湖北省2025年上半年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：房地產(chǎn)廣告的內(nèi)容考試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、報(bào)酬資本化法公式均是假設(shè)凈收益相對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)發(fā)生在__。

A．期初

B．期中

C．期末

D．年末2、深圳萬科房地產(chǎn)開發(fā)公司通過上市，解決了房地產(chǎn)開發(fā)所需的資本金投入問題，購(gòu)買該公司的股票屬于。

A：房地產(chǎn)開發(fā)投資

B：房地產(chǎn)置業(yè)投資

C：房地產(chǎn)間接投資

D：投資于房地產(chǎn)投資信托基金

E：借款合同3、__不屬于對(duì)外交通用地。

A．管道運(yùn)輸

B．港口

C．企業(yè)內(nèi)鐵路

D．機(jī)場(chǎng)4、取得開發(fā)項(xiàng)目用地所發(fā)生的費(fèi)用為。

A：用地使用費(fèi)

B：土地費(fèi)用

C：土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)

D：土地租用費(fèi)

E：借款合同5、資本化率=__+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。

A．平均利潤(rùn)率

B．安全利率

C．經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率

D．銀行貸款利率6、一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及執(zhí)業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)由建設(shè)部組織建立，__為房地盧中介服務(wù)行業(yè)信用檔案的系統(tǒng)管理部門。

A．房屋管理部門

B．中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)

C．房地產(chǎn)管理部門

D．中國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)行政管理部門7、毒品屬于。

A：允許流通物

B：禁止流通物

C：限制流通物

D：一般流通物

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)8、契稅是在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，對(duì)__征收的一種稅。

A．交易的任何一方

B．交易雙方

C．產(chǎn)權(quán)承受人

D．出售方9、原國(guó)家計(jì)委、原建設(shè)部《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》規(guī)定，房屋買賣代理收費(fèi)，實(shí)行獨(dú)家代理的，由雙方協(xié)商，但最高不超過成交價(jià)格的。

A：1％

B：2％

C：3％

D：4％

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)10、市場(chǎng)趨勢(shì)的分析方法中，__就是通過直接詢問消費(fèi)者在某一時(shí)期需求哪些商品及其數(shù)量來進(jìn)行分析的方法。

A．購(gòu)買者意圖調(diào)查法

B．銷售人員意見綜合法

C．專家意見法

D．時(shí)間序列分析法

11、對(duì)于一股的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，指標(biāo)值應(yīng)該大于2。

A：利息備付率

B：償債備付率

C：流動(dòng)比率

D：速動(dòng)比率

E：借款合同12、某套住宅建筑面積為100m2，套內(nèi)建筑面積為92m2，使用面積為80m2，每平方米使用面積的價(jià)格為3000元，則該住宅每平方米建筑面積的價(jià)格為__元。

A．2400

B．2580

C．2607

D．276013、下列關(guān)于房地產(chǎn)測(cè)繪產(chǎn)品二級(jí)檢查一級(jí)驗(yàn)收制，表述錯(cuò)誤的是。

A：一級(jí)檢查是在全面自查、互檢的基礎(chǔ)上，由施測(cè)單位質(zhì)量檢查機(jī)構(gòu)和專職檢查人員對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量實(shí)行過程檢查

B：一級(jí)檢查是在全面自查、互檢的基礎(chǔ)上，由測(cè)繪作業(yè)組的專職或兼職檢查人員對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量實(shí)行過程檢查

C：二級(jí)檢查是在一級(jí)檢查的基礎(chǔ)上，由施測(cè)單位質(zhì)量檢查機(jī)構(gòu)和專職檢查人員對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量實(shí)行的最終檢查

D：在二級(jí)檢查和一級(jí)驗(yàn)收的基礎(chǔ)上向客戶提交測(cè)繪報(bào)告

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、隨著行業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷費(fèi)用的增加，會(huì)引起需求水平的提高。當(dāng)市場(chǎng)營(yíng)銷費(fèi)用超過一定水平之后，就不會(huì)刺激需求了，因此市場(chǎng)需求有一個(gè)上限，稱為。

A：市場(chǎng)潛量

B：市場(chǎng)預(yù)測(cè)量

C：市場(chǎng)最低量

D：市場(chǎng)最高量

E：借款合同15、甲寫字樓購(gòu)買價(jià)格為100萬元，年凈經(jīng)營(yíng)收入為30萬元，年還本付息額為15萬元；乙寫字樓購(gòu)買價(jià)格為200萬元，年凈經(jīng)營(yíng)收入為50萬元，年還本付息額為10萬元。若不考慮其他因素的影響，則甲、乙兩寫字樓投資之現(xiàn)金回報(bào)率的關(guān)系為__。

A．甲＞乙

B．甲＜乙

C．甲＝乙

D．無法判斷16、某開發(fā)公司開發(fā)一項(xiàng)目，征收某村100公頃基本農(nóng)田外的耕地，已知該耕地前3年平均年產(chǎn)值為1000元/畝，那么該耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)的最高額為__萬元。

A．600

B．900

C．1500

D．180017、某房地產(chǎn)占地面積40000㎡，上存樓房三棟。甲樓4層，每層建筑面積均為3000㎡：乙樓建筑面積為3層，每層6000㎡；丙樓6層，每層7500㎡，則該宗土地的建筑覆蓋率為。

A：242．4％

B：50％

C：41．25％

D：187．5％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格18、關(guān)于利息的計(jì)算，下列說法不正確的是。

A：按年計(jì)息時(shí)，為簡(jiǎn)化計(jì)算，假定借款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用，按半年計(jì)息，其后年份按全年計(jì)息

B：還款當(dāng)年按年末償還，按全年計(jì)息

C：每年應(yīng)計(jì)利息=(年初借款本息累計(jì)+本年借款額／2)×貸款利率

D：“氣球法”，是指借款期末一次償付全部本金和利息

E：借款合同19、房地產(chǎn)投資者的實(shí)際收益較預(yù)期收益增加的部分，通常稱為__。

A．超額利潤(rùn)

B．投資回報(bào)

C．內(nèi)部收益

D．風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬20、確定各級(jí)支路的紅線位置，控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高屬于__的內(nèi)容。

A．城市總體規(guī)劃

B．控制性詳細(xì)規(guī)劃

C．修建性詳細(xì)規(guī)劃

D．居住區(qū)規(guī)劃21、某開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)貸款5000萬元，該企業(yè)的信用等級(jí)為AA級(jí)，以商品房作抵押，期限2年，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為A級(jí)，該貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度是。

A：18％

B：25％

C：30％

D：50％

E：借款合同22、下列購(gòu)買某宗房地產(chǎn)付款方式中，對(duì)買方而言最經(jīng)濟(jì)的是(假定年折現(xiàn)率是6％)。

A：現(xiàn)在按9.5折一次性支付

B：一年后一次性支付

C：現(xiàn)在首付30％，余款在未來3年內(nèi)分年等額支付

D：現(xiàn)在首付50％，余款在未來10年分年等額支付

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格23、某建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)期3年，各年計(jì)劃投資額分別為1800萬元、2400萬元和1900萬元，年均價(jià)格上漲率為5％，則該項(xiàng)目建設(shè)期漲價(jià)預(yù)備費(fèi)約為。

A：305萬元

B：463萬元

C：636萬元

D：961萬元

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)24、下列因素或措施可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的是__。

A．提高開發(fā)貸款利率

B．降低開發(fā)貸款利率

C．通貨膨脹率下降

D．降低房地產(chǎn)稅費(fèi)25、下列收益性物業(yè)凈經(jīng)營(yíng)收入的表達(dá)式中，正確的是__。

A．凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

B．凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-抵押貸款還本付息

C．凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-抵押貸款還本付息-準(zhǔn)備金

D．凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-抵押貸款還本付息-準(zhǔn)備金-所得稅二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、不屬于開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)租售定價(jià)方法的是。

A：成本導(dǎo)向定價(jià)

B：銷售導(dǎo)向定價(jià)

C：購(gòu)買者導(dǎo)向定價(jià)

D：競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)

E：借款合同2、下列關(guān)于資金時(shí)間價(jià)值的表述中，正確的有。

A：資金時(shí)間價(jià)值是資金的增值特性使然

B：利率是資金時(shí)間價(jià)值的一種標(biāo)志

C：從消費(fèi)者角度來看，資金時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)應(yīng)得到的補(bǔ)償

D：即使資金存在時(shí)間價(jià)值，也可以對(duì)不同時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量進(jìn)行直接比較

E：資金時(shí)間價(jià)值的大小取決于投資利潤(rùn)率、通貨膨脹、風(fēng)險(xiǎn)因素等3、下列關(guān)于住房抵押貸款證券化涉及的抵押權(quán)變更登記，表述正確的是。

A：金融機(jī)構(gòu)發(fā)放或持有個(gè)人住房貸款，借款人以住房抵押給金融機(jī)構(gòu)作為償還借款擔(dān)保，并依法到房地產(chǎn)管理部門辦理了抵押登記的住房抵押權(quán)，隨主債權(quán)一同轉(zhuǎn)讓的，可以申請(qǐng)辦理住房抵押權(quán)變更登記

B：批量辦理個(gè)人住房抵押權(quán)變更登記的，由個(gè)人住房抵押權(quán)受讓人申請(qǐng)

C：擬轉(zhuǎn)讓的個(gè)人住房抵押權(quán)清單應(yīng)載明抵押房產(chǎn)坐落、抵押人、借款期限、房屋所有權(quán)證號(hào)、他項(xiàng)權(quán)證號(hào)等項(xiàng)目，并加蓋抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人的印章

D：個(gè)人住房抵押權(quán)清單中項(xiàng)目不齊或與權(quán)屬登記信息不一致的，不予登記，并在規(guī)定時(shí)限內(nèi)書面說明理由

E：個(gè)人住房抵押貸款證券化是一項(xiàng)金融創(chuàng)新業(yè)務(wù)，其住房抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓具有特殊性。房地產(chǎn)管理部門辦理批量個(gè)人住房抵押權(quán)變更登記時(shí)，只對(duì)抵押權(quán)人作變更處理，其他登記事項(xiàng)不作變更4、在運(yùn)用收益法求取凈收益時(shí)，要考慮房地產(chǎn)的（）。

A．客觀收益

B．實(shí)際收益

C．有形收益

D．無形收益

E．潛在收益5、下列不屬于房地產(chǎn)權(quán)屬登記的是。

A：總登記

B：初始土地登記

C：房屋不變更登記

D：房屋轉(zhuǎn)移登記

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)6、拆遷當(dāng)事人王某對(duì)w市A縣房屋拆遷管理部門的裁決不服，下列王某的做法正確的是。

A：王某可以向A縣人民政府申請(qǐng)行政復(fù)議

B：王某可以向A縣房屋拆遷管理部門申請(qǐng)行政復(fù)議

C：王某可以向w市人民政府申請(qǐng)行政復(fù)議

D：王某可以向w市房屋拆遷管理部門申請(qǐng)行政復(fù)議

E：王某也可以在接到裁決書之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴7、王某打算承租某寫字樓的一個(gè)單元，在可出租面積的計(jì)算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經(jīng)測(cè)量得出以下數(shù)據(jù)：出租單元內(nèi)使用面積30㎡，外墻面積6㎡，單元間分隔墻面積8㎡，公攤面積3㎡，那么．可出租面積應(yīng)為㎡。

A：33

B：40

C：43

D：47

E：借款合同8、控制性詳細(xì)規(guī)劃是以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，確定。

A：建設(shè)地區(qū)的土地使用性質(zhì)的控制指標(biāo)

B：建設(shè)地區(qū)的土地使用強(qiáng)度的控制指標(biāo)

C：道路和工程管線控制性位置

D：空間環(huán)境控制的規(guī)劃要求

E：指導(dǎo)各項(xiàng)建筑和工程設(shè)施的設(shè)計(jì)和施工的規(guī)劃設(shè)計(jì)9、按不同的信用形式劃分，金融工具可分為。

A：商業(yè)信用工具

B：消費(fèi)信用工具

C：國(guó)際信用工具

D：國(guó)家信用工具

E：短期信用工具10、荷載分為。

A：永久荷載

B：恒荷載

C：可變荷載

D：偶然荷載

E：必然荷載

11、商業(yè)銀行為降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，在發(fā)放貸款前要求開發(fā)項(xiàng)目具有。

A：國(guó)有土地使用證

B：建設(shè)用地規(guī)劃許可證

C：建設(shè)工程規(guī)劃許可證

D：建設(shè)工程施工許可證

E：商品房預(yù)售許可證12、屬于直接融資方式的有__。

A．抵押貸款

B．賒銷

C．發(fā)行股票

D．發(fā)行債券

E．分期付款13、房地產(chǎn)保險(xiǎn)中，涉及房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)主要包括。

A：企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)

B：城鄉(xiāng)居民房屋保險(xiǎn)

C：建筑工程一切險(xiǎn)

D：買方信用保險(xiǎn)

E：住宅抵押貸款保險(xiǎn)14、在下列行為中，屬于犯罪的有。

A：欠稅

B：偷稅

C：抗稅

D：退稅

E：漏稅15、在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查中，收集一手資料的方法有。

A：文獻(xiàn)查閱

B：觀察

C：專題討論

D：?jiǎn)柧碚{(diào)查

E：實(shí)驗(yàn)16、資金時(shí)間價(jià)值的大小，從投資的角度來看主要取決于。

A：投資利潤(rùn)率

B：通貨膨脹率

C：風(fēng)險(xiǎn)因素

D：經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)度

E：投資結(jié)構(gòu)17、以下說法錯(cuò)誤的是__。

A．當(dāng)收益是通過其他人分期付款的方式獲得時(shí)，付款期越長(zhǎng)則投資者面臨的購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)就越大

B．以不固定租金方式出租物業(yè)的租期越長(zhǎng)，投資者所承擔(dān)的購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)就越大

C．以固定利率借出一筆資金，還款期限越短則投資者承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)越大

D．房地產(chǎn)投資者可適當(dāng)調(diào)低預(yù)期最低收益率來提高購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)對(duì)實(shí)際收益率影響的程度

E．房地產(chǎn)投資者可適當(dāng)調(diào)高預(yù)期最低收益率來降低利率風(fēng)險(xiǎn)對(duì)實(shí)際收益率影響的程度18、建筑物凈收益=__×建筑物資本化率(凈收益每年不變且持續(xù)無限年期)。

A．建筑物重置價(jià)

B．建筑物現(xiàn)值

C．土地價(jià)格

D．房地產(chǎn)價(jià)格19、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購(gòu)房人承諾，在簽訂購(gòu)房協(xié)議15天內(nèi)，如果不滿意可以無條件退房，該企業(yè)采取的市場(chǎng)定位戰(zhàn)略是__。

A．形象差異化戰(zhàn)略

B．人員差別化戰(zhàn)略

C．服務(wù)差別化戰(zhàn)略

D．產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略20、（）越高，說明營(yíng)運(yùn)資本越多，對(duì)債權(quán)人而言，其債權(quán)就越安全，因此這個(gè)指標(biāo)又稱為償債能力比率。

A．速動(dòng)比率

B．資產(chǎn)負(fù)債率

C．償債備付率

D．流動(dòng)比率21、根據(jù)估計(jì)的總銷售收入和銷售量來制定價(jià)格的方法稱為__。

A．成本加成定價(jià)法

B．目標(biāo)定價(jià)法

C．撇脂定價(jià)法

D．認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法22、政府的土地供應(yīng)政策直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的。(2025年試題)

A：產(chǎn)品質(zhì)量