本資產(chǎn)評估報告依據(jù)中國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則編制矩陣縱橫設(shè)計股份有限公司擬了解房地產(chǎn)市場價值所涉及的位于無錫市、鄭州市等共32套房地產(chǎn)市場價值資產(chǎn)評估報告銀信評報字(2025)第B00105號2025年04月07日法定評估業(yè)務(wù)資產(chǎn)評估報告銀信評報字(2025)第B00105號矩陣縱橫設(shè)計股份有限公司擬了解房地產(chǎn)市場價值所涉及的位于無錫市、鄭州市等共32套房地產(chǎn)市場價值資產(chǎn)評估報告64,757,600.00元2025年04月07日銀信資產(chǎn)評估有限公司程偉陽輝(資產(chǎn)評估師)(資產(chǎn)評估師)正式會員編號：42040003正式會員編號：42220022(可掃描二維碼查詢備案業(yè)務(wù)信息)說明：報告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報告已在業(yè)務(wù)報備管理系統(tǒng)進行了備案，不作為協(xié)會對該報告認(rèn)證、認(rèn)可的依據(jù)，也不作為資產(chǎn)評估機構(gòu)及其簽字資產(chǎn)評估專業(yè)人員免除相關(guān)法律責(zé)任的依據(jù)。備案回執(zhí)生成日期：2025年04月07日ICP備案號京ICP備2020034749號 1 2 4一、委托人、產(chǎn)權(quán)持有人概況及其他評估報告使用者概況 4二、評估目的 5 5 9五、評估基準(zhǔn)日 9六、評估依據(jù) 9 九、評估假設(shè) 十、評估結(jié)論 十五、資產(chǎn)評估專業(yè)人員簽名和資產(chǎn)評估機構(gòu)印章 銀信資產(chǎn)評估有限公司地址：上海市漢口路99號久事商務(wù)大廈9樓1矩陣縱橫設(shè)計股份有限公司資產(chǎn)評估報告一、本資產(chǎn)評估報告依據(jù)財政部發(fā)布的資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則和中國資產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)布的資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則編制。二、委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定及本資產(chǎn)評估報告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評估報告；委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評估報告的，本資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估師不承擔(dān)責(zé)任。本資產(chǎn)評估報告僅供委托人、資產(chǎn)評估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報告使用人使用；除此之外，其他任何機構(gòu)和個人不能成為資產(chǎn)評估報告的使用人。本資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估師提示資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解評估結(jié)論，評估結(jié)論不等同于評估對象可實現(xiàn)價格，評估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。三、本資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估師遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，堅持獨立、客觀和公正的原則，并對所出具的資產(chǎn)評估報告依法承擔(dān)責(zé)任。四、評估對象涉及的資產(chǎn)由委托人、產(chǎn)權(quán)持有人申報并經(jīng)其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認(rèn)；委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人依法對其提供資料的真實性、完整性、合法性負五、本資產(chǎn)評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估師與資產(chǎn)評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事人沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對相關(guān)當(dāng)事人不存在偏見。六、資產(chǎn)評估師已經(jīng)對資產(chǎn)評估報告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進行現(xiàn)場調(diào)查；已經(jīng)對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進行了查驗，對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進行了如實披露，并且已提請委托人及其他相關(guān)當(dāng)事人完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具資產(chǎn)評估報告的要求。七、本資產(chǎn)評估機構(gòu)出具的資產(chǎn)評估報告中的分析、判斷和結(jié)果受資產(chǎn)評估報告中假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)充分考慮資產(chǎn)評估報告中載明的假設(shè)、限制條件、特別事項說明及其對評估結(jié)論的影響。銀信資產(chǎn)評估有限公司地址：上海市漢口路99號久事商務(wù)大廈9樓2矩陣縱橫設(shè)計股份有限公司資產(chǎn)評估報告矩陣縱橫設(shè)計股份有限公司擬了解房地產(chǎn)市場價值所涉及的位于無錫市、鄭州市等共32套房地產(chǎn)市場價值資產(chǎn)評估報告銀信評報字(2025)第B00105號一、項目名稱：矩陣縱橫設(shè)計股份有限公司擬了解房地產(chǎn)市場價值所涉及的位于無錫市、鄭州市等共32套房地產(chǎn)市場價值資產(chǎn)評估項目。二、委托人：矩陣縱橫設(shè)計股份有限公司。三、其他評估報告使用者：法律、法規(guī)規(guī)定的其他資產(chǎn)評估報告使用人。四、產(chǎn)權(quán)持有人：矩陣縱橫設(shè)計股份有限公司、深圳市矩陣鳴翠設(shè)計有限公司。五、評估目的：矩陣縱橫設(shè)計股份有限公司擬了解房地產(chǎn)市場價值，需要對該經(jīng)濟行為所涉及的位于無錫市、鄭州市等共32套房地產(chǎn)的市場價值進行評估，為本次經(jīng)濟行為提供價值參考依據(jù)。六、經(jīng)濟行為：矩陣縱橫設(shè)計股份有限公司擬了解房地產(chǎn)市場價值。七、評估對象：矩陣縱橫設(shè)計股份有限公司擬了解房地產(chǎn)市場價值所涉及的位于無錫市、鄭州市等共32套房地產(chǎn)的市場價值。八、評估范圍：矩陣縱橫設(shè)計股份有限公司于評估基準(zhǔn)日申報的位于無錫市、鄭州市等共32套房地產(chǎn)。九、價值類型：市場價值十、評估基準(zhǔn)日：2024年12月31日十一、評估方法：市場法十二、評估結(jié)論：截至評估基準(zhǔn)日，在本報告所列假設(shè)和前提條件下，矩陣縱橫設(shè)計股份有限公司申報的納入評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)賬面價值為6,754.59萬元，在運用市場法進行評估后，含稅評估值為6,475.76萬元(大寫人民幣陸仟肆佰柒拾伍萬柒仟陸佰元整),評估減值278.83萬元，減值率4.13%。評估結(jié)論詳細情況見資產(chǎn)評估明細表。十三、特別事項說明：銀信資產(chǎn)評估有限公司地址：上海市漢口路99號久事商務(wù)大廈9樓電話真：021-633911163矩陣縱橫設(shè)計股份有限公司資產(chǎn)評估報告詳見本評估報告正文第十二項“特別事項說明”部分。十四、評估結(jié)論使用有效期：本評估結(jié)論僅對矩陣縱橫設(shè)計股份有限公司擬了解房地產(chǎn)市場價值之經(jīng)濟行為有效，并僅在評估報告載明的評估基準(zhǔn)日成立。資產(chǎn)評估結(jié)論使用有效期自評估基準(zhǔn)日起一年內(nèi)(即2024年12月31日至2025年12月30日)有效。當(dāng)評估基準(zhǔn)日后的委估資產(chǎn)狀況和外部市場出現(xiàn)重大變化，致使原評估結(jié)論失效時，評估報告使用者應(yīng)重新委托評估。以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報告正文，欲了解本評估項目的詳細情況和合理理解評估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀資產(chǎn)評估報告正文，同時提請評估報告使用者關(guān)注評估報告中的評估假設(shè)、限制使用條件以及特別事項說明。矩陣縱橫設(shè)計股份有限公司擬了解房地產(chǎn)市場價值所涉及的位于無錫市、鄭州市等共32套房地產(chǎn)市場價值資產(chǎn)評估報告銀信評報字(2025)第B00105號矩陣縱橫設(shè)計股份有限公司：銀信資產(chǎn)評估有限公司接受貴公司委托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，堅持獨立、客觀和公正的原則，采用市場法，按照必要的評估程序，對貴公司擬進行了解房地產(chǎn)市場價值所涉及資產(chǎn)在2024年12月31日的市場價值進行了評估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報告如下：一、委托人、產(chǎn)權(quán)持有人概況及其他評估報告使用者概況1、委托人及產(chǎn)權(quán)持有人概況委托人暨產(chǎn)權(quán)持有人一名稱：矩陣縱橫設(shè)計股份有限公司矩陣縱橫設(shè)計股份有限公司其他股份有限公司(上市)18000萬人民幣深圳市福田區(qū)蓮花街道福中社區(qū)福田中心區(qū)金田路4036號榮超大廈17層1營業(yè)期限自室內(nèi)外裝飾設(shè)計，建筑裝修裝飾工程，園林綠化(取得建設(shè)行書后方可經(jīng)營);建筑裝飾材料、家居用品、建筑五金配件的銷售(不含專營、專控、專賣商品);展覽展示策劃。住房租賃；非居住房地產(chǎn)租賃：軟件銷依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項目外，憑營業(yè)執(zhí)照依法自主開展經(jīng)營活動)產(chǎn)權(quán)持有人二名稱：深圳市矩陣鳴翠設(shè)計有限公司深圳市矩陣鳴翠設(shè)計有限公司股的法人獨資)1000萬人民幣深圳市福田區(qū)蓮花街道福中社區(qū)福田中心區(qū)金田路4036號榮超大廈19層1901營業(yè)期限自室內(nèi)外裝飾設(shè)計，建筑裝修裝飾工程(取得建設(shè)行政主管部門營):園林綠化工程(憑城市園林綠化企業(yè)資質(zhì)證書經(jīng)營);建筑裝飾材料、家居用品、建筑五金配件的銷售(不含專營、專控、專賣商品);展覽展示規(guī)、國務(wù)院決定禁止的項目除外，限制的項目須取得許可后方可經(jīng)營)2、其他評估報告使用者法律、法規(guī)規(guī)定的其他資產(chǎn)評估報告使用人。3、委托人和產(chǎn)權(quán)持有人之間的關(guān)系產(chǎn)權(quán)持有人一即委托人，產(chǎn)權(quán)持有人二為委托人全資子公司。矩陣縱橫設(shè)計股份有限公司擬了解房地產(chǎn)市場價值，需要對該經(jīng)濟行為所涉及的位于無錫市、鄭州市等共32套房地產(chǎn)的市場價值進行評估，為本次經(jīng)濟行為提供價值參考依據(jù)。三、評估對象和評估范圍評估對象為：矩陣縱橫設(shè)計股份有限公司擬了解房地產(chǎn)市場價值所涉及的位于無錫市、鄭州市等共32套房地產(chǎn)的市場價值。評估范圍為：矩陣縱橫設(shè)計股份有限公司于評估基準(zhǔn)日申報的位于無錫市、鄭州市等共32套房地產(chǎn)。具體范圍如下：申報的主要資產(chǎn)賬面記錄情況如下：固定資產(chǎn)-房屋建筑物申報明細表金額單位：人民幣元序號小區(qū)名稱積(m2)累計折舊1開區(qū)21時光印象城區(qū)3龍坡區(qū)4弘陽府區(qū)53卓園里期房6建區(qū)7江山組團當(dāng)區(qū)銀信資產(chǎn)評估有限公司地址：上海市漢口路99號久事商務(wù)大廈9樓電子郵箱：valuer@8一期樓東原九花崗區(qū)區(qū)9一期樓東原九花崗區(qū)區(qū)1棟東樾春風(fēng))昆明市五華區(qū)4棟東樾春風(fēng))昆明市五華區(qū)西安錦西安市長安區(qū)3棟旭渝北區(qū)城青島即墨區(qū)灣城區(qū)1棟(融信潭6號西郡泰區(qū)1棟6印閱府順德區(qū)10棟官半島順德區(qū)旭時代姑區(qū)2旭時代姑區(qū)1旭時代姑區(qū)6矩陣縱橫設(shè)計股份有限公司資產(chǎn)評估報告銀信資產(chǎn)評估有限公司地址：上海市漢口路99號久事商務(wù)大廈9樓電話真子郵箱：1旭時代姑區(qū)旭時代姑區(qū)位1期房期房蘇州市海南省期房場稅區(qū)辦公自買買場稅區(qū)辦公自買買場稅區(qū)辦公自買買場稅區(qū)辦公自買買2注：未辦證部分房產(chǎn)賬面價值為含稅抵債金額、購買金額，已辦證部分房產(chǎn)賬面價值未經(jīng)審計機構(gòu)審計(二)委托評估的資產(chǎn)權(quán)屬情況根據(jù)企業(yè)申報，資產(chǎn)評估機構(gòu)委派評估專業(yè)人員參與企業(yè)的資產(chǎn)清查工作，并對固定資產(chǎn)進行重點清查，經(jīng)清查核實，納入評估范圍的評估對象大部分只取得《工抵協(xié)議》、《認(rèn)購協(xié)議》,權(quán)屬具體情況如下：序號房屋用途積(m2)1份有限公司蘇2024無錫市不動產(chǎn)權(quán)第0092893號2時光印象份有限公司3際設(shè)計有限公司000848625號4弘陽府份有限公司贛2023南昌市不動產(chǎn)權(quán)第0241795號5里份有限公司6中心份有限公司7江山組團(學(xué)府將份有限公司7矩陣縱橫設(shè)計股份有限公司資產(chǎn)評估報告8矩陣縱橫設(shè)計股份有限公司資產(chǎn)評估報告銀信資產(chǎn)評估有限公司地址：上海市漢口路99號久事商務(wù)大廈9樓電子郵箱：valuer@8東原九章賦份有限公司9東原九章賦份有限公司1棟15021905(別份有限公司4棟17021905(別份有限公司府份有限公司3棟407中央份有限公司號7棟1單元301份有限公司份有限公司1棟1403瀾宸(融信創(chuàng)世紀(jì))份有限公司閩2024平潭不動產(chǎn)權(quán)第0003242號6號1605長泰鷺西郡份有限公司1棟-6-206印閱府份有限公司粵(2023)佛順不動產(chǎn)權(quán)第0233737號10棟501半島份有限公司份有限公司份有限公司份有限公司份有限公司份有限公司1苑份有限公司苑份有限公司設(shè)計有限公司蘇2024太倉市不動產(chǎn)權(quán)第1221418號份有限公司份有限公司辦公份有限公司辦公份有限公司辦公B棟421份有限公司辦公銀信資產(chǎn)評估有限公司地址：上海市漢口路99號久事商務(wù)大廈9樓9矩陣縱橫設(shè)計股份有限公司資產(chǎn)評估報告(三)委托評估資產(chǎn)現(xiàn)狀及使用情況企業(yè)申報的評估對象為32套房地產(chǎn)，位于無錫市經(jīng)開區(qū)、重慶市等地區(qū)。截至評估基準(zhǔn)日，除卓越·花園里12-603房、好運翰林苑1-1-2303、2-1-2303房及?？邶埡饽?7-2216房未交房外，其余房產(chǎn)已交房。已交房屋玖瓏悅10-21-2304房已出租，其余均處于空置狀態(tài)。(四)抵質(zhì)押情況委估資產(chǎn)均未辦理不動產(chǎn)權(quán)證，未設(shè)立抵押、擔(dān)保、查封等他項權(quán)利狀況。上述列入評估范圍的資產(chǎn)與資產(chǎn)評估委托合同確定的范圍一致。四、價值類型本報告評估結(jié)論的價值類型為市場價值。市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額。選擇市場價值作為本次評估的價值類型，是遵照價值類型與評估目的相一致的原則，并充分考慮市場條件和評估對象自身條件等因素。五、評估基準(zhǔn)日根據(jù)資產(chǎn)評估委托合同的約定，本次評估的評估基準(zhǔn)日為2024年12月31日。選取上述日期為評估基準(zhǔn)日的理由是：1、根據(jù)評估目的與委托人協(xié)商確定評估基準(zhǔn)日。主要考慮使評估基準(zhǔn)日盡可能與評估目的實現(xiàn)日接近，使評估結(jié)論較合理地為評估目的服務(wù)。2、選擇月末會計結(jié)算日作為評估基準(zhǔn)日，能夠較全面地反映被評估資產(chǎn)的總體情況，便于資產(chǎn)清查核實等工作的開展。產(chǎn)權(quán)持有人委估資產(chǎn)對應(yīng)的相關(guān)業(yè)務(wù)已按權(quán)責(zé)發(fā)生制核算至評估基準(zhǔn)日。六、評估依據(jù)(一)法律、法規(guī)依據(jù)1、《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》(2016年7月2日中華人民共和國第十二屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十一次會議通過);2、《中華人民共和國民法典》(2021年1月1日第13屆全國人民代表大會第3次會議10矩陣縱橫設(shè)計股份有限公司資產(chǎn)評估報告銀信資產(chǎn)評估有限公司地址：上海市漢口路99號久事商務(wù)大廈9樓電話真：0213、《中華人民共和國公司法》(2023年12月29日第十四屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第七次會議第二次修訂);4、《企業(yè)會計準(zhǔn)則》(財政部令第33號，2014年7月23日財政部關(guān)于修改《企業(yè)會計準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》的決定);5、《中華人民共和國增值稅暫行條例》(中華人民共和國國務(wù)院令第538號，2008年11月5日國務(wù)院第34次常務(wù)會議修訂);6、財政部稅務(wù)總局、海關(guān)總署公告2019年第39號《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》;7、《資產(chǎn)評估行業(yè)財政監(jiān)督管理辦法》(2017年4月21日財政部令第86號);8、《中華人民共和國證券法》(中華人民共和國主席令(第三十七號));9、其他有關(guān)的法律法規(guī)。(二)評估準(zhǔn)則依據(jù)1、財政部《資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則》財資〔2017〕43號(2017年8月29日);2、中國資產(chǎn)評估協(xié)會《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則》中評協(xié)〔2017〕30號(2017年9月133、中國資產(chǎn)評估協(xié)會《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估程序》中評協(xié)〔2018〕36號(2018年10月29日);4、中國資產(chǎn)評估協(xié)會《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估報告》中評協(xié)〔2018〕35號(2018年10月29日);5、中國資產(chǎn)評估協(xié)會《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估委托合同》中評協(xié)〔2017〕33號(2017年9月13日);6、中國資產(chǎn)評估協(xié)會《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估檔案》中評協(xié)〔2018〕37號(2018年10月29日);7、中國資產(chǎn)評估協(xié)會《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動產(chǎn)》中評協(xié)〔2017〕38號(2017年98、中國資產(chǎn)評估協(xié)會《資產(chǎn)評估機構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》中評協(xié)〔2017〕46號(20179、中國資產(chǎn)評估協(xié)會《資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見》中評協(xié)〔2017〕47號(2017年9月13日修訂);10、中國資產(chǎn)評估協(xié)會《資產(chǎn)評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》中評協(xié)〔2017〕48號(201711矩陣縱橫設(shè)計股份有限公司資產(chǎn)評估報告銀信資產(chǎn)評估有限公司地址：上海市漢口路99號久事商務(wù)大廈9樓11、中國資產(chǎn)評估協(xié)會《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估方法》中評協(xié)〔2019〕35號(201912、中國資產(chǎn)評估協(xié)會《資產(chǎn)評估專家指引第8號——資產(chǎn)評估中的核查驗證》(中評協(xié)〔2019〕39號)。(三)產(chǎn)權(quán)依據(jù)1、產(chǎn)權(quán)持有人企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；2、《不動產(chǎn)權(quán)證》、《工抵協(xié)議》、《認(rèn)購協(xié)議》;(四)取價依據(jù)3、國家有關(guān)部門發(fā)布的統(tǒng)計資料和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)資料；4、評估基準(zhǔn)日市場有關(guān)價格信息資料；5、產(chǎn)權(quán)持有人提供的資產(chǎn)清單和資產(chǎn)評估申報表；6、委托人及產(chǎn)權(quán)持有人提供的其他與評估有關(guān)的資料；7、經(jīng)實地盤點核實后填寫的委估資產(chǎn)清單；8、評估人員收集的各類與評估相關(guān)的佐證資料。(五)其他依據(jù)1、《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》(原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部發(fā)布);2、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》GB/T50291-2015;七、評估方法(一)評估方法的選擇的依據(jù)(1)《資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則》第十六條，“確定資產(chǎn)價值的評估方法包括市場法、收益法和成本法三種基本方法及其衍生方法。資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析上述三種基本方法的適用性，依法選擇評估方法?！薄?2)《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則-不動產(chǎn)》第十六條，"執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析市場法、收益法和成本法三種資產(chǎn)評估基本方法以及假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法等衍生方法的適用性，選擇評估方法。"。(二)評估方法的適用條件市場法是選取一定數(shù)量的可比實例，將它們與評估對象進行比較，根據(jù)其間的差異對可12矩陣縱橫設(shè)計股份有限公司資產(chǎn)評估報告銀信資產(chǎn)評估有限公司地址：上海市漢口路99號久事商務(wù)大廈9樓電話真：021比實例成交價格進行處理后得到評估對象價值或價格的方法。資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)所獲取可比案例成交數(shù)據(jù)的可靠性、可收集到的可比案例數(shù)量，考慮市場法的適用性。(2)收益法收益法是預(yù)測評估對象的未來收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價值得到評估對象價值或價格的方法。資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)未來收益和風(fēng)險的預(yù)測情況、所獲取評估資料的充分性，恰當(dāng)考慮收益法的適用性。(3)成本法成本法是測算評估對象在評估基準(zhǔn)日的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到評估對象價值或價格的方法；或者測算評估對象在評估基準(zhǔn)日的重置成本或重建成本和成新率，將重置成本或重建成本乘以成新率得到評估對象價值或價格的方法。資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)市場供求狀況、房地產(chǎn)重復(fù)開發(fā)建設(shè)的可行性，恰當(dāng)考慮成本法的適用性。(4)假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法是求得評估對象后續(xù)開發(fā)的必要支出及折現(xiàn)率或后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤和開發(fā)完成后的價值，將開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到評估基準(zhǔn)日后相減，或?qū)㈤_發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤得到評估對象價值或價格的方法。其中，將開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到評估基準(zhǔn)日后相減得到評估對象價值或價格的方法，稱為動態(tài)分析法；將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤得到評估對象價值或價格的方法，稱為靜態(tài)分析法。資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則和最高最佳利用原則正確判斷評估對象的最佳開發(fā)利用方式(包括用途、建筑規(guī)模、檔次等),是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況、正確預(yù)測了評估對象開發(fā)完成后的價值，恰當(dāng)考慮假設(shè)開發(fā)法的適用性。(三)評估方法的選擇本項目評估方法適用性分析(1)市場法適用性分析評估對象均位于房地產(chǎn)市場較為活躍的地區(qū)，周邊類似可比案例市場交易案例較多，且較易搜集，適宜采用市場法。(2)收益法適用性分析評估對象多為未交房的期房，雖然具有收益性，但是由于物業(yè)租售不成比，收益法測算結(jié)果不能反映其市場價值，因此不宜選用收益法。13矩陣縱橫設(shè)計股份有限公司資產(chǎn)評估報告銀信資產(chǎn)評估有限公司地址：上海市漢口路99號久事商務(wù)大廈9樓(3)成本法適用性分析評估對象為住宅及商業(yè)用途房地產(chǎn)，住宅、商業(yè)用途房地產(chǎn)價格是由其供求關(guān)系和收益能力決定而非成本，采用成本法難以反映目前正常的價格水平，相對于成本法，市場法的評估結(jié)果更能客觀反映評估對象的市場價值，故本次評估未采用成本法評估。(4)假設(shè)開發(fā)法適用性分析評估范圍內(nèi)的期房均為產(chǎn)權(quán)持有單位認(rèn)購的單套工抵房，不屬于房地產(chǎn)投資開發(fā)項目，不具備再開發(fā)條件，故不適宜采用假設(shè)開發(fā)法。(四)所選用評估方法的介紹市場法是指在一定條件下，選擇與評估對象屬于同一供需圈，條件類似或使用價值相同的若干房地產(chǎn)出租交易案例作為比較實例，就交易情況、市場狀況、區(qū)位狀況、實物狀況、權(quán)益狀況等條件與評估對象進行對照比較，并對比較實例進行修正，從而確定評估對象市場價值的方法。該方法的基本公式如下：評估對象市場價格=可比實例房地產(chǎn)價格×交易情況修正系數(shù)×市場狀況修正系數(shù)×區(qū)位狀況修正系數(shù)×實物狀況修正系數(shù)×權(quán)益狀況修正系數(shù)運用市場法按下列基本步驟進行：①搜集交易實例的有關(guān)資料；②選取有效的可比市場交易實例，應(yīng)從搜集的交易實例中選取三個以上的可比實例。選取的可比實例應(yīng)符合下列要求：a是估價對象的類似房地產(chǎn)；b成交日期與估價時點相近，不超過一年；c成交價格為正常價格或可修正為正常價格；③建立價格可比基礎(chǔ)；④進行交易情況修正；⑤進行市場狀況修正；⑥進行區(qū)位狀況修正；⑦實物狀況因素修正；⑧權(quán)益狀況因素修正；⑨上述每項修正對可比實例成交價格的調(diào)整不得超過20%,綜合調(diào)整不得超過30%;⑩求得比準(zhǔn)價格，確定被評估建筑物(或房地產(chǎn))的評估值。(五)評估思路評估技術(shù)思路：根據(jù)現(xiàn)場勘察，評估對象位于重慶市、南昌市等區(qū)域，所在位置區(qū)域位置較優(yōu)，交通便捷度較高，周邊類似售價可比案例市場交易較多，且較易搜集，因此采用市14矩陣縱橫設(shè)計股份有限公司資產(chǎn)評估報告銀信資產(chǎn)評估有限公司場法進行評估測算。通過以上分析，本次評估采用市場法進行確認(rèn)評估值。八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況本公司選派資產(chǎn)評估人員，組成評估項目小組，歷經(jīng)評估前期準(zhǔn)備工作、正式進駐企業(yè)，開始評估工作、完成現(xiàn)場工作、出具評估報告書，具體過程如下：(一)明確評估業(yè)務(wù)基本事項承接評估業(yè)務(wù)時，通過與委托人溝通、查閱資料或初步調(diào)查等方式，明確委托人、產(chǎn)權(quán)持有人、其他資產(chǎn)評估報告使用人等相關(guān)當(dāng)事方、評估目的、評估對象和評估范圍、價值類型、評估基準(zhǔn)日、評估假設(shè)和限制條件等評估業(yè)務(wù)基本事項。(二)簽訂資產(chǎn)評估委托合同根據(jù)評估業(yè)務(wù)具體情況，綜合分析專業(yè)勝任能力和獨立性，評價項目風(fēng)險，確定承接評估業(yè)務(wù)后，與委托人簽訂資產(chǎn)評估委托合同。(三)編制資產(chǎn)評估計劃根據(jù)本評估項目的特點、規(guī)模和復(fù)雜程度，編制合理的資產(chǎn)評估計劃，并根據(jù)執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)過程中的具體情況及時修改、補充資產(chǎn)評估計劃。(四)現(xiàn)場調(diào)查根據(jù)評估業(yè)務(wù)的具體情況對評估對象進行必要的勘查，指導(dǎo)產(chǎn)權(quán)持有人清查資產(chǎn)、準(zhǔn)備評估資料，核實資產(chǎn)與驗證資料，包括將資產(chǎn)評估申報表與產(chǎn)權(quán)持有人有關(guān)財務(wù)報表、總賬、明細賬進行核對，并對相關(guān)資料進行驗證，采取必要措施確信資料來源的可靠性，對評估對象進行必要的現(xiàn)場勘查，了解資產(chǎn)的使用狀況及性能。(五)確定評估方法并收集資產(chǎn)評估資料通過對評估對象和評估范圍內(nèi)資產(chǎn)的調(diào)查了解，確定適當(dāng)?shù)脑u估方法，同時收集與資產(chǎn)評估有關(guān)的市場資料及信息，根據(jù)評估項目的進展情況及時補充收集所需要的評估資料。(六)評定估算及內(nèi)部復(fù)核整理產(chǎn)權(quán)持有人提供的資料、收集到的市場資料及信息，在對評估對象進行分析，根據(jù)評估基本原理和規(guī)范要求恰當(dāng)運用評估方法進行評估形成初步評估結(jié)論，對信息資料、參數(shù)數(shù)量、質(zhì)量和選取的合理性等進行綜合分析形成資產(chǎn)評估結(jié)論，按評估準(zhǔn)則的要求撰寫資產(chǎn)評估報告，資產(chǎn)評估機構(gòu)進行必要的內(nèi)部復(fù)核工作。(七)出具資產(chǎn)評估報告銀信資產(chǎn)評估有限公司地址：上海市漢口路99號久事商務(wù)大廈9樓15矩陣縱橫設(shè)計股份有限公司資產(chǎn)評估報告與委托人及資產(chǎn)評估相關(guān)當(dāng)事人進行必要的溝通，聽取各方對資產(chǎn)評估結(jié)論的反饋意見并引導(dǎo)委托人及其他資產(chǎn)評估報告使用人合理理解資產(chǎn)評估結(jié)論，出具資產(chǎn)評估報告并以恰當(dāng)?shù)姆绞教峤唤o委托人。(八)評估檔案歸檔按照法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的要求對工作底稿、資產(chǎn)評估報告及其他相關(guān)資料進行整理，形成資產(chǎn)評估檔案。九、評估假設(shè)(一)基礎(chǔ)性假設(shè)1、交易假設(shè)：假設(shè)評估對象處于交易過程中，評估師根據(jù)評估對象的交易條件等模擬市場進行評估，評估結(jié)果是對評估對象最可能達成交易價格的估計。2、公開市場假設(shè)：假設(shè)評估對象及其所涉及資產(chǎn)是在公開市場上進行交易的，在該市場上，買者與賣者的地位平等，彼此都有獲取足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的、非強制條件下進行的。3、資產(chǎn)持續(xù)使用假設(shè)：資產(chǎn)持續(xù)使用假設(shè)是指資產(chǎn)評估時需根據(jù)被評估資產(chǎn)按目前的用途和使用的方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況繼續(xù)使用，或者在有所改變的基礎(chǔ)上使用，相應(yīng)確定評估方法、參數(shù)和依據(jù)。(二)預(yù)測假設(shè)1、一般假設(shè)(1)在評估基準(zhǔn)日的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場；(2)評估對象產(chǎn)權(quán)明晰，手續(xù)齊全，可在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓；(3)任何有關(guān)評估對象的運作方式、程序均符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)；(4)本次評估結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對評估結(jié)論的影響；(5)假設(shè)本報告以評估對象在評估基準(zhǔn)日時的狀況為依據(jù)進行的，且以該狀況在評估報告使用期限內(nèi)無重大變化為前提。(6)本次評估未考慮除已披露事項外可能與評估對象產(chǎn)權(quán)人有關(guān)的債權(quán)及債務(wù)情況對評估結(jié)果的影響；(7)本報告評估結(jié)果沒有考慮快速變現(xiàn)、稅費轉(zhuǎn)嫁等特殊的交易方式，如上述條件發(fā)生變化，評估結(jié)果需做相應(yīng)調(diào)整；(8)假設(shè)委托人和產(chǎn)權(quán)持有人提供的資料真實、完整、可靠，不存在應(yīng)提供而未提供、評估專業(yè)人員已履行必要評估程序仍無法獲知的其他可能影響評估結(jié)論的瑕疵事項、或有事項等。2、特殊假設(shè)及主要參數(shù)(1)對于本次評估報告中被評估資產(chǎn)的法律描述或法律事項(包括其權(quán)屬或負擔(dān)性限制),委托人即產(chǎn)權(quán)持有人按準(zhǔn)則要求進行一般性的調(diào)查。除在工作報告中已有揭示以外，假定評估過程中所評資產(chǎn)的權(quán)屬為良好的和可在市場上進行交易的沒有受侵犯或無其他負擔(dān)性限制的；(2)我們對價值的估算是根據(jù)評估基準(zhǔn)日本地貨幣購買力作出的；(3)本評估報告中的估算是在假定所有重要的及潛在的可能影響價值分析的因素都已在我們與產(chǎn)權(quán)持有人之間充分揭示的前提下做出的。(4)假設(shè)本次評估范圍內(nèi)的期房，均能按設(shè)定的竣工日期建成，并交付使用。(三)限制性假設(shè)1、本評估報告假設(shè)由委托方提供的法律文件、技術(shù)資料等評估相關(guān)資料均真實可信，對于本評估報告中評估價值評估結(jié)論所依據(jù)由委托人及產(chǎn)權(quán)持有人提供的信息資料，但對這些信息資料的真實性、準(zhǔn)確性我公司不做任何保證。我們亦不承擔(dān)與評估對象涉及資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)有關(guān)的任何法律事宜。2、除非另有說明，本評估報告假設(shè)通過可見實體外表對評估對象的現(xiàn)場調(diào)查結(jié)果，與其實際經(jīng)濟使用壽命基本相符。本次評估未對該等資產(chǎn)的技術(shù)數(shù)據(jù)、技術(shù)狀態(tài)、結(jié)構(gòu)、附屬物等進行專項技術(shù)檢測。評估人員運用市場法對評估對象進行評估，認(rèn)定這些假設(shè)條件在評估基準(zhǔn)日時成立，并根據(jù)這些假設(shè)推論出相應(yīng)的評估結(jié)論。如果未來經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生較大變化或其它假設(shè)條件不成立時，評估人員將不承擔(dān)由于假設(shè)條件的改變而可能推導(dǎo)出不同評估結(jié)果的責(zé)任。十、評估結(jié)論截至評估基準(zhǔn)日，在本報告所列假設(shè)和前提條件下，矩陣縱橫設(shè)計股份有限公司申報的納入評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)賬面價值為6,754.59萬元，在運用市場法進行評估后，含稅評估值為6,475.76萬元(大寫人民幣陸仟肆佰柒拾伍萬柒仟陸佰元整),評估減值278.83萬元，減值率4.13%。評估結(jié)果匯總表A固定資產(chǎn)-房地產(chǎn)評估結(jié)論詳細情況見資產(chǎn)評估明細表。納入評估范圍的房地產(chǎn)減值278.83萬元，減值率4.13%,減值的原因主要是：1、房地產(chǎn)價格短期內(nèi)會隨著供求情況產(chǎn)生輕微波動。2、受近期宏觀經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r不佳及政策調(diào)控的影響，全國范圍內(nèi)多個城市的住房價格均出現(xiàn)不同程度下跌。十一、評估結(jié)論成立的條件1、本評估結(jié)論系根據(jù)評估報告中描述的原則、依據(jù)、假設(shè)、方法、程序得出的，只有在上述原則、依據(jù)、假設(shè)存在的條件下成立；2、本評估結(jié)論僅為本評估目的服務(wù)；3、本評估結(jié)論未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力的影響；4、本評估結(jié)論未考慮特殊交易方式對評估結(jié)論的影響；5、本報告評估結(jié)論是由本評估機構(gòu)出具的，受本機構(gòu)評估人員的職業(yè)水平和能力的影響。十二、特別事項說明(一)引用其他機構(gòu)出具報告結(jié)論的情況，并說明承擔(dān)引用不當(dāng)?shù)南嚓P(guān)責(zé)任；本次評估未引用其他機構(gòu)出具的報告。(二)權(quán)屬資料不全面或者存在瑕疵的情形；截至評估基準(zhǔn)日，納入評估范圍的未辦理產(chǎn)權(quán)證房地產(chǎn)面積由產(chǎn)權(quán)持有人等根據(jù)《認(rèn)購協(xié)議》申報，評估人員核實確定，本次評估未考慮后續(xù)辦理產(chǎn)權(quán)證需支付相關(guān)費用對評估值的影響；若日后上述房地產(chǎn)出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛等事項其責(zé)任由委托方及產(chǎn)權(quán)持有人負責(zé)。若日后辦理不動產(chǎn)權(quán)證后，證載面積等信息與本次申報不一致，其評估結(jié)論需根據(jù)證載相關(guān)信息進行調(diào)整，提請報告使用人關(guān)注該事項。(三)評估程序受到限制的情形；無18矩陣縱橫設(shè)計股份有限公司資產(chǎn)評估報告銀信資產(chǎn)評估有限公司地址：上海市漢口路99號久事商務(wù)大廈9樓無。(五)評估基準(zhǔn)日存在的法律、經(jīng)濟等未決事項；無。(六)擔(dān)保、租賃及其或有負債(或有資產(chǎn))等事項的性質(zhì)、金額及與評估對象的關(guān)系；無。(七)評估基準(zhǔn)日至資產(chǎn)評估報告日之間可能對評估結(jié)論產(chǎn)生影響的事項；無。(八)本次資產(chǎn)評估對應(yīng)的經(jīng)濟行為中，可能對評估結(jié)論產(chǎn)生重大影響的瑕疵情形；無。(九)其他需要說明的事項。1、報告中的評估結(jié)論是反映評估對象在本次評估目的下，根據(jù)公開市場的原則確定的市場價值，報告中評估結(jié)果的內(nèi)涵包含不動產(chǎn)交易過程中轉(zhuǎn)讓方需要承擔(dān)的增值稅；2、本次評估結(jié)論是反映評估對象在本次評估目的和基準(zhǔn)日下，根據(jù)公開市場的原則確定的現(xiàn)行公允市價，沒有考慮將來可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保、訴訟賠償?shù)仁乱耍约疤厥獾慕灰追娇赡茏芳痈冻龅膬r格等對評估結(jié)論的影響；3、評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的目的是對評估對象價值進行估算并發(fā)表專業(yè)意見，并不承擔(dān)相關(guān)當(dāng)事人的決策責(zé)任。評估結(jié)論不應(yīng)被認(rèn)為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證；4、本評估報告僅為本次評估目的提供參考價值，不能用于減值測試、招商、投資、產(chǎn)權(quán)交易、抵押等目的。一般來說，由于評估目的不同、價值類型不同、評估基準(zhǔn)日不同，同樣的資產(chǎn)會表現(xiàn)出不同的價值，我們對因評估報告使用不當(dāng)而造成的后果不承擔(dān)責(zé)任；5、評估師和評估機構(gòu)的法律責(zé)任是對本報告所述評估目的下的資產(chǎn)價值量做出專業(yè)判斷，不涉及到評估師和評估機構(gòu)對評估目的所對應(yīng)經(jīng)濟行為的可行性做出任何判斷。評估工作不可避免地在一定程度上依賴于委托人和產(chǎn)權(quán)持有人提供的關(guān)于評估對象的信息資料，因此，評估工作是以委托人和產(chǎn)權(quán)持有人提供的有關(guān)資產(chǎn)所有權(quán)文件、證件等評估相關(guān)文件、資料的真實合法為前提。相關(guān)資料的真實性、合法性及完整性由委托方及產(chǎn)權(quán)持有人負責(zé)；6、本次評估結(jié)論是反映評估對象在本次評估目的下，根據(jù)公開市場的原則確定的市