某住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資估算計(jì)算過程案例投資估算是根據(jù)方案設(shè)計(jì)和可行性研究文件，根據(jù)規(guī)定的程序和方法，對(duì)投資決策階段中擬議項(xiàng)目所需的總投資進(jìn)行預(yù)測(cè)和分析。投資估算的準(zhǔn)確性會(huì)影響可行性研究報(bào)告和項(xiàng)目的財(cái)務(wù)收益，并直接影響程序設(shè)計(jì)和施工圖預(yù)算的下一階段以及建設(shè)項(xiàng)目的融資計(jì)劃。因此，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的投資估算和可行性研究進(jìn)行全面，準(zhǔn)確，科學(xué)的估算對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)至關(guān)重要。投資估算組成詳見圖2-1。圖2-1投資估算組成1.1土地取得成本土地取得成本主要由土地出讓金、用地保證金、土地契稅構(gòu)成。在徐州自然資源和規(guī)劃局查詢到該項(xiàng)目土地出讓金拍賣成交價(jià)格為11.03億元，土地單價(jià)約16159元/平方米，下表2-1是玖瓏湖地塊詳細(xì)信息。表2-1土地使用權(quán)出讓金詳細(xì)按照國(guó)家有關(guān)部門以及徐州當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企也在取得土地使用權(quán)時(shí)需要繳納土地保證金，金額為土地拍賣地價(jià)價(jià)的20%。契稅是轉(zhuǎn)讓土地和房屋使用權(quán)時(shí)征收的稅款。稅收對(duì)象是獲得土地和房屋使用權(quán)的自然人和法人。按照徐州相關(guān)規(guī)定，玖瓏湖項(xiàng)目契稅稅率為3%。玖瓏湖項(xiàng)目土地取得成本計(jì)算詳見表2-2。通過計(jì)算得出：=120300×20%=24060(萬元)=120300×3%=3609(萬元)表2-2玖瓏湖項(xiàng)目土地取得成本組成根據(jù)以上計(jì)算，玖瓏湖項(xiàng)目土地總費(fèi)用為147969萬元。1.2建安工程費(fèi)建安工程費(fèi)主要由建設(shè)成本和建筑安裝成本構(gòu)成，建筑安裝工程費(fèi)按照費(fèi)用構(gòu)成要素劃分為：人工成本、材料成本、設(shè)備采購(gòu)、租賃成本、企業(yè)管理費(fèi)、利潤(rùn)、\t"/item/%E5%BB%BA%E7%AD%91%E5%AE%89%E8%A3%85%E5%B7%A5%E7%A8%8B%E8%B4%B9/_blank"規(guī)費(fèi)和稅金組成。根據(jù)徐州市工程造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，玖瓏湖項(xiàng)目建安工程費(fèi)計(jì)算詳見表2-3。表2-3建安工程費(fèi)組成表根據(jù)計(jì)算，玖瓏湖項(xiàng)目建安成本為65453.92萬元。1.3前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)是指建設(shè)前成本，規(guī)劃，設(shè)計(jì)，水文地質(zhì)勘測(cè)，測(cè)繪，土地開發(fā)權(quán)的取得，“三通一平”和項(xiàng)目后期開發(fā)的成本費(fèi)用，主要包括項(xiàng)目可行性研究費(fèi)用，規(guī)劃和設(shè)計(jì)費(fèi)用，水文學(xué)，地質(zhì)勘查費(fèi)用，準(zhǔn)備和開始費(fèi)用，項(xiàng)目投標(biāo)管理費(fèi)用以及基準(zhǔn)投標(biāo)準(zhǔn)備費(fèi)用和基準(zhǔn)競(jìng)標(biāo)費(fèi)用。該項(xiàng)目的具體計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)主要是根據(jù)徐州成本信息網(wǎng)的標(biāo)準(zhǔn)制定。玖瓏湖項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算過程詳見表2-4。表2-4前期工程費(fèi)組成表1.4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)該項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)主要包括供水和電力、污水排放、環(huán)境綠化以及管道設(shè)施等費(fèi)用。根據(jù)徐州現(xiàn)行的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)估算出本玖瓏湖項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。玖瓏湖項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)估算過程詳見表2-5。表2-5基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)組成表項(xiàng)目計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（占地面積×單價(jià)）金額（萬元）基本供水、電費(fèi)用40元/m2300.00排污設(shè)施費(fèi)用20元/m2150.00綠化費(fèi)用40元/m2300.00室外管線費(fèi)用10元/m275.00小區(qū)道路費(fèi)用25元/m2187.50合計(jì)1011.50根據(jù)上述計(jì)算，玖瓏湖項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)為1011.50萬元。1.5公共配套費(fèi)公共配套費(fèi)是指為修建公共配套設(shè)施而產(chǎn)生的費(fèi)用，主要包括綠地、道路、路燈、物業(yè)服務(wù)中心、配電室、垃圾回收處理點(diǎn)等。新城玖瓏湖項(xiàng)目的公共配套費(fèi)詳見表2-6。表2-6公共配套費(fèi)組成表項(xiàng)目占地面積（㎡）計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）金額（萬元）綠地22500200450道路，路燈750012090物業(yè)服務(wù)中心50070035配電室20060012垃圾回收處理點(diǎn)2003006合計(jì)593根計(jì)算，玖瓏湖項(xiàng)目公共配套設(shè)施總費(fèi)用約為593萬元。1.6不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)是在建設(shè)期內(nèi)由于不可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)因素而在施工期間增加的成本，在玖瓏湖項(xiàng)目的建設(shè)過程中，不可避免會(huì)面臨不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)，因此不可預(yù)見費(fèi)的作用格外重要，做好不可預(yù)測(cè)費(fèi)用預(yù)算將會(huì)提高企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。依據(jù)徐州市當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，不可預(yù)見費(fèi)應(yīng)為土地成本、前期工程成本、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套費(fèi)之和的3%。不可預(yù)見費(fèi)=（147969+65453.92+1011.50+593+3276.8）x3%=6420.52萬元根據(jù)上述計(jì)算，玖瓏湖項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi)約為6420.52萬元。1.7開發(fā)期間稅費(fèi)根據(jù)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)期間稅費(fèi)是任何房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目開發(fā)過程中必須按照國(guó)家有關(guān)部門的征收標(biāo)準(zhǔn)繳納相應(yīng)費(fèi)用。由此得出開發(fā)期間的稅費(fèi)。玖瓏湖項(xiàng)目開發(fā)期間的稅費(fèi)全部根據(jù)建筑安裝工程的成本，具體的的計(jì)算依據(jù)如下表2-7所示。表2-7開發(fā)期間稅費(fèi)組成表項(xiàng)目名稱計(jì)算依據(jù)金額（萬元）配套設(shè)施費(fèi)用建安費(fèi)×2%1309.08消防、人防建設(shè)費(fèi)用建安費(fèi)×1.5%981,91監(jiān)理費(fèi)用建安費(fèi)×0.5%327.27工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)用建安費(fèi)×0.2%103.91其他費(fèi)用建安費(fèi)×1.5%1636.34開發(fā)期間稅費(fèi)合計(jì)3376.6根據(jù)以上計(jì)算，玖瓏湖項(xiàng)目的開發(fā)期間稅費(fèi)為3376.6萬元。1.8管理費(fèi)用管理費(fèi)用是為了更好，更快，更優(yōu)質(zhì)，更高效地實(shí)現(xiàn)目標(biāo)計(jì)劃，建立管理成本將有助于企業(yè)節(jié)約成本，提高產(chǎn)品質(zhì)量并提升企業(yè)信譽(yù)。根據(jù)玖瓏湖具體情況取管理費(fèi)用為前五項(xiàng)費(fèi)用和的1.5％。根計(jì)算，該項(xiàng)目管理費(fèi)用為5124.50萬元。1.9銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用是指該企業(yè)在銷售業(yè)務(wù)推廣與拓展時(shí)所發(fā)生的所有費(fèi)用，主要有銷售的材料成本、營(yíng)銷計(jì)劃費(fèi)、廣告成本以及員工工資等費(fèi)用。玖瓏湖項(xiàng)目銷售費(fèi)用約占總銷售收入的3%。根計(jì)算，此項(xiàng)目銷售費(fèi)用為7001.68萬元。1.10財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中為了籌集資金而產(chǎn)生的費(fèi)用支出，包括利息支出、相關(guān)手續(xù)費(fèi)等。玖瓏湖項(xiàng)目中主要的財(cái)務(wù)費(fèi)用是貸款利息，所以本項(xiàng)目著重研究貸款利息，其他財(cái)務(wù)費(fèi)用比重較小忽略不計(jì)。本項(xiàng)目根據(jù)建設(shè)的實(shí)際情況向銀行貸款10億元，貸款年限2年，2019年借款100000萬元，貸款年利率為4.75%，要求從2020年年末起，每年采用等額本金方式償還，并支付貸款利息。2019年應(yīng)計(jì)利息：（50000×4.75%=2375萬元2020年應(yīng)計(jì)利息：（100000+2375）×4.75%=4861.81萬元從2020年末開始，分兩年采用等額本金方式償還，同時(shí)支付貸款利息。Ic=本金+利息=100000+2375=102375萬元每年償還額=102375/2=51187.5萬元2020年末還本付息額=51187.5+4861.81=56050.31萬元其中，原本金為50000元，應(yīng)付利息6050.31萬元2021年應(yīng)計(jì)利息=51187.5×4.75%=2431.41萬元2021年應(yīng)還本付息額=51187.5+2431.41=53618.91萬元其中，原本金為50000萬元，應(yīng)付利息3618.91萬元據(jù)計(jì)算總利息為6050.31+3618.91=9669.22萬元，即表示項(xiàng)目產(chǎn)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用為9669.22萬元，借款還本付息詳見下表2-8。表2-8借款還本付息估算表1.11建設(shè)投資估算匯總在此次總投資成本估算中，主要由兩大部分構(gòu)成，其中占比較大的開發(fā)成本；另一部分是占比較小的開發(fā)費(fèi)用。具體總投資費(fèi)用估算詳見表2-9。表2-9總投資費(fèi)用估算表項(xiàng)目金額（萬元）占比土地費(fèi)用14362958%建筑安裝工程費(fèi)65453.9226%前期工程費(fèi)3276.81%基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1011.500.5%公共設(shè)施配套費(fèi)5930.3%不可預(yù)見費(fèi)6420.523%開發(fā)期間稅費(fèi)3376.61%管理費(fèi)用5124.502%銷售費(fèi)用7001.683%財(cái)務(wù)費(fèi)用131845%預(yù)計(jì)玖瓏湖項(xiàng)目總投資約為249124.52萬元，其中土地費(fèi)用達(dá)到項(xiàng)目總投資的60%，建安成本占項(xiàng)目總投資的24%，剩余費(fèi)用相對(duì)來說占比較小，各項(xiàng)費(fèi)用占總投資費(fèi)用的比例如下圖2-2所示。圖2-2總投資費(fèi)用估算由于該項(xiàng)目總投資額巨大，而且項(xiàng)目的自有資金不足，并且銀行貸款僅僅夠支付土地征地費(fèi)和大部分建設(shè)成本，因此必須詳細(xì)制定銷售計(jì)劃，以便項(xiàng)目在以后期開發(fā)建設(shè)期間能夠獲得足夠資金，使項(xiàng)目能夠繼續(xù)進(jìn)行并及時(shí)完工。1.2融資計(jì)劃融資是指進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期內(nèi)為了規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)通過各種渠道籌集資金?；I資計(jì)劃基于投資計(jì)劃，以保障建設(shè)期內(nèi)擁有足夠資金，以保證項(xiàng)目繼續(xù)進(jìn)行并得以完工。玖瓏湖項(xiàng)目開發(fā)和經(jīng)營(yíng)約為3年，經(jīng)估算，該項(xiàng)目一共需要總投資25億元，征地成本將在2019年進(jìn)行一次投資，余下不含土地成本及財(cái)務(wù)費(fèi)用的投資將在2020年投入45%到，2021年投入55%。該項(xiàng)目將于2021年底完成。投資計(jì)劃如下。2020年投入資金=（250000-143629-13184）×