IV合肥市商品住宅房價格上漲的原因分析案例目錄TOC\o"1-3"\h\u3484引言 129332一、調(diào)查的基本情況 114014（一）研究背景 113434（二）調(diào)查分析的方法 2128741.文獻資料法 248002.訪談法 2263293.網(wǎng)絡(luò)查詢法 2165264.數(shù)據(jù)分析法 220000二、合肥市商品住宅房市場的發(fā)展趨勢 316197（一）合肥市商品住宅房市場的發(fā)展趨勢 38312三、合肥市商品住宅房價格上漲的原因探析 86255（一）人口流動需求量上升 828516（二）開發(fā)成本不斷增加 925987（三）各類政策的影響 10121（四）輿論氛圍的作用 1132087四、對策與建議 1215539（一）促進供需平衡 1216173（二）降低開發(fā)成本 133779（四）抑制投機行為 144322總結(jié) 145648參考文獻 15摘要：采用了文獻信息法、訪談分析法、數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析法、網(wǎng)絡(luò)查詢分析法等方式進行研究，對合肥市商品住宅房價格上漲的原因進行研究分析。通過對合肥市商品住宅房市場的現(xiàn)狀進行的調(diào)研，研究合肥市商品住宅房市場的現(xiàn)狀以及特點，發(fā)現(xiàn)合肥市商品住宅房的價格呈現(xiàn)出一個持續(xù)上漲的趨勢。房地產(chǎn)行業(yè)是我國拉動經(jīng)濟增長的一個重要產(chǎn)業(yè)，而商品住宅房市場占據(jù)了房地產(chǎn)市場的絕大部分。合肥市商品住宅房價格的上漲成為了經(jīng)濟行業(yè)的一個突出問題，這也是目前全省人民關(guān)注的一個熱點話題?，F(xiàn)在的合肥商品住宅房市場上，近十年內(nèi)土地的供給量呈現(xiàn)出一個持續(xù)下降趨勢，并且隨著外來人員的不斷加入，供求不平衡的現(xiàn)象更加嚴重。盡管合肥市政府出臺了相應(yīng)的限購政策及限貸政策等措施，合肥市商品住宅房的價格仍不斷上漲。其中，供求不平衡、開發(fā)成本增加、投資性行為與投機性行為等都是使合肥市商品住宅房價格上漲的原因之一，針對這些原因，以促進合肥市商品住宅房市場的健康發(fā)展為前提，提出合理的建議與對策。關(guān)鍵詞：商品住宅房價格；供求關(guān)系；開發(fā)成本引言近些年來，我國房地產(chǎn)市場不斷壯大，商品住宅房價格的持續(xù)上漲，同時帶動了我國的建筑行業(yè)，中介服務(wù)業(yè)以及交通行業(yè)等行業(yè)的發(fā)展，為我國經(jīng)濟的發(fā)展提供了支撐與保障。商品住宅房的價格目前是一個比較突出的問題，它不僅關(guān)乎著百姓民生，也與國家的經(jīng)濟相掛鉤。商品住宅房價格的起伏與人口流動造成的需求量增加、開發(fā)成本、宏觀政策的影響、以及新媒體的廣泛運用等都息息相關(guān)。房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的內(nèi)容是方方面面的，但是，商品住宅房價格卻可以清楚地反映得出很多的問題，為了能夠使過熱的房地產(chǎn)市場冷靜下來，政府也做出了一系列調(diào)控措施。例如2021年合肥最新的限購政策：劃定了限購區(qū)域，規(guī)定了限貸政策，以及在合肥購房的種種條件，合肥也出現(xiàn)了首個搖號盤。這一系列的宏觀調(diào)控政策雖然已經(jīng)使得過熱的房地產(chǎn)行業(yè)市場獲得了些許的緩和，但是，房地產(chǎn)市場依舊活躍，問題依舊比較突出，商品住宅房的價格仍繼續(xù)保持著一個增長的趨勢。一、調(diào)查的基本情況（一）研究背景近年來，隨著我國居民物質(zhì)生活水平的進一步提高，房地產(chǎn)市場在不斷地壯大，商品住宅房的價格也在持續(xù)的增長。特別是合肥，從全球漲幅第一，到部分樓價幾乎夭折，讓合肥這個以前還是商品住宅房價格洼地的城市，一躍成為全球商品住宅房價格上漲的領(lǐng)頭羊。合肥位于長三角城市群副中心的城市，與周邊以及同等級的城市相比，經(jīng)濟實力與人口容納量，人均工資以及它對于人才的吸引力并沒有顯著的優(yōu)勢，然而商品住宅房價格的漲幅卻成為了全球商品住宅房價格的領(lǐng)頭羊。面對房地產(chǎn)市場的不正常波動，特別是像合肥這樣的城市，房價上漲的速度成為了大家關(guān)注的一個焦點，同時，這也成為了我國宏觀調(diào)控的一個主要方面。像合肥這樣的城市，它的商品住宅房價格呈現(xiàn)出一個偏離良性軌道的發(fā)展趨勢，這是大家都能夠感同身受的。這種局面是由需求量的增加、成本的上漲、國家的宏觀政策影響、以及媒體輿論的影響等多個方面造成的，這時已經(jīng)不能單純的只靠市場自身去調(diào)解，因為根據(jù)經(jīng)濟學(xué)原理，市場也會失靈。此時就必須我們的地方政府、消費者、開發(fā)商、以及新媒體等多個領(lǐng)域的共同努力，使房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)的生存和發(fā)展。（二）調(diào)查分析的方法1.文獻資料法通過國家統(tǒng)計局、安徽省統(tǒng)計年鑒、國研網(wǎng)、知網(wǎng)等網(wǎng)站，中國房價行情App、貝殼找房App等相關(guān)平臺，以及合肥樓市、房天下、合肥房產(chǎn)等相關(guān)微信公眾號進行數(shù)據(jù)的收集與整理。并通過以合肥為例的二線城市發(fā)布的房地產(chǎn)限購政策，了解商品住宅房市場的現(xiàn)狀，通過分析與整理相關(guān)的數(shù)據(jù)，對商品住宅房價格上漲的原因進行分析，并且為了商品住宅房市場的健康發(fā)展提出建議和對策。2.訪談法通過實地與房地產(chǎn)中介、房地產(chǎn)公司員工以及小區(qū)居民面對面交流的形式，對于商品住宅房市場的現(xiàn)狀，以及商品住宅房的價格進行探討。結(jié)合我所收集到的文獻和數(shù)據(jù)等資料，分析造成商品住宅房價格上漲的原因。使得到的數(shù)據(jù)與資料更具可信性和真實性，以此提出改進的建議與對策，增強結(jié)論的實用性和可行性。3.網(wǎng)絡(luò)查詢法通過現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)，我可以在更短的時間內(nèi)得到更多相關(guān)的信息，比如說數(shù)據(jù)、圖片、資料、文章、視頻等。通過官方網(wǎng)站以及新聞報道，能夠為我的調(diào)查結(jié)果提供更多真實可靠的數(shù)據(jù)和資料。在此基礎(chǔ)上了解合肥市商品住宅房市場的現(xiàn)狀以及研究合肥市商品住宅房價格上漲的原因，可以在很大程度上節(jié)約了人工成本以及時間成本。4.數(shù)據(jù)分析法為了使數(shù)據(jù)能夠更加直觀的反映問題，我將從網(wǎng)上收集來的各種數(shù)據(jù)進行收集和整理，利用EXCEL等相關(guān)軟件進行處理，以圖表的方式匯總，呈現(xiàn)出所得到的數(shù)據(jù)，以此來更加客觀更加理性的分析造成合肥商品住宅房價格上漲的原因。二、合肥市商品住宅房市場的發(fā)展趨勢（一）合肥市商品住宅房市場的發(fā)展趨勢根據(jù)中國房價行情App上提供的數(shù)據(jù)，合肥的商品住宅房價格在全國319個城市中排名第22位，近一個月以來，平均總價為237萬元，平均單價為2.16萬元每平方米。從圖中我們可以看出，自2016年3月至今，不論是新房還是二手房，商品住宅房價格都在持續(xù)上漲，總價也在持續(xù)上漲，然而供給量卻一直在不斷減少。目前，安徽省各級地方人民政府正在對合肥商品住宅房的銷售價格進行一系列價格調(diào)控，限制購買政策、限制貸款政策、限制價格政策以及限制銷售政策也都正在逐漸嚴格，但是，合肥的商品住宅房價格一直是全國商品住宅房價格的領(lǐng)頭羊。如圖2-1所示，我們可以看出從2016年至今，合肥市商品住宅房價格的總價呈現(xiàn)出一個持續(xù)上漲的趨勢，不論是新房還是二手房，總體上也呈現(xiàn)出一個上漲的趨勢；如圖2-2所示，從2016年至今，合肥市住宅的面積大小沒有太大的變化，但是從總體上來看，小戶型面積的住宅還是比較稀缺的。而由于土地供給的減少，住宅的供給量從總體上來看呈現(xiàn)出一個下降的趨勢。圖2-1單價走勢圖圖2-2商品住宅房總價走勢折線圖圖2-3商品住宅房面積走勢與供給量折線圖（數(shù)據(jù)來源于安居客）近些年來，由于居民收入水平的提高，消費者更多的把目光聚焦在質(zhì)量與品質(zhì)上，更加注重小區(qū)的整體環(huán)境和配套設(shè)施等。并且，隨著商品住宅房市場的進一步升溫，投資性行為和投機性行為已經(jīng)成為了一個新的趨向。與此同時，在合肥的市場上，缺少適合大多數(shù)剛需群體所需要的小戶型、低價位的商品住宅房，整個合肥市場上，七八十平方米的小戶型住宅更是少之又少。雖然二手房市場的供給可以緩解中低消費者的住房需求，但是，這并不能從根本上解決問題。目前的合肥市商品住宅房市場上，總體呈現(xiàn)出一個供給小于需求的局面，這主要是由于城鎮(zhèn)化進程的加快造成的。在未來，合肥這個城市將會擴大，人口也會越來越多，肥西、肥東、北城與廬江都面臨著撤縣設(shè)區(qū)的問題。只有增加土地的供應(yīng)量，增加住宅的供給，才能滿足這日益增長的需求量。當(dāng)前合肥市商品住宅房的價格受到地段和區(qū)域等條件的影響比較明顯。距離城市中心比較近的一環(huán)和二環(huán)，房價均相對偏高。從各個領(lǐng)域各個角度來看，西南板塊、濱湖新區(qū)、廬陽區(qū)、蜀山區(qū)等因為地理位置優(yōu)越，基礎(chǔ)設(shè)施完善，房地產(chǎn)的價格相對較高。大部分的樓盤均價都集中在1.6萬元～2.2萬元之間，當(dāng)然也有像綠城翡翠湖玫瑰園、濱湖雙璽、融創(chuàng)合肥壹號院、國建香榭水都等這樣高檔的住宅。雖然合肥的商品住宅房價格相對于上海、北京、深圳等大城市而言是比較低的，但是從全國的城市排名以及合肥市目前4270元每個月的人均工資而言，合肥市商品住宅房價格的上漲幅度與合肥市居民收入水平的上漲幅度還是有較大差距的。（二）合肥市各區(qū)域商品住宅房的現(xiàn)狀合肥市的行政區(qū)域劃分為：廬陽區(qū)、瑤海區(qū)、包河區(qū)和蜀山區(qū)；；肥東縣、長豐縣、廬江縣和肥西縣；還有就是一個縣級市：巢湖市。其中濱湖新區(qū)屬于包河區(qū)地塊；新站區(qū)屬于瑤海區(qū)地塊；北城屬于長豐縣地塊；望江西路以南，金寨路以西，二環(huán)路以東，南高速路以北的地方屬于政務(wù)區(qū)地塊；南高速路與南，二環(huán)路以東的蜀山區(qū)的地方都屬于經(jīng)開區(qū)地塊；二環(huán)路以西，長江西路以南的蜀山區(qū)地方都屬于高新區(qū)地塊。如表2-1所示，根據(jù)2021年合肥市商品住宅房價格排行榜，我們可以看出，政務(wù)區(qū)的商品住宅房價格位居榜首，商品住宅房的平均房價都已經(jīng)達到了25856元每平方米。政務(wù)區(qū)商品住宅房的價格高主要是因為：它基本集聚了合肥市最優(yōu)質(zhì)的城市配套資源，同時由于政務(wù)區(qū)處于合肥市行政管理中心，是人流量密集和城市的服務(wù)中心，這些突出優(yōu)勢就造就了合肥市政務(wù)區(qū)商品住宅房高昂的價格；因為肥西與合肥濱湖新區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、科學(xué)城和國家級政務(wù)文化新區(qū)有機對接，地理位置優(yōu)越，不論是在城市里上班或者在城市里購物也都會變得十分便捷，并且基于肥西可能會撤縣劃區(qū)的浪潮的出現(xiàn)，肥西縣商品住宅房的平均價格已經(jīng)沖進第七，平均價格已經(jīng)達到了15167元/平方米；而濱湖新區(qū)則是近幾年來聚焦大部分熱點話題的熱點板塊，在2020年10月30日的土拍中，佳兆業(yè)公司以2037萬元每畝的土地競拍價競得濱湖科學(xué)城bk202005號地塊，總價114540.51萬元，樓面價15277.42萬元每平方米，溢價率百分之29.75。它的入市價大概在兩萬八到三萬，形成了這一塊的地王價格。所以周圍的二手房房東集體把價格掛高，形成了一個蝴蝶效應(yīng)，隨著更多追隨者的追隨，更造成了這一塊價格的瘋長。且濱湖新區(qū)這一塊新房的供應(yīng)量很少，需求量特別大，消費者買不到房子。在2021年合肥商品住宅房價格的這個排行榜中，濱湖新區(qū)也穩(wěn)居第二，平均的價格達到了19464元每平方米。表2-12021年合肥商品住宅房價格排行榜（數(shù)據(jù)來源安居客）排行區(qū)域均價（元/㎡）1政務(wù)區(qū)258562濱湖新區(qū)194643廬陽區(qū)182034包河區(qū)173525蜀山區(qū)170406高新區(qū)151957肥西縣151678經(jīng)開區(qū)149949新站區(qū)1379710瑤海區(qū)1367811長豐縣1182012肥東縣11421如圖2-4所示，近十年來，合肥市各個區(qū)域商品住宅房的價格都呈現(xiàn)出一個增長的趨勢，不論是聚焦熱點話題的政務(wù)、濱湖新區(qū)，還是商品住宅房價格較弱的新站區(qū)和瑤海區(qū)，從總體上來看，合肥市的這些區(qū)域商品住宅房的價格都在迅猛增長。圖2-4合肥市各區(qū)域十年商品住宅房價格對比柱狀圖（數(shù)據(jù)來源于安居客）三、合肥市商品住宅房價格上漲的原因探析（一）人口流動需求量上升自深化改革和開放以來，我國的社會主義經(jīng)濟取得了飛速發(fā)展。農(nóng)村眾多的流動人口涌進城市，會不斷地擴大城市的規(guī)模和數(shù)量，城鎮(zhèn)化的進程不單單是指城市人口的增長，也不僅僅是簡單的面積的增加，城市的基礎(chǔ)設(shè)施、就業(yè)環(huán)境、社會保障制度等都在不斷地完善。而在城鎮(zhèn)化的進程中，對于土地和房屋的需求越來越大。無論是住房用地、娛樂用地還是商業(yè)用地，都需要土地作為保障。所以，城鎮(zhèn)化進程的加快，對于商品住宅房價格的影響呈現(xiàn)一個正向的趨勢。根據(jù)國家統(tǒng)計局2021年5月11日發(fā)布的第七次人口普查公報顯示，安徽在第七次人口普查中的人口為61027171人，其中合肥市的人口在全國排名第39，在安徽排名第2。如下圖3-1所示，在2019年末2020年初，年末戶籍人口總體上達到了770.44萬人，比上一年合肥市的戶籍人口增加了12.49萬人，其中市區(qū)內(nèi)的戶籍總?cè)丝谶_到了290.82萬人，增加了9.56萬人。全年的常住總?cè)丝谶_到了818.9萬人，比上一年合肥市的常住總?cè)丝谠黾恿?0.2萬人。表3-12019年末合肥市的人口及構(gòu)成狀況（資料來自于安徽省統(tǒng)計年鑒）從市場經(jīng)濟學(xué)角度看，供求會影響價格。各種原因?qū)ι唐纷≌渴袌鰞r格的直接影響，是通過調(diào)整和改變商品住宅房的供求關(guān)系來加快其發(fā)展的。所以當(dāng)供不應(yīng)求時，商品就會出現(xiàn)短缺，購買者爭相地進行購買，賣方利用這個機會進行提價，買方就不得不接受更高的商品價格以適應(yīng)自身的需要，于是在市場上就出現(xiàn)“物以稀為貴”的情況，這也就是賣方市場。由于我國城鎮(zhèn)化進程的加快，更多的農(nóng)村人口前往城鎮(zhèn)，形成了大規(guī)模的住房需求。并且由于當(dāng)前我國GDP的持續(xù)快速增長，人民群眾物質(zhì)和精神生活得到了很好的改善，人均收入也在持續(xù)穩(wěn)步地提高，加大了對住房的需求以及改善型住房的需求。還有就是近些年來商品住宅房市場上出現(xiàn)了更多的投機客，使本就過高的商品住宅房市場過熱。（二）開發(fā)成本不斷增加房地產(chǎn)的價格等于：土地的價格加上建安成本，再加上城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套的費用，再加上前期的費用和稅費，以及利潤和利息，這就是房地產(chǎn)的價格構(gòu)成。其中，土地價格是房地產(chǎn)開發(fā)中一個相當(dāng)大的比重，由于土地特有的稀缺性和房地產(chǎn)開發(fā)商之間內(nèi)部的競爭，使拿地成本不斷增長，地價也越來越高。目前對于我國正在普遍推廣的國家土地征用招拍掛出讓政策，也就是一種集體經(jīng)營型的征用土地，必須要通過公開的市場招標、拍賣或者通過上市公司掛牌的方式，公開的在市場上出讓國有土地。土地出讓招拍掛監(jiān)管制度的穩(wěn)步推進，使土地的地價和土地的供給量與政府對于土地的認知以及土地需求量的多少有關(guān)。此外，1979年土地批租管理制度的初步形成，即將若干年內(nèi)土地所有的使用權(quán)一次性流轉(zhuǎn)或者出讓給相應(yīng)的土地經(jīng)營單位，土地批租的經(jīng)營費用由相應(yīng)的土地經(jīng)營單位一次性進行交付，使得原本幾十年的土地租金一次性流轉(zhuǎn)或者交付，土地的價格自然水漲船高。建安費用主要指的就是房屋建筑費用與住宅的設(shè)施設(shè)備安裝費用。近些年來，隨著鋼筋、磚頭、混凝土等原材料價格的上漲，以及人工成本的增加，建安成本也在不斷地上漲。并且根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)一個項目之前，開發(fā)商必須繳納各種費用高達30余項，這些都最終反映在商品住宅房價格之中。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)的利潤在20%到30%左右，如果開發(fā)的是中高檔房地產(chǎn)，利潤率可能達到40%左右甚至更多。房地產(chǎn)市場他們的利潤率遠遠高于其他行業(yè)的平均水平，這高額的利潤率以及土地拍賣價格和建安成本等要素，都最終通過商品住宅房價格的形式展現(xiàn)了出來。（三）各類政策的影響近些年來，除了市場調(diào)節(jié)這只“無形的手”在對房地產(chǎn)市場起作用，政府這只“有形的手”也對房地產(chǎn)市場起到一個壟斷性的控制作用。政府通過對房地產(chǎn)開發(fā)的推動，進而推動房地產(chǎn)市場的發(fā)展。合肥市商品住宅房價格上漲的原因雖然是一個系統(tǒng)性的因素，但是地方政府這個方面不容忽視。土地出讓金是地方政府財政預(yù)算外收入的其中一部分，所占比重很大。在我國實施了稅收制度改革之后，實施了分稅體制使得地方政府的經(jīng)濟和財政收入有所下降，財政壓力也加大。此時土地也就是最大的政府資金來源，從土地這個角度來看，地方政府可以從中得到三個主要方面的利潤和收益：第一個就是由于地方政府一次性向企業(yè)收取的土地出讓金，第二個就是地方政府可以將其通過較低的拆遷安置費將其所得的土地出賣給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，此外，還有各種各樣的房地產(chǎn)稅費。據(jù)統(tǒng)計資料顯示，在中國的GDP平均增長中，大約有多個百分點都是由房地產(chǎn)業(yè)的貢獻而得出的，并且房地產(chǎn)業(yè)還帶動了多個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在一個城市中，土地是最為核心的資產(chǎn)，而房地產(chǎn)行業(yè)本身就是直接帶動一個城市整體經(jīng)濟發(fā)展的生命脈，所以房地產(chǎn)越來越受到人們的關(guān)注。他扮演的角色越來越重要。因此，政府通過掌控房地產(chǎn)業(yè)來推動經(jīng)濟的發(fā)展是一個很好的選擇。政府為了有效拉動經(jīng)濟的增長，出臺了一系列極大有利于促進房地產(chǎn)開發(fā)市場發(fā)健康穩(wěn)定發(fā)展的相關(guān)優(yōu)惠政策，例如：1.“二套房”貸款政策松動。國務(wù)院常務(wù)委員會在會議上明確提出了改善型二套房的概念，聲明對于家庭購買第一套住房已經(jīng)進行了貸款，但是由于家庭人均所有得住房面積遠遠低于當(dāng)?shù)氐钠骄疁?，想要再次貸款而購買第二套普通住房的消費者，對比著去執(zhí)行與第一次貸款購買普通自住房相同的優(yōu)惠政策。此舉意在鼓勵居民購買改善型的住房，對于房地產(chǎn)市場是一個重大利好的信息。但是對于“二套房”貸款政策的一次松動，這雖然是地方政府在鼓勵居民進行消費，讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重拾信心，但是，我們要預(yù)防某些城市在人均住房平均水平上做文章，這個情況是我們目前無法預(yù)判的。2.減免營業(yè)稅。在2008年下半年，政府相繼推行了契稅減免、印花稅減免、土地增值稅減免等一系列財政優(yōu)惠政策，使得我國購房者在進行購買二手房交易時可以有效地節(jié)約購房成本。3.為房地產(chǎn)行業(yè)提供金融服務(wù)。國務(wù)院常務(wù)委員會在會議上明確提出，將繼續(xù)鼓勵和支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需要，對于中小套型、中低價位的普通商品住宅房，特別是對于在建工程項目的信用貸款給予支持。對于有實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供資金服務(wù)，以便他們兼并重組。此次信貸政策的松動，有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更快的發(fā)展，也有利于以房地產(chǎn)業(yè)更好的帶動地方經(jīng)濟的發(fā)展，但是，以此而帶來的商品住宅房價格上漲卻是對廣大消費者所不利的。（四）輿論氛圍的作用在我國深化經(jīng)濟改革和對外開放以來，隨著我國工業(yè)現(xiàn)代化和電子信息工程技術(shù)的不斷進步，我國的新媒體行業(yè)也在快速的發(fā)展。對于合肥市商品住宅房價格的上漲，媒體和輿論的宣傳作用起到了不容忽視的作用。媒體是廣大消費者獲取房地產(chǎn)市場信息的途徑，廣大消費者在當(dāng)下眾多的媒體爭相報道商品住宅房市場時，容易產(chǎn)生盲目的從眾心理，對于商品住宅房市場的預(yù)期在很大程度上容易受到公眾和媒體的影響?？傮w上來說，新聞媒體對于商品住宅房市場的報道，是基于國家宏觀政策的影響。盡管新聞報道要做到真實性、客觀性、及時性等，但是有一些媒體的新聞報道是對于負面問題的真實披露，把問題放大化的呈現(xiàn)在公眾面前，讓公眾產(chǎn)生恐慌，從而更容易地跟著媒體輿論的腳步走。房地產(chǎn)中介對合肥市商品住宅房價格的增加也發(fā)揮著推波助瀾的作用。商品住宅房價格的增加是房地產(chǎn)經(jīng)紀人賴以賺錢生存的一個大環(huán)境，商品住宅房價格的增加，對于房地產(chǎn)經(jīng)紀人而言完全可以認為是個好消息，一些不法的房地產(chǎn)中介就會利用各種手段制造商品住宅房價格上漲的市場氛圍，甚至散布謠言。房地產(chǎn)交易的傭金一般是為交易價格的2%，房產(chǎn)中介收取傭金的比例不變，商品住宅房價格上漲就意味著傭金增多，因此商品住宅房價格的高低對房產(chǎn)中介的影響非常大，所以房地產(chǎn)中介就會制造各種輿論氛圍，讓消費者進入房地產(chǎn)市場緊張的圈套，從而帶動合肥市商品住宅房價格的上漲。四、對策與建議（一）促進供需平衡政府應(yīng)要根據(jù)本地自身的需要和情況來調(diào)控本地土地的供應(yīng)量，并且嚴格控制土地資源的流向。增加了土地的供給量，可以從一定程度上有效緩解居民住房壓力，應(yīng)加大力度建造小戶型、低價格的住房，同時應(yīng)增加經(jīng)濟適用房和廉租房的建設(shè)。政府以消費者為需求導(dǎo)向，以消費者的實際購買力為依據(jù)，來規(guī)劃商品住宅房價格。目前我國的商品住宅房在市場上普遍存在價格過高或者是結(jié)構(gòu)不合理的情況，所以我國地方政府應(yīng)該鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商更多的投資建設(shè)經(jīng)濟適用房和廉租房，以及小戶型的房子和低價格的房子，讓人們在預(yù)期內(nèi)能夠看得見摸的著房子，而不是失去住房的權(quán)利。同時，應(yīng)調(diào)整居民的心理，一方面，購房者不要隨大流，在需要的時候去購房，而不是在本身的住房需求已經(jīng)得到了滿足的情況下，去選擇投機性住房。另一方面，政府應(yīng)采取一定的措施，使商品住宅房市場更加透明化，讓消費者能夠從各個渠道，各個方面，了解到真實的商品住宅房市場。這樣才能讓購房者更加理性，從而擺脫盲從的現(xiàn)象。（二）降低開發(fā)成本商品住宅房價格的很大一部分是由稅費和土地成本構(gòu)成的，只要把這兩項控制好了，就控制住了商品住宅房開發(fā)成本的大頭，自然就可以在一定程度上控制住商品住宅房價格。稅收是調(diào)節(jié)經(jīng)濟的一個手段，當(dāng)對于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收增加時，商品住宅房價格自然上漲；當(dāng)對于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收下降時，商品住宅房價格自然下降。房子是人們生活的必需品，然而，近些年來，商品住宅房價格的持續(xù)上漲已經(jīng)超出了絕大多數(shù)居民的承受范圍，在這樣的一個情況下，降低對于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收是必要的。當(dāng)然，對于不同的住宅，我們也要采取不同的稅收政策。對于像別墅類、洋房類的高檔商品住宅房，因為它們占用了較多寶貴的土地資源，可以適當(dāng)?shù)亩嗾魇找恍┒愂铡？刂品康禺a(chǎn)開發(fā)項目的目標成本控制也是一個重要的手段。首先，在一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期階段，我們要根據(jù)該區(qū)域所在的地理位置、消費群體以及周圍的環(huán)境等來確定該項目定位，來進行初步的開發(fā)成本預(yù)算工作，確定該房地產(chǎn)開發(fā)項目的目標開發(fā)成本，以此來進行后續(xù)的施工準備工作。其次，在開發(fā)成本預(yù)算工作完成后，我們需要對該項目進行一個總體的評估，分析出在該項目的開發(fā)過程之中，我們需要重點控制的成本的對象。這樣才可以在保障施工質(zhì)量和施工進度的前提下，節(jié)約開發(fā)成本。最后就是在該項目的目標成本確定了之后，采取有效的措施，合理的管控該項目，使目標成本控制在一個合理的范圍之內(nèi)。當(dāng)該房地產(chǎn)項目面臨土地的招標、拍賣、掛牌時，應(yīng)根據(jù)實際情況，請教專門的公司制定合理有效的招標文件與合同模版，這些文件的內(nèi)容要涵蓋所有內(nèi)容，包括對于風(fēng)險的預(yù)防與控制，以及對于建筑單位在施工的過程中所發(fā)生的各種事件所產(chǎn)生的索賠問題。（三）運用宏觀政策調(diào)控為了遏制商品住宅房價格持續(xù)過快的增加，人民銀行、國土資源部、財政部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等相關(guān)部門都相繼出臺了不同的政策，期望控制住目前過熱的商品住宅房市場，促進商品住宅房市場的健康發(fā)展。首先最重要的一點就是：嚴格落實相關(guān)政策，加大力度推進相關(guān)政策的實施。各區(qū)域應(yīng)根據(jù)國家出臺的政策措施，嚴格落實。應(yīng)嚴格監(jiān)管，對政策落實不到位，鉆空子，執(zhí)行力度不強的地方政府問責(zé)，追究他們的責(zé)任。完善限購政策。例如合肥市，在2021年最新出臺的限購政策：目前，在合肥市區(qū)買房，需要通過戶口和社保兩大關(guān)卡。購售比例大于等于1.5的熱點樓盤需要公證搖號，不低于30%的房源用于剛需購買，搖號的房源拿產(chǎn)證后需要限售三年；對于剛需的條件確定為，符合限購政策、本人和家庭城市無住宅，且之前沒有住房轉(zhuǎn)讓記錄，三年內(nèi)連續(xù)兩年以上繳納個稅和社保，35周歲以內(nèi)；暫停向其他法人、非法人組織銷售新房和二手房；購買法拍房應(yīng)當(dāng)符合在本市住房限購政策；從2021年1月6日起，夫妻離異后不滿兩年的，仍然按家庭原有住宅進行審查；2020年12月24日起，對本市居民戶籍追溯補繳一年以上的個人所得稅或者社會保險證明的不予認可，仍需兩年之內(nèi)在本市區(qū)范圍內(nèi)逐月連續(xù)累計繳納一年以上的個人所得稅或者社會保險證明限購一套。調(diào)整對于商品住宅放市場交易環(huán)節(jié)的稅收優(yōu)惠政策。增強對于稅收征管情況的核查，對價格明顯超過同一區(qū)域的商品住宅房項目進行各項