ⅢI徐州新城房地產(chǎn)項目投資估算報告摘要房地產(chǎn)市場的競爭一直非常激烈。使投資項目獲利并使房地產(chǎn)公司能夠生存是房地產(chǎn)公司最重要的投資目標。應(yīng)采用科學(xué)合理的投資決策系統(tǒng)來選擇開發(fā)項目。由于房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)周期長，資金投入大，風(fēng)險系數(shù)高，科學(xué)合理的投資估算是保證后期建設(shè)風(fēng)險管理的重要依據(jù)。項目投資估算是項目投資決策的重要依據(jù)。項目估算的準確性對項目投資的經(jīng)濟回報有重大影響。在本文中，本文將使用房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資估算作為切入點來分析玖瓏湖項目的收益以及獲利情況。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資估算；效益目錄摘要 Ⅰ第一部分工作過程描述 11項目概括 22設(shè)計目的和意義 43工作內(nèi)容描述 53.1小組工作內(nèi)容描述 53.2個人工作內(nèi)容介紹 54成果概述 7第二部分玖瓏湖項目財務(wù)評價報告 81項目介紹 91.1開發(fā)商簡介 91.2項目概況 91.3項目周邊配套 101.4項目施工進度計劃 112投資估算與融資計劃 122.1投資估算 122.2融資計劃 183銷售收入估算與銷售計劃 203.1住宅銷售收入估算 203.2車位銷售收入估算 213.3商鋪銷售收入估算 213.4項目銷售計劃 223.5銷售稅金及附加估算 234項目財務(wù)分析 264.1基本財務(wù)報表 264.2基準收益率的確定 274.3盈利能力分析 294.4償債能力分析 345不確定性分析 405.1盈虧平衡分析 405.2敏感性分析 426風(fēng)險分析 486.1風(fēng)險因素 486.2風(fēng)險程度評估 506.3項目風(fēng)險規(guī)避建議 50結(jié)論 52參考文獻 54第一部分玖瓏湖項目財務(wù)評價報告1.設(shè)計目的和意義房地產(chǎn)兼具自然屬性與金融屬性，受監(jiān)管政策很大，在經(jīng)營上表現(xiàn)出開發(fā)周期較長、資金投入大、實行預(yù)售、租賃制度、等普遍特點，因此一份科學(xué)的投資分析對于房地產(chǎn)企業(yè)來說具有重大的意義。一方面，做好各種財務(wù)分析能夠較大程度的規(guī)避投資風(fēng)險。另一方面，財務(wù)分析能力的高低可影響項目的收益的程度。利潤是任何企業(yè)存在和生存的基石，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。投資分析的水平企業(yè)生存的基石的穩(wěn)定性。只有做出準確科學(xué)的投資分析報告，企業(yè)才能制定正確的企業(yè)計劃，并面向消費者生產(chǎn)消費者真正需要的產(chǎn)品。財務(wù)分析應(yīng)及時追蹤各項資金流動情況，了解資金變動情況，及時依據(jù)變動情況作出調(diào)整。這將有助于開發(fā)商更好利用資金，減少成本和貸款金額，提升企業(yè)營業(yè)能力。財務(wù)分析還可較大程度避免開發(fā)商因過度追求收益，而忽視投資風(fēng)險，而使整個項目的開發(fā)過程面臨更大風(fēng)險，影響公司的投資利潤以及長期運營。本文將通過玖瓏湖項目的盈利能力、償債能力、盈虧平衡、敏感性分析為研究內(nèi)容，為玖瓏湖項目的財務(wù)方面做出一個科學(xué)、準確可靠的分析，最大程度降低投資開發(fā)風(fēng)險，確保項目的利潤收益，以及解決新城玖瓏湖開發(fā)過程中的問題，從而判斷玖瓏湖項目的可行性。1項目介紹1.1項目概況玖瓏湖項目所處地理位置優(yōu)越，周邊交通便利，周邊商業(yè)、生活和教育配套設(shè)施齊全。附近建有的農(nóng)貿(mào)市場、購物廣場可以滿足居民日常生活需求。該項目坐擁優(yōu)質(zhì)教育資源，周邊幼兒園、中學(xué)林立，基本可以滿足居民上學(xué)需求。本地塊在2018年11月2日被新城控股以12.03億元的成交價被拍得，土地使用性質(zhì)為住宅用地，土地使用年限為70年，樓板價為7344.91元/㎡。玖瓏湖整個項目規(guī)劃建設(shè)共19棟，其中8棟偉高層住宅區(qū)、7棟小高層、4棟別墅洋房，分兩期開發(fā)，其中一期開發(fā)為B地塊、二期開發(fā)為A地塊，具體規(guī)劃可見圖1-2項目規(guī)劃平面圖；總規(guī)劃戶數(shù)1296戶，其中A地塊611戶，B地塊679戶，共有6種戶型。該項目具體經(jīng)濟技術(shù)指標如表1-1所示。圖1-2住宅規(guī)劃表1-1經(jīng)濟技術(shù)指標1.3項目周邊配套（1）交通隨著人們對出行需求越來越高，項目選址以及周邊交通顯得格外重要，玖瓏湖項目所處位置南通北三環(huán)，北接二環(huán)北路，交通網(wǎng)成熟，交通便利。距離空軍后勤學(xué)院、鼓樓區(qū)政府公交車站百米咫尺。另外伴隨地鐵2號線開通，進一步完善了該項目交通網(wǎng)。（2）教育項目周邊擁有從幼兒園到中學(xué)備教育設(shè)施，可以滿足不同層次需求。擁有康旗艦幼兒園、九龍皇家幼兒園、千禧龍幼兒園(恒昌分部)、大地國際大地陽光風(fēng)尚米蘭幼兒園等。周邊馬路小學(xué)生態(tài)園園分校、徐州市鼓樓生態(tài)園小學(xué)、鼓樓小學(xué)教育集團煤港路小學(xué)、壩子街小學(xué)林立，周邊中學(xué)有熟知的徐州市第二十六中學(xué)、徐州市第二中學(xué)、徐州建材職工中等專業(yè)學(xué)校等，豐富的教育資源不僅可以滿足居民需求，也帶來了巨大升值空間，（3）商業(yè)和生活配套該地塊位于北二環(huán)與北三環(huán)之間，地處繁華都市商圈，生活氣息濃厚。距離君盛廣場、福源廣場、彭城壹號等商圈1千米左右。同時農(nóng)貿(mào)市場、商業(yè)超市可以滿足居民衣食住行購物需求。（4）醫(yī)療項目周邊祥和醫(yī)院、徐州澳洋華安康復(fù)醫(yī)院、市三院等醫(yī)院為人們提供了便利的就診環(huán)境。玖瓏湖項目區(qū)位圖如下圖1-1所示。圖1-1玖瓏湖項目區(qū)位圖1.4項目施工進度計劃新城玖瓏湖住宅項目于2018年12月開工，到2021年5月竣工，項目建設(shè)期為30個月，其中具體的項目實施階段進度計劃如下表1-2所示。表1-2項目施工進度計劃2投資估算與融資計劃2.1投資估算投資估算是根據(jù)方案設(shè)計和可行性研究文件，根據(jù)規(guī)定的程序和方法，對投資決策階段中擬議項目所需的總投資進行預(yù)測和分析。投資估算的準確性會影響可行性研究報告和項目的財務(wù)收益，并直接影響程序設(shè)計和施工圖預(yù)算的下一階段以及建設(shè)項目的融資計劃。因此，對建設(shè)項目的投資估算和可行性研究進行全面，準確，科學(xué)的估算對于項目開發(fā)至關(guān)重要。投資估算組成詳見圖2-1。圖2-1投資估算組成2.1.1土地取得成本土地取得成本主要由土地出讓金、用地保證金、土地契稅構(gòu)成。在徐州自然資源和規(guī)劃局查詢到該項目土地出讓金拍賣成交價格為12.03億元，土地單價約16159元/平方米，下表2-1是玖瓏湖地塊詳細信息。表2-1土地使用權(quán)出讓金詳細按照國家有關(guān)部門以及徐州當?shù)氐南嚓P(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企也在取得土地使用權(quán)時需要繳納土地保證金，金額為土地拍賣地價價的20%。契稅是轉(zhuǎn)讓土地和房屋使用權(quán)時征收的稅款。稅收對象是獲得土地和房屋使用權(quán)的自然人和法人。按照徐州相關(guān)規(guī)定，玖瓏湖項目契稅稅率為3%。玖瓏湖項目土地取得成本計算詳見表2-2。通過計算得出：=120300×20%=24060(萬元)=120300×3%=3609(萬元)表2-2玖瓏湖項目土地取得成本組成根據(jù)以上計算，玖瓏湖項目土地總費用為147969萬元。2.1.2建安工程費建安工程費主要由建設(shè)成本和建筑安裝成本構(gòu)成，建筑安裝工程費按照費用構(gòu)成要素劃分為：人工成本、材料成本、設(shè)備采購、租賃成本、企業(yè)管理費、利潤、\t"/item/%E5%BB%BA%E7%AD%91%E5%AE%89%E8%A3%85%E5%B7%A5%E7%A8%8B%E8%B4%B9/_blank"規(guī)費和稅金組成。根據(jù)徐州市工程造價標準，玖瓏湖項目建安工程費計算詳見表2-3。表2-3建安工程費組成表根據(jù)計算，玖瓏湖項目建安成本為65453.92萬元。2.1.3前期工程費前期工程費是指建設(shè)前成本，規(guī)劃，設(shè)計，水文地質(zhì)勘測，測繪，土地開發(fā)權(quán)的取得，“三通一平”和項目后期開發(fā)的成本費用，主要包括項目可行性研究費用，規(guī)劃和設(shè)計費用，水文學(xué)，地質(zhì)勘查費用，準備和開始費用，項目投標管理費用以及基準投標準備費用和基準競標費用。該項目的具體計費標準主要是根據(jù)徐州成本信息網(wǎng)的標準制定。玖瓏湖項目前期工程費估算過程詳見表2-4。表2-4前期工程費組成表2.1.4基礎(chǔ)設(shè)施費該項目基礎(chǔ)設(shè)施費主要包括供水和電力、污水排放、環(huán)境綠化以及管道設(shè)施等費用。根據(jù)徐州現(xiàn)行的定價標準估算出本玖瓏湖項目的基礎(chǔ)設(shè)施費用。玖瓏湖項目基礎(chǔ)設(shè)施配套費估算過程詳見表2-5。表2-5基礎(chǔ)設(shè)施費組成表項目計費標準（占地面積×單價）金額（萬元）基本供水、電費用40元/m2300.00排污設(shè)施費用20元/m2150.00綠化費用40元/m2300.00室外管線費用10元/m275.00小區(qū)道路費用25元/m2187.50合計1012.50根據(jù)上述計算，玖瓏湖項目基礎(chǔ)設(shè)施費為1012.50萬元。2.1.5公共配套費公共配套費是指為修建公共配套設(shè)施而產(chǎn)生的費用，主要包括綠地、道路、路燈、物業(yè)服務(wù)中心、配電室、垃圾回收處理點等。新城玖瓏湖項目的公共配套費詳見表2-6。表2-6公共配套費組成表項目占地面積（㎡）計費標準（元/㎡）金額（萬元）綠地22500200450道路，路燈750012090物業(yè)服務(wù)中心50070035配電室20060012垃圾回收處理點2003006合計593根計算，玖瓏湖項目公共配套設(shè)施總費用約為593萬元。2.1.6不可預(yù)見費不可預(yù)見費是在建設(shè)期內(nèi)由于不可預(yù)見的風(fēng)險因素而在施工期間增加的成本，在玖瓏湖項目的建設(shè)過程中，不可避免會面臨不可預(yù)測的風(fēng)險，因此不可預(yù)見費的作用格外重要，做好不可預(yù)測費用預(yù)算將會提高企業(yè)抗風(fēng)險能力。依據(jù)徐州市當?shù)噩F(xiàn)行定價標準，不可預(yù)見費應(yīng)為土地成本、前期工程成本、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套費之和的3%。不可預(yù)見費=（147969+65453.92+1012.50+593+3276.8）x3%=6420.52萬元根據(jù)上述計算，玖瓏湖項目不可預(yù)見費約為6420.52萬元。2.1.7開發(fā)期間稅費根據(jù)現(xiàn)行標準，開發(fā)期間稅費是任何房地產(chǎn)公司在項目開發(fā)過程中必須按照國家有關(guān)部門的征收標準繳納相應(yīng)費用。由此得出開發(fā)期間的稅費。玖瓏湖項目開發(fā)期間的稅費全部根據(jù)建筑安裝工程的成本，具體的的計算依據(jù)如下表2-7所示。表2-7開發(fā)期間稅費組成表項目名稱計算依據(jù)金額（萬元）配套設(shè)施費用建安費×2%1309.08消防、人防建設(shè)費用建安費×1.5%981,91監(jiān)理費用建安費×0.5%327.27工程質(zhì)量安全監(jiān)督費用建安費×0.2%103.91其他費用建安費×2.5%1636.34開發(fā)期間稅費合計3376.6根據(jù)以上計算，玖瓏湖項目的開發(fā)期間稅費為3376.6萬元。2.1.8管理費用管理費用是為了更好，更快，更優(yōu)質(zhì)，更高效地實現(xiàn)目標計劃，建立管理成本將有助于企業(yè)節(jié)約成本，提高產(chǎn)品質(zhì)量并提升企業(yè)信譽。根據(jù)玖瓏湖具體情況取管理費用為前五項費用和的2.5％。根計算，該項目管理費用為5124.50萬元。2.1.9銷售費用銷售費用是指該企業(yè)在銷售業(yè)務(wù)推廣與拓展時所發(fā)生的所有費用，主要有銷售的材料成本、營銷計劃費、廣告成本以及員工工資等費用。玖瓏湖項目銷售費用約占總銷售收入的3%。根計算，此項目銷售費用為7001.68萬元。2.1.10財務(wù)費用財務(wù)費用是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中為了籌集資金而產(chǎn)生的費用支出，包括利息支出、相關(guān)手續(xù)費等。玖瓏湖項目中主要的財務(wù)費用是貸款利息，所以本項目著重研究貸款利息，其他財務(wù)費用比重較小忽略不計。本項目根據(jù)建設(shè)的實際情況向銀行貸款10億元，貸款年限2年，2019年借款100000萬元，貸款年利率為4.75%，要求從2020年年末起，每年采用等額本金方式償還，并支付貸款利息。2019年應(yīng)計利息：（50000×4.75%=2375萬元2020年應(yīng)計利息：（100000+2375）×4.75%=4862.81萬元從2020年末開始，分兩年采用等額本金方式償還，同時支付貸款利息。Ic=本金+利息=100000+2375=102375萬元每年償還額=102375/2=51187.5萬元2020年末還本付息額=51187.5+4862.81=56050.31萬元其中，原本金為50000元，應(yīng)付利息6050.31萬元2021年應(yīng)計利息=51187.5×4.75%=2431.41萬元2021年應(yīng)還本付息額=51187.5+2431.41=53618.91萬元其中，原本金為50000萬元，應(yīng)付利息3618.91萬元據(jù)計算總利息為6050.31+3618.91=9669.22萬元，即表示項目產(chǎn)生的財務(wù)費用為9669.22萬元，借款還本付息詳見下表2-8。表2-8借款還本付息估算表2.1.11建設(shè)投資估算匯總在此次總投資成本估算中，主要由兩大部分構(gòu)成，其中占比較大的開發(fā)成本；另一部分是占比較小的開發(fā)費用。具體總投資費用估算詳見表2-9。表2-9總投資費用估算表項目金額（萬元）占比土地費用14362958%建筑安裝工程費65453.9226%前期工程費3276.81%基礎(chǔ)設(shè)施費1012.500.5%公共設(shè)施配套費5930.3%不可預(yù)見費6420.523%開發(fā)期間稅費3376.61%管理費用5124.502%銷售費用7001.683%財務(wù)費用131845%預(yù)計玖瓏湖項目總投資約為249124.52萬元，其中土地費用達到項目總投資的60%，建安成本占項目總投資的24%，剩余費用相對來說占比較小，各項費用占總投資費用的比例如下圖2-2所示。圖2-2總投資費用估算由于該項目總投資額巨大，而且項目的自有資金不足，并且銀行貸款僅僅夠支付土地征地費和大部分建設(shè)成本，因此必須詳細制定銷售計劃，以便項目在以后期開發(fā)建設(shè)期間能夠獲得足夠資金，使項目能夠繼續(xù)進行并及時完工。2.2融資計劃融資是指進行房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)期內(nèi)為了規(guī)避金融風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)通過各種渠道籌集資金?；I資計劃基于投資計劃，以保障建設(shè)期內(nèi)擁有足夠資金，以保證項目繼續(xù)進行并得以完工。玖瓏湖項目開發(fā)和經(jīng)營約為3年，經(jīng)估算，該項目一共需要總投資25億元，征地成本將在2019年進行一次投資，余下不含土地成本及財務(wù)費用的投資將在2020年投入45%到，2021年投入55%。該項目將于2021年底完成。投資計劃如下。2020年投入資金=（250000-143629-13184）×45%+143629=185563.15萬元2021年投入資金=（250000-143629-13184）×55%=194881.85萬元玖瓏湖項目新城控股集團自有資金約15億。預(yù)計將向銀行借款10億元來作為項目的建設(shè)成本投入和流動資金。另外，該房地產(chǎn)項目預(yù)售后，將銷售收入作為資本投資項目開發(fā)，以彌補資金缺口。資金使用的順序是銀行貸款，公司自有資金，然后是銷售收入。3.1住宅銷售收入估算市場比較法是指房地產(chǎn)公司根據(jù)房地產(chǎn)市場中類似競爭對手的價格水平來調(diào)整其銷售價格，以市場為導(dǎo)向的定價方法。由于房地產(chǎn)市場定價采用大多數(shù)房地產(chǎn)公司定價的方式，此次新城玖瓏湖項目依據(jù)徐州房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，本設(shè)計將采用市場定價法估算新城九龍湖項目的銷售價格。在選擇可比示例時，其位置，用途，規(guī)模，建筑結(jié)構(gòu)和水平應(yīng)與新城區(qū)玖瓏湖的相似，以使該項目具有可比性，并使估算價格更為科學(xué)合理。在本文中，通過市場研究選擇了四個房地產(chǎn)項目。分別是：金科·博翠府，綠城·誠園，書香華府，金都華府?？杀葘嵗缦?。金科·博翠府江蘇省徐州市鼓樓區(qū)徐運新河與沈孟大道交匯處美迅商業(yè)廣場、全球購進口商品直購廣場，珺璟房地產(chǎn)14206.0可比實例二：綠城·誠園位于徐州鼓樓區(qū)鼓樓區(qū)蘇堤北路、二環(huán)北路交匯處東南側(cè)，開發(fā)商為徐州綠城尚潤置業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司，【誠園】產(chǎn)品系營造的園區(qū)生活，從導(dǎo)入領(lǐng)先的人居理念，到配備完善的服務(wù)體系，在自然、人文、功能、空間、科技、藝術(shù)、象征、服務(wù)等多個方面，全面呈現(xiàn)人居典范，讓居住者深感安定和美好。周邊交通便利，盡享地鐵與公交，周邊有徐州礦山小學(xué)，徐州高級中學(xué)等，比鄰金鷹、蘇寧廣場。項目住宅為帶裝修普通住宅，占地面積為73242平方米，建筑面積為229972平方米，均價為19300元/平方米，容積率為2.31，綠化率為35%。可比實例三：美的云熙府項目位于徐州市彭城區(qū)天津大道與白萬路交口向北200米,由徐州市騰輝房地產(chǎn)發(fā)展有限公司開發(fā)。盡享附近2、6、9等公交線路以及地鐵二號線的發(fā)達交通網(wǎng)，周邊擁有緊鄰金鷹、蘇寧廣場等商場以及徐州市第一、第十三中心等擁有完善教育配套設(shè)施，商業(yè)、生活配套齊全。項目占地1.31萬㎡，建筑面積約4.14萬平方米，容積率2.4，綠化率達30%，規(guī)劃戶數(shù)219戶?？杀葘嵗模盒褫x美的天闕項目位于徐州市鼓樓區(qū)樸風(fēng)巷天驕世家西1門對面，由徐州朗升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，周邊擁有空軍后勤學(xué)院、煙廠、市三院等多個公交站，并且隨著地鐵二號線開通，進一步完善了其交通路線，坐擁徐州市第三、第五、第二十二中學(xué)等教育資源，項目占地面積為62618㎡，建筑面積為163518㎡，綠地率為30%，容積率為2.2。建筑類型有洋房，小高層，高層，可滿足各層次人群的需求。利用四個可比實例進行玖瓏湖項目住宅價格的修正，估算玖瓏湖項目住宅銷售價格和銷售收入。該項目可比實例修正系數(shù)見表3-1。表3-1可比實例修正系數(shù)表運用平均數(shù)計算，本項目的市場銷售單價=（18297+16299.2+15759+22873.5）/4=18100元/平方米該項目的住宅銷售面積為159227.88平方米，因此銷售額為181000元/㎡×159227.88㎡＝288202.46萬元。3.2車位銷售收入估算根據(jù)玖瓏湖實際情況以及徐州房地產(chǎn)市場調(diào)研，徐州玖瓏湖車位按個數(shù)出賣，售價在19.8萬到21萬元左右，取均價20萬元/個，徐州玖瓏湖項目可售車位為1298個，車位銷售預(yù)計25960萬元。3.3商鋪銷售收入估算根據(jù)徐州市商鋪出售條例，采用單位銷售單價銷售面積估算商鋪銷售收入。其中玖瓏湖項目商鋪可售面積4341㎡，市場平均價格為26000元/㎡估算商鋪收約為20306.62萬元。玖瓏湖項目銷售總收入為住宅銷售收入，商鋪銷售收入，車位銷售收入三者之和，一共為325448.48萬元。玖瓏湖項目的銷售收入?yún)R總表可見表3-2，各項收入占總收入的比例可見圖3-1。表3-2銷售收入?yún)R總表項目銷售收入金額（單位：萬元）占比住宅288202.4688%車位259604%商鋪11286.028%項目總收入325448.48100%圖3-1項目銷售總額3.4項目銷售計劃銷售計劃詳細規(guī)定了玖瓏湖銷售目標以及每季度銷售進度，有利于企業(yè)按季度完成銷售計劃，及時回籠資金，保證資金鏈，提高資金利用率。此項目預(yù)估將在2019年達到預(yù)售條件，銷售計劃如圖3-2所示。表3-3項目銷售計劃表名稱年份201920202021上半年（預(yù)）下半年上半年下半年上半年銷售比例30%10%15%15%30%銷售收入（萬元）97634.5432544.9548817.5748817.7297634.54圖3-2項目銷售計劃圖3.5銷售稅金及附加估算為進一步監(jiān)督房地產(chǎn)市場，促進房地產(chǎn)行業(yè)進一步發(fā)展，根據(jù)相關(guān)規(guī)定房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)依法繳納增值稅、教育附加費、城市維護建設(shè)稅、印花稅、所得稅等，徐州新城玖瓏湖項目各稅種詳情如下增值稅增值稅是指在商品流通過程中發(fā)生的，憑借貨物增值額一種征收的稅種。增值稅是對貨物流動中多個環(huán)節(jié)的增值或商品增值征收的流轉(zhuǎn)稅。玖瓏湖項目于2018年11月通過招標獲得了該土地使用權(quán)。根據(jù)徐州市有關(guān)規(guī)定，該項目的預(yù)計增值稅率約為3％。玖瓏湖項目增值稅=35448.48×3%=萬元根據(jù)上述計算，本項目增值稅為9763.45萬元。（2）教育附加費教育附加費本質(zhì)是一種額外附加稅，通常繳納增值稅和消費稅等稅款的個人和單位征收教育附加費。征收教育附加費對地方教育具有重要意義，因為它是地方教育經(jīng)費的來源之一，可以促進當?shù)亟逃M步，。根據(jù)國家和徐州市現(xiàn)行規(guī)定，玖瓏湖項目按營業(yè)稅和增值稅的稅基的3％征收。玖瓏湖項目教育附加費=9763.45×3%=292.90萬元根據(jù)上述計算，本項目教育附加費為292.90萬元（3）城市維護建設(shè)稅城市維護建設(shè)稅的實質(zhì)類似于教育附加費，也是附加額外附加稅，但其表達方式和征費的對象均不同。該稅款僅用于維護城市公用事業(yè)和公共設(shè)施建設(shè)。城市維護建設(shè)稅是基于營業(yè)稅和增值稅的，征收標準也因地而異。根據(jù)國家稅務(wù)總局的最新標準，該項目的城市維護建設(shè)稅按增值稅額的5％征收。城市維護建設(shè)稅=9763.45×5%=488.17萬元根據(jù)上述計算，本項目城市維護建設(shè)稅為488.17萬元（4）印花稅印花稅是指企業(yè)在經(jīng)濟活動取得和獲得具有法律效力的證書的行為征收的稅款。它以粘貼在應(yīng)稅憑證上的稅票作為納稅標志的名稱而得名。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，該項目印花稅稅率為銷售收入的0.05%。玖瓏湖項目印花稅=325448.48×0.05%=162.72萬元因此本項目印花稅為162.72萬元。（5）所得稅企業(yè)所得稅是對我國企業(yè)和其他創(chuàng)收組織的生產(chǎn)經(jīng)營收入和其他收入征收的一種個人所得稅。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，該項目所得稅為利潤總額的25%利潤總額=銷售收入-總成本據(jù)計算利潤總額為：325448.48-249124.52=76323.96萬元=76323.96×25%=19080.99萬元因此該項目所得稅為19080.99萬元。（6）銷售稅金合計銷售稅金估算如下表3-4所示表3-4銷售稅金估算表4項目財務(wù)分析項目的財務(wù)分析也稱為“經(jīng)濟利潤分析”和“財務(wù)效益分析”。此分析基于財務(wù)預(yù)測產(chǎn)生的各種財務(wù)報表，項目評估使用不同的方法來分析項目的財務(wù)收益。財務(wù)分析的主要目的是確定項目的盈利能力，例如收入，收益率，投資回報率和償債能力，評價該項目可行性的一種經(jīng)濟評價方法。根據(jù)基本目的，財務(wù)收益分析應(yīng)使用多種指標和方法，主要是成本效益比方法，凈現(xiàn)值方法，內(nèi)部收益率方法和外匯收益分析方法。還應(yīng)使用盈虧平衡分析和敏感性分析來分析項目的財務(wù)風(fēng)險和不確定性。4.1基本財務(wù)財務(wù)報表是一種會計報表，它反映一段時期內(nèi)企業(yè)資金和利潤狀況?，F(xiàn)金流量是評估投資計劃的經(jīng)濟效益所必需的數(shù)據(jù)。具體內(nèi)容包括：（1）現(xiàn)金流出：現(xiàn)金流出是投資項目的全部資本性支出。它包括以下幾項：①固定資產(chǎn)投資。購買或建造固定資產(chǎn)的各種資本支出。②流動資產(chǎn)投資。投資項目所需的庫存，貨幣資金和應(yīng)收賬款等項目占用的資金。③營業(yè)費用。投資項目運行中發(fā)生的生產(chǎn)成本，管理費用和銷售費用。它通常表示為所有成本減去折舊的余額。（2）現(xiàn)金流入：現(xiàn)金流入是投資項目產(chǎn)生的全部資本收益。它包括以下各項：①營業(yè)收入。在業(yè)務(wù)運營過程中出售的產(chǎn)品的銷售收入。②殘值收入或可變價格收入。固定資產(chǎn)使用壽命終止時的殘值，或由于某種原因未到期的固定資產(chǎn)出售產(chǎn)生的現(xiàn)金收入。③收回流動資產(chǎn)。當投資項目的使用壽命到期時，收回的原始流動資產(chǎn)投資金額。此外，執(zhí)行某項決定后的成本降低也被視為現(xiàn)金流入?；矩攧?wù)報表的編制是項目財務(wù)分析的基礎(chǔ)和前提。靜態(tài)獲利能力，動態(tài)獲利能力和償付能力都使用財務(wù)報表，因此報表的制定具有重要意義。4.1.1投資現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表反映了項目一段時間內(nèi)現(xiàn)金流入和流出。通過現(xiàn)金流量表,可以詳細了解企業(yè)經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動,為評估企業(yè)利潤、財務(wù)狀況提供了更加合理的依據(jù)，便于企業(yè)更好制定發(fā)展戰(zhàn)略。玖瓏湖現(xiàn)金流量表具體可見表4-1。表4-1玖瓏湖項目投資現(xiàn)金流量表4.1.2玖瓏湖項目利潤表項目利潤表是反映經(jīng)營時期公司業(yè)績的會計報表，玖瓏湖項目利潤體情況可見表4-2。表4-2玖瓏湖項目利潤表通過該表得知玖瓏湖項目具有較高投資利潤，詳細了解企業(yè)現(xiàn)金流出與流入，可以為企業(yè)提供更好決策依據(jù)，預(yù)測企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險，提高企業(yè)獲利能力。4.2基準收益率的確定基準收益率也稱為基準折現(xiàn)率，是公司或行業(yè)或投資者從動態(tài)角度確定的可接受投資項目的最低收入水平，即企業(yè)需要選擇投資計劃特定的收益率?；鶞适找媛蕦绊懲顿Y決策者對項目資金的時間價值的評估?；鶞驶貓舐实拇_定不僅受客觀條件的限制，而且還受到投資者的主觀意愿的影響。基準收益率表明投資決策者對項目資金時間價值的評估是投資基金應(yīng)獲得的最低利潤水平，是評估和判斷投資計劃在經(jīng)濟上是否可行的基礎(chǔ)，基準收益率高低影響項目獲利高低。對項目財務(wù)分析具有重要作用。企業(yè)為保證正常盈利，該項目收益率高于基準收益率，假如項目收益率低于基準收益率，則該項目將無法盈利甚至破產(chǎn)?，F(xiàn)行主要有可以確定基準收益率的方法。其中當投資來源是公司自有資金時，基準收益率通常由公司本身確定，通常基于同一行業(yè)的基準收益率；是資金來源都是貸款，當公司擁有自有資金時，則根據(jù)這兩個基金的比例及其利率計算基準收益率，以獲得加權(quán)平均值。基準收益率公式：(式4-1)式中其中KE其計算公式為：（式4-2）式中，。（式4-3）在玖瓏湖項目設(shè)計中，自有資金為120000萬元，向銀行貸款為100000萬元，由上得出年利率為4.75%，項目總投資249124.52萬元，基準收益率計算如下WE=120000/249124.52=48.17%WD=100000/249124.52=40.14%KD=0.0475*(1-40.14%)=0.028根據(jù)相關(guān)資料得知：——行業(yè)風(fēng)險報酬率——經(jīng)營風(fēng)險報酬率——財務(wù)風(fēng)險報酬率——特殊風(fēng)險調(diào)節(jié)系數(shù)Ic＝WACC＝0.259×48.17%+0.028×40,14%=13.60%4.3盈利能力分析盈利能力是指企業(yè)投資獲得利潤的能力，通常為一定時期內(nèi)企業(yè)銷售額和獲得利潤水平。盈利能力評估有靜態(tài)和動態(tài)兩種方法，主要包括六個指標：營業(yè)利潤率，成本費用利潤率，盈余現(xiàn)金保證倍數(shù)，總資產(chǎn)收益率，凈資產(chǎn)收益率和資本收益率。4.3.1靜態(tài)分析靜態(tài)分析是指不考慮時間因素情況下，僅計算該項目所涉及的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的原始值，。靜態(tài)分析首先是計算投資的投資回收期，然后計算投資的年凈收入，最后根據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流量表計算靜態(tài)投資的投資回收期。靜態(tài)分析的具體內(nèi)容靜態(tài)盈利能力分析主要包括總投資收益率和投資利稅率，以及項目資本凈利潤率。玖瓏湖靜態(tài)分析財務(wù)數(shù)據(jù)可見下表4-3。表4-3靜態(tài)分析財務(wù)數(shù)據(jù)表項目名稱金額（萬元）總投資額249124.52利潤總額 76323.96稅后利潤46535.73資本金150000（1）投資利潤率是指項目的年息稅前利潤與總投資額之比。計算出的投資利潤率應(yīng)與行業(yè)標準投資利潤率或行業(yè)平均投資利潤率進行比較。如果它大于（或等于）標準投資利潤率或平均投資利潤率，則認為該項目可以接受，否則不可行。與同行業(yè)投資利潤率平均水平的比較如圖4-1所示。玖瓏湖項目總投資收益率=（46535.73/249124.52）×100%=18.68%圖4-1投資收益率比較圖（2）資本金利潤率是利潤總額與資本總額之比，反映投資者投資于公司資本的獲利能力的指數(shù)。玖瓏湖與同行業(yè)的平均利稅率比較見圖4-2。玖瓏湖項目資本金利潤率=（46535.73/150000）×100%=31.02%圖4-2資本金利潤率比較圖4.3.2動態(tài)分析投資收益的動態(tài)分析方法是一種考慮時間變化因素的角度分析和評估投資收益的方法。本文采用凈現(xiàn)值法和內(nèi)部收益率法來研究玖瓏湖項目投資可行性。（1）凈現(xiàn)值法財務(wù)凈現(xiàn)值法是根據(jù)給定的基準收益率將項目生命周期內(nèi)的項目凈現(xiàn)金流量轉(zhuǎn)換為等效現(xiàn)值的總和。（式4-4）式中：——凈現(xiàn)值；——第t年的凈現(xiàn)金流量；——基準收益率，行業(yè)基準收益率為13.60%；——計算期凈現(xiàn)值的判別標準如表4-5所示，本項目凈現(xiàn)金流量如表4-6所示。表4-5凈現(xiàn)值的判斷標準盈利盈虧平衡虧損NPV>0NPV=0NPV<0項目盈利可行平衡項目虧損不可行表4-6項目凈現(xiàn)金流量表名稱乘稱年份201920202021CI130179.4997635.1497634.54CO167082.06665062.78775612.337據(jù)計算，玖瓏湖項目稅后凈現(xiàn)值為21825.57萬元，稅后凈現(xiàn)值均大于零，所以玖瓏湖項目具有可行性。玖瓏湖項目稅前凈現(xiàn)值與稅后凈現(xiàn)值的比較如圖4-5所示。(2)內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率是當資本流入量等于資本流動量時，凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。這是一項投資渴望實現(xiàn)的回報率，該指標越大說明項目的收益越高。只有當內(nèi)部收益率大于等于基準收益率時，項目可盈利，具有可行性。內(nèi)部收益率公為：（式4-5）式中：CI——現(xiàn)金流入量CO——現(xiàn)金流出量——第t年的凈現(xiàn)金流量n——計算期此次分析中使用插值法計算IRR，其公式為：（式4-6）內(nèi)部收益率計算時，確定折現(xiàn)率為且玖瓏湖項目取=10%，=13%來進行計算，經(jīng)計算得NPV（i1）=36902.28萬元NPV（i2）=29229.04萬元IRR=39%由此可看出玖瓏湖項目內(nèi)部收益率高于基準收益率，因此本項目是可行的，玖瓏湖項目內(nèi)部收益率與基準收益率的比較詳見圖4-5。圖4-6內(nèi)部收益率與基準收益率比較圖4.3.3盈利能力總結(jié)玖瓏湖項目財務(wù)分析指標匯總?cè)缦卤硭?。?-7項目財務(wù)分析指標匯總表指標數(shù)值投資收益率18.68%資本金利潤率31.02%稅前凈現(xiàn)值（萬元）稅后凈現(xiàn)值（萬元）31718.58稅后內(nèi)部收益率45.14%綜上所述，不管從動態(tài)指標還是靜態(tài)指標分析，都可以說明項目的盈利能力較強，投資結(jié)構(gòu)的合理性。項目能給企業(yè)帶來盈利，證明玖瓏湖項目投資是可行的。4.4償債能力分析債務(wù)償還能力是指公司使用其資產(chǎn)償還長期和短期債務(wù)的能力，一定程度上代表了公司信譽程度。公司的償付能力是公司財務(wù)和運營能力的重要指標，。玖瓏湖項目公司資產(chǎn)負債表如下表4-8所示。表4-8資產(chǎn)負債簡表項目金額（萬元）資產(chǎn)總額250000流動資產(chǎn)250000存貨79206到期還本付息的金額109669.22還本付息的資金131718.58流動負債1000004.4.1利息備付率已獲利息倍數(shù)是指上市公司\t"/item/%E5%B7%B2%E8%8E%B7%E5%88%A9%E6%81%AF%E5%80%8D%E6%95%B0/_blank"息稅前利潤相對于所需支付債務(wù)利息的倍數(shù)，可用來分析公司在一定盈利水平下支付債務(wù)利息的能力。當利息備付率大于1時,表示企業(yè)有償還利息的能力，公司的資金壓力相對較??；當利息備付率小于1時，表示企業(yè)沒有能力支付利息，\t"/item/%E5%88%A9%E6%81%AF%E5%A4%87%E4%BB%98%E7%8E%87/_blank"償債風(fēng)險比較大。公司的資金償還能力較弱。利息備付率公式為：（式4-7）式中：玖瓏湖項目公司利息備付率=9515.57÷6050.31=1.57據(jù)計算，玖瓏湖項目公司的利息備付率為1.57，玖瓏湖與同行業(yè)比較詳見圖4-6。圖4-6利息備付率比較4.4.2償債備付率償債備付率是指在項目貸款期內(nèi)，各年可用于還本付息資金與當期應(yīng)還本付息金額的比值。當償債備份應(yīng)大于1為合理，當指標小于1時，表示當年資金來源不足以償付債務(wù)，需要通過再貸款償付已到期債務(wù)。玖瓏湖項目公司償債備付率=131718.58/109669.22=1.2根計算的，玖瓏湖項目的償債備付率為1.2，玖瓏湖項目與同行業(yè)比償債備付率比較如圖4-8。圖4-8償債備付率比較

4.4.3資產(chǎn)負債率企業(yè)負債率是指企業(yè)負債與其資產(chǎn)總額的比率。它用于衡量公司使用債權(quán)人為其業(yè)務(wù)活動提供資金的能力，并且是衡量債權(quán)人貸款的擔(dān)保程度的指標。資產(chǎn)負債率范圍通常為0-100%，企也負債率為40%-60%認為為合理區(qū)間，負債率如果過高認為企業(yè)沒有凈資產(chǎn)或者資不抵債。資產(chǎn)負債率的公式如下。玖瓏湖項目公司=100000/250000=40%根據(jù)計算，徐州新城公司資產(chǎn)負債率為42%，在合理的區(qū)間，徐州新城公司與同行業(yè)的負債率比較如圖4-9所示。圖4-8資產(chǎn)負債率比較4.4.4流動比率流動比率指流動資產(chǎn)總額與流動負債總額之比，流動比率用于衡量公司在短期債務(wù)到期之前將流動資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金以償還債務(wù)的能力。流動比率越高，公司資產(chǎn)的流動性越高，但是如果流動比率太大，流動資產(chǎn)的數(shù)量將會增加，這將影響周轉(zhuǎn)效率和營運資金的盈利能力。一般認為合理區(qū)間最小為2。玖瓏湖項目公司流動比率=250000/100000=2.5根據(jù)計算，流動比率為2.5，在合理區(qū)間，徐州新城區(qū)域公司的流動比率與同行業(yè)的流動比率如圖4-19所示。圖4-9流動比率比較4.4.5速動比率速動比率是指公司的流動資產(chǎn)與流動負債的比率。速動比率水平可以直接反映公司的短期償付能力。如果速動比率太低，則短期債務(wù)償還的風(fēng)險就很高；而如果速動比率太高，則企業(yè)投資的機會成本就會增加。速動比率公式如下。玖瓏湖項目公司速動比率=131718.58/100000=1.3根據(jù)計算，玖瓏湖速動比率為1,3，較為安全。該項目速動比率比較圖如圖4-11所示。圖4-11速動比率比較玖瓏湖項目公司的財務(wù)能力指標匯總?cè)绫?-9所示。表4-9償債能力指標與行業(yè)基準值對照表指標項目財務(wù)指標行業(yè)基準值利息備付率1.571資產(chǎn)備付率率40%50%償債備付率1.21速動比率1.31流動比率2.52以下通過雷達圖直觀的顯示房產(chǎn)行業(yè)償債能力方面的指標與同行業(yè)比較的結(jié)果，可知玖瓏湖項目公司各項指標均合格，具有較強的償債能力。5不確定性分析不確定性分析是對項目開發(fā)過程中無法預(yù)先控制的各種外部因素的變化而導(dǎo)致項目投資風(fēng)險增加。由于該項目周期較長，存在許多潛在風(fēng)險。為了降低項目開發(fā)風(fēng)險，減少投資不必要的損失，需要對該項目進行盈虧平衡分析和敏感性分析等不確定性分析。5.1盈虧平衡分析盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點分析項目成本與利潤之間的方法。計算各種不確定因素（投資，成本，銷量，產(chǎn)品價格，項目壽命等）的變化會影響投資計劃的影響。當這些因素的變化達到一定的臨界值時，它們會影響計劃的選擇。盈虧平衡分析的目的是找到這個重要的值，即損益平衡點（BEP），確定投資計劃對不確定因素變化的容忍度，并為決策提供依據(jù)。如果盈虧平衡點較低，獲利能力越高，反之獲利能力越低。具體計算如下；（1）總開發(fā)成本與銷售面積的關(guān)系其公式表示為：（式5-1）式中:——總成本——固定成本——可變成本——單位可變成本；——開發(fā)數(shù)量（2）銷售收入與銷售面積的關(guān)系其公式表示為：（式5-2）式中:——銷售收入；——單位價格；——單位產(chǎn)品銷售稅金及附加；——單位產(chǎn)品土地增值稅；——產(chǎn)品銷售量。）盈虧平衡分析總成本C＝249124.52萬元=65453.92+1012.5+593=67059.42萬元=249124.52-67059.42=182065.1萬元=670594200/214603.1=3124.81元/㎡=3254484800/214603.1=15165.13元/㎡=97634500/214603.1=454.95元/㎡=107072400/214603.1=498.93元/㎡盈虧平衡產(chǎn)量其公式為：（式5-3）該項目盈虧平衡產(chǎn)量=182065.1(15165.13-3124.81-454.95-1388.06)x10000=164223.23平方米該項目盈虧平衡分析圖，具體可見下圖5-1。圖5-1盈虧平衡分析圖據(jù)計算，玖瓏湖項目盈虧平衡點為164223.23㎡，占該項目的76%，當銷售面積低于164223.23㎡，項目處于虧損狀態(tài)，當銷售面積超過76%時，該項目才能獲利，因此需要注重營銷策劃。5.2敏感性分析敏感性分析是指從定量分析的角度研究有關(guān)因素發(fā)生某種變化對某一個或一組關(guān)鍵指標影響程度的一種不確定分析技術(shù)。其實質(zhì)是通過逐一改變相關(guān)變量數(shù)值的方法來介紹關(guān)鍵指標受這些因素變動的規(guī)律，。如果影響因素的微小變化導(dǎo)致項目有效性指標發(fā)生較大變化，則表明投資項目指標非常敏感。這稱為靈敏度因子。通過分析投資，成本，價格，折現(xiàn)率和建設(shè)期等經(jīng)濟指標變化的程度，可以確定敏感因素及其敏感度并分析項目的承載能力。玖瓏湖項目的敏感性分析采用單因素敏感性分析。敏感性分析步驟具體可見下圖5-2。圖5-2敏感性分析步驟此項目采用項目銷售價格、成本價格作為評判指標，各指標變動幅度分別為0.15%，10%，所需數(shù)據(jù)計算如下?？偝杀綜=249124.52萬元；總面積Q=214603.1平方米=67059.42萬元=249124.52-67059.42=182065.1萬元=3124.81元/㎡=15165.13元/㎡=454.95元/㎡；單位產(chǎn)品土地增值稅T=土地增值稅/總建筑面積=1388.06元項目預(yù)期利潤公式：（式5-4）本項目預(yù)期利潤=1.52×214603.1×95%-0.31×214603.1-182065.1=61294.82萬元（1）其余不變，固定成本變動。固定成本變化取值分別為：、則預(yù)期利潤的值分別為：①=1.52×214603.1×95%-0.31×214603.1-182065.1×90%=79501.33萬元②=1.52×214603.1×95%-0.31×214603.1-182065.1×85%=88604.58萬元③=1.52×214603.1×95%-0.31×201014-182065.1×110%=43088.31萬元④=1.52×214603.1×95%-0.31×214603.1-182065.1×115%=33985.05萬元（2）其余不變，單位變動成本為變動因素。單位變動成本變化取值分別為、則預(yù)期利潤的值分別為：①=1.52×214603.1×95%-0.31×214603.1×90%-182065.1=61294.85萬元②=1.52×214603.1×95%-0.31×214603.1×85%-182065.1=71273.86萬元③=1.52×214603.1×95%-0.31×214603.1×110%-182065.1=54642.12萬元④=1.52×214603.1×95%-0.31×214603.1×115%-182065.1=51315.77萬元（3）其余不變，售價變動。售價變化取值為、，則預(yù)期利潤變動的值分別為：①=1.52×90%×214603.1×95%-0.31×214603.1-182065.1=30306.13萬元②=1.52×85%×214603.1×95%-0.31×214603.1-182065.1=14811.778萬元③=1.52×110%×214603.1×95%-0.31×214603.1-182065.1=92283.50萬元④=1.52×115%×214603.1×95%-0.31×214603.1-182065.1=107777.84萬元（4）其余不變，銷售量變化。銷售量變化取值分別為：、，則預(yù)期利潤的值分別為：①=1.52×90%×214603.1×95%-0.31×214603.1×90%-182065.1=36958.82萬元②=1.52×85%×214603.1×95%-0.31×214603.1×85%-182065.1=24790.83萬元③=1.52×110%×214603.1×95%-0.31×214603.1×110%-182065.1=85630.81萬元④=1.52×115%×214603.1×95%-0.31×214603.1×115%-182065.1=97798.80萬元根據(jù)以上計算結(jié)果，編制單因素敏感性分析表，具體見下表5-1。表5-1敏感分析表單位：萬元變動因素變動幅度-15%-10%0+10%+15%利潤固定成本88604.5843088.3161294.8243088.3133985.05單位成本71273.8661294.8561294.8254642.1251315.77售價14811.77830306.1361294.8292283.50107777.84銷售量24790.8336958.8261294.8285630.8197798.80根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，畫出各因素變化趨勢圖，可見圖5-3。圖5-3各因素變化趨勢圖圖中中間的縱軸為利潤，橫軸是銷售價格、可變成本、固定成本的變化比例。首先確定基準利潤點(0，61294.8),其次利用銷售價格、銷售量、單位成本、固定成本變化后得出的點，兩點確定一條直線，得出銷售價格、銷售量、單位成本、固定成本的變化線。若每一項指標的直線斜率越大，說明該因素的敏感程度越大，斜率越小，敏感程度則越低，由此可知，玖瓏湖項目中，銷售價格對利潤的敏感程度最高。下面將對玖瓏湖項目的銷售價格、固定成本以及單位成本進行更加具體的敏感性分析，分析如下。計算玖瓏湖項目的敏感系數(shù)采用以下公式。（式5-5（式5-5）式中：——第j個受變量因素影響的變化率；——第j個指標受變量因素影響后的值；——第i個不確定因素的變化率——第j個指標未受變量因素影響的值。根據(jù)上述計算，得出以下指標的敏感系數(shù)和臨界值，如表5-2所示：表5-2不確定因素敏感系數(shù)與臨界值序號不確定因素敏感系數(shù)臨界點1銷售收入2.70-25%2固定成本-2.3241%3可變成本-2.1057%然后根據(jù)玖瓏湖項目的內(nèi)部收益率為指標進行敏感性分析。內(nèi)部收益率的計算公式如下。根據(jù)公式，以及上文3.2.2的內(nèi)容得出玖瓏湖項目內(nèi)部收益率為40.2%把銷售收入、固定成本、可變成本作為敏感因素，得出以下結(jié)果，具體見下表5-3。表5-3敏感性分析表名稱-15%-10%基本方案+10%+15%銷售價格45.70%39.76%40.20%47.23%53.15%固定成本44.55%29.70%40.20%29.71%44.55%可變成本38.13%43.23%40.20%40.19%40.56%根據(jù)已有數(shù)據(jù)，做出基于內(nèi)部收益率的敏感性分析圖，具體可見下圖5-4?；鶞适找媛?2%內(nèi)部收益率基準收益率12%內(nèi)部收益率40.2%圖5-4基于IRR的敏感性分析圖基于內(nèi)部收益率得出以下三種不確定因素的臨界值和敏感系數(shù)，結(jié)果見下表5-4。表5-4不確定因素的敏感系數(shù)和臨界值序號不確定因素敏感系數(shù)臨界點1銷售收入1.7811%2固定成本1.5417%3單位成本1.0924%綜上所述，銷售收入對項目最敏感，因此需要加強后期營銷策劃，保證企業(yè)及時回籠資金，保證企業(yè)發(fā)展。

6風(fēng)險分析近幾年，由于隨著我國經(jīng)濟蓬勃發(fā)展、國民經(jīng)濟快速增長以及部分炒房者出現(xiàn)，房地產(chǎn)市場一度出現(xiàn)需求熱現(xiàn)象，一方面這及大促進了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，但也隨著出現(xiàn)了巨大“泡沫”，開發(fā)商在面對房地產(chǎn)行業(yè)帶來高收益的同時也應(yīng)該預(yù)防房地產(chǎn)行業(yè)潛在風(fēng)險。由于房地產(chǎn)行業(yè)投資大，區(qū)域性強，周期性長，涉及行業(yè)多、各種風(fēng)險因素錯綜復(fù)雜，會導(dǎo)致房地產(chǎn)商對許多風(fēng)險把握不住，因此更需要加強風(fēng)險意識，防患于未然。6.1風(fēng)險因素來源房地產(chǎn)開發(fā)過程中由于風(fēng)險具有偶然性與必然性、多樣性與多層次且可變性強等特點，本文從這些特點出發(fā)分析，分析總結(jié)了目前房地產(chǎn)風(fēng)險因素來源。6.1.1政策風(fēng)險房地產(chǎn)行業(yè)與國民經(jīng)濟發(fā)展息息，國內(nèi)、國際經(jīng)濟政策調(diào)整將會直接影響房地產(chǎn)行業(yè)，其中政府對房價、貸款利率和土地的規(guī)定、供應(yīng)管理，土地使用限制，環(huán)境保護要求、投資規(guī)模、投資方向和稅收管理都對房地產(chǎn)開發(fā)項目構(gòu)成風(fēng)險。玖瓏湖項目中徐州市實行嚴格限購、限貸、限價政策，將會直接影響前期開發(fā)資金投入和后期銷售資金回籠，提高風(fēng)險程，在該項目開發(fā)過程中需要慎重考慮政策風(fēng)險。6.1.2金融風(fēng)險根據(jù)調(diào)查，房地產(chǎn)業(yè)與該國GDP的相關(guān)性為80%，房地產(chǎn)業(yè)是宏觀經(jīng)濟的重要組成部分。當經(jīng)濟繁榮時，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟風(fēng)險降低。當出現(xiàn)經(jīng)濟蕭條時，房地產(chǎn)公司需要及時監(jiān)控市場，分析其背后的原因，并及時采取措施減少損失。例如，2008年由美國次貸危機引發(fā)金融危機爆發(fā)后，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的銷售疲軟，房價與居民的收入和需求大相徑庭，房地產(chǎn)市場將面臨需求低迷的更大危機。新城控股集團調(diào)整了該國大部分地區(qū)的住房項目價格。當次級抵押貸款危機對國內(nèi)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影響時，該公司及早確定了市場狀況，并采取了果斷措施來減少經(jīng)濟衰退造成的損失。經(jīng)濟風(fēng)險表明，企業(yè)需要長期監(jiān)控市場并做出正確的決策。6.1.3市場風(fēng)險1.成本風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本主要包括土地成本，建設(shè)成本，前期工程成本，管理成本，利息及相關(guān)稅費。其中土地成本，建筑成本和人工成本占開發(fā)投資比重最大。土地成本取決于房地產(chǎn)業(yè)的繁榮和房屋的售價，公司可以根據(jù)市場情況進行選擇。建設(shè)成本隨城市和地區(qū)以及原材料價格的不同而不同。價格風(fēng)險房地產(chǎn)公司收購?fù)恋夭⑼顿Y項目時，通常只能判斷未來短期行情，而房地產(chǎn)項目的持續(xù)時間較長。當項目開始預(yù)售時，市場可能會發(fā)生重大變化，并且房地產(chǎn)銷售項目在很長一段時間內(nèi)都將面臨價格波動的風(fēng)險。突然的政策，金融危機，經(jīng)濟衰退等都會影響房地產(chǎn)項目的價格。融資風(fēng)險由于房地產(chǎn)投資金額巨大，大多數(shù)房地產(chǎn)公司自有資金不足，通常會銀行貸款之類的外債來開發(fā)和建造房屋，并通過從房屋買賣中收回資金來償還貸款。這是高負債和低現(xiàn)金流量的狀態(tài)。如果對房地產(chǎn)的需求旺盛且銷售條件良好，則此操作更具成本效益。房地產(chǎn)銷售率高。房地產(chǎn)開發(fā)商可以立即提取資金。公司可以在沒有足夠的資金和現(xiàn)金流的情況下進行項目。如果市場需求低迷，可能會導(dǎo)致爛尾樓甚至公司破產(chǎn)，因此需要重視融資風(fēng)險。6.1.4建造風(fēng)險施工風(fēng)險主要體現(xiàn)在招標合同、承包商的履約能力、成本和工期上、質(zhì)量等方面。投標時，應(yīng)適當?shù)耐稑四Ｊ讲⑦x擇符合條件的設(shè)計單位，建設(shè)單位，監(jiān)理單位。在項目建設(shè)過程中，必須嚴格簽到并執(zhí)行合同，否則將影響項目的質(zhì)量，持續(xù)時間和成本，并可能給項目涉及的所有各方造成損失。例如承包商沒有履行合同的能力，則可能導(dǎo)致施工期的延遲，從而延遲建設(shè)周期和房屋銷售，建設(shè)成本擴大。作為房地產(chǎn)開發(fā)項目的最終產(chǎn)品，房地產(chǎn)的質(zhì)量不僅影響銷售，還影響用戶安全。因此，在建造過程中，必須充分保證房屋的質(zhì)量。6.3項目風(fēng)險規(guī)避建議（1）重視可行性研究報告房地產(chǎn)投資過程是一個長期，廣泛而復(fù)雜的過程，因此存在許多不確定的風(fēng)險因素。隨著市場的成熟和飽和，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險增加，可行性研究為投資者做出決策提供了科學(xué)依據(jù)。在房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程中，可行性研究階段是房地產(chǎn)投資過程中最重要的步驟，因為一旦作出投資，房地產(chǎn)投資將面臨相對復(fù)雜消費市場。為了評估房地產(chǎn)投資項目的可行性，在城市規(guī)劃法規(guī)，政府政策和法規(guī)的約束下，根據(jù)供求條件和發(fā)展趨勢，必須確定投資項目的用途和規(guī)模、類型，預(yù)測項目成本、需求、售價等。由于這些預(yù)測面臨許多不確定因素，因此會增加風(fēng)險?？尚行匝芯侩A段風(fēng)險評估與分析的準確性直接影響房地產(chǎn)投資項目，避免投資盲目性。加強投資環(huán)境分析房地產(chǎn)對項目選址尤為敏感，一個房地產(chǎn)項目成功投資開發(fā)離不開準確的項目定位，在項目投資前，需要充分考慮區(qū)位因素，例如地理位置、周邊商圈、交通、學(xué)校、醫(yī)院以及娛樂設(shè)施等。在分析和研究市場數(shù)據(jù)的過程中，有必要充分考慮我國住房風(fēng)格和消費觀念的影響，并了解住房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢，保持項目競爭優(yōu)勢。密切關(guān)注政策變化由于我國目前房地產(chǎn)市場尚不規(guī)范，因此受政策、政府監(jiān)督力度較大。政策的變化對國家的經(jīng)濟發(fā)展和投資者的經(jīng)濟有著明顯的影響。例如宏觀經(jīng)濟政策，國家稅收政策，公共財政，貨幣，工業(yè)以及住房政策和制度將會直接影響影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。對各種政策的研究不僅可以幫助房地產(chǎn)投資確定正確的投資和發(fā)展方向，更準確地預(yù)測未來，還可以根據(jù)政策變化及時調(diào)整投資策略，從而降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險。間接方式降低風(fēng)險房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中都將面臨許多潛在風(fēng)險，保險制度是轉(zhuǎn)