jiān)控存儲(chǔ)矩陣應(yīng)工作正

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常、線(xiàn)路整齊、標(biāo)識(shí)清楚。UPS電池工作正常，有定期除塵保養(yǎng)記錄。

5.3.2.6.3車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)應(yīng)工作正常，道閘安裝牢固，宜有專(zhuān)業(yè)的維保單位進(jìn)行保養(yǎng)，保養(yǎng)記錄完整

無(wú)缺失。

5.3.2.6.4建有立體停車(chē)設(shè)備的車(chē)庫(kù)應(yīng)設(shè)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員持證上崗，并對(duì)設(shè)備使用人進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，按

規(guī)定對(duì)設(shè)備進(jìn)行年檢、維保。

5.3.2.6.5廣播及會(huì)議系統(tǒng)音源設(shè)備、功放設(shè)備應(yīng)工作正常。

5.3.2.6.6背景音響與消防報(bào)警系統(tǒng)應(yīng)工作正常。

5.3.2.6.7門(mén)禁系統(tǒng)設(shè)備應(yīng)外觀良好，功能正常，識(shí)別靈敏，有授權(quán)記錄，并定期梳理數(shù)據(jù)庫(kù)，取消

已退租客戶(hù)權(quán)限。

5.3.2.7公共照明系統(tǒng)

5.3.2.7.1依據(jù)GB50303和GB50617的相關(guān)要求，定期檢查泛光照明線(xiàn)路敷設(shè)、連接是否規(guī)范可

靠；燈具散熱條件應(yīng)符合要求，周邊無(wú)可燃物。

5.3.2.7.2及時(shí)修復(fù)異常的照明設(shè)施。公共照明完好率達(dá)80%以上。

5.3.2.7.3定期對(duì)寫(xiě)字樓外立面景觀燈和航空障礙燈進(jìn)行巡查，線(xiàn)路敷設(shè)、連接規(guī)范可靠，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題

及時(shí)處理。

5.3.2.7.4定期對(duì)公共區(qū)域的燈罩進(jìn)行除塵清理。

5.3.2.8避雷系統(tǒng)

5.3.2.8.1避雷裝置每半年檢查接閃器、引下線(xiàn)，避雷帶、避雷網(wǎng)完好情況，搭接牢固，接地可靠，

每年檢測(cè)一次接地阻值，并做好檢測(cè)記錄。

5.3.2.8.2每季度檢查強(qiáng)、弱電井、設(shè)備間接地裝置；每月檢查變配電設(shè)備的接地裝置、避雷器，保

證機(jī)電設(shè)備、管道、金屬構(gòu)架物等接地良好。

5.3.2.9有限空間

5.3.2.9.1作業(yè)過(guò)程符合DB41/T2107內(nèi)容要求。

5.3.2.9.2對(duì)管理區(qū)域內(nèi)的有限空間進(jìn)行危險(xiǎn)和有害因素識(shí)別，建立安全管理臺(tái)賬，設(shè)置明顯的安全

警示標(biāo)志，并制定作業(yè)安全技術(shù)規(guī)范。

5.3.2.9.3制定有限空間作業(yè)應(yīng)急預(yù)案，現(xiàn)場(chǎng)配備應(yīng)急裝備，隨身攜帶檢測(cè)儀，配備呼吸防護(hù)用品，

嚴(yán)禁盲目施救。

5.3.2.9.4有限空間作業(yè)執(zhí)行作業(yè)審批制度，遵守“先通風(fēng)、再檢測(cè)、后作業(yè)”的原則；不得擅自進(jìn)

入有限空間作業(yè)。

5.3.2.9.5若不具備進(jìn)入有限空間開(kāi)展特殊作業(yè)條件時(shí)，將進(jìn)入有限空間開(kāi)展特殊作業(yè)的項(xiàng)目發(fā)包給

具備相應(yīng)資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)供應(yīng)商，并與專(zhuān)業(yè)供應(yīng)商簽訂安全協(xié)議，明確各自的安全生產(chǎn)職責(zé)。

5.3.2.9.6不應(yīng)安排患有特殊作業(yè)禁忌癥的人員進(jìn)入有限空間開(kāi)展特殊作業(yè)。

5.3.2.10特種設(shè)備

按照TSG08-2017要求，規(guī)范特種設(shè)備使用管理。按照DB4101/T27-2022要求，編制特種設(shè)備安全

管理制度。特種設(shè)備操作人員持證上崗，定期接受培訓(xùn)。

5.3.2.11儀器儀表

萬(wàn)用表、壓力表、溫濕度計(jì)等各種計(jì)量?jī)x器儀表應(yīng)定期校驗(yàn)。

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秩序維護(hù)與消防安全管理

5.4.1出入管理

5.4.1.1建立人員、物品及車(chē)輛出入管理制度，做好出入口秩序維護(hù)和信息登記管理。

5.4.1.2有人收費(fèi)車(chē)場(chǎng)，應(yīng)主動(dòng)提供臨停發(fā)票。無(wú)人值守車(chē)場(chǎng)，應(yīng)公示發(fā)票領(lǐng)取途徑。

5.4.1.3勸阻可疑人員進(jìn)入，勸阻無(wú)效及時(shí)報(bào)告相關(guān)部門(mén)。對(duì)突發(fā)性群體性事件進(jìn)行應(yīng)急處置。

5.4.2巡視服務(wù)

5.4.2.1建立巡視管理制度，配備必要的巡視人員和巡視器具，制定科學(xué)合理的巡視路線(xiàn)。

5.4.2.2按時(shí)巡視，關(guān)鍵部位、重點(diǎn)時(shí)間以及特殊情況應(yīng)加大巡視頻次，保留記錄。

5.4.2.3巡視過(guò)程中應(yīng)和監(jiān)控室/消防中控室保持聯(lián)動(dòng)，收到監(jiān)控室發(fā)出的指令后，巡視人員應(yīng)及時(shí)到

達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，并采取相應(yīng)措施。

5.4.2.4巡視中發(fā)現(xiàn)寫(xiě)字樓內(nèi)涉及公共安全的設(shè)施設(shè)備發(fā)生缺失、損壞或不能正常使用等情況，應(yīng)及

時(shí)報(bào)告并記錄。

5.4.2.5巡視中注意異常聲響、氣味，發(fā)現(xiàn)可疑人員，應(yīng)立即查明并上報(bào)，對(duì)緊急情況應(yīng)采取必要的

處理措施。

5.4.3車(chē)場(chǎng)管理

5.4.3.1公示收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)監(jiān)督電話(huà)，監(jiān)控裝置、照明裝置、消防及防汛設(shè)施完好。無(wú)易燃易爆等

危險(xiǎn)物品存放。

5.4.3.2停車(chē)場(chǎng)、停車(chē)位及指引標(biāo)識(shí)規(guī)范清晰，車(chē)行動(dòng)線(xiàn)設(shè)置合理、規(guī)范，保證車(chē)輛停放有序。

5.4.3.3機(jī)械車(chē)位應(yīng)配備必要的持證操作人員，委托專(zhuān)業(yè)維保單位定期對(duì)設(shè)備進(jìn)行檢測(cè)維護(hù)。

5.4.3.4應(yīng)做好非機(jī)動(dòng)車(chē)充電點(diǎn)、機(jī)動(dòng)車(chē)充電樁安全管理。

5.4.4監(jiān)控室和消防中控室管理

5.4.4.1建立監(jiān)控室/消防中控室管理制度及各類(lèi)應(yīng)急預(yù)案。

5.4.4.2應(yīng)有24h值班，人員持證上崗，交接班等作業(yè)記錄齊全。

5.4.4.3錄像監(jiān)控、門(mén)禁等技防設(shè)施完好。

5.4.4.4對(duì)出入口、重點(diǎn)區(qū)域及關(guān)鍵場(chǎng)所實(shí)時(shí)監(jiān)控，收到險(xiǎn)情及其他異常的情況信號(hào)后，立即通知就

近人員3min內(nèi)到場(chǎng)處理，確認(rèn)異常情況應(yīng)及時(shí)啟動(dòng)相應(yīng)應(yīng)急預(yù)案，保留記錄。

5.4.4.5消防主機(jī)保持完好，消防點(diǎn)位不屏蔽、不消音。消防報(bào)警主機(jī)故障率低于5‰。

5.4.4.6監(jiān)控視頻記錄應(yīng)保持完整且儲(chǔ)存不低于30d。

5.4.5消防安全管理

5.4.5.1按照法律要求落實(shí)消防要求，建立消防安全管理制度，落實(shí)消防責(zé)任。

5.4.5.2應(yīng)確定消防安全責(zé)任人和管理人，加強(qiáng)消防安全培訓(xùn)，組織實(shí)施消防安全管理工作

5.4.5.3組建義務(wù)消防隊(duì)，開(kāi)展防火巡查工作，發(fā)現(xiàn)消防安全隱患及時(shí)整改，消防突發(fā)事件及時(shí)處理

并上報(bào)，記錄完整。

5.4.5.4應(yīng)建立消防檔案，確定消防安全重點(diǎn)部位，設(shè)置防火標(biāo)志，落實(shí)管理責(zé)任。

5.4.5.5建立微型消防站，配備消防器材。

5.4.5.6滅火器、消火栓每月至少檢查一次，記錄完整。

5.4.5.7消防聯(lián)動(dòng)測(cè)試每年至少一次，記錄完整。

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5.4.5.8保障疏散通道、安全出口、消防車(chē)通道暢通。

5.4.5.9應(yīng)制定消防應(yīng)急預(yù)案，每半年至少組織一次消防實(shí)操演練，邀請(qǐng)客戶(hù)參與，記錄完整。

5.4.5.10針對(duì)餐飲、倉(cāng)儲(chǔ)及充電樁等高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域，定期進(jìn)行消防安全專(zhuān)項(xiàng)檢查，并跟進(jìn)、督促客戶(hù)整

改安全隱患問(wèn)題，記錄完整。

5.4.5.11對(duì)客戶(hù)定期進(jìn)行消防安全知識(shí)宣傳，明確消防安全對(duì)接人。

公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)

5.5.1保潔管理

5.5.1.1結(jié)合寫(xiě)字樓的定位及（前期）物業(yè)服務(wù)合同，制定保潔管理制度、作業(yè)流程、作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及工

作計(jì)劃。

5.5.1.2配置專(zhuān)（兼）職保潔人員，滿(mǎn)足崗位要求，明確責(zé)任范圍。

5.5.1.3公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)要求按DB4101/T25.1—2021附錄D執(zhí)行。

5.5.1.4極端天氣來(lái)臨前，應(yīng)提前檢查并疏通排水溝。雨雪等特殊天氣應(yīng)采取防滑措施，公共場(chǎng)地應(yīng)

及時(shí)清掃，特殊部位保潔要做好安全防護(hù)。

5.5.2垃圾分類(lèi)及清運(yùn)管理

垃圾分類(lèi)管理，由具備清運(yùn)資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)供應(yīng)商及時(shí)清運(yùn)。

5.5.3消殺管理

5.5.3.1制定年度蟲(chóng)害消殺工作計(jì)劃，并開(kāi)展消殺工作,留存記錄。

5.5.3.2定期對(duì)保潔設(shè)施設(shè)備進(jìn)行衛(wèi)生消毒，留存記錄。

5.5.3.3建立?；饭芾碇贫龋麣⒂闷穯为?dú)存放。

5.5.3.4消殺前應(yīng)提前告知業(yè)主，并對(duì)消殺人員進(jìn)行安全作業(yè)培訓(xùn)，消殺過(guò)程中應(yīng)做好個(gè)人防護(hù)。

公共綠化及水系管理

5.6.1樓內(nèi)綠化

按照（前期）物業(yè)服務(wù)合同約定進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。

5.6.2公共綠化

5.6.2.1應(yīng)按照（前期）物業(yè)服務(wù)合同要求制定綠化養(yǎng)護(hù)方案。

5.6.2.2應(yīng)按植物品種、生長(zhǎng)速度、土壤狀況，適時(shí)適量施肥、灌溉和防治病蟲(chóng)害。

5.6.2.3綠化完好率應(yīng)達(dá)到70%。

5.6.3水系

5.6.3.1定期清潔水體，包括清除水中垃圾等雜物及更換干凈水，減少水中泥沙、污物對(duì)設(shè)備的損害。

5.6.3.2定期對(duì)帶電作業(yè)的設(shè)備進(jìn)行對(duì)地絕緣測(cè)試，未通過(guò)絕緣測(cè)試的設(shè)備予以維修、更換。

特約服務(wù)

5.7.1一般要求

5.7.1.1應(yīng)按客戶(hù)需求在取得相應(yīng)資質(zhì)及許可后，制定特約服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并向客

戶(hù)公示，客戶(hù)可自愿選擇。

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5.7.1.2如約定長(zhǎng)期服務(wù)，應(yīng)與客戶(hù)簽訂專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)協(xié)議，在接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)時(shí)，對(duì)其服務(wù)質(zhì)

量及費(fèi)用進(jìn)行確認(rèn)。

5.7.1.3提供特約服務(wù)的人員應(yīng)具備相應(yīng)專(zhuān)業(yè)資格，按要求提供特約服務(wù)工具。

5.7.1.4應(yīng)建立服務(wù)評(píng)價(jià)機(jī)制，收集客戶(hù)對(duì)服務(wù)的評(píng)價(jià)反饋。

5.7.2服務(wù)分類(lèi)

5.7.2.1配套服務(wù)

配套服務(wù)包含但不限于：

a)資產(chǎn)招商及運(yùn)營(yíng)管理。資產(chǎn)招商及運(yùn)營(yíng)管理應(yīng)符合以下要求：

?組建資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)，提供資產(chǎn)委托租賃特約服務(wù)。包括但不限于帶看、房源匹配及客戶(hù)溝

通服務(wù)，并做好房屋租賃合同簽訂相關(guān)事宜；

?建立客戶(hù)來(lái)電來(lái)訪、受委托房屋臺(tái)賬，時(shí)時(shí)更新；

?建立租賃客戶(hù)臺(tái)賬，關(guān)注租賃合同期限，協(xié)助業(yè)主催繳租金、監(jiān)控客戶(hù)日常動(dòng)態(tài)并與業(yè)主

及時(shí)溝通；

?做好受托房屋空置管理，定期反饋業(yè)主，留存記錄。

b)餐飲服務(wù)。餐飲服務(wù)應(yīng)符合以下要求：

?菜單定期更新，根據(jù)季節(jié)變化、客戶(hù)反饋等因素調(diào)整菜品；

?菜品信息準(zhǔn)確完整并進(jìn)行公示，包括名稱(chēng)、價(jià)格、主要食材、口味等；

?食材選擇及驗(yàn)收、儲(chǔ)存遵循國(guó)家法律法規(guī)和食品安全標(biāo)準(zhǔn)，公示檢驗(yàn)報(bào)告；

?菜品制作嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)流程進(jìn)行，供餐前進(jìn)行檢查，供餐過(guò)程中及時(shí)清理桌面和餐具；

?提供自助餐的，引導(dǎo)客戶(hù)勤拿少取，避免浪費(fèi)；

?按規(guī)范要求進(jìn)行食品留樣，做好記錄。

c)會(huì)務(wù)服務(wù)。會(huì)務(wù)服務(wù)應(yīng)符合以下要求：

?預(yù)訂渠道暢通，需求受理及時(shí)、準(zhǔn)確，響應(yīng)快速有效；

?根據(jù)客戶(hù)需求制定服務(wù)方案，并經(jīng)會(huì)議需求方確認(rèn)；

?收費(fèi)規(guī)范、透明；

?會(huì)議現(xiàn)場(chǎng)整潔有序，體感舒適，照明、音響、視頻、空調(diào)等系統(tǒng)運(yùn)行正常；

?服務(wù)人員語(yǔ)言規(guī)范、手勢(shì)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)會(huì)議內(nèi)容保密,手機(jī)等移動(dòng)通訊設(shè)備進(jìn)行集中管控；

?會(huì)場(chǎng)及外圍秩序無(wú)安全隱患，現(xiàn)場(chǎng)緊急事件發(fā)生時(shí)，工作人員迅速到位，有效處理；

?會(huì)議結(jié)束后及時(shí)清點(diǎn)物資、清理場(chǎng)地、關(guān)閉設(shè)備設(shè)施。

d)公寓服務(wù)。公寓服務(wù)應(yīng)符合以下要求：

?制定公寓管理制度，并遵照?qǐng)?zhí)行；

?做好衛(wèi)生清潔，垃圾日產(chǎn)日清，收集、分類(lèi)、運(yùn)送垃圾過(guò)程中應(yīng)做好防護(hù)，避免二次污染；

?做好各種設(shè)施設(shè)備的清潔、保養(yǎng)和維修，確保各種設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行。

5.7.2.2定制服務(wù)

5.7.2.2.1定制服務(wù)包含但不限于：

a)商務(wù)服務(wù)：接待、慶典、旅游等；

b)顧問(wèn)咨詢(xún)：工程咨詢(xún)、管理咨詢(xún)、服務(wù)咨詢(xún)、駐場(chǎng)顧問(wèn)等；

c)委托代辦：工商服務(wù)、保險(xiǎn)服務(wù)、財(cái)稅服務(wù)等；

d)企業(yè)展示服務(wù)：品牌展示、業(yè)務(wù)展示等；

e)入室服務(wù)：清潔開(kāi)荒、室內(nèi)保潔、室內(nèi)維修、植物養(yǎng)護(hù)、水族寵物照料、地毯及石材養(yǎng)護(hù)等；

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f)環(huán)境服務(wù)：蟲(chóng)害消殺、空氣檢測(cè)及治理等；

g)空間改造：辦公區(qū)水電改造、消防改造、空調(diào)改造、定制裝修等；

h)企業(yè)集采：?jiǎn)T工福利、商務(wù)禮品、辦公耗材等；

i)租賃服務(wù)：車(chē)輛租賃、辦公設(shè)備租賃、綠植租賃等；

j)人力資源服務(wù)：業(yè)務(wù)培訓(xùn)、專(zhuān)項(xiàng)人才輸出等；

k)幼兒照看服務(wù)：學(xué)齡前幼兒照看、日托服務(wù)等。

5.7.2.2.2服務(wù)提供前應(yīng)與客戶(hù)確認(rèn)服務(wù)要求，包括但不限于時(shí)間、地點(diǎn)、物品購(gòu)買(mǎi)及擺放、人員安排、

路線(xiàn)安排、接待流程等。

5.7.2.2.3服務(wù)過(guò)程與客戶(hù)確認(rèn)的服務(wù)需求應(yīng)一致，安全高效、專(zhuān)業(yè)規(guī)范。

5.7.2.2.4服務(wù)合同簽訂后及時(shí)按照約定提供服務(wù)。

突發(fā)應(yīng)急事件處置

5.8.1建立健全應(yīng)急管理體系，建立應(yīng)急管理小組及物防、人防、技防聯(lián)動(dòng)機(jī)制，明確各層級(jí)管理責(zé)

任和實(shí)施職責(zé)，負(fù)責(zé)應(yīng)急預(yù)案的制定、演練、組織和實(shí)施工作。

5.8.2按照GB/T29639的要求制定應(yīng)急預(yù)案，包含但不限于以下內(nèi)容：

——設(shè)備設(shè)施類(lèi)：電梯故障、中央空調(diào)故障、停水、停電、停氣、斷網(wǎng)等；

——極端天氣類(lèi)：暴雨、暴雪、大風(fēng)、高溫等；

——公共衛(wèi)生類(lèi)：食品安全、傳染病、中暑等；

——公共治安類(lèi)：群體性事件、人員傷亡、交通事故、盜搶、高空墜物/拋物、暴恐防范等；

——事故事件類(lèi)：觸電、電梯困人、火警/火災(zāi)、水浸、燃?xì)庑孤┑龋?/p>

——其他類(lèi)：媒體采訪、輿情處置等。

5.8.3制定預(yù)案演練計(jì)劃并執(zhí)行，確保所有預(yù)案每年至少演練1次，其中防汛演練每年5月份前組織。

演練結(jié)束后進(jìn)行總結(jié)，演練資料存檔。

5.8.4對(duì)相關(guān)工作人員進(jìn)行突發(fā)公共事件情況處理培訓(xùn)，加強(qiáng)與相關(guān)部門(mén)的聯(lián)絡(luò)和合作。

5.8.5突發(fā)應(yīng)急事件發(fā)生后立即啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案并按規(guī)定及時(shí)上報(bào)，協(xié)調(diào)相關(guān)部門(mén)做好現(xiàn)場(chǎng)維護(hù)與警示。

5.8.6突發(fā)應(yīng)急事件處置依據(jù)DB4101/T25.1—2021附錄F執(zhí)行。在確保安全的前提下，及時(shí)恢復(fù)寫(xiě)

字樓正常辦公秩序，并對(duì)應(yīng)急事件的處置情況進(jìn)行總結(jié)評(píng)估。

服務(wù)評(píng)價(jià)與改進(jìn)

依據(jù)DB4101/T25.1—2021第8章執(zhí)行。

6二級(jí)物業(yè)服務(wù)

基本要求

6.1.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)

應(yīng)符合DB4101/T25.1—2021中4.1的規(guī)定。

6.1.2物業(yè)服務(wù)合同

6.1.2.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與業(yè)主簽訂(前期)物業(yè)服務(wù)合同并備案。

6.1.2.2（前期）物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容齊全無(wú)缺項(xiàng)，內(nèi)容包括服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和

收取辦法、維修資金的使用、服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接等條款。合同的內(nèi)容無(wú)侵害

業(yè)主合法權(quán)益的內(nèi)容。

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6.1.2.3物業(yè)服務(wù)人公開(kāi)作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

6.1.2.4可與業(yè)主或物業(yè)使用人就物業(yè)服務(wù)合同之外的其他服務(wù)事項(xiàng)簽訂書(shū)面合同/協(xié)議。

6.1.3從業(yè)人員

6.1.3.1宜取得物業(yè)管理相應(yīng)技能等級(jí)證書(shū)，專(zhuān)業(yè)崗位操作人員按規(guī)定應(yīng)持有專(zhuān)業(yè)崗位證書(shū)。

6.1.3.2熟悉物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)和政策，熟悉物業(yè)的基本情況，接受相關(guān)專(zhuān)業(yè)技能的繼續(xù)教育。

6.1.3.3服務(wù)禮儀統(tǒng)一規(guī)范，行為舉止文明。微笑服務(wù)，服務(wù)態(tài)度熱情。

6.1.4供應(yīng)商管理

6.1.4.1建立供應(yīng)商臺(tái)賬。

6.1.4.2應(yīng)與供應(yīng)商簽訂合同，明確產(chǎn)品或服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，合同內(nèi)容應(yīng)符合（前期）物業(yè)服務(wù)合同約定。

6.1.5承接查驗(yàn)

應(yīng)開(kāi)展承接查驗(yàn)工作，具體要求見(jiàn)《河南省物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》。

6.1.6專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理

6.1.6.1按有關(guān)規(guī)定使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金，并及時(shí)向業(yè)主公布使用情況。

6.1.6.2建立專(zhuān)項(xiàng)維修資金臺(tái)賬，保存相關(guān)資料。

6.1.6.3共用部分、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)緊急情況時(shí)，應(yīng)立即上報(bào)行政主管部門(mén)并組織應(yīng)急維修，配合

物業(yè)管理行政主管部門(mén)或業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)做好專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用公示工作。

6.1.7檔案管理

6.1.7.1應(yīng)符合DB4101/T25.1—2021中4.4.2的規(guī)定。

6.1.7.2應(yīng)做好檔案登記工作，以月為周期進(jìn)行歸檔。

6.1.7.3電子檔案應(yīng)定期備份，安全存儲(chǔ)。

6.1.7.4檔案室應(yīng)配置必要防火、除濕、防鼠設(shè)施，并保持設(shè)施完好、有效。

6.1.8智能化服務(wù)

宜使用智能化管理系統(tǒng)，包括但不限于:

——停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)；

——門(mén)禁管理系統(tǒng)；

——承接查驗(yàn)系統(tǒng)；

——能源管理系統(tǒng)；

——客戶(hù)/會(huì)務(wù)服務(wù)系統(tǒng)；

——自動(dòng)化辦公系統(tǒng)；

——人力資源管理系統(tǒng)；

——財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)；

——資產(chǎn)管理系統(tǒng)。

客戶(hù)服務(wù)

6.2.1信息公示

6.2.1.1應(yīng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示并及時(shí)更新下列信息：

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a)物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和質(zhì)量要求，收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和方式等；

b)物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式以及物業(yè)服務(wù)投訴電話(huà)；

c)物業(yè)服務(wù)合同履行以及物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況；

d)利用物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)以及收益情況等；

e)專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用情況；

f)電梯、水、電、氣、暖等設(shè)施設(shè)備日常維修保養(yǎng)單位的名稱(chēng)、資質(zhì)、聯(lián)系方式及維修養(yǎng)護(hù)情況。

6.2.1.2業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)對(duì)公示內(nèi)容提出異議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。

6.2.2客戶(hù)服務(wù)信息

6.2.2.1建立信息管理制度。

6.2.2.2應(yīng)按戶(hù)建立客戶(hù)檔案并及時(shí)更新，集中存放，專(zhuān)人管理。

6.2.2.3對(duì)客戶(hù)信息進(jìn)行管理，信息安全符合GB/T35273要求。

6.2.3接待服務(wù)

6.2.3.1建立值班制度，設(shè)置接待場(chǎng)所，提供咨詢(xún)、服務(wù)受理、求助、引導(dǎo)等。

6.2.3.2提供多種接待途徑。

6.2.3.3服務(wù)用語(yǔ)文明、禮貌、熱情。對(duì)客戶(hù)的咨詢(xún)、求助等事項(xiàng)應(yīng)及時(shí)答復(fù)，答復(fù)率100%。

6.2.4入駐、退租服務(wù)

6.2.4.1客戶(hù)需入駐或退租時(shí)，按（前期）物業(yè)服務(wù)合同約定提供相應(yīng)的協(xié)調(diào)與幫助。在承諾時(shí)間內(nèi)

辦理完成相關(guān)手續(xù)，及時(shí)歸檔，并進(jìn)行拜訪。

6.2.4.2應(yīng)告知客戶(hù)停車(chē)地點(diǎn)、搬運(yùn)路線(xiàn)、搬運(yùn)時(shí)間、電梯使用規(guī)定、二次裝飾裝修等管理要求。

6.2.5裝飾裝修管理

6.2.5.1建立裝飾裝修管理制度、流程、要求。與業(yè)主或物業(yè)使用人簽訂裝飾裝修管理協(xié)議，辦理裝

飾裝修手續(xù)。并書(shū)面告知業(yè)主、物業(yè)使用人及裝修施工單位關(guān)于裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)，并由

業(yè)主或物業(yè)使用人簽字確認(rèn)。禁止行為包括但不限于：

a)未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；

b)未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，超過(guò)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范增加

樓面荷載；

c)擴(kuò)大承重墻上原有的門(mén)窗尺寸；

d)拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體；

e)其他影響建筑結(jié)構(gòu)承載和使用安全的行為。

6.2.5.2裝飾裝修應(yīng)按照GB50327、GB50210、GB50222進(jìn)行安全管理。

6.2.5.3應(yīng)對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡查并保留記錄。發(fā)現(xiàn)有違規(guī)行為的，應(yīng)及時(shí)勸阻、制止；勸阻、制止無(wú)

效的，報(bào)告相關(guān)部門(mén)。

6.2.6報(bào)事報(bào)修服務(wù)

6.2.6.1公示報(bào)事報(bào)修渠道及方式，留存報(bào)事報(bào)修記錄。

6.2.6.2應(yīng)按照（前期）物業(yè)服務(wù)合同約定及時(shí)處理客戶(hù)報(bào)事報(bào)修，緊急維修應(yīng)10min內(nèi)到場(chǎng)，常規(guī)

維修按預(yù)約時(shí)間或合同約定時(shí)間到場(chǎng)。

6.2.6.3若無(wú)法修復(fù)，應(yīng)有緊急處理措施并對(duì)業(yè)主（物業(yè)使用人）做出合理解釋。

6.2.6.4對(duì)客戶(hù)類(lèi)維修項(xiàng)目回訪率不低于85%，對(duì)內(nèi)部維修進(jìn)行驗(yàn)證。

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6.2.6.5維修響應(yīng)及時(shí)率85%以上，返修率不高于5%。

6.2.7客戶(hù)投訴處理

6.2.7.1建立客戶(hù)投訴處理機(jī)制，客戶(hù)投訴應(yīng)在24h內(nèi)回復(fù)，并做好記錄。

6.2.7.2對(duì)于客戶(hù)的投訴，宜當(dāng)場(chǎng)給予答復(fù)。不能立即解決的，按照約定時(shí)間答復(fù)，跟蹤落實(shí)。有效

投訴滿(mǎn)意率達(dá)70%以上。

房屋與共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)

6.3.1房屋與共用設(shè)施

6.3.1.1應(yīng)指導(dǎo)客戶(hù)依據(jù)房屋使用說(shuō)明書(shū)正確使用房屋，遵守房屋安全使用的相關(guān)規(guī)定。

6.3.1.2發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，保修期內(nèi)報(bào)建設(shè)單位維修。保修期外及時(shí)組織修復(fù)，超出（前期）物業(yè)服務(wù)

合同約定范圍的應(yīng)編制維修計(jì)劃/方案，向房屋產(chǎn)權(quán)人提出報(bào)告，根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)人的決定組織實(shí)施。

6.3.1.3應(yīng)每半年檢查一次房屋的使用和完好狀況；有大風(fēng)、暴雨等極端天氣之前應(yīng)進(jìn)行應(yīng)急檢查和

有效防范，并做好記錄。

6.3.1.4對(duì)房屋與共用設(shè)施進(jìn)行管理和維修養(yǎng)護(hù)，并做好維修養(yǎng)護(hù)記錄。

6.3.1.5房屋外觀完好，玻璃幕墻安裝牢固。屋面防水完好，排水通暢。防雷接地等設(shè)施完好。

6.3.1.6室外招牌、廣告牌、霓虹燈等附屬物安裝牢固，無(wú)安全隱患。

6.3.1.7對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為應(yīng)及時(shí)勸阻，勸阻無(wú)效的應(yīng)上報(bào)相關(guān)部門(mén)。

6.3.2共用設(shè)施設(shè)備

6.3.2.1供配電系統(tǒng)

6.3.2.1.1變（配）電室宜設(shè)置專(zhuān)人持證值班管理，每班不少于2人，無(wú)人值班的配電室應(yīng)采用智慧

配電，實(shí)現(xiàn)智能值守。

6.3.2.1.2值班人員每日巡檢，每日定時(shí)檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。每間隔2h記錄設(shè)備主要運(yùn)行參數(shù)，其

他低壓配電間（井）應(yīng)每周巡查；配電室安全標(biāo)識(shí)、安全防護(hù)用品齊全且在有效期內(nèi)，通風(fēng)照明良

好，能有效防止有害生物進(jìn)入；無(wú)有毒有害危險(xiǎn)品及雜物存放，環(huán)境整潔并符合設(shè)備要求，配備符合

要求的滅火器材。

6.3.2.1.3每月對(duì)發(fā)電機(jī)組設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)，保持設(shè)備完好，每半月啟動(dòng)一次備用發(fā)電機(jī)組，確

保隨時(shí)可應(yīng)急啟用。對(duì)燃料儲(chǔ)存設(shè)備每月兩次進(jìn)行巡查，確保燃料充足，并處于安全狀態(tài)。制定應(yīng)急

預(yù)案，進(jìn)行培訓(xùn)和演練。

6.3.2.1.4定期對(duì)應(yīng)急照明（帶蓄電池）設(shè)施進(jìn)行檢查、維護(hù)，每半年對(duì)蓄電池組進(jìn)行充放電試驗(yàn)，

使其處于有效待命狀態(tài)。

6.3.2.1.5根據(jù)配電設(shè)備的用電負(fù)荷，每1~2年一次對(duì)高壓電氣設(shè)備進(jìn)行停電檢修及預(yù)防性耐壓試

驗(yàn)，留存試驗(yàn)報(bào)告，按要求定期對(duì)高壓工具進(jìn)行絕緣檢測(cè)，留存檢測(cè)報(bào)告，張貼檢測(cè)合格標(biāo)簽。

6.3.2.1.6高（低）壓變（配）電柜操作運(yùn)行正常，表計(jì)顯示準(zhǔn)確；變壓器運(yùn)行正常，溫控顯示準(zhǔn)

確，聯(lián)控動(dòng)作正常；變（配）電柜直流操作系統(tǒng)運(yùn)行正常，蓄電池組充、放電量穩(wěn)定，符合工作要

求，至少每年進(jìn)行一次充、放電實(shí)驗(yàn)；功率因數(shù)自動(dòng)補(bǔ)償電容器（組）運(yùn)行正常，功率因數(shù)不低于

0.9，電容器容量滿(mǎn)足工作要求，無(wú)鼓包、漏液等異常情況，自動(dòng)切換正確可靠。

6.3.2.1.7制定停送電、雙電源切換、檢修維護(hù)等操作程序并按程序執(zhí)行。

6.3.2.2消防系統(tǒng)

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6.3.2.2.1按照GB25201及消防安全行政主管部門(mén)的要求開(kāi)展作業(yè)活動(dòng)。

6.3.2.2.2維保單位應(yīng)具備相應(yīng)資質(zhì)，對(duì)消防設(shè)施設(shè)備及系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。

6.3.2.2.3對(duì)建筑消防設(shè)施每年至少進(jìn)行一次全面檢測(cè)，取得檢測(cè)報(bào)告，報(bào)告完整準(zhǔn)確，存檔備查。

6.3.2.2.4物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對(duì)包括但不限于以下重點(diǎn)方面進(jìn)行監(jiān)督與管理：

a)火災(zāi)報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備每月檢查，保證24h連續(xù)正常運(yùn)行；每月檢查測(cè)試報(bào)警控制

器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備的報(bào)警、聯(lián)動(dòng)控制、顯示、打印等功能；每月對(duì)機(jī)柜內(nèi)部進(jìn)行除塵維保；

b)感溫、感煙探測(cè)器定期檢測(cè)，保持正常工作狀態(tài)；

c)備用電源應(yīng)定期檢測(cè)切換，備用電源、蓄電池每半年進(jìn)行一次充放電試驗(yàn)，對(duì)電池健康度進(jìn)行

檢測(cè)；

d)消防系統(tǒng)設(shè)備定期檢查測(cè)試，機(jī)柜內(nèi)部及其他設(shè)備內(nèi)部應(yīng)定期進(jìn)行除塵保養(yǎng)；

e)防排煙系統(tǒng)定期檢查測(cè)試，防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、排煙閥等應(yīng)定期養(yǎng)護(hù)；

f)消防泵巡檢柜工作正常，對(duì)水泵進(jìn)行定期巡檢。每半年檢查潤(rùn)滑情況；每年養(yǎng)護(hù)室內(nèi)外消火栓；

g)應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)識(shí)工作正常，無(wú)故障損壞，無(wú)缺失。每半年進(jìn)行一次蓄電池測(cè)試，工作

時(shí)間滿(mǎn)足設(shè)計(jì)要求；

h)消防電梯滿(mǎn)足消防規(guī)范要求，定期檢查測(cè)試按鈕迫降和轎箱內(nèi)消防電話(huà)；

i)消防供水管道、通風(fēng)管道及閥門(mén)等設(shè)備設(shè)施無(wú)銹蝕、無(wú)損壞，工作正常。供水管道無(wú)漏水現(xiàn)象。

管道防腐色漆基本完好無(wú)脫落，管道標(biāo)識(shí)及流向指示清晰；

j)定期測(cè)試防火分區(qū)卷簾，室外消火栓，水泵接合器的功能，并做到標(biāo)識(shí)準(zhǔn)確。

6.3.2.3電梯系統(tǒng)

6.3.2.3.1符合TSGT5002-2017要求。

6.3.2.3.2維保單位具備相應(yīng)資質(zhì)，對(duì)電梯系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，每年對(duì)電梯進(jìn)行檢測(cè)并取得特種設(shè)備

使用標(biāo)志，每2年一次對(duì)限速器校驗(yàn)并取得限速器校驗(yàn)報(bào)告。

6.3.2.3.3轎廂內(nèi)張貼96333應(yīng)急救援電話(huà)，電梯維保單位應(yīng)設(shè)立并公示24h維修值班電話(huà)。

6.3.2.3.4電梯使用單位應(yīng)配備安全員及安全總監(jiān)，有相應(yīng)的任命文件及檔案管理制度，一梯一檔。

6.3.2.3.5配置持證管理人員，監(jiān)督電梯維保單位落實(shí)維修保養(yǎng)過(guò)程中的現(xiàn)場(chǎng)安全防護(hù)措施；對(duì)電梯

運(yùn)行進(jìn)行管理，每日巡查，保證電梯正常運(yùn)行，平層準(zhǔn)確、開(kāi)/關(guān)門(mén)姿態(tài)正常，轎廂照明、樓層顯示

器、內(nèi)外呼梯控制板外觀及功能完好，警鈴、五方對(duì)講、應(yīng)急照明或其它救助設(shè)備功能完備，稱(chēng)重裝

置可靠，安全裝置有效無(wú)缺損；保證轎廂通風(fēng)；自動(dòng)扶梯運(yùn)行平穩(wěn)舒適，安全防護(hù)裝置齊全有效；做

好巡檢記錄。

6.3.2.3.6電梯機(jī)房封閉管理，配備擋鼠板、應(yīng)急照明、滅火器。保持適當(dāng)通風(fēng)，溫度不應(yīng)超過(guò)

40℃。

6.3.2.3.7電梯發(fā)生故障時(shí)立即停止使用，及時(shí)告知客戶(hù)，張貼提醒標(biāo)識(shí)，通知維修保養(yǎng)單位和相關(guān)

部門(mén)，及時(shí)消除安全隱患。

6.3.2.3.8通過(guò)多種方式宣傳電梯正確使用、應(yīng)急救援等安全方面的知識(shí)，提高電梯乘坐人員的自我

保護(hù)和安全意識(shí)，電梯應(yīng)急救援演練至少半年一次。

6.3.2.4暖通空調(diào)系統(tǒng)

6.3.2.4.1供冷/熱運(yùn)行時(shí)實(shí)行專(zhuān)人值班維護(hù)，值班員持證上崗，填寫(xiě)運(yùn)行日志。

6.3.2.4.2在制冷、供暖期前一個(gè)月應(yīng)對(duì)空調(diào)主機(jī)、循環(huán)泵、冷卻系統(tǒng)等空調(diào)用電設(shè)備的配電柜

（箱）進(jìn)行保養(yǎng)；空調(diào)系統(tǒng)開(kāi)機(jī)前應(yīng)進(jìn)行檢查，測(cè)試其運(yùn)行控制和安全控制功能，記錄運(yùn)行參數(shù)，分

析運(yùn)行記錄符合要求后方能正常開(kāi)機(jī)。

6.3.2.4.3集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)應(yīng)符合國(guó)家衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)要求，各設(shè)施部件應(yīng)按照《公共場(chǎng)所集中空調(diào)通風(fēng)

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系統(tǒng)衛(wèi)生管理辦法》及相關(guān)要求進(jìn)行內(nèi)部清洗潤(rùn)滑養(yǎng)護(hù)和外部除塵除銹養(yǎng)護(hù)。

6.3.2.4.4對(duì)空調(diào)系統(tǒng)的管道、閥門(mén)、風(fēng)機(jī)盤(pán)管等水循環(huán)系統(tǒng)進(jìn)行清洗；對(duì)管道、閥門(mén)、壓力表、溫

度計(jì)等附件進(jìn)行檢查校驗(yàn)、除銹潤(rùn)滑等。

6.3.2.4.5軟水系統(tǒng)完好，水質(zhì)檢測(cè)符合要求。

6.3.2.4.6板換機(jī)組、熱交換系統(tǒng)等穩(wěn)定正常。

6.3.2.4.7制定空調(diào)運(yùn)行能耗管控方案，空調(diào)運(yùn)行期間定期每日記錄空調(diào)運(yùn)行參數(shù)、天氣參數(shù)、能耗

數(shù)據(jù)，按照天氣進(jìn)行對(duì)主機(jī)運(yùn)行工況進(jìn)行實(shí)時(shí)調(diào)整，每月進(jìn)行能耗分析，制定節(jié)能管控目標(biāo)。

6.3.2.5給排水系統(tǒng)

6.3.2.5.1取得二次供水衛(wèi)生許可證，并保證在有效期內(nèi)。

6.3.2.5.2每年至少2次由專(zhuān)業(yè)清潔公司清洗消毒二次供水水箱、蓄水池，并進(jìn)行水質(zhì)檢測(cè)，取得檢

測(cè)報(bào)告；供水管理人員應(yīng)持健康證上崗。

6.3.2.5.3生活水箱（池）檢查口應(yīng)封閉，加蓋加鎖加封條，溢水管、泄水管、通氣口應(yīng)加金屬防護(hù)

網(wǎng)，室外的通氣口應(yīng)有防護(hù)設(shè)施。每年秋、冬季對(duì)有凍害風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域的暴露水管采取防凍保護(hù)措施。

6.3.2.5.4定期檢查各類(lèi)水泵、管道、閥門(mén)等，確保給排水系統(tǒng)通暢和設(shè)備運(yùn)行正常，供水壓力符合

要求，儀表指示準(zhǔn)確，無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。

6.3.2.5.5每季度檢查排水總管、污水坑、化糞池、排水溝渠（井），定期疏通清掏，排水暢通無(wú)堵

塞。

6.3.2.5.6定期對(duì)水泵、管道進(jìn)行除銹刷漆，管道、閥門(mén)、法蘭、支吊架等設(shè)備，無(wú)銹蝕損壞，防銹

漆均勻，無(wú)缺失；管道色漆及流向標(biāo)示清晰無(wú)誤。

6.3.2.5.7生活及消防水泵房排水溝無(wú)積水及雜物。

6.3.2.6弱電系統(tǒng)

6.3.2.6.1監(jiān)控?cái)z像機(jī)應(yīng)安裝牢固、位置正確、功能完好，記錄應(yīng)完善，記錄時(shí)間不少于30d。

6.3.2.6.2視頻監(jiān)視器應(yīng)工作正常、圖像清晰、色彩良好，屏顯時(shí)間精準(zhǔn)。監(jiān)控存儲(chǔ)矩陣應(yīng)工作正

常、線(xiàn)路整齊、標(biāo)識(shí)清楚。UPS電池工作正常，有定期除塵保養(yǎng)記錄。

6.3.2.6.3車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)應(yīng)工作正常，道閘安裝牢固，宜有專(zhuān)業(yè)的維保單位進(jìn)行保養(yǎng)，保養(yǎng)記錄完整

無(wú)缺失。

6.3.2.6.4建有立體停車(chē)設(shè)備的車(chē)庫(kù)應(yīng)設(shè)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員持證上崗，并對(duì)設(shè)備使用人進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，按

規(guī)定對(duì)設(shè)備進(jìn)行年檢、維保。

6.3.2.6.5廣播及會(huì)議系統(tǒng)音源設(shè)備、功放設(shè)備應(yīng)工作正常。

6.3.2.6.6背景音響與消防報(bào)警系統(tǒng)應(yīng)工作正常。

6.3.2.6.7門(mén)禁系統(tǒng)設(shè)備應(yīng)外觀良好，功能正常，識(shí)別靈敏，有授權(quán)記錄，并定期梳理數(shù)據(jù)庫(kù)，取消

已退租客戶(hù)權(quán)限。

6.3.2.7公共照明系統(tǒng)

6.3.2.7.1依據(jù)GB50303和GB50617的相關(guān)要求，定期檢查泛光照明線(xiàn)路敷設(shè)、連接是否規(guī)范可

靠；燈具散熱條件應(yīng)符合要求，周邊無(wú)可燃物。

6.3.2.7.2公共照明燈具跟據(jù)不同使用場(chǎng)景制定節(jié)能管理方案，并按照方案進(jìn)行節(jié)能管控。

6.3.2.7.3及時(shí)修復(fù)異常的照明設(shè)施。公共照明完好率達(dá)85%以上。

6.3.2.7.4定期對(duì)寫(xiě)字樓外立面景觀燈和航空障礙燈進(jìn)行巡查，線(xiàn)路敷設(shè)、連接規(guī)范可靠，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題

及時(shí)處理。

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6.3.2.7.5每年至少1次對(duì)公共區(qū)域的燈罩進(jìn)行除塵清理。

6.3.2.8避雷系統(tǒng)

6.3.2.8.1避雷裝置每半年檢查接閃器、引下線(xiàn)，避雷帶、避雷網(wǎng)完好情況，搭接牢固，接地可靠，

每年檢測(cè)一次接地阻值，并做好檢測(cè)記錄。

6.3.2.8.2每季度檢查強(qiáng)、弱電井、設(shè)備間接地裝置；每月檢查變配電設(shè)備的接地裝置、避雷器，保

證機(jī)電設(shè)備、管道、金屬構(gòu)架物等接地良好。

6.3.2.9有限空間

6.3.2.9.1作業(yè)過(guò)程符合DB41/T2107內(nèi)容要求。

6.3.2.9.2對(duì)管理區(qū)域內(nèi)的有限空間進(jìn)行危險(xiǎn)和有害因素識(shí)別，建立安全管理臺(tái)賬，設(shè)置明顯的安全

警示標(biāo)志，并制定作業(yè)安全技術(shù)規(guī)范。

6.3.2.9.3制定有限空間作業(yè)應(yīng)急預(yù)案，現(xiàn)場(chǎng)配備應(yīng)急裝備，隨身攜帶檢測(cè)儀，配備呼吸防護(hù)用品，

嚴(yán)禁盲目施救。

6.3.2.9.4有限空間作業(yè)執(zhí)行作業(yè)審批制度，遵守“先通風(fēng)、再檢測(cè)、后作業(yè)”的原則；不得擅自進(jìn)

入有限空間作業(yè)。

6.3.2.9.5若不具備進(jìn)入有限空間開(kāi)展特殊作業(yè)條件時(shí)，將進(jìn)入有限空間開(kāi)展特殊作業(yè)的項(xiàng)目發(fā)包給

具備相應(yīng)資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)供應(yīng)商，并與專(zhuān)業(yè)供應(yīng)商簽訂安全協(xié)議，明確各自的安全生產(chǎn)職責(zé)。

6.3.2.9.6不應(yīng)安排患有特殊作業(yè)禁忌癥的人員進(jìn)入有限空間開(kāi)展特殊作業(yè)。

6.3.2.10特種設(shè)備

按照TSG08-2017要求，規(guī)范特種設(shè)備使用管理。按照DB4101/T27-2022要求，編制特種設(shè)備安全管

理制度。特種設(shè)備操作人員持證上崗，定期接受培訓(xùn)。

6.3.2.11儀器儀表

萬(wàn)用表、壓力表、溫濕度計(jì)等各種計(jì)量?jī)x器儀表應(yīng)定期校驗(yàn)。

秩序維護(hù)與消防安全管理

6.4.1出入管理

6.4.1.1建立人員、物品及車(chē)輛出入管理制度，做好出入口秩序維護(hù)和信息登記管理。

6.4.1.2有人收費(fèi)車(chē)場(chǎng)，應(yīng)主動(dòng)提供臨停發(fā)票。無(wú)人值守車(chē)場(chǎng)，應(yīng)公示發(fā)票領(lǐng)取途徑。

6.4.1.3勸阻可疑人員進(jìn)入，勸阻無(wú)效及時(shí)報(bào)告相關(guān)部門(mén)，對(duì)突發(fā)性群體性事件進(jìn)行應(yīng)急處置。

6.4.2巡視服務(wù)

6.4.2.1建立巡視管理制度，配備必要的巡視人員和巡視器具，依據(jù)項(xiàng)目情況制定科學(xué)合理的巡視路

線(xiàn)，每年至少更新一次。

6.4.2.2按時(shí)巡視，關(guān)鍵部位、重點(diǎn)時(shí)間以及特殊情況應(yīng)加大巡視頻次，保留記錄。

6.4.2.3巡視過(guò)程中應(yīng)和監(jiān)控室/消防中控室保持聯(lián)動(dòng)，收到監(jiān)控室發(fā)出的指令后，巡視人員應(yīng)及時(shí)到

達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，并采取相應(yīng)措施。

6.4.2.4巡視中發(fā)現(xiàn)寫(xiě)字樓內(nèi)涉及公共安全的設(shè)施設(shè)備發(fā)生缺失、損壞或不能正常使用等情況，應(yīng)及

時(shí)報(bào)告并記錄。

6.4.2.5巡視中注意異常聲響、氣味，發(fā)現(xiàn)可疑人員，應(yīng)立即查明并上報(bào)，對(duì)緊急情況應(yīng)采取必要的

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處理措施。

6.4.3車(chē)場(chǎng)管理

6.4.3.1公示收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)監(jiān)督電話(huà)，監(jiān)控裝置、照明裝置、消防及防汛設(shè)施完好。無(wú)易燃易爆等

危險(xiǎn)物品存放。

6.4.3.2停車(chē)場(chǎng)、停車(chē)位及指引標(biāo)識(shí)規(guī)范清晰，車(chē)行動(dòng)線(xiàn)設(shè)置合理、規(guī)范，保證車(chē)輛停放有序。

6.4.3.3機(jī)械車(chē)位應(yīng)配備必要的持證操作人員，委托專(zhuān)業(yè)維保單位定期對(duì)設(shè)備進(jìn)行檢測(cè)維護(hù)。

6.4.3.4應(yīng)做好非機(jī)動(dòng)車(chē)充電點(diǎn)、機(jī)動(dòng)車(chē)充電樁安全管理。

6.4.4監(jiān)控室和消防中控室管理

6.4.4.1建立監(jiān)控室/消防中控室管理制度及各類(lèi)應(yīng)急預(yù)案。

6.4.4.2應(yīng)有24h值班，人員持證上崗，交接班等作業(yè)記錄齊全。

6.4.4.3錄像監(jiān)控、門(mén)禁等技防設(shè)施完好。

6.4.4.4對(duì)出入口、重點(diǎn)區(qū)域及關(guān)鍵場(chǎng)所實(shí)時(shí)監(jiān)控，收到險(xiǎn)情及其他異常的情況信號(hào)后，立即通知就

近人員3min內(nèi)到場(chǎng)處理，確認(rèn)異常情況應(yīng)及時(shí)啟動(dòng)相應(yīng)應(yīng)急預(yù)案，保留記錄。

6.4.4.5消防主機(jī)保持完