大連華潤

24

城項目概念規(guī)劃及一期規(guī)劃方案設(shè)計The

planning

design

of

Dalian

Huarun

24cheng

project

planning

concept

and

a

stage01規(guī)劃愿景Planningvision大連華潤

24

城項目概念規(guī)劃及一期規(guī)劃方案設(shè)計TheplanningdesignofDalianHuarun24chengprojectplanningconceptandastage方案一整體鳥瞰圖方案一整體鳥瞰圖分析山地公園玉山公園方案一一期鳥瞰圖方案一一期鳥瞰圖分析一期方案一二、三期鳥瞰圖”一軸“配套集中發(fā)展，營造大盤公共生活之軸”一環(huán)“緊鄰城市公園，共享舒適綠色之環(huán)前期分析DESIGN

POSITIONING”雙中心“打造高端會所式社區(qū)文化中心方案二整體鳥瞰圖02前期分析Earlyanalysis大連華潤

24

城項目概念規(guī)劃及一期規(guī)劃方案設(shè)計TheplanningdesignofDalianHuarun24chengprojectplanningconceptandastage前期分析

區(qū)位分析DistrictAnalysisDESIGN

POSITIONING基地位于遼寧省大連市甘井子區(qū)距大連市中心大約

10KM，距大連周

水子國際機(jī)場約

2KM；是新老城區(qū)之間的新興產(chǎn)業(yè)板塊；設(shè)在區(qū)境內(nèi)的中國民航大連周

水子國際機(jī)場，國內(nèi)外航線四通八達(dá)。海岸有專業(yè)碼頭多處，海運(yùn)發(fā)達(dá)。項目區(qū)位具有發(fā)展優(yōu)勢，人口導(dǎo)入潛力巨大大連北站約

7.7KM甘井子區(qū)5KM

經(jīng)濟(jì)生活圈SITE大連周

水子國際機(jī)場

2KM大連周

水子站約

3.6KM老城區(qū)大連市中心前期分析基地配套分析AnalysisofformacompletesetDESIGN

POSITIONING基地周

邊配套較為缺乏，道路交通系統(tǒng)較不完善；基地距地鐵

2

號線機(jī)場站直線距離約

1.8KM；2

公里內(nèi)銀行，餐飲等配套不太完善，周

邊配套較為缺乏

;基地周

邊將以住宅區(qū)為主，西南側(cè)大學(xué)和中小學(xué)將吸引大量剛需客群；基地北側(cè)為公園綠地，未來具有較好的景觀資源優(yōu)勢；吸引城市剛需客群

未來配套潛力巨大、美林小學(xué)大連市第十八中學(xué)西北路八一兒童公園華鑫購物休閑廣場大連市第二人民醫(yī)院分院宇峰小學(xué)SITE辛寨子站大連工業(yè)大學(xué)美林小學(xué)大連市第二人民醫(yī)院分院中國銀行中國銀行八一兒童

公園西北路機(jī)場大連市第十八中學(xué)華鑫購物休閑廣場虹港路前期分析DESIGN

POSITIONING基地周

邊多為綠地，高等教育和居住用地基地北側(cè)為山體公園，南側(cè)連接玉山公園，同時場地南側(cè)為大連工業(yè)大學(xué)的北校區(qū)，未來景觀及教育資源優(yōu)勢巨大；根據(jù)上位規(guī)劃，整理規(guī)劃結(jié)構(gòu)前期分析

土地出讓條件ConditionsoflandtransferDESIGN

POSITIONING基地分

14,15

號兩塊宗地，用作城鎮(zhèn)住宅、配套公建、商服用地。大城（2016）-14

號宗地的用地使用性質(zhì)：A、C、D

區(qū)居住；B

區(qū)商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施。大城（2016）-15

號宗地的用地使用性質(zhì)：E、F、G、H

區(qū)居?。籎

區(qū)商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施；L

區(qū)文化設(shè)施。產(chǎn)品物業(yè)分區(qū)布置，打造多片區(qū)的生活之城用地紅線A

區(qū)（居住用地）S

用地：39319.8

㎡30M低層退讓線容積率：2.1容積率（不含地下）：1.5建筑高度：高層及以下綠地率：30%高層退讓線E

區(qū)（居住用地）S

用地：22574.4

㎡容積率：2.2C

區(qū)（居住用地）S

用地：43356.3

㎡容積率：2.0玉容積率（不含地下）：1.6建筑高度：高層及以下綠地率：30%中小學(xué)用地容積率（不含地下）：1.4建筑高度：高層及以下綠地率：30%B

區(qū)（商業(yè)服務(wù)用地）24MJ

區(qū)（

商S

用地：42271.1

㎡容積率：1.16業(yè)服務(wù)用地）容積率（不含地下）：0.8建筑高度：高層及以下綠地率：30%L

區(qū)（文化設(shè)施用地）S

用地：15252

㎡24M濃S

用地：19730

㎡容積率：0.73容積率：1.16容積率（不含地下）：0.8容積率（不含地下）：0.5

建筑高度：多層及以下建筑高度：多層及以下

綠地率：30%綠地率：30%公園用地24MD

區(qū)（居住用地）S

用地：78414.8

㎡容積率：2.0容積率（不含地下）：1.5建筑高度：高層及以下綠地率：30%F

區(qū)（居住用地）S

用地：80276.2

㎡容積率：2.1容積率（不含地下）：1.5建筑高度：高層及以下綠地率：30%24M街H

區(qū)（居住用地）S

用地：40511.4

㎡容積率：2.2容積率（不含地下）：1.5建筑高度：高層及以下綠地率：30%用地紅線30MG

區(qū)（居住用地）多層建筑退界線高層建筑退界線城市綠化帶S

用地：11308.8

㎡容積率：2.1容積率（不含地下）：1.5建筑高度：高層及以下綠地率：30%前期分析

土地出讓條件ConditionsoflandtransferDESIGN

POSITIONING項目總述小結(jié)區(qū)域?qū)傩裕盒吕铣菂^(qū)交界板塊，配套稀缺，區(qū)位潛力巨大。屬于政府正在規(guī)劃及發(fā)展區(qū)域，吸引市中心及金州區(qū)客群進(jìn)行剛需及投資首改，但道路交通系統(tǒng)及配套設(shè)施不夠完善，片區(qū)逐步發(fā)展。未來規(guī)劃：人氣聚集，價值穩(wěn)步上漲。片區(qū)周邊將以居住區(qū)和公園綠化為主，隨著教育和大學(xué)資源的引入，以及機(jī)場周邊的投資引入，使得區(qū)域人口聚集，該地周邊的土地價值上漲，有利于土地價值挖掘。區(qū)位潛力巨大，周邊配套稀缺未來人氣聚集，價格穩(wěn)步上漲項目易于打造剛需結(jié)合高品質(zhì)首改樓盤產(chǎn)品03案例分析CaseAnalysis大連華潤

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城項目概念規(guī)劃及一期規(guī)劃方案設(shè)計TheplanningdesignofDalianHuarun24chengprojectplanningconceptandastage案例分析CaseStudies金地格林世界上海嘉定區(qū)售價：均價

44300/m22100

畝大規(guī)劃住宅區(qū)

低密度

+

高品質(zhì)分期分物業(yè)道路分級、主軸貫穿整個社區(qū)做到“引水、引綠、引景”規(guī)劃

5

年

4

期開發(fā)完成其

100

萬方大盤以四期，四種不同風(fēng)格分別推出致力于打造“新國際居住區(qū)”瞄準(zhǔn)都市中產(chǎn)階級各品類分組團(tuán)，沿中央街道呈兵陣勢排布案例分析

案例分析caseanalysisCASEANALYSIS案例分析CaseStudies金地格林世界■占地

2100

畝■

建筑面積近

100

萬平方米物業(yè)亮點(diǎn)

1格林世界的會所一直是社區(qū)的標(biāo)志性建筑，同時也是社區(qū)活動、業(yè)主聚會的集中場所。物業(yè)亮點(diǎn)

2四期三期國際網(wǎng)球中心。占地

5000

平方米左右的國際標(biāo)準(zhǔn)極別的網(wǎng)球館，建筑造型新穎，場館內(nèi)還配備溫泉、淋浴房、桑拿間等服務(wù)設(shè)施。物業(yè)亮點(diǎn)

3格林世界常設(shè)的社區(qū)活動有很多，比如游泳、跳操、瑜伽、交誼舞練習(xí)等大多在會所進(jìn)行。金地格林世界業(yè)主聯(lián)誼活動也是社區(qū)生活的一大亮點(diǎn)。不僅舉辦的頻率高，而且內(nèi)容形式隨著潮流、季節(jié)、節(jié)假日的不同而變化多樣，深入人心。二期一期社區(qū)生活概述樓盤社區(qū)內(nèi)規(guī)劃了高級會所、百畝公園、知名學(xué)校、幼兒園、社區(qū)醫(yī)院、世界風(fēng)情商業(yè)街等，家樂福大賣場目前已在開張營業(yè)中，配套設(shè)施較為齊全。景觀特色■金地·格林世界二期設(shè)計為北美街區(qū)風(fēng)情

,

由

1

條原生河和

3

條主街分割為居住區(qū)＼風(fēng)情街商業(yè)區(qū)＼辦公區(qū)和濱河休閑區(qū)，４個區(qū)域既相互獨(dú)立又彼此聯(lián)系．１條原生河位于整個風(fēng)情街區(qū)的南面，是居住區(qū)的主體景觀，在街區(qū)的主入口設(shè)置濱河休閑廣場，是整個街區(qū)的共享空間．在居住區(qū)的東面是商業(yè)內(nèi)街，紅色建筑立面，所有的建筑窗口均面向街道．案例分析CaseStudies上海浦江華僑城上海浦江東岸售價：均價

60000/m21830000

平方米規(guī)劃住宅區(qū)

低密度

+

低高度

+

高品質(zhì)分期分物業(yè)方格矩陣，源自意大利的傳統(tǒng)城鎮(zhèn)規(guī)劃手法引入“浦江華僑城十年公共藝術(shù)計劃”致力于打造“新國際居住區(qū)”引入了健身會所美格菲建設(shè)了一個集購物、休閑、娛樂為一體的綜合性購物中心坐擁近

6

萬方江月湖生態(tài)景觀棟距接近

200

米的精裝水岸大宅案例分析

案例分析caseanalysisCASEANALYSIS案例分析CaseStudies上海浦江華僑城■占地

1830000

平方米■

建筑面積

1300000

平方米物業(yè)亮點(diǎn)

1小區(qū)內(nèi)部配套

:5000

平米會所、美格菲健身會所。物業(yè)亮點(diǎn)

2內(nèi)部配套：超市

;

家政中心

;

洗衣房、網(wǎng)球場、棋牌室、健身房

;物業(yè)亮點(diǎn)

3充分利用區(qū)位及景觀條件優(yōu)勢，小區(qū)區(qū)內(nèi)有大片綠地、花園、河流、湖泊。景觀特色■在近

2

平方公里區(qū)域內(nèi)，80

萬平方米精品住宅區(qū)新浦江城、10

萬平方米城區(qū)湖景、23

萬平方米中心商業(yè)、27

萬平方米辦公區(qū)依次布局，一塊成熟宜居板塊出現(xiàn)在南上海核心。作為盛會主題實踐體驗區(qū)，浦江華僑城以低矮、低密度特質(zhì)呈現(xiàn)醇正歐洲生活氛圍。這里大部分建筑

3—4

層，數(shù)十個方格矩陣，源自意大利的傳統(tǒng)城鎮(zhèn)規(guī)劃手法，將開闊的視野、高程度的綠化交還給了城市居民，充分體現(xiàn)了以人為本的規(guī)劃理念。小區(qū)區(qū)內(nèi)有大片綠地、花園、河流、湖泊。案例分析CaseStudies杭州萬科良渚杭州余杭區(qū)售價：均價

26000/m211000

畝規(guī)劃文化村落

低密度

+

度假住宅

+

高品質(zhì)物業(yè)形態(tài)豐富步行

5-10

分鐘的尺度建立配套服務(wù)體系多種功能符合的原創(chuàng)性近郊小鎮(zhèn)多組團(tuán)中心的城鎮(zhèn)生活原生態(tài)、建筑多元化集旅游、創(chuàng)業(yè)、居住為一體各居住村落以配套組團(tuán)為中心分布配套以星座狀布局展開案例分析

案例分析caseanalysisCASEANALYSIS案例分析CaseStudies杭州萬科良渚■占地

11000

畝■

建筑面積

200

萬平方米物業(yè)亮點(diǎn)

1步行

5-10

分鐘的尺度建立配套服務(wù)體系物業(yè)亮點(diǎn)

2兩大宗教信仰場所，滿足心靈需求1、中國首座全木結(jié)構(gòu)社區(qū)教堂：美麗洲教堂2、大雄寺：全國罕見佛教尼眾道場物業(yè)亮點(diǎn)

3公園生活體系豐富：茶語公園、白鷺灣公園1、4.8

萬

茶語公園，開創(chuàng)社區(qū)度假全新模式㎡2、4

萬

白鷺灣公園，暢享悠閑自在心情㎡物業(yè)亮點(diǎn)

4大社區(qū)交際配套：君瀾酒店、公望會1、良渚君瀾度假酒店：浙江唯一近郊五星級酒店2、公望會良渚會所：良渚文化村面積最大、配置最全會所。景觀特色■從城市規(guī)劃看，良渚文化村被列為杭州十大“旅游西進(jìn)”項目之一和十大創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地之一。良渚文化村的基地為東苕溪支流良渚港與天目山余脈大陸山系的交織體，這里山巒起伏，俊秀多姿。良渚是典型的濕地地貌，呈亞熱帶北緣季風(fēng)氣候，四季分明，溫暖濕潤，年平均氣溫

15

－

17

攝氏度，年平均降水量

1500mm

左右。從衛(wèi)星遙感地圖上俯瞰，這是杭州西北郊少有的依山傍水的區(qū)塊，也是杭州近郊森林植被生態(tài)保護(hù)完好的丘陵也濕地交織地。前期分析DESIGN

POSITIONING以上大盤成功經(jīng)驗總結(jié)金地格林世界----大盤開發(fā)、配套先行、物業(yè)逐步升級上海浦江華僑城----多及物業(yè)共同完善杭州萬科良渚----結(jié)合生態(tài)景觀，打造適宜社區(qū)景觀環(huán)境的配套服務(wù)體系大盤成功經(jīng)驗借鑒■

開發(fā)前期重點(diǎn)建設(shè)景觀資源和配套設(shè)施,

為區(qū)域創(chuàng)造知名度和形象檔次

;■住宅開發(fā)期利用區(qū)域的美譽(yù)度和配套優(yōu)勢

,

加強(qiáng)社區(qū)環(huán)境和文化營造,

實現(xiàn)土地的最大價值。案例分析

周

邊競品分析PeripheralcompetitiveanalysisCASEANALYSISA萬科藍(lán)山山景地產(chǎn)均價15500元/平方米綠化率：42％容積率：1.70主力戶型：3

室

2

廳128.0

；3

室

2

廳92.56㎡㎡■

優(yōu)點(diǎn)：1、低密度的舒適住區(qū)，項目周邊交通便利■

缺點(diǎn)：1、周邊配套不是很齊全；3

室

2

廳92.563

室

2

廳128.0㎡㎡■92戶型僅做了兩面寬■128戶型適度較低案例分析

周

邊競品分析PeripheralcompetitiveanalysisCASEANALYSISB橄欖季經(jīng)濟(jì)住宅

,

投資地產(chǎn)均價14000元/平方米綠化率：36％容積率：1.45主力戶型：2

室

2

廳118.0

；3

室

2

廳128.0㎡㎡■

優(yōu)點(diǎn)：1、低密度建筑，高綠化率及組團(tuán)式的規(guī)劃■

缺點(diǎn)：1、周邊配套不是很齊全；2

室

2

廳

1

衛(wèi)

1

廚118.103

室

2

廳128.0㎡㎡■118戶型僅做了兩室一衛(wèi)配置■128戶型雙廳錯位，舒適度降低案例分析

周

邊競品分析PeripheralcompetitiveanalysisCASEANALYSISC緹香漫城地鐵沿線

,

花園洋房均價12800元/平方米綠化率：39％容積率：1.95主力戶型：2

室

2

廳88.0

；3

室

2

廳127.0㎡㎡■

優(yōu)點(diǎn)：1、近地鐵，交通便利2、小區(qū)內(nèi)部配有便利店、洗衣房等設(shè)施，配套完善；■

缺點(diǎn)：1、小區(qū)的周圍配套不完善；2

室

2

廳1

衛(wèi)

88.03

室

2

廳

2

衛(wèi)127.0㎡㎡■88戶型僅做了兩面寬■127戶型舒適度較低案例分析CASEANALYSIS周邊競品案例總結(jié)戶型面積

--90~130

小型化戶型受到追捧㎡但在現(xiàn)有周邊競品中，90

戶型僅為兩面寬配置㎡130

左右戶型舒適感較低，面積浪費(fèi)較嚴(yán)重㎡景觀條件--景觀資源優(yōu)異的樓盤產(chǎn)品去化速度更快產(chǎn)品類型--在大連洋房及小高層住宅市場中低密度、高附送、大面寬產(chǎn)品更能吸引客戶04分期開發(fā)Stagedevelopment大連華潤

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城項目概念規(guī)劃及一期規(guī)劃方案設(shè)計TheplanningdesignofDalianHuarun24chengprojectplanningconceptandastage分期開發(fā)STAGEDEVELOPMENT三期開發(fā)218082㎡一期開發(fā)249933㎡二期開發(fā)269840㎡二期開發(fā)分期開發(fā)

分期開發(fā)時間軸StagedevelopmenttimelineSTAGEDEVELOPMENT開發(fā)分期策略在高端競爭的市場條件下，大盤開發(fā)策略一期開發(fā)二期開發(fā)三期開發(fā)住宅地塊EFDJCBHLGA商業(yè)、配套地塊JL待建公園學(xué)校times2017

年2018

年2019

年2020

年2021

年2022

年2023

年2024

年2025

年第一階段主要開發(fā)住宅

E/F/H

地塊，結(jié)合開發(fā)

J/L

配套地塊；公園和學(xué)校均為一期開發(fā)，吸引大連市中心及周邊剛需人群第二階段主要開發(fā)住宅

D/H/G

地塊，結(jié)合開發(fā)一期剩余未開完成的

J/L

配套地塊；第三階段主要開發(fā)住宅

A/C

地塊，結(jié)合開發(fā)

B

配套地塊

.分期開發(fā)

分期開發(fā)StagedevelopmentSTAGEDEVELOPMENT分期開發(fā)容量一期開發(fā)

計容面積二期開發(fā)

計容面積三期開發(fā)計容面積EDA82530

㎡49500

㎡156800

㎡住宅住宅商業(yè)住宅商業(yè)168420

㎡89100

㎡86600

㎡48952

㎡FCBHGJ17632

㎡23940

㎡商業(yè)待建LJ82530

㎡21000

㎡374882

㎡一期未開發(fā)完成的剩余面積L公園學(xué)校隨著教育資源的引入，一方面首先吸引大連市中心及周邊區(qū)域的剛需人群；另一方面公園的引入，可吸引首改及周邊投資人群；使得此區(qū)域人口聚集，有利于近、遠(yuǎn)期土地價值的提升。05大盤規(guī)劃Overallplanning大連華潤

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城項目概念規(guī)劃及一期規(guī)劃方案設(shè)計TheplanningdesignofDalianHuarun24chengprojectplanningconceptandastage大盤規(guī)劃

總圖及指標(biāo)GeneralplansandindicatorsOVERALLPLANNING大盤規(guī)劃

總圖及指標(biāo)GeneralplansandindicatorsOVERALLPLANNING14號地塊（A、B、C、D）技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表數(shù)值

單位15號地塊（E、F、G、H、J、L）技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表數(shù)值

單位序號

名稱備注序號

名稱備注12總用地面積203362.00

m2374882.00

m2264877.00

m212總用地面積189652.80

m2362973.00

m2257033.00

m2114169.00

m262420.00

m241570.00

m212162.00

m2計容建筑面積地上部分面積小高計容建筑面積地上部分面積小高92209.00108950.0013330.0033762.009243.004623.002760.001100051.84m2疊拼洋房疊拼聯(lián)排m2m2m2m2m2m23其中

商業(yè)街3商業(yè)街其中沿街商業(yè)面積文化設(shè)施（商業(yè)）9851.009401.004700.002760.001059401.91m2m2m2m2m2配套用房幼兒園沿街商業(yè)面積配套用房幼兒園367地下建筑面積容積率367地下建筑面積容積率戶數(shù)151822692072062戶輛輛輛機(jī)動車停車位戶數(shù)機(jī)動車停車位184624622292232戶輛輛輛8地上機(jī)動車停車位其中地下機(jī)動車停車位8地上機(jī)動車停車位地下機(jī)動車停車位其中大盤規(guī)劃

周

邊現(xiàn)狀分析AnalysisofPeripheralStatusOVERALLPLANNING沿最西側(cè)規(guī)劃道路將西側(cè)

2

號線地鐵和南側(cè)學(xué)校的人流導(dǎo)入到地塊中沿此條規(guī)劃路連接山體公園和南側(cè)玉山公園，更適宜布置城市漫步道山體公園地鐵

2

號線玉濃街學(xué)校玉山公園現(xiàn)狀道路玉濃街向場地內(nèi)部導(dǎo)入大量老城區(qū)人流并且作為項目開盤人流引導(dǎo)玉濃街沿機(jī)場方向現(xiàn)狀道路向場地內(nèi)部導(dǎo)入大量城市剛需客群機(jī)場大盤規(guī)劃SpacelayoutguideOVERALLPLANNING經(jīng)過對基地周邊現(xiàn)狀分析后，根據(jù)不同區(qū)塊的資源優(yōu)勢，將整片地塊分為不同高度的區(qū)域。山體公園高層區(qū)低多層區(qū)低多層區(qū)玉山公園高層區(qū)低多層區(qū)高層區(qū)低多層區(qū)高層區(qū)大盤規(guī)劃

空間結(jié)構(gòu)SpatialstructureOVERALLPLANNING配套公建軸綠色健康環(huán)風(fēng)情化商業(yè)街配套公建軸沿街底商獨(dú)棟商墅沿街底商綠色健康環(huán)通過公建軸，串聯(lián)起東西兩側(cè)商業(yè)組團(tuán)節(jié)點(diǎn)及沿街底商和學(xué)校，通過人流引導(dǎo)帶動整個社區(qū)生活空間沿城市漫步道，結(jié)合小區(qū)景觀節(jié)點(diǎn)，穿越北側(cè)山體公園及場地內(nèi)部綠色運(yùn)動公園，打造健康綠色環(huán)在社區(qū)主入口處沿生活軸打造商業(yè)街，與南側(cè)已出讓地塊商業(yè)街區(qū)呼應(yīng)，北側(cè)商墅可商可辦，共同組成風(fēng)情化商業(yè)街智慧街區(qū)雙心結(jié)構(gòu)教育配套辦公及公寓獨(dú)棟商墅公園會所鄰里中心中小學(xué)幼兒園B

地塊西側(cè)通過高層公寓及沿街底商共同打造時尚的遠(yuǎn)期規(guī)劃門戶，配合商辦兩用的商墅及辦公形成現(xiàn)代的智慧街區(qū)通過

L

地塊的鄰里中心及在公園中呈鯉魚躍龍門狀的運(yùn)動會所吸引大量人流聚集，共同組成雙心結(jié)構(gòu)周邊存在教育配套：中小學(xué)和幼兒園大盤規(guī)劃

空間結(jié)構(gòu)SpatialstructureOVERALLPLANNING規(guī)劃呈現(xiàn)：（通過一軸，一環(huán)，雙引擎，雙心結(jié)構(gòu)共同組成此次規(guī)劃的空間結(jié)構(gòu)）大盤規(guī)劃

宏觀

24

小時生活Macro24hoursoflifeOVERALLPLANNING人生的不同階段，我們將其分為宏觀的

24

小時隨著人生不同的人生階段和身份狀態(tài)的轉(zhuǎn)化，所需要的居住產(chǎn)品類型也隨之變化①畢業(yè)投資選擇總價較低的公寓

②結(jié)婚③生子剛需選擇小面積段住宅首改提升住宅品質(zhì)和面積段AAACECECEBBBJLJLJLDDFDFFHHHGGG④工作創(chuàng)業(yè)商墅⑤養(yǎng)老⑥投資

二套房對二套房的投資再改提升住宅品質(zhì)和面積段AAACECECEBBBJLJLJLDDFDFFHHHGGG這些由項目區(qū)位

+

地塊屬性

+

產(chǎn)品特性推導(dǎo)出的需求關(guān)鍵詞構(gòu)成該項目客群組成的關(guān)鍵！大盤規(guī)劃

微觀

24

小時生活Micro

24

hours

lifeOVERALLPLANNING體驗日出而作日落而息，我們將其分為微觀的

24

小時以整個大盤做為一個微觀體系，構(gòu)成一天生活流線AM6：00~8：00

起床洗漱、早餐時段9：00~10：00

孩子到達(dá)學(xué)校

/

幼兒園

9：00~14：00

上班時間、午餐這些客戶的核心關(guān)注!體驗在沿街商業(yè)的早餐鋪購買早餐；孩子在學(xué)校開始一天的學(xué)習(xí)生活；；在商墅區(qū)辦公，在附近餐廳享受午餐AAACECE學(xué)校CEBBBJLJLJLDDDFFFHHHGGG!PM體驗14：00~18：00

上班時間、下班18：00~22：00

聚餐，逛街22：00~6：00

洗漱，睡覺在商墅區(qū)辦公下班后在商業(yè)街區(qū)和三五同事一起聚餐結(jié)束一天忙碌的生活，準(zhǔn)備回家睡覺AAACECECE!BBBJLJLJLDDDFFFHHHGGG06分地塊規(guī)劃Subplotsplanning大連華潤

24

城項目概念規(guī)劃及一期規(guī)劃方案設(shè)計TheplanningdesignofDalianHuarun24chengprojectplanningconceptandastage？KEY

QUESTION為什么做小面積段大面寬戶型本項目土地拿地花費(fèi)

32

億，在土地價格倒逼的情況下，在單價方面產(chǎn)品存在較高壓力；1.

競品壓力2.

產(chǎn)品平衡3.

銷售壓力在大連市場，洋房單價比高層單價高出大約

2000

元

/

，洋房本身溢價能力有限，㎡本地塊內(nèi)三面寬純洋房產(chǎn)品出貨量有限。2017

年大連華潤將實現(xiàn)

25

億貨值，故而要實現(xiàn)快推盤，小面積段大面寬產(chǎn)品相比本地原有的兩面寬產(chǎn)品實現(xiàn)了碾壓式競爭。以

90

三面寬產(chǎn)品為基礎(chǔ)進(jìn)行級配和升級，通過爆品實現(xiàn)快速推盤，㎡完成

25

億的銷售任務(wù)且在大連市場達(dá)到戶型創(chuàng)新，同時在大連市場打開三面寬產(chǎn)品的競爭優(yōu)勢？KEY

QUESTION由于剛需和首改甚至再改的客戶需求不同我們?yōu)橄嗤娣e段產(chǎn)品提供了多種可能性從剛需到舒居，從舒居到奢居分地塊規(guī)劃

產(chǎn)品升級策略ProductupgradestrategySUBPLOTSPLANNING剛需型產(chǎn)品舒居型產(chǎn)品90+9090+90由于家庭結(jié)構(gòu)變化，去掉一房，實現(xiàn)橫廳，同時增加主次臥面寬，提升房間舒適度；90+90

戶型實現(xiàn)三面寬，三房一衛(wèi)兩廳；剛需型產(chǎn)品舒居型產(chǎn)品105+105105+105去掉一衛(wèi)，縮減客廳面寬，增加主次臥面寬，提升房間舒適度；105+105

戶型實現(xiàn)

3.5

面寬，三房兩衛(wèi)兩廳；分地塊規(guī)劃

產(chǎn)品升級策略ProductupgradestrategySUBPLOTSPLANNING舒居型產(chǎn)品奢居型產(chǎn)品145+145145+145雙子，雙廳；奢居型產(chǎn)品145+145

戶型實現(xiàn)四面寬，四房兩衛(wèi)；舒居型產(chǎn)品145+145145+145雙套間，雙流線；雙套間，雙廳；分地塊規(guī)劃

一期規(guī)劃設(shè)計

--

住宅Aplanninganddesign--ResidenceSUBPLOTSPLANNING一期土地規(guī)劃范圍一期地塊（E、F、J、L）技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表數(shù)值

單位序號

名稱備注12總用地面積137832.60

m2249933.00

m2176753.00

m2計容建筑面積地上部分面積小高80276.0062420.0012162.009851.006189.003095.002760.0073180m2m2m2m2m2m2m2m2洋房商業(yè)街其中3文化設(shè)施（商業(yè)）沿街商業(yè)面積配套用房幼兒園367地下建筑面積容積率戶數(shù)1.81128116801511529戶輛輛輛機(jī)動車停車位8地上機(jī)動車停車位其中

地下機(jī)動車停車位圖例：一期開發(fā)范圍住宅用地教育用地文化用地商業(yè)用地分地塊規(guī)劃

一期規(guī)劃設(shè)計

--

住宅Aplanninganddesign--ResidenceSUBPLOTSPLANNING一期居住用地土地價值分析（E、F）E

地塊現(xiàn)狀水泥廠現(xiàn)狀居住區(qū)市政用地基地北側(cè)為現(xiàn)狀水泥廠，近期環(huán)境較差；西側(cè)道路高差較大；東側(cè)上位規(guī)劃為市政用地和中小學(xué)用地，存在噪音且東側(cè)現(xiàn)狀居住區(qū)品質(zhì)不高；E

地塊中小學(xué)用地結(jié)論：E

地塊建議采用中小面積段剛需產(chǎn)品以滿足銷售快速回籠資金，依托中小學(xué)商業(yè)價值較高。J

地塊L

地塊城市綠地F

地塊F

地塊F

地塊位于大規(guī)劃中心位置，用地較為完整，規(guī)劃配套較便捷，緊鄰商業(yè)及教育用地；東側(cè)為

24

城規(guī)劃城市公園；結(jié)論：F

地塊建議采用中大面積段首改及適當(dāng)小面積段剛需走量產(chǎn)品。分地塊規(guī)劃

一期規(guī)劃設(shè)計AplanninganddesignSUBPLOTSPLANNINGE

地塊豎向及規(guī)劃要求規(guī)范要求建筑高度≤

24M（8F

及以下）27M

≥建筑高度＞

24M（9F）建筑高度＞

27M（10F

及以上）a.

按高層用地

8M

退界a.

按多層用地

5M

退界b.

按

1.5

倍南北間距控制a.

按高層用地

8M

退界b.

按

1.5

倍南北間距控制b.

按最小間距

40m

控制c.

樓梯需要出屋面（折損一層量）現(xiàn)狀豎向及限高75M（航空限高）74.0064.90現(xiàn)狀高差線48.9045.0039.00城市設(shè)計標(biāo)高點(diǎn)37.9032.00城市設(shè)計標(biāo)高點(diǎn)分地塊規(guī)劃

一期規(guī)劃設(shè)計AplanninganddesignSUBPLOTSPLANNINGE

地塊豎向解決方式方案一

（利用高差偷間距）最大可排

5

排方案二

（最大可建高度）最高可做

10F分地塊規(guī)劃

一期規(guī)劃設(shè)計AplanninganddesignSUBPLOTSPLANNINGE

地塊兩方案對比方案一

推薦方案方案二規(guī)劃以產(chǎn)品為導(dǎo)向規(guī)劃以景觀為導(dǎo)向（90

戶型

3

面寬105

戶型

3.5

面寬）（40M

超大樓棟間距）分地塊規(guī)劃一期規(guī)劃設(shè)SUBPLOTSPLANNINGE地塊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表數(shù)值序號

名稱單位

備注m212總用地面積22574.4049500.0033079.0033079.00計容建筑面積住宅建筑面積m2m2m2m2m2m2m2m2m2其

小高（8F）中

洋房（6F）34公建建筑面積2111.001407.00704.0014310其

商業(yè)建筑面積中

配套用房地下建筑面積地下車庫面積10028人防計算按高層基地面積，多低層按地上面積的4%計算其中地下室人防面積

4282.44m2m256建筑占地面積建筑密度6659.429.50%要求≤30%789容積率2.19346戶數(shù)戶綠地率30.50%375要求≥30%機(jī)動車停車位輛輛輛10

其

地上機(jī)動車停車位中

地下機(jī)動車停車位38地面按10%停車338F地塊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表數(shù)值序號

名稱總用地面積單位

備注80276.20m21住宅用地幼兒園用地75956.204320.00m2m2其中計容建筑面積住宅建筑面積168420.00109617.00m2m2小高（11F）洋房（6F）47197.0062420.00m2m2其中2公建建筑面積9933.00m2商業(yè)建筑面積其中

配套用房幼兒園4782.002391.002760.0048870m2m2m2m2m2地下建筑面積地下車庫面積41416人防計算按高層基地面積，多低層按地上面積的4%計算3其中地下室人防面積

7454.12m2m245建筑占地面積建筑密度23681.529.50%要求≤30%678容積率2.10935戶數(shù)戶輛綠地率30.50%1153要求≥30%機(jī)動車停車位9地上機(jī)動車停車位115輛輛地面按10%停車其中地下機(jī)動車停車位1038分地塊規(guī)劃

一期規(guī)劃設(shè)計

--

住宅Aplanninganddesign--ResidenceSUBPLOTSPLANNING產(chǎn)品分布圖E

F、

區(qū)戶型配比套數(shù)套數(shù)比

輸入要求面積面積比9044754%60%4082550.87%10537446%40%3943449.13%821242190100%53%41%802593025027550100.00%48%合計12560%30%10%14544%165286%46207%460100%62420100%合計90

㎡高層戶型產(chǎn)品105

㎡高層戶型產(chǎn)品125

㎡洋房戶型產(chǎn)品145

㎡洋房戶型產(chǎn)品幼兒園沿街商業(yè)分地塊規(guī)劃

一期規(guī)劃設(shè)計

--

住宅Aplanninganddesign--ResidenceSUBPLOTSPLANNING交通及間距分析教育用地教育用地公園公園圖例：城市道路社區(qū)車行道路社區(qū)人行道路主軸景觀人行道路車行主出入口幼兒園出入口車庫出入口分地塊規(guī)劃

一期規(guī)劃設(shè)計AplanninganddesignSUBPLOTSPLANNINGF

地塊整體豎向分析商業(yè)附送方式改造前改造后21商業(yè)場地抬高

1.2M，改造后，商業(yè)層高可以達(dá)到

6M

使用。4.8M1.2M商業(yè)商業(yè)6.0M21分地塊規(guī)劃

一期規(guī)劃設(shè)計

--

住宅Aplanninganddesign--ResidenceSUBPLOTSPLANNING日照分析住宅建筑居住空間滿足大寒日累計日照

2

小時標(biāo)準(zhǔn)圖例：0

小時1

小時2

小時3

小時4

小時5

小時6

小時7

小時8

小時分地塊規(guī)劃

一期規(guī)劃設(shè)計AplanninganddesignSUBPLOTSPLANNING地庫分析1.

柱網(wǎng)主要以7.8m×8.2m為主，局部采用小柱網(wǎng)2.

F地塊洋房地下室全贈送，贈送面積為7200㎡E地塊地庫經(jīng)濟(jì)指標(biāo)F地塊地庫經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地下建筑面積：14310

㎡地下車庫面積：10028

㎡地下室人防面積：4282

㎡地下停車位：338

輛地下建筑面積：48870

㎡地下車庫面積：41416

㎡地下室人防面積：7454

㎡地下停車位：1038

輛分地塊規(guī)劃

戶型平面unittypeplanSUBPLOTSPLANNING90

戶型㎡三分離衛(wèi)生間，滿足洗、廁、浴相對獨(dú)立的衛(wèi)生間設(shè)計獨(dú)立玄關(guān)入戶設(shè)計南北通廳，為業(yè)三面寬朝南，主帶來體面舒適的居住體驗三房二廳設(shè)計分地塊規(guī)劃

戶型平面unittypeplanSUBPLOTSPLANNING90

戶型㎡（舒居型）三分離衛(wèi)生間滿足洗、廁、浴相對獨(dú)立的衛(wèi)生間設(shè)計獨(dú)立玄關(guān)入戶設(shè)計6.5M

大橫廳三面寬朝南，兩房兩廳設(shè)計分地塊規(guī)劃

戶型平面unittypeplanSUBPLOTSPLANNING105

戶型㎡南北通廳，為業(yè)主帶來體面舒適的居住體驗獨(dú)立玄關(guān)入戶設(shè)計5.3M

寬廳3.5

面寬朝南，三房兩廳設(shè)計分地塊規(guī)劃

戶型平面HuxingplaneSUBPLOTSPLANNING面寬資源最大化5.3M寬廳的多種可能性私享閱讀空間書香漫天兒童娛樂空間其樂融融吧臺互動空間把酒言歡分地塊規(guī)劃

戶型平面unittypeplanSUBPLOTSPLANNING105

戶型㎡（舒適型）南北通廳，為業(yè)主帶來體面舒適的居住體驗三分離衛(wèi)生間，滿足洗、廁、浴相對獨(dú)立的衛(wèi)生間設(shè)計獨(dú)立玄關(guān)入戶設(shè)計三面寬朝南，三房兩廳設(shè)計分地塊規(guī)劃

戶型平面unittypeplanSUBPLOTSPLANNING125

戶型㎡南北通廳，為業(yè)主帶來體面舒適的居住體驗公區(qū)三環(huán)游空間，家政通道和入戶通道獨(dú)立設(shè)計，互不干擾獨(dú)立電梯入戶設(shè)計6.6M

寬廳3.5

面寬朝南，三房兩廳設(shè)計分地塊規(guī)劃

戶型平面unittypeplanSUBPLOTSPLANNING145

戶型㎡南北通廳，為業(yè)主帶來體面舒適的居住體驗公區(qū)三環(huán)游空間，家政通道和入戶通道獨(dú)立設(shè)計，互不干擾獨(dú)立電梯入戶設(shè)計超大主臥套間設(shè)計4

面寬朝南，四房兩廳設(shè)計分地塊規(guī)劃

戶型平面unittypeplanSUBPLOTSPLANNING145

戶型145

戶型㎡㎡（布局一）（布局二）雙兒童房設(shè)計公區(qū)三環(huán)游空間設(shè)計

南北雙套間設(shè)計“L”型通廳設(shè)計，多功能廳、餐廳圍繞客廳組成“L”型廳分地塊規(guī)劃SUBPLOTSPLANNINGunittypeplan145

戶型㎡（布局三）南北雙套間設(shè)計“L”形通廳設(shè)計分地塊規(guī)劃

戶型平面unittypeplanSUBPLOTSPLANNING165

戶型（首層）㎡（145

㎡標(biāo)準(zhǔn)層）贈送南側(cè)庭院；贈送地下室；超豪華主臥套設(shè)計。分地塊規(guī)劃

戶型平面unittypeplanSUBPLOTSPLANNING145

戶型（首層）㎡（125

㎡標(biāo)準(zhǔn)層）贈送南側(cè)庭院；贈送地下室；豪華主臥套設(shè)計。商業(yè)策略首層商業(yè)最大化沿街商業(yè)最大化40%

覆蓋率用足1.

商業(yè)層數(shù)2.

商業(yè)拆分3.

場地高差所有商業(yè)層數(shù)均為

2

層。獨(dú)立商業(yè)面積以一拖二的形式易于豎向拆分?；诂F(xiàn)狀場地存在最大

6m

高差，商業(yè)以小獨(dú)棟形式消解高差。分地塊規(guī)劃

用地分析ProductupgradestrategySUBPLOTSPLANNING用地周

邊分析用地價值分析二級三級一級用地價值分析一級：商業(yè)價值最高，對應(yīng)用地南向現(xiàn)有的集中商業(yè)，打造城市商業(yè)街。二級：沿城市道路，商業(yè)價值較高，與西面公園相鄰，周

邊環(huán)境較好。三級：商業(yè)價值較低，需靠東西節(jié)點(diǎn)串聯(lián)帶動人流。分地塊規(guī)劃

方案分析ProductupgradestrategySUBPLOTSPLANNING如何消耗109m的商業(yè)用地進(jìn)深方式一：商業(yè)內(nèi)街方式二：獨(dú)棟商墅方式三：商業(yè)內(nèi)廣場方案一方案二商業(yè)內(nèi)街+商墅商業(yè)內(nèi)廣場+商墅利用鄰里中心和主入口廣場拉接和引導(dǎo)人流，形成商業(yè)內(nèi)街，發(fā)揮一級商業(yè)區(qū)位價值最大化利益。利用鄰里中心內(nèi)廣場周邊商業(yè)帶，發(fā)揮整體土地價值最大化。分地塊規(guī)劃商業(yè)總圖（方案一）ProductupgradestrategySUBPLOTSPLANNINGJ地塊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表商業(yè)內(nèi)街+商墅序號名稱數(shù)值單位備注12總用地面積15252.00

m2計容建筑面積商業(yè)建筑面積沿街沿商業(yè)17632.00

m212162.00

m23000.00

m23000.00

m261620.00

m23其商墅中商業(yè)內(nèi)街地下建筑面積5470m2地下車庫面積4984m24其人防計算按高層基地面積，多低層按地上面積的2%計算其中中地下室人防面積486.48

m25678建筑占地面積建筑密度容積率6024.5

m239.50%1.16要求≤40%要求≥30%綠地率30.50%機(jī)動車停車位85輛輛輛9地上機(jī)動車停車位其中

地下機(jī)動車停車位

85L地塊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號名稱數(shù)值單位

備注12總用地面積計容建筑面積19730.00

m282530.00

m2沿街雙拼2000.00

m22260.00

m22000.00

m23591.00

m2鄰里中心商墅3其中商業(yè)內(nèi)街地下建筑面積4530m2地下車庫面積4136m24人防計算按高層基地面積，多低層按地上面積的4%計算其中地下室人防面

394.04

m2積5678建筑占地面積建筑密度7793.4

m239.50%4.18要求≤40%要求≥30%容積率綠地率30.50%機(jī)動車停車位83輛輛地上機(jī)動車停車位9其中地下機(jī)動車停車位83輛分地塊規(guī)劃商業(yè)布局

(

方案一）ProductupgradestrategySUBPLOTSPLANNING沿街商業(yè)企業(yè)會所鄰里中心風(fēng)情化商業(yè)內(nèi)街分地塊規(guī)劃商業(yè)流線

(

方案一）ProductupgradestrategySUBPLOTSPLANNING商業(yè)內(nèi)街依托商業(yè)主入口與鄰里中心拉接形成商業(yè)內(nèi)街。鄰里中心主入口廣場城市道路城市商業(yè)街商業(yè)流線人流方向分地塊規(guī)劃商業(yè)總圖（方案二）J地塊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表Productupgradestrategy序號名稱數(shù)值單位備注SUBPLOTSPLANNING12總用地面積15252.00

m217632.00

m212162.00

m26000.00

m26162.00

m2計容建筑面積商業(yè)建筑面積商業(yè)內(nèi)廣場+商墅3沿街沿商業(yè)商墅其中地下建筑面積5470m2地下車庫面積4984m24人防計算按高層基地面積，多低層按地上面積的2%計算其其中中地下室人防面積486.48m2m25678建筑占地面積建筑密度容積率6024.539.50%1.16要求≤40%要求≥30%綠地率30.50%機(jī)動車停車位8585輛輛輛9地上機(jī)動車停車位其中地下機(jī)動車停車位L地塊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表數(shù)值序號名稱單位備注12總用地面積計容建筑面積19730.00

m282530.00

m2沿街雙拼4320.00

m22260.00

m23271.00

m23其中鄰里中心文娛商墅地下建筑面積4530m2地下車庫面積4136m2人防計算按高層基地面積，多低層按地上面積的4%計算4其中地下室人防面

394.04

m2積5678建筑占地面積建筑密度7793.4

m239.50%4.18要求≤40%容積率要求≥30%綠地率30.50%機(jī)動車停車位92輛輛地上機(jī)動車停車位9其中地下機(jī)動車停車位

92輛分地塊規(guī)劃商業(yè)布局

(

方案二）ProductupgradestrategySUBPLOTSPLANNING沿街商業(yè)沿街商業(yè)企業(yè)會所鄰里中心分地塊規(guī)劃商業(yè)流線

(

方案二）ProductupgradestrategySUBPLOTSPLANNING依托鄰里中心形成商業(yè)內(nèi)廣場。鄰里中心入口廣場及精神堡壘城市道路城市商業(yè)街商業(yè)流線人流方向分地塊規(guī)劃

地庫平面(

方案一）ProductupgradestrategySUBPLOTSPLANNING地下室贈送面積地下室贈送面積地下總建筑面積：10000㎡地下贈送建筑面積：6410地下停車建筑面積：3590㎡㎡分地塊規(guī)劃商業(yè)產(chǎn)品ProductupgradestrategySUBPLOTSPLANNING方案一S=600

㎡S=600

㎡S=500

㎡S=500

㎡S=600

㎡S=600

㎡S=600

㎡S=1000

㎡S=1000

㎡S=1000

㎡S=1000

㎡S=600

㎡S=1000

㎡S=800

㎡S=800

㎡風(fēng)情化商業(yè)街平面商業(yè)劃分為可拆可合形式，可分為一拖二層小商鋪，也可當(dāng)大型獨(dú)棟商業(yè)出售。120

㎡

120

㎡

120

㎡

80

㎡80

㎡單間面寬：4.1m獨(dú)棟面寬：17m-25m獨(dú)棟進(jìn)深：14m-28m單間進(jìn)深：10m-14m單間面積：60

㎡

-160

㎡

獨(dú)棟面積：500

㎡

-1000

㎡建筑層高：4.8m

建筑層高：4.8m4100分地塊規(guī)劃商業(yè)產(chǎn)品ProductupgradestrategySUBPLOTSPLANNING方案一方案二180

㎡160

㎡

160

㎡160

㎡160

㎡180

㎡66005400沿街商業(yè)街平面一層平面圖商業(yè)劃分為可拆可合形式，可分為一拖二層小商鋪，也可當(dāng)大型獨(dú)棟商業(yè)出售。單棟面積

1000

㎡單間面寬：5.4m-6.6m獨(dú)棟面寬：34.8m單間進(jìn)深：13.5m

和

15m

獨(dú)棟進(jìn)深：15m單間面積：160

㎡和

180

㎡

獨(dú)棟面積：1000

㎡建筑層高：4.8m建筑層高：4.8m分地塊規(guī)劃商業(yè)產(chǎn)品ProductupgradestrategySUBPLOTSPLANNING970019400方案一150

㎡150

㎡150

㎡A特色餐飲B會所式餐飲方案二建筑面積：150

㎡建筑面積：300

㎡企業(yè)會所平面商業(yè)劃分為可拆可合形式，可150

㎡

150

㎡

150

㎡

150

㎡分為一拖二層小商鋪，也可當(dāng)大型200

㎡獨(dú)棟商業(yè)出售。每間商業(yè)都有庭院贈送。還有內(nèi)院。層高均為

4.8

米。9400200

㎡200

㎡150

㎡150

㎡C大型餐飲D企業(yè)會所

/

民宿建筑面積：500

㎡建筑面積：1000

㎡一層平面圖分地塊規(guī)劃商業(yè)產(chǎn)品ProductupgradestrategySUBPLOTSPLANNING企業(yè)會所平面商業(yè)劃分為可拆可合形式，可分為一拖二層小商方案二鋪，也可當(dāng)大型獨(dú)棟商業(yè)出售。每間商業(yè)都有庭院贈送。層高均為

4.8

米。180

㎡94009400100

㎡100

㎡180

㎡140

㎡140

㎡140

㎡140

㎡140

㎡A特色餐飲建筑面積：140

㎡B會所式餐飲建筑面積：280

㎡C企業(yè)會所

/

民宿建筑面積：840

㎡一層平面圖分地塊規(guī)劃

立面意向ProductupgradestrategySUBPLOTSPLANNING精神堡壘意向分地塊規(guī)劃

立面意向ProductupgradestrategySUBPLOTSPLANNING商業(yè)內(nèi)街意向分地塊規(guī)劃

立面意向ProductupgradestrategySUBPLOTSPLANNING沿街商業(yè)意向分地塊規(guī)劃

一期中小學(xué)方案

總平面圖SUBPLOTSPLANNING分地塊規(guī)劃

一期中小學(xué)方案基地與基地周

邊分析圖SUBPLOTSPLANNING①北側(cè)道路地勢較陡，不適合作為校區(qū)主入口，和社區(qū)聯(lián)系較弱，也無法形成學(xué)校形象展示；②場地分析得出地塊中部地勢較為平坦，更適于用于運(yùn)動場布局；③通過運(yùn)動場的布局，自然將場地分為兩個校區(qū)；④結(jié)合山地，教學(xué)樓呈階梯狀布置，有利于消解場地內(nèi)高差49.047.047.0運(yùn)動場中學(xué)小學(xué)43.040.039.0校園入口設(shè)置區(qū)域分地塊規(guī)劃

一期中小學(xué)方案

功能分區(qū)圖SUBPLOTSPLANNING分地塊規(guī)劃

一期中小學(xué)方案

日照分析圖SUBPLOTSPLANNING分地塊規(guī)劃

一期中小學(xué)方案

小學(xué)單體平面圖SUBPLOTSPLANNING小學(xué)教學(xué)區(qū)一層平面圖分地塊規(guī)劃SUBPLOTSPLANNING小學(xué)教學(xué)區(qū)二

~

四層平面圖

小學(xué)教學(xué)區(qū)五層平面圖分地塊規(guī)劃

一期中小學(xué)方案

中學(xué)單體平面圖SUBPLOTSPLANNING中學(xué)教學(xué)區(qū)、圖書綜合樓、報告廳、風(fēng)雨操場一層平面圖分地塊規(guī)劃

一期中小學(xué)方案

中學(xué)單體平面圖SUBPLOTSPLANNING中學(xué)教學(xué)區(qū)、圖書綜合樓、報告廳、風(fēng)雨操場二層平面圖分地塊規(guī)劃

一期中小學(xué)方案

中學(xué)單體平面圖SUBPLOTSPLANNING中學(xué)教學(xué)區(qū)、圖書綜合樓、報告廳、風(fēng)雨操場三層平面圖分地塊規(guī)劃

一期中小學(xué)方案

中學(xué)單體平面圖SUBPLOTSPLANNING中學(xué)教學(xué)區(qū)、圖書綜合樓、報告廳、風(fēng)雨操場四層平面圖分地塊規(guī)劃

一期中小學(xué)方案

行政樓單體平面圖SUBPLOTSPLANNING行政樓、食堂一層平面圖

行政樓、食堂二層平面圖分地塊規(guī)劃

一期中小學(xué)方案

行政樓單體平面圖SUBPLOTSPLANNING行政樓、食堂四層平面圖行政樓、食堂三層平面圖

行政樓、食堂五層平面圖分地塊規(guī)劃

一期中小學(xué)方案

剖面圖SUBPLOTSPLANNING分地塊規(guī)劃

一期中小學(xué)方案

立面意向圖SUBPLOTSPLANNING分地塊規(guī)劃

一期中小學(xué)方案

立面意向圖SUBPLOTSPLANNING分地塊規(guī)劃

一期規(guī)劃設(shè)計

--

公園Aplanninganddesign--ParkSUBPLOTSPLANNING“雙心結(jié)構(gòu)”---

城市之眼健康生活中心

健身活動場地社區(qū)活動中心分地塊規(guī)劃

一期規(guī)劃設(shè)計

--

公園Aplanninganddesign--ParkSUBPLOTSPLANNING分地塊規(guī)劃

二期

D、G、H

地塊方案一總平面圖TwoD,G,HblockgenerallayoutschemeSUBPLOTSPLANNING小高層

+

疊拼別墅

+

聯(lián)排別墅分地塊規(guī)劃

二期

D、G、H

地塊方案一經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)TwophaseD,G,HplotsoftheprogramaneconomicandtechnicalindicatorsSUBPLOTSPLANNINGDHG分地塊規(guī)劃

二期

D、G、H

地塊方案一產(chǎn)品分布圖TwoD,G,HplotsofaproductdistributionplanSUBPLOTSPLANNING疊拼別墅（145~165

㎡）聯(lián)排別墅（215

㎡）小高住宅（125

㎡）小高住宅（105

㎡）小高住宅（90

㎡）分地塊規(guī)劃

二期

D、G、H

地塊方案一交通分析圖TwophaseD,G,HplotsprogramatrafficanalysisSUBPLOTSPLANNING車行主流線人行景觀主軸分地塊規(guī)劃

二期

D、G、H

地塊方案一日照分析圖TwophaseD,G,HplotsprogramasunshineanalysisSUBPLOTSPLANNING分地塊規(guī)劃

二期

D、G、H

地塊方案一剖面圖TwophaseD,G,HplotplanasectionSUBPLOTSPLANNING分地塊規(guī)劃

二期

D、G、H

地塊方案二總平面圖PhasetwoD,G,HplotsprogramtwogeneralplanSUBPLOTSPLANNING小高層

+

洋房

+

疊拼分地塊規(guī)劃

二期

D、G、H

地塊方案二經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)TwophaseD,G,HplotsprogramtwoeconomicandtechnicalindicatorsSUBPLOTSPLANNINGDHG分地塊規(guī)劃

二期

D、G、H

地塊方案二產(chǎn)品分布圖TwoD,G,HplotsoftwoproductdistributionplanSUBPLOTSPLANNING疊拼別墅（145~165

㎡）洋房（145~165

㎡）小高住宅（125

㎡）小高住宅（105

㎡）小高住宅（90

㎡）分地塊規(guī)劃

三期

D、G、H

地塊方案一日照分析圖ThreephaseD,G,HplotsprogramasunshineanalysisSUBPLOTSPLANNING分地塊規(guī)劃

三期

A、C

地塊方案一總平面圖ThreeA,CblockgenerallayoutschemeSUBPLOTSPLANNING小高層

+

疊拼別墅

+

聯(lián)排別墅分地塊規(guī)劃

三期

A、C

地塊方案一經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)ThethreephaseA,CplotplananeconomicandtechnicalindicatorsSUBPLOTSPLANNINGAC分地塊規(guī)劃

三期

A、C

地塊方案一產(chǎn)品分布圖ThreeA,CplotsofaproductdistributionplanSUBPLOTSPLANNING疊拼別墅（145~165

㎡）聯(lián)排別墅（215

㎡）小高住宅（125

㎡）分地塊規(guī)劃

三期

A、C

地塊方案一交通分析圖ThreeA,CplotsprogramatrafficanalysisSUBPLOTSPLANNING車行主流線人行景觀主軸分地塊規(guī)劃

三期

A、C

地塊方案一日照分析圖ThreeA,CplotsprogramasunshineanalysisSUBPLOTSPLANNING分地塊規(guī)劃

三期

A、C

地塊方案一場地剖面圖ThreephaseA,CplotsofaplotplanSUBPLOTSPLANNING分地塊規(guī)劃

三期

A、C

地塊方案二總平面圖ThreeA,CplotsprogramtwogeneralplanSUBPLOTSPLANNING小高層

+

洋房分地塊規(guī)劃

三期

A、C

地塊方案二經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)ThreephaseA,CplotsprogramtwoeconomicandtechnicalindicatorsSUBPLOTSPLANNINGAC分地塊規(guī)劃

三期

A、C

地塊方案二產(chǎn)品分布圖ThreeA,CplotsprogramtwoproductdistributionmapSUBPLOTSPLANNING洋房（125~145

㎡）小高住宅（105

㎡）分地塊規(guī)劃

三期

A、C

地塊方案二日照分析圖ThreeA,CplotsprogramtwosunshineanalysisSUBPLOTSPLANNING分地塊規(guī)劃

戶型平面unittypeplanSUBPLOTSPLANNING面積：169

㎡北側(cè)景觀入戶庭院。奢華通透大尺寸雙面操作臺面。雙臺盆四件套衛(wèi)生間，滿足別墅標(biāo)準(zhǔn)的的頂級享受。雙南向雙主臥四面寬朝南，轉(zhuǎn)角寬廳，豪華室內(nèi)空間尺度。92

平方米南向大尺度景觀庭院一層平面圖分地塊規(guī)劃

戶型平面unittypeplanSUBPLOTSPLANNING面積：167

㎡北側(cè)贈送獨(dú)立入戶庭院豪華主臥衣帽間衛(wèi)生間配套15

雙層挑空，㎡四面寬朝南，7M寬橫廳，豪華室內(nèi)空間尺度?？珊笃诟脑炷舷蛑髋P，靈活利用室內(nèi)空間。二層平面圖

三層平面圖分地塊規(guī)劃

戶型平面unittypeplanSUBPLOTSPLANNING面積：145

㎡樓梯通往超值贈送閣樓空間四面寬朝南，7M15

雙層挑空，㎡寬橫廳，豪華室內(nèi)空間尺度。可后期改造南向主臥，靈活利用室內(nèi)空間。四層平面圖

五層平面圖分地塊規(guī)劃

戶型平面unittypeplanSUBPLOTSPLANNING廚房餐廳可開放互動空間設(shè)計。附贈

68㎡地下家庭休閑娛樂空間。7M

豪華南向橫廳62

南向大尺度㎡景觀庭院地下一層平面圖一層平面圖

別墅產(chǎn)權(quán)面積：218

㎡地下室面積：81

㎡別墅總面積：299

㎡分地塊規(guī)劃

戶型平面unittypeplanSUBPLOTSPLANNING主衛(wèi)四件套、臥室書房一體豪華主臥配置。20

雙層挑空，㎡可后期改造南向主臥，靈活利用室內(nèi)空間。三層平面圖

四層平面圖分地塊規(guī)劃

一期規(guī)劃設(shè)計AplanninganddesignSUBPLOTSPLANNING三期商業(yè)用地土地價值分析（B）B

地塊現(xiàn)狀居住區(qū)南側(cè)為現(xiàn)有大學(xué)北校區(qū)，西側(cè)未來將建成高校，大量學(xué)生和教學(xué)職工成為本地塊的潛在客戶；A,C,D

地塊均為住宅用地，周邊居民同樣具有大量的消費(fèi)潛力；A

地塊（住宅用地）教育用地C

地塊（住宅用地）結(jié)論：B

地塊建議設(shè)置業(yè)態(tài)為：學(xué)生公寓、商業(yè)內(nèi)街（可商可辦）、沿街商業(yè)、企業(yè)會所（商墅）。B

地塊D

地塊學(xué)校（住宅用地）產(chǎn)品去化最高效商業(yè)價值最大化（方案一）（方案二）（公寓

+

商業(yè)內(nèi)街+

沿街商業(yè)

+商墅）（沿街商業(yè)

+

商墅）分地塊規(guī)劃

三期

B

地塊方案一總平面圖ThreeBplotsprogramAgeneralplanSUBPLOTSPLANNINGB地塊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號名稱數(shù)值單位備注12總用地面積計容建筑面積商業(yè)建筑面積42271.10m248952.00m233762.00商業(yè)面積商墅公寓面積商業(yè)內(nèi)街10340.00m213320.004200.00

m25902.0034其中地下建筑面積15190

m2地下車庫面積13644

m2人防計算按高層基地面積，多低層按地上面積的4%計算其中地下室人防面

1546.40

m2積5678建筑占地面積建筑密度容積率16697.1

m239.50%1.16要求≤40%要求≥30%綠地率30.50%機(jī)動車停車位203輛輛地上機(jī)動車停車9位其中地下機(jī)動車停車位203輛分地塊規(guī)劃

三期

B

地塊方案一業(yè)態(tài)分析ThreeBplotsofaformatanalysisSUBPLOTSPLANNING沿街商業(yè)商墅獨(dú)棟商業(yè)街公寓分地塊規(guī)劃

三期

B

地塊方案一產(chǎn)品分析ThreeBplotsprogramaproductanalysisSUBPLOTSPLANNINGLOFT（40

標(biāo)準(zhǔn)戶型圖）㎡分地塊規(guī)劃

三期

B

地塊方案一產(chǎn)品分析ThreeBplotsprogramaproductanalysisSUBPLOTSPLANNINGLOFT（40

標(biāo)準(zhǔn)戶型圖）㎡分地塊規(guī)劃

三期

B

地塊方案一產(chǎn)品分析ThreeBplotsprogramaproductanalysisSUBPLOTSPLANNING多鑰匙辦公（40

標(biāo)準(zhǔn)戶型圖）㎡分地塊規(guī)劃

三期

B

地塊方案一公寓產(chǎn)品意向圖ThreeBplotsoftheplanaproductintentionmapSUBPLOTSPLANNING分地塊規(guī)劃

三期

B

地塊方案二總平面圖ThreeBplotsprogramBgeneralplanSUBPLOTSPLANNINGB地塊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號名稱數(shù)值單位備注12總用地面積計容建筑面積商業(yè)建筑面積42271.10m248952.00m233762.0034商業(yè)面積商墅16182.00m217580.0015190

m2其中地下建筑面積地下車庫面積13840

m2人防計算按高層基地面積，多低層按地上面積的4%計算其中地下室人防面

1350.48

m2積5678建筑占地面積建筑密度容積率16697.1

m239.50%1.16要求≤40%要求≥30%綠地率30.50%機(jī)動車停車位203輛輛地上機(jī)動車停車9位其中地下機(jī)動車停車位203輛分地塊規(guī)劃

三期

B

地塊方案二業(yè)態(tài)分析ThreeBplotsprogramtwoformatanalysisSUBPLOTSPLANNING沿街商業(yè)商墅07啟動區(qū)設(shè)計Start-upareadesign大連華潤

24

城項目概念規(guī)劃及一期規(guī)劃方案設(shè)計TheplanningdesignofDalianHuarun24chengprojectplanningconceptandastage啟動區(qū)設(shè)計

方案一PlanAStart-upareadesign示范區(qū)流線圖例：看

房

人

行

流

線看

房

車

行

流

線簽

約

流

線公

共

停

車

場風(fēng)

情

商

業(yè)

街前

期

售

樓

處運(yùn)

動

公

園精實

體

樣

板