房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃案范本華盛集團(tuán)項(xiàng)目全案策劃文本華盛集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目全案策劃1華盛集團(tuán)項(xiàng)目全案策劃文本目錄第一部分：項(xiàng)目概況一、總體概述二、現(xiàn)狀分析三、市政配套情況四、項(xiàng)目基本參數(shù)第二部分：市場(chǎng)調(diào)研及結(jié)論一、20xx年福州住宅供需市場(chǎng)分析二、20xx年福州住宅市場(chǎng)預(yù)測(cè)三、江南水都周邊市場(chǎng)調(diào)研四、結(jié)論第三部分：分期項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)分析及相關(guān)基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)一、規(guī)劃原則二、規(guī)劃指標(biāo)分析三、相關(guān)基礎(chǔ)配套建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)四、結(jié)論第四部分：項(xiàng)目定位建議一、總體市場(chǎng)定位二、目標(biāo)客戶群定位分析三、產(chǎn)品定位分析四、價(jià)格定位分析五、成本定位建議第五部分：項(xiàng)目進(jìn)度建議一、規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)劃二、施工計(jì)劃三、工程款撥付進(jìn)度第六部分：項(xiàng)目效益預(yù)測(cè)一、銷售計(jì)劃二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)三、損益表第七部分：附件2華盛集團(tuán)項(xiàng)目全案策劃文本第一部分：項(xiàng)目概況一、總體概述：美林水都二期江南水都項(xiàng)目東南，總用地面積303.45畝，總建筑面積350500m2，南臨金山生活區(qū)七期（金港居住區(qū)）、西、北分別接江南水都項(xiàng)目的中學(xué)及水都四期規(guī)劃用地，東臨福州市原林產(chǎn)品市場(chǎng)。美林水都二期包括二期住宅、配套幼兒園一所、小學(xué)一所及二期商業(yè)配套（即2號(hào)商業(yè)用地及3號(hào)商業(yè)用地，具體見(jiàn)附圖）；其中3號(hào)商業(yè)用地21.75畝（建筑面積29000m2）因考慮市場(chǎng)條件，開(kāi)發(fā)時(shí)間暫緩，小學(xué)暫用水都一期配套小學(xué)暫不考慮建設(shè)。二、現(xiàn)狀分析（場(chǎng)地條件）?場(chǎng)地為灘涂圍墾的新增土地，現(xiàn)場(chǎng)地內(nèi)無(wú)任何建筑物，無(wú)拆遷量。?場(chǎng)地地勢(shì)低洼，現(xiàn)狀標(biāo)高平均在5.6~6.7m，新建閩江大道路面標(biāo)高為10.3~11.0m，平均高差約為4.0~5.0m，土方填方量大。?場(chǎng)地內(nèi)現(xiàn)無(wú)河道系統(tǒng)，需規(guī)劃建設(shè)并與規(guī)劃中的主河道相通，形成循環(huán)系統(tǒng)。三、市政配套狀況（一）、交通狀況南面閩江大道（聚龍路）已全線開(kāi)通，二環(huán)三期工程（工業(yè)路至白湖亭段）也已全面開(kāi)工，其中連接西二環(huán)的閩江五橋基本建成，預(yù)計(jì)20xx年元旦可投入使用。（二）、商服設(shè)施周邊有金山文體中心、榕城廣場(chǎng)、南江濱公園及南江濱休閑帶，西側(cè)有居委會(huì)、派出所、水都一期項(xiàng)目的社區(qū)鄰里商業(yè)中心（五橋西側(cè)）及東側(cè)二期項(xiàng)目社區(qū)配套的商業(yè)休閑帶。（三）、文教設(shè)施美林水都項(xiàng)目目前正在籌建的配套中、小學(xué)（預(yù)計(jì)20xx年投入使用）及與二期住宅項(xiàng)目同步建設(shè)的配套幼兒園。周邊目前已投入使用的有金山中學(xué)、金山小學(xué)、馬榕小學(xué)。（四）、基本參數(shù)3華盛集團(tuán)項(xiàng)目全案策劃文本參數(shù)表：(注：以上數(shù)據(jù)以最終施工圖為準(zhǔn)，)第二部分：市場(chǎng)調(diào)研及結(jié)論一、20xx年福州住宅供需市場(chǎng)分析（一）、住宅供應(yīng)市場(chǎng)1、20xx年福州住宅供應(yīng)市場(chǎng)總體趨勢(shì)福州市房地產(chǎn)業(yè)自19xx年以來(lái)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)及福州“東擴(kuò)南進(jìn)”城市化戰(zhàn)略實(shí)施形勢(shì)帶動(dòng)下，住宅市場(chǎng)日趨興旺。從近年市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的態(tài)勢(shì)來(lái)看，20xx年住宅供應(yīng)市場(chǎng)主要呈現(xiàn)如下趨勢(shì)：a、可售住宅面積總量供應(yīng)持續(xù)增長(zhǎng)。20xx年上半年商品房預(yù)售批準(zhǔn)項(xiàng)目115個(gè)，比去年同期100個(gè)增加了15%；可售面積239萬(wàn)平方米，比去年同期增加39.4%；從供給結(jié)構(gòu)來(lái)看，4華盛集團(tuán)項(xiàng)目全案策劃文本住宅166.7萬(wàn)平方米，占69.75%；商業(yè)用房22.13萬(wàn)平方米，占9.26%；寫字樓16.64萬(wàn)平方米，占3.56%；車庫(kù)車位10.4萬(wàn)平方米，占4.35%。這一增長(zhǎng)主要是住宅的增長(zhǎng)，非住宅各類物業(yè)的供給量增長(zhǎng)幅度較小。b、房?jī)r(jià)仍保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)注：上表20xx年的數(shù)據(jù)截止本年度8月份的均值，其他年份的數(shù)據(jù)采用全年均值。從上表可看出19xx年以來(lái)福州市區(qū)商品住宅平均交易價(jià)格、平均價(jià)格的變化，這五年來(lái)，商品住宅始終保持平穩(wěn)上升（年均3.6%漲幅）的變化趨勢(shì)。c、土地供應(yīng)量進(jìn)一步擴(kuò)大，住宅的可持續(xù)發(fā)展能力加強(qiáng)20xx年5月以來(lái)，福州市采取了經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的辦法，在很短的時(shí)間內(nèi)完善了土地市場(chǎng)制度。近兩年，市區(qū)采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓土地3397畝，成交價(jià)31.8億元，成交價(jià)比起拍價(jià)增幅達(dá)15%-20%；另外，兩年來(lái)舊棚屋區(qū)改造完成土地開(kāi)發(fā)2000畝，既開(kāi)發(fā)了土地增量，又盤活了土地存量，逐步實(shí)現(xiàn)了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)化。d、高層物業(yè)主導(dǎo)市場(chǎng)的格局發(fā)生了變化，多層、高層物業(yè)共同主導(dǎo)市場(chǎng)的局面將形成。從前幾年供應(yīng)市場(chǎng)來(lái)看，由于市中心土地資源豐富，城市次中心的開(kāi)發(fā)條件不是特別成熟，市中心高層物業(yè)曾一度主導(dǎo)2001、20xx年福州樓市；20xx年土地發(fā)展中心向市場(chǎng)投放了大量東區(qū)、金山板塊低容積的土地，以及一些大開(kāi)發(fā)商原先把持的土地資源也陸續(xù)進(jìn)行建設(shè)開(kāi)發(fā)。20xx年隨著這些以多層、小高層建筑形式為主的項(xiàng)目逐漸面世，預(yù)計(jì)20xx年多層、高層物業(yè)主導(dǎo)供應(yīng)市場(chǎng)的格局將形成，住宅市場(chǎng)將更健康的發(fā)展。2、20xx年各板塊住宅供應(yīng)市場(chǎng)簡(jiǎn)況20xx年各板塊新樓盤統(tǒng)計(jì)分析表5從20xx年各板塊新盤統(tǒng)計(jì)情況我們可看出：a、總量金山板塊、東區(qū)板塊新盤最多，將成為下一年度普通住宅市場(chǎng)的熱點(diǎn)；而傳統(tǒng)的市中心板塊新盤的數(shù)量增長(zhǎng)較少，這主要與上一年度的土地放量有關(guān)；同時(shí)我們應(yīng)該注意到：北江濱板塊的新盤數(shù)量明顯增多，江濱板塊高尚住宅的競(jìng)爭(zhēng)更加劇烈。b、產(chǎn)品中心區(qū)板塊與北江濱板塊的建筑類型多以高層為主、小高層為輔，而其他各板塊的新盤多以多層為主、小高層為輔，而建筑形式的選擇多受容積率、建筑密度以及樓盤品質(zhì)的影響，因此，中心區(qū)板塊、北江濱板塊仍是高尚住宅板塊，其他各板塊仍是以多層住宅為主的中低檔次板塊。c、價(jià)格北江濱板塊的價(jià)格進(jìn)一步被突破，最高達(dá)到5500元/平方米，江景資源、配套設(shè)施、品牌效應(yīng)成了高尚住宅的主要市場(chǎng)號(hào)召力；東區(qū)板塊、金山板塊的普通住宅價(jià)格穩(wěn)中有升，與上年度相比，漲幅在100~200元/平方米，個(gè)別樓盤逐漸成為板塊的領(lǐng)頭羊，如東區(qū)板塊的大名城、日出東方，金山板塊本年度尚未出現(xiàn)成為市場(chǎng)亮點(diǎn)的板塊領(lǐng)頭羊，預(yù)計(jì)20xx年5月江南水都I期的亮相將成為市場(chǎng)的亮點(diǎn)。（二）、住宅需求市場(chǎng)當(dāng)前福州樓市的消費(fèi)構(gòu)成主要以本地消費(fèi)者為主導(dǎo)，各板塊的主要消費(fèi)群體多為本板塊居民，片區(qū)具有一定的消化能力。多數(shù)樓盤都把本區(qū)域的目標(biāo)消費(fèi)群作為樓盤前期消費(fèi)的動(dòng)力源泉，但隨著板塊競(jìng)爭(zhēng)的加劇，區(qū)域總量消費(fèi)會(huì)隨市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇呈現(xiàn)出分流現(xiàn)象，因此，各樓盤在市場(chǎng)定位初期都在尋求新的市場(chǎng)需6華盛集團(tuán)項(xiàng)目全案策劃文本求拉動(dòng)點(diǎn)?！癜丝h的消費(fèi)群體成為了當(dāng)前市場(chǎng)新動(dòng)力的重要支撐點(diǎn)，特別是高端產(chǎn)品的消費(fèi)。●消費(fèi)群體呈現(xiàn)年輕化的趨勢(shì)，70年代出生的人群已形成了強(qiáng)大的購(gòu)買力?！裢鈦?lái)群體、海歸群體都呈現(xiàn)出較強(qiáng)的需求能力?！袷兄行膯紊硇粜褪艿揭欢ㄗ钒??！?00平方米左右、總價(jià)較低的戶型，市場(chǎng)需求前景廣闊。（三）、綜合評(píng)述20xx年福州市場(chǎng)總體呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢(shì)，住宅供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)，住宅物業(yè)消費(fèi)仍為主導(dǎo)；商品住宅價(jià)格平穩(wěn)上升，各板塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，北江濱板塊占據(jù)了高尚住宅的主導(dǎo)力量；消費(fèi)群體趨于年輕化，八縣群體及外來(lái)、海歸群體成為需求市場(chǎng)的新動(dòng)力。二、20xx年福州住宅宏觀市場(chǎng)預(yù)測(cè)（一）、20xx年市場(chǎng)特征預(yù)測(cè)1、住宅供需市場(chǎng)a、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量將繼續(xù)增長(zhǎng)、商品房供需總體平衡。經(jīng)濟(jì)總量的提升及城市化進(jìn)程拉動(dòng)樓市發(fā)展，福州房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持投資持續(xù)增長(zhǎng)、供銷兩旺的態(tài)勢(shì)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量將繼續(xù)穩(wěn)步的增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)20xx年銷售面積將突破450萬(wàn)M2；商品房供需形勢(shì)總體平衡。b、c、銷售價(jià)格穩(wěn)中有長(zhǎng)，主要體現(xiàn)在商品住宅上，年平均漲幅約為2%。房地產(chǎn)投資進(jìn)一步向住宅傾斜，商業(yè)用房供大于求的形式仍然存在。房地產(chǎn)投資重心進(jìn)一步向住宅傾斜，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)基本合理，住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)有調(diào)整要求，市場(chǎng)將進(jìn)一步細(xì)分，高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，中、低端產(chǎn)品需求旺盛，中端市場(chǎng)有較大的放量趨勢(shì)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)趨向菱形化。商場(chǎng)店面、商場(chǎng)、寫字樓銷售狀況與以前相比雖有所好轉(zhuǎn)，特別是沿街小型商鋪倍受青睞，但總體上講仍然不景氣，銷售價(jià)格基本維持原有水平，商業(yè)用房供大于求的形勢(shì)仍然存在。d、周邊縣市的高收入者到福州置業(yè)比例有所增長(zhǎng)；存量房市場(chǎng)發(fā)展迅速、日益成熟。2、土地供應(yīng)市場(chǎng)政府供應(yīng)土地力度加大，土地供應(yīng)市場(chǎng)有較大幅度的增長(zhǎng)，近期金山和東區(qū)板塊拍賣地價(jià)存在部分虛高現(xiàn)象，20xx年土地拍賣價(jià)格將趨向理性化。7華盛集團(tuán)項(xiàng)目全案策劃文本3、金融信貸政策新的金融信貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響將逐漸體現(xiàn)。一方面，市場(chǎng)將進(jìn)行重新洗牌，一部分有實(shí)力的公司將在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，實(shí)力較弱的公司生存空間將逐漸縮小，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈而有序；另一方面，央行政策提高了購(gòu)買高檔住宅和商業(yè)物業(yè)的門檻，房地產(chǎn)市場(chǎng)將發(fā)生結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，高端市場(chǎng)的壓力增大，更多的開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)中檔產(chǎn)品。4、開(kāi)發(fā)態(tài)勢(shì)隨著城市化發(fā)展的進(jìn)程，大盤化、規(guī)?；⑿聟^(qū)化形式日趨明顯，大盤數(shù)量日益增多，政府市政投入的加大、城市近郊交通和生活的進(jìn)一步改善，新區(qū)樓盤便地開(kāi)花，郊區(qū)樓盤成為許多購(gòu)房者的選擇。（二）、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析1、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)a、西區(qū)目前開(kāi)發(fā)的最熱點(diǎn)，將形成福州乃至全省規(guī)劃面積最大、建設(shè)速度最快的大型居住區(qū)，其產(chǎn)品定位原來(lái)主要以低端物業(yè)為主，目前已逐漸向中檔提升，有較大的升值空間和發(fā)展?jié)摿?。b、東區(qū)東區(qū)近年發(fā)展迅速，是目前福州住宅樓盤最集中的一個(gè)住宅板塊，預(yù)計(jì)今后仍將十分活躍，產(chǎn)品定位以中檔為主，低端住宅也有較大的供應(yīng)量，板塊價(jià)格落差較大，其中檔住宅在市場(chǎng)上占有較大的份額和潛在客群。c、北區(qū)目前出現(xiàn)一個(gè)開(kāi)發(fā)高潮，五四北板塊產(chǎn)品以Townhouse住宅為主，與市區(qū)高端市場(chǎng)形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，福飛路、銅盤路片區(qū)則以中低價(jià)位的經(jīng)濟(jì)型住宅為主。d、南區(qū)相對(duì)其它區(qū)而言，競(jìng)爭(zhēng)力較弱，主要以區(qū)內(nèi)消化為主，但沿江土地開(kāi)發(fā)未來(lái)具有較高的潛力。2、企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)在綜合實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)中，目前尚無(wú)一家企業(yè)占據(jù)市場(chǎng)的全面主導(dǎo)地位。低端市場(chǎng)政府企業(yè)基本壟斷，中端市場(chǎng)諸侯紛爭(zhēng)的局面加劇。我司將繼續(xù)高居高端市場(chǎng)的首位并逐步在中端市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)有利位置。3、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)a、低端產(chǎn)品以新區(qū)、經(jīng)濟(jì)實(shí)用房等政府企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為主，由于其開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較低也吸引了不少小型開(kāi)發(fā)商的關(guān)注，有較高的增值空間，分流了中端市場(chǎng)的部分投資型客戶。目前在東區(qū)、西區(qū)、北區(qū)都有較大的投放量，有三足鼎立之勢(shì)，北區(qū)因缺乏政府的扶持而處于劣勢(shì)。8華盛集團(tuán)項(xiàng)目全案策劃文本b、中端產(chǎn)品市場(chǎng)需求總量大，競(jìng)爭(zhēng)壓力較小，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流產(chǎn)品，市場(chǎng)投入量將進(jìn)一步加大。未來(lái)幾年內(nèi)，金山板塊和東區(qū)板塊在中端產(chǎn)品上的爭(zhēng)奪將十分激烈。c、高端產(chǎn)品目前以Townhouse產(chǎn)品為代表差異化產(chǎn)品與高層公寓的爭(zhēng)奪非常激烈。在居家型別墅方面五四北、美之國(guó)、水鄉(xiāng)等項(xiàng)目得到市場(chǎng)的追捧，高層公寓方面江濱板塊已經(jīng)取代溫泉板塊成為福州高層公寓的霸主。高端項(xiàng)目規(guī)模及單期開(kāi)發(fā)量越來(lái)越大。供應(yīng)總量過(guò)大，市場(chǎng)需求總量有限，競(jìng)爭(zhēng)極為激烈，未來(lái)幾年里競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加劇。（三）、綜合評(píng)述福州房地產(chǎn)市場(chǎng)20xx年將進(jìn)入一個(gè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整時(shí)期，市場(chǎng)將進(jìn)一步整合、細(xì)化。市場(chǎng)總體形勢(shì)仍然較好，將繼續(xù)保持投資持續(xù)增長(zhǎng)、供銷兩旺的態(tài)勢(shì)。買方市場(chǎng)將得到進(jìn)一步強(qiáng)化，開(kāi)發(fā)和消費(fèi)都將更加理性。新的金融政策將提高進(jìn)入房地產(chǎn)的門檻，將促使房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步洗牌，`市場(chǎng)將逐步建立淘汰機(jī)制，開(kāi)發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)加劇，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步加大，而一些小的開(kāi)發(fā)商則可能在競(jìng)爭(zhēng)中被淘汰。市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)機(jī)制明顯增強(qiáng)，市場(chǎng)（尤其是高端住宅及商業(yè)用房市場(chǎng)）競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)將逐步趨于合理化。同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)日趨明顯，市場(chǎng)將朝向多元化發(fā)展。三、江南水都周邊住宅供應(yīng)市場(chǎng)調(diào)研（一）、江南水都周邊住宅市場(chǎng)發(fā)展簡(jiǎn)況20xx年，福州市“東擴(kuò)南移”城市規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，金山新區(qū)作為“東擴(kuò)南移”的重點(diǎn)，吸引了越來(lái)越多的置業(yè)者。從2000~20xx年金山片區(qū)的住宅市場(chǎng)我們可以這樣劃分：第一階段：在這個(gè)階段，以“金山碧水一期”為代表的經(jīng)濟(jì)適用房，以超低價(jià)格入世，成為越來(lái)越多的年輕置業(yè)者首次置業(yè)的選擇，金山在短期內(nèi)成了業(yè)內(nèi)外人士關(guān)注的焦點(diǎn)。第二階段：20xx年，占地186畝的“香江明珠”的亮相，花園入戶設(shè)計(jì)的首次嘗試，吸引了福州市大量時(shí)尚的消費(fèi)者，金山樓盤的價(jià)位迅速抬升，這是金山住宅市場(chǎng)發(fā)展的第二階段。第三階段：進(jìn)入20xx年，金山的土地價(jià)值迅速上揚(yáng)，新盤日益增多，從本年度的新盤來(lái)看，尚未出現(xiàn)能引領(lǐng)整個(gè)板塊市場(chǎng)的項(xiàng)目，同時(shí)，閩江五橋的建設(shè)9華盛集團(tuán)項(xiàng)目全案策劃文本和閩江大道的改造，既為金山的發(fā)展提供了硬件設(shè)施，也為明年江南水都I期住宅項(xiàng)目的推廣提供了市場(chǎng)契機(jī)，更為水都II期的開(kāi)發(fā)創(chuàng)造了有利環(huán)境。（二）、江南水都周邊住宅項(xiàng)目調(diào)研分析金山板塊在建/待建項(xiàng)目簡(jiǎn)況表目前金山板塊的好項(xiàng)目層出不窮，總體來(lái)看，有以下幾種發(fā)展趨勢(shì)：1、新盤分布集中，數(shù)量眾多。20xx年，金山板塊的開(kāi)發(fā)條件日趨成熟，以閩江大道、金山大道為軸線，各個(gè)樓盤密集分布，目前在建的項(xiàng)目達(dá)到了13多個(gè)，特別在金山大道沿線的新盤就達(dá)8個(gè)之多，預(yù)計(jì)今后幾年還將有大量新盤涌現(xiàn)。2、產(chǎn)品類型漸趨多樣化，檔次逐漸上升由于早期金山板塊住宅規(guī)劃用地容積率低，整個(gè)市場(chǎng)均以低價(jià)位房為主，因此，在建筑形式上多是多層住宅，隨著用地規(guī)劃容積率以及規(guī)劃居住檔次的提升，目前金山項(xiàng)目的建筑形態(tài)正逐漸從多層為主轉(zhuǎn)化為以小高層為主，多層為輔，并10華盛集團(tuán)項(xiàng)目全案策劃文本出現(xiàn)了純小高層、高層樓盤。3、價(jià)位不斷上揚(yáng)，價(jià)格敏感線日漸突破在20xx年金山片區(qū)發(fā)展的第一階段，“金山碧水”經(jīng)濟(jì)適用房以1600多元/平方米的價(jià)位迅速提升了區(qū)域價(jià)值；而在20xx年，作為目前金山片區(qū)最大的臨江大盤，“香江明珠”2500元/平方米的均價(jià)，一度成為該片區(qū)的價(jià)格高點(diǎn)參照盤；20xx年底，“閩江春曉”作為另一個(gè)全臨江高層新盤，沿江戶型以2900元/平方米的均價(jià)首次突破金山片區(qū)2500元/平方米的價(jià)格敏感線，成為該片區(qū)的高價(jià)房。4、土地儲(chǔ)備量大，土地價(jià)值不斷抬升從土地發(fā)展中心的土地資料來(lái)看，目前金山片區(qū)（包括橘園洲片區(qū)）可開(kāi)發(fā)的土地達(dá)10000畝之多，占福州各個(gè)板塊可開(kāi)發(fā)土地量之首。同時(shí)，在土地拍賣市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈，金山片區(qū)的土地價(jià)值從無(wú)人問(wèn)津的20萬(wàn)元/畝，在短短幾年內(nèi)迅速提升到100萬(wàn)元/畝，20xx年9月6日，金山文體中心A地塊以每畝177萬(wàn)元的成交價(jià)創(chuàng)下了目前金山片區(qū)土地拍賣最高價(jià)。（三）、江南水都周邊配套設(shè)施調(diào)研作為一個(gè)新區(qū),由于新區(qū)內(nèi)市政配套少,這往往成了一個(gè)新區(qū)發(fā)展的主要瓶頸,要突破這個(gè)瓶頸,新區(qū)成立之初,政府的政策引導(dǎo)和政策力度成為了其中的關(guān)鍵。金山片區(qū)作為福州市東擴(kuò)南進(jìn)城市規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略的重點(diǎn),在發(fā)展初期為金山新區(qū)規(guī)劃了完善的市政配套，并依靠政府項(xiàng)目的引導(dǎo)，為新區(qū)的發(fā)展提供了契機(jī)。目前隨著金山大橋、閩江五橋、金上大橋的開(kāi)通，以及榕城廣場(chǎng)、閩江公園、展覽城的建設(shè)，金山的硬件設(shè)施逐漸完善，開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的條件日益成熟。金山片區(qū)市政配套設(shè)施規(guī)劃建設(shè)一覽表現(xiàn)狀評(píng)析：從我們調(diào)研到的金山市政配套資料來(lái)看，該新區(qū)的市政配套設(shè)施無(wú)論從數(shù)量或規(guī)模都是目前各個(gè)規(guī)劃新區(qū)無(wú)法媲美的。在新區(qū)發(fā)展初期，一些置業(yè)者由于考慮政府政策的11華盛集團(tuán)項(xiàng)目全案策劃文本延續(xù)性，采取了觀望態(tài)度。但是，目前隨著各項(xiàng)配套設(shè)施的建設(shè)完善和一些大盤的啟動(dòng)，置業(yè)者的信心不斷增強(qiáng)，金山片區(qū)逐漸由政府項(xiàng)目引導(dǎo)階段進(jìn)入各項(xiàng)目百花齊放階段。四、結(jié)論：?針對(duì)以上市場(chǎng)狀況，我司產(chǎn)品表現(xiàn)出現(xiàn)有產(chǎn)品過(guò)于集中于競(jìng)爭(zhēng)激烈的高端，以高層公寓為主，雖有別墅項(xiàng)目，但總體上產(chǎn)品形式仍然過(guò)于單一。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、年投放量不足，現(xiàn)有市場(chǎng)份額有限。?加快水都二期項(xiàng)目啟動(dòng)，以確保中檔產(chǎn)品和中高檔產(chǎn)品投放的沿襲性，?節(jié)約廣告成本投入，并確保項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，持續(xù)升溫。第三部分：分期項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)分析及相關(guān)基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)一、規(guī)劃原則?以區(qū)域總體規(guī)劃為指導(dǎo)，緊扣“江南水都”濱水居住主題，結(jié)合生態(tài)、12華盛集團(tuán)項(xiàng)目全案策劃文本經(jīng)濟(jì)的原則，注重基地與周邊城市結(jié)構(gòu)以及居住區(qū)自然形態(tài)與福州老城及閩江之間的相互聯(lián)系。?整體規(guī)劃及施工；產(chǎn)品以小高層（9-11層）為主、結(jié)合部分高層（11層以上），充分利用江景及內(nèi)置水景資源，體現(xiàn)均好性的規(guī)劃原則。?底層沿街短進(jìn)深小型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布置，形成鄰里商業(yè)步行街。?地下室建設(shè)考慮地下及半地下結(jié)合，以節(jié)約綜合建造成本。二、規(guī)劃指標(biāo)分析（一）規(guī)劃指標(biāo)?總體規(guī)劃指標(biāo)注：以上面積以最終方案為準(zhǔn)。（二）規(guī)劃指標(biāo)分析建議1、滿足容積率的要求，以9-11層板式住宅為主、均為一梯兩戶設(shè)計(jì)，11層以上可考慮短板式拼接、端頭適當(dāng)設(shè)置小戶型一梯多戶。2、產(chǎn)品類型配比建議：9層及9層以下不小于40%，11層及11層以上不大于60%。3、控制建筑密度，建議為20%左右，確保小區(qū)的居住品質(zhì)，強(qiáng)調(diào)開(kāi)放的13華盛集團(tuán)項(xiàng)目全案策劃文本景觀效果，以起到拉動(dòng)銷售的效果。三、相關(guān)的基礎(chǔ)配套建議（一）市政道路建設(shè)完成市政道路RD.5、RD.6、RD.8（具體見(jiàn)附圖），全長(zhǎng)約1620米，總建造成本約1000萬(wàn)元（已計(jì)入土地總成本）。（二）教育配套完成二期配套的幼兒園建設(shè)，二期小學(xué)暫不建設(shè)，使用一期（五橋東西兩側(cè)）中、小學(xué)項(xiàng)目。幼兒園配套總建造成本約336萬(wàn)元（已計(jì)入土地總成本）。（三）綠化配套完成退道路綠化帶建設(shè)，總建造成本約126萬(wàn)元（已計(jì)入土地總成本）。加緊中心水體及綠化帶的建設(shè)，培育生態(tài)景觀環(huán)境。第四部分項(xiàng)目定位建議一、總體市場(chǎng)定位為了配合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，進(jìn)一步提高項(xiàng)目知名度，根據(jù)上述供需市場(chǎng)的反映、江南水都I期定位，以及該項(xiàng)目自身?xiàng)l件，對(duì)江南水都II期項(xiàng)目的總體市場(chǎng)定位進(jìn)行了初步勾勒——目標(biāo)客戶：以家庭月收入6000元以上的中青年人士為主要目標(biāo)客群。規(guī)劃布局：強(qiáng)調(diào)視覺(jué)空間感，組團(tuán)體現(xiàn)集中綠地。產(chǎn)品類型：以板式小高層（9-11層）為主，短板式拼接中高層（15層）為輔。主力總價(jià)：以36萬(wàn)元/套的住宅為主。主力戶型：以中等大小的戶型（120-130平方米左右）為主。二、目標(biāo)客戶群分析（一）目標(biāo)客戶定位分析以家庭月收入6000元以上（年收入8萬(wàn)元），年齡28~35歲、家庭構(gòu)成為14華盛集團(tuán)項(xiàng)目全案策劃文本兩代居，崇尚時(shí)尚生活的城市新興中產(chǎn)階級(jí)（白領(lǐng)、公務(wù)員、科教文衛(wèi)等各類專業(yè)技術(shù)人員），是本期項(xiàng)目產(chǎn)品定位的目標(biāo)客戶群體。（二）目標(biāo)客戶細(xì)化1、2、3、4、5、新任父母，原來(lái)住房小，由于嬰兒的出世，需要更大的住宅。已婚家庭，計(jì)劃近期內(nèi)養(yǎng)育第二代。準(zhǔn)備近期內(nèi)結(jié)婚的高收入青年群體。高收入單身人士、有較高的職業(yè)能力，兼具投資心理。八縣客戶、外來(lái)群體、海歸群體。三、產(chǎn)品定位分析（一）住宅產(chǎn)品定位分析1、產(chǎn)品類型建議產(chǎn)品應(yīng)小高層（9-11層）為主，高層（11層以上）為輔；9層及9層以下不小于40%，11層及11層以上不大于60%。2、戶型配比建議注：3.5房的戶型可從產(chǎn)品多樣化的角度考慮保姆房或書房設(shè)計(jì)，兩者配比一定的比例。3、產(chǎn)品構(gòu)成細(xì)化15（二）地下室定位分析（車位配比）?車位總配比為0.4；其中地下車位配比（戶數(shù)比）為0.35，地面停車0.5。?地下室人防面積參照產(chǎn)品類型比例（11層及11層以上60%，9層40%）測(cè)算。?人防區(qū)平時(shí)以非機(jī)動(dòng)車停車庫(kù)和庫(kù)房為主。（三）商業(yè)定位建議1、底層商業(yè)：以底層短進(jìn)深小型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)為主，局部二層。2、3號(hào)商業(yè)用地：酒店式單身公寓，面積30~40M2。（開(kāi)發(fā)時(shí)間暫緩）。四、價(jià)格定位分析（一）住宅主力戶型面積與總價(jià)控制1、總價(jià)控制當(dāng)前，總價(jià)往往成為置業(yè)者置業(yè)的主要考慮因素之一，因此，在前期市場(chǎng)定位時(shí)就必須注意總價(jià)控制的問(wèn)題。水都II期應(yīng)在目標(biāo)客戶定位的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格把控戶型面積配比，把主力戶型總價(jià)控制在36萬(wàn)元左右。2、總價(jià)調(diào)控細(xì)化16（二）地下車位定價(jià)地下車位總數(shù)：857個(gè)，車位建議銷售單價(jià)：7萬(wàn)元/個(gè)。五、成本定位建議：說(shuō)明：1、市政道路、配套（小學(xué)及幼兒園）用土地成本及建造成本已計(jì)入土地總成本計(jì)算，具體見(jiàn)《江南水都項(xiàng)目總體策劃案》中土地總成本計(jì)算表，以下內(nèi)容不含該項(xiàng)開(kāi)發(fā)及建設(shè)費(fèi)用。2、3號(hào)商住用地因開(kāi)發(fā)時(shí)間暫緩，以下內(nèi)容不含3號(hào)商住用地的開(kāi)發(fā)及建設(shè)費(fèi)用。3、以下內(nèi)容中“實(shí)際”指土地成本按實(shí)際地價(jià)41.15萬(wàn)元/畝計(jì)算的結(jié)果,“市場(chǎng)”指樓面地價(jià)按684元/m2（土地成本按按87.1萬(wàn)元/畝）計(jì)算的結(jié)果。(一)、成本構(gòu)成1、用地總價(jià)：10043萬(wàn)元（市場(chǎng)價(jià)21256萬(wàn)元）實(shí)用地面積244.05畝，以41.15萬(wàn)元/畝的實(shí)際土地單價(jià)計(jì)（具體見(jiàn)《江南水都項(xiàng)目總體策劃案》），實(shí)際用地總價(jià)為10043萬(wàn)元；若取87.1萬(wàn)元/畝的市場(chǎng)地價(jià)測(cè)算（財(cái)務(wù)部測(cè)算結(jié)果），則市場(chǎng)用地總價(jià)為21256萬(wàn)元。2、綜合總建造成本：60387萬(wàn)元（含地上及地下）綜合建造成本含前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建安工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等五項(xiàng)費(fèi)用；二期項(xiàng)目地上總建筑面積(住宅與商業(yè))310760m2，按單方成本1720元/m2計(jì)，建造成本為53451萬(wàn)元，地下總建筑面積46867m2，按單方平均成本1480元/m2計(jì)（具體見(jiàn)第四部分：地下室定位），建造成本為6936萬(wàn)元。成本構(gòu)成表（具體見(jiàn)：具體見(jiàn)第四部分項(xiàng)目定位）17（二）成本構(gòu)成細(xì)化（由審計(jì)核算部提供）具體包括建安工程費(fèi)估算明細(xì)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)估算明細(xì)、配套設(shè)施費(fèi)估算明細(xì)及前期工程費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)估算明細(xì)。第五部分：項(xiàng)目進(jìn)度建議一、項(xiàng)目進(jìn)度建議為確保產(chǎn)品延續(xù)性及銷售要求，水都二期開(kāi)工建設(shè)將于20xx年10月